危老建物
」 城中城 危老 危老建物 李清秀 都更
成效欠佳…建築物耐震補強補助計畫未如預期 近7成預算沒執行
近年來地震頻傳，營建署推動「全國建築物耐震安檢暨重建補強措施」，補助各地方政府，不過，審計報告點出，首期重建計畫擬定項目近7成預算未能執行，顯見該計畫未衡量各縣市執行能力，補助款分配也無明確依據。營建署回應，未來將祭出研修建築法規、提高補助額度、補助地方政府成立輔導團等3大措施，盼提高執行效益。中央2019年至2021年執行首期重建補強計畫，投入54億元預算，全面執行全國危老建物快篩、耐震評估、補強及重建，其中29億餘元補助地方政府辦理「結構安全性能初步評估」等事項。審計部細究各縣市政府在首期計畫的補助狀況，在「重建計畫擬定」工作項目預算有9000萬，台北市等18個縣市政府獲得補助4108萬餘元，卻繳回1543萬餘元，等於有7成預算未能執行，2022年實際執行數1258萬餘元，也僅占整體預算41％，執行成效欠佳。審計部查閱地方政府在首期計畫的補助款繳回比率，3年平均為68.48％、26.72％、29.32％，顯示多數補助經費未能執行就繳回。營建署表示，此補助是鼓勵性措施，無法強制民眾申請，且需多次溝通協調住戶，由專業人士協助，於一定時間推動整合方能成案，加上國人對建築物結構安全重視度普遍不足，該補助又須有自付額，導致申請意願低落，因此首期計畫執行未如預期。針對土壤液化高潛勢地區或座落斷層帶的地區，像是高雄市、彰化縣、雲林縣及嘉義縣，營建署首期也依計畫核定補助3.4億、5960萬、6147萬、5899萬，但上述縣市的實際執行總金額均不及補助額度1％，地震發生次數占全國第一的南投縣3年獲核定6237萬元補助額，卻也都沒有執行數。審計部則要求，營建署應派員督導考核地方政府，也須改善高風險縣市執行率連年欠佳的狀況，否則將加劇人民面臨震災的風險，不利地震災害防災策略、城鄉災害防災策略推展。營建署指出，該計畫精神在於排除建築物軟弱樓層的結構問題，降低地震倒塌風險，與日前台北市大直工地施工損鄰，造成民宅地層下陷、傾倒不同，非屬此計畫弱層補強適用範圍。
北市斷層逾1萬年無活動！氣象局：若有大地震台北盆地將塌陷成沼澤
台大地質科學系退休教授陳文山近期針對地震議題提出看法，他認為台北市的山腳斷層最危險，因為此地的人口和危老房屋眾多。對此中央氣象局地震中心主任陳國昌表示，山腳斷層已有逾1萬年沒有活動跡象，因此不需過度擔心，但該斷層若真的活動，台北盆地會有一大塊塌落，一部份地區恐成為沼澤。鑽研地質科學領域的陳文山在公視《有話好說》的節目中表示，他最擔心台北市的山腳斷層，因台灣有1/3的人口住在雙北，危老建物又那麼多，不要說規模6.8地震，可能規模6.4發生在台北市就會很麻煩。據經濟部中央地質調查所的資料顯示，山腳斷層位於台北盆地西北方，為正移斷層，呈北北東走向，可以分為2段：南段自新北市樹林向北延伸至臺北市北投區，長約13公里；北段由北投向北延伸至新北市金山，長約21公里。大約在40至70萬年前便開始活動，台北盆地也是因其活動才陷落形成。另外，山腳斷層的最近一次活動時間可能在距今約1萬年以前，因此暫列為第二類活動斷層。山腳斷層條帶地質圖（南段）。（圖／ 翻攝自經濟部中央地質調查所）對此，氣象局地震中心主任陳國昌20日表示，山腳斷層已經非常久沒有活動跡象，不需要過度擔心，要擔憂山腳斷層不如先擔心大屯火山爆發。但陳國昌也補充，假設山腳斷層真的錯動引發大地震，後果將難以想像，因為台北盆地會有一大塊塌落，海水將從淡水河灌入淹沒許多地區，一部份地區還會因此成為沼澤。所幸相關研究都指出，山腳斷層在幾十年到一百年內不至於有引發地震的錯動或張裂活動。陳國昌還補充，嘉南一帶有非常多的斷層，密布的斷層在人口密集區裡約10個，有長有短，不是每一個地震潛勢都很高，其中有3、4個會特別注意。至於需要特別注意的斷層為何，陳國昌語帶保守，僅表示怕說了會引起民眾恐慌，但地震中心都有特別注意。
我想要新居1／危老都更動不了 耗了3年壓得地主喘不過氣來
全台屋齡超過30年以上戶數逾400萬戶，蔡英文總統為解決不斷攀升的危老建物問題，數度提及危老和都更的原則就是要「整合容易、獎勵明確、審議加速」，不過台北市一位黃姓地主向本刊投訴，他申請危老重建迄今近3年了，卻遲遲無法動工，每個月光是租屋和利息支出就高達10萬元，壓得他幾乎喘不過氣來，重建之路遙遙無期。蔡英文總統11日出席「第三屆危老＋都更博覽會開幕式」時表示，政府過去幾年來努力解決危老建築的問題，簡化都市更新與危老重建的計畫審議，讓民眾的生活更安全，並指出從2017到2021年，都更與危老案件數成長近17倍，過去大家一提都更不免想到漫長的推動時程，有的案子甚至花了幾十年時間才完成，現在最快的幾個月就通過核准。蔡英文總統11日出席「第三屆危老都更博覽會開幕式」，在內政部長徐國勇和財訊雙週刊社長謝金河陪同下，與台北市、新北市及桃園市政府副市長共同主持開幕式。（圖／報系資料庫）蔡總統話講得輕鬆，聽在許多人耳裡更加鬱卒，「我實在感受不到這種效率」黃先生說，他是在2005年租下台北市松江路與市民大道附近的二層樓透天厝，並在2008年貸款將它買下，後來他與鄰居4棟透天厝共7位地主決定要進行都更，一起把房子改建成9層樓的大樓，在2017年開始找人設計準備進行都更；不過，後來聽說都更的審核過程比較冗長，可能要耗費5年時間，而政府宣傳危老重建流程更快，因為他們的房屋符合「經評估未達一定耐震標準的30年以上建築」的條件，因此在2019年1月18日以危老重建提出計劃送審。他說，該申請案拖了2年，直到去（2020）年9月才核發建照，接著他在今年5月拆除舊房子，準備開始興建新屋，沒想到卻又卡在變更「起造人」的程序上。「我們7個地主向銀行總共貸款1.4億，再依規定由建築經營公司（建經公司）管理這筆款項，未來依工程進度撥款，為避免建商倒閉或地主在外欠債影響工程，因此要將建築的起造人以契約信託方式變更為建經公司。」黃先生無奈地表示，他們這次向台北市政府送件時，每一個流程都拖了很久，至今離拿到建照已超過1年，還無法動工。「我現在每個月要負擔6萬多的房貸利息，還要付現在租屋處3萬多的房租，一個月開銷至少10萬，快撐不下去了。」黃先生說，他在舊屋拆掉後在附近租房子，而申請危老重建的過程中，土地代書、政府規費、設計與拆屋等費用已花掉200多萬，再加上先前舊房的貸款還沒付完，每個月負擔相當沈重。黃先生原本在中國大陸經營茶葉生意，因為疫情的關係無法離開台灣，幾乎已經沒有收入，現在生活壓力夾擠是兩頭燒。黃姓地主今年5月把舊房子拆掉，但至今無法動工，在整排建築中留下一個空缺。（圖／趙世勲攝）經營都更業務的宏盛開發公司總經理陳銘修說，如果都更案沒有反對的住戶，雙北市的審核速度很快，再加上「事業計畫」跟「權利變更計畫」，如果合併一起送件的話，最快二到三年就可以審完；至於危老重建計畫的流程，台北市大約需要半年、新北市只需2個月就可以完成，計劃通過後再申請建照。陳銘修說，一般來說，申請變更起造人的程序在台北市約需4到6個月、在新北市則是2個月。他分析地主自辦危老重建變更起造人「拖時」，就是台北市府的人力不足、動作慢，加上政府文件要求很複雜，又常常變更文件範例，導致申請的人若不熟悉流程會很難作業；相對地，新北變更文件非常簡單，所以審查很快。台北市政府建管處表示，本案屬危老重建案，建造執照進行「起造人變更」前應先完成「危老重建計畫「申請人變更」方得辦理，（黃姓地主原本僅先申請「起造人變更」）業主於2021年8月26日申請危老重建計畫書「申請人變更」，建管處於9月6日核定後，再於12月9月申請建造執照「起造人變更」，建管處已於12月13日核定，並無逾半年仍未核准的情況。另外，危老重建申請案審核過程中可能遇到缺件的情況，業主有60天的補件期限，完成補件後，承辦人員又有60天的審核期，因此可能增加130多天的作業期。
深入鬼樓4／危老建物是社會問題 教授：社福單位介入才有救
高雄「城中城」大火奪走46條生命，也燒出弱勢民眾「沒錢買安全」的悲哀，在大眾振臂高呼都更時，銘傳大學建築學系教授王价巨卻認為建築更新無法解決社會問題，弱勢民眾的租屋安全需要社福單位介入才能改善，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則呼籲落實老屋健檢，畢竟「安全」才是大眾的最後願望。王价巨提到，雖然名為「都市更新」，但實則都只是「建築更新」，政府在給予容積獎勵同時，往往不會考慮更大範圍的環境條件和災害潛勢，且都更條件嚴苛，依區域不同需有50%到80%所有權人同意，老屋重建還規定要「百分之百」的所有權人點頭，現行市場運作機制對這些老屋多半沒興趣，政府想積極介入也有行政上的困難。桃園財神大樓租金便宜，其消防通道上卻擺滿雜物，若發生意外後果將不堪設想，也凸顯弱勢民眾「沒錢買安全」的悲哀。（圖／張文玠攝）「建築無法解決社會問題，社會問題卻可能在建築上顯示。」王价巨表示，弱勢租客才是危老建築最大的難題，他們與這棟房子息息相關卻沒有話語權，即使政府為了通過消防安檢而添置各項消防設備，但租客們卻可能不知道滅火器放在哪，更可能完全不瞭解消防器材該怎麼用，弱勢民眾的權益應要社福單位解決才能得到有效改善。張金鶚則表示，房子老不一定代表「危險」，各地政府現以獎勵機制推動老屋健檢，但政府應立法強制老屋定期健檢改善，如30年以上的老屋5年健檢一次；50年以上的老屋，每2年健檢一次，才能完全掌握老屋居住的安全狀況。張金鶚認為，租屋黑市也是關鍵問題，房東們多半禁止房客報稅，大眾對租金和租屋資訊不甚瞭解，租屋安全也難受到保障，若相關資訊全部透明，社福單位即可迅速看到弱勢民眾住在哪，並可即時給予協助，多管齊下才能有效改善危老建築問題。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為老屋不一定危險，但老屋健檢應積極落實，畢竟「安全」才是大眾最關心的議題。（圖／翻攝畫面）
悲情城中城1／追致命3大關鍵 挑高玻璃帷幕讓火場成火爐
高雄城中城大樓14日清晨發生火警，這把無情惡火釀成46人死亡、41人受傷的重大悲劇，這也是台灣史上單一建物死傷第二嚴重的火警意外，更燒出了危老建物的隱藏危機。檢視「城中城」大樓三大致命危險因子，包括老舊建物梯間堆滿雜物、原商業使用樓層建材裝潢不符合防焰消防標準、低樓層建材使用玻璃帷幕與挑高設計導致火場形同火爐，迅速竄燒，都是造成此次大火難以逃生、死傷慘重的關鍵因素。警消獲報城中城火警趕往救援，雲梯車升上高樓層搜索，可以發現鐵窗上面，堆積有眾多雜物。（圖／宋岱融攝）屋齡40年的城中城大樓，位於高雄市鹽埕區，1981年完工，當時規劃地上12層、地下2層的商辦混合大樓，裡面曾經是商場、歌廳、電影院、百貨公司及餐廳等，但由於商圈轉移等因素逐漸沒落、年久失修，部分區域宛如廢墟，演變成現今地下1、2樓未使用、地上1樓部分承租業者開店，2樓至5樓廢棄、7至11樓原為辦公室，後來隔為每間平均9到11坪的套房，登記有72戶的住戶。14日的清晨2時許，急促的警笛聲劃破高雄寧靜夜空，半夢醒間，居民一陣慌亂，倉皇幸運逃出的住戶，無助站在街邊，回頭望著自己的家陷入熊熊焰火中，仍分不清眼前的狀況是現實還是夢。大樓燒得焦黑，雲梯車不斷在窗邊搜索，陸續將41名傷者慢慢運載下樓，火勢撲滅後，消防人員採「逐層搜索、逐間破門」的救援行動，分別在1樓及6樓發現各發現1名死者、7樓9名死者、8樓4名死者，死傷最嚴重的9樓發現22名死者，另有9名死者樓層不明。高雄市消防局長李清秀指出城中城大樓內的致命關鍵，包含樓梯間堆滿陳年雜物，以致逃生不便；該棟大樓本來是住商混合建築，但自2002年後商業部分就沒有再使用，故未申報公安，且裡面的堆置物、建材、裝潢並不符合防焰和消防標準；1樓到6樓原為商業使用，以玻璃帷幕為主要建材，火災發生時造成高溫，挑高設計以致燃燒更快，導致火勢迅速竄升至高樓層，讓火場形同火爐。城中城大樓的低樓層使用玻璃帷幕建材，加上挑高設計，使得火場形同火爐，迅速竄燒。（圖／黃威彬攝）李清秀表示，再加上火警發生在凌晨2時許，大樓住戶幾乎都已熟睡，來不及應變逃生，且住戶多是較弱勢的長輩，火警發生時逃生能力較差，種種不利因素累加在一起，以致造成如此慘重的傷亡。
悲情城中城2／風光沒有落魄久 如今竟成老殘窮人生終點站
高雄鹽埕區「城中城」大樓，靠近愛河河畔，早年有百貨公司、電影院、冰宮、餐廳、酒樓等業者進駐，24小時都有店家營業，不過隨著商圈沒落，伴隨商場倒閉，風華褪去後，部分樓層廢棄、部分樓層隔成套房出售，住戶多為弱勢或是獨居長者，即使位於黃金地段，房價仍低到讓人驚惶，內部破舊如廢墟，暮氣沉沉，被稱為「高雄第一鬼樓」。城中城大樓在1981年完工，屋齡已經有40年，當時規劃地上12層、地下2層商辦混合大樓。早期1樓到6樓曾經是全統百貨、國宮戲院、舞廳酒樓；7樓到11樓是辦公室；12樓則是餐廳，地點與愛河僅相隔一條街，高樓層可以遠眺好風光，店家林立，不少還都是24小時營業，正是當年鹽埕區的不夜城。有網友曾前往城中城大樓內，發現廢棄樓層的破爛手扶梯，增添詭異陰森的氣息。（圖／取自假文青的 廢墟散步）近年，隨著商圈轉移、高雄市府也遷移至苓雅區，城中城逐漸沒落，公設年久失修，眼見風光不再，所有權人將原本7樓至11樓的辦公室變更為住宅使用，隔為每間9至11坪大的空間出租或售出，但大樓缺乏管理人員，內部雜亂，部分區域宛如廢墟。鹽埕區府北里長林傳富表示，大樓裡面登記有72戶，住宅樓層主要在7至11樓，實際居住有上百戶，因為房租便宜，住的人都是老弱婦孺，也有不少失智或獨居長輩。這些獨居的弱勢長者，通常行動不便，拄著拐杖棲身在小套房裡面，走廊也狹窄髒亂，即使城中城位在黃金地段，但根據今年6月的實價登錄，1坪只要2.8萬元，等於27萬就能在高雄市區買到一間套房，房價低廉，被當地居民譏為「送人也沒人要」，反倒是不少投資客接手出租。1999年城中城大樓也曾發生火警，因為當時火警時間是在早上，救出28名的老弱婦孺並無大礙，只是便宜的房價，成為不少社會弱勢、邊緣戶的棲身之處，如今又因為一場無情火，讓他們更加無助。大樓發生火警，警消陸續救下受困的傷者。（圖／宋岱融攝）
悲情城中城3／驃悍「格格」沒財產沒收入 死傷者家屬求償無門
高雄「城中城」大樓14日發生火警，造成46人死亡、41人受傷的重大傷亡，警方抽絲剝繭，發現起火點疑為1樓骨董茶具行後方的小套房，查扣裝有沉香的八寶粥鐵罐，並將黃格格與郭清文這對曾在火場爭吵的情侶帶回偵訊，當天深夜將2人改列嫌疑人，隔天移送至高雄地檢署複訊，而涉有重嫌的黃女臉上毫無悔意，冷眼看待蜂湧而至的媒體，不發一語。檢方認定黃女因點燃沉香未充分熄滅，導致火苗燒到房內物品引爆火勢釀災，依《失火罪》及《過失致死》罪嫌聲押禁見獲准，其男友郭清文則以6萬元交保，黃女的暗黑過往也遭到起底。郭清文移送之後，被諭令6萬元交保。（圖／黃威彬攝）檢警調查，51歲的黃格格和郭清文是男女朋友關係，14日當天凌晨，2人窩在骨董店後方的小套房內發生爭吵，郭男負氣騎機車離去後，黃女和友人繼續飲酒，並用八寶粥鐵罐燒沉香驅蚊，因未充分熄滅，導致火苗燒到房內物品引爆火勢釀災。這起火警釀成46人死亡、41人受傷的悲劇，就因為黃女點香驅蚊未充分熄滅，硬生生拆散46個家庭的天倫，如今，黃女也遭到起底。她原名黃淑萍，後來改名黃格格，年輕時賣豆花，因此有個親切綽號「豆花阿姨」，只是沒想到她竟是前科累累的狠角色，曾犯下多起恐嚇、妨害自由、傷害及強盜案件，身邊不時有小弟任憑她差遣，被住戶形容「個性潑辣，去到哪都跟人家吵架」，是地方的頭痛人物，也曾被提報為治平對象。2011年12月，黃格格把機車借給一名未成年少女騎乘，擦撞1輛停在路邊的汽車，汽機車都毀損，車主要黃女賠償，黃女認為不是她的錯，要少女母親出面賠償，雙方約在派出所和解，沒想到少女母親沒依約出面，黃女火大就叫2名管束中的少年到加油站買汽油，再裝瓶帶到少女家門口，點燃後朝少女住家騎樓扔去，幸好鄰居及時發現拿滅火器撲滅，沒有造成傷亡。黃女事後遭到檢察官起訴，法官將他判刑7月定讞。黃女火爆個性不改，2019年2度因不能安全駕駛案各判刑2月，隔年共服勞役396小時，但獲得「工作態度差、懶散、跟督導大小聲」的評語，結論是「建請日後不准易服勞役」。這場火災造成嚴重死傷及財產損失，但在刑事責任方面，因無法認定黃女有「故意」縱火，所以僅能以「過失」來判刑，多位律師均認為黃女若依過失致死罪判刑，也只有五年以下的刑度，讓死傷者家屬極為不滿。雖然死傷者家屬可以就民事部分進行求償，檢警為避免黃女脫產，也已著手清查黃女名下財產，不過黃女並無收入，名下財產價值不高，即便後續遭法院判賠，恐也是無力償還。城中城大火釀成重大死傷，46名死者的家屬重回現場招魂，氣氛哀戚。（圖／黃威彬攝）
花蓮漫波飯店「1樓虛柱」支撐不夠倒塌？ 檢警漏夜約談拆屋關鍵人
位在花蓮市國聯五路的漫波飯店，1日下午在進行拆除作業時突然倒塌，橫躺路中央，劇烈聲響嚇壞不少當地居民，所幸無人員傷亡。檢警1日晚間已約談負責拆除的亞國機械工程行，並完成筆錄，也會陸續約談其他相關人員，目前朝公共危險罪偵辦。漫波飯店位在花蓮市中心，建物已高達40年，近期因老舊停業進行拆除作業，但1日施工時突然不慎倒塌，整棟大樓壓毀3輛汽車，更一度傳出一名騎士被壓在大樓底下，幸好警方及時聯繫該名騎士，發現他毫髮無傷，人車均安。花蓮漫波假期飯店倒塌瞬間，更傳出有騎士壓在下方受困，所幸事後與騎士連絡上，人車均安。（圖／翻攝畫面） 而負責拆除作業的亞國機械也發布聲明，承諾會在2日上午登門拜訪周遭受影響的店家與居民，談論相關賠償事宜，強調一定會負責到底。花蓮縣府在事發後，已派出軍警消相關單位，抵達現場處理救災工作，並於2日凌晨2時許，完成路面清除工作，已在今天上午8時許，進行路面刨除與劃設交通標線等工作，盡快暢通國聯五路。花蓮地檢署指出，雖然倒塌事件並未造成人員傷亡，但為重大工安意外，相關責任的歸屬、是否有施工疏失、施工人員是否符合拆除計畫，都有待進一步調查釐清。檢調認定漫波飯店倒塌為重大工安事件，全案將朝公共危險的方向偵辦。（圖／翻攝畫面） 承包的亞國機械發布聲明表示，漫波飯店會進行拆除作業主因是建物老舊，屬危老建物才會辦理危老更新，但拆除過程中因漫波飯店的1樓前方柱子支撐力不夠，加上先前幾次的地震與拆除過程中震動龜裂，導致這次倒塌意外發生，不過相關細節還有整起事故原因，是否如亞國機械所說，檢警要進一步查證釐清。
立法院第三會期結束 游錫堃：朝野合作通過三大面向56法案
立法院昨（31）日完成第三會期最後一次院會，立法院長游錫堃致詞表示，此會期在各黨團合作下，除了通過「台鐵改革」、「聲援緬甸人民」等共同決議文外，也通過「國計民生」、「厚植教科文實力」及「捍衛生態」等三大面向的數十項重大議案，也順利通過《嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例》效期展延至2022年6月底，並調高預算上限至8400億元，以協助全國人民順利度過難關。游錫堃例舉說，為了促進居住正義，修正《所得稅法》抑制投機炒房；修正《住宅法》，調高社會住宅提供比例達40%；修正《都市更新條例》，提高容積獎勵、簡化拆除程序，加速危老建物重建；修正《土地稅法》，調整免徵增值稅的範圍，促進租稅公平；修正《貨物稅條例》鼓勵節能減碳、促進消費；在保障勞工與保護弱勢方面，制定《勞工職業災害保險及保護法》，修正《勞工保險條例》和《勞資爭議處理法》；《長期照顧服務法》的修正，將擴增長照服務能量，讓國人打拚沒有後顧之憂。在厚植教科文實力方面，立院通過《文化藝術獎助及促進條例》、《國立台灣歷史博物館組織法》、《國立台灣文學館組織法》與《國家重點領域產學合作及人才培育創新條例》，也制定《太空發展法》提振衛星產業鏈，整合我國半導體、資通訊、精密機械優勢產業，打造太空競爭力。游錫堃指出，立院為捍衛生態，保護動物方面修正《森林法》加重處罰盜伐以保護森林；修正《動物保護法》以更明確規範尊重動物生命的行為，並全面禁用捕獸夾；修正《獸醫師法》以保障飼主帶寵物看病的權益，守護陪伴國人的毛小孩。另外，游錫說，備受各界關注的「修憲委員會」在5月18日已正式啟動，修憲案共有56案，期盼經由修憲研討會與公聽會的舉辦凝聚社會共識，順利達成修憲任務。
危老重建夯！ 買都更潛力屋專家提醒3關鍵
為了鼓勵加速推動危老建物重建，內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發，將吸引不少民眾購買危老都更潛力屋，專家提醒，挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，有重建的急迫性，再加上台灣人口迅速老化，根據衛福部統計，台灣老人有高達7成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質，另外，各都會區素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建，而政府也大力支持老屋重建，積極推動修法、優化相關制度，這些原因都將使老屋「打掉重練」，成為房市新常態。若想購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維提醒挑選物件要掌握三個原則，第一，要找土地持份相對較大的標的，例如較早期的透天厝，或總樓高3至4樓的老公寓等等；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要100%的所有權人同意。」再來須留心地目，她表示，商業地不見得好，容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。第三，注意地點，巷內優於馬路，張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路4.5米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。整體而言，張雲維說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要3、4年，建議有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。
60坪以下危老都更 9月起也可享2％容積獎勵
為鼓勵民眾參與危險與老舊建築物整建，內政部營建署近期預告修正「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，讓200平方公尺（約60坪）以下，沒有辦法與相鄰地合建的危老建物，也可享有2％的容積獎勵，預計最快9月上路。趕在危老條例5月時程獎勵落日前，立法院三讀通過危老條例修正案，將時程容積獎勵以逐年遞減方式，分五年降低。5月後，時程獎勵由10％降為8％，接著逐年降為4％、2％、1％，希望藉此做法，讓民眾在這幾年積極提出危老建物重建計畫。其中新增規模容積獎勵部分，危老基地合併鄰地達200平方公尺以上者，可獲2％容積獎勵，每增加100平方公尺，增加容獎0.5％。時程和規模容獎合併上限為基準容積10％。內政部官員指出，由於危老整建時程獎勵逐年遞減，可能影響重建意願，且依核准資料統計，重建面積不足200平方公尺者，占申請案件31％，平均申請容積獎勵額度約為16％，有必要鼓勵小面積危老建物進行整建。據內政部統計，至6月底止，全國申請危老重建計畫共1,416件，各地方政府累計核准793件，其中以台北市530件為最多，平均面積為677平方公尺。不過，金門縣、台南市、新竹市的平均核准面積最小，約在150平方公尺左右。為增加誘因，加速危老重建，營建署依據新修正危老條例，提出「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正案，增訂鼓勵小面積危老建物進行重建的條文。新條文規定，危老建築物基地面積未達200平方公尺，且未接鄰其他30年以上危老建物者，可享2％的容積獎勵。官員表示，許多危老建物基地條件不好，且因四周都已經蓋大樓，沒有往外擴大的可能，考量危老建物有儘速重建的必要，因此給予一些鼓勵，希望危老建物加速改善。在時程獎勵、規模獎勵，及新增的小規模基地重建獎勵都上路後，幾乎各種形式的危老建物重建，都可獲得容積獎勵。官員指出，目前危老建物容積獎勵辦法，將在8月10日結束公告期，待內政部部務會報通過後最快9月實施。
危老獎勵老屋變黃金 吳興街透天改大樓地主獲利2億
台北市吳興街開發較早，屬成熟商圈，區內不少屋齡超過20年老屋。有業者估算，吳興街一處4棟屋齡超過30年的2層透天，土地面積合計130坪，申請危老重建最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，扣除成本地主可獲利約2億。內政部為鼓勵民眾申請危險老舊建築重建計畫，在今年5月6日公布條例修正案，獎勵再延5年，安信建經總經理張峰榮表示：「危老重建新制上路後，雖然危老時程獎勵逐年以8％、6％、4％、2％、1％方式遞減，但在110年5月12日前，危老重建基地只要超過60.5坪以上者不會有影響，仍可領取到10%容積獎勵（新增規模容積獎勵2%，加上時程容積獎勵8%），還是鼓勵屋齡30年以上，並領有合法建物使用執照的住戶繼續申請重建。」張峰榮以個案舉例，像是北市吳興街220巷附近，有4棟屋齡超過30年的2層透天，土地面積合計130坪，由4位地主共同持有，安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案，最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看，此案附近成交每坪約85萬元，若套用在此案，總銷將近6億，扣除興建成本、全案管理顧問費後，再加上原有土地價值約計4億，最終地主獲利約2億。不過，此案目前因住戶間的共識尚未成熟，安信建經仍在諮詢服務階段。以吳興街這樣的案例來看，代表住戶們其實都還有機會利用危老重建新制，來創造房屋的新價值。為此，安信建經管理顧問團隊於今年5月份進駐信義房屋六張犁店設立危老重建工作站，免費提供當地住戶諮詢。信義房屋六張犁店店長黃俊翔指出，六張犁店服務的商圈範圍涵蓋大安區及信義區，附近有8成左右為屋齡超過30年以上的老舊建物，但住戶大多對危老重建相關知識不足，或缺乏能信任的人協助解決現有的居住環境，因此安排全案管理的危老推動師顧問團隊駐點，憑藉其具有危老重建申辦的實務經驗，為住戶免費提供專業諮詢，不僅提升危老重建工作站的專業度，更解決當地住戶對危老建物居住的問題。
危老建物如何拚翻身？台北建材展設諮詢站
全國最大規模「2019台北國際建築建材暨產品展」於今(12)日上午假台北南港展覽館盛大展出，展期至15日止。今年展出攤位數達2,300多攤，共來自10多個國家地區逾550家廠商參展。為響應政府鼓勵老屋整建、重建政策，今年特別設立「危老、室裝及建築相關諮詢站」，每日皆有建築師駐點免費諮詢。2019年為「都更2.0元年」，根據內政部統計，全台逾50年以上房屋已高達69.5萬戶，且屋齡超過30年以上的老舊房屋，今年更已達到410萬戶。政府為避免老房屋出現安全疑慮，特別擬定10年期計畫，鼓勵30年以上老屋整建重建，台北建材展配合中華民國全國建築師公會舉辦「台灣建築論壇」，積極協助推廣相關住宅政策，今年更進一步設立「危老、室裝及建築相關諮詢站」，每日聘請專業建築師輪值提供民眾免費諮詢服務，根據老屋整建維護、空間改善、結構安全等問題給予專業建議。免費諮詢時間自為上午11時至下午5時止。「2019台北國際建築建材暨產品展」於12/12~15在南港展覽館展出。（圖／林榮芳攝影）「2019台北國際建築建材暨產品展」為國內最具專業水準的國際建材展覽，今年展覽依產品屬性規劃「綠建築綠建材」、「智慧建築」、「綜合建材」、「衛浴廚具」、「照明燈飾」、「地壁材及裝飾建材」、「門窗及五金建材」、「海峽兩岸智能科技展區」以及「家具家飾」等9大專區。此外，行政院農委會林務局及美國在台協會集結木材業者打造台灣館和美國館；此外還有日本、印度、希臘、俄羅斯、新加坡、印尼、蒙古等多國廠商，也帶著他們極具市場性的建材產品進軍台灣，吸引全國各地房地產及周邊建材相關買主前來交流。今年台北建材展亦有不少國外廠商參展，促進國內外建築建材產業發展。（圖／林榮芳攝影）除了趨勢產品展出，也有不少講座適合一般民眾參與。高度密集的都市化社會，住戶間常因生活噪音感到困擾，影響生活作息與健康，今年主辦單位也推出一系列「防音」的主題演講；中華民國不動產協進會今年以「都市更新與社會住宅」為題，邀請國家住宅及都市更新中心代理董事長花敬群、台北市都發局副局長王玉芬等6位重量級人物分享實務與個案分析，希望透過論壇協助民眾了解住宅政策及現況發展。主辦單位指出，台北國際建築建材展今年已邁入第31屆，30年來累積經驗豐富，年年茁壯成長，成為我國建材產業及專業觀眾互惠互信的重要平台。延續去年的盛況，今年在展覽開幕當天舉行重機隊宣傳造勢活動外，並首次在展場設立「危老、室裝諮詢站」，歡迎一般民眾、相關業者前來參觀交流。
新北第一鬼地方 新店老公寓如「蘭若寺」
上月連續發生2起地震，使不少人在睡夢中驚醒，新北市政府城鄉局為讓大眾重視房屋安全，舉辦「這什麼鬼地方」線上攝影展徵件，最終是由新店區近60年老公寓奪冠，此公寓被樹木逐漸侵蝕，樹根在牆面盤踞，一遇天災，天花板水泥就砸落，陰森程度恍如聶小倩居住的「蘭若寺」。城鄉局為讓民眾輕易接觸都更議題，鼓勵大家尋找新北是危老建物並上傳攝影照片，藉此感受到都更急迫性，並舉辦線上攝影展徵件，吸引超過1萬5000人投稿，最終由新業祥拍攝的新店區老公寓奪冠。從照片看來，該公寓牆面滿滿是樹根盤根錯節，地板髒亂不堪，一旁還擺著疑似畫框的垃圾，雖有窗戶透出光線，卻讓整體畫面更顯得陰森晦暗，彷如是鬼故事場景出現眼前。林業祥表示，該建築物因年久失修，屋頂早被樹根盤據，屋主雖數度鋸樹，仍無法阻止樹木吃掉房子的情形，外頭如果下雨，屋裡則必須撐傘，天花板鋼筋侵蝕，導致些許地震一來，天花板水泥就砸落，有如電影倩女幽魂中的「蘭若寺」。