國賓大建設
」 都更 南港 釘子戶 產專區 黑鄉南港翻轉夢一場1/產專區老宅都更卡關 柯市府獨厚大地主苛刻小百姓
台北市長柯文哲於2014年底上任時,為使「黑鄉」南港區華麗變身為科技城,力推「東區門戶計畫」,去年更端出「產業生活特定專用區」(產專區)限期6年的都更獎勵政策,但迄今僅見財團大地主蓋大樓,窩居舊公寓的老住戶卻無人受惠。本刊調查,目前南港區西新里都市更新範圍「2-13單元」已有2排公寓約64戶整合完成,打算與相鄰的「國賓大建設」基地協議合建,卻因1戶不同意戶而卡關,未來自行都更容積獎勵將減少30%,換算下來,每戶分回減少近7坪,以市價估計損失500萬元。近20位60、70歲的居民抱怨,半年來求助都發局盼將不同意戶劃出單元範圍,讓同意戶能先行都更,但產專區細部計畫沒有明確SOP,都發局不是打模糊仗就是和都更處互踢皮球,「產專區內的老舊住宅想要都更,窒礙難行。」東區門戶計畫代表作「台北流行音樂中心」於今年9月啟用,周邊交通、生技、軟體園區等重大建設也陸續完工。(圖/翻攝自台北流行音樂中心IG)台北市長柯文哲去年設置「產業生活特定專用區」,將南港火車站以西,地目多屬工業區的西新里、玉成里及合成里等8個里共52公頃,劃分出111個都更單元,限期6年(2025年1月前)提出都市更新計畫,地目即可變更為住宅區,逾期則打回工業區。南港工業區內老舊公寓多年來無法都更,原因在於工業區改建只能蓋廠辦,一般居民想要原地重建蓋住宅,產專區都更政策可說是唯一機會,不過6年大限一過,未提都市計畫的單元範圍將打回工業區,民眾能否為居住地「翻身」,就看這次。但計畫上路快2年,住宅整合如牛步,建商、居民抱怨,政策倉促頒布,法規訂定模糊,僅有利於產權單純的大地主開發,需要整合的老舊公寓都卡關。產專區目前除了國泰建設「利百代辦公大樓」以「工三」地目直接開發動工,提送都更計畫的「國賓大建設」和「昌立鋼鐵廠」都是廠辦案,「住宅的都更計畫送件數則為0。」(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)
南港翻轉夢一場2/住黑鄉吸廢氣過半輩子 50年破屋老住戶急盼都更
台北市長柯文哲大力推動「東區門戶計畫」,讓昔日的「黑鄉」華麗變身科技城,卻只見公共建設落成、財團土地蓋大樓,「產業生活特定專用區」祭出容積獎勵欲促使老舊建物加速翻新,一般民眾持有的舊公寓看得到卻難受惠。南港區早年為工業重鎮,磚窯廠、化工廠、煤礦場及台肥、南港輪胎等高汙染企業坐落,經過多年,雖然重工業遷移,但許多地目仍為工業用地。南港路三段兩旁多是汽車展售中心及修車廠,巷弄裡滿是50年屋齡的舊公寓,住工混雜的情況相當嚴重。本刊調查,因都更事業計畫範圍達1萬平方公尺以上(約3000坪)即可得到30%容積獎勵,位於南港路三段「2-13單元」的60多戶老住戶,一聽到產專區都更獎勵措施,就拔得頭籌,與緊鄰的國賓大建設4300坪基地廠辦案協議合建,希望爭取最好的分回條件,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們多次求助都發局,希望將不同意戶「劃出」單元範圍,讓願意都更的人能完成心願,但卻屢屢碰壁;同時,國賓大建設因貸款購地有龐大繳息壓力,須於年底執行更新,居民面臨權益即將喪失,欲哭無淚。一得知有記者要來關心,近20位60、70歲的老居民早早守候在巷口,其中有人行動不便就坐在家門前等候,這群不會上網、沒有網路聲量的老居民,希望透過報導,對柯文哲表達「都更的渴望」,懇求相關單位幫幫忙。「以前附近有化工廠,老是排放惡臭廢氣,經過都要掩著口鼻快走,還有倉儲業者24小時進出貨,晚上吵得不能睡覺,如今房屋老舊漏水、鋼筋裸露。」這群老住戶訴說著住在工業區數十年的苦。60多歲的蔣大哥上有高堂,每回往返醫院,都必須背老母親爬樓梯,「自己也上了年紀,真的爬不動,地震時也很擔心安不安全,住戶們都很期待有生之年能換新房。」「他們(不同意戶)想要自建自售!」老住戶一提起該不同意都更的鄰居都很無奈,「雙方溝通無效,所以想直接把他劃出。」但劃出去的土地不滿1000平方公尺,依規定若要「切出去」,須與隔壁「2-12單元」合併,而變更單元範圍,得先過市府這一關。(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)
南港翻轉夢一場3/先問鄰居接納釘子戶意願?北市府踢皮球居民傻眼
位於南港路三段南港產專區「2-13單元」的60多戶老住戶,期盼能與緊鄰的國賓大建設廠辦案協議合建,爭取最好的分回條件,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們希望將不同意戶「劃出」單元範圍,從今年3月起數度向市府陳情求解,市府卻要居民自行辦理協調會溝通,並徵詢隔壁的「2-12單元」是否願意接納不同意戶。「誰敢接收釘子戶?我們也不懂怎麼辦協調會,都發局就這樣雙手一攤,把問題丟給我們。」老住戶陳先生說,少數人影響全面發展,對居民不公平,對都更也是障礙,市府應有責任協助。在當地住了30年的藍太太也表示,建商給出好條件,不需一毛錢就能都更,大家都想把握,「但不同意戶聽不進去,到底是建商條件不好,還是不同意戶要求過多,市府比較有公信力,應出來說公道話,事情才能圓滿。」對此,北市都發局都市規劃科科長楊智盛表示,政府機關要保障每個人的權益,居民希望調整更新單元範圍,需讓被切割的不同意戶了解被劃出後的權利義務,因此該案送都市更新審議會之前,會先請民眾召開協調會,「至於審議委員同不同意,會有專業評估考量。」面對2-13單元住戶的陳情,台北市都發局回函表示,若要調整單元範圍、將不同意戶劃出,須徵詢2-12單元是否願意將不同意戶併入,並提送都更審議會。(圖/胡家瑒提供)楊智盛強調,通常協調會都由擔任實施者的建商召開,並非要居民自行辦理,政府單位也不可能出面幫居民整合,建議委託專業都更顧問公司處理相關事宜。由於「2-13單元」住戶多為銀髮族,面對都更的繁文縟節,全靠在新店高中擔任老師的胡家瑒代表住戶和官方溝通。「不管是公文回覆或公聽會上,得到的回應都是都發局和都更處互踢皮球,協調會執行細節、審議會評斷標準都講不清楚,根本是助長釘子戶氣焰。」胡家瑒說。(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)
南港翻轉夢一場4/年底前不解決釘子戶 每戶分回少7坪居民急跳腳
南港路三段南港產專區「2-13單元」的60多戶老住戶,期盼能與緊鄰的國賓大建設廠辦案協議合建,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們希望將不同意戶「劃出」單元範圍,但依規定切割出去的剩餘土地應大於1000平方公尺,對於僅有2000多平方公尺的「2-13單元」,只能對切,引起民怨。住戶代表胡家瑒說,產專區是依照台北市都市更新自治條例設定了剩餘面積要大於1000平方公尺的條件,但明明500公尺以上也可以,卻設定了最嚴苛的選項,而當初劃分更新單元時每塊也才2000多平方公尺,當要調整就只能對切。「這明顯是設計錯誤,沒有考量到實際執行面的困難,而碰到問題又無法彈性調整規範。若有心要成就南港,就不該凡事都設定最嚴格的限制。」胡家瑒再補充,對於都發局要居民自己開協調會徵詢不同意戶和隔壁「2-12單元」合併的意願,由於不同意戶自說明會就未曾出席過,對於辦理協調會的流程、辦理次數、不同意戶若不出席是否具有效力等等,「都發局就像『擠牙膏』,每多問一次才多講一點,明顯沒有確切規範,基層人員也不知道怎麼處理,小老百姓更是無所適從。」另一位居民也說,「一切進審議會審議,標準是什麼無人知曉?這算什麼公開透明的台北市政府?」「跟國賓大建設協議合建,可做整體性規劃,不論樓高或容積獎勵都更好,但都發局對都更單元範圍的切割與調整沒有確切指導方針,一味要住戶自己協調,一拖半年,建商礙於土地貸款壓力,最慢今年底要執行更新,若不同意戶問題仍無解,居民與國賓大建設合建獲得最高容積獎勵的理想,年底也將破滅。」胡家瑒說。南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)胡家瑒指出,與建商合建若破局,改採都更「權利變換」方式等公權力強拆不同意戶,至少得耗費3年時間,容積獎勵也將減少30%,換算下來,每戶分回減少近7坪,以每坪行情65萬元估算,每戶損失500萬元,「權益減少找誰負責?」而目前「2-12單元」住戶除了不願接受釘子戶,看到國賓大建設給出優渥條件,也想加入合併整建行列,兩個單元總計已整合6排公寓逾120戶。北市都發局都市規劃科股長顏邦睿回應,南港產專區辦理都市更新範圍調整涉及鄰地協調部分,南港通檢細部計畫在協調形式及文件均未有明文規定。因此召開協調會時,建議開會地點以近便為主,開會通知盡量在會議前10天通知,讓與會者有時間準備。會議過程應妥予記錄,包括簽到表、出席人數、通知人數、意願調查、發言摘要及照片等,鄰地若未出席也可以書面表達意見。相關資料越完備,將有助於審議會上的討論,如果所有權人有其他的疑問提出來都可以再予以協助。(待續)
南港翻轉夢一場5/財團各自開發剩公寓孤島 產專區政策僅大地主解套
台北市長柯文哲大力推動「東區門戶計畫」,讓昔日的「黑鄉」華麗變身科技城,卻只見公共建設落成、財團土地蓋大樓,「產業生活特定專用區」欲促使老舊建物加速翻新,一般民眾持有的舊公寓看得到卻難受惠。本刊調查,產專區內南港路三段「2-13單元」共64戶居民完成整合,盼能於緊鄰的國賓大建設合建,卻因隔壁弄出現不同意戶,被劃定於同一更新單元無法都更。依產專區規定,都更計畫須在2025年1月前向市府送件報核,工業區即能變更成住宅區,逾期則變回工業區,日後不得改建住宅,形同永無翻身機會;再加上國賓大建設因貸款購地有繳息壓力須提前開發,只願等候至年底,在時間壓力下,居民期盼能獲得台北市府協助。總銷1000億元的「世界明珠」開發案基地即是南港輪胎舊廠址,與相鄰的台北流行音樂中心皆為東區門戶計畫的地標。圖為聯強國際買下該案商辦12個樓層的簽約記者會。(圖/黃鵬杰攝)「2-13單元」住戶代表胡家瑒為了讓從小看他長大的阿公阿嬤能住進新房子,每天和時間賽跑,他向市府喊話:「我們是產專區整合度最高的案子,市府若不拿出都更魄力,釘子戶就繼續釘死死,東區門戶計畫、設立產專區的美意,到頭來就只是一場空。」面對「2-13單元」住戶的苦情,國賓大建設日前承諾,未來可將「2-13單元」納入第二期推案,但屆時基地較小,容積獎勵也減少,雖分回條件不變,但樓高須降低,結構也從SRC(鋼骨鋼筋混凝土)改為RC(鋼筋混凝土)。胡家瑒說:「這是萬不得已的退路!但不同意戶問題若無解,一切仍是枉然。」產專區同樣被整合卡關的,還有正在合成里進行「7-11單元」整合的「銓碩開發」。董事長周泰維表示,許多問題都發局根本不知如何處理,只叫大家先送件,「變更單元範圍不易,就算送件了,最後審議會也不一定通過。」「北市府無法即時解決產專區的單元範圍調整、戶籍認定及保證金機制等問題,讓不少建商因整合太困難而放棄,大地主寧可自行開發。」周泰維帶著本刊記者從大樓制高點眺望該產專區,眼見包括利百代、國產實業等大面積土地都將蓋廠辦大樓,夾在中間的老舊公寓卻宛如孤島,「產專區中,能解套的只有大地主。」(完)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受不同意戶。(圖/本刊繪圖組)