危老改建
」 都更 改建 房市 危老 建商
可排除有3主因！第7波打房 銀行籲排除危老、都更
央行第7波選擇性信用管制措施已對繼承者或者換屋者鬆綁，但公股銀行表示，都更、危老的貸款也應該排除，可搭配設配套措施，如不可以出租或者炒房等。一般民眾參與都更完成後，因為新舊房子中間會有價差，如舊房子價值1000萬元、新房子可能高達2、3000萬，因此參與都更的分戶，就會要向銀行申請貸款。公股銀行主管表示，原屋主或者原地主參與都更的貸款，確實是應該爭取排除被信用管制；但是如果是購買都更宅新建案，仍要受央行的信用管制限制。公股銀認為可以排除的原因主要有三，首先，都更危老貸款原本就被排除於《銀行法》72之2，房貸不可超過存款和金融債合計的3成之外，也就是不會被計入分子計算，政策應採一致性；其次，都更、改善危老是政府積極推動的政策，就居住的安全和市容而言，應該鼓勵民眾參與都更，若到貸款限制，恐怕會使台灣的都更進度更危緩慢；都更的執行時間甚至長達10年，原屋主當初要參與都更時，可能會沒想到要分戶貸款時受到信用管制限制，若是經濟較為弱勢者，恐怕是一筆不小的壓力。開放同時，公股銀也支持要有配套措施，就是要限制自住、不能出租等，避免投資客藉由都更、危老改建名義炒作。可執行的方式就是在銀行貸款時，以「切結書」的方式規範；此外，公股銀主管表示，如果名下就只有原老舊住宅，且是自住的話，在改建完分戶貸款時，可以視為「首購」有較好貸款條件。
高雄國賓危老改建容積飆升 羅智強：草率核准恐存在問題
京華城案持續延燒，高雄國賓大飯店日前遭踢爆因危老重建容積率高達1142%，鄰近的住戶更組成自救會前往高雄市政府抗議；高雄市工務局表示將另外委託內政部認可的第三方機構，針對此案重新進行評估。對此，國民黨立委羅智強表示，高雄國賓飯店危老重建案容積率達1142%，原本高雄市政府聲稱一切合法。然而，在台北市前市長柯文哲因京華城案遭羈押後，高雄市長陳其邁卻改口表示，將重新評估國賓案。「國賓飯店所屬的土地使用分區為第五種商業區，法定容積率為840%，因危老重建獲得獎勵後，容積率提升至1142%。」羅智強表示，此案的關鍵在於，建物危險係數必須達到45才符合危老重建標準，但高雄國賓在2020年進行鑑定時，危險係數僅為30，遠低於法定標準。令人訝異的是，2022年國賓決定改建時，危險係數突然飆升至65.7，迅速成為危老建築，並順利取得容積獎勵。 羅智強指出，根據《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》，高雄國賓每兩年應進行耐震能力評估檢查申報。如果過去一直符合安全標準，那麼為何在短短兩年內迅速變成危老建築？市府草率核准危老重建獎勵的過程中，是否存在問題？羅智強提及，全台30年以上老屋約有500萬戶，老舊住宅的都更困難重重，許多民眾面臨無法換得一坪換一坪的難題。相比之下，高雄國賓卻輕易獲得高額容積獎勵，這對渴望都更換得安全家園的民眾來說，如何能接受？北檢大規模調查京華城案，而面對高雄國賓案的疑雲，雄檢卻始終靜悄悄，連象徵性動作都沒有，是否意味著，高雄的司法體系對某些人或案件格外寬容？
「大都更時代」有進入障礙？專家：成本高漲問題需先解決
台灣地震一直搖，老屋占比逾7成的台北，北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過，專家認為，核心問題仍在於營建成本高漲，以目前都更推動速度，要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋，恐怕難度很大。雖然政府積極想推動都更，但都更推動速度依舊緩慢，除去年全國都更核定案件僅83案，今年Q1也僅23案，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口，但根據台北市建築管理工程處資料顯示，全國危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案，創下2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然目前市場對都更推動期待很深，但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，5年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以台北市來說，統計2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。周昆立指出，過往總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。
地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化，住宅也加速高齡化。依政府統計，全台逾30年老宅高達483.3萬戶，其中有247萬案件因過於老舊，房屋現值未達課稅門檻，免繳房屋稅。學者與業者建議，台灣地震頻傳，老屋安全堪慮，政府應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高容積率上限，讓獎勵看得到也吃得到！全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選，尚未上任前，於當年3月接受《中國時報》專訪時指出，新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟，最適合大規模都更，好比她在永和住處，「後面一大群房子，我都覺得需要都更」，但是住戶無法獨力完成，應該從雙北做起，以國家政策投入資源，這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去，蔡英文即將卸任，雙北依然是全台高齡化房屋的前2名，老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出，2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅，1年增加5.9萬件，新北市約27.5萬件，1年就增約1.3萬戶，戶數與成長數均為全台第1，全台房屋1年老過1年，即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」，《房屋稅條例》以10萬元為基準，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，各縣市的免稅現值門檻有些微差異；其次是「房屋必須是住家」，非住家的店面、商廠辦，即使房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出，房屋評定現值會因建物折舊而降低，國內房屋堪稱進入「超高齡社會」，屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶，且仍持續增加，低於課稅門檻的房屋越來越多；再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準，符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞，今年7月起實施「囤房稅2.0」，限縮低價免稅屋規範，自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳，老宅數量快速增加，居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶，10年累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶，老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言，首先鼓勵協議合建，讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同，以減少權利變換審議時間，其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長，最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」，因全國主要只有3家提供預鑄建材，產能不夠，應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高上限，讓獎勵看得到也吃得到！景文科大財務金融系教授學者章定煊示警，1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。章定煊建議，應就居住安全出問題的老宅，設定退場機制，同時因應老城區地價貴、房子老舊個案，建立機制，換居地價較便宜的新城區新屋。
拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
拆屋法規顛三觀2／隔壁改建傷我建築結構 專家：無法說NO只能等鄰損賠償
北市信義區吳興街一處老公寓遭砍半危老改建，剩餘半邊建築的地主找上CTWANT投訴，地下室被挖到漏水、變電箱爆炸，建商稱「不知道地下室是磚牆，還以為是RC牆」，讓地主驚呆「到底有沒有評估建築結構？」地主試圖向北市建管處調閱耐震評估報告求心安，卻被以「非利害關係人」碰得一鼻子灰，地主沉痛質問，「難道要等(建築)被挖倒，市府才要出面？」「因為地上建物被拆除，去年6月，地下水受壓灌進地下室，導致變電箱泡水爆炸，照理說變電箱在拆除前就該重新檢討位置。」被拆剩餘建築的地主A小姐指控建商，拆除前未做現況的詳細調查，原因是建管處、建商、住戶開會檢討時，建商竟說，「(地下室)正常應是RC牆，但卻是磚牆」，讓她相當傻眼。根據內政部國土管理署「建築物拆除施工規範」規定，「建物部分拆除時，未拆除結構部分應鑑定結構安全，並提供安全支撐或補強計畫。」構造物或設施僅需拆除一部分，而其他部分須予保留者，承攬營造業應於拆除前，先研究其原有構造，並根據其構造擬訂拆除步驟及必要之安全措施，避免於拆除時損及保留部分。建商連地下室是什麼構造都沒搞清楚，讓A小姐嚴重懷疑，「是不是完全沒有做結構評估，就直接把房子拆成半棟？！」她與地主B小姐，兩人越想越擔心，因此向建管處提出要求調閱拆照資料，以及相關耐震安全評估報告，「但建管處卻百般推託，說我們不是利害關係人。」「房子都被切一半了，還說我們不是利害關係人，所以我們也直接向北市法務局提出訴願。」不過，北市建管處建照科正工程師莊家維表示，建商在申請危老時就有做耐震安全評估，但是拆除後，沒有規定要再針對剩餘建築做一次耐震安全評估，一切合乎規定。近期工地下陷、房屋傾斜工安事件頻傳，投訴人擔心隔壁改建案緊貼又開挖地下5層，會成為第2個三重房屋傾斜案。（圖／報系資料庫）雖然於情能理解地主們的擔憂，但住宅消保會顧問吳翃毅解釋，依法規，可調閱資料的「利害關係人」，指得是改建地主，剩餘建築的地主確實沒有辦法調閱資料，得知拆除的合法性，以及剩餘建築的安全性，這也是現行法規較不近情理、無法獲得民眾諒解的地方，造成多方誤會。已拆除的半邊建築，即將危老改建為地上24層、地下5層的住宅大樓，預計今年下半年動工開挖地基，屋主擔心建築結構已受損，再加上不穩定的台北市地質，新建案又緊貼興建，難保不會成為下一個登上新聞的工安事件。擁有都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家胡家瑒就指出，「這幾年的危老都更都陸續有遇到這樣的(拆除)情況，這種砍一半的，你很難會挖完然後完全不漏水(牆裂)，大家都是先挖了之後再做後面修繕，只能被動等到出問題後再走鄰損賠償。」「市府建管處一手核發拆照給建商，另一頭卻不願提供結構安全鑑定報告給拆除剩餘建物的屋主，如何消弭疑慮？若剩餘建物需結構補強，市府又不提供補強計畫給受損屋主，如何維護民眾生命財產安全？」地主B小姐說。胡家瑒表示，老公寓拆除部分結構與鄰房改建成大樓的案例時有耳聞，只要符合拆除條件，剩餘建築住戶沒有辦法拒絕，拆除過程難免有鄰損，只能事後再找建商賠償。（圖／CTWANT資料室、讀者提供）目前剩餘建物的地主們已於去年11月對建商提出刑事訴訟，委任律師古健琳表示，建商於申請拆除執照、建造執照前是否就剩餘部初有進行結構安全鑑定，並提供安全支撐或補強計畫，且在未獲得剩餘部分住戶同意的情形下，是否有重複使用65使字第32號使用執照之法定空地，所以申告建商涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪。但地主們仍擔心還沒判決就被挖垮，「難道政府都要等到挖垮了、挖歪了，才要出面？」「三重(民宅)都會歪了，我們肯定垮！」投訴地主一行3、4人七嘴八舌相當擔憂地說。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」，盼將公設比降至30％至25％，根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」，第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手，透修正「公寓大廈管理條例」，改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠？外界看法分岐。有業者認為，從「帳面上」看，公設確實變少，但建商建造總成本並未因此降低，在將本求利下，仍會將建築成本攤提，反映到每坪單價上，虛坪改革是否能讓買方受惠，仍有待觀察。另有房仲業者分析，若沒買車位的屋主，能夠不必再負擔車道公設，將更符合使用者付費精神，對沒買車位的成屋買家而言，負擔應會減少。只是，若新規定上路後，公設與停車場將必須分開規劃，通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設，可能都要重新思考配置方式，對建築師設計能力將是新考驗。此外，有建商提醒政府，不論是都更案或者危老改建案，都需要較長的住戶整合時間，如果未來虛坪法令改變幅度過大，對已經在整合的都更危老案，甚至招商中的公辦都更、促參案，都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數，未必有利整合進度，期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通，兼顧產業運營及公共建設的安定性，對於已經規劃中或即將完成的危老都更案，也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說，公設規定改變幅度如過大，對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案，會投下變數，希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出，公寓大廈管理條例如果能完成修正，未來成屋停車空間將定義為住戶專有，停車空間將具有獨立產權，並讓停車空間與居住公設明顯區隔，並改進停車空間登記制度，如果沒有買車位的住戶，就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說，現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有，附屬在專有停車位下，產權不得獨立登記及移轉，部分開發商將「車道」登記為公設，因此住戶可能沒買車位，卻仍要負擔車道興建費用，對沒買車位者並非很公平。他還說，因現行規定免計容積空間有合計上限規定，常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後，常還有剩餘空間，就用「管委會空間」的名義，包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售，導致市場常出現高公設比房屋，也讓消費者望之卻步。因此，未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準，且訂出上下限，減少浮誇不實的公設產品。
房市價量背離！「這4區」交易年減超過3成 價格卻抬高5%以上
東森房屋根據實價登錄統計2023年六都建物買賣移轉棟數年減幅最多5大行政區，高雄前金、桃園龜山、台中烏日、桃園觀音、台中豐原名列前5，不過卻發現除了高雄前金「價量皆跌」外，其他4區交易量雖減，但房價卻不受市場影響，反增5~8%，呈現價量背離態勢。2023年上半年受到各種房市黑天鵝干擾，全台房市急速降溫；到了下半年，雖然在新青安2.0的強勢助攻下，市場交易量能回溫，但縱觀全年，全台建物買賣移轉量只有30萬6,971棟，較2022年減少約1.1萬棟，年減3.5%，寫下近4年的新低點。進一步觀察六都各行政區建物買賣移轉棟數，以高雄市前金區年減幅最多，高達47.4%，其後分別是桃園市龜山區年減35.8%、台中市烏日區年減32.4%、桃園市觀音區年減32.1%、台中市豐原區年減30.6%。不過觀察這5大行政區的平均房價與年增幅，除了高雄市前金區27.6萬元/坪、年減2.1%外，其他4區房價卻有走升態勢。桃園市龜山區29.5萬元/坪、年增5.7%；台中市烏日區28萬元/坪、年增5.7%；桃園市觀音區19.7萬元/坪、年增7.1%；台中市豐原區24.4萬元/坪、年增8.0%。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，前金區屬於開發較早期的市中心精華區，區域腹地不大，可供大面積開發的素地相對有限，屋齡較新的建案大多是透過土地整合、危老改建等模式，前幾年有推案量墊高基期，但去年整體房市趨冷，市場觀望氣氛濃厚，區域交易量自然跟著下滑。至於其他4個行政區，黃勝暉表示，龜山有A7重劃區，烏日有烏日高鐵特區，觀音有草漯重劃區、過嶺重劃區，豐原有豐富專案區段徵收，過去幾年房市火熱的時候，這些房價基期低又有建設話題的外圍區域，也成為許多建商和購屋民眾爭先插旗的房市熱區，但隨著市場回歸理性，買方追價意願降低，投資族、置產族開始退場，建商也放緩推案速度，因此近一年上述地區的交易量都出現了明顯的量縮情況。 至於價格方面，黃勝暉認為，雖然市場買氣降溫，但目前房價仍普遍呈現穩健成長的態勢。前金區因過去一年住宅交易以中古屋居多，缺少新建案的拉抬，才導致區域住宅均價被拉低。但從整體來看，在綠色通膨、營建成本高漲、新青安、降息風聲頻傳等因素的影響下，大部分屋主和建商仍對價格有所堅持，短期內房價恐怕難有回落空間。
爛尾苦主誓言做改建標竿！北投危老案地主不出一毛錢「保證起建」
危老都更不論與建商合建或地主自建，最怕碰上房子蓋不下去、爛尾的情況！北都建設北市北投區危老案「尊選北都」日前舉行開工典禮，該案以「總融資信託戶撥款專款專用」「委建全案管理模式」，不僅不跟地主分回房屋、只賺管理費，土地也不會被建商抵押貸款，地主甚至不用出任何一分錢「保證起建」。業者其實也曾受建商倒閉、爛尾之害，「雖然此種穩扎穩打方式賺的不多，但希望細水長流，案源就能源源不絕。」該案原是50年屋齡老屋，共有6名地主，都是潘姓家族成員，地主代表潘文捷(左)表示，希望此種安全的重建模式可當作危老改建的範本。（圖／侯世駿攝）合建模式是以建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，不幸演變成公司倒閉建案成爛尾樓時，即便沒有土融，也會因為地上物的物權主張而造成重建無法繼續。這時若有續建機制，也需啟動招商議價，成本重新計算等等等過程；若無續建機制，則土地恐最終遭到法拍，地主也非求償第一順位，待法拍後的殘餘價值才回歸地主，等於重建不成，還將土地白白送人。然而目前都更市場中，也有不少業者轉向「錢不要給建商賺」，要地主自建或委建，但此種方式在地主不具專業知識下，多半被業者主導牽著鼻子走，再加上發包量體小、營建成本高，或讓管理公司有多處「卡油」的空間，成功案例不多，也不見得比較省。「尊選北都」危老重建案，地主委託北都建設協助重建。北都建設董事長陳逸軒說明作業流程，北都建設進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容，最終核貸撥款進入信託專戶管理，所有款項名目金額皆為公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用；工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。陳逸軒強調，以委建全案管理方式保障屋主權益，地主仍持有百分之百土地產權，不用擔心建商跑路土地被法拍，且透過「危老重建貸款專戶」機制，能貸到更多錢，基本上能與總營建費用平衡，等於地主不用多拿一毛錢就可重建。不過他也強調，只有危老案才能全額融資。日前有不少起噪音糾紛引殺機的新聞，住宅消保會顧問吳翃毅表示，該案採用內建式永久性隔音施工，不用犧牲5~6公分的樓層高度，還能減少因樓板隔音所衍生之糾紛。（圖／侯世駿攝）對於撥款前的費用也為北都建設先墊付，陳逸軒表示，以此案為例，墊付金額約600萬元，墊付金額及項目都會以會議形式及聯絡單與地主端進行謹慎地確認。「尊選北都」順利通過危老重建計畫並獲得台北市40%容積獎勵，改建後為地上11層、地下3層，20戶之集合住宅，預計完工後市值4億元，若依據服務費總銷8%計算，獲利僅3200萬元，比起合建建商少賺很多。陳逸軒坦言，他也曾是爛尾樓的受害者，曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師，建商宣告倒閉找不到人後，他不只請不到款，還因為是法定監造人，反而要出來面對仲裁，「至今工地荒廢了，我還會去維護圍籬、拔草」，因此認為，不一定要賺大錢，站在地主角度和權益思考，做出市場區隔，就能細水長流，案源源源不絕。據了解，北都目前手上執行4件危老案，除北投案外，還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。此案由住宅消保會為全案管理、工程品質、價金階段、公設點交等階段查核，並提供防水保固20年、內建式永久性隔音樓板認證。住宅消保會顧問吳翃毅表示，該案採用內建式永久性隔音施工，以永記造漆公司塗抹式一體成形無接縫、有效附著異材質，不易空洞化、降低震動噪音有效降噪17dB，具備防水效果。此案全樓層鋪設塗抹式隔音層，未來變更室內格局隔間牆移位，也不會破壞原有已施作的永久性隔音層，一勞永逸。
被畫為「歷史風貌區」…大稻埕建物管制多 當地居民盼能鬆綁
台北市大同區大稻埕地區的建築物有悠久歷史，台北市政府將該區畫為「大稻埕歷史風貌區」，盼保留歷史街道與風貌，不過當地里長指出，區域內的都更、改建以及整修限制多，申請計畫多數不了了之，盼北市府可以鬆綁規定，放寬容積以及樓高等限制。大稻埕自18世紀以來，有華麗的巴洛克式建築、傳統閩南房及紅磚洋樓，其中迪化街最為精華；1970年代起都市規模擴大及消費重心移轉至東區信義區，1988年面臨公共設施保留地徵收危機後，政府、民間以及專業界攜手推動「街區保存」，促成歷史風貌特定專用區計畫誕生。依計畫規定，歷史街區不得辦理都市更新，但周邊的民權西路以南，重慶北路以西，市民大道以北，環河北路以東等街廓仍可推動都市更新案件，至今審議程序中的都市更新事業計畫案件10案，已核定未完工案件4案，已完工案件5案，共計19案。大同區大有里全里都被畫入大稻埕歷史風貌區，大有里長許美智直言，政府政策矛盾，一方面推動都更、整修房子或是危老改建，但又限制民眾不能蓋。許美智說，目前迪化街主街不能蓋高樓，限制樓高在2層，周邊街道也有樓高20公尺、40公尺跟60公尺內的限制，且有不能超過6樓至8樓的高度，讓大家都覺得不公平。她表示，以大有里來說，申請都更、改建或整建的人很多，但最後都沒有下文；歷史建物的整合改建規則也很嚴格，盼市府可以再放寬容積以及樓高限制。北市都發局都市規畫科長謝佩珊指出，近3年大稻埕都審案共26案審議通過，通過比例89.7％，但也常常發生有民眾以為自己有掛件，但實際上建築師卻沒有掛件的狀況。但究竟有多少案子因為程序問題無法進入都審審議？都發局指退回件數太多，沒有相關統計數字。謝佩珊強調，案子送件後、進入委員會審議前，會先到幹事會審查，有問題會被退回，且專用區內的開發案也需審查史料紀錄，資料不齊全或是建築原貌修復也說不清楚，就不會通過。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
反擊郭台銘稱「都更危老失控」 林右昌：不要抹煞別人付出與努力
針對鴻海創辦人郭台銘近日指都更、危老已失控，內政部長林右昌今（12）日表示，相關說法脫離事實甚遠，這幾年中央與地方政府在都更與危老改建工作上做很多努力，有許多進展，或許還沒有辦法盡如人意，還有努力空間，但絕不像郭台銘所說，也請郭不要抹煞別人的付出與努力。「不是口號喊喊就有辦法成功。」林右昌指出，都市更新與危老重建都是很複雜的工作，需要都計、建築、地政、金融等各種專業合作，還有中央與地方政府攜手努力，才有辦法往前推進。他說，蔡英文總統上任前，2015年前的都更案件平均每年僅有40件，2016年後不但逐年增加，2019年達到101件，有明顯成長；但都更條例的執行也碰到瓶頸，很多屋主受到一坪換一坪錯誤認知的影響，使得都更整合越來越困難。為讓政府推動危老重建有所突破，林右昌指出，在2018年時核准數僅72件，但在2019年就達到314件，成長超過4.36倍，且在2020年更達到850件，較2018年成長11.8倍。他表示，每年也都維持800件左右水準，可見危老重建在這幾年間有大幅進步與成長，這些是中央與地方政府，還有許多專業者共同努力的成果。此外，林右昌也說，郭台銘稱危老的受益者都是飯店或單一地主，這更是非常錯誤的認知。他表示，或許因為飯店業者較具知名度，所以每每有重建消息容易受媒體關注，但實際上，飯店危老重建僅占整體案件0.65%，數量非常非常低。至於都更或危老重建案，地主與開發者之間的開發利益分配，林右昌說，由於牽涉到兩造之間的權利義務關係，以及彼此之間談判協議的過程，甚為複雜。他說，每一個個案的狀況都有可能不太一樣，這並不是一般物件商品買賣，是否能以訂定所謂的定型化契約，有很大爭議空間。林右昌強調，在都更案件在實施時，相關資訊都應在核定的都更計畫中予以表明，並據以執行，這都有中央與地方政府主管機關的監督管理機制。至於危老重建部份，他說，更須經過全體所有權人同意，並附有經開業建築師簽證的建築物配置，以及設計圖說的重建計畫後，才可向主管機關申請重建。「隨口批評很容易，但請不要抹煞別人的付出與努力！」林右昌表示，這幾年中央與地方政府在都更與危老改建工作上做了很多努力，也有許多進展，或許還沒有辦法盡如人意，也還有努力空間，但絕不是像郭董所說。他也說，自己擔任過地方縣市長，現任擔任內政部長，因此必須幫這幾年來辛苦的政府同仁，還有正派業者說句公道話。
名店搬家後1／「潮品集．潮坊」轉戰台北信義區 集結道地潮粵菜、輕奢套餐迎新客
由於危老改建、都市更新，一些台北市的老牌飯店去年陸續熄燈，在重整期間，旗下餐飲品牌另覓新點以饗饕客，此次便介紹其中3間遷址後的中餐廳，一探重啟後的新風貌。像是原本位於神旺大飯店、以正統潮州菜及粵菜備受推崇的「潮品集」，便由來自香港的潮州料理名廚何炳木領軍團隊，以「潮品集‧潮坊」子品牌進駐台北新光三越信義新天地6樓，即便平日造訪也時常座無虛席。遷址後除仍可嘗到以潮粵手法演繹鮮活海鮮、突顯原味的各式料理，及以70年老滷製作的潮式滷水外，也因應新據點商務客與外國客的需求，推出更多質感輕奢套餐選擇。例如先前於5月推出的「春季潮饗宴」午間商務套餐，因內含「薑蔥焗小龍蝦」、「火焰風沙梅膏焗肋排」、「經典潮州滷鵝片」、「潮坊美點心」、「上湯莧菜煲」、「芋泥西米露」等六品佳餚，可一次品嘗多道經典，因此販售3週後即賣出逾百套，原定僅售至6月底，現也好評再延長。「火焰風沙梅膏焗肋排」精選帶有果香的白蘭地溫酒後，再澆淋於排骨上形成舞動火焰，既滿足視覺效果又留下微醺酒香。（套餐菜色，圖／侯世駿攝）「經典潮州滷鵝片」上桌前會再澆淋老滷汁，入口時蘸取潮州特製鵝醋享用，更是酸香提味。（套餐菜色，圖／侯世駿攝）「春季潮饗宴」套餐中值得一提的便是主菜「薑蔥焗小龍蝦」，除了嚴選活體的澳洲水姑娘龍蝦，也沒忘了粵菜中重要的鮮味來源，以老母雞、金華火腿慢火細燉72小時的上湯來燜煮小龍蝦，保留了龍蝦肉的Q彈口感；「火焰風沙梅膏焗肋排」亦是一絕，原來潮汕一帶特產肉厚、核小的桃梅，當地會將其與鹽、糖醃製做成「梅膏醬」，主廚嚴選肥瘦適中的腩排以梅膏醃製後再生炸，並將以梅膏、檸檬汁、糖等熬煮的酸甜醬汁，下鍋與排骨一同翻炒、為其賦味，最後再撒上黑胡椒與蒜酥添香；「經典潮州滷鵝片」更是餐廳一直以來的代表菜色，可見潮式滷水不添加醬油的典型「白滷」特色，除了歸功於何主廚的祖傳老滷，還得續添湯底、藥材與香料以長期維持風味，而從重約4～5公斤的肥鵝上，以細膩刀工片下厚約0.3公分的鵝肉，更是滷製得鮮嫩多汁。看似不起眼的「家鄉水瓜煎」兼具酥脆與柔軟，吃得到經過日曬洗禮的澎湖角瓜甘甜香氣，幾乎是每桌必點菜。（620元，圖／侯世駿攝）「澎湖泡菜小管」除了黃金泡菜之外，也放入隨季節調整的時令蔬果，例如採訪當日選用的是水梨與蘋果，增加了爽口感。（280元，圖／侯世駿攝）何炳木主廚出身餐飲世家，擁有逾50年潮州菜資歷，曾於香港美心集團潮江春、台北金島酒樓、香港半島潮州酒樓飲食集團、台北神旺大飯店等地任職。（圖／侯世駿攝）若想再試試其他單點菜餚，形似菜脯蛋與韓式煎餅的「家鄉水瓜煎」，則是一道樸實中見美味的潮州老菜，潮州人口中的「水瓜」其實就是絲瓜，主廚嚴選甜度高且水分較少的澎湖角瓜，加上菜脯、花生米及蝦米增添風味；開胃的「澎湖泡菜小管」則為一道創新菜，由於何炳木的妻子來自越南，也使何主廚對東南亞料理調味極其熟稔，這道菜除了特選Q彈的澎湖小管搭配自製黃金泡菜，還因應台灣人口味淋上調整過比例、不那麼重口味的泰式酸辣醬，帶來更多層次。此外，雖然進駐百貨後，港點比例較先前降低，但依然採手工自製且整體更為精緻，席間再搭配一壺甘香優雅的鐵觀音、香片或普洱，更是餘韻悠長。在潮州菜中「無海鮮不成宴」，餐廳講求鮮度特設原本飯店沒有的現撈海鮮區，每天從澎湖、東南亞沿海等地空運海鮮來台。（圖／侯世駿攝）為迎合商務需求，餐廳設有5間可分別容納6～12人的獨立包廂。（圖／侯世駿攝）「潮品集‧潮坊」於2022年12月15日在百貨正式開幕，用餐區以鉑金色系與木質調相互搭襯，構築出低調時尚的新中國古典風格。（圖／侯世駿攝）潮品集‧潮坊電話：（02）2772-2687、（02）2772-2688地址：台北市信義區松高路19號6F（新光三越信義新天地A4館內）營業時間：午餐11：30～14：30（假日提前至11：00）、晚餐17：30～21：30網址：https://www.sanwant.com/Traditional/index.php備註：內用茶資與服務費另計，「春季潮饗宴」午間商務套餐暫定延長至7月底、8月初，亦可能視消費者反應調整為例行菜單，依餐廳公告為準
名店搬家後2／經典川粵美饌一次品嘗 「國賓中餐廳」兩廳合併再現風華
歷經半年時間籌備，在去年10月台北國賓大飯店啟動危老改建工程之際，館內國賓粵菜廳及國賓川菜廳餐廳合併為「國賓中餐廳」，與飯店另一間A CUT牛排館共同搬遷至台北中山區新址。合併後對許多饕客而言倒也不失為一大福音，因為國賓中餐廳以「頂級精緻粵菜料理、最好的川菜靈魂」為主軸，仍保留原本約5成粵菜及6成川菜，能一次品嘗到兩大菜系佳餚，而且每季還會推出期間限定主廚推薦菜，例如7月便將以芒果、綠竹筍入菜，融入夏季風情。有趣的是，雖然整體用餐空間縮小，仍悉心搬入飯店原有陳設，例如小吃區可見原本擺放於飯店大廳的「夜宴圖」，小包廂也以飯店珍藏的「孔雀圖」、「百馬圖」為靈感，透過古畫意象平添一分文人雅士的閒逸之情。「雙刀耳片」會淋上放入12種香料混製的紅油醬汁，搭配小黃瓜包捲入口還有清爽解膩作用。（420元，圖／焦正德攝）充滿膠原蛋白的「花膠濃湯煲土雞」，加上較為養生的糙米、綠豆仁仍保留的些微沙沙口感，喝來香濃卻不易膩口。（2,380元，圖／焦正德攝）在這裡，人氣不墜的依舊是經典菜色，例如受到年輕族群與酒客喜愛的川菜，不可不嘗的便有「麻婆豆腐」一道，除了添入有「川菜之魂」美譽的「郫縣豆瓣醬」，主廚團隊還曾前往四川向據傳約142年前開創此道料理的「陳麻婆」後代習藝，讓辣、麻、香、嫩等多重滋味在唇齒間縈繞不散；考驗刀工、薄可透光的「雙刀耳片」，則將豬耳朵蒸2小時後使膠質、油脂融合，交疊壓製並經冷卻切片，就連澆淋的紅油也充滿細節，需得提煉蔥油後再放入泡水清洗的藥材與二荊條、小米椒等，繼續提煉、靜置等待香氣釋放，帶來香甜微辣的風味。如果品嘗辛香料理之後想來點溫潤湯品，不妨試試四季都很受歡迎的粵菜「花膠濃湯煲土雞」，其作法相當繁複，需先將玉米雞和水以1：1等重方式清蒸6小時，再以中大火滾1小時、逼出骨髓精華，另外還得將同樣蒸了6小時的綠豆仁與糙米，和雞湯攪打在一起並層層過濾，加上放入厚實彈牙的花膠與提鮮的日本干貝，一鍋盡嘗海陸風味的交融。「脆皮炸子雞」一口咬下還有卡滋卡滋的酥脆聲，可蘸取檸檬汁或椒鹽粉一起享用。（980元，圖／焦正德攝）「杏汁木瓜」取用約500g重、果肉不會過厚的皮蛋瓜做容器，搭配現炸油條蘸取杏汁品嘗更添趣味與風味。（320元，圖／焦正德攝）有近40年粵菜功底的國賓大飯店行政總主廚林建龍，對於選材與料理細節十分注重。（圖／焦正德攝）當然擅長粵菜的國賓大飯店行政總主廚林建龍拿手菜可不只如此，他還透露另一道招牌菜「脆皮炸子雞」的美味關鍵，除了以五香鹽等均勻抹入雞腹醃漬，再汆燙、上醋水並風乾約4小時，採低溫油泡方式讓肉質不致變柴，上桌前再以大火淋油使皮酥化，帶來外酥內嫩的口感；當然甜品也是亮點之一，「杏汁木瓜」選用日本種與台灣種嫁接而成的「皮蛋瓜」，在盛裝帶有甜味的南杏及微苦、藥用的北杏現磨調和的杏汁前，還會將木瓜先蒸過使肉質軟化、帶出果香。如果制式菜單仍無法滿足時常上門的老饕，4間包廂亦提供菜色客製化，還可配合指定當令食材烹調。另外為服務開車到店的客人，1樓車道區還設置了VIP通道，通道內以水晶吊燈、飯店珍藏字畫迎賓，讓人彷彿有重回國賓、盡享尊榮的熟悉感。國賓中餐廳藏身於富邦遼寧大樓2樓，1樓為開車族特設VIP通道，以藝術品營造出曾經的飯店風貌。（圖／焦正德攝）僅46席的主要用餐區「小吃區」以藍紅色方格地毯鋪底，牆面掛有原國賓飯店大廳的「夜宴圖」，整體呈現中國風混搭現代感的空間美學。（圖／焦正德攝）國賓中餐廳電話：（02）2536-2370、（02）2100-2100，分機2383、2385地址：台北市中山區遼寧街177號2樓 營業時間：11：30～14：00、17：30～21：00網址：https://www.ambassador-hotels.com/tc備註：內用需加10%服務費，餐廳亦設置「樓外樓」獨立式宴會空間，可容納約12桌中西式婚宴，或60至70人之會議使用
中山北路二段稀有大基地 「中山·吉美」北市輕總價置產
台北十大豪宅品牌「吉美建設」，每次出場就是區域指標案！「中山·吉美」歷經吉美建設耕耘十多年才推出，坐擁中山北路二段門牌，更佔據台北市中心520坪的「稀有限定大基地」，最低入手門檻卻僅3000萬以下，以輕負擔擁有中山北路二段，打破此路段只有億萬豪宅才能進駐的定律，以稀有、獨有的精品宅規劃，吸引中山、士林區、甚至跨新北市高端客層，不少醫師、海歸菁英與台商企業主低調收藏，作為北市佈局資產或二代宅自用，成為房市最新置產亮點。（圖／業者提供）近捷運中山國小站 珍稀立地條件520坪大基地 讓每一席都是絕版海悅廣告副總經理馬士雄分析，目前北市新案多靠危老改建推出，甚至出現不少基地面積小於200坪的迷你建案。「中山·吉美」位居台北市稀有難尋的核心地段，竟開發出約520坪的稀有大基地，座落捷運中山國小站、雙連站550米悠閒散步圈，轉身即達晶華酒店、老爺大飯店、Louis Vuitton旗艦店，立地條件極為珍貴，更遑論中山北路沿線難得大型基地開發計畫，讓置產中山北成為了嶄新房市熱題。（圖／業者提供）「中山·吉美」基地所處的中山北路二段93巷，全長不超過400公尺，卻是不少知名建商如璞真、忠泰建設爭相插旗之地，不僅擁有中山北路二段、馬偕醫院商圈，還環繞鄰近區域最大綠帶公園「永盛公園」，佔地近1250坪的靜謐綠意，遠離主幹道喧囂，屬於台北市蛋黃區難得「高綠金」生活圈，向來就有中高階買盤青睞。（圖／業者提供）全棟SRC鋼骨 台日國際團隊聯手正2房總價2888萬起 北市人氣王吉美建設以「信義之星」、「寶徠花園廣場」雄踞信義區豪宅王寶座多年，迄今多以大坪數豪宅作品為主，深受政商名流推崇。此次「中山·吉美」難得推出2-4房中小坪數產品，但在奢華程度卻絲毫不打折，24層雙塔地標採全棟SRC鋼骨結構，更豪砸重本邀請日本知名建築師「前田利也」、豪宅御用空間名家「郭陞弘」、北市名宅建築大師「高鴻文」、文華東方景觀設計師「老圃造園」…等「台日聯手」一線團隊，以百坪豪宅超規格款待，回到家就像同時奢華入住飯店。「中山·吉美」具備首購換屋、自住享受、資產配置、投資置產等全效型價值，目前正2房總價2888萬起，是入主「台北市中心的中心」的最佳全方位資產，在一片眾人觀望的房市中異軍突起，不可錯過。
營建成本創新高、危老核准探3年新低 專家曝最佳解方「這裡」動手腳
營建成本漲不停，危老都更推動也跟著面臨困境！根據行政院主計總處最新資料顯示，代表營建成本的營造工程指數CCI指數，今年3月最新數值109.5，再度創下歷史新高，讓許多建商苦不堪言。受到成本大幅上升、成本無法有效掌控的衝擊，去年全台最火熱危老都更熱區台北市，危老重建核准件數僅剩下152件，年減量逼近3成，創近3年新低，市場更傳出不少危老案玩不下去的消息。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年營建成本衝高確實對危老都更產生負面影響，在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下，正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，不僅申請與核准的量變少，就算核准了，也不少案子拖著不願開工。不過，周昆立認為，如果地主與建商能利用建材輔助工具，來替改建案創造「新價值」，其實還是有機會突破目前困境。以營建成本飆升來說，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪成本約17~18萬，如今每坪則要23~25萬，豪宅營建成本甚至還更高。由於，營建成本大增勢必由起造者負擔，目前很多整合中的危老案都因利潤被大幅壓縮，加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，出現合作破局的狀況。再以房價陷入盤整來看，市場在商言商，房市景氣上升時期，房價不斷上漲，參與都更的地主與建商可分的價值自然也更多，更有推動都更的意願；但是，去年下半年以來，台灣房市因升息與打炒房等因素，買氣出現停滯，房價陷入盤整，導致都更危老推動上缺少了誘因。據統計，2018年至今年4月底，北市核准的危老改建案，有高達86%基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度較高，成本更不容易壓低，因此，面對營建成本高漲的環境下，市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。周昆立透露，面對危老都更推不動的狀況，有4種解法，一、等待營建成本回落；二、期待房價上漲，抵銷成本上升的衝擊；三、爭取容積獎勵，創造建案價值；四、利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具，讓危老改建案在「省成本」下，又能「價值提升」。周昆立說，目前想期待營建成本下降或房價上漲都有點不切實際，而爭取容積獎勵則需要符合種種規定，經過審查才可獲得，因此估計如何利用有創價效果的建材輔助工具，也許是接下來危老都更突破困境的重要關鍵。周昆立以制震隔震建材為例，像卸震鋼甲這類省成本、有創價效果的抗震輔助工具來說，在同樣可耐7級強震、大樓不倒的基準下，建築成本較傳統隔震、制震產品節省1/3以上，不僅兼顧居住安全，對於房價的創價效果更是強，原本耐5級震符合規定的新案，瞬間變成可耐7級震的規格，成本減少、房價提升下，若可抵銷營建成本攀升的問題，住戶可分回價值也能維持不變，或許尋找品質不變成本更低的新建材，是解決目前都更危老困境的好方法。周昆立指出，台灣老屋眾多，雖然目前危老都更近期面臨推動上的阻礙，但是從2017年政府通過危老重建條例後，申請件數大幅增加來看，顯見民眾有高度興趣與需求，因此，對於未來危老都更市場仍不看淡，建議屋主與業者可積極找尋方式突破目前困境。
隋棠噪音案售屋房仲出新書 揭買賣租屋秘辛、如何躲黑心合建陷阱
隋棠噪音事件售屋的知名房仲陳泰源，近期推出個人第3本作品《這個房仲太狠了！》，揭開買賣房仲銷售話術，教你房東房客過招自保術，以及公開危老改建黑心建商手法，凡事直言不諱、有問必答的陳泰源這次一樣不怕得罪同業、弄丟飯碗，以12年房仲經驗分享最實用的房產知識。陳泰源為北市知名房仲，2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今，靠著個人品牌的長久經營與高頻率媒體曝光的累積，成功被動吸引客戶，其中不乏高資產買家，他也順利轉型為只接獨家委託的超級業務，也有「專任約房仲作家」稱號。不過超級業務卻在危老都更上踢到鐵板，2020年，陳泰源的父母親與黑心建商爆出合建糾紛，阿公祖產被侵吞、長輩天天愁容滿面，讓他決定到「跨足建商領域的仲介公司」上班，力求看穿建商暗黑心手法，並於此次出書，透過寫作公諸於世。陳泰源2016年曾出版第1本作品《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》，今年再推出《這個房仲太狠了！》，陳泰源以進階版形容，他分享新書的3大不同，包括：第一、2016年的書比較著重在「一般約」文化制度下，如何與同行互相踩線、諜對諜，以及對客戶要說怎樣的話術，較能博得客戶的委託機會；而2023年新書則是描述在沒有倚靠大公司品牌加持的背景下，如何透過「經營個人品牌」，進而轉型為「專任約房仲」的作業模式。陳泰源表示，新書著重在與客戶之間的互動，及增進自身的服務品質，當中補充了許多關於不動產的法律與知識、分享獨家成交心法，是菜鳥房仲想晉升超級業務不可錯過的實用寶典；當然也包括站在消費者角度，分享房仲的銷售話術，了解哪些是「套路」。第二、內政部擴大住宅租金補貼方案，預算高達300億元，堪稱歷史之最！處於高點的台灣房市，「買不如租」的現象愈趨明顯，未來幾年租賃糾紛必有增加。所以這次新書針對「租屋」主題的占比提升，非常適合房東與租屋族群們閱讀。第三、都更改建是熱門話題，然而大多數老房子的地主一生當中也僅有一次與建商打交道的機會，在專業、資訊、經驗上可說是極其弱勢。陳泰源是房仲，老闆又跨足建商，他的父母是曾遭受黑心建商欺壓的可憐地主，具三重身分的他，這次也以自身經歷、用最淺顯易懂的文字，分享與黑心建商鬥法的過程，想要跟建商談合建的老房子地主一定要看。陳泰源也藉出書機會，向行政機關、民意代表疾呼，別再為了加速老屋改建，只懂得丟出容積獎勵、放寬同意比例等大餅，對於建立可長可久的規範，卻以幾近放任不管的態度，不替弱勢地主的權益把關。陳泰源說，中古屋買賣、租賃或預售屋買賣發生糾紛，可能損失幾十萬、上百萬元，因此有「定型化契約」及「應記載與不得記載事項」保障；但都更合建，地主一旦誤踩陷阱，損失金額是千萬元起跳，「為什麼風險更大的領域，政府與民代卻避重就輕？令人不得不懷疑，背後是否有黑心勢力的阻擋與勾結。」最後他也分享成為超級業務的心法，「從事業務工作，未必要靠滿嘴話術或欺瞞手段才能賺到錢，用誠實的人格特質、返璞歸真的作業方式、精進服務的細膩品質才是成功關鍵，最後也要想辦法將主動化為被動吸引客戶，減少開發時間，讓客戶自己找上門，才能事半功倍。」
用心照顧失智母竟成台灣之光 全球首家WELL認證長照機構在台灣
日照中心常被民眾視為鄰避設施，為翻轉民眾對照護事業的認知、滿足高齡化對於照護服務嚴重缺口，同時照顧失智母親，原經營輔具貿易的均鎂福祉董事長林桂惠成立玨心為爾公司，引進國際健康建築概念，於北市大安區設立「六十三社區長照機構(日照中心) 」，成功申請成為全球第一家通過WELL健康建築認證的日照中心。根據政府統計，大安區高齡人口比例從18.36%上升到22.83%，其中失智與失能的人口推估超過1成，而日照中心僅有5家。（圖／林榮芳攝）「玨心為爾股份有限公司」是由全台有10間日照中心的台灣受恩總經理劉庭軒，與在台北市進行都更危老改建的德和建設董事長特助紀岳君，在均鎂福祉董事長林桂惠的號召下，於2020年共同成立，第一個事業單位就是「六十三社區長照機構」。玨心為爾董事、德和建設董事長特助紀岳君表示，開啟因緣是起於林桂惠董事長的母親，因被診斷失智症，在同棟大樓接受治療，但常常忙於工作還要舟車勞頓，因此提議成立日照中心就近照顧。有感照護機構嚴重不足，且民眾多有誤解，林桂惠認為高齡化議題並非單一民間單位能夠處理，因此最初先成立「社團法人長期照顧協會」，花費近5年號召醫療、照護、科技、建設等跨領域專業人士共同關注照護議題，也才找上台灣受恩與在德和建設。德和建設董事長特助紀岳君表示，建設公司的投入，能更快速找到閒置空間加入照護服務行列。（圖／林榮芳）紀岳君透露，「玨心為爾」的「玨」就是來自林桂惠的母親名字，「為爾」則是WELL健康的諧音，別具意義。目前「六十三社區長照機構」設有社工師、護理師、照服員共38人，為確保長輩在健康安全的環境，特別引進健康建築認證，以健康科學、行為科學、建築科學為論證基礎，透過十大概念（空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神及社區）達到以人為本，為使用者在室內環境的健康福祉做把關，也成功申請成為全球第一家通過WELL健康建築認證的日照中心，於日前由IWBI亞太區副總裁張為舜親自授證。張為舜表示，六三日照的空氣品質，採用WELL最高規格的要求，所有進入室內的新風皆通過MERV13濾網以及RGF空氣滅活設備，可有效滅活新型冠狀病毒、大腸桿菌等危害菌種；為提升長輩視物能力也採用低頻閃、低炫光、高演色性燈具及晝夜節律照明設計，返家後可提升睡眠品質；除了有護理急救人員，整體空間大量使用原木材質及綠植裝飾，能達到放鬆、減壓的效果。
建築結構教父轉戰都更整合 雙北3年啟動8案
政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋高達71.2%，老屋不耐震，然而即便是都更，地主也相當關心重建後的抗震能力與施工品質。結構教父、建築安全履歷協會創會理事長戴雲發有感重建推動緩慢、新大樓不見得有品質保證，近年從推動建築安全工法轉戰推動都更整合，3年內即啟動7件危老案及1件都更案。全台累計逾300案使用戴雲發所創「Alfa Safe鋼筋系統化工法」。圖為北市大同區指標案「首岳」。（圖／林榮芳攝）政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋高達71.2%，老屋不耐震，然而即便是都更，地主也相當關心重建後的抗震能力與施工品質。結構教父、建築安全履歷協會創會理事長戴雲發有感重建推動緩慢、新大樓不見得有品質保證，近年從推動建築安全工法轉戰推動都更整合，3年內即啟動7件危老案及1件都更案。受到物價、房市、銀行升息等各種因素影響，都更、危老改建近期爆出停滯期，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建。結構技師戴雲發，因創立建築安全履歷協會、推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，在業界有結構教父的稱號，近期又積極參與都更整合，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前鎖定雙北老屋改建需求，已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行。戴雲發表示，全台使用「Alfa Safe鋼筋系統化工法」的案子累計超過300件，因可以有效改善國內建築普遍存在鋼筋排列過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失，成為建築安全的代名詞，也吸引許多建商業者帶地主來參觀考察，不過最後往往一個案子也沒使用他的安全工法。戴雲發回想起多年前推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」時，業界對於新工法普遍接受度不高，因此他自己成立建設公司，完成第一個案，作為業界參考標竿，才為「Alfa Safe鋼筋系統化工法」打開接受度與知名度。如今，他也把這套模式運用在都更危老改建上。3年前戴雲發再成立「戴雲發中力都市更新團隊」，戴雲發說，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，透過安全品質能解決危老都更2大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，讓地主有信心放心合作，也能更加速台北老屋改建的速度。受到物價、房市、銀行升息等各種因素影響，都更、危老改建近期爆出停滯期，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建。結構技師戴雲發，因創立建築安全履歷協會、推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，在業界有結構教父的稱號，近期又積極參與都更整合，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前鎖定雙北老屋改建需求，已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行。戴雲發表示，全台使用「Alfa Safe鋼筋系統化工法」的案子累計超過300件，因可以有效改善國內建築普遍存在鋼筋排列過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失，成為建築安全的代名詞，也吸引許多建商業者帶地主來參觀考察，不過最後往往一個案子也沒使用他的安全工法。戴雲發回想起多年前推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」時，業界對於新工法普遍接受度不高，因此他自己成立建設公司，完成第一個案，作為業界參考標竿，才為「Alfa Safe鋼筋系統化工法」打開接受度與知名度。如今，他也把這套模式運用在都更危老改建上。3年前戴雲發再成立「戴雲發中力都市更新團隊」，戴雲發說，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，透過安全品質能解決危老都更2大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，讓地主有信心放心合作，也能更加速台北老屋改建的速度。