商業房地產
」 美國
穆迪對6家地區銀行示警 高利率加劇商業地產貸款違約率
當前，美國商業地產正面臨壓力，小型銀行商業地產風險曝險遠大於大型銀行。今年3月底，評級機構標普全球將美國5家地區性銀行的評級展望下調至負面。國際知名評級機構穆迪將美國6家地區性銀行列入負面觀察名單，這些銀行的信用評級面臨被下調的風險。穆迪稱，上述銀行對商業房地產貸款有大量曝險。外媒報導，當地時間6日，國際評級機構穆迪表示，至少有6家持有大量商業房地產貸款曝險的美國地區性銀行，面臨債務評級被下調的風險。穆迪將First Merchants Corporation、富爾頓金融控股、ONB、PGC、華盛頓聯邦儲蓄、F.N.B.Corp等6家銀行的長期評級列入可能下調的負面觀察名單。穆迪表示，由於利率持續居高不下加劇了長期存在的風險，尤其是在週期低迷時期，擁有大量商業地產貸款的地區性銀行，面臨著持續的資產質量和盈利能力壓力。並指出，在聯準會加息週期開始前的低利率環境期間，許多地區性銀行選擇建立並維持可觀的商業地產曝險，而商業地產是「不穩定的資產類別」。近期，紐約社區銀行陷入動盪。投資者便開始密切關注對商業地產貸款有大量曝險的美國地區性銀行。國際貨幣基金組織（IMF）3月中旬曾警告稱，銀行業界對美國商業地產的曝險過大，可能會導致去年矽谷銀行倒閉引發的混亂重演。有銀行業內人士指出，隨著未來三年大量房地產債務到期，越來越多的猜測認為，如果商業地產貸款違約率攀升至難以控制的水平，美國銀行業可能會陷入另一場重大危機。此外，令商業地產貸款人雪上加霜的是，經濟放緩和疫情後對遠程和混合工作安排的強烈偏好等因素，不僅進一步導致了美國商業地產市場的困境急劇上升，而且對美國商業地產價格也相當悲觀。不過，一些另類資產管理公司則看到了其中的機會。幾天之前，全球最大避險私募基金之一的黑石集團Blackstone蘇世民（Stephen Schwarzman）表示，正在與幾家美國地區性銀行談判，探索收購其資產和發放的貸款。蘇世民指出，地區性銀行從向廣闊經濟提供信貸的業務中回撤，將使黑石成為受益者和合作伙伴，像黑石這樣的公司有機會填補這一空白。
中國人在日本「買房如喝水」！ 2億日圓仍喊：好便宜
中國大陸富裕階層的資產配置已日趨多元化，如今最火燙的投資策略便是去「日本買房」，尤其在中國房地產市場降溫，及日圓貶值的大背景下，更放大了投資日本房地產的吸引力，這也讓大阪房地產經紀人直言「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意」，就算是售價2億日圓（約合新台幣4211萬元）的標的，也會讓中國買家大嘆「好便宜！」綜合《華爾街見聞》、《富士新聞網》的報導，大陸人在日本「買房如喝水」，尤其對於尋求穩定投資管道的富裕階層來說，中國房地產市場降溫，及日圓的大幅貶值，放大了日本市場的吸引力，為陸人提供了高性價比的投資機會。大批中國買家蜂擁而至的結果，也導致東京23區新建公寓的平均價格，在2023年首次突破1億日圓。一位大阪房地產經紀人也向媒體表示：「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。」除了北海道，中國資金也正在流入大阪和京都等關西地區的房產。而且中國買家尤其熱衷於購買那些不受當地人歡迎的低階房產。例如，大阪市中心某個評價不太好的住宅區，雖然交通便利，但交易價格卻相對便宜。雖然日本投資者可能不願意購買該地區的房產，但仲介聲稱，中國買家的態度非常果決。目前，該社區有許多起價約2000萬日圓（約合新台幣421萬元）的小戶型住宅和公寓，都已經被中國買家搶購一空。即使是剛落成的東京高價住宅，大陸有錢買家聽到售價，也是花錢不手軟。像是東京中野區的一棟公寓才剛於3月建成，近日來看房的30多歲大陸女子一眼就看上，認為這棟土地面積約140平方公尺、3層9房的公寓，距離新宿站僅約2公里，交通非常便利。她也補充，自己原本的預算為1億至4億日圓（約合新台幣2105萬元至8422萬元），但由於日圓疲軟，所以即使是2億日圓左右也很便宜。在中國之外，疲軟的日圓和日本今年令人矚目的經濟復甦，也讓許多外國投資者紛紛重返日本房地產市場。房地產顧問公司Knight Frank LLP也在去年9月發布的報告稱，隨著電子商務和第三方物流業的迅速發展，以及日本旅遊業的回升，物流資產和酒店房地產領域呈現出顯著的增長趨勢，再加上廉價日元帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想的投資目的地。報告也指出，在截至2023年的10年間，日本商業房地產市場已獲得約162億美元的投資，其中12%來自今年上半年，凸顯了投資人興趣明顯激增。今年1月至9月，新加坡對日房地產投資近30億美元，居於首位，其次是美國的25億美元和加拿大的10億美元。而中國香港地區則排在第5位，投資額約7.5億美元。房地產服務機構仲量聯行日本市場研究主管Takeshi Akagi也對媒體表示：「縱觀今年，迄今為止的日本房地產投資市場，很明顯比其他國家的房地產投資市場要活躍得多。 」
美國銀行業又出事！紐約社區去年Q4業績虧損暴增10倍 1日股價慘跌25％
紐約社區銀行動盪加劇，剛因不良商業房地產貸款而業績暴雷的紐約社區銀行（NYCB），再被推向風口浪尖，接連爆出內部控制薄弱、CEO坎傑米（Thomas Cangemi）離職以及因貸款審查流程存在問題，減記24億美元（約台幣756億）商譽，第四季虧損由2.6億美元修正至27.1億美元，市場對美國中小型銀行健康狀況的擔憂再起，上周五（1日）股價暴跌25%，每股跌破4美元大關，收在3.55美元，今年以來股價跌幅超過5成。當地時間2月29日，NYCB在提交給美國證券交易委員會（SEC）的一份文件中指出，由於發現貸款審查流程存在問題，紐約社區銀行減記24億美元商譽，並對其第四季業績進行修正，虧損由2.6億美元修正至27.1億美元，較四季報披露的虧損規模擴大10倍。文件指出，在2月23日完成的評估得出結論，截至去年12月31日，公司在2007年及之前進行的歷史交易所形成的商譽已經完全減值，這一點已得到公司當前市值的確認。NYCB指出，這筆減值對該公司的監管資本比率沒有影響，也不影響遵守尚未履行的信貸協議。減值費用也不會導致當前任何現金支出。公司將延後提交年度報告，以便完成與評估和計劃補救重大缺陷有關的工作。為應對當前的動盪局勢，該行已任命新領導層迪內洛（Alessandro DiNello）將接替坎傑米擔任CEO。面對重重危機，迪內洛在2月29日的一份新聞稿中回應稱，雖然近期面臨挑戰，但對銀行未來發展方向以及為客戶、員工和股東長期服務的能力充滿信心。「我們對董事會和領導團隊的調整預示著目前正開啓的新篇章。」財報顯示，NYCB去年第四季意外虧損2.6億美元（每股虧損0.36美元），較一年前同期的每股收益（EPS）0.27美元由盈轉虧，主要原因是為了應對潛在的不良商業房地產貸款，將2023年第四季信貸損失撥備從上一季的6200萬美元提高至5.52億美元，遠超市場預期，體現信貸前景惡化；同時大幅削減股息而被股東起訴，股價跌至了近27年低點。市場對美國中小型銀行健康狀況的擔憂再起。1月份美國商業地產的法拍數量為635期，季增17%；美國商業地產大量的法拍，導致與辦公大樓高度關聯的地區銀行面臨巨大壓力，甚至可能影響整個美國金融業。對貸款人來說，疫情期間達成的寬限協議即將到期，同時借款人還得面對高昂的利率，再融資成本高漲。
商業房地產損失重創業務！踩雷風暴擴及全球三大洲
橫跨全球三大洲的銀行在短短24小時內相繼示警，商業房地產損失重創業務，導致股價慘遭血洗，其中兩家銀行的領導人因此黯然下台。美國、日本與瑞士的銀行接連傳出商辦踩雷的利空消息。先是紐約社區銀行（New York Community Bancorp）揭露商用房地產巨額壞帳損失，並提列數百萬美元準備金，導致上季意外虧損，股價繼31日血崩38％，創下公司史上最大跌幅後，1日續跌逾11％。接著東京青空銀行（Aozora Bank）1日發布獲利預警，預期美國商辦貸款壞帳恐讓本會計年度（至3月底止）出現淨損280億日圓（約1.91億美元），將寫下15年來首次年度虧損，反觀先前預估有淨利240億日圓。青空銀行1日股價狂瀉逾21％後，2日再暴跌近16％，盤中一度降至近3年低點。青空銀行同時宣布，社長預計4月1日下台。此外，瑞士寶盛集團（Julius Baer）同日透露，對奧地利房地產公司Signa集團的放款可能面臨呆帳，為此提列約7億美元的壞帳損失準備。寶盛並宣布執行長里肯巴赫（Philipp Rickenbacher）辭職，和關閉與該筆貸款相關的部門。德意志銀行亦表示，去年第四季美國商辦貸款的壞帳損失準備將近是2022年同期的5倍，達1.23億歐元（約1.33億美元）。銀行是房地產所有人與開發商的大型放款人，在商辦使用率和價格下降之際，銀行也處於風暴的最前線。小型與地區銀行對商業房地產的曝險比大型銀行更大，也承受更多風險。投顧公司Guggenheim投資長威爾許（Anne Walsh）1月在瑞士達沃斯（Davos）世界經濟論壇（WEF）表示，商用房地產中的商辦難關才剛剛開始。由於低利率時期發放的便宜貸款將陸續到期，美國利率仍維持在高檔，且聯準會（Fed）持續推延降息預期，意味著房地產所有人越來越難以現行的高利率舉借新債。
加息幅度超預期 德銀CEO示警：商業地產將面臨嚴峻挑戰
德意志銀行（Deutsche Bank）首席執行長索因（Christian Sewing）日前警告稱，由於央行加息幅度超出預期以應對通膨，商業房地產未來幾年可能將面臨嚴峻挑戰。據外媒報導，索因近期接受採訪時表示，德意志銀行的風險曝險「非常有限」，但新冠疫情導致的融資成本上升，和遠程辦公趨勢將對這一資產類別造成壓力。這是一個需要密切關注的資產類別，商業房地產可能會在未來幾年遭遇更多困境。商業房地產現已成為銀行及其監管機構的重點關注對象，因為融資成本的快速上升，可能導致開發商陷入困境。在過去十年中，許多公司都投資了這一資產類別，以彌補負利率對收益的侵蝕。據報導，歐洲央行一直在加強對這類貸款的審查，並最近向房地產估價師詢問他們的估值是否過於樂觀。索因表示，由於通膨居高不下，央行可能會保持較高的利率水平，而利率再次上調也不無可能。「我們現在看到的利率水平會維持較長時間。這是我們的客戶需要做好應對的事情。這也會影響明年和2025年的經濟增長。」該銀行在7月份表示，德意志銀行的投資銀行部門在第二季末擁有約190億歐元（約新台幣6433億元）的商業房地產貸款餘額，由於其保守的信貸標準和風險控制框架，避免了集中風險，因此能夠應對下行風險。索因強調，銀行在商業房地產方面面臨的風險取決於信貸原則。此外，他更指出，考慮到利率上升和能源成本上升的不利因素，德國需要進行改革來支持其經濟。但他暗示德意志銀行貸款組合能夠應對挑戰。他表示，「從經濟本身和我們企業的韌性來看，我看到的是一個並不令我擔憂的局面，我們的投資組合很有彈性。」
美銀行業危機再起？ 穆迪下調10家銀行評級…掀「8月魔咒」恐慌
美國3大信貸評級機構之一穆迪（Moody's Corporation）於美東時間7日晚間下調了M&T Bank、Pinnacle Financial、BOK Financial和Webster Financial等10家美國中小型銀行的信用評級，並將紐約梅隆銀行、美國合眾銀行與道富銀行等主要銀行列入潛在的降評名單，重燃投資人對銀行業倒閉危機，以及「8月魔咒」的恐慌情緒，美股3大指數8日也同步下挫。據CNBC的報導，穆迪分析師Jill Cetina和Ana Arsov在研究報告中指出：「美國銀行如今持續面對流動性緊縮產生的資產負債管理（ALM）風險，尤其非常規貨幣政策的逐步退場會耗盡銀行業系統內的存款，且利率上升會壓低固定利率資產的價值。」報告續稱：「與此同時，許多銀行第2季度的業績顯示盈利壓力不斷加大，在此背景下，2024年初美國即將進入溫和衰退，資產質量似乎將從穩定但不可持續的水平開始下降，尤其是一些銀行的商業房地產（Commercial Real Estate, CRE）投資組合面臨風險。」穆迪預測，聯準會（Fed）政策利率的大幅上調、Fed銀行系統準備金的持續減少，以及量化緊縮引發的銀行流動性危機，這些原因皆加劇了銀行業的資產負債管理風險。」穆迪評估，聯邦基金利率可能會在更長的時間內保持較高水平，直到通膨回到Fed的目標範圍內，這將讓銀行的固定利率進一步承壓。其中由於資本監管的標準相對較低，區域性銀行將面臨更大的風險。分析師補充：「如果美國陷入經濟衰退（我們預計這將在2024年初發生），銀行業風險可能會更加顯著。」報告一出也重燃投資者恐慌情緒，美國周二（8日）銀行股普遍下跌，高盛和摩根大通分別下跌約2.1%和0.6%。道瓊斯工業平均指數跌158.64點，跌幅0.45%，收於35,314.49點，該指數一度在盤中重挫約465點。標準普爾500指數下跌0.42%，收於4,499.38點，使該綜合指數本月迄今的跌幅達到接近2%。那斯達克綜合指數則下跌0.79%至13,884.32，8月跌幅收窄至3.2%。據《證券時報》的報導，過去35年來，8月是標普500指數和那斯達克綜合指數表現第2差的月份，也是道瓊工業指數表現最差的月份。回溯歷史，伊拉克在1990年8月入侵科威特；1997年8月亞洲金融風暴開始蔓延；1998年8月俄羅斯爆發金融危機（也稱盧布危機），美國長期資本管理公司（LTCM）瀕臨倒閉；2011年8月美國債務評級遭到標準普爾下調。歷史還顯示，如果當年上半年美股表現不錯，「8月魔咒」的概率可能會更大。同時，總統選舉年前的8月，美股特別容易疲軟，包括：2011年、2015年和2019年，標普500指數、那斯達克指數和道瓊指數均在8月全線下跌。回顧2023年8月，國際著名3大信貸評級機構之一「惠譽國際」（Fitch Group）就在美東時間1日將美國債務評級從最高的AAA評級下調至AA+，理由是「美國政府未來3年的財政狀況預計將不斷惡化」，且面臨「快速增長的總體債務負擔」，以及「治理品質的侵蝕」（an erosion of governance）。如今3大信評公司僅剩穆迪還未調降美國的頂級信評。