品嘉建設
」 胡偉良 品嘉建設 許峻豪 賴正鎰 以拖待變
台北人房貸負擔率高達7成！房價仍持續看漲 專家曝3大關鍵
台灣少子化嚴重，房價卻不斷創新高，由內政部發布台灣民眾的購屋負擔資料可發現，與2014Q2相較、短短10年，台灣家庭房貸負擔率就從35.35%，激增到如今的46.02%，大增超過10個百分點，其中首都台北的房貸負擔率更是驚人的70.69%。意味著台北人買房後，家庭可支配所得有7成都在繳房貸，不過台北房價還是持續看漲。對此，品嘉建設董事長胡偉良也分析3大關鍵原因。胡偉良近日在臉書發文表示，很多人不理解，在台北市普通人早就已經買不起房子了，為什麼房價還會繼續上漲？其實原因很簡單！第一個關鍵是市場上鈔票多，鈔票多了必須要有消化的地方，於是股市、房市就成了大量鈔票的蓄洪池，也因此吸納了可能的通貨膨脹。胡偉良繼續分析，第二點是追高心態，房價越漲越高，導致買屋者恐慌，怕買不到，所以需求不減，進而推升房價繼續飆升。最後一點則是台北市資源集中的優勢，胡偉良解釋，台北市的城市教育、醫療等各種資源高度集中，導致全國富人都想來這裡買房，本地的富人則想買第二、第三套房，房價當然看漲。
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
圍堵爛尾樓2／行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生，業者大都老神在在，認為是既有作法，無實質意義；不過，房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者，因為他已接獲消息，「行庫將擴大解釋，預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」，若真實施，將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」，恐引爆更多的爛尾樓發生。日前，新北市「凱旋大苑」驚傳停工，使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高，大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令，建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說，第1、2條，過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」，但9成9的建案都有，因為只要跟銀行承作土建融，沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓（圖／報系資料庫）第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示，建商向銀行融資5成後即動工，再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建，槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉，因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款，讓建商不能隨便挪移資金，以案養案。不過根據591新建案統計，2021年全年總銷1.7兆元，其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元，8成以上建案都是預售，況且採先建後售的多是口袋較深的建商，因此業者認為這項規定是多此一舉，影響不大，即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶，也都是現在進行式。王棟隆就說，現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶，專款專用，建商不得隨意動用，當建案產生相關費用或每一期工程進度結束，必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥，「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書，白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款，他說現在銀行以擴大解釋，不只先建後售案，連預售案也都需要先存一半自備款，讓他相當生氣。（圖／胡偉良提供、CTWANT資料室）再回看管制令第5條，建商與銀行往來本來就會考量信評，王棟隆忍不住脫口而出，「這根本都是脫褲子放屁！」況且交屋爭議很難判斷，消費者眼中風評不佳的大建商，在銀行放款中或許是好客戶，難道銀行未來就不放貸嗎？令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是，「只能預防未來，對於目前建案已銷售，正處資金困難、開工有問題的小建商，根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義，只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同，品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳，因為他9日收到的核貸通知書，他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款，「我們今年推案量達百億，信用良好，但好幾間銀行已經透露，行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件，等同『全殺』，那災情之慘重將不堪設想，我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說，假使一個案子工程款總需求15億元，銀行借10億元，建商自籌5億元，手上有10個案子，就得自籌50億元，「有50億，我就退休不幹了。太離譜了，以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因，主要多是營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，大環境因素難避免，但又碰上國內打炒房限縮銀根，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉，如今房市交易已趨緩，行庫又做無益之舉，讓胡偉良痛批，「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源，這樣下去房地產真的會完蛋！」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子，沒有任何預防爛尾的助益，反遭建商痛批使資金斷鏈加劇，爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。（圖／報系資料庫）
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
都更拖字訣1／營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，CTWANT記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒閉潮恐怕更嚴重！」每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，才讓營建成本居高不下。」王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差，受害最深。據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾期失效的主因。「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。」雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為，現在案源越來越少下，即便明年盤售「爆」，大部分都會有大型或在地建商願意接手，應還不至於淪落到出現爛尾樓。（圖／CTWANT資料室）老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造廠。尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露，今年盤售案數量是往年的十倍多，約10來件到20件。「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會找同行合作。」近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」，建商因週轉不靈倒閉，至今土地遭銀行拍賣，消費者及地主共30人全數血本無歸。（圖／李蕙璇攝、讀者提供）欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享，他的客戶不幸碰到建商盤售，原本客變的內容沒有依約完成，第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固，但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項，等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用，所幸金額在2萬以內，算是不幸中的大幸。不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
都更拖字訣2／地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示，營建成本上漲，建商會努力和原地主協商，希望調整分配比例，但若不成功，可能不履約、以拖待變，已施工的則有可能演變成爛尾樓。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」工料雙漲，合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本，卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上，但房價過高又會脫離行情滯銷，相當兩難。（圖／鑫建築提供）
房市爆多殺多3／花哥一頭熱的打房心願 業界緘默「拖到明年成過眼雲煙」
內政部次長花敬群去年底端出將修法禁止預售屋轉售，投資客倒貨傾巢而出，讓有購屋需求的民眾猶豫「可不可以接？」有專家呼籲「不要幫忙銷贓」，政策拍板後才是撿便宜的最佳時間點；不過，年底選舉前立法院會通過修法？CTWANT記者詢問多位業者、專家，得到的答案多是，「（法案）今年不會過，明年恐如過眼雲煙！」消基會房屋委員會委員張欣民近期分享身邊朋友一個個接手預售換約物件，有人以每坪多1萬多元的價格接手，還有事後查實價登錄發現被前手賺走了50多萬元，「大家或許覺得接盤者很笨，但有些人就是有萬不得已的理由！」市場上待售物件越多，對消費者越有利，品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良提醒購屋民眾，｢投機客拋出的房子，和銷售中的預售屋一較高下，這幾年正值新舊不同建築規格的交界期，例如2021年後取得建照的建築設置隔音墊，舊規格產品則沒有智慧建築、綠建築等設備提升，房價就該比較便宜；再者房價已緩漲，此時投機客拋出的房子未必有價格優勢。」消基會房屋委員會委員張欣民提醒，現在已非賣方市場，購屋民眾因回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險。（圖／報系資料庫）張欣民也指出，房市現在已非賣方市場，不像去年、前年，蛋殼賣蛋白價、蛋白賣蛋黃價，房價要回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險，避免未來繳不起房貸。尤其，若修正案通過後，資金壓力大的投資客，出價下修就會明顯，屆時進場比較適宜，「若不急著購屋，就不要幫忙銷贓！」他提醒。內政部已提出《平均地權條例》修法禁止預售屋轉售，對此花敬群強調，「若9月立法院開議排審順利的話，10月就能修法通過。」不過，民進黨立法院黨團總召柯建銘有不同看法，「進入年底大選，此時機談此議題不適宜」；也有民進黨內人士透露，「修法涉關重大，選前處理過於倉促，法案要在立院下半年會期通過，恐有難度。」究竟此法案審議何時會通過？「前幾天碰到花次長，他還強調一定要給它（法案）過，非常堅定，不過柯建銘又說選舉到了。」胡偉良直白地說，「真的不知道」。年底選舉在即讓房地產業者看淡下半年房市，但同時也推測《平均地權條例》修法不會在下半年會期完成。（圖／立法院提供）張欣民也說，最近市場變數不少，房市已經降溫、兩岸危機升高、民眾信心不足，能找到很多不宜修法的理由，「目前看來委員態度不明，9月不排審，恐要淪落到明年。」記者實訪多位房地產業者，同樣認定「今年不會過！」「房業網」副總編輯林裕豐分析，如果執政黨真要讓法案通過，以他們在立院占大多數席位來看，沒什麼法案過不了，「依市場觀察，花哥一頭熱，說法和氣勢都勢在必行，從委員角度，誰沒有幾個建商、代銷朋友，要過還是不容易。」「況且選舉要到了，如果沒有在11月前加速審查，很可能拖過選舉就一切如過眼雲煙。」林裕豐直言，大家不提，就是因為太害怕，如果挑明和政府對幹，民意四起最後一定會過，對業者將產生極大影響，因此大家心裡有數，是彼此間不能說的秘密！
禁砂無影響「大陸是傻瓜？」 業者示警「禁這項」房地產受嚴重衝擊
大陸商務部決定即日起暫停「天然砂」對台灣地區出口，國內混凝土業者、經濟部雖口徑一致表示，台灣從中國進口的天然砂不多，因此影響不大。不過品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良就發出警訊，如果中國大陸連預拌混凝土所需的「機製砂」也禁止，「那台灣房地產將受嚴重衝擊」！胡偉良解釋，「機製砂」是大石頭打碎，材質強度比較強，因此用於營建預拌混凝土；「天然砂」是細沙用於粉刷。台灣的「機製砂」8成以上都從中國大陸進口，2成自給自足；而「天然砂」主要來自菲律賓。台灣唯一能開採砂石的就是花蓮，其他河川都是禁採砂石，即便是清淤疏濬的砂石供給量其實也很少。胡偉良表示，此次大陸禁止對台出口的天然砂，早在2、3年前就曾禁止，因此的確影響不大，｢但大陸不是傻瓜，禁一個沒有用的幹什麼，就是在試風向！」胡偉良憂心認為，大陸此舉是在恐嚇，萬一連機製砂也禁止，所產生的連帶風暴不是開玩笑，「國內房地產7、8成會受波及，原物料難取得，導致營建成本再增，使得房價進一步飆升，但民眾卻無法接受，房地產會演變成有價無市？還是衍生供不應求的搶奪心理？不堪設想。」「美國來揮揮手要付出多少代價？希望政府能謹慎處理，在必要時開放河川砂石疏濬，並提升採汲量，以預防可能的砂石風暴。」另一位不具名建設業者也表示，雖然現在都說大陸禁止出口天然砂對台影響不大，但擔心廠商找理由自己漲價，「這兩年市場一有風吹草動，業者就坐地起價，或許上游物料漲了3%，但可能就藉此調漲5、6%，多漲的就是多賺得，要說完全沒影響，恐怕也很難說。」
是誰炒高房價2／四波打炒房「這群人」傷最重 賴正鎰：土地成交量減7成
台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下，多位房產業者向CTWANT記者指出，「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」，值得注意的是，「限貸政策已打死一片小建商，扛不住壓力的準備賣地求人接手」。回顧2020年12月起打炒房至今，一年半來共祭出四波信用管制，第一、二次偏重限縮成屋貸款資金，影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人；第三、四次限貸針對土融管制，讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制，已令房產業皮皮挫。CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說，「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地，以前購地資金只要準備3~4成，現在要準備6成，一塊地隨便都要拿出個5~10億元，中小型建商資金不夠就只能賣地，但此時願意進場接手的也不多，大家都說暫時不會再買地，除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」建商近年除得面對政府推打炒房政策，還得因應工料雙漲問題，口袋不深的小建商出現資金周轉不靈的風險。（圖／黃鵬杰攝）自去年12月第四波信用管制起，「土地買賣成交速度放緩增4倍，土地成交量縮減7成，房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。「信用管制對土建融動刀，打死的都是中小建商，大建商後面都是財團背景、錢多的很，不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商，讓大企業壟斷，對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說，「要抑制房價上漲，只有老房改建更蓬勃、增加供給，限貸政策雖有都更危老排除條款，但在都更啟動前購地或一般買地上，一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間，再加上營造成本高漲，若再降低土建融貸款成數，屆時恐出現大量倒閉。」胡偉良示警，目前各預售案炒房的情形大幅減少，若再發動第五波打房，恐怕打到的不是投機客，而是中小型建商，屆時會出現大量倒閉。（圖／CTWANT資料室）對於當前房價走高，房產業者不約而同地說，「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況，毛利20%、淨利10%，3~4年的興建期，每年只賺2.5~3%，獲利率並不高。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析，「房價怎麼打，只是漲多漲少而已，就像房地合一2.0上路，房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料，在這些不可逆因素未收斂前，任何打房政策對抑制房價皆無效，一再加重限貸，只會造成市場畸型發展。」「現在太多打房政策反而扭曲市場，造成走走停停，拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到，房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了，現在房子都慢慢蓋、不敢賣，也不敢再買地，整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的，但價格這兩年不會跌也是一定的。」事實上，2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價，但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效，就不會有一而再，再而三的四次限貸，政府官員不了解市場實務，以防堵資金做為打炒房工具，顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。
建商藉口原物料上漲推升房價？官方數字說真相
近期營建業工資、原物料上漲推升房價新聞不斷，業者們大聲疾呼成本上漲問題嚴重，無奈只能反映在房價上，但對於終端消費者而言，感受不到缺工、料漲的壓力，不少民眾認為僅是建商想漲價的藉口。房產專家胡偉良拿出官方數據「營造工程物價指數」，顯示從去年7月起指數大幅上升，又快又猛，30年來頭一遭，恐陸續出現無法開工、爛尾樓情況，「不是開玩笑！」 根據行政院主計處調查統計，「營造工程物價指數」從去年1月到6月以前大致穩定，但從7月開始，呈現大幅上升的走勢。 胡偉良表示，去年年初開始，營造成本逐步走高，以他經營的品嘉建設幾個個案去設算，成本上漲幅度達到15~20％之多，「這是我從業30年以來從未碰過的現象，漲價來的又快又猛，到了2020年年底漲幅更是全面引爆！」他以行政院主計處「營造工程物價指數」為例，從109年1月的108.97，到6月以前大致穩定，但從7月開始，呈現大幅上升的走勢，年底12月上升到112.91，今年1月繼續快速攀升，達到115.54。「幅度之大前所未見，完全出乎意料之外，成本上漲推升房價，讓原本房價高的地區漲了6%，房價低的地區漲幅更高達9%，倘若這種上漲之勢未能扼止，那麼導源於成本提升的房價上漲勢難避免。」胡偉良說。 不少民眾懷疑建商拿著原物料上漲當作調高房價的藉口，房產專家胡偉良以「營造工程物價指數」說明去年下半年起指數不斷飆高。（圖／王永泰攝） 「營造工程物價指數」指營造工程投入材料及勞務之價格變動水準，通常會用在公共工程的物價調整，尤其是土木工程上。胡偉良解釋，營造工程又分為土木工程及建築工程，土木工程為興建橋樑、道路類，勞動力使用度較低；建築工程即是平常看到的大樓興建工程，勞動力使用度高。「以土木工程為主的官方物價指數都已經直線飆升，最需要勞動力的民間建築工程，承受龐大缺工、工資上漲壓力，成本漲幅更是嚴重。」回顧民國82年、93年、97年，「營造工程物價指數」年增幅也都有2位數成長，又97年時，指數也曾達到112高點，為何當時衝擊沒有現在來得大？胡偉良解釋，過去年增幅有大幅成長也都是每個月緩慢堆疊，建築工程工務成本經歷1、2年以上都未達上漲1成，而這次是在短短半年間飆升，建築工程工務成本上漲達2成以上。 97年雖受全球景氣下滑，瀝青成本漲幅大，不過由於人力及其餘原物料未漲價，故指數成長實際上對營建類成本並無太大影響。然而109年初，指數之年平均值雖成長平緩，不過細看月指數的話可發現自109年9月開始，勞力及原物料成本皆大幅上漲。 他進一步說明，97年下半年雖受全球景氣下滑，其中以瀝青及其製品類指數年增率達40.08%漲幅最大，不過由於人力及其餘原物料未漲價，故指數成長實際上對營建類成本並無太大影響。然而109年初，指數之年平均值雖成長平緩，不過細看月指數的話可發現自109年9月開始，勞力及原物料成本皆大幅上漲。更令胡偉良憂慮的是，風險承擔能力不足、資本不足、營造能力不強的業者，面對這次既快又猛的營造成本上漲，已報價、已簽約、已銷售，價格難以調整下，其主導的建案極可能走向無法開工、工期展延、爛尾樓、品質下降的命運。胡偉良表示，尤其是正逐步走向欣欣向榮、肩負平抑房價的「危老改建」將是個打擊，有意將老屋啓動改建的屋主應該由此覺悟到，找到「有能力」改建的廠商才是正當辦法，而非單純關注到改建後「分回較多」，畢竟空頭承諾「沒辦法實踐」，不僅是空中閣樓，反而是得不償失。
百年大漲潮3／小建商轉售土地求生存 倒閉潮即將引發連環爆
建材原物料「百年大漲潮」，一位不具名預拌混凝土業者表示，混凝土原物料2018年底就漲了一波，當時景氣不好，無法反映到售價，毛利掉到剩5%，一直撐到2019年4月才部份反映價格，沒想到卻被公平會開罰，「我們只是反映成本卻被說漲太兇，大家都不敢吭聲」，2020年房市回溫、台商回流、台積電擴廠帶動廠辦需求，因此補漲恢復到15%合理的毛利，他強調，「原則上就是只要原物料漲價就會反映成本，只是可能有3至6個月的時間差，除非景氣不好漲不起來。」房市專欄作家胡偉良擁有品嘉建設、尚禹營造，面對原物料漲價，他表示會堅持下去，不會轉賣土地。（圖／報系資料庫）面對工料雙漲，對於承攬工程的營造廠不像建商，可以將成本轉嫁給消費者，因此在報價時就會先稍微將預估成本提高，但仍出現漲價幅度高於預期的狀況。「大家都怕了，若成本仍超出負荷，雙方（建商與營造商）就會斡旋協商，通常結果是各吸收一半（超出的成本）。」品嘉建設董事長、房市專欄作家胡偉良表示，大建商對於消費者和營造廠較具議價能力，尚可勉強調價，但小建商、小營造廠抬價能力差，成本多半都得自行吸收，近日已聽聞一些小建商轉售土地求生或直接倒閉，「農曆年後，很可能出現連環爆。」高雄首宗危老案「森森富祥」動工時，曾風光請來總統蔡英文見證，原定去年五月交屋，如今卻因缺工、缺料導致工程延誤，仍是空地一片。（圖／宋岱融攝、翻攝自恆宇建設森森富祥臉書）胡偉良指出，最明顯的例子是高雄首件危老案「森森富祥」，「2018年5月風光動土時，總統蔡英文還親自到場剪綵，原定去年5月就要交屋，建商卻以缺工、缺料為由拖延，那邊到現在還是一片空地。」一名業者分析，建商都採高槓桿財務操作，無法等到成屋再賣，有財報壓力的大型上市櫃公司更是如此，因此，「預售推案仍會是主流，除非是老字號、口袋深的建商，才有辦法『先建後售』。」
百年大缺工3／低階工一身職業病沒人做 雇黑工成不能說的祕密
全台營建業缺工嚴重，目前依政府政策，僅允許公共工程引進外籍移工，民間住宅商辦的業者，只好犯險用黑工。房產專欄作家、「品嘉建設」董事長胡偉良觀察，「中南部比較艱苦的工種，合法外籍移工（已入籍）約占4成，非法外籍移工約有3成，另外3成則是台籍工人；北部因為抓很嚴，比較不敢用黑工，所以工期延宕愈來愈普遍。」全台營建工地黑工占2到3成，與政策脫不了關係。依《外國人從事就業服務法》，營建業聘僱外籍移工的門檻，可謂天差地別，總金額1億元的公共工程、100億元的民間重大經建工程或10億元以上的個別營造業，才得進用外籍移工；一般住宅及商辦大樓等民間工程則一律禁止。如違法被抓，將依《就業服務法》第44條或第57條法辦，罰款為15萬元至75萬元，再犯就要被關；小包商聘僱的黑工被抓，包商和建商也會連帶受處分。在中南部從事人力仲介的阿豪指出，檢舉黑工有獎金可領，今年被抓的失聯移工特別多，光是在台南就有好幾件。移民署統計，台灣的外籍移工將近70萬人，其中有5萬2000名移工逃逸，成了非法外籍移工。房產專欄作家、品嘉建設董事長胡偉良，自曝曾誤用非法移工，遭罰60萬元，但他抨擊政府不解決缺工問題，是官逼民反。（圖／王永泰攝）「缺工太嚴重，業者痛苦得要命，雇用非法外籍移工，被抓到要判刑，但為了營運，大家只能犯險。」胡偉良直言，現有政策是「官逼民反」。興富發總裁鄭欽天也替業者喊冤：「（工地）非法移工是普遍存在的問題，有些低階工作不只環境差，長期下來還有職業病，國內沒有人願意做，政府要正視，可以參考新加坡課徵人頭稅，拿出魄力讓它合法，才是解決之道。」「大家以為請外籍移工比較便宜，其實因為缺工嚴重，外籍移工的工資已與國內勞工差不多，業者只求保證工期可準時完成。」興富發總裁鄭欽天建議，「例如規定引進5名外籍移工，就要有1名台灣技術人管理，才不會和國內勞動力脫鉤，被說成排擠國內就業。」(待續)現階段各工地都在施作結構中，因此前置作業的工種缺工嚴重；明後年工地進入收尾階段，裝修、泥作及機電等工種也會變得搶手，帶動薪資上漲。（圖／黃耀徵攝）
建商違法蓋橋 媒體詢問後急拆
本刊接獲投訴，「甲山林建設機構」（甲山林）在新北市汐止區山坡地的百億別墅建案「美麗山林」竊占國有地並違反《區域計畫法》搭建「違法管線橋」，附近居民1年來多次向新北市府檢舉，各主管單位互踢皮球，僅開罰6萬元，至今違法管線橋仍存在，痛批行政效率緩慢。經本刊記者調查，「違法管線橋」共設置5大管線，是「美麗山林」傳輸水、電、瓦斯、電信與汙水的主要設施，座落地號包含秀山段1083號「美麗山林」建地、秀山段1203號、水源段101-11號國有地與白雲段1號私有地等4筆。「違法管線橋」存在2大爭議，一是竊占國有地，財政部國有財產署（國產署）北區分署已於今年4月間前往現場勘查後，並請新北市警察局依竊占罪嫌偵辦；二是白雲段1號為山坡地保育區交通用地，使用範圍不包含公用管線便橋，因此，新北市地政局7月16日已認定該便橋違反《區域計畫法》第21條，對甲山林開罰6萬元，並限期30天改正。2001年納莉颱風造成康誥坑溪洪水爆發，不但淹沒水源路二段的公園和道路，也將車輛沖致相疊，因此「美麗山林」違法在河道護岸搭設管線橋，附近居民才如此不安。2001年納莉颱風造成康誥坑溪洪水爆發，不但淹沒水源路二段的公園和道路，也將車輛沖致相疊，因此「美麗山林」違法在河道護岸搭設管線橋（圖右下），附近居民才如此不安。（圖／黃威彬攝）房產專欄作家、「品嘉建設」創辦人胡偉良指出，建商在取得建照後、申請開工前，必須取得5大管線許可，主管機關會先評估各管線位置（是否和現有管線相接或衝突），同時查核土地所有權人同意書。「但實務上，主管機關都『未加查驗』，以致出現建商違法在國有地搭建管線橋、5大管線都接通的情形。」在記者調查過程，確實如投訴居民所指，新北市府各主管單位互踢皮球皆表示沒有職權拆除違法管線橋。「違法管線橋」的權責牽扯多個新北市府局處，例如農業局主管該橋所在的溪床治理點上游及野溪；地政局負責裁罰違反《區域計畫法》的部分；五大管線所涉及的台電、電信與瓦斯公司，對口單位是經發局；自來水、污水的主管機關則是水利局；建照核發即拆除業務則屬工務局。本刊記者詢問「違法管線橋」應屬哪個單位權責範圍，工務局回應「橋梁並非建築物」，不屬其管轄範圍，拆除大隊也無權拆除；農業局則說，他們只是各局處的彙整窗口，沒有任何法令作主張；地政局則表示，已針對違反區域計畫法開罰，其餘則涉及其他局處權管範圍。違法管線橋存在滿周年市府才有動作，顯見跨局處平行整合上仍有待加強。直至截稿前一天，新北市府終於給出具體回應，地政局訂於8月18日邀集相關單位現場復勘，若確認建商未完成限期改善，將依法拆除，而竊占國有土地一事，農業局則會洽請國產署同意，由拆除大隊拆除橋體。而本刊8月14日截稿之際，原強調非管轄範圍的新北市工務局又急轉彎發布新聞，指「地政局已依法重罰6萬元，工務局也限期要求建商拆除，在市府強力阻止違法行為下，建商開始自行拆除。」不過根據《區域計畫法》第21條違反使用分區，直轄市政府可處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，新北市府裁罰6萬元即稱為「重罰」；而民眾自去年8月投訴至今已1年，今年7月才開罰，8月才要求建商拆除，行政效率超緩慢，卻稱「市府強力阻止」。本刊截稿前，甲山林火速派人切割違法管線，並告知8月18日前會完全拆除作業。記者向甲山林求證，總經理張境在曾提及可能以換地解套，也一再強調一切已進入申請程序。國產署北區分署管理科長汪禮富則表示，流程在跑不代表合法，只代表在審查，審查也不一定會過，而目前沒有接到有承租或換地等訊息。另外他也表示，即便向國產署承租、承購都要1、2年的作業流程，現場會勘時若沒有取得合法使用權就是違法，不可能因為已送件就等他跑流程。他也強調，國產署等同一般地主，不是主管機關，沒有公權力逕行拆除，只能依竊占罪移請檢察官偵辦，「新北市地政局依《區域計畫法》，建商未限期改善就能拆除，如主管機關都不作為，要靠國產署透過法院判決，所有程序沒有2、3年走不完。」
【防社區感染2】第一招：管道間封實 防堵毒空氣
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！「很多大樓都有菸味、異味問題，管道間沒有封閉，造成浴室臭氣瀰漫，深深影響生活品質和健康，不只有新冠肺炎爆發時，才需要關注這個問題。」看遍從南到北公寓、大樓的衛浴施工品質，「小胖浴室暖風乾燥機企業社」嚴正豐感慨表示，「台灣約7成浴室天花板上方的管道間皆未封閉，浴室抽風設備、暖風機沒有接風管的也很多，接了風管浴室臭味逆流的更多，這些都是社區感染的隱憂。」不論中古屋或新成屋，台灣約有7成住宅浴室的管道間，沒有完全密封。（示意圖，圖中浴廁與本新聞無關）（圖／讀者提供）「舊大樓若要解決廢氣、病菌從管道間入侵，首要先將管道間缺口密封，如有抽風設備，可再加裝電動逆止閥，防止在沒有運轉的情況下，風扇口成為空氣流入的缺口。」嚴正豐說。共用管道間的大樓，只要有住戶在浴室吸菸，菸味就會跑到別人家中做客，病菌也可能因此「自由活動」。（圖／讀者提供）台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良指出，現在新成屋大多會做「當層排氣」，各戶暖風機抽風設備由獨立管道排出戶外，並將管道間每個樓層的樓版封實。此做法除了可以避免共用管道間，造成汙穢空氣垂直流動，火災來時也能避免濃煙及火苗透過管道間波及樓上住戶。
【防社區感染3】第二招：定期灌入水 水管不破封
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！在台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良帶領下，本刊記者前往台北市北投區一處落成1年半的建案，實地了解浴室管線分布。走進浴室後，胡偉良點出最容易導致「社區感染」的二大漏洞，「除了前述管道間未封閉，再來就是『存水彎』未能發揮阻絕空氣的作用。」胡偉良指著浴室排水口說：「每一個排水口下方，都會有一個存水彎（或稱為Ｕ型水管），主要作用是阻隔細菌及異味，防止蚊蟲、蟑螂從下水道進入室內。正常情況下，存水彎內有一定高度的水位形成『水封』，如果長期未使用乾枯或水太少，就會形成『破封』，失去阻隔空氣的效果，導致排水管內的細菌、異味傳進屋內；所以長期沒有使用的排水口都必須定期加水保養。」品嘉建設董事長胡偉良解釋，SARS社區感染主因是「存水彎」破封，再加上抽風機運轉，讓水管內空氣回流。（圖／王永泰攝）「當年SARS期間，香港爆發集體社區感染，就是因為『水封』沒有發揮隔氣功效，病毒靠著空氣跑進家中。」胡偉良進一步解釋，當時該社區一名住戶感染SARS腹瀉，帶有病毒的排泄物進入連接各樓層的汙水槽，卻因為存水彎「破封」而病毒外洩；由於抽風機與開關門時會造成空氣對流，帶有病毒的空氣便回抽進入住家，最後共造成該社區329人感染、42人死亡。有鑑於SARS期間「破封」造成社區防疫缺口，現在有不少建商也會在新建案加裝「吸氣閥」，以平衡排水管中的壓力保護「水封」，即使有漏也不會產生虹吸或冒泡，可將汙穢氣體隔絕在外。
【防社區感染4】第三招：防臭落水頭 老公寓有解
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。本記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良擔心地指出，「台灣有許多老公寓的水管，可能還是使用直線水管，完全沒有阻隔功能。」根據統計，全台屋齡40年至50年老舊建築，約有145萬戶，若以1戶居住4人計算，約有600萬人，萬一發生社區感染，這些住戶該如何是好？品嘉建設董事長胡偉良解釋，SARS社區感染主因是「存水彎」破封，再加上抽風機運轉，讓水管內空氣回流。（圖／王永泰攝）對此，嚴正豐提出解決辦法，「若沒有辦法確認『水封』功效是否存在，或是水管是否為Ｕ型水管，除了可透過嗅覺（聞到濃厚異味就可能）判別是否有『破封』，民眾可選用防臭落水頭。如此一來，水流時落水頭會自動打開，沒有水流經過時就會關閉，能有效減少廢氣、蟑螂及病菌等進入屋內。」不過嚴正豐也提醒，落水頭只能減少空氣逆流，無法完全避免，也有耐用期限，當內部開關裝置彈性疲乏無法緊閉時就須汰換。