土地代書
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民間二胎「惡劣詐房」逼死無辜保全 律師：避免仲介過度干涉借貸關係
新北市板橋區55歲林姓保全為籌措植物人弟弟的醫藥費，情急之下因緣際會結識詐騙主嫌劉伊峯，劉不斷巧立名目，利用「民間二胎」的手段誆騙無辜林男，透過「換金主」為由來簽、換本票，讓缺乏相關專業知識的林男慢慢步入詐騙圈套，不僅莫名背了一屁股債，連僅存的房產都慘遭法院強制執行，最終林男在束手無策之下，只好走上絕路。律師林永瀚強調在涉及三方的借貸關係中，因避免介紹人過度干涉，才不會讓關係變得更加錯綜複雜。（圖／恆旭森隆商務法律事務所提供）惡劣的詐房行徑曝光也引發熱議，許多不法份子結合不良的土地代書，利用專業知識誆騙無知民眾，甚至變相把文字遊戲做成法律屏障，使得被害人驚覺被耍的團團轉時，憤而提告，卻往往又因舉證困難而慘遭法院判決敗訴，無疾而終。對此，知名律師林永瀚指出，涉及三方關係的的類似案子幾乎無法解套，消費借貸關係應該是成立於借款人與貸與人之間，仲介或介紹人本身至多是幫忙介紹或牽線而已，因此，民眾在借貸時因避免仲介過度干預借款人與貸與人間之關係，才不會不慎誤入陷阱。林永瀚也強調，倘若遇上三方關係的借貸，應先在尋找仲介時就先確認相關費用（手續費、仲介費等）。而後續金錢的交付與本票的簽發，也必須盡可能和貸與人處理，不要透過仲介，並利用匯款方式留下金流紀錄及書面字據，才能有效在借貸關係中自保。
我想要新居1／危老都更動不了 耗了3年壓得地主喘不過氣來
全台屋齡超過30年以上戶數逾400萬戶，蔡英文總統為解決不斷攀升的危老建物問題，數度提及危老和都更的原則就是要「整合容易、獎勵明確、審議加速」，不過台北市一位黃姓地主向本刊投訴，他申請危老重建迄今近3年了，卻遲遲無法動工，每個月光是租屋和利息支出就高達10萬元，壓得他幾乎喘不過氣來，重建之路遙遙無期。蔡英文總統11日出席「第三屆危老＋都更博覽會開幕式」時表示，政府過去幾年來努力解決危老建築的問題，簡化都市更新與危老重建的計畫審議，讓民眾的生活更安全，並指出從2017到2021年，都更與危老案件數成長近17倍，過去大家一提都更不免想到漫長的推動時程，有的案子甚至花了幾十年時間才完成，現在最快的幾個月就通過核准。蔡英文總統11日出席「第三屆危老都更博覽會開幕式」，在內政部長徐國勇和財訊雙週刊社長謝金河陪同下，與台北市、新北市及桃園市政府副市長共同主持開幕式。（圖／報系資料庫）蔡總統話講得輕鬆，聽在許多人耳裡更加鬱卒，「我實在感受不到這種效率」黃先生說，他是在2005年租下台北市松江路與市民大道附近的二層樓透天厝，並在2008年貸款將它買下，後來他與鄰居4棟透天厝共7位地主決定要進行都更，一起把房子改建成9層樓的大樓，在2017年開始找人設計準備進行都更；不過，後來聽說都更的審核過程比較冗長，可能要耗費5年時間，而政府宣傳危老重建流程更快，因為他們的房屋符合「經評估未達一定耐震標準的30年以上建築」的條件，因此在2019年1月18日以危老重建提出計劃送審。他說，該申請案拖了2年，直到去（2020）年9月才核發建照，接著他在今年5月拆除舊房子，準備開始興建新屋，沒想到卻又卡在變更「起造人」的程序上。「我們7個地主向銀行總共貸款1.4億，再依規定由建築經營公司（建經公司）管理這筆款項，未來依工程進度撥款，為避免建商倒閉或地主在外欠債影響工程，因此要將建築的起造人以契約信託方式變更為建經公司。」黃先生無奈地表示，他們這次向台北市政府送件時，每一個流程都拖了很久，至今離拿到建照已超過1年，還無法動工。「我現在每個月要負擔6萬多的房貸利息，還要付現在租屋處3萬多的房租，一個月開銷至少10萬，快撐不下去了。」黃先生說，他在舊屋拆掉後在附近租房子，而申請危老重建的過程中，土地代書、政府規費、設計與拆屋等費用已花掉200多萬，再加上先前舊房的貸款還沒付完，每個月負擔相當沈重。黃先生原本在中國大陸經營茶葉生意，因為疫情的關係無法離開台灣，幾乎已經沒有收入，現在生活壓力夾擠是兩頭燒。黃姓地主今年5月把舊房子拆掉，但至今無法動工，在整排建築中留下一個空缺。（圖／趙世勲攝）經營都更業務的宏盛開發公司總經理陳銘修說，如果都更案沒有反對的住戶，雙北市的審核速度很快，再加上「事業計畫」跟「權利變更計畫」，如果合併一起送件的話，最快二到三年就可以審完；至於危老重建計畫的流程，台北市大約需要半年、新北市只需2個月就可以完成，計劃通過後再申請建照。陳銘修說，一般來說，申請變更起造人的程序在台北市約需4到6個月、在新北市則是2個月。他分析地主自辦危老重建變更起造人「拖時」，就是台北市府的人力不足、動作慢，加上政府文件要求很複雜，又常常變更文件範例，導致申請的人若不熟悉流程會很難作業；相對地，新北變更文件非常簡單，所以審查很快。台北市政府建管處表示，本案屬危老重建案，建造執照進行「起造人變更」前應先完成「危老重建計畫「申請人變更」方得辦理，（黃姓地主原本僅先申請「起造人變更」）業主於2021年8月26日申請危老重建計畫書「申請人變更」，建管處於9月6日核定後，再於12月9月申請建造執照「起造人變更」，建管處已於12月13日核定，並無逾半年仍未核准的情況。另外，危老重建申請案審核過程中可能遇到缺件的情況，業主有60天的補件期限，完成補件後，承辦人員又有60天的審核期，因此可能增加130多天的作業期。
欠錢遭逼肉體抵債！人妻忍辱3年「性服務93次」尪崩潰提告 判決結果出爐
中部一名人妻小容（以下皆為化名）因缺錢周轉，向自稱土地代書的男子阿傑借款100萬元，雙方約定每月利息5000元，事後卻因無力還款，遭對方要求用性服務抵債，甚至被帶到摩鐵性侵，3年間一共得逞93次。小君丈夫得知此事後，氣得向阿傑提告。法院審理後，判處被告須賠償人夫10萬元；可上訴。判決書指出，小容於2008年間認識自稱土地代書的阿傑，當時因需現金周轉，便向對方借了100萬元，但實際只拿到70萬元，雙方並約定每月利息5000元；同年8月間，阿傑要求小容還款，聽聞女方無法馬上還清，遂要求她提供性服務當作利息，遭拒後更直接將其帶往摩鐵性侵，3年多來共得逞93次。事後，小容忍無可忍，決定報警提告，但檢方認為性侵事證不足，全案不起訴，請求再議仍被法院駁回。事隔8年多，阿傑不斷寄送存證信函要求還錢，讓小容不堪其擾，這才將自己借高利貸及遭逼迫用肉體還債等情節告訴親友。人夫輾轉得知此事，情緒當場崩潰，氣得向阿傑提告求償。庭訊時，阿傑辯稱，他從2006年就認識小容，當時不知對方已婚，直到2年後她因開餐廳需要資金，找上自己借款，才知道女方是有夫之婦，且當時還是由人夫以土地設定抵押權140萬元借款，可知男方明顯知情，再說小容若持續遭性侵3年，平時豈可能毫無異狀，如有異常，身為其配偶更不可能完全沒察覺。小容則證稱，阿傑當時以欠錢為由強迫性交，還威脅要去孩子學校張貼海報，將此事公諸於世，逼得她只好配合。案經法院審理，法官發現2人上摩鐵時，幾乎都由女方開車，認定雙方為合意性交，因此被告行為已對人夫之配偶權構成侵害，最終判處阿傑須連帶賠償10萬元；全案可上訴。
孤島里長3／開豪車的欺負騎機車的 里長控罷免他的多住外地
福安里的居民約5000多人，有選舉權的公民有4千多位，第一階段罷免只需42人就通過提案；第二階段需要418人，日前已送交522份連署書，罷免提案人對外則表示有1050份連署，可望進入第三階段罷免投票。本刊調查，目前社子島的居民分為兩大陣營，分別是支持開發的「社子島居民權益促進會」與反對開發的「社子島居民自救會」，罷免謝文加一案的發起人陳正勇，正是「社子島居民權益促進會」成員，該會理事長為福安里前里長、地政士楊明照。「聽說發起罷免案的幕後黑手都是住在外地的地主，把我視為阻礙獲利的絆腳石！」謝文加不平地指出，還有幾名與建設公司關係密切的台北市議員，而楊明照也是主要推手。社子島福安里長謝文加指出，社子島部分居民經濟能力不佳，更有逾千戶未擁有土地，拆遷後將面臨無家可住的困境。（圖／黃威彬攝）「楊明照多年來都在仲介買賣社子島的土地及建屋，賺了很多錢，早就搬到天母居住，他開凌志（Lexus）來賺錢，我騎摩托車在服務，現在還要來罷免我，這樣對嗎？我並沒有反對開發，只是替弱勢的居民爭取安置的權益，如今卻因為擋人財路就要被罷免，最後就讓里民來決定吧。」謝文加強調，他始終不曾參加反對開發和支持開發的兩方集會，但也坦承由於「社子島居民權益促進會」頻頻打擊他，導致他近來和「社子島居民自救會」走得比較近。面對謝文加指控，楊明照表示，罷免案是由陳正勇等年輕一輩的里民提出，自己並未參與，而謝文加沒有善盡里長的職責，不僅未舉辦開發案相關的會議，台北市府開說明會時也不廣播通知里民參加，造成資訊不流通，導致里民間尖銳對立，所以他贊成罷免。另外，楊明照也駁斥，外界傳言他將因開發案賺進百億元，都是無稽之談，他繼承父業從事土地代書，並不涉及土地仲介。
孤島里長4／只要42連署就過第一階段 里長支持者：他們搞得好像全里都反對
福安里長辦公室位在社子島入口處不遠的狹窄巷道中，採訪當日下午兩點多，門口坐著十多位居民泡茶閒話家常，一位老里民說，謝文加總是盡心解釋開發案，遭人撥打「1999」檢舉「只要收到社子島相關公文，就會不停地廣播」，指控他相當擾民，現在罷免案支持者卻又說「謝文加未告知里民開發案訊息」，根本前後矛盾，「萬一罷免真的成案，我一定會去投反對票，支持里長伯（謝文加）。」「里長伯（謝文加）真的有在替我們這些艱苦人設想，要罷免他的人，應該摸摸自己的良心。」世居社子島的謝太太透露，她的公公是在地人，四個兒子繼承了土地，分別蓋了二層樓的透天厝和三層樓的小公寓居住，一旦執行拆遷，整棟房子都會被拆掉，台北市政府卻只會個別發放39萬元的補償金，「我們很擔心未來無法支付買新屋的貸款。」在社子島土生土長的陳小姐則說，原本擁有房地產的居民遭拆遷後，雖然可以購買新房子，卻很難負擔得起千萬元起跳的房貸，到時想賣也不一定賣得掉，等於只是拿到「權利狀」。「在沒有談妥安置方案之前，當然很多人會恐慌，擔心將來沒地方住。里長伯（謝文加）成功爭取到延長安置住宅的租用年限，讓買不起房子的居民能有地方安身，他真的有在做事，居民有目共睹。」謝文加強調，自己當了十四年里長，從未「牽土地」做仲介，完全是憑著良心替里民爭取拆遷安置，「開發的意義應該是讓原本的住民享受到成果，而不是讓大家無家可歸，流落街頭做遊民。那些眼中只有利益的團體，靠著社子島賺了這麼多，人不親、土親，他們應該感謝這塊土地，怎麼可以為了賺錢，讓弱勢的鄉親無處可住？」面對謝文加指控，楊明照表示，罷免案是由陳正勇等年輕一輩的里民提出，自己並未參與，而謝文加沒有善盡里長的職責，不僅未舉辦開發案相關的會議，台北市府開說明會時也不廣播通知里民參加，造成資訊不流通，導致里民間尖銳對立，所以他贊成罷免。另外，楊明照也駁斥，外界傳言他將因開發案賺進百億元，都是無稽之談，他繼承父業從事土地代書，並不涉及土地仲介。在地居民謝太太住在二層樓房（圖左），丈夫的其他3名兄弟分住在隔壁三層樓公寓（圖右），她憂心拆遷後每戶只能分別拿到39萬元補償金，無力購置新屋。（圖／黃威彬攝）
輪椅主嫌竊地盜款15億元 連知名建商也被騙
地主沒賣土地，卻收到增值稅單，意外揭發「假地主真洗錢」詐騙集團。以輪椅代步46歲吳姓主嫌，偽造被害地主的證件及債權協議書，冒名過戶土地及建物到集團成員名下，詐得不動產後，再以質押或出售變現，不法所得高達15億6000餘萬元，轉賣後透過洗錢躲避追查，有如「神鬼交鋒」翻版。知名建商也上當警方呼籲，不動產交易或投資，要找聲譽良好、正派經營的仲介業者及土地代書，並對不動產賣方的身分、背景多加了解，以免受騙。吳姓主嫌行動不便，落網時還要刑警推著輪椅走，外型看起來瘦弱的他，卻操縱21名成員從事不法勾當，連辦案多年的警方都說，手法很罕見；沒賣土地的地主卻發現土地不翼而飛，遭盜賣過戶的房地產，包括一中商圈上億元的透天厝，也有知名建商買地遭騙4億多元。刑事局偵六大隊第四隊長許忠彥表示，以吳嫌為首的詐騙集團，先偽造被害人健保卡到地政事務所申辦土地與房屋權狀，再誆稱地主欠錢互告，取得法院調解書，再到地政事務所騙過資料審查，成功過戶土地，總計騙取5筆、市值逾15億6000萬的土地。透過代書找金主詐騙集團再經土地轉賣，透過洗錢躲避追查，該集團為能順利過戶土地，以需繳納土地增值稅、贈與稅為由，透過土地代書、仲介尋找金主出資支付過戶土地所需的稅金，並由金主依出資金額2倍以上設定土地抵押權，事後再給予金主土地成交額1.5至6％佣金。刑事局中部打擊犯罪中心指出，該集團為隱匿犯罪所得，由陳嫌將出售或質押土地所得款項分流至名下各銀行帳戶內，再夥同集團成員臨櫃領取現金，或轉換成銀行支票，將帳戶款項領取一空，最後轉交吳姓主嫌。警方調查，陳嫌另將名下銀行支票交給地下金融業者，拿給人頭帳戶匯兌，再提領現金交回吳嫌，全案涉嫌洗錢金額共3億餘元。基隆地檢署7月初指揮收網逮人，在宜蘭縣等地查獲吳姓主嫌等21人到案，訊後依洗錢、詐欺、偽造文書及組織犯罪等罪嫌移送法辦。中部打擊犯罪中心調查發現，吳姓主嫌以詐騙土地洗錢手法，受害者包括1家知名建設公司遭該集團詐騙4億元。（攝影／盧金足）
【八億債務疑雲2】營建小包纏上上億遺產男 追錢動作引人疑
瑞芳小鎮驚爆高雄市副市長葉匡時的蘇姓小舅子，欠下8億6000萬龐大債務的消息，債務人還是在地方上極具爭議的前瑞芳鎮公所吳姓總務，在地方上掀起不小熱議。蘇姓身障男的太太出面表示，只有國中學歷的先生因為罹患小兒麻痺，終身只能坐電動輪椅行走，因為貪杯所以身上不會有太多錢，頂多是向過去跟隨公公從事營建工程的吳男借一點錢，去買鎮上彩券行的樂透彩，就算是簽賭地下六合彩及樂透彩，也不可能欠下上億的債務。蘇太太說，當初因為先生名下的不動產租約到期，才請土地代書去查詢，沒想到竟發現先生名下繼承公公的上億不動產全被查封，先生此時才說出欠下這麼龐大債務，不過究竟金額多少，與如何欠下這些錢，先生完全不知；她懷疑，先生根本是酒醉後被騙簽下數10張沒有寫上金額的商業本票跟借據。欠下8億6000萬龐大債務蘇姓身障男，日前因犯下滔天錯誤，還難過到企圖輕生。（圖／投訴人提供）蘇太太憤慨地說，8億6000萬這樣龐大債務，試問吳男怎麼有如此巨額財產借給先生？瑞芳調解委員會因為案件數少，大多採用多數決，這次卻選在假日、僅由一位調解委員就做出協調，大幅降低5億元的額度，以3億6000萬達成和解，懷疑是一步一步地設下圈套、設局讓腦袋不靈光的先生，糊里糊塗簽下民間公證的「債務確認書」與「調降債務金額和解書」，讓整個家族蒙羞，也讓自己及三個孩子擔憂未來的生計，目前家族內部討論後已聘請律師討論，擬提告處理債務問題。
【重劃藏貓膩2】全台最小容積率 3層透天厝剩廁所大
新北市政府九月辦理「塭仔新都心」重劃區土地重劃說明會，針對農業用地的違章工廠提出遷廠輔導與徵收補助計劃，卻大降住宅區內容積率，逾千戶危老透天厝未來將只剩廁所般大，住戶怒斥政府擺明低價徵收、強搶民地，涉嫌圖利建商，誓言抗爭到底！本刊調查，「美華新村」有四十六戶、上百位居民，大多數人都有類似的背景與心情，而美華新村只是整個重劃區內冰山一角，同病相憐的涵蓋新莊區國泰里、景德路、福營路、中正路，以及泰山區的南亞新村、大學新村、貴子路和文程路等十多個社區聚落、上千戶住戶，但還是有不少人仍不知道，他們一生守候的棲身之所，未來改建會被限縮容積率，樓地板面積將大幅縮減。美華新村40多年因禁建無法改建，處處可見老舊斑駁的透天厝與狹窄巷道，從事土地代書業務的張文娟指控市府降低容積率是強搶民地。（圖／黃鵬杰攝）在該區從事土地代書的張文娟指出，一九六八年，省政府已指示當地恢復為合法住宅，依據《土地使用管理條例》，建築物的容積率、建蔽率由基地前方道路決定，附近的中正路可建十三樓、新樹路可建八樓，巷子內可建五樓；但新北市府現在卻把這個住宅區容積率，從一四○％降低到一一五％，遠低於新莊區一般住宅區的容積率三○○％。79歲婦人黃金姒擔心大地震震塌老舊房屋，床邊得放一頂安全帽才能安心入睡。（圖／吳嘉億攝）對於「美華新村」住宅區容積率等爭議，新北市城鄉發展局都市計劃科科長楊恩捷表示，當年屋主不願參與市地重劃，都市計劃通盤檢討時為考量公平性，認為重劃區附近的地主必須負擔四五％的重劃公共設施，因此訂出一一五％的容積率，原地主可透過繳納代金方式負擔公共設施，提高法定容積率到一四○％或二一○％；至於重建後是否符合當年房屋大小，在民眾提出陳情後，將於下次十月底的都市計劃委員會中再審議。新北市政府舉辦公開展覽說明會，遭居民及地主拉布條抗議。（圖／吳嘉億攝）