國硯
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萬年滯銷新古屋2／豪宅標準10年未改市場畸形 高雄透天沒「現金」2400萬恐難換屋
CTWANT委託住商機構依據591平台盤點雙北銷售超過10年的新建案共12案，這些從預售、新屋賣到快變中古屋的案子幾乎都是大坪數產品。業內人士告訴記者，大坪數銷售期本來就長，豪宅限貸令推出後更是雪上加霜，「尤其高價住宅認定標準10年未改，沒跟上房價行情，導致房子越蓋越小，台北市權狀50坪就觸碰豪宅天花板、南部三代換屋不能同堂，市場發展很畸形。」央行於2014年起修訂「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」高價住宅認定標準，台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上之住宅，限制其購置貸款額度僅4成。然新成屋近5年平均房價，台北市漲37%、新北市漲47%、台中市漲87%、高雄市漲66%，認定標準已10年未配合房市狀況調整。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖就說，這幾年全台房價都往上跑，政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動，早已和市場嚴重脫節，「現在購買大坪數產品必須先自備現金2400萬元起跳，尷尬的是，有錢人不想拿錢出來，有需求的又拿不出錢來，逼得建商坪數只能越蓋越小。」他觀察客戶的想法，「對他(客戶)們來說不是沒錢，是他不想拿那麼多現金出來，這些錢他可以做更多投資；另一種客群是有換屋需求，但自備款不夠。」為了避免觸碰豪宅門檻，建商只能總價除上房價來決定坪數。台北市都市更新學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖就以北市總價7000萬元信用管制舉例，若以每坪120~150萬元計算，只能買到權狀40~50坪的房子，室內約30坪，「北市有大量的換屋需求，這種畸形的總價限制已經造成北市房屋市場極度扭曲，只要超過7000萬元總價都是票房毒藥，因為貸款只能4成，自備款太高，寧可花1.3億元買2戶打通，自備款都比買7000萬元的房子還低。」不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖觀察，豪宅貸款管制的總價未與時俱進調整，造成有換屋需求的自備款不夠，就算夠的也不想投入太多現金，寧可選擇買2戶打通。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖是高雄的建商和代銷業者，他則以高雄總價4000萬元的限制為例，蛋黃區每坪單價50~60萬元計算，建商推案會控制在權狀不超過70坪，也就是室內約45坪產品含1、2車位，來避開豪宅限貸。不過中南部有很多三代同堂甚至五代同堂過去同住在透天，就會發現換屋困難，因為透天總價隨便都超過4000萬元以上，必須先有2400萬元現金，大樓產品頂多也做到4房，無法滿足下，最後只能被迫三代分居。房價較高的台北市，未避開豪宅限貸令，清一色推出小坪數產品來壓低總價、不超過7000萬元。（圖／方萬民攝）大坪數銷售期本來就長，再加上豪宅限貸令，銷售雪上加霜，另一位高雄地產業者就說，高雄最久還賣到20年，大部分在亞灣區，像是「國硯」「京城凱悅」也都屋齡超過10年以上還在銷售，這些都是上市公司建案，不急著賣，也不可能降價，建商餘屋課徵囤房稅是一筆壓力，但這幾年景氣好都賺很多，所以也沒差。「政府擔心提高豪宅認定標準就被認為是放任房價飆漲，卻讓整個供給市場都亂了套。」蔡漢霖無奈表示，建商理應提供宜居、符合需求的房子，現在卻只能配合政策控制坪數；想換屋卻換不起的民眾最後也只能轉到外縣市或郊區，讓人口結構變得更加畸形。建議政府應該要鼓勵合理換房，若是經查為換房需求，室內50、60坪或產權90坪以下的房子可研擬不受限貸管制，或許能讓房市正常一點。連雲建設總經理蔡漢霖認為，建商理應規劃宜居產品，但豪宅限貸令卻讓房屋總價有限制，只能依照總價和每坪單價換算可以規劃的坪數，房子是越蓋越小。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖也認為，政府擔心炒房，已經祭出私法人購屋限制和平均地權條例2.0就已足夠，應可以把豪宅限貸令解除，讓市場自由發展，「把中小型建商的路斷掉，市場只剩大型建商，就他們說了算，市場只會越來越不健康。」
政府「打住不打商」又一建商轉舵！ 國揚彭邵齡：拉高廠辦業績占比5成
國揚實業(2505)今(7)日召開股東會，由國揚董事長楊子寛親自主持，國揚總經理彭邵齡受訪指出，國揚今年預計新推5個建案，其中2個住宅案、3個廠辦案，不過今年可入帳個案僅總銷70億元廠辦案「國揚洲際企業總部」，和部分成屋，持續處於入帳空窗期。她也提到，住宅興建成本高，相對政府對廠辦較為友善、同時也有較高的利潤，將增加廠辦業績占比。2023年由於完工空窗，營收僅7.35億元，創2010年以來新低，稅後淨利3.04億元，EPS（每股純益）為0.8元。會中並通過配發現金股利0.4元。彭邵齡欽表示，國揚去年賣出約100億元房子，其中預售占92億元，幾乎都銷售一空，而今年可以入帳的「國揚洲際企業總部」為合建案，總銷金額約70億元，國揚持有65%，公司內部希望可以整棟銷售，目標在10月完成交易，貢獻今年營收。國揚發言人王正怡進一步指出，除了「國揚洲際企業總部」外，目前國揚手中成屋僅有高雄國硯14戶，以及台南「翡翠森林」幾戶而已，能賣得不多。今年國揚推出的建案包括新北「新店寶元都更案」、基隆「早安國揚二期」，廠辦案則為新北汐止汐萬路案、土城忠義段及新店案，此外高雄農十六案因更改產品，還不確定今年能否推出。他也提到，農十六案原本規畫中小坪數，考量總價貸、市場走向，變更為小坪數建案。彭邵齡就表示，現在房市拼命往小宅發展不是很好的現象，老人換電梯大樓、老宅都更，換屋需求強勁，但建商卻因為土地、造價成本高，只能蓋小宅，但小宅造價成本更高，導致房價很難下跌，政府不能把責任都歸在建商上，如果居住政策能滿足多數人的需求，讓大家選擇適合自己的房子，會是比較好的結果。「為什麼股市那麼熱，就沒有人打股票？」彭邵齡也提到，央行可能在下周再祭出信用管制措施，現在住宅興建成本太高，且政府限制土地貸款成數，都讓住宅案現在很難做；廠辦案因政府相對友善，加上興建樓層較低，沒有代銷等費用，興建期較短、週轉率快，利息支出減少，使得成本較低，毛利率相對較高，國揚將逐漸轉往廠辦市場，住宅及廠辦案業績占比將來到50%、50%，不排除未來還會逐漸提高。不過彭邵齡強調，國揚不會放棄住宅市場，但會以都更或合建方式長期經營，由於平均一個都更案要花10年時間，會同時談幾個案子，以時間換取空間，目前發展中的都更案包括台北市仁愛路、大安國宅案、北投大業路案以及新北市的土城中華路廠辦案。
過去十年只做一豪宅案 漢來飯店找商機旗下物管啟動「外接模式」
漢來大飯店旗下「漢來國際物管」繼高雄豪宅「國揚國硯」物管服務後，十年來首次跨出集團，與藏美建設鳳山預售案「藏美東京都」合作，導入國際五星級飯店生活服務。漢來大飯店副總經理、漢來國際物業管理顧問總經理陳依文透露，未來將會鎖定400戶以上大規模質感社區拓展物管業務，不排除到台南、台北等外縣市拓點。藏美執行副總經理徐開民（中）與國揚集團協理王正怡（左）、漢來國際物管公司總經理陳依文（右）簽約，委託漢來國際物管擔任住戶的生活顧問。（圖／林榮芳攝）「藏美東京都」位於高雄鳳山93期重劃區，原為海光新村眷村，由國揚集團與藏美建設各以50%合資興建，同時請到國揚集團漢來大飯店旗下的漢來國際物業管理公司進駐。該案總銷約50億元，預計2026年完工交屋，預期為國揚營收貢獻25億元。陳依文表示，漢來在高雄27年，對高雄經濟有非常大的貢獻，飯店業服務也要多元化發展，除了北上拓點台北漢來皇家鬱金香酒店外，在台北還有酒店式公寓。此次結合高雄漢來美食、漢來飯店及漢來物管一起拓展社區服務，發揮所長，把飯店服務導入社區，像是輕食、義大利麵教學、品酒活動，瑜珈、游泳、健身教學，教大家如何享受生活品味提供服務。漢來國際物管為十年前集團推出指標豪宅「國硯」而設立，多年來也僅只服務於該社區，此次「藏美東京都」為漢來物管承接的第二案。陳依文透露，未來會陸續和其他建案社區合作，「至少400戶起跳的案子，比較能發揮經濟效益，市場地利之便，目前鎖定高雄，不排除未來會拓展到台南，漢來在台北也有飯店據點，也會考慮承接台北建案。」藏美建設攜手國揚集團在高雄鳳山93期重劃區推出「藏美東京都」，每坪開價30~36萬元。（圖／林榮芳攝）「藏美東京都」也是藏美建設推出的第3個主打「飯店宅」的建案，位於台南的「藏美表參道」、「藏美六本木」與台南晶英酒店合作導入不含物業管理的飯店服務，因高雄漢來酒店本身有物管關係企業，因此直接導入漢來物管。「藏美東京都」基地2160坪雙面臨路，周邊興建中的公共建設有工協市場及全齡照護的長照中心。藏美建設執行副總徐開民指出，由於重劃區以前為眷村，並非新開發，周邊本身就有已發展充足生活機能。「藏美東京都」產品規劃為 2-4 房，每坪單價30~36萬元，含車位總價850~1600萬元，總銷50億元。業者表示，去年7月15日進場，目前已售約200戶。客層多來自鳳山、三民等大高雄地區，自住及置產需求為主。對於導入五星飯店物管服務是否未來將會收取較高管理費，徐開民表示，由於總戶數427戶，在住戶共同分攤下，管理費會壓在一般水準，並且採使用者付費機制，未來社區舉辦的部分課程，例如烹飪、插花等，會針對報名的住戶酌收材料費。
高雄房價高漲 高價宅排行榜名單重洗牌
台北市長候選人陳時中出售高雄「國硯」引起市場關注，「國硯」迄今仍以每坪68.66萬元居高雄豪宅榜首，不過，由於高雄近年房價高漲，高雄高價宅排行榜名單已重新洗牌，共有「御皇苑」、「港灣1號院」、「PARK 16」和「定潮」等四案新進榜單，去年9月時，每坪50萬元即可擠進前十名，目前最低門檻提高到55萬元。根據高雄市代銷公會統計至今年11月15日的高雄大樓實登過戶資料顯示，高雄十大高價宅迄今仍由國揚建設的「國硯」、京城建設的「京城天贊」（原名京城King Park）、以及宏舜開發的「H&H」，每坪售價分別是68.66萬元、66.21萬元以及65.1萬元，分居前三名。不過第四名到第十名的個案、價位，今年起了一些變化，去年排名第十的京城建設的「京城凱悅」、皇苑建設「皇苑國際館」、雄崗建設「信義美術館」、以及遠雄「THE ONE」等四案，雖然實登價格在51.75萬元到54.37萬元之間，但仍掉出前十大榜單。皇苑建設則有二案擠進前十大，分別是新進榜的「御皇苑」63.87萬元、以及從排名第四掉到第五名的「皇苑世紀館」58.95萬元，皇苑董事長郭敏能表示，「御皇苑」25樓63.87萬元，是去年12月14日成交，坪數117.28坪，買家是高雄在地企業。今年11月新進榜的興富發「港灣1號院」，以每坪56.60萬元直奔第六名；遠雄建設的「PARK 16」以每坪55.2萬元排名第九，國城建設的「定潮」以每坪55萬元，排名第十。國城建設資深副總許鳳仙表示，該戶119.54坪，今年初成交，買家是在地人，後續有機會繼續創高。對於遠雄「THE ONE」掉出前十大榜單，遠雄地產行銷副總潘長俊指出，由於目前「THE ONE」只銷售中低樓層，50層到58層的產品尚未銷售，因此價格尚未顯現，目前正說服公司開放高樓層產品銷售，未來除了頂樓可望打破目前高雄市最高價，其餘樓層的價格也可能落在每坪55萬到60萬元之間。高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，高雄每坪50萬到60萬元的建案越來越多，從最新前十大高價宅名單中可看到一個現象，無論是首購或是豪宅，只要地段佳，50萬元以上的成交價未來將更普遍。高雄十大高價宅排行榜。
高雄也有上海外灘夜景 海洋流行音樂中心燈光秀
高雄海洋流行音樂中心近期進行最後驗收，夜間密集測試燈光，高雄市副市長林欽榮6日傍晚前往視察照明設計成果，表示未來將協調周邊建築打造獨特港灣夜景秀。文化局強調，高流具獨家優勢，未來有望成為東南亞流行音樂重鎮。每小時僅耗電76度工務局表示，高流工程總經費65億元，第一階段五座鯨魚意象工程已於2017年中旬竣工，第二階段為可容納約5000席的大型室內流行音樂表演廳及1萬2000人的戶外表演區域、流行音樂展示空間、海洋文化展示中心、海豚造型文創產專區及戶外遊憩廣場，年底前都將陸續驗收。新工處強調，高流夜間景觀照明凸顯海浪、珊瑚、海豚等海洋元素，以粉紅色系對應珊瑚與海底生物意象，以藍色系象徵海洋與海底藍色生物交織，以光河海浪流動為自然元素，燈光均透過中央控制室調整，全場域點燈每小時耗電量僅76度。未來市府有意結合周邊的85大樓、漢來飯店、國硯、台灣領袖大樓、台灣領航、世紀帝國等建物，在特殊節慶及活動晚間同步點燈，打造如上海外灘、雪梨港灣大橋及歌劇院的絢爛夜景。文化局表示，高流11月28日將進行滿載測試，後續再進行舞台、音響、燈光、動線、軟體等細部調教，還會針對業界、民間做問卷調查，預計明年年中前開始營運。最晚明年中營運全台音樂中心場館目前僅北流、高流兩處，文化局認為，高流設備新穎、區位獨特，還有獨步全台的港灣特色，各方面條件都大勝北流。加上高雄在地的音樂能量雄厚，高流未來有望成為台灣音樂產業火車頭、東南亞流行音樂重鎮，營運上也期盼達到一定比例的自籌率。
10大文教設施加持 高雄地王段也是學霸區
高雄近年推案量大幅提升，其中亞洲新灣區一帶肩負高雄市門面與產業轉型的任務，多項重大建設加持，是高雄最具知名的房市熱區，除了遊艇碼頭和觀光休憩發展成為賣點，其實對於務實的高雄人，吸引點還不只如此，這裡發展的早，生活機能完整，更匯集多所明星學校、文教機構，還有駁二特區，藝文氣息不輸文化中心生活圈。漢神大立百貨商圈地段屬高雄精華區，高雄地王生活圈內，從國小、國中至高中皆屬優質明星學校，包括前金國小與國中，又有南台灣最具代表校齡已逾105年的高雄女中，周邊還有前金市立圖書館、高雄文學館、市立圖書總館，以及新灣區已建置完成的市立圖書總館、高雄展覽館等大型文教設施，愛河另一頭還有高雄市電影館、高雄市歷史博物館及駁二藝文特區，文教機能居全市之冠。近年來區內推案多屬指標建築，如早期有房價高居全市之最，由國揚建設推出的豪宅「國硯」，實價登錄揭露每坪成交金額突破68萬元；近期則有「棋琴文雄苑」、「愛琴河左岸」、「國泰O2」、「聯上鉑金」等推案，價格平均坐3望4，若是豪宅高樓層或首排景觀宅，甚至上看5字頭。以聯上集團「聯上鉑金」來說，挾上櫃品牌優勢，地點就位於高雄女中首排，至漢神百貨僅200公尺，至大立精品僅300公尺，就交通來說周邊擁捷運中央公園站與輕軌真愛碼頭站，因建案屬亞洲新灣區發展核心，又有五福與成功路雙燙金門牌加持，近期有媒體報導富豪砸1.5億置產，建案未公開已售出超過3成。房市專家范世華表示，現在有許多標榜學區宅的推案，但只有都會區中傳統老牌名校才真正具備學區優勢，地段若有重大建設及生活機能發展成熟，可同時兼顧孩子在優良學習環境成長，家長購屋後房產也享有增值空間。高雄新灣區、愛河出海口一帶，教育資源豐富，只是向來以觀光為首，光芒掩蓋其他特性，但無論數十年後，這裡依舊是市區指標的文教聚落。
10年整一案怕了！國揚彭紹齡：未來北市購地、減少都更
國揚(2505)今(10)日舉辦股東會，總經理彭紹齡於會後向記者表示，未來購地推案將以台北市為主，若是新北市會跟著捷運線走。今年主要以餘屋去化為主，新推案要等到2021年。此外，「松山都更案」國揚為出資者，近期與實施者意見分歧，可能將暫停合作，都更一拖十年，時間長、變數多、複雜度高，未來朝自地自建。彭紹齡表示，南部的所得與台北仍有落差，且建築資源都在台北，未來購地推案將以台北市為主，其中看好南港發展及生活便利性，如果要往新北市尋找土地也依循捷運沿線，像是明年在新店環狀線旁將推一都更案。目前國揚在新店的住宅都更合建案，位於寶元路近環狀線、新店線交會的捷運大坪林站，面景美溪第一排。彭紹齡強調地點漂亮，周邊上市公司就有40家，購屋需求強勁。該案基地1300坪，目前規劃25-45坪2-4房，產品以自住首購及換屋，最快明年第一季可拿到建照。此外，國揚未來推案規劃朝向提供裝潢裝修，壁櫃等都列在標配，只需要買家具即可入住，新店寶元案將會第一個實施。國揚總經理彭邵齡針對國揚幾個指標型的建案說明進度。（圖／黃鵬杰攝） 國揚其他都更案進度，「新隆國宅都更案」已完成海砂屋鑑定，現在仍在協調中；至於「松山都更案」進行到權利變換階段，但與實施者意見分歧，恐踩剎車，目前還在協調中。彭邵齡表示，都更案勞心勞力，「國揚天母」是國揚第一個都更，前後花了13年整合，一個人的職業生涯能有多長？一個都更案就要花上10年整合，大量地主的都更不容易談，中間要承受地主一直提出抗議分配不公，未來國揚在開發都更的比例會下降，傾向購地自建或是合建案。國揚目前銷售的9案當中「國硯」、「翡翠森林一、二期」、「微笑時代」、「忠孝大院」為成屋案，「翡翠森林三期」、「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」為預售案。「翡翠森林三期」預定今年第三季交屋，「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」則是第四季交屋，4案約160多億推案總量。市場不少人認為疫情後房市會U型反轉，但彭紹齡認為現在還是個案表現為主，雖目前疫情趨緩來客數有變多，但與去年相比還是差很多。彭邵齡以汐止「忠孝大院」舉例，最近看房的人有比較多，價格上也都有做部分修正約1成，但來人跟去年比落差還是大；而「翡翠森林」別墅案因戶外空間大、獨門獨院，在疫情下反應較好。此外，國揚於大南港一案獲利高達55億元將於6月入帳，大家好奇大筆資金入袋會如何運用？彭邵齡表示，會用來配發股利，其他投資要待董事會決議後才會公開。
【上揚趁亂跨很大4】無路可退小公司銷大案 一路挺過危機練膽量
金融海嘯後，林聰麟找上以前的客戶，憑著交情吃下國揚建設「國硯」超級大案，「100億的豪宅案子給一家剛成立一年、公司資金已全盤出脫的小代銷負責，對兩家公司來說心臟都要非常大顆。」林聰麟形容已無退路，只希望拚一個代表作讓同業認識他。當時房市尚未回溫，加上「國硯」創高雄天價，每戶總價近億，所有人不看好之際，所幸有貴人相助，這位大貴人正是科技大老葉國一。葉國一不但自己購屋，還帶著很多北部電子業老闆南下置產，造成熱潮，半年就賣掉60、70戶，讓林聰麟賺進2億資本，成為日後壯大公司規模的跳板。當年「國硯」的動土典禮場面盛大，國揚董事長林子寬、國揚創辦人侯西峰、英業達集團會長葉國一、土銀董事長王耀興及中鋼構董事長陳振榮等重要人物齊聚一堂。（由左而右：林子寬、侯西峰、葉國一、王耀興、陳振榮）（圖／報系資料庫）「原本業主一樓規畫成商店，林董極力說服侯老闆（國揚建設侯西峰），豪宅的一樓絕對不能有商店，但這一改，業主就要少賺好幾個億。」知情人士透露，還好林聰麟的建議被採納，後來豪宅順利賣出。「國硯」一案，果然一炮打響「上揚」名號。之後，在不景氣或銷案陷入停擺時，林聰麟總能端出因應的策略，例如2015年「達麗全民萬歲」1字頭建案豪搭4000萬元樣品屋；或是房市低迷大坪數豪宅賣不動，提出自殺佣金換降價，盼能順銷雙贏等，都令人跌破眼鏡、嘖嘖稱奇。上揚近期熱銷的地上權案「河堤世界」，總價408萬元可買2房，創下2小時銷售100戶的佳績（圖／黃威彬攝）