合建
」 都更 建案 蔣萬安 建商 黃國昌
偵破首件台版「地面師」案！3年詐騙逾1.4億
檢警調偵破首件台版「地面師」詐騙案！北檢查獲不法集團利用偽造代筆遺囑，詐取繼承獨居老人的不動產過戶，3年獲利逾1.4億元，21日依詐欺、偽造文書、貪汙等罪起訴首腦蔡尚岳、律師蔡鴻燊、新北地院書記官游立綸、台北市警中山分局員警駱勁達、新北市土城區戶政人員葉濬誼、新北市現任及卸任里長共44人，「首腦」蔡尚岳、蔡鴻燊2人遭檢方求處重刑。北檢昨起訴本案後，將在押的蔡鴻燊、蔡尚岳妻子林緻菱、全絨公司經理王煜堤等3人，移送台北地方法院審理，法官下午5點開庭，蔡鴻燊否認犯行並泣訴喊冤，「我真的覺得自己很冤枉！沒想到背後問題那麼複雜，希望法院還我一個清白。」但法官認定他犯嫌重大，諭知收押；林緻菱、王煜堤2人則分別以300萬元、400萬元交保，2人都限制住居、出境及出海。檢方查出，2021年蔡尚岳獲新北市里長鄧長安、許政鎧告知有獨居老人遺產無人辦理繼承，可用偽造遺囑詐取2名老人遺產與不動產合建後利益，蔡再邀約土地整合業者王煜堤加入其設立的全絨公司，指示公司員工以北市地政局未辦理繼承登記專區的列管名冊為案源。蔡、王透過員警駱勁達、戶政人員葉濬誼、書記官游立綸確認被繼承人戶籍資料，指派員工實地勘查、篩選被繼承人遺留的不動產後，先找配合擔任代筆遺囑的受遺贈人、見證人，再向身兼民間公證人的律師蔡鴻燊取得聲明書認證，到戶政單位及金融機構辦不動產所有權移轉登記、提領存款，犯罪手法如日劇「地面師」。蔡、王指示妻子林緻菱、黃靖軒記帳、分派犯罪所得，林女因而獲取北市金門街千萬不動產，去年3月蔡因另案入獄，王找里長許政鎧另起爐灶，欲詐取2案遺產未得逞。蔡鴻燊、葉濬誼、駱勁達、游立綸4人各收賄890萬、60萬、86萬6000元、6萬6000元。該集團自2021年8月起申辦不動產過戶11件，7件得逞、4件未遂，不法獲利1億4925萬4298元。
央行不講武德2／都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。2012年北市曾經歷文林苑都更案市府和釘子戶對峙的爭議，讓市府更小心謹慎面對不同意戶強拆時的程序。（圖／報系資料庫）他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對提升民間都更效率有很大幫助。另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不是讓釘子戶更有恃無恐？對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公部門始依法執行公權力。不少都更業者皆抱怨都更事業計畫送件審查反覆遭退補件，都更專家彭彥祥就點出問題可能出在審查人員人力不足，若能有效率審查，對市長喊出的加速都更將有很大幫助。（圖／方萬民攝）台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例適度給與緩衝。彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都更時代才會到來。
金門「永續金魅力」揭幕！金門縣政府推五大遊程 掀起綠色旅遊新風潮
金門縣政府近年來積極推動友善環境及永續發展，持續推廣綠色旅遊計劃，鼓勵旅遊業者推出符合永續理念的旅遊產品；增設綠色步道與自行車道，提升公共交通便利性；推廣電動車使用，鼓勵環保出遊等永續作為重要施政方針。同時持續推動生態保育計劃，設立自然保護區並進行生物多樣性調查，強化環境教育，提升民眾對生態保護的認識，並提供更友善的旅遊體驗，展現出金門在永續旅遊方面的努力。金門縣觀光處處長許績鑫表示，為落實陳福海縣長推動友善金門和永續旅遊的理念，縣府積極爭取交通部觀光署第六期綜合建設計畫經費及爭取成立觀光圈，透過經費的挹注每年定期輔導當地合法旅宿業者。今年特別聚焦於打造友善旅宿，透過專業指導與資源支持，協助業者提升服務標準與永續發展。許處長代表陳縣長感謝交通部觀光署全力支持這項計畫。14日「永續金魅力」記者會在交通部旅遊服務中心辦理，交通部觀光署特別指派主任秘書方正光到場表示祝賀。方主任秘書指出，永續旅遊是全球趨勢，推動綠色旅宿不僅能夠提升旅遊品質，也讓遊客更具責任感，期望旅客在享受金門獨特美景的同時，能體會金門對環境保護的承諾。此計畫將持續為金門建立綠色旅宿與責任旅遊的典範。另外交通部觀光署15日將在華山特區舉辦觀光圈活動，將搭配金門成立18個觀光圈與中區各風景管理處，幫金門做整體對外的行銷。此外，金門縣旅館商業同業公會理事長白國良、金門縣小客車租賃商業同業公會理事長李清泉及金門縣旅行商業同業公會理事黃勇富等代表也出席支持，此次獲得「永續金綠宿標章」之合法旅宿業者計有20家，蒞臨記者會獲頒標章業者計有5家:「浯江大飯店」、「金門好朋友民宿」、「Q居微生活城中館」、「煦樂軒古厝民宿」及「言·午·木·子」，一同成為金門推動永續旅宿的示範代表。許績鑫處長進一步表示，為推廣永續觀光，金門縣政府推出五條「永續金魅力金門逗陣遊—永續遊程」供旅客選擇，其中包括：「金奇體驗」、「黃金漫遊」、「金彩樂活」、「國際金門」及「悠遊騎趣」，為年輕族群、樂齡族群、親子族群、國際旅客及單車旅客等量身打造多元且深度的旅遊體驗。這些遊程讓旅客深入體驗金門生態之美、低碳交通便利、文化歷史厚重及在地特色美食風味，全面感受金門在永續理念下的多元魅力，為國內外旅客創造責任旅遊的典範。透過記者會的方式，也讓更多台灣的媒體能認識金門進而報導金門、行銷金門。而縣府所推動的「永續金綠宿標章」認證，涵蓋環境管理、綠色採購、節能省水、廢棄物處理、環保理念、在地文化、性別平等及無障礙設施等八大構面。這項認證不僅提升旅宿業的服務品質，還帶動更多業者響應環保，讓金門的旅遊產業與自然環境得以和諧共生，並促進當地經濟發展。「永續金魅力 金門逗陣遊—永續遊程」和「永續金綠宿標章」認證都是讓業者及遊客對永續旅遊的認識與直接的參與。縣府將持續將金門打造成更具吸引力的旅遊目的地，實現與自然和諧共生，金門擁有的美麗風景和豐富文化得以永續流傳，創造觀光與環保並進的新契機，也為地方經濟注入新的活力。
萬安「真」警報2／未溝通強拆橋蔣市府現破口 傳綠磨刀祭「文化戰」打蔣
北市府將拆和平新生天橋，護橋團體痛批市府未與在地居民充分溝通就硬摃，蔣萬安則舉前市長黃大洲為例反駁，「若非黃大洲堅拆中華商場，就無今日西門町」，期勉各局處對的事就要繼續做，展現氣魄，避免父子騎驢。藍營高層人士提醒蔣萬安，郝龍斌與柯文哲市長任內，都有先喊拆天橋，再與居民充分溝通後收回成命的先例，從善如流並非沒魄力，尤其大安區居民格外重視區內歷史文化景點保留，蔣應先檢視局處提供的拆橋理由，若只是流於局處官員開記者會自說自話，只會凸顯市府自認永不會錯，外傳綠營已決定加入護橋戰局，屆時恐讓蔣「自傷三分」、對日後政壇更上層樓未必有利。本刊調查，民國101年，北市民權西路與承德路口行人陸橋存廢，也曾引發正反方激辯，在地議員和里長紛紛力主拆橋，其理由與蔣市府欲拆和平新生天橋如出一轍，包括「行人使用天橋率低、A柱妨礙視線、橋既老又醜」等。針對拆除和平新生天橋計畫引發護橋團體與當地居民強烈抗議，蔣萬安指示相關局處再做溝通，但務必堅持做「對的事情」，不能父子騎驢。（圖／周志龍攝）但當年新工處最後會勘時，因有視障者主動要求參與會勘，委婉提出盼天橋保留，確保弱勢行人安全。時任市長郝龍斌親與居民溝通後，裁示保留陸橋不拆，要求新工處儘速增設行人電梯、結構補強，雖媒體曾披露，新工處官員怨郝，陸橋裝設電扶梯使用率恐低，經費高、太費事，但郝堅持完工。如今，新天橋成為車水馬龍路口「人車分流」利器，大幅降低交通事故比例，更成當地夜景新地標。曾親歷民權承德天橋拆橋爭議的北市資深議員也認為，天橋該不該拆，見仁見智，只是和平新生天橋旁的居民已直指拆橋理由薄弱，號召藝文界、文化界、學界人士加入「護橋」，拆橋戰場儼然已從「交通戰」延伸到「文化戰」，卻不見市府最擅長軟性對話的文化局參與溝通，依然由說話硬梆梆的「工程控」局處應戰，對蔣「願溝通、重文化」的個人形象絕對大扣分。據了解，包括大導演蔡明亮、陳玉勳、歌手及電影人林強，知名編劇陳惠如等影劇藝文界人士，作家、畫家、書評等文化界、學界人士，陸續加入護橋連署，主張偉大城市，市民應有權爭取、參與整體市景去留的討論，在當前北市城市記憶幾已流失殆盡，籲請蔣萬安保留「北市最後一點點殘存歷史與情感」。另外，曾在該天橋取景拍MV的歌手陳綺貞、楊乃文及天團五月天等藝人粉絲，據傳也奔相走告連署護橋，護橋團體並以北市電影委員會網站將該天橋列為「北台灣最受歡迎MV拍攝景點」，向文化局申請保留，文資委員會已受理。「國民黨長期被民進黨形塑重工程、輕文化惡名，蔣萬安應把握契機扭轉刻板印象。」國民黨人士說，藍營向來不擅文化論戰，當蔣萬安重提黃大洲拆中華商場、成就現在西門町往事，市民卻想問，強拆和平新生天橋想成就啥，難不成真要催生蛋黃區豪宅房價更高嗎？民國101年，北市民權西路與承德路口天橋也曾徘徊在拆與不拆之間，當地民代與居民意見相左，時代市長郝龍斌最後拍版保留，並整修強化、增設行人電梯，也大幅降低路口交通事故案件數。（圖／翻攝自googlemap螢幕擷取畫面）該人士並建議蔣萬安幕僚，有責任讓市民見到蔣身為首都市長的格局與遠見。因黃大洲在1992年拆除昔日大安區違建眷區、打造大安森林公園，拆除中華商場成就新西門町後，原本要繼續拆除北市公館地區的舊違建，但當年文化界、建築界疾呼刀下留人，黃大洲親自與違建居民溝通安置，並一改先前強拆立場，後來北市府在1995年宣布停拆違建，讓北市得以留下重要文化資產聚落，就是現在享有「北市藝文珍珠」盛名的「寶藏巖」。該人士也舉「寶藏巖」沿革，建議蔣市府不妨思考保留和平新生天橋，比照民權承德天橋整修和平新生天橋，增設行人電梯，提供未成名前藝術家「免費」在週末展出作品據點，畢竟拆橋並不難，但市府若能整合建國假日花市、建國市集，森林公園，打造北市假日藝文新聚落，不僅能平息拆橋之爭，也能洗刷國民黨輕視在地文化的刻板印象，一舉數得。據市府統計，北市原有116座天橋，到113年9月底為止，已拆除41座，剩下75座，其中20座，因地方盼望保留而不拆。另外55座，包括和平新生天橋都將陸續拆除，北市府在112年已先拆除承德南京、林森民權天橋，但在今年預計拆除的拆南港向陽天橋，中正文林及新生和平天橋中，僅新生和平天橋遭護橋團體強力杯葛，甚至不惜在「白晝之夜」快閃舉牌當面嗆蔣萬安，其中也不乏宣稱曾投給蔣的藍營支持者。
以色列飛彈襲擊伊朗12座燃料混合器 專家：可有效壓制代理人火力
以色列於26日清晨對伊朗進行報復性空襲，其目標主要是針對伊朗的飛彈製造設施和軍事設。據衛星影像顯示，以色列成功命中2處飛彈固態燃料混合設施，共擊中12座「行星式混合器」（planetary mixers）。該裝置主要用途是混和飛彈固態燃料，由於用途敏感，該設備不僅受到出口管制，還要價昂貴，短期內難以替代，也有專家認為，以色列此舉可有效壓制伊朗在中東代理人，如葉門叛軍胡希年運動（Houthi）、黎巴嫩真主黨補充彈藥的能力。根據《路透社》報導指出，以色列戰機在26日當天於德黑蘭附近、伊朗西部共發動3波空襲。前聯合國武器查核員歐布萊特（David Albright）和美國智庫海軍分析中心（CNA Corporation）的副研究員埃弗萊斯（Decker Eveleth）透過衛星影像分析表示，以色列擊中伊朗北部霍吉爾（Khojir）飛彈製造設施中的兩棟固態燃料混合建築。另一處則是位於德黑蘭、過去曾是伊朗核武研發基地的帕爾欽（Parchin），當地有3棟固態燃料混合建築和1座倉庫遭到攻擊。一名以色列消息人士表示，根據美國星球實驗室（Planet Labs）的影像顯示，以色列這次成功命中伊朗存放固態燃料混合器的建築，可能對伊朗大規模飛彈生產構成持久性影響。報導中提到，由於受到出口限制的關係，伊朗需耗費巨大代價才能自中國進口這類高精密混合器，且該設備製造複雜，估計未來一年內難以替換這些損失的設備。儘管德黑蘭還有大量彈道飛彈庫存，但受限於無法生產新飛彈，這次攻擊可以說是成功削弱其向中東代理人，如葉門的胡希運動（Houthi）、黎巴嫩真主黨補充彈藥的能力。根據《CNN》報導指出，也有消息指出，以色列此次行動還擊毀伊朗4個戰略地點的S-300防空飛彈系統電池。《伊朗通訊社（IRNA）》則提到，以色列此次空襲導致4名伊朗空軍人員喪命。
整合多年處處卡關 避免自主更新成為空談該「這麼做」
為什麼我家的都更案總是推不起來？老舊社區的都市更新已是台灣的趨勢，許多老公寓居民原本滿懷期待，希望透過都更改善居住環境、延續房產價值，甚至很有熱忱地主動發起。然而，不少自主更新計劃，不僅進度緩慢、波折重重，讓一個個原本抱持希望的家庭最終陷入失望。踏取國際開發藍協理透過實際案例分享社區常見問題，以及如何透過專業力量協助社區推進都更。踏取藍協理分享，早些年有個都更案，社區居民中有熱心人士主動發起整合，在內部先是整合了5年，遴選完建商後，建商進駐了2年，爾後建商又再聘請整合商進場協助1年。前後已是好幾個年頭過去，然而關鍵時刻要簽約、送審之前卻處處卡關，為什麼呢？社區的發起人固然對都更有十足的熱忱，然人與人之間的溝通不易，況且都更又攸關大眾利益，容易因缺乏有效且公開透明的機制，使部分居民無法完整掌握資訊，社區間產生不信任感，需要長時間重新建立信任來消彌疑慮。然都市更新的前置作業涉及土地使用、建築規劃、法律程序、財務管理等層面，絕非僅憑熱情就能推進。踏取走訪多個社區後統整幾項常見問題，包括：「認知與實務的落差」「專業知識缺乏」「居民派系」「利益掛勾」...等，導致進度卡關。「認知與實務的落差」與「專業知識缺乏」息息相關。常源於居民誤信謠傳的都更資訊，且缺乏實務經驗所導致。倘若發起人非相關產業人士，但凡在取得資訊的過程中有所差錯，都可能因為長時間的累積，而堆疊成嚴重的都更認知謬誤，在缺少第三方的協調，往往演變成，各說各話、各懷鬼胎的「派系鬥爭」局面。因此，為了更加有效率且不傷和氣的主動進行都更整合，藍協理建議在「初期」即可尋求專業的都更整合商或顧問團隊進駐，其優勢在於：1. 以第三方角度協調，維持社區和諧 2. 以多元且專業的資源協助，做全面的規劃 3. 以實務經驗協助遴選建商與契約審核，消除資訊落差。在公正第三方的協助下，更可避免發起人的熱心被貼上與建商掛勾的標籤。可以幫助居民整合資源、釐清權利義務，減少溝通中的誤解與分歧。都更整合商可以提供居民貼近實務的經驗與專業規劃，並整合法律、建築、金融相關團隊，協助居民理解都更的細節，與資產的應用及規劃。以第三方專業團隊的角度，訂定明確的流程、定期召開說明會、建立透明公正公平的決策機制，更能確保資訊傳達的一致性，以凝聚社區居民的共識。專業的都更整合團隊能夠有效評估引入建商的時機點，在居民同意人數達一定比例後，協助居民一同遴選建商，避免過早引入建商而引發利益爭執。更可篩選掉不肖建商給予的「吃不到的糖」，使之不足以影響居民對於「合理的合建分配」的想法。此外，更可以在建商提供合建契約時，陪伴住戶們解決「合建契約看不懂」的問題，協助居民審閱條文是否有所疏失，同時監督建商是否有良好的體質足以因應大環境的變化以及履行契約內的承諾。都市更新本該是一個改善社區、提升居民生活品質的美好過程，但在自主更新的推動下，卻往往因專業知識缺乏、溝通機制不良等因素而走向鬧劇。在都更初期的階段諮詢專業整合商的建議，一同建立透明且公正的決策機制，並確保居民對每個環節的了解與參與，才能避免從希望變成失望，也能讓長久建立的良好鄰里關係，隨著都市更新一起延續至下個世代。都更整合商提供從法律知識、節稅諮詢、都更分配比例建議與契約審閱等服務。（圖／踏取國際開發提供）
防安泰醫院憾事再演！ 北市府抽查台大附醫救災設施
屏東縣東港鎮安泰醫院於3日上午發生嚴重火災事件，導致9人不幸喪命，突顯醫院公共安全的重大議題。為確保台北市轄內醫院的消防安全，北市政府消防局4日聯合建築管理工程處，抽查台灣大學醫學院附設醫院救災設施，經抽查確認台大防災設備均符合安全規定。消防局表示，醫院等收容避難弱勢族群場所，除依定期維護消防安全設備、辦理檢修申報、防火管理及防焰物品等制度，更需確保消防之警報設備、滅火設備及避難逃生設備功能正常，並落實自主檢查用火和用電等安全措施，另外，逃生通道不可堆積雜物，安全門應保持關閉但不可上鎖，以免妨礙避難逃生功能。消防局將再強化對這類場所的自主火災安全防護及緊急應變整備之督導，指導場所人員緊急應變機制，以落實相關公共安全制度規定，確保市民安全。
導入再生能源前進淨零碳排 內政部喊話公有建築帶頭模範
為逐步邁向2050淨零建築的目標，內政部15日宣布，全國各類型的公有建築及既有建築都必須帶頭做起，導入自用型再生能源以減少碳排，以實現逐年提升建築能源效率的願景。內政部表示，各國家公園管理處以112年為基準資料盤點用電量，換算為碳排放量約為3,939噸二氧化碳當量；舉例來說，最早設立之墾丁國家公園、高山型的玉山國家公園及離島的金門國家公園，場館碳排放量分別約為425、444及685噸二氧化碳當量；三個國家公園中金門國家公園因屬戰役史蹟型，場館數量較多，所以其碳排放相對較高。為了符合建築能效相關規範，國家公園將優先檢討汰換能源效率不佳空調設備，並設定合理室溫，不足之處，再進一步運用再生能源降低碳排，規劃於遊客中心或相關廳舍屋頂、停車場等架設太陽能光電板，為園區提供自用之乾淨能源。內政部指出，由於國家公園所轄既有建築物也屬公有建築，必須依循國家2050淨零排放整體路徑規劃，朝向低碳轉型，並符合建築能效相關規範，且國家公園建築在設置節能、創能及儲能設施時，將考量各國家公園獨特的生態環境與自然景觀，採因地制宜的方式進行專業設計與規劃，在不影響生態保育與觀光資源的前提下，加速淨零轉型，外界所稱國家公園大規模「種電」，與事實不符。
重生之路2／負債歸零台鐵拚重生 基層盼土地只租不賣兼顧正義
台鐵公司將召開董事會討論票價，民眾及專家學者關切交通部和行政院同意後，運輸安全性與服務品質能否同步提升。對此，台鐵企業工會理事長陳世杰指出，台鐵會透過「加強安全設施」、「新車購置」、「強化路線維修」等多項努力，重新擦亮這塊百年金字招牌。可望接任下屆台鐵企業工會理事長的台鐵工會台中分會理事長童世哲也說，不論票價是否會調整，對台鐵員工而言，運輸安全是最重要的責任，隨著台鐵新硬體陸續到位，安全設備持續增加，有信心拼服務品質不輸高鐵，讓民眾很快有感。外界格外重視鐵道安全性，與東部軌道近年出現兩次重大安全意外有關，再加上東部鐵路幹線常一票難求招致負評。台鐵欲從強化東部鐵路幹線安全開始，逐步恢復民眾信心，引進載客量更大、配合東部地形設計的「新自強號」EMU3000，成為東部鐵道運輸新主力。位於彰化市後車站的台鐵員工舊宿舍群，近日已開始動工依原貌復原，完工後將作為在地文創育成中心兼遊客中心，串連附近知名的「戶羽（鐵道）機關園區」成為在地新地標。（圖／翻攝自林世賢臉書）台鐵另採購68輛E500電力機車頭，取代舊自強號的機車頭，降低故障率，提高平穩度，同時還引進「最粗勇」的瑞士國鐵R200柴電機車頭，即使斷電也能開，就是要確保東部幹線即使面臨斷電狀況，營運也不受影響。「確保台鐵永續經營，僅靠票價收入、政府補貼非長久之計。」台鐵公司董事長杜微曾在立院答詢時說，台鐵公司化後，債務歸零，昔日經營限制大幅鬆綁、更具彈性。未來數萬筆土地資產，可以透過設定地上權、合建平分與爭取危老都更容積獎勵等方式活化，多角化經營提升資產開發價值，挹注台鐵本業營收。陳世杰則說，台鐵工會借鏡日本國鐵民營化「由黑翻紅」的寶貴經驗，幸運獲得交部首肯將台鐵局名下數萬筆包括鐵軌下的土地、車站周邊土地等土地資產，轉至台鐵名下，透過資產多角化經營，在公共運輸票價「不可能漲好漲滿」的先天限制下，能透過副業收益挹注運輸本業，將是未來台鐵能否轉虧為盈重要關鍵。台鐵票價傳調漲的同時，民眾更關心鐵路運輸的安全性及服務品質能否同步提升。圖為台鐵員工進行鐵路維修作業（圖／台鐵提供）「還是有財團覬覦台鐵名下土地資產，表態願以高過土地現值數倍的罕見高價，買斷台鐵邊坡地，反引發董事起疑、裁示土地資產只租不賣。」台鐵職福會主委林佑哲說明，目前台鐵員工多有共識，台鐵土地賣一塊就少一塊，不利未來營運，土地資產應屬全民共有只租不賣，才能透過土地開發收益提高台鐵運輸安全品質，利益才能全民共享。日治時期台鐵員工舊宿舍多座落於市中心，屢傳有財團施壓，但台鐵工會強力主張，盼能以「昔日原貌復原」舊宿舍為歷史建物，不想成為炒房幫兇，例如彰化市後車站的台鐵員工舊宿舍群，近日已開始動工依原貌復原，完工後將作為在地文創育成中心兼遊客中心，串連附近知名的「戶羽機關園區」成為在地新地標。位於北市黃金地段的萬坪台鐵員工舊宿舍，已經被列為北市歷史建物，台鐵工會、北市文化局及內政部營建署對於利用各有不同看法，建商則認為該地極具成為「北市新豪宅聚落」的潛力。（圖／本刊資料照）另外，北市也有近萬坪台鐵員工日治舊宿舍，在郝龍斌市長任內入列歷史建物，但內政部營建署突然主張擁有土地權，主張僅保留少數台鐵舊宿舍牆面「紀念」，其他建物全數拆除後標售土地，市場看好當地有機會成為北市「新豪宅聚落」。本刊調查，北市長蔣萬安雖高度認同台鐵工會原地復原歷史建物的構想，但前市長柯文哲卸任前夕，台鐵職福會突遭文化局文資審議委員以「環境髒亂」為由，重罰數十萬，台鐵認裁處無理又違法，一狀告上法院。台北行政法院一審判決日前出爐，裁定台鐵勝訴、文化局罰單須撤銷，北市文化局則仍火速提上訴，台鐵工會則強調絕不放棄。由於京華城改建案近來吵得沸沸揚揚，還扯出市府審查黑幕，台鐵舊宿舍的利用、發展涉及中央與地方、台鐵三方拉鋸，未來仍值得觀察。
危老整合強碰水泥大老地主 小建商帶2億本票屢碰壁「結果曝光」
北市士林官邸特區周邊環境清幽、老舊公寓多，吸引許多建商積極推動危老都更整合。近期位於河岸第一排的危老預售案「溪泊林」正式公開，業者透露408坪基地耗時5年整合完成，當初有多家建設公司競爭，其中還包括幸福水泥創辦人陳兩傳也曾下海親自與周邊居民談整合，失敗後才決定釋出土地。「溪泊林」面雙溪第一排，可遠眺陽明山，周圍環境清幽。圖為37坪樣品屋。（圖／林榮芳攝）「溪泊林」位於北市雨農路，面雙溪第一排，預計興建樓高13層、地下3層純住宅大樓，坪數規劃為22坪、25坪、37坪，2至3房。公設邀請英國建築師林馬克（Mark Lintott）以飯店休閒風打造，工程顧問則交由台灣大林組。整合建商欣暘建設副總經理林啟俊表示，這塊408坪的基地，得來不易，雙溪兩側產權清楚地建築，屋齡都超過50年以上，翻找歷史資料，在民國73年、74年間，雨農路一帶房價比信義區、松山區還要貴，因此現有老舊建築，幾乎都住有錢人，再加上同時多個建商進場整合，開發非常困難。而他指得「有錢人」，還包含幸福水泥創辦人陳兩傳，以個人名義持有100多坪。林啟俊透露，原本陳董想自己開發，甚至還曾親自跟周邊居民談整合，但最後都沒有成功，他也花了2年時間，拜訪他5次以上，被放3次鴿子，最後才說服他，買下他的土地。被問到為何沒選擇與大老合建，他直白說，「人家大企業怎麼會跟我們小公司玩，所以直接帶著2億多元的本票拜訪。」除了陳兩傳外，此案的地主還有設立近60年的在地基督教會，林啟俊還需說服教會眾多教友，最終協議合建，未來將在建案旁興建一棟樓高3層的教會。而周邊還有很多官舍，有居住權但沒有土地所有權，最終只能整合出400多坪的土地。「當初開發這塊土地時，發現不僅面雙溪，還能遠眺陽明山，要在北市看山景，常看到墳墓，這邊是以前蔣中正回陽明山官邸每天要走的路，也是難得北市沒有墳墓的山景。」林啟俊說，他從事房地產30年經驗，經歷過房市大起大落，具有特色的土地才願意開發，「因為只有不敗的地段才不會受景氣影響，永久景觀就是不敗。」不過基地前面就正對一個大型高壓電塔，他回應，未來北士科開發，會將電纜地下化。至於水岸第一排開價多少？林啟俊表示，通常景觀宅會比附近建案多個1成，由於北士科建案開價已來到每坪120萬元，因此「溪泊林」開價140萬元，平均成交約落在130多萬元。
43歲女「瀑布旁自拍」慘墜崖 姪子想救她「不幸摔死」
巴西一名43歲女子黛博拉（Debora Mothe）與16歲的姪子羅穆路（Romulo Cordeiro）一同登山，然而黛博拉在瀑布旁邊自拍時，意外跌倒墜崖，姪子發現後想救她，卻不幸掉落身亡。根據外媒《每日郵報》的報導，這起事件發生在18日，地點位於里約熱內盧州北部的坎普斯-杜斯戈伊塔卡濟斯（Campos dos Goytacazes）當地的瀑布，當時43歲的黛博拉與16歲的姪子羅穆路一同登山。然而黛博拉在瀑布旁自拍時，不慎跌倒墜崖，羅穆路見狀也立刻撲上去試圖救她，沒想到兩人一同墜崖身亡。報導中指出，當地消防隊於下午3時左右接獲報案，該懸崖約有40公尺高，相當於12層樓的高度。由於黛博拉與羅穆路兩人的身影難以辨識，搜救工作持續了30個小時才找到遺體，當地警方也針對此事立案調查。兩人的遺體於20日被送回家人的手中，並於當天在聖弗朗西斯科德伊塔巴波阿納市下葬。據悉，黛博拉是一名體育老師，留下兩個孩子，而羅穆路則是建築技術員學生。羅穆路所在的學校發表聲明，對死者表示哀悼，「我們深感遺憾地通知您，IFF坎波斯中心校區綜合建築技術員課程的學生羅穆路（Romulo Lopes Cordeiro） 去世了」，並暫停了當天的部分活動。
台灣首張建物結構安全險保單 業者：最高保額8.9億建物倒塌、漏水皆能賠
為提升台灣建築價值，台灣產物保險攜手瑞士再保險公司在台首創「建築物結構安全保障保險」，而寶舖建設旗下2案也將作為全台首座「認證+保證」建築。據了解，首案「寶舖全健築 知行」投保金額700多萬元，具有8.9億元的保額，10年內，只要建築有倒塌危險或漏水問題，皆可申請理賠，寶舖建設董事長認為，「能提高建築價值與保值性，保費低、保額高，相當划算！」法國、西班牙、瑞典等自1978年起陸續規定所有新房須強制投保IDI保險，日本自2009年也規定所有新房強制投保IDI保險，否則建設公司須向政府提存一筆品質保證金，在歐洲、日本及英國，為了保障購屋者權益，IDI保險幾乎是所有新房子的標配，沒有IDI保險的房子不僅很難取得貸款，中古交易時更是困難重重。IDI以屋主作為被保險人，保障屋主從建設公司所購買到的房子品質符合建築法規或是更高的標準。房屋如果轉賣，新的屋主也會自動成為被保險人，繼續獲得保障，無形中增加了中古屋的價值。在保險期間內如果因為建築工程瑕疵造成結構強度不符合建築法規而有倒塌威脅時，保險公司將直接賠付屋主建築物補強或重建費用，屋頂、窗框、地下室連續壁漏水，也可申請理賠。台灣產物保險總經理陳昭鋒說，在所有產險商品中，IDI保險是保險期間最長、再保險門檻最高的產品之一，對於風險管理及透明度要求極高。其特色是能為優良建商創造價值與良性的ESG循環。透過IDI保險，保險公司與建商共同為購屋者提供進一步的保障，讓好房子可以住的健康長久，所有資源的浪費就可以大量減少，實現保護環境的目標。投保「建築物結構安全保障保險(IDI)」的建案首先須經過SGS建築品質「全品項」驗證才能投保，而全台首張IDI保單就落在台北市大安區寶舖建設的「寶舖全健築 知行」。寶舖建設董事長劉克健說，該案投保金額700多萬元，具有8.9億元的保額，10年內，只要有倒塌風險或漏水皆可理賠，此外寶舖在萬華的南寧路案也將投保IDI。劉克健說，寶舖從「寶舖CARE」起便成為第一個採用SGS建築品質「全品項」驗證的客戶，包括取得WELL等各項認證，大約比一般建案多花15%的成本，但實際上不會比其他案子賣得還貴，「寶舖打造健康建築，不是為了賣高價！」據了解，「寶舖全健築 知行」基地面積240坪，規劃地上17樓、地下5樓，總銷60億元，每坪單價170萬元。
農曆7月不是房市淡季？北市中山北路每坪120萬小豪宅 百戶量體3個月完銷
位於中山北路、民生東路交匯點的「昀集柏寓」，建商晶匯建設開發16日宣示攜手日商台灣大林組為營造管理總顧問，同時宣告153戶的住宅量體完銷。據了解，該案每坪成交單價120~138萬元，總價1600~4800萬元，5月才開案，短短3個月即完銷，「銷售速度快到只能完銷才開記者會！」業者說。根據內政部實價登錄揭露中山北路國賓飯店改建案交易資訊，每坪成交單價已高達218萬元，其中不乏超過 4億元總價的超級豪宅，創下大直以外、中山區預售最高實價登錄資訊，也帶動周邊建案交易熱絡。「昀集柏寓」座落國賓飯店改建案旁，基地面積278坪，坪數規劃15~32坪，2~3房，總銷30億元。代銷業者敦聯開發總經理邱宗博表示，「昀集柏寓」總戶數153戶住家、2戶店面，地主戶占1/3， 實際銷售106戶已完銷，目前接待中心已準備撤場，預計11月動工。主要買家有醫生、金融科技業等置產客，雖然是小坪數，但卻規劃出大尺度空間，使用建材等級高，並請來大師級規劃公設和園藝景觀，也是周邊零星個案中距離捷運站最近的案子，因此熱銷。「昀集柏寓」短短3個月完銷，近期接待中心準備撤場。（圖／業者提供）今日晶匯建設與日商台灣大林組簽下營造管理總顧問，被問到為何在鬼月舉行記者會，邱宗博表示，沒想到銷售速度快到沒有時間，只好等完銷再舉行。晶匯建設開發董事長陳亮宇介紹，祖父母做鐵工廠，父親創辦營造、室內裝修，到現在的建設事業，晶匯建設曾參與過圖書館、體育場館，以及微風信義、微風南山等。日商大林組從20世紀以來便參與台灣各個重大工程，是營造中的翹楚，中山北路有很多文化底蘊，「昀集柏寓」坐落中山北路、民生東路交匯，距離晶華、國賓、大倉久和不遠，優越的地理位置，希望借重大林組精工職人的精神打造155戶建築。台灣大林組董事長今井昌彥表示，台灣大林組與其他日系營造廠最大不同之處，是擁有豐富台灣高端住宅案的實際執行案例，像是信義計劃區知名豪宅「信義之星」、東區都更地標「台北之星 Diamond Tower」等，有成熟在地施工經驗，嚴謹品質管控流程，能協助晶匯建設開發有效整合介面，確保營造工程能確切落實嚴謹要求。除台灣大林組參與營建顧問外，「昀集柏寓」也邀集三賦聯合建築師事務所黃崧苗建築師、沐易設計徐嫡嬪、太研規劃設計吳書原、十聿照明設計賴雨農等為建築加持。
立信機構桃園公辦都更案 二期登場
桃園市桃園區精華地段復興路17樓公辦都更案，已於今年1月正式開工，桃園市長張善政出席開工典禮。基地位於桃園區復興路及民生路路口，同時享有站前以及民生路雙生活圈機能。步行至桃園火車站僅需5分鐘，上班通行接軌雙北非常便捷；北側鄰東溪綠園道，未來更有鐵軌地下化後的城市綠廊規劃。實施者為立信機構的立信工營造股份有公司，預計2028年完工。復興路公辦都更基地面積約802坪，規劃興建兩棟地上14、17層建物，一棟作為社會住宅及衛生局第二辦公室，另一棟則規劃一般住宅，即將正式公開。採邊建邊售，除了都會區最需要的精緻小坪數產品之外，更有「複合式多套型」的建築產品規劃，非常適合「醫護醫美、航空、百貨金融、AI電商工程師」等產業作為「企業市中心菁英寓所」的設置，當然同時也是非常穩健的投資。桃園市長張善政表示，此案位置良好，是舊城區的核心，感謝立信機構的投入，克服先天土地格局及排水的挑戰，期待翻新樣貌，帶來舊城區新氣象。桃園站前核心區域 城市再生計畫立信機構領先投入，擘畫啟動與時尚同步的「銀級綠建築」步行到火車站，僅需5分鐘 ，立信機構近年已取得桃園市三筆公辦都更案，董事長賴運興表示，此案歷經兩年規劃與審議，將興建銀級綠建築現代化大樓。賴運興說，自己與桃園相當有緣份，公司第一個案子其實是在桃園，之後往雙北發展，練好功之後再將經驗複製回桃園。希望藉由這案子的啟動，擔任起領頭羊的角色，優先推案改造舊城風貌，逐步將桃園打造成更為友善宜居的城市。珍稀「59坪複合式多套組合建築規劃」引「置產行家注目」。（圖／立信W modern提供）此案位於桃園火車站站前匯聚三大百貨商圈、金融聚落、交通生活機能充沛，大大小小綠地遍布。未來車站周邊更將有新建大型商辦、商場進駐，現正進行一場城市大改造，成為國際都會新典範。桃園站前市中心少見800坪完整大基地 千億預算挹注、250米即到車站 珍稀「59坪複合式多套組合建築規劃」引「置產行家注目」， 立信機構眼光前瞻，從桃園起家、布局新北。近年重返桃園主場，並擴張到全台都會區，鎖定桃園車站，一舉拿下桃園二大公辦都更案，繼第一案「成功大院」好評，近期再推出「立信復興路公辦都更2」，步行250米即至車站，市中心少見800坪大基地開發，地塊方正，規劃29~59坪多元產品，專注剛性與置產投資雙贏需求，從輕門檻到自住合宜尺度，滿足全方位客層。「立信W Modern」以近距桃園車站之姿，並與桃園市府攜手，不僅位處精華，交通、商業、綠地等一應俱全，更囊括公共建設話題，超過千億預算，機能利多滿載，穩坐首都生活圈站前軌道經濟之冠 ！相較於重劃區，為極其稀有的低基期區域，在新站商圈成型後，增值潛力不容小覷。
都更不必乾等建商 先做三件事加速都更合建
老舊社區到處都在漏水，常常聽到住老公寓的朋友們嘆氣：「我家只能等都更了。」語氣中略顯消極無奈。只不過對於都市更新，難道民眾能做的只有等待建商來商談嗎？那可未必！都市更新分為「公辦」、「自辦」、「民辦」3種，本篇內容主要探討現今較高比例的都更方式「民辦-建商合建」，讓民眾了解如何主動參與都更。主要可以朝以下3點進行：確認都更條件與單元、整合社區意願、尋找合適實施者。住戶想要加速都更，可以從這三件事情著手。（圖／踏取國際開發提供）● 第一點：確認條件與單元劃定。要達成都市更新的首要條件，便是確認區域是否為「都市發展用地」並且查詢社區街廓是否已被劃定在別人的都市計畫區中。此外，也要了解街廓的臨路條件與面積是否符合單元劃定規範。詳細可查詢各縣市之「都市更新單元劃定基準」，也可諮詢各地區公家單位派駐的「都更推動師」或免費洽詢踏取國際開發了解單元劃定細節。● 第二點：整合社區意願，凝聚住戶共識。都更涉及多方利益，因此住戶間的共識、透明、尊重...等至關重要。可先行成立簡單的委員會或完善的自主更新會，組織化進行對內群體溝通及對外接洽。透過社區自發性的傳播，讓鄰里之間對於都更更加瞭解，提升社區對外的談判力。尊重每個人的意見與需求，並盡可能服從多數。儘管意見難免分歧，但只要大方向一致，透過良善且理性的溝通管道，即使都更長路漫漫，也能步步穩定前行。然而其中困難點在於3大方向：1. 坊間流言蜚語 2. 專業知識不足 3. 不易取得共識。實務中常出現都更發起人被貼上「與包商勾結」、「撈油水」的標籤而心力交瘁，最終只好忍痛退出社區都更組織，導致進度延宕。通常又因專業知識不足且參考案例有限，無頭蒼蠅似的四處收集資訊，散播錯誤訊息。現今社會民眾對於未知資訊的信任感相當低，試想倘若非經專業評估後提供的條件、資訊或建議，很可能不小心過度放大住戶的期望值，導致鄰居間的「錨定效應」。認知錯誤常是都更上最大的關卡，更導致民眾未來與實施者溝通時，出現想像與實際上的嚴重落差，進而造成整合僵局。因此建議社區中若有一定比例的居民有都更意願時，不妨尋求整合公司（同踏取性質一致）為社區開立諮詢座談會協助整合，避免鄰里間的摩擦與猜忌，從而了解都更實務經驗與現況。都更條件分配、坪數換算、合建契約等，均涉及不同領域的專業。透過都更整合公司協助，更能將其化繁為簡，消弭社區對於都更的誤解與疑惑，才不至於讓長時間社區內的討論溝通與事先整合全都付諸流水。以踏取的實務經驗來看，社區都更整合的成功率，時常取決於公共基金的徵收率。當大多數居民願意為了整個社區，付出時間、金錢與心力時，內部凝聚力必然上升。畢竟社區都更發起人已經是無給職了，然而不論是行政流程、專業諮詢都需要一定的費用。因此若住戶們秉持「自掃門前雪」，不願意籌備公共基金作為促進都更使用，往往表示著社區凝聚力的低落，也容易因為缺乏經費而窒礙難行。● 第三點：尋找合適建商擔任實施者。選擇一個穩定有誠信的實施者是都更成功的關鍵。新聞中的「爛尾樓」「建商落跑」「合約詐騙」「萬年整合」等狀況屢見不鮮，經常發生在案量較少或規模較小的建商身上。居民可以比較各家建商的背景、實績及評價(尤其須了解過往產品售後服務狀況)，並透過都更整合公司協助，評估營造商的財務狀況與履約能力，最後以多數決票選心儀建商作為實施者。「化被動為主動」的優勢在於：降低實施者的時間成本與風險，最大化住戶的權益與分配。因建商在評估是否進駐時，也會依據各單元的都更潛力及凝聚力作為評斷依據。畢竟建商的時間資源投入都是需要成本的，因此若居民早建商一步整合、縮短都更進程，等同於降低建商在都更前期的人力成本投入，更能有效提升大規模的知名建商都更意願。每一個你，都有能力在都更的路上推社區一把。積極了解、主動參與都市更新的過程，為自己的居住環境創造更好的未來。主動出擊，做好準備並尋求專業都更整合公司協助，更能確保在未來的合建協議中，更加安全踏實地爭取到適當的條件與保障。踏取過往在都更案例中的名言分享給各位讀者：他案住戶：「都更不難，只要我不要跟你偏(台語)，你也不要跟我貪(台語)」
「臺南市北安商業區市地重劃工程」即將完工，安南區商業副都心帶動未來發展
黃偉哲市長自上任以來，積極推動土地開發政策，建構優質都市環境－「臺南市北安商業區市地重劃工程」為臺南市政府近年來公辦市地重劃之亮點建設，目前已將屆完工，預計今年底開放啟用，未來期待北安商業區帶動地方發展，提升市民居住品質，使安南區均衡發展、打造宜居環境。為因應安南區逐年增加的人口、加速周邊經濟發展、提升安南區商業服務、生活休閒及滯洪防災機能，本重劃區範圍東接北安路二段，南接安通路五段，西以理想社區為界，北以第135期草湖(一)自辦市地重劃區為界，全區面積約計37.17公頃，重劃後預計可提供商業區可建築用地約22.11公頃，公共設施用地約15.06公頃，包含道路、公園、停車場、滯洪池、抽水站及廣場等公設用地，期望透過公共設施及道路開闢，提供商業區土地招商，進一步帶動安南區整體都市發展。重劃後空拍圖，預計可提供商業區可建築用地約22.11公頃，公共設施用地約15.06公頃，包含道路、公園、停車場、滯洪池、抽水站及廣場等公設用地。(圖片提供／臺南市政府地政局)臺南市長黃偉哲於今年度5月份已帶隊視察「臺南市北安商業區市地重劃工程」，聽取地政局陳淑美局長簡報，搶先開箱開發區公園特色遊具及景觀滯洪池等公共設施，對本案表達高度重視及肯定。地政局長陳淑美表示，本重劃案自110年5月31日開工，歷經近3年的施工，歷經住戶遷移安置問題、非預期地下掩埋物、媒合土方遲延等困難，團隊妥善處理、給予適當時間，一一協調逐步克服。施工期間亦受多次颱風考驗，臨時防汛排水、滯洪池及抽水站皆發揮治水成效、有效防範。未來啟用後，期待北安商業區更加帶動地方發展，提升市民居住品質，使安南區均衡發展、打造宜居環境。AN29-2台江地景公園空拍圖，以台江內海形如月眉、鯨背之意象所設計，內含多種特色遊具(鯨骨意象噴霧走廊、鯨航迷霧區等親水設施以及蹦床、鞦韆、挑戰性較高的飛輪等設施) 。(圖片提供／臺南市政府地政局)本重劃案未來預期可形塑安南區商業副都心的門戶意象，提供商業區綠化、休閒、娛樂、運動、滯洪及防救災等功能，創造安南區商業發展及生活機能。本開發區為安南區難得的大型商業區，區內設置2座特色主題主題公園，於前期工程規劃設計階段，廣納在地人士意見，並開放公民參與網路票選公園特色主題，結合地方歷史脈絡，分別以早期居民在四周搭建草寮居住之意象規劃「公AN29-1草湖寮歷史公園」(面積0.92公頃，設有共融式旋轉盤、漁船探險意象遊具、綜合攀爬遊戲區及戲沙區等16項設施)，及依台江內海形如月眉、鯨背之意象設計「公AN29-2台江地景公園」(面積3.44公頃，設有鯨骨意象噴霧走廊、鯨航迷霧區等親水設施以及蹦床、鞦韆、挑戰性較高的飛輪等設施)等2座特色公園，結合各年齡層級使用者的空間與活動需求，設計特色遊戲場域，並邀請兒童遊戲場與身心障礙等各領域專家協助審查，提供全齡化及多元化使用者可共同休憩之公園。其中台江地景公園，更兼具滯洪防災空間，滯洪池容量達6.4萬噸，全區整體總滯洪蓄水容量約15萬噸，並設置每秒18噸抽水量的草湖寮抽水站，改善鄰近區域約152公頃長期以來地方易淹水問題。台江地景公園兼滯洪池，改善鄰近區域約152公頃長期以來地方易淹水問題。(圖片提供／臺南市政府地政局)AN29-2停車場，設有無障礙專用、婦幼優先及綠能優先停車格(圖片提供／臺南市政府地政局)另外，區內新闢道路長度約4,742公尺，路外停車場共3處，191格汽車位，以及2座公園廁所等設施，並著重以人為本設計理念，公共設施供無障礙通行，透過點、線、面整體規劃，串連公園各街角廣場、遊戲場、滯洪池步道，並配合北側草湖重劃區整體景觀設計，延續公園道至鹽水溪排水，以區內十字公園道為主軸，形成大型開放空間與綠蔭形象，並運用道路旁自行車道延伸既有區外山海圳綠道，將成為都市內大型休閒活動據點，形塑商業副都心的門戶意象，提供商業區綠化、休閒、娛樂、運動、滯洪及防救災等功能，未來將可提供便捷生活休憩與滯洪防災多功能兼備環境，創造人本樂活空間。AN29-1草湖寮歷史公園空拍圖，以早期居民在四周搭建草寮居住之草湖寮意象所設計，內含多種特色遊具(共融式旋轉盤、漁船探險意象遊具、綜合攀爬遊戲區及戲沙區) 。(圖片提供／臺南市政府地政局)本案北安商業重劃區提供優質商業區用地，配合建構完善的公共設施，未來配合大面積整體開發將可提供大型商場、百貨及商辦大樓進駐，串連北側第135期草湖(一)自辦重劃區住宅用地，以及由日本建築師伊東豊雄操刀設計規劃中之「李科永紀念圖書館」，將可兼顧一般民生生活、觀光消費、藝文及經濟活動等複合需求，未來預期可形塑安南區商業副都心的門戶意象，提供商業區綠化、休閒、娛樂、運動、滯洪及防救災等功能，創造安南區商業發展及生活機能。臺南市政府推動公辦市地重劃，執行都市計劃，實現公私兩益，創造地區繁榮，再現安南絕代風華。臺南市政府地政局 廣告
簡約俐落‧蘊藏細節：一窺台信琢岳的「新日系」豪宅美學
位於金城路二段的「台信琢岳」，不僅是一座現代化的全齡住宅建築，更是一個結合了日式風格、綠建築與智慧化設施的城市典範。這座建築以其獨特的外觀設計、豐富的公設和優質的生活品質，吸引著眾多追求品質生活的人們。「台信琢岳」外觀援引當代日式語彙，簡約線條、木紋格柵、灰白色磁磚、深色金屬板，展演建築的層次風情，體現獨特的新日系建築風貌（3D透視僅供參考、實際以竣工為主）（圖／台信琢岳提供）。外觀設計方面，「台信琢岳」由場域設計＆場域聯合建築師事務所總經理法國國立里昂建築學院李立夫建築學博士及九州大學設計學院環境設計部的田上健一博士共同規劃設計，將日系風格與現代元素融合，營造出獨特而迷人的外貌。 公共空間由束之勤總監依建築特性和功能需求，設計了獨具一格的會所和公設，包括大廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲室等設施，為住戶提供了多元且全齡化的生活服務。大廳設有包裹區和警衛收發平台，同時具有飯店般的設計感，創造在回家的路上就能感受到溫馨和舒適。琢岳第三進「禪之庭園」。串起各項公設的中庭景觀，取名為禪，其意之所旨為粹取，提取環境中純粹的光，風，雨，回饋與視覺、觸覺、聽覺，打造置身自然之中，體驗一種磨琢之美，一種岳作之偉（3D透視僅供參考、實際以竣工為主）（圖／台信琢岳提供）。琢岳第三進「日向」。社區的共享書房，同時也稱作是光之書房，隨著時間的變化，營造出一種時序的記憶場域（3D透視僅供參考、實際以竣工為主）（圖／台信琢岳提供）。能擁有如此日式設計感的「台信琢岳」，多虧了多位知名建築師和設計師的共同打造。場域設計＆場域聯合建築師事務所的李立夫博士著重於將建築與自然環境融合，以內斂深穩的灰白、深灰、金屬木紋色打造日式外觀其標誌性的日系白雪木外觀，在夜晚點亮燈光後，敦聘日大luxmen照明設計 張文貴總監巧妙地以許多線燈及星芒燈源刻畫建築入夜神情。研舍設計的林建宏建築師則將設計注入感性，以現代日式風格營造出禪意之城心，將木石樹等自然元素，置身其中自在愜意，使「台信琢岳」不僅是一個建築，更是一個生活方式的象徵。「台信琢岳」獨特的日系風格水階平台，仿佛是一幅富有詩意的畫作。既展現了建築的現代感，又保留了日本傳統風格的精髓，營造出一個寧靜放鬆的空間（3D透視僅供參考、實際以竣工為主）（圖／台信琢岳提供）。「台信琢岳」大廳的日式風格設計。透過簡約的佈置和自然的元素，水泥質地的斑駁感，融合沉寂、幽靜、禪意，展現出質樸無華的侘寂美學（3D透視僅供參考、實際以竣工為主）（圖／台信琢岳提供）。「台信琢岳」不僅是一個建築，更是一個生活方式的象徵。日式風格與現代化的生活理念相結合，為住戶打造一個品質生活的理想家園，其所蘊含的精粹與雕琢為台信建設期望致力深耕土城的職人精神，將無疑為金城路二段帶來新的活力，成為這座城市的一顆璀璨明珠。
週一火星、天王星合相！4類人恐遇血光之災 12星座運勢一次看
清水孟國際塔羅篠安老師表示，15日火星與天王星合相在金牛座，可能會有房屋失火或車禍意外發生，特別是金牛座、獅子座、天蠍座、水瓶座的朋友，要留意摔倒受傷或血光之災，也可能遇到財務上損失。另外，火星與海王星將於20日六分相，疫情與流行性感冒仍持平，至大眾場合建議戴口罩勤洗手。牡羊座本週受到火星天王星同時影響金錢投資領域，可能會因為股市飆高而大賺一筆，但也可能因一時失誤血本無歸。受到月亮的引動，感情方面無法忍受另一半與異性的些許曖昧或精神出軌。金牛座本週受火星天王星同時影響自我認同領域，原本低調沉默，會突然無法控制住自己的脾氣，旁人一不小心就會冒犯理智線，開車也盡可能留意小擦撞。受到月亮的引動，格外需要閨密好友的安撫與陪伴。雙子座本週受到火星天王星同時影響前世因果領域，工作職場上要格外留心，可能會有小人故意向上級報告或扯後腿。受到月亮引動，健康方面要留意生殖器官以及內分泌系統失衡的現象。巨蟹座本週受到火星天王星同時影響組織團體領域，將會在大團體中展現個人魅力，但也容易與團體的重要人物產生言語摩擦。受到月亮引動影響，本週可多與兒童們互動或參加藝術手作課程。處女座本週受到火星天王星同時影響事業地位領域，可能會無端頂撞上司主管，或是遇到男性上司刻意找麻煩。受到月亮引動的影響，週末假日可多花時間待在家裡沉澱身心，或是與母親姊妹們促膝長談。獅子座本週受到火星天王星同時影響心靈價值觀領域，身為學生可能會與教授起衝突，工作方面會有小幅異動，外地出差要小心行程誤點或交通工具損壞。受到月亮引動，靈感直覺提升，可嘗試文筆或短影音創作。天秤座本週受到火星天王星同時影響深層情感領域，感情方面單身的朋友可能會遇到一見鍾情，無法自拔。財運方面會有友人借貸。受到月亮引動，健康方面要留意，勿暴飲暴食。天蠍座本週受到火星天王星同時影響親密關係領域，感情方面可能因一時氣憤而衝動提出分手，或是容易與另一半家人發生衝突。受到月亮引動影響，直覺力與敏感度大幅提升，夜晚可能會作預知夢。射手座本週受到火星天王星同時影響職場工作領域，工作方面將會有新的人事或工作變動，工作效率因火星加持而大幅度提升，但也要小心與同事夥伴發生意見紛歧。受到月亮引動，健康方面將會有淺眠的徵兆。摩羯座本週受到火星天王星同時影響戀愛娛樂領域，可安排至外縣市或海外出遊，但要留意旅途中行李遺失或小偷扒手。感情方面會遇到瘋狂追求者，勿透漏個人資料。受到月亮引動，女性朋友將是本週貴人。水瓶座本週受到火星天王星同時影響居家生活領域，此刻適合安排搬家或整頓室內裝潢擺設，但要留意家中烹調小意外或電線走火。受到月亮引動，將受到女性主管的青睞。雙魚座本週受到火星天王星同時影響溝通表達與學習領域，學習上吸收能力大幅度超前，但也容易因過於直言不諱而中傷了閨密好友。受到月亮引動，假日可前往廟宇參拜，可沉澱安撫不安的心。
與建商「協議合建」不可不知6種稅賦 「這2項補貼」不是多就好
在整合都更協議合建時，偶爾會聽到住戶説：「你們就是收了錢，一定都只會說都更的好處、建商的好話啊！」其實不然，都更對於居住安全及都市發展來說是利大於弊。都更流程繁瑣，幫住戶權益把關、評估都更前後優缺點、曉以利害，是都更整合者的重大責任。然而其中6種稅賦，你不可不知！像是大家常以為「搬遷補貼款」及「租金補助款」越多越好，實則這筆費用會列入個人收入計算在綜所稅中，不得不慎！「都更住戶要付錢嗎？」雖然建商已負擔了大部分的營建、人事成本、行政作業成本等，不過居民們仍需負擔如房屋拆遷後的部分租屋費用、產權移轉時產生的稅賦、與實施者間的房地互易營業稅、新大樓的管理費及較高的房屋稅等。了解這些費用方能預先做足準備，也才不會覺得被巧言令色的欺瞞。都更所產生的稅賦會依照都更的方式而有所不同，本文先聚焦在與建商「協議合建」的部分，「權利變換」未來會再與大家探討。而和都更相關的稅賦種類共有6種：地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、營業稅、個人綜所稅。以「協議合建」方式進行都更的稅賦優惠。（圖／踏取國際開發提供）(一) 地價稅與房屋稅：每年要繳的地價稅，通常在都更後因土地持有面積減少而下降；不過房屋稅則會隨著都更後的價值大幅提升而上漲。對於許多久居老宅的住戶而言，恐因突然暴增的稅單感到壓力。當然政府也理解民眾的擔憂，因此都更期間(不含整建維護案)的地價稅將依照土地使用狀況酌減稅賦，且更新後的新屋，房屋稅及地價稅都減半徵收2年(管屋不管人)。若繼續持有房屋，房屋稅減半徵收優惠最長可延長10年(管人不管屋)。(二) 土地增值稅：當產權進行移轉的時候，政府針對土地價值上升徵收的稅收，往往也是負擔最沈重的一項稅賦。當都更以協議合建方式辦理，倘若久居當地的里民們，其土地增值稅可能會非常可觀，甚至可達百萬。舉例：陳奶奶在新北市某地段持有40年時間的舊公寓，土地面積約35坪，持分比為1/4，其若以一般不動產買賣而論，陳奶奶需繳納的土地增值稅恐高達近200萬元。看完先別焦慮！因為政府為了推動都更，也祭出了各項優惠稅率，例如：協議合建時土增稅享有「減徵 40%」的優惠。且還有「一生一屋」、「一生一次」方案可進行使用。而該怎麼估算土增稅要繳多少呢？可前往《財政部入口網》試算後再進行減免的優惠計算，亦可洽詢踏取免費進行初步了解及尋求更多節省稅賦的評估建議。(三) 契稅：因交易而產生的契稅相較於所有稅賦而言，可以說是最沒負擔的一次性稅率，且都更中採協議合建方式進行，尚有減徵 40% 的優惠。(四) 營業稅：您可能會有點疑惑，「又不是開店做生意，為什麼要繳營業稅？」採用協議合建的都更案中，國稅局視其為「地主賣地來買屋」，因此算是一種房地互易的交易行為。舉例：吳伯伯合計分屋的價值為3,000萬元，其中房、地的價值比例各佔一半(50%)，分別為1,500萬元。而土地不需要課徵營業稅，只有房屋需要。因此這1,500萬的房屋價值款需要繳納營業稅。估算營業稅要繳納費用為 1500萬 - (1500萬 / 1.05(回除5%稅率)) ≈ 72萬。(五) 個人綜所稅：讀者至此一定好奇，怎麼都更與綜所稅有關係？這就是包裹在美麗糖衣後，需要所有權人仔細去了解的負擔，大多採協議合建的都更案中，實施者會提供所謂的「搬遷補貼款」及「租金補助款」，其2項補助千萬別認為越多越好（尤其是在採權利變換的案子)，在國稅局的角度會視其為所有權人的個人收入。倘若年度報稅收入不高倒是不用擔心，如果是高收入族群如科技業、業務、律師、醫師、會計師等等，那麼這筆款項將會被苛扣相當成分的綜所稅，於不動產移轉前務必諮詢相關專業進行稅務規劃。此外，因都更後的新大樓往往需較高的管理費，舉凡物業管理人員費用、電梯及公設費用等都涵蓋在其中。因物價、人力成本上升，根據主計處統計，近5年的住宅管理費指數從 108 年的 98.18 上升到 113 年的 102.35 ，雙北一般新社區的管理費更是來到每坪約150元左右。因此在計劃都更後的新生活同時，也應將管理費納入支出考量。總結來說，縱使我們（如踏取相同性質的都更整合公司）致力於推動都市更新、整合社區意見，然向居民闡明利害亦是也是至關重要的。儘管都更的優點不言而喻，參與都更的住戶們仍應清楚了解並準備好相關費用。雖然政府提供了多項稅賦減免優惠，但提前做好財務規劃仍是上上策。充分了解資訊才能在參與都更過程中做出明智的決策，確保自身權益不受損害，享受全新的居住環境所帶來的諸多好處。
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰：估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市今年仍逆勢而上，他自己是開發商也很傻眼，不過被管制長達5年的回流台資，今年8月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教明年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計，六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶，比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯，其餘各都會區與去年同期相比的表現，以台中市年增14.6％最多，高雄市年增11.2％次之；台北市則因為都更案件增加，推案戶數年增8.2％。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減，但總銷金額的規模卻一舉突破兆元，達到1兆1807.4億元，相較於去年上半年的表現，成長21.5%，其中又以高雄市的總銷成長高達56%，幅度居冠，房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說，儘管政府持續打房讓投資客縮手，但碳權實施、電價調整，營建成本，墊高房價，原本期待政府打房後，觀察房價回檔再撿便宜的首購族，眼看今年房價絲毫沒有鬆動，擔心再等下去，恐追不起房價漲幅，因此趁著低利及新青安方案紛紛進場，加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點，房市搭順風車。為何高房價，還是有很多人前仆後繼搶著上車？賴正鎰透露，今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人，成交比約4:1。從來客量與背景分析市場，上半年看房後會成交的2大族群，一個是游資太多分散置產，另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲，深怕將來更貴買不起，部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策，才能創造出高成交率。他指出，在通膨未消、房價續漲的預期心理，台灣房市買氣不墜，不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高，光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元，預估今年仍是「量穩、價微揚」格局，在房價續漲下，全國推案總銷可望突破去年2.1兆元，挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年，如今土地及營建成本還在高點之上，要持續觀察政府是否會再推出新利多政策，或持續打壓房市，他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下，不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤，拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，受惠AI及半導體相關供應鏈，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市，賴正鎰點出6大趨勢，(一)受到電價調漲影響，下半年物價上漲壓力大，因營建成本持續波動，明年房價欲小不易；(二)科技房市大利多，南台灣房價快速起飛，科技設廠周邊房市更熱門；(三)土地、建材漲勢不斷，建商轉攻都更合建與危老市場，雙北都更合建及危老重建案量將暴增；(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制，置產買盤向七都以外區域延伸；(五)電商及科技業擴廠需求，帶動商辦、工業地產需求，商辦、廠辦產品大力崛起；(六)政府續推社會住宅，推動新興重劃區的捷運交通建設，也會刺激拉升當地房價。