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青慕淳預售案「法院將四拍」可望有解？ 承購戶已有這一心理準備
買預售屋買到建商撒手不蓋，近幾年以2019年新北市中和預售案「青慕淳」最為嚴重，多達34戶承購戶共近4千萬元頭期款恐面臨血本無歸慘況，住戶跟CTWANT記者說，「我們已經等了三個過年，再等到三、四月土地法拍到第四拍了，仍抱著希望有營造商承接，到時出些錢買到房都願意。」原定2020年3月開工、位於新北市中和區中正路旁的青慕淳，由於建商財務週轉倒閉，至今土地遭銀行拍賣流標三次，共約244坪基地迄今仍是一片空地。承購戶說，之前法拍的底標金額達3.4億元，有意出標承接者可能覺得金額過高，再打個九折流標而到第三拍的2.17億元而無出標者，現在到了特別拍賣等待期三個月，約是從去年12月到今年3月下旬、4月後將再第四拍，一旦底標能下修到二億元以下的話，可能就有機會等到有廠商願接這案。「我們抱著能買到房屋的希望同時，也有心理準備還會被加價，還要再拿出些錢來，只要不會血本無歸白忙一場，大家都願意等。」住戶跟CTWANT記者說。青慕淳預售屋建案4年多前由山琳建設推出時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。預售屋承購戶34戶當中有多位首購族，眾人近4千萬元的頭期款面臨恐怕血本無歸慘況，多年來承購戶疾呼公部門盡速出面主持正義，迄今仍無解，只能見建商貸款的星展銀行進行拍賣。由於山琳建設積欠星展銀行的土地融資約1.89億元，迄今未依約清償並積欠利息，星展保全債權遂將此案土地於2021年12月交送給台灣金服拍賣至新北地院法拍，歷經2022年一整年因無人投標而三次流標。
遠航掏空案小坪頂百戶法拍 專家不看好預計「三拍」後標脫
受到前遠東航空董事長張綱維涉掏空案拖累，包括遠航、樺福建設名下淡水小坪頂共計105戶「環遊郡」遭到大規模法拍，加計張母位於天母的商場資產同案拍賣，合計總底價約17.9億元，預計11月1日開標，由於地處偏遠、釋出戶數多，專家預估，三拍後才有人進場。根據台灣金服公告，小坪頂「環遊郡」共有105戶遠東航空、樺福建設等持有的戶別遭拍賣，多數建坪數約在18~166坪間，每標底價約399萬~3484萬元，總建坪約5002坪，平均底價每坪約20萬元。此外，張綱維母親許女士名下位於天母北路的「富安天母」商場也遭到法拍，建物面積約569坪、持分土地約321.16坪，目前無人承租，處於閒置荒廢狀態，一拍底價為5.79億元；還有一筆位於台北市內湖文德段約35.9坪土地也同案拍賣，外傳是張綱維的債主的楊姓自然人，底價4,200萬元，加計「環遊郡」105戶住宅，此次法拍總底價將近17.9億元。根據內政部實價登錄，目前「環遊郡」社區透天每幢落在1300~1400萬元，而多數透天實價的交易時間集中在2017年11月，正是遠航砸下逾26億元向張綱維主導的樺福建設與他個人買進百戶住家、近6000坪土地的交易時間；至於華廈的行情，在2017年11月出現數十筆實價登錄紀錄，當時華廈每坪實價站上2字頭，每坪20萬至21萬元，而這一整批實價正好是遠航向樺福買進多戶的「環遊郡」交易案。根據寬頻房訊表示，遠航及張綱維所持有的相關不動產，近一年來已有十餘件遭法院拍賣，其中包含龍江街整棟公寓、館前路遠航大樓店面等9件已經拍出，拍定總金額合計約12億元。「環遊郡」地處偏遠、屋齡多已達十餘年，主要買盤以自住客為主，且釋出戶數不少，恐怕仍需至三拍後，看是否有建商願意逢低進場，重新整理包裝推出，否則成為萬年流當品的機率相當高。
41人搶標高雄鬼屋農舍 法拍業者解釋「未來用途」
後疫情時代，遠離都市群聚生活，讓郊區的農地農舍再度崛起？財政部國有財產署南區分屬於日前拍賣一批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，共有19筆，其中一筆位於高雄市杉林區的山坡地保育區農牧用地，土地734.8坪，房屋坪數19.7坪，只不過建築物相當不起眼，隱身在雜亂樹叢中，卻出現41人搶標情形，最終以451萬拍定，每坪0.61萬元，寫下杉林區農地成交新高價。該法拍標的的地址為「高雄市杉林區合森巷137-1號」，從Google地圖中找尋該農舍，搶眼的藍色建築外觀，居然被綠色樹叢覆蓋到幾乎看不見，晚上甚至可以成為鬼屋探險景點，很難想像眾人搶標入手後要從事什麼用途。財政部國有財產署南區分署於8月10日委託台灣金服公司代拍一筆位於杉林區的山坡地保育區農牧用地，出現難得一見的農地標售搶標情形，共有41人投標，最終以451萬拍定，每坪0.61萬元，寫下杉林區農地成交新高價。（圖／截取自透明房訊網站）「過隱居的生活啊！」104法拍網總經理林迪重表示，現在很多都市人喜歡在退休後住在農舍，舒適的生活空間及廣大的土地，可以種菜或養動物，雖然現在雜草長得比人高，但只要經過一番整理後就能成為「開心農場」。他也解釋，因為一些政治事件或者很多農地並沒有農用而蓋農舍，所以現在農舍的申請比較困難，如果是現有已經申請過的農舍，相對也會比較搶手。國內農舍興建法規以2000年1月28日為分水嶺，農業發展條例修正前所持有的農地，適用舊法規，不論土地面積大小，皆可興建農舍；若為之後取得的土地，須有0.25公頃(約756.25坪)土地面積以上，且在籍滿2年後才可興建農舍，同時須取得「使用執照」滿5年後始可買賣。許多人心目中的郊區別墅，其實就是農舍，也使得政府在農舍興建上多有所限制，導致市場上現有產品成搶手貨。（圖／104法拍網提供）由於老農不受面積與時間限制，為了省下等待期，有不少人會購買老農的農地，以老農的名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就無須購買大面積農地再耗時興建農舍，這樣操作方式俗稱「老農配建」。但不論老農還是新農，農舍興建皆須符合建蔽率10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。由於購買農地金額需一次付清且申請興建農舍手續繁瑣，能透過法拍程序直接入手農舍，可以說是省去不少麻煩。104法拍網副總經理林邵涵表示，「農業發展條例」修法後，土地未達0.25公頃是不得興建農舍的，這個標的的土地面積雖然未達規定，但因為該地上已興建合法農舍，且鄰杉林區主要幹道合森巷，路程道路平坦，風景優美，是很難得的物件，因此造成多人搶標。
豪門買凶殺親1／中和望族爭20億土地 叔公遭控買凶殺姪孫
擁有數百億祖產的中和望族「游家」上個月召開「派下員大會」時，爆發嚴重內鬨衝突，2派各持不同意見的宗族成員，為了一筆20億元的2千坪土地該不該被賤賣起爭執，擔任宗族「話事人」的叔公游男遭姪孫游辰億（阿億）控訴，指自己遭叔公發「狙殺令」，要3名殺手對他「滅口」。目前包括2名殺手及1名傳達指令者雖皆已落網送辦，但這場家族爭產的廝殺仍在血淋淋上演。位在中和鬧區的游家祖祠外，大門牌樓左右就寫著2個斗大的「出將」、「入相」，當地望族游家歷代成員在中和選上立委、議員者不知凡幾，包括現任立法院長游錫堃的先祖也發跡於此，幾年前他還特地領著總統蔡英文回中和祖祠參拜，現任駐日代表謝長廷也曾隨妻子游芳枝上香，游家在全國開枝散葉，分支出去的成員達上萬人。但祖產龐大，子孫間就難免紛爭。游家3大分支裡，稱為「祭祀公業法人臺北縣游光彩」這一支系，近日就為了一筆市值20億元的2千坪土地該不該賣，爆發嚴重宗族內鬨，甚至傳出主賣派大老買凶欲狙殺反對派核心人物的「暗黑事件」。反對販賣祖產者中，聲望最高的地方「頭人」、中和廣濟宮董座游炎川說，「話事人」即「祭祀公業法人臺北縣游光彩」的主任管理人游男，他不經「管委會」開會同意，就擅自召開派下員大會，已違反該祭祀公業規章，之後又逕自找「台灣金服」拍賣祖產，更是違反中央法令。據查，「台灣金服」全名為「台灣金融資產服務公司」，是由財政部主導、多家銀行共同投資成立，專提供債權標售等服務的第三方機構。游家在中和精華區擁有2000坪土地，市值達20億元，卻也引發家族內鬨。（圖／本刊攝影組）「我不知道台灣金服怎能受託賣地？根據內政部頒布的《祭祀公業條例》，祭祀公業是法人，要賣土地，除得通過管理人會議決議、一定數量派下員同意外，代標售者依法也應為縣市政府主管機關才對，依此，本案必須向新北市府民政局核備。」游炎川強調，就他所知，這塊爭議土地根本未完成上述程序，因此他也以「管理人」之一身分，與數名監察人聯名對游男、台灣金服提出《背信》告訴，讓司法來釐清爭議。中和警方表示，7月下旬接到阿億報案後，第一時間就調閱監視器，根據歹徒機車車牌，循線找到其中2名未成年黑衣人，他們都來自北市景美一帶，非中和當地人，已先依《殺人未遂》送辦；之後，再根據阿億提供的歹徒與中間人的通聯，也將中間人約談到案並送辦。8月初，警方將游男的保鑣加洛亞佑約談到案，但他矢口否認是受游男所託，也否認交付50萬給所謂的中間人，幹員在暫時無法突破這個「斷點」下，只能先將加洛亞佑依《教唆殺人》罪嫌移送地檢署，由檢方指揮偵辦，看能否「突破案情」。派下員大會當天，游家宗親成員因是否賣地爆發激烈衝突，阿億還衝上台質問叔公。（圖／讀者提供）新北市民政局則表示，「如果沒有獲得民政局核備（同意），這筆土地不管怎麼拍賣，都無法過戶。」民政局也是8月24日才收到游家的派下員大會會議紀錄，目前還在審查，也會請游家的祭祀公業來說明。本刊致電游男手機均無人接聽，留下提問簡訊後，至截稿未獲回應，祭祀公業辦公室工作人員表示會轉告游男再回覆，但同樣沒有回應。游男的徐姓特助則表示，一切都是不實指控，是游男遭到汙衊及惡勢力騷擾，但細節目前不方便說明。
豪門買凶殺親2／千人擠爆國中禮堂喬祖產 「反對派」控賤賣土地衝上台拉扯
中和望族「游家」共3大分支，其中的「祭祀公業法人臺北縣游光彩」這一支，上月召開「派下員大會」時爆發嚴重內鬨，2派不同意見的宗族成員為了一筆20億元的2千坪土地該不該賤賣，不僅大動肝火還一度互相推擠、叫囂，警方動員近200人才將場面控制。衝突發生在7月19日，當天「派下員大會」現場來了近千人，將中和國中禮堂擠到爆滿，所謂「派下員」，指的就是「擁有祖產繼承權的子孫」。「祭祀公業法人臺北縣游光彩」目前共有近千位「派下員」，這些人每4年會選出1屆由28位管理人與監察人組成的「管委會」，接著再由管委會選出1位「主任管理人」。目前擔任主任管理人的就是年近70歲的游男。游男當天在大會中致詞時表示，「近來有不少阻擋賣土地聲音，但我希望大家齊心協力為宗族好…」接著就突然宣布：「XX地號土地將委託『台灣金融資產服務公司』（台灣金服）公開標售…」。當場要出席會議者表決是否同意，但他話都沒說完，現場就開始鼓譟。除了不斷有人大喊：「不合程序」外，還有一群反對者衝上台，和游男及贊成賣地者互相推擠拉扯，場面一團混亂，所幸警方維持秩序才未失控，最後，雖有人高喊「清點（同意）人數！」但該土地是否賣掉也未有決議。游家祖產驚人，甚至需要專門的「管委會」來運作處理，並固定召開「派下員大會」來討論。（圖／讀者提供）弔詭的是，不久後有游家宗族成員發現，在「台灣金服」官網上，出現一個「南勢角捷運站旁稀有大面積住宅區土地」的標售公告，持有人正是游家，讓宗親質疑：「游男未經大家同意硬要賤賣土地，對得起祖先嗎？」新北市民政局表示，「如果沒有經過民政局核備（同意），這筆土地不管怎麼拍賣，都無法過戶。」民政局也是8月24日才收到游家的派下員大會會議紀錄，目前還在審查，也會請游家的祭祀公業來說明。本刊致電游男手機均無人接聽，留下提問簡訊後，至截稿未獲回應，祭祀公業辦公室工作人員表示會轉告游男再回覆，但同樣沒有回應。游男的徐姓特助則表示，一切都是不實指控，是游男遭到汙衊及惡勢力騷擾，但細節目前不方便說明。每次的「派下員大會」都會有近千人到場，國中禮堂都差點坐不下。（圖／讀者提供）