台灣建商
」
他點名未來5年「10大產業最賺錢」 這行10員工洗出5000萬營業額
台灣未來5年內，什麼產業最賺錢？身兼導演、作家以及影像公司老闆的李又宗列出10大產業，「就我的經驗來看，透過正確代操的協助，很多產業的業績都可以翻3~5倍，甚至10倍以上。」李又宗在粉專《李又宗的人生旅遊》表示，其實問他們這種自媒體代操公司最準，畢竟會來找他們的客戶，都是市場上已經穩定獲利的公司，只是想透過自媒體的代操，來放大自身業務的產能，如果你的自媒體賽道跟以下產業有相關，都是會獲利的，希望每個人都可以達成流量變現。他認為，第一是跨國房地產，台灣建商已經有不少跨足海外，尤其是東南亞市場，有些客戶在海外都有投資民宿、餐廳、甚至合法的哈們館，這塊的市場不但龐大，而且單價高，客戶出價也不會小氣；第二，群眾募資產業，群眾募資雖然不像以前氾濫，但是還是能在短時間內衝高業務量，確保穩定營收，現在的群募已經是以「打廣告」的概念進行，自媒體在裡頭還是有發展空間。第三是二手機車，李又宗指出，由於台灣機車族群龐大，加上二手機車的毛利不低，轉單也快，所以自媒體跟短影音是最適合二手機車業的行銷工具，二手機車業不單只有買賣，舉凡改裝部品、維修保養、貸款，都會是二手機車業的獲利來源；第四是二手汽車，二手車除了買賣以外，車商還會賺維修保養、料件、周邊商品、洗車包膜打蠟、貸款的利息錢，所以有很多車商其實都非常有錢，自媒體公司只要方案吸引人，可以保持長久的合作。第五，水電裝修裝潢業，李又宗直言，這是最「土性」的行業，也是他相當看好的產業，因為台灣大學普及化，基礎藍領工人大量減少，所以這塊早就是賣方市場，客戶需要「求工班」撥出時間，又是基礎民生產業，自媒體其實怎麼做都很吃香。第六，洗冷氣產業，李又宗說，「這三年來最讓我覺得歎為觀止的產業，洗冷氣對技術性的要求不高，也不需要有證照、加上台灣天氣炎熱、家中有寵物的比例越來越高，所以突然這個產業就上去了。洗一台冷氣大約1800到3500不等，我曾經有個客戶，公司只有10來名師傅，一年可以洗出4、5千萬的營業額，非常嚇人。」第七成人產業，李又宗表示，不是只有拍成人片，而是連同線上寫真、實體活動、周邊商品、情趣用品都可以歸納進來；第八是美業，不單只有醫美，包含美髮美甲、精油芳療、韓式肖像照，所有跟「美」掛勾的產業都會是不敗主力，畢竟社群平台的本質，就是創造衝突和焦慮，所以容貌焦慮只會越來越嚴重，這就是這個時代的悲哀，也是這個時代的商機。第九是八大產業，李又宗提到，男模會館、酒店行業、招待所、當鋪這一類產業，比起一般行業都有層神秘感，所以裡面很適合做老闆或是經理的個人IP，不過對他們代操公司來說，八大行業的行銷利潤其實不高，利潤高的高端飯局、跨國伴遊、包養仲介又不可能曝光，所以沒有自媒體的空間。最後一個是身心靈產業，李又宗說，算命卜卦、身心靈療程會是一個大幅發展的產業，不過目前除了簡少年以外，還沒看到成熟的穩定獲利跟運作，所以作為乙方公司，能發揮的有限，不過相信未來3個月，很快就可以接到相關的案子。李又宗坦言，「以上十個行業，是我從自媒體代操的角度，看待目前最有發展的產業。就我的經驗來看，透過正確代操的協助，很多產業的業績都可以翻3~5倍，甚至10倍以上，不過也考驗操盤手的底蘊是否夠深，整合能力是否夠強大，畢竟自媒體產業的『工』會越來越廉價，AI也會承包大多數的技術，如果在這個產業還是只有價格思維，那最先被淘汰的，就會是最便宜廉價的人才和公司。」
全球爛尾樓潮「台灣建商怎沒爆炸」？ 專家曝4大關鍵
隨著全球建商倒閉潮而來的，就是爛尾樓潮。馨傳不動產智庫執行長何世昌在粉專《房產知識Buffet+》指出，很多人好奇「台灣建商怎麼沒爆炸」，從國外建商破產情況的歸納，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，大概可以得出4大關鍵。一、台灣建商嗅覺敏銳，成本管控得宜早在2018、2019年開始，台灣建商都已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象而開始該該叫；雖然推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商超前部署，在成本控管上都表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。而歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後，才明顯感受到原物料上漲的衝擊，反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息，真是時不我予。二、漸進式VS.猛爆式衝擊升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略已有所反映，從這個時間點到2022年Q1升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。正因為多了這3年多的時間，讓台灣房地產躲過一劫。三、台灣央行不愧是超級Ａ台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名，即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。首先，是央行溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪，加上連續祭出數波選擇性信用管制，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度，此舉使建築業出現以下幾個重大改變，資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹，而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。四、房價持續上揚這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。以美國、台灣來說，由於房價持續創新高，所以多數建商仍可轉嫁成本，但美國因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛，因此破產的建商正在明顯增加。何世昌最後強調，台灣一年新推的建案有2500個上下（±500），每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。
首購換屋族買盤回溫？建商回報 憂失業恐抵消低利力道
房市下半年面臨新的價格拉鋸戰。大型行庫內部最新的不動產評估報告指出，台灣疫情控制得當，看屋人潮有回溫，不過由於新冠疫情因國際產業鏈斷鏈效果，對產業造成衝擊，進而造成失業問題並影響民眾購屋資金來源，再加上台商回流建廠，導致建築人力、原料成本拉高、並反映在新預售屋的訂價，這些變數恐使得實際房市成交量成長有限，下半年房市將面臨建商與購屋族對價格上的拉鋸。指標大型行庫近來訪查南台灣建商，對此建商提出上述的看法。大高雄地區具指標性的建商向大型行庫指出，在4月底前受疫情恐慌情緒蔓延影響，各大建案招待中心的看屋人潮及成交戶數明顯出現衰退，儘管5月之後隨著國內本土病例持續零確診，而使市場信心有所回升，且超低利率環境亦的確有利於首購及換屋族群買盤陸續回籠，但此時卻面臨另一重干擾因素，就是疫情重創經濟及就業市場之後，所帶來的失業問題，這些將抵消零確診、低利所帶來的房市復甦力道，使第三季儘管買氣回溫，但步調緩慢。除此之外，在房價部分，南台灣當地建商則表示，儘管2019年台南及高雄地區推案量體明顯成長，且政府啟動台商回流也帶動南科擴廠需求，但同時也因此對營建工人需求增加，因而帶動建商的缺工及人力成本上升問題。建商向大型行庫指出，現在建商普遍面臨缺工、搶工導致工資漲價及原物料上漲的雙重壓力，這也將使建商在訂定預售屋建案開價時，必須估算推案初期至完工交屋期間原料及工資成本上漲的幅度，以避免因營建成本上漲，導致完工交屋時建案投資報酬為虧損狀態，因而在土地、原料及工資成本齊漲的趨勢下「使房價被墊高」，這也將使買方與賣方面臨新的價格拉鋸戰。
東森易主曾一波三折 茂德「價格高、爭議少」獲王令麟點頭
檢調獲報，知名建商茂德集團2017年入主東森電視涉內線交易，當年東森電視喊賣多次，東森集團總裁王令麟曾找過不少買家，易主過程曾幾經波折。2017年茂德機構總裁張高祥旗下茂德國際投資公司砸160億吃下東森電視95%股權，成為近年國內電視頻道市場最大一筆交易案。當年，東森電視交易案延宕6年，美商DMG、台數科都曾有意入主，最後茂德卻以黑馬之姿搶下，關鍵「價格高、爭議少」。2015年，美商DMG執行長丹密茨有意向凱雷買下東森電視股權，卻多次要求降價且因中資疑慮卡關；2017年台數科因媒體壟斷問題遭NCC否決併購東森電視；最後，茂德以收購總價格幾乎高出市場行情40至50％，也沒有違反黨政軍條款，或媒金分離、媒體壟斷等問題順利入主東森。當時簽約前一個多月就傳出茂德將是東森電視的新買家，但卻遲未簽約，中間還殺出其餘買家競價，可說是一波三折。據了解，張高祥曾向王令麟表態雙方未來可以合作，不僅保留所有員工，也同意只要賺錢一定分紅給東森員工，因此打動王令麟。2017年11月3日東森國際公告將出售23%持股，凱雷也同意出售62％持股，王令麟也出售10%持股，茂德出資160多億元收購到95％股權。茂德集團為北台灣知名建商，2018年北台灣建商推案量377億排名第3，2019年已掉出10名之外，不過卻砸下116.8億於新北市新莊、土城地區獵地填庫存。茂德推案集中在新北市郊新莊、五股、泰山、三重一帶重劃區皆可見期推案身影，且採取低總價策略，往往吸引區域自住客目光，知名推案包括土城暫緩發展區的「金城舞」系列已銷售至第5期。
【329鬧房疫1】中小坪數挑大梁 另類護盤延後開案多
春暖花開的3月，正是出門賞屋好時機。然而即將登場的房市329檔期，本該是敲鑼打鼓百案齊發，今年卻出奇地冷清安靜。據《住展雜誌》預估，金鼠年329檔期六都總推案量約2600億元，比去年同期大減600多億元，衰退約2成7，創下2012年以來同期新低量。其中，北台灣推案量約1300多億元，年減逾3成。今年329檔期，台北市松山火車站周邊有「松蔦青語」（上、左）及「信松廣場」（右）兩案公開，主打中小坪數。（圖／馬景平攝）疫情蔓延中，去年大鳴大放的台北市豪宅推案，今年329檔期幾乎全面「噤聲」，北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力！本刊記者日前走訪北台灣多個主要案場，發現在疫情影響下，房產業者多採「拖字訣」，慢慢「雕琢」接待中心、樣品屋，或是不開案，甚至有人辯稱：「現在已經沒有人在推329檔期了。」台北市房價高，329新推案以中小坪數壓低總價，強攻自住市場。（圖／馬景平攝）「新聯陽實業」副總經理張俊杰表示，「受疫情影響，客戶出門意願降低，現階段所有案件都是小量低調進行，今年329檔期沒有業者大打媒體廣告公開銷售，都是觀望再觀望，在疫情被穩定控制前，維持潛銷狀態。」新聯陽實業是北台灣的不動產代銷巨頭之一。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，在疫情期間，開盤怕買氣不佳，因此延後開案未嘗不是另類護盤。（圖／住商不動產提供）「住商不動產」企劃研究室經理徐佳馨則分析，疫情持續衝擊下，不確定因素很多，「開案非常在意『氣勢』，開案熱銷先贏一半，萬一開盤買氣不佳，不僅士氣大減，也難向業主交代。此外，由於業者怕後市不佳，開案價格若下修，對初期進場購屋的民眾難以交代，因此延後開案未嘗不是另類護盤。」《住展雜誌》研發長何世昌解釋，現在「329檔期」區間很大，2月到4月推案也可彈性計入。今年受疫情衝擊，329檔以台北市新建案延推情況較為普遍，但若接待中心已蓋好、人員進駐，在成本壓力下不可能不推，如果接待中心還沒蓋好，的確有建商放緩工程腳步延推。
【329鬧房疫2】台北市豪宅惦惦 緩銷策略接待中心工程慢慢來
在新冠肺炎疫情直球對決下，今年房市329檔期整體呈現「龜縮」狀態，去年大鳴大放的台北市豪宅推案，今年329檔期幾乎全面「噤聲」，北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力！今年329檔期最大的不同，就是去年大張旗鼓的台北市豪宅推案，如今卻無聲無息。例如東區「正義國宅」都更案「Diamond Tower」開案一延再延，預計第三、四季推出，具體時程尚未確定；就連傳聞「台北市329檔期唯一大坪數新案」的「潤泰敦峰」，本刊記者詢問後，只得到「因工程進度延至5月公開」的答案。正義國宅都更案「Diamond Tower」1月16日舉行上梁典禮，目前持續興建工程，公開推案時間未定。原訂今年首季公開的南港區千億超級大案「世界明珠」，迄今也無公開計畫。對此，負責代銷該案的「甲山林機構」總經理張境在繞了個彎說，「世界明珠正以新的模式進行銷售。最近有很多台商客戶賞屋，賣得比過年前還好，上上個星期賣了5戶，每戶約1億5000萬元。」「跟疫情完全沒有關係，高調不見得賣得好。」據了解，甲山林機構在總部設有招待所，若買家有興趣進一步了解，會帶買家到基地的工務所，實地感受大基地的規模和地段價值。「宏築信義」接待中心尚未全部整理完成，不少區域客已前來探詢房價。（圖／黃威彬攝）「宏築信義」在信義區擁有難得的1700坪大基地，坪數規劃25-95坪2-4房，另有百坪以上特殊戶型，產品多元。（圖／建商提供）在台北市329檔期的豪宅推案消失下，中小坪數新案上陣稱霸，鎖定自住客群。指標推案有信義區的「宏築信義」、「信松廣場」，以及士林區的「圓山帝寶」與「陽明大苑」。然而，本刊記者致電上述建案，發現一切仍在「龜速」籌備，「信松廣場」、「陽明大苑」接待中心還在搭，「宏築信義」、「圓山帝寶」的樣品屋也尚在局部施工中。一名業者溫吞地說，「房市大咖『台商們』短期內也走不了，不用急，慢慢來！」創意家行銷品牌公關陸宜表示，台灣醫療系統控制疫情得當、備受肯定，吸引不少台商加速回流購屋。（圖／黃耀徵攝）位於捷運麟光站旁的「宏築信義」，算是「腳程」較快的新案，基地面積約1800坪，產品規劃最小25坪的2房格局，鎖定周邊「舊換新」的區域客。「雖然接待中心樣品屋還沒完成，已有不少區域客來詢問，假日賞屋人潮非常多，到晚上9點半都還有客戶在洽談。」代銷業者「創意家行銷」公關陸宜透露。「松蔦青語」基地坐落於台北市松河街，享有無敵水岸河景。（圖／王永泰攝）另外，「松蔦青語」是少數趕在3月中前公開的個案，建商為營造起家的「大家地產」，共規劃108戶，12坪至29坪，格局1到2+1房，主打防疫概念宅。大家地產董事長卓家雄說，「我們苛求防疫安全與居住品質，光是和建築師溝通室內格局設計圖，就更改了上百次，務求戶戶有窗，即使是12坪小套房，衛浴也能開窗通風。」「圓山帝寶」位於承德大道第一排，享有大佳河濱公園（下圖）水岸生活。（圖／圓山帝寶提供）「圓山帝寶」（上圖）位於承德大道第一排，享有大佳河濱公園水岸生活。（圖／台北市工務局提供）