土地徵收案
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農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
航空城遭爆「回填劣質土方」！民眾憂影響建屋安全 桃市府回應了
桃園航空城是台灣史上最大的土地徵收案，總開發面積約4564公頃，近日有民眾發現被分配到的安置戶街廓土地，疑遭營造商回填少量礫石土方，擔心日後建造房屋有安全疑慮，增加成本。民進黨籍市議員游吾和呼籲，市府應調查回填前、後高度，及回填的內容物，以民眾利益為優先考量。桃園航空城是台灣史上最大的土地徵收案，總開發面積約4564公頃，近日有民眾發現自己被分配到的安置戶街廓土地，疑似遭營造商回填少量礫石的土方，擔心日後建造房子恐有安全疑慮、經濟成本增加。（圖／民眾提供／中國時報廖姮玥桃園傳真）桃園市政府航空城工程處處長李宜儒說，為滿足防洪排水需求，桃園航空城計畫區段徵收工程辦理全區整地高程規畫調整，屬於需土工程，並透過桃園市內公共工程土方媒合交換至航空城使用，土方回填依規範辦理分層填土及每層滾壓，壓實度皆依施工規範及契約規定辦理，並訂有相關檢驗頻率，確保工程品質。桃園航空城是台灣史上最大的土地徵收案，總開發面積約4564公頃，近日有民眾發現自己被分配到的安置戶街廓土地，疑似遭營造商回填少量礫石的土方，擔心日後建造房子恐有安全疑慮、經濟成本增加。（圖／民眾提供／中國時報廖姮玥桃園傳真）李宜儒提到，民眾安置街廓土地採原地整地回填，街廓內所回填土方均依契約及規範辦理，目前尚無查有民眾所述情事，針對質疑事項，後續會配合政風單位釐清處理。民眾陳情，自己被分配到在航空城內的501號安置戶街廓地，前身是空軍基地，土地應該相當結實，但在結構技師鑽探報告內將自己的土地回填近5米多高，幾乎是1層樓半的高度，民眾自行調衛星空照圖，發現建商疑似就地取材，將原有土地上有用的建材取走，另外回填土方不均勻，造成地質鬆軟，擔心日後要建造房屋會下沉傾斜，恐有安全疑慮。游吾和表示，目前桃園市政府的土方回填工程分2個階段，第1階段為公共工程的土方媒合，第2階段為私人土方試辦，背後利益牽涉複雜，質疑營造商就地取材，把要給安置街廓的「有價料土方」用於公共工程上，回填街廓的土方則是用少量的礫石土方，日後恐造成民眾營建成本增加。民眾向市府反映卻遭踢皮球，相關單位應該調查清楚回填前後高度，回填了多少、回填的內容物又是什麼，給民眾交代。
南鐵東移3／都是為土地開發 學者批政府為利益濫拆民宅
對於南鐵東移半拆戶黃春香指控，鐵道的曲率計算有問題，她的房子遭誤拆，鐵道局中工處處長黃鳳岡受訪時表示，工程需要整體性的規劃，不能只用純工程的角度考量。但學者痛批，政府府官員考量的角度，就是既得利益者與地方政治派系的土地開發利益。「鐵路東移的主要目的就是土地開發。」國立政治大學地政系教授徐世榮說，該案在九十六年民進黨主政時擬定，計畫用土地開發獲得的利益來挹注建設費用，要在地下化之後，重劃原來鐵道兩側的土地，未來台南鐵路站區的開發，量體（面積）會很大，土地的分區類別、容積率的強度也會規劃得更高。他指出，旁邊的北門路到鐵道這塊地的腹地不大，如果採用「原軌地下化」的方式，都市計劃的量體不夠大，才會想到要東移，就是為了徵收出更大一塊土地作為土地開發用。徐世榮說，印象中，北門路側的土地一坪大約新台幣九十萬左右，原本在鐵路的另一邊地價低很多，但一旦完成鐵路地下化，價格勢必會飆漲，政府能透過土地開發，獲得地下化工程所需的經費。但他批評，土地徵收侵害基本人權，不能因為政府財政困難就進行徵收，一定要最小侵害，並且必須是最後迫不得已的手段，更不是工程技術的問題，「民主憲政國家很少有土地徵收的情況，他們一直限縮，我們卻一直擴大解釋，現在的土地相關法令都還留在威權時代，背後有很強的政治因素，政府為了討好地方勢力，不斷地在圈地、不停在略奪。」經過計算，黃線與白線間多徵收的地地約820平方公尺。（圖╱讀者提供）徐世榮說，因為政府的作法逾越了土地徵收的界限，對於錯誤的鐵道東移工程，未來將繼績進行行政訴訟官司，並且可能向大法官提出釋憲。政大民族系研究員陳誼誠也指出，許多土地徵收案打著「公共利益」的名號，不僅剝奪久住民、原住民的權利，如果捍衛自己的權益，還常被扣上「阻礙進步」「貪心」的帽子，徵收人民的財產應該只能為了「公用」徵收，而不是不斷的掠奪社會上的弱勢。台南市政府新聞科表示，地下隧道完工後與既有軌合併之地面騰空廊帶寬度約25至40公尺，主要規劃為公園道用地，將具有紓解周邊交通需求之替代功能，改善市區南北向交通狀況，無法移作其他開發建築使用；同時提供適度綠化、休憩空間，其帶來之效益為全民共享。
爭霸大桃園4／林智堅空降桃園？ 立委：總統不會讓他跑掉的
桃園市長鄭文燦任期將滿，具戰略指標意義的桃園市長便成了兵家必爭之位，民進黨可能參戰桃園市長的人選還不少，包括前「桃園航空城公司」董事長黃適卓、前公平會副主委彭紹瑾。只是，黃適卓和彭紹瑾目前聲量不高，組織實力也未能比得上國民黨的邱奕勝，因此傳聞鄭文燦屬意讓新竹市長林智堅「跨市接棒」。林智堅的市政成績亮眼，讓民進黨更有本錢打擅長的「空戰」，雖然林智堅隨即否認，稱不太可能投入桃園或台北市長選舉，希望能留在新竹做好做滿，但一位不具名綠委堅定地向本刊表示，「林智堅年輕優秀，二○二二年必是桃園、新北或台北等區域布局的重要考量人選，總統蔡英文不會讓他跑掉的。」對於桃園百里侯之爭，桃園市無黨籍新秀議員牛煦庭觀察，鄭文燦雖然頗有「人望」，但在城市治理上有幾項嚴重弊病，交通就是一大問題。桃園升格直轄市前，人口為二百零二萬人，至今暴增到二百二十六萬人，一成以上的移入人口來自買不起雙北房屋的青壯族群，人群和車潮形成交通瓶頸，以前移動時間只需花二十分鐘的地方，現在得花三倍時間，未來鐵路地下化和桃園捷運綠線工程開工，道路將會限縮，桃園勢必進入交通黑暗期。此外，牛煦庭提到，桃園市府透過土地開發籌措財源，使得房價飆漲，禍及年輕世代，還有桃園航空城和桃園捷運綠線的土地徵收案，不確定性極高，且嚴重侵害民眾權益，這都會是綠營接棒人選的包袱。一般認為，國民黨前桃園縣長吳志揚二○一四年爭取連任，就是敗在航空城一事上，因推動大規模土地開發造成年輕人反感，當時鄭文燦強烈質疑藍營的政策作為，讓選情逆轉翻盤，然而鄭文燦執政以來，也沒有完全解決航空城的土地問題，而上述諸多議題也是繼任人選未來的挑戰。桃園航空城土地徵收引發不少爭議，藍營人士認為該議題也會是下屆市長選戰主軸。（圖／報系資料照）
屋主拒南鐵強拆終妥協 99歲病嬤躺一樓、二樓還有汽油桶
台南鐵路地下化工程21日原訂強制拆除的北區黃家，一度揚言要抗爭到底，但凌晨3點50分出現戲劇性變化，黃家幾經考慮後，決定改變主意切結「自願搬遷」，鐵道局將給予2個月的搬遷期，清晨6點的強制拆遷行動也緊急喊卡。鐵道局中工處表示，在黃家同意搬遷後，23日預定強制拆遷最後的3戶中，已有1戶同意自願搬遷，目前仍有2戶尚未達成協議，包括反南鐵東移自救會長陳致曉家，該局仍將持續溝通。北區黃家屋主黃春香表示，他們的訴求很簡單，也不反對公共工程，只是希望「公共工程使用公有地，不要強徵民地」如此簡單而已。但公權力要強拆，他們也擋不了，未來這2個月將再與鐵道局討論搬遷方案，「我不是像外面說的要錢，只是想要一個可以遮風避雨的家。」台南市長黃偉哲表示，為照顧鐵路地下化工程沿線拆遷戶的權益，市府首創興建專案照顧住宅，土地徵收也比其他城市相同案件做的更好；同時，還讓拆遷戶完成搬遷後，才開始進行工程，今年的民調結果也顯示有86％贊成工程繼續進行；南鐵案涉及的土地徵收案，也在法院、監察院的調查下，證明市府的做法並無缺失，希望在市民的共同努力下讓工程順利進行。交通局長王銘德說，市府於鐵道局取得工程所需用地後，將敦促施工單位依照交維計畫積極施工，期待南鐵地下化早日完工，重塑台南市區新風貌，帶動進一步發展，也呼籲所有市民共同支持南鐵案的推動。台南鐵路地下化工程21日原訂拆除的北區黃家。（攝影／中國時報李宜杰）