合建糾紛
」 陳泰源![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/27/293427/sm-e53e6936dfdeda018aa65548f9891a9e.jpg)
合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
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獨家/知名房仲作家陳泰源回歸政壇 時力徵召提名任不分區立委
時代力量今(15)日將舉辦8周年黨慶餐會,公告2024不分區及區域立委提名人選,CTWANT提前掌握消息,在居住正義議題上,時力將號召知名房仲作家陳泰源參選不分區立委,記者向陳泰源求證,陳泰源也證實確實有此事,並將公告他的15大房市政見。這也是陳泰源繼2010年參選北市議員後再度參與政治選舉。陳泰源表示,他當了十多年的「租屋族」,也從事13年的「房仲」,還是3年的「房東」;他的父母是遭受黑心建商坑殺的「受害地主」,而他目前待的公司老闆是「建商」。他關心居住正義,若要比廣度,應該不輸人,因此時力詢問、經過多番考量,決定出來承擔責任,同時也感謝時力的認可。他提出的房市主張,包括租屋制度應效仿國外,在房東權益受到保障的前提下,房客享有優先續租權,房東若無重大理由,不得收回房子,調漲租金也必須準備充分資料說服法院,打破「有土斯有財」觀念,一旦「不用買房,也有安全感」的氛圍建立起來,交易量必銳減,到時房價或許就跌了;就算房價飆漲,對年輕人來說也沒有相對剝奪感。另外他也主張,全面取消「預售制」,只許「先建後售」,房子蓋好並交屋後,建商才拿得到信託專戶裡的價金,以杜絕建商不用自掏腰包就能動用消費者的錢來蓋房子,消費者還得與建商一起承擔爛尾樓風險的不合理情況。陳泰源的父母曾因與建商危老合建糾紛鬧上新聞版面,他甚至出書教導地主該如何辨識不肖建商,這次參選,彌補都更危老合建制度的不完善,也成為他的政見之一,期望推動「定型化契約」的問世,並頒布「應記載與不得記載事項」。這椿合建糾紛至今已3年,房子已蓋好,購買預售屋的消費者都已入住,陳泰源的父母(地主)卻仍自費在外租屋,有家歸不得,讓他相當無奈。今年7月20日,內政部長林右昌在臉書上的一句「地主和開發實施者雙方都想多拿一點」最是讓陳泰源氣憤。他解釋,地主往往是因不懂怕被騙而只想守護財產,「我很想拿著坊間非常普遍、單單一份就超過20個以上陷阱條文的契約,來考考林右昌和花敬群,如果連他們都看不穿至少一半以上的契約陷阱,我要求林右昌,為他曾說過的話,公開向全國善良地主們道歉!」另外他也支持,建商資本額須超過5億元才符合整合都更及談合建的資格、支持公設不計價的實坪制、房東的房租收入與年度綜所稅採分離課稅、房屋稅與地價稅合一等房市政見。時代力量8月時就曾透露,立委提名會朝與社會大眾生活息息相關的議題領袖為主,包含居住正義、交通改革等,都是積極爭取合作的領域。陳泰源透露與時力合作契機,是源自7月20日時力找他一起召開記者會,以陳泰源家的危老合建糾紛案為例,呼籲內政部推動協議合建的定型化契約頒布應記載與不得記載事項。陳泰源回憶,他於會後閒聊,關心時力不分區立委都跑去選區域立委,時力告訴他,「時力是一個非常願意給素人參政機會的政黨。」陳泰源當時還趕緊拒絕,「我說政治太可怕,還是當個自由自在的業務員比較快活。」沒想到當晚回家,他跟爸媽提起此事,爸媽竟認為他應該要從政,把黑暗面揭露,為善良弱勢的地主發聲,讓他相當驚訝。陳泰源解釋,其實13年前,在他26歲時就曾參與民進黨台北市議員黨內初選,當時家裡還斷他金援,讓他負債過了好長一段省吃儉用的苦日子;沒想到13年後,竟態度大轉變支持他從政。他說,合建糾紛對他家人影響相當大,「黑心建商利用資訊不對稱談合建,有糾紛時還抹黑受害地主,爸媽對這些不公不義的事情超級有感觸,在家裡還有祖產庇蔭下,認為應該為社會做點事情。」對於即將放下他十多年客戶人脈轉戰政壇,他相當坦然,「客戶因此跑去找其他房仲服務,那也是很自然的事,我給予祝福,我也相信我的客戶會祝福我,也會願意等我回歸房仲業,畢竟,一屆立委不過4年任期,就當作留職停薪囉!」陳泰源曾於2010年代表民進黨參選台北市議員,13年後,他豐厚羽翼,帶著房仲、房東、租客、地主及建商員工等多重身分替民眾追求居住正義。(圖/陳泰源提供)
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危老都更無「法」管? 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議,時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官,老屋重建沒人管?」記者會,並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚,共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出,建商利用資訊不對稱,在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙,包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等,仗著沒有刑事責任,只有民事賠償問題,建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告,以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示,危老都更的速度裹足不前,解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足,且法制面不夠完善,造成雙方的資訊不對稱。因此,時代力量與陳泰源提出3大解方:第一、預售屋有定型化契約,危老都更也需要;第二、老屋合建同樣屬於消費行為,行政院應修《消費者保護法》;第三、建商獲得更高容積獎勵,政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制,解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。(圖/時代力量提供)針對定型化契約的部分,邱顯智說明預售屋有定型化契約,明定應記載與不得記載事項,但仍會有建商違規或發生買賣糾紛,何況是涉及開發利益更龐大的危老都更,更該有定型化契約範本,提高資訊透明度,民眾有法可循。邱顯智認為,行政院應該要研議修消保法,將危老都更納入在內,「同樣是買房,掏錢買預售屋屬於消費行為,但拿土地重建卻不屬於消費行為,尤其重建涉及的產權利益更為龐大,卻完全沒有任何保護機制,完全不合理。」邱顯智也強調,危老合建需要搭配審議機制,都更有政府介入的審議機制,讓公部門各單位介入審查。相較之下,危老卻沒有任何審查機制,完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵,建商獲得容獎好處的同時,政府就應積極讓公權力進行審查,多設立一層把關機制,輔導建商訂好權益分配,減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到,定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱,搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例,過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念,套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上,因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,不但於法理可行,且現實上也可以做到。此外,蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照,強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家,2020年爆出合建糾紛,為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。(圖/CTWANT資料室)
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隋棠噪音案售屋房仲出新書 揭買賣租屋秘辛、如何躲黑心合建陷阱
隋棠噪音事件售屋的知名房仲陳泰源,近期推出個人第3本作品《這個房仲太狠了!》,揭開買賣房仲銷售話術,教你房東房客過招自保術,以及公開危老改建黑心建商手法,凡事直言不諱、有問必答的陳泰源這次一樣不怕得罪同業、弄丟飯碗,以12年房仲經驗分享最實用的房產知識。陳泰源為北市知名房仲,2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今,靠著個人品牌的長久經營與高頻率媒體曝光的累積,成功被動吸引客戶,其中不乏高資產買家,他也順利轉型為只接獨家委託的超級業務,也有「專任約房仲作家」稱號。不過超級業務卻在危老都更上踢到鐵板,2020年,陳泰源的父母親與黑心建商爆出合建糾紛,阿公祖產被侵吞、長輩天天愁容滿面,讓他決定到「跨足建商領域的仲介公司」上班,力求看穿建商暗黑心手法,並於此次出書,透過寫作公諸於世。陳泰源2016年曾出版第1本作品《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》,今年再推出《這個房仲太狠了!》,陳泰源以進階版形容,他分享新書的3大不同,包括:第一、2016年的書比較著重在「一般約」文化制度下,如何與同行互相踩線、諜對諜,以及對客戶要說怎樣的話術,較能博得客戶的委託機會;而2023年新書則是描述在沒有倚靠大公司品牌加持的背景下,如何透過「經營個人品牌」,進而轉型為「專任約房仲」的作業模式。陳泰源表示,新書著重在與客戶之間的互動,及增進自身的服務品質,當中補充了許多關於不動產的法律與知識、分享獨家成交心法,是菜鳥房仲想晉升超級業務不可錯過的實用寶典;當然也包括站在消費者角度,分享房仲的銷售話術,了解哪些是「套路」。第二、內政部擴大住宅租金補貼方案,預算高達300億元,堪稱歷史之最!處於高點的台灣房市,「買不如租」的現象愈趨明顯,未來幾年租賃糾紛必有增加。所以這次新書針對「租屋」主題的占比提升,非常適合房東與租屋族群們閱讀。第三、都更改建是熱門話題,然而大多數老房子的地主一生當中也僅有一次與建商打交道的機會,在專業、資訊、經驗上可說是極其弱勢。陳泰源是房仲,老闆又跨足建商,他的父母是曾遭受黑心建商欺壓的可憐地主,具三重身分的他,這次也以自身經歷、用最淺顯易懂的文字,分享與黑心建商鬥法的過程,想要跟建商談合建的老房子地主一定要看。陳泰源也藉出書機會,向行政機關、民意代表疾呼,別再為了加速老屋改建,只懂得丟出容積獎勵、放寬同意比例等大餅,對於建立可長可久的規範,卻以幾近放任不管的態度,不替弱勢地主的權益把關。陳泰源說,中古屋買賣、租賃或預售屋買賣發生糾紛,可能損失幾十萬、上百萬元,因此有「定型化契約」及「應記載與不得記載事項」保障;但都更合建,地主一旦誤踩陷阱,損失金額是千萬元起跳,「為什麼風險更大的領域,政府與民代卻避重就輕?令人不得不懷疑,背後是否有黑心勢力的阻擋與勾結。」最後他也分享成為超級業務的心法,「從事業務工作,未必要靠滿嘴話術或欺瞞手段才能賺到錢,用誠實的人格特質、返璞歸真的作業方式、精進服務的細膩品質才是成功關鍵,最後也要想辦法將主動化為被動吸引客戶,減少開發時間,讓客戶自己找上門,才能事半功倍。」
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房仲作家槓建商1/知名房仲自爆合建糾紛 發「不自殺聲明」力抗建商
台北市松山區小豪宅預售案「松蔦青語」於今年329檔期逆勢開賣,沒想到事隔3個月,卻傳出建商「大家地產」因私吞危老獎勵容積及涉嫌偽造文書,與地主、知名房仲作家陳泰源的父親爆合建糾紛。新聞於昨(8)日刊登《周刊王》後,陳泰源擔憂生命將受到威脅,隨即在臉書發布不自殺聲明。(圖/翻攝自臉書)陳泰源控訴,建商與陳家於簽署的合建協議在危老頒布前,卻背著地主申請危老私吞獎勵容積,且過程中涉嫌偽造文書,甚至不給選屋就開賣,雙方幾經協調無果,只好對簿公堂,「我將發表『不自殺聲明』,力抗惡質建商到底,避免無辜消費者捲入『一屋二賣』的風險!」「大家地產」董事長卓家雄被陳俊發父子爆料,不但以偽造文書方式申請危老重建條例,還不讓陳家選屋。(圖/王永泰攝)攤出相關事證,陳泰源直指「大家地產」3大罪狀:一、建商拿地主印章私自申請危老重建條例,連附給信託銀行的補充協議,都不是地主簽名的原件。二、原協議一樓設計成3間店面,陳姓地主可分回面寬4.8米的店面,建商卻擅自改為4間店面,陳家分到的店面寬度僅剩3.3米。三、建商不等地主完成選屋就搶先公開,恐導致「一屋二賣」。今年329檔期,「松蔦青語」打著「防疫宅」名號逆勢開賣,改建前門牌為松山區饒河街119號、121號、123號3戶連棟透天厝一起合建,面積共200.55坪,其中121號是控訴地主陳俊發所有,土地坪數為69.575坪。本刊記者6月18日前往「松蔦青語」基地拍攝,當時正在進行地下連續壁擋土工程,全案預計2022年下半年完工。(圖/黃威彬攝)陳泰源說「我爸媽只是單純小老百姓,一直秉持互信,直到今年1月父親帶著全家開心前往選屋。卓家雄(大家地產董事長)要把5樓以下最差的戶型都給我們,並在我爸媽及家中一個幼稚園小朋友面前大小聲,我們才警覺到這家公司有問題,以及我們可能面臨的處境,之後調閱所有文件資料,才發現這間公司偽造文書、私吞危老獎勵容積。」「大家地產」附給信託銀行的補充協議,並非地主簽名之正本,而是另擬了一份無「附件內容」的版本,並私自蓋上地主印章。(圖/讀者提供)起初,陳泰源並無插手父母與建商的合建協議,直到1月選屋不成,正式撕破臉後,才立即停下手中工作,回家幫父母整理祖厝與建商合建的全盤資料及查證。「聽說(松蔦青語)快要完銷,但我們到現在都還沒選屋,很難想像,這麼爭議的案件若是『一屋二賣』,未來會有多少受害者。」陳泰源出面為父申冤。