國泰建設
」 房市 國泰建設 國泰 購屋 商辦柯文哲新商辦實價登錄「單坪88萬元」高於行情 網友推測:急著把錢處理掉?
民眾黨主席柯文哲近日遭人踢爆,2024年5月10日以本人名義,用4300萬元現金購入位於「林森濟南路口」濟南大廈3樓之48.76坪商辦。根據內政部不動產交易實價查詢,該則交易每坪單價「88.2萬元」,不僅是同社區最高交易單價,還高出同社區平均交易單價每坪71.4萬整整2成。有網友就懷疑,直接用現金全款購屋,還用遠超行情的價格買下房產,是否可能是「急著把錢處理掉?」民進黨籍台北市議員林延鳳26日召開記者會,指出柯文哲在2024年5月10日以本人名義,用4300萬元現金購入位於「林森濟南路口」濟南大樓三樓之48.76坪商辦。柯文哲回應,購屋基金來自於「選舉補助款」。在民眾黨規定,選舉補助款3分之1要歸中央黨部,3分之2可以歸個人,他參考其他總統候選人的例子,用該筆款項去購入「未來長期使用的個人辦公室」。據悉,柯文哲購買的商辦大樓位在林森南路、濟南路口,緊鄰立法院研究大樓,名為濟南大廈,屋齡為47年,樓高12層,總戶數66戶,由國泰建設投資興建。根據實價資料顯示,該大樓除了一筆標記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」的交易紀錄,以每坪33.89萬的價格成交之外,綜觀過去10年的交易紀錄,大多落在6到7字頭之間,僅2022、23年各有一筆交易以每坪80萬元左右的價格成交,交易均價為每坪71.4萬元。而柯文哲以每坪「88.2萬元」購入,是該商辦大樓實登新高價,同時明顯高出均價2成,高出近期市價1成。根據實價資料,該大樓除了一筆標記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」的交易紀錄,以每坪33.89萬的價格成交之外,綜觀過去10年的交易紀錄,大多落在6到7字頭之間。(圖/翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網)濟南大廈過去僅2022、23年各有一筆交易以每坪80萬元左右的價格成交,交易均價為每坪71.4萬元。(圖/翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網)根據《nownews》報導,房產專家Sway指出,按照房地產市場慣例,用現金買房又不認識屋主,「中間必會有掮客出現,幫忙喊價與成交」,成交價格內含掮客的服務費用,然後作實價登錄,「掮客賺一大筆」。Sway質疑,柯文哲到底是被拐買天價普通商辦,還是為了要花掉現金,硬買一個「超爛投報商辦」?網路上也有民眾討論,一般人就算手裡有4300萬,也不會用現金全款去買4300萬的房子,而是拆分後拿7至8成去做投資理財,剩下的款項才用頭期款加貸款去購屋。會直接用大筆現金全額換成不動產,尤其是以明顯高於市價的價格購買,在實務上似乎只有一種情況,就是「這筆錢需要馬上處理掉」。此外,柯文哲購入的商辦,目前該地點由「先發興業股份有限公司」登記使用,這間公司的負責人是「桂焌傑」,與前立委羅福助助理同名同姓。根據《中時新聞網》報導,桂焌傑已經證實今年6月被告知「屋主已更換」,但不曉得新屋主是柯文哲,而該租約也延續至原租約期限,也就是2025年4月為止。桂焌傑還指出,自己與柯文哲並無私交,只是單純的屋主換人並持續租約,請媒體莫再打擾。
國泰學童圓夢計畫暨紀錄獎 見證孩子逐夢勇氣 影像展現生命力 傳遞自我挑戰心價值
為激發偏鄉學童潛能,開展生命的韌性與視野,國泰人壽慈善基金會、國泰世華銀行文教基金會、國泰建設文教基金會共同主辦「國泰學童圓夢計畫」及「國泰圓夢紀錄獎」,今(21)日舉行「國泰圓夢紀錄獎」典禮,由國泰慈善基金會董事長黃調貴、國泰世華銀行基金會董事長李明賢,以及國泰建設文教基金會董事長張清櫆皆親臨現場,勉勵學童勇於追夢、自我挑戰。將社會公益與企業永續融合,是國泰學童圓夢計畫暨圓夢紀錄獎的核心意涵,「國泰學童圓夢計畫」今年共計發放454萬元圓夢金,支持24間國小、480位學童勇敢逐夢,同時期望用影像來改變生命,亦加碼發放21萬元獎金給「國泰圓夢紀錄獎」得主,鼓勵具教育熱忱的老師紀錄逐夢歷程,激發學童持續進步的力量,並傳遞熱忱教育使命。 國泰慈善基金會董事長黃調貴(後排右二)與參與圓夢計畫小朋友們相見歡。(圖/國泰慈善基金會)本屆「國泰圓夢紀錄獎」有3部影片獲獎,評審團一致認為影片內容對偏鄉師生在逐夢挑戰中所遭遇的困境、如何克服困難與解決問題的歷程,有細膩的描述並傳遞深刻的價值。有阿美族的孩子以光影照亮文化的故事(花蓮水璉國小光影戲劇隊);布農族的孩子如何超越自己,在挑戰祖先的獵場-嘉明湖尋根過程中,也尋找自己的心(高雄巴楠花部落中小學);以及濁水溪畔長大的孩子透過空拍機和社區踏查,看見濁水溪生命力,盼守護濁水溪的故事。國泰人壽慈善基金會、國泰世華銀行文教基金會、國泰建設文教基金會共同主辦「國泰學童圓夢計畫」及「國泰圓夢紀錄獎」,今(21)日舉行「國泰圓夢紀錄獎」典禮,透過鏡頭見證孩子逐夢勇氣。(圖/國泰慈善基金會)國泰慈善基金會董事長黃調貴致詞時勉勵:「在這些影片當中,我們看到一群正在探索自我的孩子,有自己的目標,找到自己的熱忱,不畏嘗試,老師們是帶領孩子面向未來的探照燈,照亮孩子前進的道路,這一路上大家共同合作、共同成就、共同成長,在少子化浪潮下,更需要讓每一個孩子發揮潛在的能力,走向屬於他的未來!」頒獎典禮由新北牡丹國小提琴隊以溫馨動人的表演揭開序幕;同時特別邀請臺灣童心創意行動協會(DFC臺灣;Designfor Change)執行長許芯瑋分享人生故事,及對教育的熱情和具體實踐。國泰慈善基金會指出,舉辦國泰學童計畫暨圓夢紀錄獎,不僅為台灣教育灌溉正能量,同時也體察到,學童們處於各種挑戰接踵而來的時代,培力學童面對風雨勇敢挑戰的毅力與韌性,將是台灣未來持續突破發展的關鍵力量。
開發十年!進入最後倒數 預計將再度推升區域置產潮
板橋房市自預售案「勝輝一邸」去年以每坪121.5萬元成交價,帶領板橋突破百萬大關之後,新板特區中古豪宅也重返9字頭,帶動鄰近江翠重劃區推案來到8字頭行情,尤以最精華的DE區最先站穩每坪80萬元。市場專家表示,江翠DE區開發已接近尾聲,推案進入倒數階段,由於周邊新古屋皆已站上8字頭,若有預售新案稀有推出,每坪80萬元絕對是基本地板價!觀察內政部實價登錄近一年江翠重劃區DE區揭露資訊,包括「潤泰峰匯」、「遠雄鉑翠」、「潤泰文樺」、「雙江翠」等成屋社區,皆已有每坪逾80萬元交易,如「潤泰峰匯」17樓戶在今年3月以每坪85.6萬元成交,「遠雄鉑翠」則有多筆8字頭紀錄,另外「潤泰文樺」總價逾5000萬的大坪數戶別也來到每坪83.3萬元價位。江翠北側重劃區DE區近期實價揭露一覽表。(圖/品牌提供)板橋江翠重劃區發展約10年,隨著指標案陸續完工,開發也逐漸步入尾聲,其中最精華的D區完成度已超過92%,市容街廓成形,近來江翠最知名的指標建商立信機構推出最後倒數指標預售案「立信雙星」,就位在開發素地最稀有的D區,面積達886坪,將規劃純住宅與住商混和雙棟建築,打造江翠重劃區雙星地標。DE區指標案「立信雙星」緊鄰板南線江子翠站、環狀線新埔民生站,地段含金量高。(圖/品牌提供)立信機構為江翠重劃區最知名的領航推手,基地集中C、D、E區,推出包括新外灘、帝景系列等共16件作品,平均每3位購屋者就有1位選擇立信機構,此次可謂壓軸推出「立信雙星」,總銷達70億,看好集結雙捷、商城、公園、水岸與名宅品牌一次到位,預計今年Q3正式公開,近來潛銷期間已吸引超過百組民眾洽詢。江翠重劃區最精華地段 「立信雙星」擁抱雙捷運利多「立信雙星」專案經理楊誠五表示,「立信雙星」基地位江翠重劃區最精華地段,享捷運板南線江子翠站與環狀線新埔民生站雙捷運利多,擁抱重劃區新穎市容更近取雙商圈傳統生活機能與交通軌道便利性,基地面積886坪,規劃地上18~19樓、地下6樓雙棟建築,全區共303戶,設計18~19坪2房、21~25坪2+1房、28~34坪3房,邀請國泰建設御用大師、品牌名宅推手葛介南以及屢獲英美國際殊榮獎項的許紘胤操刀,預計今年Q4動工、117年Q3完工。立信多年來重磅開發案多集中於華江一路,「立信雙星」預計將再度推升區域置產潮。(圖/品牌提供)價格部分,楊誠五分析,近期實價登錄可見江翠重劃區新古屋已站上8字頭,且三重、新莊、中和新建案也來到每坪80萬元大關,「立信雙星」順應市場行情,預計每坪開價8字頭,總價帶約在1900~3200萬元,且相較新成屋、中古市場享有更優惠的付款方式。另外,一般事務所產品有機會在7字頭行情入手,總價帶約在1600~2200萬元,「立信雙星」以入門級的實在價格,極為吸引現今購屋族目光,詢問度也相當高,待正式公開後,可望成為板橋房市熱潮中置產新焦點。
央行再出手信管「這群人」最倒楣 國建張清櫆:下半年仍溫和成長
國泰建設(2501)今(14)日舉辦股東會,由董事長張清櫆主持,會中承認2023年合併營收154.81億元,稅後淨利21.6億元,EPS 1.87元,繳出近5年最佳成績,並通過配發現金股利1元。對於央行13日再度出手第六波信用管制,張清櫆表示,算是溫和的政策,預售買氣多少受影響,但對整體市場衝擊不大,估下半年房市仍將溫和成長。央行再出手調控房市,七都第二戶房貸再度限縮下修到6成,張清櫆認為,對於預售市場心理層面影響比較大,買氣多少會受到影響,但影響範圍只在於少數人,且有需求的客戶可能還是會買,「反倒是即將交屋的預售已購客,會有立即性的影響。」國泰建設股東會中承認2023年合併營收154.81億元,稅後淨利21.6億元,EPS 1.87元,並通過配發現金股利1元。(圖/林榮芳攝)張清櫆說,國泰建設目前已著手清查關心手上已售、興建中的個案,客戶是否遇到第二屋的問題,可再進一步協商,共同找出一個方式看如何把合約走完,但預期戶數只是少數。對於下半年房市,張清櫆認為,今年房市買氣之所以熱,是因為房價跌不下來,消費者也覺得現在不買、以後更貴,再加上國內經濟表現佳,在業者持續自律下,估下半年房市仍會溫和成長,如果有購屋需求,就要快點買適合自己的房子。國建於2023年推出新北「國泰民樂」、台中「國泰美禾」等新建案,由於產品規劃符合市場需求,銷售成績良好。在營收方面,去年入帳有新北「國泰豐和」「國泰豐碩」、台北「國泰華威 豐年」、桃園「國泰川青」等4案,以及前一年度已完工未交屋部分,統計全年營收合計約68.2億元,合併營收154.81億元。國泰建設今年時逢60週年,擴大推案規模,今年上半年一口氣推出7案,分別是中和「META PARK」、「METRO PARK」、新莊「國泰旭」、內湖「承真」、三重「RIVER PARK」、台中「仰薈」、台南「仰睦」合計總銷約600億元。
國建60週年全台7案遍地開花 張清櫆:下半年市場續熱
國泰建設(2501)與三井不動產集團再度攜手推案,這次前進新北市中和,於環狀線中原站、橋和站旁推出新北指標大案,總案量320億元。27日舉行公開記者會,宣布一期「META PARK」幾近完銷,二期「METRO PARK」正式登場。今年適逢國泰60周年,董事長張清櫆表示,今年將在北中南各地區推出7案,總銷約600億元,創下歷年新高,對於市場熱度,他也提到,「若沒有不利因素,應該會持續到三、四季。」「市場暴起暴落對消費者來說也是一種傷害。」張清櫆坦言最近市場確實較熱,去年上半年政府抑制房市,市場開始冷卻,7月平均地權條例上路,預售不得轉讓,讓二、三季後冷卻,市場預售供給減少後,第四季開始房市有醒過來,今年1月總統大選選完後,市場恢復正常,但一、二季通膨壓力未減緩,經濟成長率又比預期還好,1月以來股市站穩2萬點,通膨下資產配置者選擇房地產保值,因此市場不錯,「以這樣狀況看起來,沒有不利因素下,第三、四季會持續下去。」國泰建設相當重視格局規劃,包括空間方正、採光、通風等,最大房型52.55坪。(圖/黃耀徵攝)他也說到,「營建業都希望是緩慢往上升,不希望太熱絡,盲目買房不是好現象。」「成本要降很難,我們也不希望市場暴起暴落,對消費者來說也是一種傷害。」國泰建設今年滿一甲子,張清櫆也表示,一路走來產品主要是住宅,近年也朝其他不動產領域多元發展,希望未來國泰建設是綜合開發商。未來持續布局精華區土地、慎選合作夥伴與優質廠商,並透過多元開發的方式,與合作夥伴組成策略聯盟,增加複合式開發視野與機會。國泰建設資深副總林清樑也表示,今年國泰建設將在北中南各地區推出7案,銷售額約600億元,算是歷年新高,其中新北指標大案中和「META PARK」、「METRO PARK」2期總銷金額合計逾320億元。國泰建設與三井於4年前開始合作,除了住宅、飯店,也合作商場,像是敦化北路花園飯店案、高雄鳳山lalaport商場,及台南「UNi PARK」、三重「RIVER PARK」、中和「META PARK」「METRO PARK」住宅案,另外雙方也成功取得新竹市政府崙子段公辦都更案,目前於全台六都評估適合開發的住宅或複合式不動產。張清櫆說,這次「META PARK」「METRO PARK」是中和很大的案子,基地條件非常好,希望與三井創造優質的地區指標社區,因此不管在產品定位、規劃設計行銷和施工管理都討論很多,希望將2家公司的特色結合,如國泰引以為傲的格局,三井日式的新穎的設計都會展現在該案。一期「META PARK」幾近完銷,二期「METRO PARK」正式登場,每坪開價80~90萬元。(圖/黃耀徵攝)張清櫆也說,因為符合市場自住、置產、換屋客戶需求,再加上兩品牌合作讓客戶買得安心,所以一期去化順利,二期正式公開,第一批沒買到趕快來滿第二期,第二批產品坪數更符合購屋者需求。「META PARK」與「METRO PARK」基地相連,兩期開發總面積達5400坪,以SC結構打造31~32層全棟鋼骨建築,2塊基地總共4座超高樓建築。今開案的「METRO PARK」基地面積2501坪,坪數規劃28~52坪,48、52坪三面採光,主、客浴皆開窗,公設則邀請日本NSD日建設計打造,每坪開價80~90萬元。
520商辦突起1/「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場,CTWANT記者調查,今年商辦推案異軍突起,尤其在雙北、台中商辦指標案放量,幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者,「政府『打住不打商」,商辦房貸成數不受限,投資置產客從住宅轉向商辦,買氣升溫中。』據591新建案調查,今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加,雙北共計推出6個百億新案,商辦案就占2件,分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」,總銷120億元;以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」,總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」,工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾,1、2樓已有第一銀行進駐,已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金,星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業,手中已備有5筆微型商辦案將釋出,可售金額約1052億元。(圖/記者林榮芳攝)「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式,同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示,3棟Tower陸續於去年底落成,最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層,低樓層則有永豐金包辦5個樓層,「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓,還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售,目前已經進駐或簽約的,多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢,希望廠、辦分離,員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示,新北市純商辦太少,大多是廠辦產品,中悅總部搬至副都心後,發現有許多商辦的潛在客戶,除了企業自用,也不乏有置產客,「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』,有租客進駐的反而更搶手,所以我們租、售都能配合。」陳再河分析,以新北來說,總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成,但若是選擇商辦產品做為置產投資標的,沒有總價限制,一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅,近年悄悄轉型,目前線上推案8成都是商辦案,新莊副都心就握有千億商辦案量,也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立,目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。(圖/記者林榮芳攝)而北市的「IBC環球企業總部」,推案建商為新總陽建設,名氣雖不高,但背景不小,負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是,興富發近年也積極轉向入商辦市場,5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」,並喊出「2024年是微型商辦元年」,目前興富發全台握有5筆微型商辦案,總銷破1000億元。台中位居全台中心點,聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠,備受外商、外企矚目,近年隨全球供應鏈重組,企業大廠紛紛回台擴廠,帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量,商辦案就有4案占總量的7成,且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦,堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品,興富發副總廖昭雄表示,興富發這十年來都推首購宅,總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業,各地方政府也積極推青創貸款,發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案,基地就在台中新光三越與台中大遠百間,規劃打造樓高40層,產品規劃60至500坪,總銷150億元。(圖/翻攝自台中市環保局官網)興富發主委王建騏也告訴記者,網紅經濟、小型創業的流行,帶動微型商辦需求,因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪,以「市政萬象廣場」為例,含車位總價落在2000萬元內,年輕人更容易入手外,還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示,公司常駐人員約5人,25坪小而美的微型商辦,在運營坪效和資金靈活運用上,相當符合需求,搭配黃金地段、公司門面,如虎添翼,除辦公室也可當作接待客戶的形象館,也包含了置產概念,不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出,基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間,超狂地理位置,總銷160億元。台中七期好熱鬧,記者實地走訪七期,不少工地加緊施工中,除了在地建商聯聚、豐邑、允將等,還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場,市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起,「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層;豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案,規劃打造樓高53層;還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層,挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析,在政府「打住不打商」的政策明確下,購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響,過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且,選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢,也沒有隔間問題,管理非常方便,不僅平均投報率優於住宅,長期出租企業,也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析,商辦此前因話題性較低,建商開發意願不高,推案量始終有限。但隨著貿易戰開打,大批回流企業帶動相關需求,不只部分區域的A辦行情水漲船高,整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機,市場尋找新辦需求增加,都是造就這波推案大熱的主因之一。
520商辦突起2/大建商百億案轉戰中南部 業者:市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下,今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查,今年520住宅指標案平均分布,雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出,值得注意的是,大型建商明顯往中南部布局,台中有潤隆(1808)、華固(2548),高雄有豐邑、興富發(2542);雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計,今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶,較去年同期增加約1萬戶,銷售金額高達3202億元,年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看,2月銷售量最大的是台中市,共1624件,其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上,百億指標大案過去多集中在雙北,今年520檔期,指標案遍地開花,均勻分布全台,甚至因大型建商積極布局中南部,讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」,總銷110億元,近期接待中心才剛上案名。(圖/潤隆提供)台中地區520亮點都集中在西屯區,有總銷106億元的「華固頂匯」,此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者,台中土地資源豐富,又有許多殷實企業,科學園區腹地廣大,消費力又強,相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長,因此華固決定跨足台中,目前已經買了4塊地,「華固頂匯」為第1案,開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回,本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館,預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」,「沒想到很多台中好朋友一直問,因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷,反應很好,第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解,「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案,潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」,總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示,該案基地位置非常漂亮,位於逢甲大學東側,旁邊就是中央公園軸線,規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅,跳脫小坪數思維,設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後,於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左),坪數規劃29~49坪。(圖/豐邑提供)「水湳經貿園區就是下一個七期!」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭,林暐鈞認為,七期開發已飽和,水湳才正要起步,未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面,520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」,不過因建照尚未取得,因此房市聚焦在前金區2大案,興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」,且2案距離5分鐘車程內,短兵相接,相當競爭。據了解,「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品,開價每坪45~65萬元,搭配興富發集團的優惠付款方案,目前潛銷已近8成;「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案,由創意家操刀代銷,每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示,目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中,已在飯店舉辦2場說明會,預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪,於5月8日正式公開,新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。(圖/記者方萬民攝)北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案,分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」,總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」,據悉開價已站穩5字頭。雙北地區,原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案,不過就在5月後,經CTWANT記者求證,確定延期推案,讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」,4個百億大案撐場。根據記者調查,南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」,2個接待中心都還在趕工中;國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」,總銷165億元,為「META PARK」的二期,即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開,但其實早在1個月前就已經銷售,新潤興業董事長郭長庚表示,「士科大院.」總銷金額127億元,目前每坪開價105~120萬元間,相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說,「士科大院.」只要一半的價格,未來也有望比照大直房價。對於今年市況,林暐鈞表示,依潤隆內部銷售數據來看,今年房市滿熱,尤其購屋年輕化明顯,總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門,也出現不少80年次的客戶,「由於之前政府推很多抑制房價的政策,現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制,但仍有很多剛需客,不只自住也置產,並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數?他認為,「都是同一黨派,應不會有太意外的事發生!」慕樺廣告董事長李幹樂也認為,受到通膨壓力因素,使得目前全台房市表現還不錯,但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題,導致整體營造成本居高不下,現在還沒看到有利空,也因為政府超前布局祭出不少管控措施,台灣房市相對健康,預期今年下半年房市持穩,與上半年差不多。
低基期高成長!大三重贏家置產必勝之道
大三重重劃區建設議題各不同,區段潛力股在哪裡?哪裏有景觀有捷運更有大建設的未來?2024置產不敗學看見起漲區,買在甜蜜點,享受高強度的資產未來!三重區仁義、重陽、大都會左右岸 重劃區比一比 置產看發展 資產變智產2024年台灣經濟力持續爆發,除了股市上2萬點的新紀錄之外,台經院更預測今年國內經濟成長率將有3.15%的持續好表現;房市方面則在剛性自住買盤的帶領下,只要是兼具生活機能、交通機能與未來發展的區域,價格都不斷水漲船高,例如以一橋之隔跨界雙北繁華的三重區來說,包括重陽重劃區、仁義重劃區、與二重疏洪道兩側重劃區等,都是近幾年新北置產人氣最高的地方;其中重陽重劃區發展最早、趨近飽和;仁義重劃區則主打小而美的純住宅領域訴求;而二重疏洪道兩側重劃區則集結了包含捷運、商場等各項重大建設,發展持續成熟也讓房價不斷走高,例如國泰建設與三井集團聯手的三重置地案、潤泰三重捷六案,預估未來都將站上每坪80萬元以上的價格。而在三重眾多的重劃領域中,卻有一塊坐享水岸景觀、重大建設、捷運增值等重大利多,房價卻仍相對凹陷的「大都會水岸特區」,已開始吸引眾多置產行家的目光。同樣新北第一環 「大都會水岸特區」未來建設議題正發酵位於二重重劃區右側、大都會公園北段的「大都會水岸特區」,以散步距離直接受惠捷運三重站的所有重大利多,包括即將完工啟用的新北首座CITYLINK、以及由舊果菜市場改建、新北史上最大規模都更案「三重綠藝之丘」;最重要的是,這裡直接受惠於新北市政府近年提出的「TOD擴大三重都市計畫」,包括位於三重區疏洪東路三段與中興路二段的北環段Y19B站,以及位於二重公園前的機捷A2a預定站,加上既有的北捷中和新蘆線與桃園機捷的三重站,都讓軌道經濟價值持續推升。同樣坐穩新北第一環地位、更多未來議題正在發酵的「大都會水岸特區」,當然成為行家置產大三重最聰明的選擇。「大都會水岸特區」受惠於新北市政府的「TOD擴大三重都市計畫」,包括北環段Y19B站及機捷A2a預定站,串聯捷運網絡,提升區域軌道經濟價值,是未來發展的重要據點。(圖/業者提供)把握房價起漲點 三重凹陷區 水岸第一排景觀優勢力位於「大都會水岸特區」的指標新案「萊茵水花園」,坐擁水岸第一排的絕佳位置,等於直接複製大直水岸身價翻倍經驗,同時距離捷運A2a預定站僅3分鐘、步行約10分鐘就是中正北路生活圈、萬坪大都會公園綠意過街就到;三面臨路717坪壯闊基地,由建築名家陳麗珍.高仲廷建築師事務所擘畫,更引進新美齊物業優質代管一年免管理費、加上美學花藝團隊 CNFlower、義大利頂級傢俬B&B Italia聯手打造公設空間美學,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到,一次就把資產變智產,讓身價與生活同步扶搖直上。看完以上分析,總結在大三重重劃區中,話題最多、建設最多、新北第一環最具增值大補漲優勢,目前市場最被看好當然就是「大都會水岸特區」!從去年開案一路口碑好評不斷的「萊茵水花園」,無論地段景觀、基地條件或產品規劃,皆是一時之選,表現超越區域其它同級個案,還沒感受過現場魅力的你,把握機會,快來一窺獨家迷人優勢吧!「萊茵水花園」坐擁水岸第一排景觀,與自然綠意融為一體,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到。(圖/業者提供)
捧億買豪宅1/「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐,由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯,創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家,一口氣買砸於8億元買下2戶,與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅,全數單價皆站上200萬俱樂部,其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入,顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制,仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月,去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄,CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準,彙整2023年北市十大豪宅排行榜,其中信義區有3個社區進榜最多,其餘分散在大安、中正、松山、中山區,進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等,總價都在4億元以上,且無貸款購入,顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」,屋齡約5年,基地規模超過2000坪,由於正對大安森林公園第一排,擁有無敵棟距和景觀,房價抗跌保值,自2018年預售起,屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司,與另一同樣公司登記地址的欣楓公司,去年6月一口氣買下25樓2戶,總價分別約4.23億元、4.15億元,換算單價277萬元。進一步查詢,勇誼公司的代表人為陳致遠,即為萬海少東,推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案,去年還在預售即創下每坪單價達285萬元,高於「One Park Taipei元利信義聯勤」,其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟,斥資19.83億元買走。(圖/翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室)「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務,無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元,不僅出現家族一次出手買下多戶,且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外,還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發,以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司,以總價3.6億元成交,而該公司負責人姓張,董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺,研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易,就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此,第一建經研究中心副理張菱育表示,雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」,再加上國內歷經5次升息,但手中握有大筆資金的頂級豪宅客,購屋根本無需貸款,也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題;平均地權條例去年7月正式上路,法人購屋採許可制後,豪宅交易放緩,但富豪資產配置需求仍在,只要符合用途申請,不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元,今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。(圖/業者提供)台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋,以下6種情況,法人經許可後得以購買住宅,包括合建、實施或參與都更危老,衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用,一般法人可購買宿舍使用,但不可超過員工人數,或同一使用執照內5戶以上,規模出租經營使用。她認為,法人購置住宅採許可制,豪宅市場交易降溫,今年還有囤房稅2.0上路,建商將面臨持有成本大增的壓力,大坪數物件餘屋多的社區,或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格,張旭嵐認為,目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元,像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」,目前正在施工中,去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」;總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」,住宅開價每坪230~290萬元,未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜,頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
國泰建設砸逾10億買下北屯區營建用地 建住宅大樓銷量上看45億元
農歷春節後建商購地需求回溫,建築業龍頭國泰建設(2501)上周六(17日)公布重大訊息,率先開第一槍,以交易總額約新台幣10.45億元,買下台中市北屯區營建用地。國泰建設資深副總經理林清樑表示,全案預計以危老重建方式,更新成以中小坪數為主的住宅大樓,估計未來總銷量可望達45億元。龍年開工之後,國泰建設率先公告以10.45億元的交易價格,買下台中市北屯區北平路三段的營建用地,包括有土地及建物各一筆。其中土地面積達567坪,每坪平均取得成本約184.4萬元;至於建物,面積約717.98坪。賣方為協承國際有限公司及5位自然人,非關係人。國泰建設向來被視為房市的領先指標,此次選在台中大手筆出手搶地,也在新春開工之後,拔得頭籌,開出買地第一槍,為房市搏得好采頭。林清樑表示,這次取得的營建用地,在台中市四期重劃區,位於北平路三段、河北路二段。為當地開發較早的重劃區,由於地上建物為幾戶透天厝,具備危老重建條件。預計未來將重新開發為住宅大樓,並以中小坪數為主,總銷金額暫估約在45億元左右。
選地有感!媲美大直 雙捷水岸「風華雙城匯」重磅登場
深耕大台北近20載的億德建設具備長遠的前瞻目光,厚實的土地開發經驗,每回出手都經過縝密的判斷分析,從起家的南港地區,推案足跡遍佈北台灣各大精華區,更跨出台灣遠赴金門推案,屢次完銷掌聲都代表著消費者的肯定,陸續推出風華系列建案,到今年即將完工交屋的板橋「文化風華」都交出優越成績單,擅長挑選極具前景潛力的黑馬地段,近期看準新北市第一環的三重地區,推出指標案「風華雙城匯」!北台灣可開發土地稀缺,尤其匯聚水綠風光、雙捷及成熟商圈更是絕無僅有,台北市以擁有廣闊水岸景觀,同時兼具休憩親子樂活空間的大直地區最具代表性,歷經開發30年,豪宅身價歷久不衰,不僅穩居三位數身價,更是不少層峰人士最想入主的夢幻地段。二重右岸前臨424公頃新北大都會公園,擁有豐沛的休閒機能。(圖/業者提供)細數新北市擁有同等條件的地段唯有三重地區的二重右岸生活圈,除了和台北市僅以一橋之隔,囊括二捷二快六橋的地利優勢,捷運三重站為中和新蘆線、機場捷運雙捷交會之樞紐站點,一站5分鐘直抵國門雙子星特區,愜意轉乘五鐵,後倚集美商圈及明星學區,具備完善的生活機能,更難能可貴的是擁有廣達424公頃的新北大都會公園,濃厚綠蔭相當於16座大安森林公園,生態溼地、自行車道、熊猴森樂園,兼具運動、景觀及親近水綠自然之機能。看準二重右岸深具房市黑馬之動能,群雄割據水岸沿線土地,其中國泰建設曾以溢價率71.37%、加價超過14億元擊退宏普、遠雄、興富發等上市建商,如今有國泰、潤泰、元利等大咖建商齊心助攻該區成為房市一級戰區,億德建設瞄準集美商圈、大都會水岸核心的成功路、三面通透的角地,擘劃新案「風華雙城匯」,臨路棟距超過15米,採一條龍服務,一手由土地開發、企劃、銷售到售服,自家甲級營造廠興建,打造蘊藏內涵、品味生活的優質住宅。億德建設選址精準,「風華雙城匯」正處於重劃區三面通透角地。(圖/業者提供)「風華雙城匯」擁有5年防水保固、15年結構體保固等十大購屋保證,提供消費者最安心的承諾,採挑高3.6米高坪效格局設計,規劃2~3房符合首購換屋需求,戶戶當層排氣、臥室開窗,配置大尺度工作陽台、獨立廚房,樑柱外推減少過度裝潢浪費,加上戶戶均有3米左右大面寬,安定面寬敞,其中一戶2房主臥室還留設更衣室機能,3房則提供雙衛浴空間,室內建材採用全室全熱交換器、長庚活水系統,搭配日本INAX 衛浴、林內三機、 SPC地板,充足的收納空間,生活動線機能滿載。然而近年營造成本上漲,民眾購屋壓力倍增,為了讓青年族群晉升有殼一族,「風華雙城匯」提供2~3房限時早鳥訂簽95萬元起之優惠付款方案,搭配政府健全房市的新青安房貸,大舉降低購屋門檻,並減輕購屋貸款壓力,力挺青年首購成家。
積穗生活圈翻轉進行式 「擎天峰和」潛力無窮
「中和區最精華的積穗生活圈,將會是新北未來翻轉能量最大的區域之一。」這可能是許多中和人或是新北人不知道的Point,卻是中和改變進行式!中和積穗生活圈是中和最早開發的區域之一,擁有2高、64快速道路,華中橋、中正橋雙橋優勢,一線抵達台北市,擁有環狀線,興建中的萬大線雙捷運加持,成為各大重量級開發商鎖定的區域。中和在地房仲不諱言指出:積穗價值在過去被低估了,此區雖屬中和門牌,地段上緊鄰板橋區、土城區,從早期的遠東世紀廣場進駐,到近期的MIT國際科學園區、台灣科技廣場、北醫大雙和生醫園區環繞,周圍有超過有超過65家上市櫃公司,如遊戲橘子、大宇資訊、宇峻奧汀麗台科技、威剛科技、新光產物青雲國際科技、冠捷科技、微星等多家知名公司匯聚,成為中和科技、生醫產業的關鍵位置。「擎天峰和」擁有捷運、公園、制震等地段產品優勢,成為雙和房市熱銷指標。7大重磅級開發案匯聚 日本三井集團也看好而房地產增值要件就是區域內持續重大利多,積穗生活圈不僅是科技產業磁吸效應,周圍更匯聚7大重磅級開發案,其中包含國際知名開發商三井集團,將攜手事業夥伴國泰建設一起打造「中和板南路計畫」,5500坪基地預計打造4 棟超高樓層住宅,三井集團近年積極佈局台灣,過去在日本東京六本木,有中城都市更新改造經驗,預料開發案將為該區帶來不同風貌。另外還包含:新美齊捷運中原站共構案、遠雄廠辦、華固商辦、冠德中和高中捷運聯開案、冠德環球百貨案,以及即將落成的北醫「雙和生醫園區」,從產業面、上市櫃公司的進駐,讓原有價值地段增添優勢。建設不斷 雙北少有強勁地段房市專家指出:城市計畫、軌道開發、上市櫃開發商進駐,往往都是房市票房保證!過去台北信義計畫區、或是南港產業與軌道經濟拉抬下,近幾年房價走揚。作為北市的衛星城市,第一環的中和積穗生活圈,更是雙北少數擁有多條捷運的區域,早期的中和新蘆線、到近期環狀線通車,2025即將迎來萬大線,可見地段價值不容小覷!歷時15年整合近千坪基地 打造「擎天峰和」知名品牌建商岳泰機構,早期就看準中和積穗生活圈發展,歷時15年時間從事都市更新,終於順利整合近千坪土地,並攜手北市豪宅菁英團隊三門聯合建築師事務所、聯邦工程、一隱照明、雅屋設計,於員山路、員山路266巷口打造經典地標「擎天峰和」。岳泰機構由鵬霖營造起家,鵬霖營造擁有30年營造經驗,對於建築營造結構極為重視,「擎天峰和」以SRC+RC耐震雙結構、日本第一住友制震壁,擘畫地上29層中和嶄新地標,耐震係數達到六級,為目前積穗生活圈推案之最!目前28坪2房已完銷,主力房型為38坪3房產品,以及52、56、62坪4房產品。「擎天峰和」擁六級耐震設計,選用SRC+RC雙結構,以及日本第一住友制震壁,呵護住戶與家人的安全。中永和少有綠覆率高的地段值得一提的是,「擎天峰和」擁有中和少有的公園景觀優勢,區內擁有近9000坪員山公園、嘉新、嘉穗、錦和運動公園共4大公園環繞,面積加起來超過萬坪,成為中永和一帶少數綠覆率極高的區域。生活機能方面,「擎天峰和」仰賴積穗生活圈,鄰近Costco好市多、Global Mall中和環球購物中心,輕鬆抵達新板特區,享受Mega City 板橋大遠百、遠東百貨、麗寶百貨、五鐵共構的板橋車站商圈,距離興建中的捷運萬大線中和高中站約750米。負責銷售的信義代銷專案蔡哲夫表示:積穗生活圈7大開發案匯聚、建設不斷,逐步打破過去大家的刻板印象,因此吸引到不少中和在地客、板橋、土城客層,也有不少永和客群。多數客戶自用外,更有不少看好此區的成長性的置產客戶,選擇長期持有,等到房子與周邊開發案等陸續完成,預料成為可與其他新北核心區互別苗頭的板塊。
獵地桃園王2/蔡宗翰領軍國壽鎖焦不動產 十年豪砸500億堪稱桃園王
在大型商辦及不動產開發商口中,壽險龍頭國泰人壽有另一稱號,就是「桃園王」。CTWANT記者盤整,國泰人壽近十年來獵地買樓成績單,光是在桃園購地及參與高鐵桃園站BOT權利金,已投入逾258億元,若再加上土地開發金200億元,即近500億元。以國泰人壽去年四月公布年報中,可知約握有5千億現金,相對近年投入桃園500億元約莫占一成的規模,可說是「重押」!為何國泰人壽鍾情桃園?「Joseph(霖園集團第三代蔡宗翰)愈加看好全國最高出生率的桃園,人口紅利帶來的長期發展商機,只要桃園有適合的素地、倉儲、商辦大樓要出售,國壽就是會積極搶購。」一名金融同業主管說。翻開國泰人壽年報,46歲的蔡宗翰,擔任國壽董事近17年來,國壽投資不動產腳步逐步加速與增量,從南到北,台南、嘉義、台中、新竹到桃園、台北市,著重市區精華地段之外,尤其著墨高鐵、台鐵、桃園機場捷運沿線周邊土地與商辦大樓等。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超分析,國壽投資不動產策略中,會先洽談租客合約後買地,即可達到長期穩定收取租金效益。圖為與永聯物流合作的楊梅園區。(圖/翻攝永聯物流開發臉書)2012年,國壽以逾43億元權利金拿下高鐵桃園站產專區逾10萬坪土地的BOT案後,更是主力鎖焦桃園。隔年起,一出手就是超過10億元等級雙位數金額做倉儲,出租給永聯物流大園、楊梅物流區,在桃園站周邊蓋IT資訊大樓,買進市區商辦大樓,擴展至大溪、蘆竹等共七區,持續累積工業、商業用地與標的之外,2020年豪砸46.8億元買進桃園八德「廣豐新天地」百貨商場。完全印證國壽不僅搭上網購進出貨高需求,還有新移民至桃園買房成家立業的成長戶數,所帶來的旺盛市場商機。一名金融業資深主管說,「十年前,保險界許多金控大股東,既羨煞又後悔地說,未能像國泰人壽投標桃園高鐵站特定區6.62萬坪招商案。」近二年疫情攪局,觀光服務業經營辛苦,交通部再度招商,大部分金融業觀望不敢出手,只有國泰人壽展現獵地決心。「受到全球貨幣寬鬆、低利率及台股、美股投資旋風襲捲年輕世代,挹注的交易手續費、海外投資獲利等,讓金融本業業績創歷史新高大豐收,也能彌補轉投資觀光旅館等營收暫歇停滯動能。」一名長期觀察金融家族不動產投資動向的地產專家說,國泰人壽獵地底氣十足。霖園集團蔡宗諺、蔡宗翰與蔡宗憲堂兄弟,於三年前「國泰萬怡酒店」開幕時同台亮相,傳遞出國泰金控董事長蔡宏圖的雙軌接班計畫。(圖/報系資料照)更給力的是,蔡宗翰已就接班位置。46歲長子蔡宗翰於2005年5月起,進入國泰人壽董事會擔任董事,2011年6月再擔任國泰世華銀行董事,2016年起出任國泰世華銀副董事長至今第二任。蔡宏圖則在2017年卸下國壽與國泰世華銀董事長,分別由非「蔡姓」的黃調貴與郭明鑑接任董座,與蔡宗翰聯手拿下高鐵桃園站產專區BOT案的國壽總經理熊明河,升任為國壽副董事長。進入霖園集團的蔡家第三代,除了蔡宏圖的長子蔡宗翰外,次子蔡宗憲現任國泰產險董事、神坊資訊副董事長與國泰金控資深副總經理。蔡宏圖的哥哥蔡政達擔任國泰金控董事,其長子蔡宗諺於2006年進入國壽擔任董事迄今,並出任國泰建設資深副總、國泰健康管理顧問副董等,次子蔡宗男為國泰人壽副總。2019年3月,台北市規模最大都更建築「國泰萬怡酒店」和「國泰民生建國大樓」開幕時,蔡宗諺、蔡宗男、蔡宗翰、蔡宗憲共同出席,這不但是國泰與連鎖飯店萬豪國際酒店集團合作的處女作,也展現第三代有志一同將國泰建設轉型為控股集團,邁向商業不動產開發。「小老闆(蔡宗翰)雖然現在比較少出席不動產投資案決策會議,但他會就有興趣標的給『我要』指示,信任團隊所做的市場研究行情與執行力。」一名金融圈資深主管透露說。這位11兆資產的霖園集團準接班人,不只是地產「桃園王」。
皇宮啟示錄4/從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」
台北六福皇宮3年前被「房租打趴營收」的熄燈故事,在新冠疫情催逼下仍持續上演。麗緻餐旅集團旗下台中亞緻飯店去年3月正式熄燈,因為「租金年年升高,賺的不夠虧的多!」飯店的房東國泰建設,與六福皇宮的房東國泰人壽,同屬素有國內最大房東之稱的「霖園集團」。據了解,台中亞緻自2006年開幕以來,住房率一直維持在7到8成,平均房價落在4,000元,不過由於每年租金逾1億元,占總營收超過3成,長期虧損成了麗緻餐旅集團的財務包袱,宛如六福皇宮的翻版。麗緻餐旅集團事業開發部副總羅明威曾表示,台中亞緻2020年1月平均住房率達9成,2019年第四季餐飲業績成長近4成,但仍不敵租金逐年高漲,「多次與國泰協商租金調降均未獲回應。」因大環境不景氣,固定成本及租金年年升高,疫情成為壓垮該飯店的最後一根稻草。有50年歷史的台北華國大飯店,疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售,但仍不敵疫情宣布10月熄燈,房東台灣人壽將收回重新改建。(圖/黃威彬攝)比六福集團幸運的是,由於台中亞緻租約於2005年簽訂20年租約,雖租約還有5年多未履行,但租約有約定不可控制情事之終止契約條款,因此經仲裁後免賠房東違約金。另一家國泰人壽的租客,台南首家五星級飯店「出降低租金善意」。今年另有2家企業也為租金槓上房東。知名KTV「星聚點」復興館於2009年與房東簽訂25年租賃契約,疫情爆發業績大受影響,星聚點向法院提起訴訟,要求房東「噶瑪蘭興業公司」將房租調降30%,噶瑪蘭僅同意緩繳15%,並要求疫情減緩後須回補調減金額。此訴訟最後被北院判決駁回。有50年歷史的「台北華國大飯店」雖疫情期間轉向防疫旅館、加強館外餐飲銷售,但2021年第一季合併「住房、餐飲營收」仍衰退21%。當時總經理林靜如曾指出,「過往營收的租金占比約為30%~35%,由於營收大幅下滑,每月租金1,200萬元已經占4月份營收超過120%以上,營收連支付租金都不夠。」KTV至今未解封,星聚點無法承受高額租金,除西門店今年5月停業,復興館也無法負擔每月431萬元租金,提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成,但被台北地方法院駁回。(圖/翻攝自星聚點臉書)因此,華國向房東「台灣人壽」提出免租,或租金調降為營收的30~35%,但雙方談不攏,今年8月經台北地方法院民事調解庭,提出紓困減租25%,原2027年到期的合約提早於2021年10月底解除租約,雙方才達成共識,華國將於10月底熄燈,台壽則提早收回大樓進行都更改建,算是好聚好散。一位商仲表示,面對房客減租的要求,房東的退讓或強硬,都沒有對錯,「簽長約租客本來就該對未來數十年進行商業判斷,若覺得不合理可以不簽,中途覺得不合理,有的房東也願意重新檢討,再不行就是向法院提起訴訟,一切依合約進行,這就是契約精神。」也就是願賭服輸。
三級防疫凍房市「這」縣市最慘淡 推案量、成交量皆大跌6成
國泰建設公布2021年第2季全國房地產指數,相較上一季價穩量縮,與去年同季相比則是價量俱穩。其中成交價新竹上漲5.07%最多,台南推案量倍增,高雄則是推案量及成交量都大跌6成,可說是三級警戒期間房市影響最慘淡的地區。5月中全台進入三級警戒,房市成交量急縮。觀察各地區表現,相較去年同季,本季成交價除台中因推案區位偏外圍故下跌外,其餘皆維持穩定或上漲,其中新竹上漲5.07%最多;在成交量方面,除新竹成交量增加,其餘地區維持穩定或小幅減少,高雄則是成交量減少6成最多。國泰建設表示,新竹縣市房地產相較去年同季,開價、成交價持續上漲,雖受疫情影響推案量縮,但銷售率達22.23%,疫情期間逆勢成長,創2015年以來新高點,應與區域供給少、電子科技產業景氣持續熱絡有關。另外,台南房市在南科擴廠效應下,產業及房市持續暢旺,亦帶動房價成長,相較上一季及去年同季皆為價量俱穩,整體推案金額仍增加2成多,推案及成交戶數皆維持穩定。而高雄則是因建商延後推案,雖然成交價維持穩定,但推案量及成交量均減少6成,成交戶數創新低。國泰建設表示,本波成交價與前波高峰相比,新北已接近前波高點,其餘地區均較前波為高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區已超過前次波段高點。綜合本季房市,相較上季或去年同季,全國房市價格維持穩定,成交量短期下滑,未來營建成本漲幅趨勢為觀察重點。各縣市大廈成交行情。(圖/國泰建設提供)
趕房地合一2.0上路前下車? 這家公司2戶轉手大賺6280萬
房地合一2.0即將於7月上路,市場已出現「見好就收」交易!根據實價登錄揭露,大直豪宅「達麗花園」9樓頂樓戶於今年3月以1億2388萬成交,單價103.9萬元,對照7年前的取得價格9500萬,屋主賺了2888萬,獲利3成。不過這還不是今年最賺的豪宅,信義區豪宅「國泰信義富鼎」8樓戶,今年3月1億9900萬賣出,屋主6年前購入價格為1萬6400萬,該戶賺了3500萬,暫居今年第一季北市億元宅中,轉手獲利最多的豪宅交易。另外,「國泰信義富鼎」8樓另一戶,今年2月交易,也賺了2780萬,名列第三賺錢的交易。進一步觀察地籍資料,兩戶8樓屋主都是奕如實業,104年取得,今年2、3月前後分別售出給歐康投資和鄭姓自然人,兩戶共入袋6280萬,算是投資眼光精準。台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「國泰信義富鼎」一層兩戶,全棟僅16戶,為戶數精簡的中古華廈型豪宅,與周邊的新豪宅相比,具有「低公設、戶數單純、易管理維護」等優勢,歷來鮮少釋出,加上價格比新豪宅親民,因此受到許多低調富豪的青睞。雖然該社區樓層不高,但因鄰三張犁公園、面向信義國中運動場,棟距、景觀條件都不錯,也是信義區少數「坐北朝南」的帝王座向豪宅,又有老牌建商國泰建設的品牌加持,中長期持有,增值空間大。觀察今年第一季北市豪宅有轉手資料的豪宅交易,共12筆,其中有十筆獲利,前五名除了「國泰信義富鼎」兩戶、「達麗花園」頂樓戶。而第四和五名都是內湖的「長虹天璽」,都是在101年預售購入,今年賣出,分別賺了2144萬和1848萬。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,「達麗花園」位於明水路526巷內,屋齡已有17年,樓高僅9樓,社區共34戶,有游泳池,屬於低調的高級華廈,雖然非水岸第一排,不過高樓層仍能享有水岸景觀,該社區近年平均成交價格125萬左右,頂樓戶有具隱私性,若屋況維護得不錯,加上裝潢價值,賣到136萬的社區最高價格也不意外。而內湖豪宅「長虹天璽」105年完工,近內湖市區,鄰麗山國小,生活機能成熟,加上有藝人住戶,讓「長虹天璽」成為內湖明星級豪宅,尤其是106年後電塔拆遷,身價明顯翻漲,平均單價在9字頭,中高樓層單價百萬起跳,預售持有的轉手戶幾乎都能大轉一筆,去年5樓戶還賺4372萬。張旭嵐分析,不動產是時間財,雖然不如股市報酬高,但是漲跌相對穩健,觀察獲利高的前五名交易,都持有至少超過六年,若是登記在個人名下且自用,獲利部分可先扣400萬再以10%稅率繳納房地合一稅;假如是法人持有,在房地合一2.0上路前,仍可適用營利事業所得稅的20%稅率,繳納獲利所得,因此不動產仍是許多高資產族做資產配置的投資選項之一。
水利會拆我家1/70年住戶多次反映要購地遭拒 水利會轉頭賣給建商
新北市新店的碧潭五月推出新的「水舞」表演,吸引大批遊客前往;水舞表演場地不遠就是瑠公圳頭舊址,圳道與新店主要幹道北新路只隔著一排房屋,但環境清幽,水中還有許多游魚,讓人幾乎忘記置身都市中,難怪建商在圳道旁推出了堪稱新店新地標的豪宅大樓;只不過,在豪宅旁的一間平房上,卻張貼了許多抗議海報,控訴當地的「瑠公農田水利會」(水利會)涉嫌「繞過」法規,把地賣給建商;相關案件現在也正由監察院調查中。房子土地被賣的住戶賴碧珍表示,她的家族住在新店碧潭瑠公圳旁超過70年,水利會人員不僅未通知原住戶優先承購土地,還把原本的土地拆成不同地號,變為「畸零地」,以迴避相關賣地的規定,分批賣給當地的大建商,賣完後再把地號合併回來,根本是讓建商以迂迴的犯罪手法取得土地;她已針對水利會(現已改制為「農委會農田水利署瑠公管理處」)未依《農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則》規定、沒有通知占用戶優先承購,向監察院提出檢舉,現由監察委員調查中。賴碧珍的母視陳玉花向水利會申購土地遭到拒絕。(圖/賴碧珍提供)賴碧珍指控,她的家族從「萬新鐵路」還在的時候就住在鐵道旁,1950年已在當地設籍、1953年開始繳房屋稅,也數次向水利會申購土地,但水利會均以「機構用地」為由拒絕,近年更在「瑠公圳道再造說明會」等社區再造及歷史藝文活動上公開宣示,圳邊的土地不租不售,甚至2010年還曾找她近百歲的外婆拍影片,見證瑠公圳歷史。「水利會明知我們的居住事實,卻未通知優先承購權,賣給建商。」賴碧珍說,水利會把地分割成小塊地號,再以無人居住的空地名義,在2011年12月2日星期五下班前公告土地標售,10天後在12日截止領標,中間還包括二個周末假日,領標截止的隔天13日開標,以每坪約67萬多的低價標售給唯一一組投標人李姓建商家族,而國泰建設在2010年3月在附近光明街標購土地的價格是每坪220萬,高出三倍以上。地主委任律師蕭明哲4月26日在會同行政執行處履勘時表示,瑠公圳土地沒有優先購買權的規定,當時也是依法進行投標取得土地。農委會農田水利署瑠公管理處表示,土地分割及標售都依法進行,原屋主屬長期占用,並無優先承購權。賴碧珍的外祖父蔡金木向水利會申購土地遭到拒絕。(圖/賴碧珍提供)
小檜溪推案競爭激烈 營建龍頭也推優付方案搶首購
房地產329檔期開打,推案量大的重劃區競爭更是白熱化,不少建商祭出優惠付款方案吸引購屋族,讓區域高價挑戰者營建業龍頭國泰建設也不得不跟風,破天荒於桃園小檜溪重劃區新案「國泰溪境」推出「結構工程零付款」,潛銷尚未開案已售4成。國建去年在小檜溪重劃區推出首案「國泰川青」,開案3個多月即熱銷提前動工,並以每坪38~45萬的開價創區域新高;挾一期氣勢,329檔期再推二期產品「國泰溪境」,有別「國泰川青」40~58坪中大坪數產品,「國泰溪境」定位在28~43坪中小坪數規劃,但開價挾國建品牌仍落在40萬上下,高於周邊推案。小檜溪重劃區線上銷售建案將近20個,為搶進首購市場,國建破天荒祭出優惠付款方案,除了訂金+簽約+開工款只需自備10%外,結構工程期間零付款,結構後裝修工程款及交屋款各5%,大幅降低入手門檻。其實國建並非首次推出結構工程零付款,2017年在台中市推出的首件小宅「國泰PLUS」早已有過先例,由於國建向來以營建品質與售後服務累積好口碑,品牌形同推案熱銷保證,即便每回開出區域房價指標,仍吸引不少對於國建品牌情有獨鍾的粉絲搶進。這次「國泰溪境」雖坪數不大,總價約落在1,300~2,000萬元間,但為了讓年輕首購族更輕鬆跨過購屋門檻,國建推出結構工程零付款,在北台灣可以說是首例。負責銷售的璞園建築團隊表示,後疫情時代資金充裕,房地產具有安全保值的特質,仍是吸引置產、自住的主要資金去向,小檜溪重劃區在各大建商搶進,自住及置產買盤捧場下,推出新案多有不錯的銷售佳績,除了區域首購客外,也有不少來自雙北首購族買方進場,以「國泰溪境」尚未公開的潛銷期間來說,銷售率已逹4成,28坪小坪數產品已搶訂一空。
南港商辦租金緊追信義計畫區 每坪上看2000元起跳
近年頂級商辦供不應求,受台北市長柯文哲「東區門戶計畫」嘉勉的南港,如今不少老舊建物與廠房皆進行都更改建,其中以商用不動產的供給量最為驚人,未來釋出量體有機會超越台北市中心,近期總銷逾千億元的超級大案「世界明珠」辦公大樓再傳新買家以每坪均價136萬元收購2樓層,專家預估,南港高端商辦每坪租金上看2000元起跳。信義全球資產公司總經理柯宏安表示,南港隨著建商插旗、大型開發逐漸到位、企業總部進駐,商用不動產供需明顯增溫,各開發商在產品規劃上也都用盡心思,搶搭一波複合式風潮,推出包含辦公、商場、飯店等不同的產品定位組合。據信義全球資產公司統計,未來6年內南港將有21萬坪辦公面積釋出,其中包括「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪,預計2024年完工;國泰建設「利百代商業大樓」預計2023年完工落成,辦公室規模上看1.5萬坪;潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案,辦公大樓可望有5萬坪,2026年完工。目前已知時程的開發案就有逾11萬坪辦公面積集中於2026年完工。2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時,即以每坪100萬元打破史上新高紀錄,富邦人壽於2020年5月砸下282.87億元標得大南港土地,被形容是天價,如今再傳「世界明珠」新買家以每坪均價136萬元收購辦公大樓2層,改寫每坪136萬元新高,拉近跟信義計畫區辦公行情的距離。高力國際董事總經理劉學龍表示,南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2000元起跳,已是現在進行式。柯宏安認為,南港商辦3年內空置率仍可維持在低檔,但在2022年起新大樓開始陸續完工後,短時間可能會拉升空置率,在頂級新辦公大樓目前供不應求的狀況下,對於需求企業有其吸引力,或能維持一定的租金水準,但因需要一定時間去化,租金可能會呈現一段緩慢成長。 南港輪胎「世界明珠」開發案,辦公大樓每坪均價已站上163萬元,改寫區域新高價。(圖/黃鵬杰攝)
房價回不去!建商:成本飆漲「封盤」囉
營建成本近年持續飆漲,估計整體上漲幅度已高達15%~20%,最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略,有些建商也開始「封盤」不賣,打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期,「至少三~五年,營建成本上漲趨勢還回不去!」房價欲小不易。國泰建設副總林清樑表示,國建目前發包的新案,鋼筋、混凝土近一年漲幅就達50%;模板工發包成本也上漲50%;裝修工、泥作工、機電工等,工資也全面上漲。皇普建設董事長蘇永平表示,近年在全台發包、興建的住宅案,營建成本的上漲程度,是非常「有感」;模板目前行情每平方公尺在發包時是580元,實際要申報開工時廠商又漲到620元,考慮一個星期再談價格、又漲為650元;至於模板工資,每日行情也喊到3,800元,月薪至少10幾萬元。中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全、台北市公會榮譽理事長陳春銅表示,目前營建成本攀升的問題全台都有,主要在缺工最嚴重,連續壁施工,必須提早八個月至一年預訂,否則排不到;工地施工電梯,更要排隊二年,否則搶不到;鋼筋綁紮工資從每噸4,800~5,000元漲到7,000元;另外預拌混凝土方面,北部地區報價已來到每立方2,500元~2,700元,直逼十年新高。對於建商來說,15層樓高大樓,本來兩年多可完工交屋,現在要至少三~五年多才可能蓋好,預售屋買賣契約內容必須重新改寫,否則恐將衍生違約交屋糾紛。大陸工程台灣事業處總經理陳學聖表示,模板、鋼筋、預拌混凝土等三大項的工資,平均年漲幅都在50%以上,這三大項占營建總成本約達三成,依年漲幅都在五成估計,營建成本平均大幅攀升約15%,這是整體市場要面對的問題。林清樑表示,總體來說,國建旗下在建工程平均工期要延後三~六個月才能完工,對營建成本影響數大約15~20%。陳學聖直指,這一波營建成本波動,才是初升段,接下來還有粉刷、油漆、水電等還會上漲。建商估計,一建坪造價10萬的房子,現在已漲到11~12萬元,但未必每個地方都可反應在售價上。已有營造大廠採取「成本加成」的報價策略,要求建商共同承擔營建成本飆漲的潛在風險。目前建商因應方式各憑本事。國建已率先在營建成本攀升較敏感區域改採「先建後售」,以避免營建成本波動吃掉預估獲利;皇普也自2021年起,全台新案改採「先建後售」或「邊建邊售」;最近南部已有不少建商,已先「封盤」不賣,待全數發包、完工後確定所有成本,再進一步確定售價。陳學聖評估,在政府積極推動綠能、風電,及公共建設、基礎建設,加上高科技大廠紛紛百億建廠之際,全台「缺工潮」勢必持續,「工料雙漲」問題,還是會延燒下去,至少三~五年都回不去。