圓山帝寶
」 房市 愛山林 祝文宇愛山林存7萬坪地轉建商 祝文宇:明年房市「這樣走」
愛山林今(9)日舉行法說會,董事長祝文宇表示,愛山林除了代銷外,現在已經多了建設開發和營造收入,目前已開始賺錢入帳,走向建設公司為主的方向。對於2023年房市,祝文宇認為,「量會減少,價會撐住,但供過於求的地方,明年有局部降價的隱憂。」祝文宇表示,愛山林過往營業項目以代銷為主,去年將股本增加1.65倍,主要是賺錢的項目開始動作了,這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量,每年營收都有10多億元,應該有很好配息條件,但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用,現在愛山林土地非常多快7萬坪,對公司能回饋的量也非常大,今年把股本從19億調到26億元,接下來還有增資計畫,加上更多營運資金,把手上土地更快變現利潤。愛山林去年合併營收55.21億元,刷新近8年最高,今年受到政府打房政策與央行升息影響,截至2022年第三季前,營業收入32億元,每股盈餘0.57元,每股淨值21.96元。祝文宇表示,今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上,去年銷售共700多億,今年預估600億元左右,「房價因為造價增加不斷提升,前陣子大家把房價升的較快,現在消費者僵持,量會少價會撐住。」目前愛山林線上銷售案量850億元,其中以北市南港「世界明珠」222億元為首,其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元,以北市松山興富發復興北路145億元為首,另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。對於明年市場降溫的疑慮,祝文宇回應,明年度市場會有些競爭,公司都選擇競爭力產品,開價太貴或品質不好都不會參與,手上目前個案都是會動的個案,有市場需求還是會增值。營建個案方面,目前線上預售案共246億元,案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元,目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求,未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明,明年自建案會非常多,但代銷案能當年認列,自建案代銷收入是要跟著完工認列。愛山林總經理張境在表示,自建案營收主要會在2年後入帳,預估每年自建案收入能帶進20~30億元,未來每年代銷營收約10~15億元。愛山林近年推案重壓基隆,祝文宇表示,高雄周邊、台南周邊3字頭,基隆也3字頭,「是要選擇1000萬人口的3字頭,還是200萬人口3字頭重要?」他也提到,台北周邊3字頭剩淡水,A7都要4字頭,基隆到北市只要15分鐘,讓很多年輕人圓夢,3字頭買30坪總價不超過1000萬,有需求價就不會跌,尤其大片社區跟自辦重劃一樣,環境會好,如果是小案,當然會比較困難。祝文宇表示,甲山林過去都是在不景氣大賣,景氣時反而看不到我,「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣,「不景氣時誰還有在動就很清楚,我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」他也強調,今年大家都說房市降溫,事實上因為兩岸問題和選舉,沒有人會看房子,現在選也選完了,才開始安定,很多案子才要蓄勢待發,「北北基供不應求,還會往上,但供過於求的地方,明年有局部降價的隱憂。」
愛山林300億「新竹帝寶」明年公開 祝文宇:3字頭開賣「未來很難說」
愛山林今(2)日舉辦法說會,今年自建案包括北市士林「圓山帝寶」已接近完銷,以及近期甫公開的屏東「甲山林花園帝寶」,明年新竹將推出自建案總銷300億的「新竹帝寶」,明年甲山林加上愛山林銷售總案量高達2400億元。董事長祝文宇表示,今年是比較大改變的一年,以往是廣告代銷為主力營收,今年度開始運用庫存土地推出自建案,2~3年後建設營收將有不一樣的表現。愛山林去年營收47.7億,每股盈餘5.62元,今年前三季營收33.8億,每股盈餘2.83元。愛山林表示,由於前兩季受疫情影響,代銷業務停滯,但第四季房市動能強,預期第四季營運獲利較去年同期有非常大成長,有機會追上去年業績。至於自建案銷售不錯,但要等到完工交屋才會認列營收。祝文宇表示,今年愛山林位於北市圓山的「圓山帝寶」銷售不錯,已在施工;屏東也推出5層樓大型社區自建案「甲山林花園帝寶」,土地養了7、8年,今年開始動;明年主力在新竹茄苳交流道旁寶山香山地區,與宏國合作推出18萬坪「新竹帝寶」,基地建照多達40多張,年初推出30多張建照案量,第一期總銷達300億,預期將會熱銷,然後持續再請建照,預計明年整年度將賣500億,總案量上看900億以上,可以說是愛山林最大貢獻度個案。他也透露,「新竹帝寶」有住宅大樓及別墅兩項產品,「住宅將比竹北便宜,別墅跟竹北高價案將有得拚,住宅一開始不會超過3字頭,以後房價漲就不知道。」祝文宇表示,房地產因利率低、通膨,量一直維持不小的數字,今年疫情關係5月到8、9月受到限制,9、10月後把成績趕上來,疫情受控下今年業績仍有去年的水準。甲山林自建加代銷,截至今年11月份,可售建案還有1066億,加上明年新增代銷案1134億元,總計明年可售2200億,若再加上甲山林自建案將有2400億。
百坪豪宅退流行 60坪成主力總價還能省上千萬
金字塔頂端人口有限、家戶人口數卻不斷減少,豪宅市場也出現坪數縮小趨勢,建商捨去以往動輒百坪的規劃,近年吹起一股「輕豪宅」風,精華地段不再推大坪數產品,反倒是60坪中坪數產品取代,在全台各地持續發酵。台灣面臨人口老化與少子化雙重威脅,根據內政部戶政司統計,從2006年起住家僅1~3人戶數,從456.3萬戶大幅提升至634.9萬戶,增幅近4成;但相對4人以上家庭過去13年則大減34.5萬戶。房市專家表示,小家庭結構下,高資產族群從過去添購百坪豪宅開始轉向選購60~80坪「輕豪宅」,不僅坪數適中家裡不會過於空蕩,在資金運用上也能更有彈性。台中、高雄若以60坪、單價40萬元計算,相較百坪豪宅規劃,等同省下1600萬元資金;北市單價100萬元計算,總價更可省下4000萬元。購屋成本因坪數縮小,壓低後的總價更顯親民,讓中產階級「ㄍㄧㄥ」一下也能觸手可及。對購屋族而言,入手豪宅更容易,對建商而言則客群更廣,因此蔚為風潮。例如北市信義區「宏築信義」、「松德長虹」,天母、士林的「鐫月」、「圓山帝寶」,以及高雄美術館特區「美術白天鵝」、亞洲新灣區「聯上鉑金」、高雄火車站旁「興富發博愛」等案,都是近期「輕豪宅」的代表。而台中市最核心的七期重劃區,一線建商如聯聚、寶輝、富宇、由鉅、雙橡園等,也都不約而同的推出中坪數產品做為主力。就連營建股王長虹建設董座李文造也說,「台灣豪宅市場轉型,中間坪數的輕豪宅現正流行,短期將不再跨足百坪豪宅產品。」長虹建設董事長李文造認為,北市豪宅太多,但金字塔頂端客層有限,短期將不再跨足百坪豪宅市場,「松德長虹」就是長虹在精品住宅市場打響的第一槍。(圖/張文玠攝)高雄新灣區「聯上鉑金」坪數規劃38~75坪,專案經理梁獻文表示,不少客人捨棄百坪豪宅,除了讓財務規劃更顯靈活,也出現新的居住模式,像是原本3代同住200多坪,現在改買一層2戶、上下2層,共4戶合計坪數仍是200坪;或是父母住60坪、孩子住30坪等等,同棟不同戶,能就近照顧也能各自保有隱私。「聯上鉑金」位亞洲新灣區成功路燙金門牌,周邊有百貨商圈、明星學區,可遠眺高雄山海港市景,建築結構採日本制震第一品牌住友高阻尼橡膠GRAST制震,規劃六星飯店等級迴轉車道與挑高門廳及高實用性公設,目前已售6成。亞洲新灣區、愛河出海口一帶,匯聚行政機構、觀光景點、百貨商圈、流行音樂中心等各項公共建設,還有美麗的山海港景觀,不少建商鎖定高資產客群推案。(圖/報系資料庫)台中七期「富宇世界之匯」65、80坪3房規劃,SRC耐震設計,一樓挑高10米門廳、23米藝術長廊,擁超大棟距及遼闊開窗視野,住家大門採豪宅對開式、2進式玄關,並強調使用高檔建材標配。「由於有足夠大的量體,加上細節雕琢的精巧度,唯有中坪數以上的格局才能容納採用這些豪宅的規劃。」現場銷售協理方靖雅表示。專家表示,60坪的坪數「進可攻,退可守」,若有需要,也可合併成120坪產品。但當市面上充斥著「輕豪宅」的銷售訴求,除了社區擁有星酒店公設才稱得上是豪宅,專家認為選購上仍有多項必須留意的訴求不可忽視,例如周邊擁有重大建設匯集、位處蛋黃區的地段,社區擁完善安全及隱私管理,與具備制震系統的住宅結構等等,未來才能享有增值抗跌的期待。
危老都更案身價不凡 每坪1百萬起跳 「坐2望3」
國內房市近兩年都更和危老案紛紛開花結果,最近新上市開賣的都更案也愈來愈多,由於取得成本高,每坪百萬都更案時代儼然來臨,最近台北市不少指標都更案,紛紛領銜創下區域新高價。市場人士預期,由於台北市建地供給短缺,未來每坪百萬都更案可能是常態。在政府積極推動都更、危老重建政策後,近年核准案件逐步放量,並取得建照推出對外銷售。據調查,多筆台北市、新北市都更案,屢創區域新高單價,其中不乏每坪破百萬大關的高價都更案,陸續登場。一度鬧得沸沸揚揚的忠孝東路「永春都更案」,最近改建為「森業詠春」的結構體,已呼之欲出,對外售價每坪開到138萬元,已改寫區域新天價。此外,士林天母巷內都更案「璞園天玉」,每坪開價9字頭起跳,甚至已突破100萬元,也刷新區域最高價。甲山林集團今年將陸續推出多筆自地自建案,最近正式開賣的「圓山帝寶」,每坪開價也是至少9字頭起,部分樓層上看100萬元,挑戰承德路新紀錄。另外,積極耕耘台北市都更案的長虹建設,兩年前曾成功整合都更案「忠孝詠吉」後,今年最新都更案為「松德長虹」,每坪開價平均破150萬元,訴求只要信義計畫區一半價,在品牌磁吸力撐腰下,叫好又叫座。甲山林集團董事長祝文宇表示,台北市土地已經沒有了,近期台股大好,許多賺到股市的錢之後,游資又轉進房市,只要地點好、價格合理,買盤就認同。以「圓山帝寶」來說,每坪成交價約9字頭,已售五成,成績亮眼,沒受疫情影響。長虹建設董事長李文造表示,以前在台北市要整合都更是非常困難的,一個案子搞十幾年都不一定有結果,現在社會大眾慢慢能認知、接受都更的重要,釘子戶也少一點,所以預期將來北市都更案供給量會慢慢放大,甚至會變成全民運動,遍地開花,屋齡屆滿30年即可申請辦理都更。李文造表示,未來長虹手中將會保持每年在手都更案,在至少三筆以上,估計每平均三年會完成一筆。接下來,台北市都更大案最高單價的指標,應要觀察忠孝東路「正義國宅」都更案-三圓建設「Diamond Towers」,由創意家行銷團隊代銷,據悉每坪均價可能開到「坐2望3」,高樓層目標要看齊信義計畫區,挑戰每坪300萬元大關。
士林天母推案夯 4案170億撐起台北房市半邊天
台北推案熱從去年北投一路燒進蛋黃區士林!市場資料顯示,台北市新開案越推越蛋黃,接棒去年北投熱度,士林在今年第二季躍居台北房市熱區,新推預售案包括中山北路五段水岸首排總銷30億的「全陽豐會」,和承德路上總銷60億的「圓山帝寶」、基河路上總銷40億的「陽明大苑」、士東路總銷40億的「家居雲邸」,4大案同步登場,撐起下半年台北房市半邊天。根據最新士林實價登錄資料分析,豪宅聚集的士林官邸特區,去年轉手行情約在每坪150萬元間,福志路福林國小旁的「宏盛陽明」,最高單價每坪128萬元。今年登場的「圓山帝寶」、「陽明大苑」、「全陽豐會」、「家居雲邸」開價都有3位數基本盤。傳聞龍脈延著陽明山中山樓經士林官邸,再加上士林官邸綠地寬闊,受到高資產族群喜愛,士林官邸周邊發展成豪宅聚落。(圖/林榮芳攝)600坪基地的「圓山帝寶」在承德路劍潭站生活圈,並正對40萬坪圓山樹海;鄰近表演藝術中心與士林夜市機能的「陽明大苑」在承德路北士商一帶,位處北投士林科學園區頭,消費機能依賴士林夜市;基地面積614坪的「全陽豐會」則以「中山北路門牌唯一水岸地段」為貴,與「宏盛陽明」同街廓,生活圈範疇涵蓋士林站中正路商圈、芝山岩與天母SOGO、天母高島屋、美日僑學校商圈;「家居雲邸」則是位在天母運動公園、大葉高島屋旁。甲桂林廣告總經理陳衍豪分析,中山北路與仁愛、敦化並列台北3大林蔭大道,從一段雙子星計劃、二段晶華酒店南西百貨商圈、三至四段有最美林蔭道和圓山飯店花博公園、四段台北表演藝術中心、五段士林官邸豪宅圈、六至七段天母商圈,每一段都有價值支撐,但唯獨中山北路五段與雙溪交會擁有水岸地段。據了解,位於中山北路五段的「全陽豐會」於6月正式登場,全案尚未公開即創潛銷3成熱度,另一案「家居雲邸」同樣公開就達7成銷售佳績。「全陽豐會」專案經理表示,「全陽豐會」由士林天母在地品牌全陽建設所推出,規劃2棟18層樓高SRC水岸地標,搭載EDS制震壁,可抗6級強震,格局規劃為33-54坪,共103戶,中山北路上稀有水岸是此案最大賣點。
520檔甲山林火力全開 明年Q1新竹茄苳自辦重劃區登場
房市520檔推案量能恢復正成長,除329檔延推案量挹注外,疫情趨緩也使建商推案意願增加。甲山林建設大動作召開記者會,520檔期共推出650億案量,董事長祝文宇樂觀看待後續房市表現,不僅提醒全球危機就是財富重分配的契機,更提前透露新竹茄苳4萬坪造鎮計畫正如火如荼進行中,預計明年第一季預售。看好後續房市表現,甲山林今年520檔期祭出650億元新案,其中自建案380億元、代銷案270億元。自建案包括士林60億元「圓山帝寶」、江翠北側重劃區110億元「甲山林帝景」、淡海新市鎮140億元「海上皇宮」、高雄亞灣區70億元「繽海」;代銷案則有土城總銷180億元「金城舞No.5」、江翠北側重劃區52億元「高妍植」、新莊18億元「新泰陽」及三重20億元「河家歡」。新竹市華德福實驗學校已於今年3月舉行動土典禮,預計2021年中後陸續啟用。(圖/報系資料照)祝文宇表示,今年以來,隨著台商滯留台灣以及低利政策,台商積極在台置產,成交量高達以往數倍之多。這次為了救疫情,全世界都在印鈔票,降息、灑幣,結果貨幣貶值,房地產自然是值得關注的投資型商品,2003年和2008年曾危機入市的朋友都感受到機會又來了,「每當出現全球危機,正是財富重分配的開始。」甲山林機構旗下上市公司愛山林建設首度以建商之姿,重磅於全台核心發展區推案,對於旗下自建案越來越多將分散公司銷售資源,祝文宇表示,甲山林不是沒案子做的公司,想賣貴的、產品不好的不做(代銷),也不會亂搶案,現在都在篩選案子,對消費者要負責任。此次大量推案後,甲山林手上還持有建地近5萬坪土地庫存,其中新竹就佔4萬多坪。祝文宇透露,即將在新竹茄苳推出16萬坪自辦重劃區造鎮計畫,目前申請執照中,重劃區裡的新竹市華德福實驗雙語學校已開工。甲山林新竹茄苳自辦重劃區位於新竹縣市交界,距離茄苳交流道出口約100公尺。據了解,該重劃區為甲山林與宏國集團合作,總面積共16萬坪,8萬坪為公共設施,甲山林與宏國各持有4萬坪土地。甲山林總經理張境在說明,整區從基礎建設重新整理,預計年底前完成水電瓦斯汙水等5大管線,且會先以靠近華德福實驗學校的地塊做開發銷售,產品有30-50坪大樓、70-100坪別墅,預計明年第一季預售。
疫情下買房好殺價?!Q1全台新案議價率僅1成
根據數字科技(5287)旗下的591新建案調查,第一季新推案全台總銷破3400億元、近3萬戶的量體,依舊維持高水位,呈現「北溫中火南平」,但在開價上跟以往有所不同,新案議價率落在1成上下,疫情影響建商轉念不再迷信過高開價,定價切合真實行情,盼望盡快成交。591新建案總編輯李忠哲表示,在非常時期進場建商也採非常手段,全台Q1進場新案議價率約在11%,貼近市場行情,連以往喜歡開高追高的台北市新案,議價率約1成,就是不希望過高開價嚇走現今還願意出門看屋的「真」買方。首善之都台北市第一季進場新案,大樓產品平均開價破百萬,指標建案如「宏築信義」及「圓山帝寶」近捷運、商圈,均規劃2~4房產品,坪數規劃多元,此時進場不只瞄準首購族,對於因疫情滯台高資產族群也有所選擇置產及換屋。新北市部分第一季推案大量體個案落在新店央北重劃區,包括大陸、潤泰等知名建商因對於品牌知名度有信心,不畏疫情勇敢推案。北市指標建案「宏築信義」,位於捷運麟光站旁,開案至今吸引不少區域客、換屋族賞屋。(圖/業者提供)第一季新案議價率最高的縣市為桃園市,約13%,推案集中在龜山、中路等重劃區,然而連已少有素地藝文特區也有上市建商麗寶機構推出「麗晶花園廣場」總銷百億元,近2千坪基地,規劃純3房產品,吸引首換族。新竹市第一季指標推案熱區為東區介壽段市地重劃案,首案「寶睿博第」身受竹科客青睞,雖說受疫情影響富宇建設暫緩在該區進場,但在竹科買盤支撐相信疫情穩定後,量能將持續恢復。台中第一季表現亮眼,約750億元的總銷及近6千戶的量體,堪稱六都之最,看似沒受到疫情影響,李忠哲指出,主因是今年底即將完工的捷運綠線,為台中市首條捷運線,建設利多加持建商信心在沿線推案,像是在地建商坤聯發建設在捷運櫻花文心站旁推出「坤聯發西屯匯」,北屯機捷特區則有寶佳機構櫻花建設的「櫻花巨人」進場,2~4房產品切和目前該區主力產品。台中捷運綠線拚今年底通車,為台中房市增添一大利多。(圖/中時資料庫)南部房市也對疫情變化相對樂觀,房市算穩定發展,第一季台南、高雄推案總戶數都有破4千戶量體,台南有上市建商遠雄建設及高雄建商泰嘉建設分別在北區、安南區推案,高雄推案更是精彩,產品多元,精華市區小宅及地上權產品都進場,位於河堤社區的地上權「河堤世界」1字頭價格,廣告戶408萬元起,低總價策略加上地段稀有,吸引許多小資族。
【329鬧房疫2】台北市豪宅惦惦 緩銷策略接待中心工程慢慢來
在新冠肺炎疫情直球對決下,今年房市329檔期整體呈現「龜縮」狀態,去年大鳴大放的台北市豪宅推案,今年329檔期幾乎全面「噤聲」,北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力!今年329檔期最大的不同,就是去年大張旗鼓的台北市豪宅推案,如今卻無聲無息。例如東區「正義國宅」都更案「Diamond Tower」開案一延再延,預計第三、四季推出,具體時程尚未確定;就連傳聞「台北市329檔期唯一大坪數新案」的「潤泰敦峰」,本刊記者詢問後,只得到「因工程進度延至5月公開」的答案。正義國宅都更案「Diamond Tower」1月16日舉行上梁典禮,目前持續興建工程,公開推案時間未定。原訂今年首季公開的南港區千億超級大案「世界明珠」,迄今也無公開計畫。對此,負責代銷該案的「甲山林機構」總經理張境在繞了個彎說,「世界明珠正以新的模式進行銷售。最近有很多台商客戶賞屋,賣得比過年前還好,上上個星期賣了5戶,每戶約1億5000萬元。」「跟疫情完全沒有關係,高調不見得賣得好。」據了解,甲山林機構在總部設有招待所,若買家有興趣進一步了解,會帶買家到基地的工務所,實地感受大基地的規模和地段價值。「宏築信義」接待中心尚未全部整理完成,不少區域客已前來探詢房價。(圖/黃威彬攝)「宏築信義」在信義區擁有難得的1700坪大基地,坪數規劃25-95坪2-4房,另有百坪以上特殊戶型,產品多元。(圖/建商提供)在台北市329檔期的豪宅推案消失下,中小坪數新案上陣稱霸,鎖定自住客群。指標推案有信義區的「宏築信義」、「信松廣場」,以及士林區的「圓山帝寶」與「陽明大苑」。然而,本刊記者致電上述建案,發現一切仍在「龜速」籌備,「信松廣場」、「陽明大苑」接待中心還在搭,「宏築信義」、「圓山帝寶」的樣品屋也尚在局部施工中。一名業者溫吞地說,「房市大咖『台商們』短期內也走不了,不用急,慢慢來!」創意家行銷品牌公關陸宜表示,台灣醫療系統控制疫情得當、備受肯定,吸引不少台商加速回流購屋。(圖/黃耀徵攝)位於捷運麟光站旁的「宏築信義」,算是「腳程」較快的新案,基地面積約1800坪,產品規劃最小25坪的2房格局,鎖定周邊「舊換新」的區域客。「雖然接待中心樣品屋還沒完成,已有不少區域客來詢問,假日賞屋人潮非常多,到晚上9點半都還有客戶在洽談。」代銷業者「創意家行銷」公關陸宜透露。「松蔦青語」基地坐落於台北市松河街,享有無敵水岸河景。(圖/王永泰攝)另外,「松蔦青語」是少數趕在3月中前公開的個案,建商為營造起家的「大家地產」,共規劃108戶,12坪至29坪,格局1到2+1房,主打防疫概念宅。大家地產董事長卓家雄說,「我們苛求防疫安全與居住品質,光是和建築師溝通室內格局設計圖,就更改了上百次,務求戶戶有窗,即使是12坪小套房,衛浴也能開窗通風。」「圓山帝寶」位於承德大道第一排,享有大佳河濱公園(下圖)水岸生活。(圖/圓山帝寶提供)「圓山帝寶」(上圖)位於承德大道第一排,享有大佳河濱公園水岸生活。(圖/台北市工務局提供)