危老
」 地震 都更 花蓮 中央銀行 房貸
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
老牌西服「青山洋服」2021撤出台灣 西門店閒置3年「5.9億賣出」
日本西服連鎖品牌「青山洋服」（洋服の青山）創立於1964年，在台灣也曾擁有多家分店，不過受到疫情影響，陸續關閉了台中、台北市東區分店，僅存的西門、中山店也在2021年底結束營業，正式退出台灣市場。「青山洋服」西門店空置3年，近期以5.9億高價賣出。據《ETtoday房產雲》報導，「青山洋服」西門分店由2棟透天合併，屋齡近70年，屬第四種商業區，建蔽率75％、容積率高達800％。近期實價揭露，該建物土地在閒置3年後，被具有不動產背景的「長裕昇股份公司」以5.9億元買下。建物面積約248坪、土地99.5坪。換算土地單價約為593萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該建物周邊「大遠百寶慶店」正在都更改建中，商圈人潮因此略減，不過建物地理條件優異，開發價值相當高，現階段買下透店可收租投資，長期來看可持續整合鄰近基地，做危老或都更重建。台灣房屋進一步透露，2024年西門商圈共有5筆「億級透天交易」，累計交易金額破14億元。張旭嵐認為，台北車站仍然是北市交通的重要樞紐，結合台鐵、高鐵、捷運等三鐵共構，可說是人流轉運的必經之地，也帶動相鄰的衡陽路和西門町商圈觀光人潮。第一建經研究中心副理張菱育則指出，央行近期頻打炒房及限貸，加上近年升息影響，導致貸款投資店面的利潤相對被壓縮。對投資者來說，若手上有足夠的現金，乾脆直接不貸款投入店面市場，以降低投報利潤受到未來利率波動的影響，之後若有資金需求，還可透過融資貸款，資金仍有靈活運用的空間。
可排除有3主因！第7波打房 銀行籲排除危老、都更
央行第7波選擇性信用管制措施已對繼承者或者換屋者鬆綁，但公股銀行表示，都更、危老的貸款也應該排除，可搭配設配套措施，如不可以出租或者炒房等。一般民眾參與都更完成後，因為新舊房子中間會有價差，如舊房子價值1000萬元、新房子可能高達2、3000萬，因此參與都更的分戶，就會要向銀行申請貸款。公股銀行主管表示，原屋主或者原地主參與都更的貸款，確實是應該爭取排除被信用管制；但是如果是購買都更宅新建案，仍要受央行的信用管制限制。公股銀認為可以排除的原因主要有三，首先，都更危老貸款原本就被排除於《銀行法》72之2，房貸不可超過存款和金融債合計的3成之外，也就是不會被計入分子計算，政策應採一致性；其次，都更、改善危老是政府積極推動的政策，就居住的安全和市容而言，應該鼓勵民眾參與都更，若到貸款限制，恐怕會使台灣的都更進度更危緩慢；都更的執行時間甚至長達10年，原屋主當初要參與都更時，可能會沒想到要分戶貸款時受到信用管制限制，若是經濟較為弱勢者，恐怕是一筆不小的壓力。開放同時，公股銀也支持要有配套措施，就是要限制自住、不能出租等，避免投資客藉由都更、危老改建名義炒作。可執行的方式就是在銀行貸款時，以「切結書」的方式規範；此外，公股銀主管表示，如果名下就只有原老舊住宅，且是自住的話，在改建完分戶貸款時，可以視為「首購」有較好貸款條件。
北市驚見20坪土地大樓案 「地小價不少」每坪要140萬元
住展雜誌彙整北台灣歷年推出小基地的集合式住宅建案，前十小的排行中，面積落在19.5至30.9坪，而今年在台北市捷運信義安和站生活圈推出的新成屋「沃和」，基地坪數為20.8坪來到史上次小，僅比2013年台北市伊通街巷弄宅「三境ｅ通」的19.5坪多出1.3坪，也可說是10年來的最小案，建商面對首都房市態度呈現「有地就推」，毫不遲疑。住展雜誌發言人陳炳辰分析，統計中北台灣10筆迷你案，就有6筆位於台北市，而以歷年低於百坪案的比例觀察，台北市亦佔了50.1%。首都腹地小且開發飽和，難覓大型素地，小基地可通過危老方式整合，成本也相對低，推出小宅的市場接受度又不錯，要是還位於熱門地帶，更顯有利可圖，建商對於小基地抱持一定興致。另在近年台北市基地百坪以內的推案，平均開價達每坪126.8萬元，而此次數據中位於大安區的「沃和」，開價來到單坪140萬元，另一小基地案士林區「金星斐麗」，也有每坪128.7萬元的待售物件，小基地在價位發揮上一點都不小。除了台北市外，去年在桃園市觀音工業區的「璞居」，前年在新北市新莊區的「沐之森」和「智寶360+」，均可見基地面積僅25.1至27坪的公寓案，因具備產業區就業人口的住屋需求，或是交通機能和低總價優勢，建商預期買氣下，對小案也有信心。事實上，這1、2年在新北市的三重區、桃園市的中壢區，以及新竹地區的東區、北區、竹北等地皆有小基地推案，發展不侷限於台北市，由於小型土地或危老案取得成本低，戶數規劃不會太多，營造與持有不困難，再搶搭房市熱潮，訴求主流低總價的小宅，小基地就能創造大效益，像竹北市高鐵特區、三重區台北橋周邊目前的小基地案來到7、8字頭，顯露開發價值。陳炳辰指出，接下來在台北市大安區、信義區、松山區、大同區又有基地低於百坪新案即將上場，然央行大舉打房下，小基地小宅案常見的投資型買方退場，對於自住客來說，這類產品每戶屋主需分攤較多公共設施面積，公設比偏高而挑戰接受度，排行資訊裡就有公設比高達50%、60%的案例，室內面積不到10坪，宜居性大打折扣，投資、自住兩頭空，後況變數不小。
京華城案擴大調查！ 「前知名主播」童中白無保請回
台北地檢署偵辦京華城弊案，已加快偵查腳步，繼昨天第四度提訊民眾黨主席柯文哲後，北檢今再指揮廉政署兵分29路搜索，約談柯文哲親信、時任柯市長辦公室主任李文宗、鼎越開發前董事長朱亞虎、沈春池文教基金會前祕書長童中白、威京集團員工共10名被告、證人前柯文哲隨扈（現為大安分局行政組組長）陳文鐘、前行程祕書黃馨香6人。其中童中白訊後獲無保請回。檢廉今天傳喚的京華城案被告、證人共16人，是繼8月28日兵分48路搜索、約談威京集團負責人沈慶京、北市議員應曉薇之後最大的偵查行動，廉政署訊問後，將被告李文宗、朱亞虎、童中白及證人陳文鐘共15人移送北檢複訊。遭約談的童中白是前媒體人，曾任電視主播，她曾任沈春池文教基金會祕書長，沈春池是威京集團主席沈慶京父親，涉及京華城案的台北市議員應曉薇，也曾是沈春池文教基金會祕書長。檢廉連日傳喚前北市副市長林欽榮、甚至3度傳喚前都發局長林洲民作證，另前都發局黃景茂也由證人轉列被告，這些當時承辦公務員證詞均不利於柯。另檢廉也多次以證人身分傳喚反對給予京華城容積獎勵的都委，包括交大退休副教授黃台生及交大榮譽退休教授馮正民等人作證，藉以證明柯文哲明知違背法令，仍提高京華城容積率，圖利威京集團逾200億元不法利益。檢方調查，2020年威京集團透過台北市議員應曉薇向時任台北市長的柯文哲陳情，並向承辦公務員施壓，柯指示都發局辦理，之後京華城向北市都發局申請爭取容積獎勵，同年12月24日都委會決議組成專案小組研議。當時包括專案小組的專家學者、甚至多名都委會都委，都曾質疑京華城案不符都更條例、危老條例、土管條例，無法適用容積獎勵項目，擔心造成當地環境、交通衝擊。但事後反對的都委及專家都被換掉。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
京華城弊案偵查擴大約談10被告、6證人 前知名主播入列其中
台北地檢署偵辦京華城弊案，已加快偵查腳步，繼昨天第四度提訊民眾黨主席柯文哲後，北檢今再指揮廉政署兵分29路搜索，約談柯文哲親信、時任柯市長辦公室主任李文宗、鼎越開發前董事長朱亞虎、沈春池文教基金會前祕書長童中白、威京集團員工共10名被告、證人前柯文哲隨扈（現為大安分局行政組組長）陳文鐘、前行程祕書黃馨香6人。檢廉今天傳喚的京華城案被告、證人共16人，是繼8月28日兵分48路搜索、約談威京集團負責人沈慶京、北市議員應曉薇之後最大的偵查行動，廉政署訊問後，將被告李文宗、朱亞虎、童中白及證人陳文鐘共15人移送北檢複訊。遭約談的童中白是前媒體人，曾任電視主播，她曾任沈春池文教基金會祕書長，沈春池是威京集團主席沈慶京父親，涉及京華城案的台北市議員應曉薇，也曾是沈春池文教基金會祕書長。檢廉連日傳喚前北市副市長林欽榮、甚至3度傳喚前都發局長林洲民作證，另前都發局黃景茂也由證人轉列被告，這些當時承辦公務員證詞均不利於柯。另檢廉也多次以證人身分傳喚反對給予京華城容積獎勵的都委，包括交大退休副教授黃台生及交大榮譽退休教授馮正民等人作證，藉以證明柯文哲明知違背法令，仍提高京華城容積率，圖利威京集團逾200億元不法利益。檢方調查，2020年威京集團透過台北市議員應曉薇向時任台北市長的柯文哲陳情，並向承辦公務員施壓，柯指示都發局辦理，之後京華城向北市都發局申請爭取容積獎勵，同年12月24日都委會決議組成專案小組研議。當時包括專案小組的專家學者、甚至多名都委會都委，都曾質疑京華城案不符都更條例、危老條例、土管條例，無法適用容積獎勵項目，擔心造成當地環境、交通衝擊。但事後反對的都委及專家都被換掉。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
最嚴限貸令來了！專家：衝擊最大有｢這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會，針對打炒房也出重手，除調升存款準備率1碼，還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨，外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示：「是給投機客一個Lesson（教訓），讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客，並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常，這次給投資炒房客教訓，讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到，而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來，銀行是有足夠資金，不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，「央行往死裡打！全世界最嚴限貸令來了！」文章曝光後也引起討論，有網友認為房仲應該不受影響，因為市場推的量還是很大，但何世昌認為若網友指的是新建案推案量，那是代銷負責銷售，房仲主要是賣中古屋，而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排，受到的衝擊更大。何世昌指出，衝擊最大的有三類人，第一是換屋族，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。央行19日宣布，祭出第7波選擇性信用管制措施，包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自昨（20）日起實施。不僅如此，央行認為，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用的數量管理，以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此，新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，並自今年10月1日起實施。
央行祭「史上最猛打房」限貸更嚴重？ 楊金龍：資金綽綽有餘
中央銀行19日召開第3季理監事會，決議再度提高存款準備率1碼（0.25個百分點），預計抽回1250億元資金。會否使房貸更難貸？央行總裁楊金龍表示，調升存準率會讓銀行對不動產放款更嚴謹、不要那麼浮濫，也是收縮的作用力，只要把炒房、投資客放款資源挪過來，資金是綽綽有餘，絕對不會貸不到。楊金龍表示，先前「房貸之亂」引發很多抱怨，他認為這些抱怨中，「至少一半都是投資客及炒房客」，這次的房貸之亂，主要還是受限《銀行法》第72條之2規定，有些銀行因不動產放款接近滿水位，貸款就湧向其他銀行，突然接到很多案件，審核就慢下來，現在審核拉長要排隊放款，甚至「以價制量」。楊金龍表示，存準率調高1碼，預計可從市場上回收1250億元資金進來，但這對銀行資金運用有限，因銀行還是有足夠的超額準備、也還有央行定存單，即便實施選擇性信用管制，首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，這些貸款也都不影響，資金綽綽有餘。楊金龍分析，房貸案件大增，這段時間銀行不動產放款衝得很快，確實有看到一部分的貸放標準下降，這讓人聯想到次貸風暴，當時就是讓信用分數低的人也能貸款，這是一開始就不該犯的錯誤，希望不要在台灣發生。央行19日理監事會議祭出第7波信用管制措施，被外界稱為「史上最猛打房」，其中央行針對名下已經有房，第一戶購屋貸款者未來沒有寬限期，經計算，如果貸款1000萬元、期限30年，初期每個月恐怕要多負擔2萬多元，一年要多準備30多萬元。公股銀行表示，雖然銀行首先要滿足剛性需求，近期還是弄到銀行幾乎快要「沒有銀彈」、消化這波房貸排隊潮恐怕要到年底，足以顯示房市熱絡的程度，可以理解央行為何再祭出管制措施。
人車爭道！汐止橫科路狹窄 未來新建案須退縮2米
新北市汐止區橫科路寬度僅約6米，汽機車會車困難，甚至出現人車爭道，由於道路兩側建物多已完工，勢必無法強拆民宅再拓寬道路，議員多次要求市府變更都市計畫，解決交通瓶頸。對此，城鄉局說明，因涉及變更，兩級都委會已審議過關，內政部核定後，預計10月發布實施。未來橫科路兩側建物改建，基地須退縮2米，供道路使用。橫科路連接北市南港、新北汐止，由於路幅狹窄，寬度僅約6米，現況是使用分區為第二種住宅區，產權公私共有。道路兩側建物均臨路興建，蓋得非常密集，整條路汽機車難以會車，即使路旁畫有人行道，但行人行走時需與車爭道，險象環生，當地人酸是「行人地獄」。民進黨議員張錦豪曾多次向市府反映，橫科路現有道路對行人極度不友善，絕不可能為拓寬道路而強拆民宅，因此屢屢建議將原本巷道變更為都市計畫道路用地，以解決當地交通瓶頸。張錦豪指出，今年5月透過中央民代向國產署成功爭取土地釋出，未來橫科路力行市場對面的國有地將由新北市府規畫為機車停車場、道路退縮及人行空間使用。近期再召集台電等單位會勘，尋找適當地點，讓橫科路電桿地下化。張錦豪說，國有地適當退縮，有助於提升行人和車輛的通行空間，在國有地上設置收費機車停車格，買菜民眾的機車不至於隨意亂停車，還能解決市場周邊停車難題。城鄉局都市計畫科長鄭博仁說明，在汐止都市計畫第三次通盤檢討中，議員提出能拓寬橫科路，由於是現有道路，拆房拓寬不具可行性。經過研議，已將現有巷變更為計畫道路，未來建物不論是危老或都更改建，道路兩側建築基地各要退縮2米。鄭博仁說，退縮後路廊變10米，車道維持6米，不僅兼顧兩側住宅區土地所有權人權利，還能透過建物改建，留設人行空間。因涉及住宅區變更道路用地，內政部及新北市都委會現已審議過關，經內政部核定後，預計10月發布實施。
容積率吵什麼？一文搞懂容積率、建蔽率名詞 都更危老也息息相關
近期「京華城容積率」鬧得沸沸揚揚，也讓一般大眾開始接觸「容積率」。什麼是容積率？為什麼要有容積率的限制？建商又為何絞盡腦汁想要提升容積率？政府單位對於容積率的做法又是什麼呢？撇開此案的政治層面與法律程序部分，踏取國際開發協理藍德義帶大家快速了解容積率與建案相關的連結及重要性。容積率代表「樓層總建築面積佔建築基地面積的比例」，淺顯一點便是：「一塊建築基地可以蓋幾層樓」。例如：台北市「住四」的容積率是300%，基地面積是100坪，代表建築物總共能夠蓋100 x 300% = 300 坪。因此容積率越高，代表可蓋更多樓地板面積。而容積率往往需搭配「建蔽率」一同計算，建蔽率是「建築面積佔總基地面積的比例」也就是一塊地「可以蓋多滿」。以台北市舉例，「住四」的建蔽率為50%，也就是一塊基地面積100坪的土地，其平面建築用地為50坪。所謂建蔽率若由建物外觀看起為水平的投影面積占比，也就是太陽在建物正上方所產生陰影面積的概念，但現今普遍的建築，鮮少能完全使用建蔽率的規定上限，所以很多建物加裝了額外的邊條設計作為造型(也就是俗稱的土星環)。容積率和建蔽率會根據區域類型（如：住宅區、商業區、工業區...等）的法規而有所不同，以台北市來說，「住三」類的容積率為225%，而「商三」的容積率為560%。依照各縣市的法規規範而固定的數值，我們稱之為「法定容積率」。既然法定容積率是固定的，建商勢必會希望能夠向政府徵求更多的容積以提升建築利潤。而政府為了鼓勵建商與民眾進行都更或危老重建，也會給予額外的「容積獎勵」。常見的容積獎勵包含綠建築、提升耐震設計、提供公益與公共設施等，透過容積獎勵的方式，與都市更新實施者協調，提高容積率的同時，也能夠提升大眾生活品質。除了容積獎勵以外，建商也可透過「容積移轉」方式，增加建案的容積率。顧名思義便是將A土地的容積，移轉到B建築土地供使用。常見的容積移轉應用在於被劃分成「公共設施保留地」（公保地）的土地。理論上政府應該徵收這些保留地，未來作為公共設施用地使用。然而隨著土地價格上升，公保地的徵收對於政府財政也是相當大的負擔。容積率可透過容積移轉、容積獎勵提升。（圖／踏取國際開發提供）因此政府透過「容積移轉」的體制，鼓勵建商購入公保地後捐贈給政府，以換取新建案的容積。此舉不僅能夠讓建商提升新建地的容積率，增加建商未來利潤；更能夠幫政府解決高額的收購費用，可說是一舉兩得。但法規不斷修改至今，容積移轉的申請已大不如前，由於限制過多，市府需求的標的物越來越稀有化和特殊化，進而轉變為「代金」方式申請，也就是付出天文數字的價金來換取更多的建築空間，行內普遍認為此方式所提升的成本與市場的價值已若差甚遠。不過不論是容積移轉還是容積獎勵，均依各縣市規範有其獎勵上限。而為何政府要限制容積率呢？雖然說高容積率代表可以蓋更高的樓層，容納更多的住戶，然而試想倘若一座城市，全是無容積率與建蔽率限制的高樓大廈，街道將會十分狹窄，且無綠地或人行道空間，日照程度大受影響，儼然成了鋼鐵叢林。建商也會將所有資源投入精華地區，便會造成地區發展不平衡。另除法定容積外的獎勵容積與容積移轉，兩大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需審議而定奪，放眼全台灣不是找不到超過1000%這樣高容積率的建物，更別說對岸一線城市比比皆是，法規既允許市府於審議容積上有所把關，應尊重各市府所需的規劃審議之裁量權，倘若因此法造成各縣市的容積差異失衡，也可效法鄰國日本「回歸中央審議權」的方向修法，統一管理。看似單純的「容積率」其實不僅僅是簡單的數字，一些細微的調整，都牽動著整個都市計畫的發展，政府單位對於容積率的拿捏、容積獎勵的評估與審核，都應秉持公正、專業的立場。也許京華城一案對讀者們來說相當遙遠，然其實任何建物均離不開「容積率」三個字。因此踏取國際希望能夠透過這些名詞科普，讓讀者們能夠更有概念地參與公共事務，並更加了解與自身息息相關的不動產/都市更新的名詞。
重生之路2／負債歸零台鐵拚重生 基層盼土地只租不賣兼顧正義
台鐵公司將召開董事會討論票價，民眾及專家學者關切交通部和行政院同意後，運輸安全性與服務品質能否同步提升。對此，台鐵企業工會理事長陳世杰指出，台鐵會透過「加強安全設施」、「新車購置」、「強化路線維修」等多項努力，重新擦亮這塊百年金字招牌。可望接任下屆台鐵企業工會理事長的台鐵工會台中分會理事長童世哲也說，不論票價是否會調整，對台鐵員工而言，運輸安全是最重要的責任，隨著台鐵新硬體陸續到位，安全設備持續增加，有信心拼服務品質不輸高鐵，讓民眾很快有感。外界格外重視鐵道安全性，與東部軌道近年出現兩次重大安全意外有關，再加上東部鐵路幹線常一票難求招致負評。台鐵欲從強化東部鐵路幹線安全開始，逐步恢復民眾信心，引進載客量更大、配合東部地形設計的「新自強號」EMU3000，成為東部鐵道運輸新主力。位於彰化市後車站的台鐵員工舊宿舍群，近日已開始動工依原貌復原，完工後將作為在地文創育成中心兼遊客中心，串連附近知名的「戶羽（鐵道）機關園區」成為在地新地標。（圖／翻攝自林世賢臉書）台鐵另採購68輛E500電力機車頭，取代舊自強號的機車頭，降低故障率，提高平穩度，同時還引進「最粗勇」的瑞士國鐵R200柴電機車頭，即使斷電也能開，就是要確保東部幹線即使面臨斷電狀況，營運也不受影響。「確保台鐵永續經營，僅靠票價收入、政府補貼非長久之計。」台鐵公司董事長杜微曾在立院答詢時說，台鐵公司化後，債務歸零，昔日經營限制大幅鬆綁、更具彈性。未來數萬筆土地資產，可以透過設定地上權、合建平分與爭取危老都更容積獎勵等方式活化，多角化經營提升資產開發價值，挹注台鐵本業營收。陳世杰則說，台鐵工會借鏡日本國鐵民營化「由黑翻紅」的寶貴經驗，幸運獲得交部首肯將台鐵局名下數萬筆包括鐵軌下的土地、車站周邊土地等土地資產，轉至台鐵名下，透過資產多角化經營，在公共運輸票價「不可能漲好漲滿」的先天限制下，能透過副業收益挹注運輸本業，將是未來台鐵能否轉虧為盈重要關鍵。台鐵票價傳調漲的同時，民眾更關心鐵路運輸的安全性及服務品質能否同步提升。圖為台鐵員工進行鐵路維修作業（圖／台鐵提供）「還是有財團覬覦台鐵名下土地資產，表態願以高過土地現值數倍的罕見高價，買斷台鐵邊坡地，反引發董事起疑、裁示土地資產只租不賣。」台鐵職福會主委林佑哲說明，目前台鐵員工多有共識，台鐵土地賣一塊就少一塊，不利未來營運，土地資產應屬全民共有只租不賣，才能透過土地開發收益提高台鐵運輸安全品質，利益才能全民共享。日治時期台鐵員工舊宿舍多座落於市中心，屢傳有財團施壓，但台鐵工會強力主張，盼能以「昔日原貌復原」舊宿舍為歷史建物，不想成為炒房幫兇，例如彰化市後車站的台鐵員工舊宿舍群，近日已開始動工依原貌復原，完工後將作為在地文創育成中心兼遊客中心，串連附近知名的「戶羽機關園區」成為在地新地標。位於北市黃金地段的萬坪台鐵員工舊宿舍，已經被列為北市歷史建物，台鐵工會、北市文化局及內政部營建署對於利用各有不同看法，建商則認為該地極具成為「北市新豪宅聚落」的潛力。（圖／本刊資料照）另外，北市也有近萬坪台鐵員工日治舊宿舍，在郝龍斌市長任內入列歷史建物，但內政部營建署突然主張擁有土地權，主張僅保留少數台鐵舊宿舍牆面「紀念」，其他建物全數拆除後標售土地，市場看好當地有機會成為北市「新豪宅聚落」。本刊調查，北市長蔣萬安雖高度認同台鐵工會原地復原歷史建物的構想，但前市長柯文哲卸任前夕，台鐵職福會突遭文化局文資審議委員以「環境髒亂」為由，重罰數十萬，台鐵認裁處無理又違法，一狀告上法院。台北行政法院一審判決日前出爐，裁定台鐵勝訴、文化局罰單須撤銷，北市文化局則仍火速提上訴，台鐵工會則強調絕不放棄。由於京華城改建案近來吵得沸沸揚揚，還扯出市府審查黑幕，台鐵舊宿舍的利用、發展涉及中央與地方、台鐵三方拉鋸，未來仍值得觀察。
危老整合強碰水泥大老地主 小建商帶2億本票屢碰壁「結果曝光」
北市士林官邸特區周邊環境清幽、老舊公寓多，吸引許多建商積極推動危老都更整合。近期位於河岸第一排的危老預售案「溪泊林」正式公開，業者透露408坪基地耗時5年整合完成，當初有多家建設公司競爭，其中還包括幸福水泥創辦人陳兩傳也曾下海親自與周邊居民談整合，失敗後才決定釋出土地。「溪泊林」面雙溪第一排，可遠眺陽明山，周圍環境清幽。圖為37坪樣品屋。（圖／林榮芳攝）「溪泊林」位於北市雨農路，面雙溪第一排，預計興建樓高13層、地下3層純住宅大樓，坪數規劃為22坪、25坪、37坪，2至3房。公設邀請英國建築師林馬克（Mark Lintott）以飯店休閒風打造，工程顧問則交由台灣大林組。整合建商欣暘建設副總經理林啟俊表示，這塊408坪的基地，得來不易，雙溪兩側產權清楚地建築，屋齡都超過50年以上，翻找歷史資料，在民國73年、74年間，雨農路一帶房價比信義區、松山區還要貴，因此現有老舊建築，幾乎都住有錢人，再加上同時多個建商進場整合，開發非常困難。而他指得「有錢人」，還包含幸福水泥創辦人陳兩傳，以個人名義持有100多坪。林啟俊透露，原本陳董想自己開發，甚至還曾親自跟周邊居民談整合，但最後都沒有成功，他也花了2年時間，拜訪他5次以上，被放3次鴿子，最後才說服他，買下他的土地。被問到為何沒選擇與大老合建，他直白說，「人家大企業怎麼會跟我們小公司玩，所以直接帶著2億多元的本票拜訪。」除了陳兩傳外，此案的地主還有設立近60年的在地基督教會，林啟俊還需說服教會眾多教友，最終協議合建，未來將在建案旁興建一棟樓高3層的教會。而周邊還有很多官舍，有居住權但沒有土地所有權，最終只能整合出400多坪的土地。「當初開發這塊土地時，發現不僅面雙溪，還能遠眺陽明山，要在北市看山景，常看到墳墓，這邊是以前蔣中正回陽明山官邸每天要走的路，也是難得北市沒有墳墓的山景。」林啟俊說，他從事房地產30年經驗，經歷過房市大起大落，具有特色的土地才願意開發，「因為只有不敗的地段才不會受景氣影響，永久景觀就是不敗。」不過基地前面就正對一個大型高壓電塔，他回應，未來北士科開發，會將電纜地下化。至於水岸第一排開價多少？林啟俊表示，通常景觀宅會比附近建案多個1成，由於北士科建案開價已來到每坪120萬元，因此「溪泊林」開價140萬元，平均成交約落在130多萬元。
高雄國賓危老改建容積飆升 羅智強：草率核准恐存在問題
京華城案持續延燒，高雄國賓大飯店日前遭踢爆因危老重建容積率高達1142%，鄰近的住戶更組成自救會前往高雄市政府抗議；高雄市工務局表示將另外委託內政部認可的第三方機構，針對此案重新進行評估。對此，國民黨立委羅智強表示，高雄國賓飯店危老重建案容積率達1142%，原本高雄市政府聲稱一切合法。然而，在台北市前市長柯文哲因京華城案遭羈押後，高雄市長陳其邁卻改口表示，將重新評估國賓案。「國賓飯店所屬的土地使用分區為第五種商業區，法定容積率為840%，因危老重建獲得獎勵後，容積率提升至1142%。」羅智強表示，此案的關鍵在於，建物危險係數必須達到45才符合危老重建標準，但高雄國賓在2020年進行鑑定時，危險係數僅為30，遠低於法定標準。令人訝異的是，2022年國賓決定改建時，危險係數突然飆升至65.7，迅速成為危老建築，並順利取得容積獎勵。 羅智強指出，根據《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》，高雄國賓每兩年應進行耐震能力評估檢查申報。如果過去一直符合安全標準，那麼為何在短短兩年內迅速變成危老建築？市府草率核准危老重建獎勵的過程中，是否存在問題？羅智強提及，全台30年以上老屋約有500萬戶，老舊住宅的都更困難重重，許多民眾面臨無法換得一坪換一坪的難題。相比之下，高雄國賓卻輕易獲得高額容積獎勵，這對渴望都更換得安全家園的民眾來說，如何能接受？北檢大規模調查京華城案，而面對高雄國賓案的疑雲，雄檢卻始終靜悄悄，連象徵性動作都沒有，是否意味著，高雄的司法體系對某些人或案件格外寬容？
京華風雨錄2／小沈為人「不向逆境低頭、有錢大家賺」 老員工最擔心「這件事」
台北地檢署偵辦京華城案，已遭羈押的威京集團主席沈慶京，傳出5日中午全身嚴重抽搐，被緊急送醫。CTWANT記者採訪威京集團員工，形容這位78歲的商場老將，真性情、直言快語，從不向逆境低頭，現在最擔心的就是他身體吃不消。回顧京華城案爆發時序，今年3、4月媒體就開始大篇幅報導京華城改建案容積840%，4月底時，京華城在各報刊登廣告控訴遭北市府霸凌37年，6月中旬後，密集發出新聞稿和聲明稿，甚至按鈴控告國民黨議員游淑慧加重誹謗罪。8月28日一早，沈慶京便遭北檢帶回約談，即便營中主帥不在，該集團下午仍能以沈慶京第一人稱發出聲明稿，不僅指「他(柯P)那種人，怎麼可能有辦法談條件，看就知道！」還爆料「郝市府、柯市府的官員都曾索賄，遭拒後京華城容積遭報復。」威京集團表示，京華城容積率爭議歷經37年、7任市長，不同的台北市長都有不同的想法和做法，使得京華城成為「容積絞肉機」，因此才不斷攔轎喊冤、到處陳情。（圖／方萬民攝）「沈主席早先看到媒體和名嘴在談話性節目上，講很多偏頗和不符事實的內容，深感不平與無奈。」內部人士透露，京華城容積案媒體早就報得沸沸揚揚，民代整天放話要求檢調動作，心裡早有準備，雖然28日上午沈主席被帶走後，集團內部兵荒馬亂，但聲明稿早就以口述方式記錄下來。對於搜索當天，傳言沈慶京要逃亡，內部知情人士嚴正反駁，「絕對沒有這樣的事！他是個工作狂，全年無休，上週五(8/23)一如往常出國，處理完公務，週一(8/26)上午就回台灣，如果要逃亡，何不留在海外避避風頭？」、「沈主席已經78歲，身體狀況不好，平日皆有人陪同照料，從搜索起，連續三天兩夜到清晨，不論在廉政署訊問、檢方夜間複訊、到法院半夜開羈押庭，任何人都受不了這樣的疲勞訊問，即使身體非常疲累不適，仍然全力配合接受訊問。」靜待調查期間，威京集團也不斷透過新聞稿的方式澄清和解釋，像是京華城再開發是都市計畫案，而非都更案。集團發言人張文賓就說，如果是都更案，容積獎勵可達到50%，但我們是都市計畫案，容積獎勵最多只能20%，還有很多負擔條件，很多人都搞混。前立委蔡正元近期也幫忙解釋爭議的來龍去脈，早年京華城的土地為唐榮鐵工廠，但隨市區發展，仍有鐵工廠很奇怪，於是把工三土地變更成商三，容積率也變成560%，但法定稅務制度讓北市府無法課一筆重稅，因此以捐地3成的方式換取地目變更，這其實沒有法源依據，通通都是北市府說的算。不過，到了台北市前市長郝龍斌時代，北市府又讓容積率打7折，後續被監察院糾正，保住了560%的容積率。但蓋建物除法定容積率，還有移轉容積率及獎勵容積率。移轉容積率指的是從其他土地購買到的容積率，有一定的規範，且需市府批准，最高上限為30%；獎勵容積率則是市府對設計良好、符合綠能或公共空間等項目時，獎勵給業者的容積率，依法最高上限為20%。雖然「法有規定」，但給市政府很大的裁量空間。現在的爭議是，台北市政府給京華城的獎勵容積率20%，以及移轉容積率30%，有無「不法圖利」？ 事件也延燒到高雄國賓飯店、遠雄THE ONE大樓，容積率分別高達1142%、2950%遭到質疑，甚至連高雄市工務局發新聞稿也都扯，「事實上六都建物容積率超過1000%者，比比皆是。」幾乎快演變成全台容積率大檢討。日前，高雄國賓危老重建案容積率也被檢討為何能達1142%，高雄國賓周邊住戶30人多人也前往高市府前抗議陳情。（圖／報系資料庫）張文賓喊冤，京華城容積率的問題，歷經7任台北市長，有如「容積絞肉機」，「就因為37年來受到長期不公平對待，所以我們不斷攔轎喊冤、陳情，經過太多風風雨雨，都可以寫成『京華風雨錄』。」「檢調己啓動調查並完成相關事證的調取，同仁們期待沈主席能早日保釋，身心健康方能確保，所有的紛紛擾擾才可以早日釐清！」「主席終日為集團事業打拼，企業經營與人生的挫折不斷，屢被誣陷，但他始終保有赤子之心，堅守誠信道義。」一名在威京集團的老員工就說，現面臨檢廉調查，同仁們不捨，也只能靜待司法，同時為他集氣，堅守崗位，共度過難關。被問到沈慶京為人，有人說他因出身貧困，從不向逆境低頭，自律甚嚴；也有人說他，真性情、直言快語、很嚴厲、生活只有工作，路見不平會挺身相助；他每日工作從清晨到半夜，總是最後一個下班的人。不過也有人話說得直白，「他(沈慶京)的生意邏輯就是覺得有錢大家賺，但你不要擋我賺！」另一位知情人士也有不同評價，認為沈慶京「滿自我的」，他定的目標下面的人若是做不到，就等著捲舖蓋走人，「像鼎越整批人都換掉，受不了壓力」，不過他也能理解，「一個工程都幾十億、幾百億，慢一天就會衍生多少利息支出，他不這樣，也難控管成本。」鼎越就是京華城改建案的開發公司，該消息官方認為人來人往很正常，不予回應。昔日柯文哲、沈慶京同台京華城改建案「京華廣場」動土典禮，如今雙雙被羈押，令人不剩唏噓。（圖／黃威彬攝）
柯P被押 國民黨團公開呼籲檢方法院審理勿受外力干預
針對民眾黨主席柯文哲遭法院羈押，國民黨立院黨團書記長林思銘強調，北院分別針對北檢聲押柯文哲，開過兩次羈押庭，昨日北院承審法官在「程序庭」即有言在先，要求北檢不得在發回更裁程序中提新事證，理論上，兩次羈押庭審查的事證應該完全相同，但為何兩個庭的承審法官見解差這麼大？畢竟「一種事證兩套標準」，已讓民眾難以理解，法院裁定標準究竟為何？國民黨立院黨團今天召開記者會，針對柯文哲昨日被押予以回應。林思銘代表國民黨立院黨團，呼籲檢方辦案應該嚴守正當法律程序，有一分證據說一分話，勿忘物縱釐清真相。黨團也同時呼籲法院，不應有兩套標準，同樣事證，不同法官見解居然南轅北轍，做出完全不同裁處，「如何讓人民信服、司法公信力又何在」？林思銘說，法官應該要超然獨立於政治之外，相同事證應該有相同審查標準，不應受到外界任何勢力影響，公正無私的進行審判，人民才會對司法有信心。他同時質疑，綠營強烈質疑京華城案，但反觀高雄國賓飯店改建案，市府給予高達1142%的容積率獎勵，比柯市府給京華城的容積獎勵更高。高雄市政府原本強調沒有問題，近日卻又突然改變說法，說要委託內政部邀公正客觀的第三方機構重新評估。他指出，台北國賓飯店容積獎勵僅有894％，高雄國賓容積獎勵卻比台北國賓與京華城案更高，引發外界質疑是否合理？固然高雄國賓與台北京華城案，基本性質不同（一為危老、一為都更），但黨團呼籲檢方，都應針對兩建案的容獎比例、危老係數進行調查，查明背後是否有人為操作，「北高容積獎勵標準不一致，是否暗藏玄機」確實有必要查明。林思銘也「誠心呼籲」民眾黨立委，在新會期要打起精神，在野力量一起努力繼續監督政府施政，為人民打拼，只要理念相同、價值判斷一致，不論法案、預算、人事權審查，藍白都有很大的合作空間。稍後，林思銘在回答媒體提問時，也再次重申，京華城是否為弊案，黨團充分尊重檢調、法院的審理判決，但之所以提出呼籲，是期待檢方偵辦要嚴守正當法律程序，法官也不要因為任何外部勢力干涉，超然獨立辦案，與藍白合作無涉。林思銘並表示，媒體報導，法院懷疑柯P拒絕被搜索、涉嫌滅證，但他要以過去從事律師過來人的經驗說句話，其實一般民眾聽到檢方要搜索都很緊張，而且檢方搜索還會翻箱倒櫃鉅細靡遺，天花板都不會放過，應該沒有所謂滅證的問題。他還說，檢方應該已經掌握不少證物，但第一次法院仍認定證據不足，尤其檢方迄今沒提出涉案金流的證據，朝圖利罪方向發展，但圖利罪要證明屬故意、實質影響，其實不容易，如果沒查到金流，外界當然會質疑羈押柯是否被帶風向？收押禁見在野黨主席是否為偵查過程中的最好選擇？當法院已經做過一次無保飭回裁處下，昨日北院收押禁見的目的究竟為何，也難怪外界有質疑，檢方院方其實都有檢討空間。
高雄國賓飯店危老重建「容積率1142%」 居民怒抗議…市府承諾：重新評估
高雄國賓飯店危老重建容積率高達1142%，周遭居民組成自救會約30人，今（5日）前往高雄市政府抗議，質疑不到2年時間，結構安全評估報告R值從不到30，變成65.71到危老，認為評鑑報告有疑慮。對此，高雄市工務局表示，將委託公正專業的第三方重新評估。高雄市議員邱于軒、陳麗娜與自救會成員前往高市府抗議，提到國賓飯店在民國109年的結構安全評估報告，顯示沒有安全問題，卻在短短1年多，沒有任何重大災情下，國賓申請危老重建，出具經技師簽證的結構評估報告，R值高達65.71，從原本結構安全建物變成危老，也質疑如果111年已是危老，為何繼續營業到112年才歇業。由於高雄國賓飯店已進入環評，自救會認為市府在釐清疑點前，應先中止環評，不該一意孤行。住戶訴求指出，國賓使用危老條例獎勵容積36%後，容積率直接飆到1142%，導致愛河河岸出現58層、52層的巨大建築，對周邊住家和店家造成許多衝擊，且基地位於土讓液化高潛勢區的威脅，鄰房施工恐有安全疑慮。對此，高雄市工務局表示，雖國賓是經內政部認可專業機構評估及審查，並依全國一致危老標準給予容積，但有鑒於本案涉及公共安全，工務局決定另委託內政部認可的第三方機構，對此案重新進行評估。工務局說明，國賓在109年針對建物公安申報的耐震初評數值，和111年危老重建申請的耐震報告數值，兩者之間有落差， 後者初評報告由結構技師考量整體建築物高低樓層不同結構系統，進行計算評估，並經台北市結構工程工業技師公會審查，確認評估方法符合學理，查核完成。工務局強調，本案尚未完成申請建築執照程序，後續仍會透過都市設計審議、交通影響、環境影響評估、結構審查及建造執照等審查程序，嚴格把關危老重建計畫，維護市民權益。
銀行房貸還有額度「優先承作這三類」 13家行庫將公布受理窗口
13家銀行將優先儘速公布可否承受房貸的情況，與銀行公會建置平台揭露公開資訊，以及承做房貸窗口的聯絡方式，便於民眾申請使用。銀行局副局長林志吉4日表示，目前還無法確認該平台上架時間。這13家銀行包括八大公股行庫為臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、兆豐銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、台灣企銀；另有五家為目前承作房貸前五大民營銀行的台北富邦銀行、國泰世華銀行、中國信託銀行、台新銀行與玉山銀行。金管會4日上午邀請央行、財政部、銀行公會與八大公股行庫、承做房貸前五大民營銀行共13家銀行代表，共同商議目前房貸承作情況，會中也作出多項結論，傍晚金管會召開臨時線上記者會說明接下來承做房貸的原則等範圍，希望銀行將資源放在無自用住宅的民眾購屋實際需求。銀行局副局長林志吉表示，首先在銀行端，受理房貸申請案件以首購族、自住購屋者與先前受理申請房貸者；且在銀行公會部分，將會建置公開資訊平台揭露全部銀行在房貸是否還有額度可承做房貸的情況、聯絡窗口等資訊，保持暢通，給民眾了解，哪一家銀行還能不能承做房貸申請件，避免讓民眾到處詢問而資訊不清楚者。也會請銀行業者評估申貸戶與承作資金的需求，以準備未來能夠承做房貸戶的額度與水位的需求。而涉及銀行法72-2條部分，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％，基本上是國銀不動產放款的「天條」，且銀行內部多會設定更嚴格的預警值，多會設定在28％或28.5％。林志吉表示，該條款貸款水位不會排擠到都更、危老等案件；有銀行業者也建議也應該不納入海外房貸與之共同計算額度與餘額範圍。金管會3日公布以7月底的銀行業提供的數據來看，分母（存款總餘額加金融債券發售額）為55.85兆元，近3年銀行存款已增加將近11兆元，過去每月存款增加額度約3,000億元，採動態方式控管，沒有所謂滿水位、額度已滿的概念。若要達到法定規範的30％，約還有上兆元的空間，但此額度還要計入土建融、商辦等，不是只有房貸，且會希望銀行將資源放在無自用住宅的民眾購屋實際需求。
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
躲限貸風暴！新北開工年減7成創新低 專家：建商品牌比房價重要
房市前景不明，建商興建速度也放緩，住商機構觀察內政部資料，上半年全台開工量約5萬2712宅，同時為近6年來同期最低；其中，新北市上半年開工量3,575宅，創2009年統計以來同期史上新低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，建商延後開工，意味著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，眼下購屋建商品牌實力比房價更要緊。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2712宅，與去年同期相比減少21.8%。觀察六都數據，其中三都開工量皆呈現不同程度衰退，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反應半年前至9個月前的新案市場狀況。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月《平均地權條例》修正案正式上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑；至於新北市會達到開工量同期歷史新低，研判為疫情後建商推案集中於新北市第一環以及與淡水、新店等行政區，上述區域餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。另觀察其他開工量成長的三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。賴志昶指出，台北市近期新案供給以都更、危老案件為主，由於都更流程曠日廢時，若順利整合且無其他因素干擾，大多會即時開工；而桃園市則有各大重劃區、機場捷運等議題加持，新案供給量穩定；至於高雄市則受限於去年打炒房氛圍濃厚，但本身仍有不少產業議題，因此開工量維持平盤。徐佳馨提醒，雖說延後開工等話題沸沸揚揚，惟下半年還面臨銀行限貸等風暴，對建商與代銷銷售增添不小壓力。對購屋人而言，新案市場多為「先售後建」的預售模式，且適逢市場「有錢也借不到」氛圍濃厚，建商延後開工，也就意味延著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，但建商品牌實力強弱，才是眼下比房價更要緊的事情。
柯市府法外自創「20％容積獎勵」？ 京華城案爭議始末一次看
北市京華城案連環爆！北檢29日深夜至30日凌晨先後裁定威京總部集團主席沈慶京、台北市議員應曉薇及助理吳順民羈押禁見後，廉政署為查明前台北市長柯文哲是否涉犯圖利罪，30日上午又兵分多路前往柯文哲住處及其相關處所搜索，並對其進行約談，今（31日）凌晨移送北檢複訊，後因柯拒絕夜間偵訊，遭檢方認為有勾串之虞當庭逮捕，而柯文哲對此也行使提審權，將由法官確認逮捕是否合法，此前不得繼續偵訊。據悉，威京總部集團主席沈慶京為爭取京華城原址新建大樓放寬容積率，疑似在2018年至2021年間分批行賄應曉薇4500萬元，找應曉薇充當中間人，幫忙關說遊說時任台北市長柯文哲。2020年3月間，應曉薇與柯文哲「便當會」之後，柯文哲也交辦都市發展局處理，最終通過840%容積率。CTWANT為此也整理京華城案爭議始末及案件最新進度。京華城的背景京華城購物中心座落於台北市松山區，2001年開幕時一度是台北市唯一一座24小時營業的購物中心，然而後續因長年虧損，最終於2019年走入歷史。目前京華城已遭拆除，原基地由曾經建設過台北市信義區豪宅「陶朱隱園」的威京總部集團取得開發權，進行都市計畫興建商辦大樓，將改建成擁有4座19層樓高的「京華廣場」，預計2026年完工。容積率與容積獎勵是什麼？容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值，也就是在既有土地面積上，建築物的總樓層面積可以有多少，白話文就是可以蓋幾層樓，這在開發者眼中絕對是獲利的關鍵。通常人口眾多的地區往往建築容積率較高，容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有法規管制。而依照台灣的法規，容積率的多寡，則與所在地點的土地使用分區有關。土地使用分區主要分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等；住宅區又可區分為住一、住二、住三、住四等，商業區分為商一、商二、商三、商四，每一個分區的容積率規定均不相同。而容積獎勵顧名思義，就是開發者若能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的容積率上限。以中央政府提供的容積獎勵來說，大致包含「都市更新容積獎勵」、「危老重建容積獎勵」及促進大眾捷運系統土地開發的「聯合開發容積獎勵」；而台北市則訂有《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》。京華城容積率變化1987年許水德時期，土地使用分區屬於「工三」，依照台北市土地使用分區管制自治條例，容積率為300%，直到1991年從「工三」 變更為「商三」，容積率為560%。2001年馬英九時期，在土地使用變更前，京華城已獲允建樓地板面積為12萬284平方公尺的工業大樓建築執照；並在2001年間完成實設容積樓地板面積11萬1919平方公尺的購物中心。此時，換算實設容積率為678.91％。2010年郝龍斌時期，京華城向北市府申請重新開發，北市府認定重建的容積率，應以捐地後所餘的7成土地計算，故容積率為70%的土地x560%=392％，但遭到監察院糾正。2018年，柯文哲依照監察院的糾正意見，將京華城容積率定為560%，同時刪除12萬284平方公尺的「允建樓地板面積保障」條款，京華城不服允建樓地板面積被刪，提行政訴訟，要求維持678.91％容積率；台北高等行政法院認定，允建保障屬一次性，重建後不適用，回歸法定基準容積率上限560％。不過到了2020年，威京總部集團再依都市計畫法第24條，自提申請容積獎勵，後獲得20%的容積獎勵，並自購30％的容積移轉。容積率從原本的560%大增至840%。京華城爭議：容積率爆增至840％、柯市府法外自創「20％容積獎勵」？雖然「臺北市土地使用分區管制自治條例」明定「商三」容積率不得超過560％，而且京華城案既非都市更新也非危老重建案，法規上應「不適用」上述中央政府及地方政府的容積獎勵辦法。但威京總部集團於2020年3月17日向柯文哲市長辦公室陳情，且北市府受理案件後，都委會也參採《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》所定的獎勵規定，法外創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，額外再給予最高20％的容積獎勵，等於北市府受理了京華城另循《都市計畫法》第24條自提的細部計畫修訂案，無視「臺北市土地使用分區管制自治條例」，「20％容積獎勵」的法源依據不明。京華城案收押及被告名單應曉薇、沈慶京、吳順民、前台北市副市長及京華城案都市計畫委員會主委彭振聲4人遭收押禁見；被告則包括：京華城董事長陳玉坤（1200萬元交保）、應曉薇辦公室執行長王尊侃（500萬元交保）、應曉薇女助理陳佳敏（200萬元交保）以及柯文哲。