土地交易量
」 房市 戴德梁行
戴德梁行董事總經理：房市黑天鵝變大 爽日子結束了
戴德梁行董事總經理顏炳立看房市。戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對第四季不動產市場展望時表示，今年房市黑天鵝變大隻，房市爽日子也結束了，展望明年，應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了，不過買氣會再降、價緩修，尤其蛋白區，就看哪家建商會開出第一槍。顏炳立表示，房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊，所有黑天鵝都已經飛來了，使得預售屋和成屋市場雙雙受創，房市走空形勢已成，預料未來房價將易跌難漲、激情不再，更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」，尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾，買氣更薄，價更難漲。顏炳立指出，通常觀察房價走勢，要看資金、利率、供給、需求這四根柱子，現在資金雖然豐沛、供給還在，但需求已經觀望，只要購屋貸款利率一拉高到4％，房市量縮將更嚴重，「這個市場就再見了！」顏炳立表示，「房市熱的時候，大家容易忘了我是誰，不過轉冷之後，一看就嚇出一身冷汗！」像前波高點時，台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢，結果回頭一看，新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了，所以當房市亂象叢生、群魔共舞時，就代表房市即將反轉，現在，就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。觀察第四季，顏炳立認為，如果房價不修正，買盤就繼續觀望，其實房地產市場，價跌不可怕，沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量，並不悲觀，只是有些穿錯衣服的名模，會面臨量縮價跌的考驗。展望明年，顏炳立表示，預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來！」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸，房價要再破前高比較困難，尤其是蛋白區的假豪宅，就看哪家建商開出第一槍。顏炳立表示，估2023全年土地交易量縮40％、商用不動產減少22％、全台建物買賣移轉登記棟數減少10％，平均將量縮25％。
「元宇宙」天價炒房 虛擬土地能買下實體獨棟別墅
「我看不懂，但大受震撼」這是部分大陸網友得知近期「元宇宙」天價炒房後的直觀反應。近日虛擬地產開發商Republic Realm在其官方Twitter上，確認以創紀錄的430萬美元購買了The Sandbox上的一塊虛擬土地，這個價格足以在大陸房價最高的北上深市中心買下兩套房，甚至一些城市買下獨棟別墅也不成問題。據數據網站DappRadar資料顯示，11月如Decentraland、The Sandbox 等平台出現前所未有的流量和交易，虛擬土地交易量達2.28億美元，比上個月增長近700倍、達到688％。同時虛擬土地11月估值相比9月底增加900倍，而參與土地交易的獨立交易商也達到創紀錄的2.8萬人，較上月增加145％。一位虛擬土地持有者透露，一塊3x3格的土地今年7月估值約13萬元（人民幣，下同），現在已來到78萬元，不到半年翻了6倍，且這已是漲幅較少的地塊。甚至元宇宙炒房成本越來越高，即便不是優質土地的參與最低門檻也達到8萬元。據第一財經引述區塊鏈行業從業者石悅看來，元宇宙是今年很熱的方向，而虛擬土地是進入元宇宙世界的工具和基礎，值得投入。她認為一些人看好元宇宙的流量，會買土地用於廣告，有些則是搭建、提前佈局，「在虛擬土地上建造的作品可以去市場售出」。易觀互娛行業資深分析師廖旭華則認為，元宇宙買地就是投機，是虛擬貨幣的高效玩法而已，「本質上跟我撿一塊石頭賣你一百萬是一樣」，核心目的在於炒作和買賣。在大陸國內「虹宇宙」遊戲中有100多套不同等級的房產的玩家欣辰表示，目前持有估值已淨賺15萬元，認為「拿住了就是投資，拿不住就是投機」。
看好疫後房市回穩 土木、結構技師職缺成長16%
根據央行統計，5月房貸餘額增加到8兆3,246億元，年增率更高達9.99%，創下2006年9月以來近15年高點。儘管6月受到疫情影響，房市買氣暫時冷卻，但多數業者看好下半年及明年市況將出現遞延買盤，營造業及室內設計產業職缺持續搶手。根據1111人力銀行資料庫顯示，目前在營造端中最缺乏的人才包括「土木技師」、「結構技師」、「測量工程師」、「建築繪圖人員」，消費端則以「室內設計師」、「設計助理」為開缺主流，和去年同期相比，整體職缺數成長16%。1111人力銀行發言人黃若薇表示，台灣的土地交易量連續2年站上3000億元大關，不動產交易熱度帶動整個產業鏈的人才需求，具備建築專業的「土木技師」、「結構技師」是工程界不可或缺的人才類型，不少人是同時兼具2張執照，「土木技師」與「結構技師」所學接近，不拘經驗起薪會在4萬元以上，隨著年資增加會有高度的成長空間。黃若薇建議，要從事技師工作的基本門檻就是技師執照，雖然擔任助理不需要執照，但薪資也會有所差異，無法獨當一面，擁有專業證照可以說是入行的敲門磚，而想要成為出色的「土木技師」或「結構技師」，除了具備工程師實事求是的性格，還要有強烈的企圖心，因為相關的建築法規、建材、工法不斷在進步，需要不斷學習，同時在學歷上也要持續進修、專精技術，才能確保不被市場淘汰，也因為產業重視經驗累積，資深的結構技師在市場上也特別搶手。至於主要面對消費者端的「室內設計師」、「設計助理」，隨著現代人對居住空間的重視，室內設計師的需求也持續成長，近年來不但新屋要設計裝潢，老屋改造、商業空間、展演空間等，都依賴室內設計師加以美化。正式的室內設計師要考取不同類型的證照，包括建築物室內設計與建築物室內裝修工程管理2張證照，在面試時通常會需要考核作品，或是透過考試來了解設計風格，一般會從室內設計助理開始，進而成為室內設計師、資深設計師，具備資歷的室內設計師也可以選擇自行開業。黃若薇表示，勞動部的統計資料顯示，受僱之室內設計師平均薪資為 57,983 元，遠超出一般上班族的平均薪資，不過室內設計師的養成過程也當辛苦，除了需要畫圖、跑工地，往往要配合業主的時間洽談，常有加班的需求，想投入室內設計產業，美感與熱誠缺一不可。
中捷沿線搶地肉搏戰 八大重劃區2020年吸金400億
台中捷運綠線雖因故障延後通車，不過預計於2月初完成零件更換，使通車時程明朗化，隨著捷運建設邁向收割，建商早已在中捷綠線沿線的重劃區，展開激烈搶地肉搏戰。房仲業者統計，中捷綠線行經的八大重劃區，2020年土地交易坪數超過4.4萬坪，交易總金額高達395.8億，年增13.6億。其中七期重劃區貢獻超過271億，土地平均單價229.3萬，總交易金額和單價都居八大重劃區之首。至於交易總坪數最多的是十三期重劃區，土地買賣逾1.2萬坪，堪稱最有潛力重劃區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，台中晉升捷運都會的同時，民眾逐捷運而居的態勢也愈來愈明顯，業者遂順應此趨勢，前進捷運周邊購地，加上不少長期養地的地主，評估地價上漲的利潤已符合預期，便趁建設兌現之際，將原本做餐廳、摩鐵、停車場之用的土地獲利了結，使綠線沿線的七期、北屯機廠等重劃區土地交易加溫。奪下交易總金額與平均地價雙冠王的七期為市政中心所在，主客觀條件佳，自然是兵家必爭之地，交易單價也頻創新高。而位於捷運末端站的北屯機廠特區表現也頗亮眼，土地單價一舉從59萬衝上79萬，年漲33.8%，榮登「漲價王」寶座。台灣房屋松竹十一期特許加盟店店東黃鉦凱指出，台中多數新興重劃區皆採低密度開發，容積率僅120-180%，但北屯機廠的土地容積率達250-350%，且享有20%的時程獎勵，利用強度較其他新重劃區高出一倍，讓業者趨之若鶩；加上去年北屯機廠成交的區域，多屬容積率高、土地面積大、可獲得整體開發獎勵的完整街廓土地，平均地價漲幅因而特別鮮明。十三期的土地單價雖僅2字頭，不過卻是中捷沿線去年交易面積最大的區域，年漲幅也有7.1%。台灣房屋南屯好市多特許加盟店店長吳怡君表示，十三期重劃區自2019年底起公告禁止移轉，僅在去年7、8月短暫開放，在有限的交易時間內即衝出破萬坪的土地交易量，足見潛力。十三期去年交易的土地多以公共設施保留地為主，使得土地單價平均2字頭，由於十三期位居台中鬧區、烏日高鐵特區之間的中樞地帶，可同時享有市區機能與重劃遠景，還具備大慶站台鐵與捷運綠線交會的雙鐵利多，且有多座景觀橋樑為交通及環境加分，因此住宅用地單價約33-38萬，鄰近大慶站、八期重劃區的區段價格更佳，估計未來上看5字頭，吸引許多建商在土地價漲之前搶先卡位，由於十三期重劃區預計今年完成土地分配，預計後續發展更備受期待。
無殼蝸牛難等跌價 房子避險5大因素成首選
台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。房貸、土建融餘額 雙雙續締新猷中央銀行25日公布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，各增至7.670兆元及2.269兆元，雙雙續創新高，其中土建融餘額年增率15.45％，增幅為2011年10月以來（106個月）新高，代表建商仍看好未來房市自住需求買氣。央行統計顯示，土建融餘額2019年9月正式衝破2兆元大關，且已連續17個月創新高，餘額年增3,035.95億元，年增率15.45％，已連續14個月二位數成長。銀行房貸主管強調，今年以來金融市場受疫情衝擊，但台灣控制相對良好，自住需求買氣受響小，連帶供給側的土建融餘額年增率也續衝高，代表建商對今年房市偏樂觀的看法不變，反映在營造貸款及銷售周轉金需求居高不下。央行官員認為，國內疫情控制良好，自住需求也維持不錯買氣，加上新完工交屋潮，整批分戶房貸增加，尤其各銀行持續推出優惠利率房貸搶攻優質戶，餘額增加明顯。觀察房貸餘額7月單月增加562.38億元，顯示自住客仍明顯回籠，根據聯徵中心統計，近年來自住購屋的占比都維持約近九成，需求導向相對不受疫情影響。央行官員指出，以7月六都移轉棟數統計來看，六都月增率全部達二位數，合計月增率19.3％，年增也有2.8％。雖然今年前七月的六都累計移轉棟數仍年減1.2％，但主要是2019年台商回台的一波商用不動產交易熱絡，帶動整體房市，形成較高基期的效應。基本上疫情影響本來就小，隨解封後房市更顯回溫，包括新成屋及中古屋交易均活絡。7月買賣移轉棟數 衝破3萬棟房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高疫後房市發燒，根據內政部最新統計顯示，7月全台建物買賣移轉棟數約3.06萬棟，月增19％、年增3％，全台交易量單月站上3萬棟，創下房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高，以近期房市買氣高檔不墜推估，今年全年仍有機會站上30萬棟大關。上次全台單月買賣移轉棟數站上3萬棟，是在2015年12月時，因房地合一稅實施前稅制轉換的大量移轉潮，去年7月全台買賣移轉棟數即創下2.96萬棟房地合一稅實施後的高檔水位，今年7月更突破去年高點，攀上3萬棟大關。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台單月3萬棟的買賣移轉棟數，已經逐漸接近上一波房市榮景時的移轉量能，較為不同的是，上波房市榮景時，雙北市單月的移轉棟數合計可達上萬棟，但目前僅回升至七、八千棟，即使大台北復甦腳步較緩慢，但大台北以外的都會區交易熱絡，房價負擔愈低的區域，交易量增加的情形愈明顯。自6月疫情趨緩後，無論新推案與中古屋市場買氣，都明顯感受一波觀望買盤遞延爆發，疫情期間全台每月移轉棟數僅約2.2～2.5萬棟，不過7月移轉登記大幅增加。這一波疫後房市交易在7月大爆發，六都中又以桃園、高雄年增分別達14％、12％最高。非直轄市則以新竹地區買氣最強大，新竹市、縣單月均達千棟以上，年增38％、29％，分居第一、二名，反映近來製造業、科技業景氣暢旺、台股指數持續續攀高，同時帶動高所得、相對低房價、與製造業景氣密切相關的新竹地區，房市買氣暢旺。累計今年前七月全台買賣轉棟數為17.09萬棟。曾敬德表示，以7月房仲業者業績高檔不墜的情形推估，8月買賣移轉棟數仍將持續高檔，今年全合仍有機會超過30萬棟。高房價…小宅異軍突起房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25～28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25～28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。
京華城等大案助攻 去年全台土地交易量創新高
根據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破新台幣3,000億元大關，寫下台灣土地交易市場空前紀錄，台北市以京華城土地單筆交易金額新台幣372億元一柱擎天，力挺首都以922億元的土地交易量傲視全台，台中市全年繳出655億元的土地交易成績，新北市則以434億元居全台第3。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門2019年度成功標出高達1,101億元土地，是全年度交易量得以創下新紀錄的重要推手，但台北市在公有土地釋出方面則成績平平，反而是台中市以313億元拔得頭籌，佔全市土地交易量將近48%；台南市政府與交通部鐵道局、國產署南區分署則合力標脫新台幣207億元居次，鐵道局在新竹高鐵特定區標脫96億元土地，更佔了新竹縣全年土地交易量97%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門土地標售是2019年土地交易量創新紀錄的重要推手。（圖／馬景平攝）楊長達表示，由以上統計數據，不難理解台北市精華區土地具有絕對稀少性，除非出現京華城土地這種難得一見的標案，否則建商取得大面積土地之管道多以參與都市更新為主，例如富邦忠孝懷生、寶紘敦南安和、潤泰南港之心等公辦都更案；而台中、新北、台南、高雄、桃園等5都土地則多藉由市地重劃方式創造供給。還有一種另類取得土地的方式是參與捷運聯合開發，例如新北環狀線Y11(中和站)、Y13(中原站)皆在去第4季由新美齊取得最優投資人，捷運沿線具有土地開發機會的大小車站猶如一顆顆閃耀珍珠，整條捷運線則將這些大珠小珠串成一條璀璨珍珠項鏈，托在大都會區的玉盤上。他指出，自陸美貿易戰烽火持續至今，工業土地一直是台灣在地產業及回流台商爭搶的資源，也是開發商的新戰場。位於雙北市的工業土地在2019年有近8成落在建商手上，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地，建商無不看準了廠辦需求而蓄勢待發。戴德梁行指出，2019全年的土地主戰場仍在住商土地，工業地雖有逾500億元的交易金額，在3,000億元的空前交易量中仍僅能扮演配角，住商土地佔了2,300餘億元，若再加上第4季的信義行政中心及松江南京2筆指標性的地上權交易，2019年的住商類土地總交易量則已超越2,500億元。開發商歷經3年的積極獵地行動後，今年起要面臨的將是營造房市谷底反彈的銷售課題，2019年度創下的各項土地交易紀錄在未來幾年內應該很難再突破。
京華城標售案 顏炳立：沒有左手換右手
京華城標售案9月25日由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發以372億1萬元標下，引發左手換右手的質疑，負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立表示，商場就是爾虞我詐，沒有左手換右手的事！顏炳立說，標案是控制不了的，京華城標售案有3至4家企業競爭，要猜測對方會出什麼價錢，需要鬥智、拚實力，沒有左手換右手的事，別用自己的角度看市場！「京華城以372億元標脫算是便宜，鼎越開發買到很幸運！加上營造成本約123億元，成本為495億元，假設每坪賣130萬元，共5萬3000坪，總銷金額將達689億元，扣除營建、代銷成本545億元後，可賺144億元。」顏炳立分析。顏炳立表示，京華城標脫後的感想是低調務實，因為不會再有下一個案子替台灣寫歷史，南港「世界明珠」辦公室成交單價破百萬，也是由他經手，對他來說是一個月裡寫下2個紀錄。對於明年房市景氣，顏炳立表示，近來雖然傳出不少創高價的成交案，但冷的市場裡，創高價的星火無法燎原，不過建商積極準備土地，備麵粉等風，他對明年房地產市場樂觀看待，房市可望春暖花開，但還不到怒放的地步。戴德梁行今天公布第3季商用不動產調查，第3季土地交易量達881億元，累計前3季達2,318億元，創下歷史新高。顏炳立指出，今年第3季土地交易最大貢獻來自於京華城標售案，前10大交易中，台中有3筆交易名列其中，且單筆面積突破萬坪，達11,330.74坪，成為第2大金額的土地交易案。