土地登記規則
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不動產詐騙猖獗！ 專家揭「1方法」破解
不動產詐騙案層出不窮，不管是假遺囑、假債權、假投資設定抵押權等，由於都須到地政事務所登記，讓有些地政士也捲入其中成為「地面師」，讓正派的地政執業人員蒙陰影。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶遭詐騙案例，提醒民眾切記印鑑證明、印鑑章不離身，所有登記辦理的事物都親自跑一趟地政事務所核對身分，才能遠離詐騙。所謂的「地面師」一詞來自日本，行為利用偽造文件和身份冒充他人、以騙取土地、房產等不動產為目的的詐騙者。鄭文在指出，近來不動產詐騙事件很多，手法五花八門、推陳出新，有假遺囑真遺贈、假債權真拍賣、假投資真設定房屋抵押權等，其中都有地政事務所登記的流程，因此許多地政士也牽涉其中，讓他相當感嘆。防不動產詐騙的方法很多，鄭文在舉例，如土地建物謄本隱匿戶籍地址，讓詐騙集團無法取得所有權人個資；產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定，避免歹徒覬覦不動產的價值；向地政事務所申請地籍異動即時通，當登記發生時即時阻止詐騙等。鄭文在也舉他的客戶案例來說明，情形是真借貸，辦理抵押權設定，「附贈」預告登記或是信託登記。鄭文在表示，欠債還錢理所當然，抵押權登記是債權人合法權益，但是如果債權人要的不只借款的本金加上利息，而是覬覦債務人的不動產時，問題就相對複雜了。因為不動產多了預告登記，債務人要賣不動產時無法辦理所有權移轉登記，必須先清償債務加上塗銷預告登記，才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付，對於買方而言是一個交易安全的風險，讓買方怯步，因而放棄承買，鄭文在強調，這手法就會讓賣方孤立無援，「債權人趁虛而入，低價取得不動產，獲得高額利潤」。另外一種情況更慘，就是真抵押權加上「附贈」信託登記，不動產處分權由債權人取得，原不動產所有權人無處分權，鄭文在提醒，如果債權人找來一個假買方，低價購買，原所有權人無力回天，只能配合搬遷房屋，毫無招架能力。之所以會衍生這樣的問題，通常是債權人利用債務人的需錢孔急，在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記，做法是在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印，送進地政事務所登記完成後，法律效果完全不同。然而明明客戶只是附上一份印鑑證明書辦理抵押權設定，並沒有給二張印鑑證明，為什麼會多一件登記案件呢？鄭文在解釋，因為地政事務所的登記案件如果連件登記，只要義務人印鑑章相符，登記案件就會順利審查通過，完成抵押權登記同時被「附贈」的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。要預防此類的詐騙案，鄭文在指出，許多所有權人習慣將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記，「這就是最大的破口」！因為依照〈土地登記規則〉第41條，當事人得免親自到地政事務所，「就是這個方便造成了隨便，應該辦理的抵押權登記，就被『附贈』了不該有的預告登記或是信託登記」。至於該如何破解這類的詐騙手法？根據〈土地登記規則〉第 40 條，「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證」。鄭文在解釋，也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人，親自到地政事務所核對身分，由登記機關指定人員核符後同時簽證，就可以避免「附贈」登記案件的發生。身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的「四大天王」缺一不可，而為了避免詐騙，鄭文在提醒，切記印鑑證明、印鑑章不離身，親自跑一趟地政事務所核對身分，詐騙將遠離。 預售屋的6折價！高雄「這3區」中古屋 每坪價差逾10萬 價格即將出現黃金交叉 置產族卡位頂溪大苑店面、辦公室 明年賣房的會變多！ 專家：房價走勢得看股市臉色
喋血都更1／八死惡火輪胎行淪開發肥羊 鄰揭設局詐賭釀逆倫血刃
2022年夏天新竹市八死縱火人倫悲劇震驚社會，近期更因二審扭轉一審死刑裁定改判無期再掀波瀾。外界以為是家庭爭吵釀禍，在地居民卻異口同聲，直言背後與價值新台幣百億都更案息息相關，老鄰居更直言，縱火者遭設局詐賭簽下百萬本票，走投無路而縱火生憾，更燒出背後追殺弱勢居住權的醜態。新竹市東區親仁里距離新竹火車站走路不到5分鐘，一旁沿著東門大排與新竹市政府相望，周邊更有熱鬧的小物市集，而巨城遠百、城隍廟也在散步10分鐘範圍，地段精華，緊鄰都更現場的「盤龍」社區更因實價登錄爆新竹天價而被稱為「新竹地王」。居民指出，除了前市長林智堅在「盤龍」有落腳處外，老市長林政則兒子也買了一旁的「鴻韻」社區，精華之處可見一斑，卻也因地理位置優越，都更案引起各方覬覦。2022年震驚社會的新竹市八死縱火案，時年31歲的嫌犯陳彥翔以汽油澆淋家族鐵皮汽車修配廠門口後點火逃逸，無情惡火燒死母親、大嫂、妹妹、姪女，連自己的太太和三名子女都無可倖免而「絕後」，儘管檢警推稱源自家裡「誰洗碗」引起的口角衝突，老鄰居卻紛紛直言，事發兩周前的在里民活動中心的一場「都更說明會」才是血刃至親的濫觴。親仁里居民林瑞英（左）和鄰居邱先生是僅存的三戶弱勢戶之二，他們直指地主新竹縣政府拆屋興訟不斷，在地的新竹市政府也助攻把市民逼得走投無路，農曆新年能否在家過？他們沒有把握。（圖／黃耀徵攝）地方人士直指，擁有金店面與土地所有權的陳家「正義輪胎行」在協調會草擬的「親仁里」都更案中有望翻身破億，陳彥翔也因此在都更說明會後被地方警官勾結不肖人士當成「肥羊」，設局帶去詐賭簽下本票，回家討救兵家中挨拒，間接導致這項悲劇。現年已33歲的陳彥翔因為自首哭求警員救火、救妻兒，法官審酌其顯露懊悔自責，認定為真實自首而改判無期徒刑，也是2024年憲判字第8號判決合議庭職業法官須一致決才能判處死刑後，首宗逆轉逃過一死的案例，台灣高等檢察署則已依法提起上訴。本刊調查，面積達4,000坪的「親仁里都更」案原有71戶住民，包含1950年代就已入籍的公部門眷戶與幾位早年向縣府購買東大路土地的店東，該基地未來計劃興建高達20層樓、500多戶高級住宅，土地所有人新竹縣政府預計分得38%樓地板，開發商的理銘公司分得62%，而土地上的原住戶不僅一坪都拿不回來，乖乖領取每坪新台幣一萬元補償費後，還得面臨地主新竹縣政府高達近百萬「不當得利」賠錢要求，在原住戶們不斷透過訴訟與向監察院陳情後，儘管監察院糾正了新竹縣政府，居民居住權卻未獲伸張。2024年平安夜，本刊記者走訪現場觀察，親仁里眷舍拉起白布條，屋瓦斷垣殘壁，對照一旁新竹市政府正在東門大排舉辦耶誕市集，散步10分鐘更能到新竹火車站、巨城大遠百，黃金地段一隅卻如此黯淡，更顯詭異異常。親仁里隨處可見公部門圍欄圍住了眷舍，直指居住近一甲子的居民「占用」公有土地，儘管無奈的居民挖出《土地登記規則》反控地主新竹縣政府濫權，在公權力面前卻顯得蒼白無力。（圖／黃耀徵攝）親仁里前里長范新英表示，這裡的建築多在台灣光復前建築便存在，也有居住事實，1957年由縣市分治前的新竹縣政府因著「無主地」登記規範，悄悄登記了土地所有權，儘管多年來讓居民相安無事地繼續住，卻仍有土地「妾身未明」隱憂。范新英說，自己於1989年里長任內，想申購土地未果，還被地主新竹縣政府刁難「要買就整塊買，需要上億，你出得起嗎」自己只好趕緊找「下家」到對面華廈購屋，現在才不至於流離失所，但每當從家中窗台，居高臨下看到親仁里老鄰居住得惴惴不安，還有輪胎行大火一具具抬出來的大體，仍感悲愴不忍，「沒有都更就沒這些鳥事了」她感嘆說。親仁里自救會理事長王正指出，隨著第一代眷戶凋零，2011年起地主新竹縣政府突然「牙起來」大舉興訟，主張新竹縣政府擁有絕大部分土地，請占用眷戶以每坪1萬元領地上物補償金走人，自己就是第一批挨告者。他說，不少眷戶抱持「民不與官鬥」的心態摸摸鼻子黯然離開後，後來卻仍然接到地主新竹縣政府追討過去幾十年居住期的「租金」動輒百萬，補償金根本不夠付，實在苦不堪言。另一名住戶林瑞英則說，依據內政部下轄的《土地登記規則》第79條，實施「建築管理」前無使用執照的建築，住戶自然人只要拿得出水費、電費繳納證明與建物戶口文件，就可以主張登記為己有，但近幾十年來自己與附近幾戶多次聯袂向新竹縣、新竹市政府分別陳情，公部門都不甩法規與居住事實，硬是要以「無主地」身分推定為公部門所有，就是看準土地「只漲不跌」，未來遲早能拿來「開發」一筆，但對原住戶如此趕盡殺絕，吃相太難看。她感嘆，殘存這三戶家中都具備弱勢身分，法院判決特別保障，因此縣政府拆房有所顧忌而「苟活」至今，但不時仍遭到騷擾甚至火災威脅，自己出外打零工時，部分屋體還被不明人士「偷拆」，恐懼感逼得住戶快窒息卻又無力搬遷，農曆年快到了，弱勢居民卻如俎上肉，能住到何時？「我不敢再想下去」。輪胎行大火釀成親仁里陳家至親8死悲劇，倖存的陳爸爸向本刊直言，原本以為好不容易買到輪胎行土地所有權可以安心居住，卻因此成為不肖人士覬覦的都更肥羊，更間接釀成家中人倫悲劇。（圖／CTWANT攝影組）大火案苦主、倖存輪胎行老闆陳先生接受本刊電訪也證實，二兒子陳彥翔年輕時狀況不少，但從未有「賭博」的習慣，自2022年夏天「合建」協調會召開後二周，陳彥翔就拿了百萬債權憑證要求父親協助還錢，自己一頭霧水當然不會答應，沒想到就釀此憾事。至於外傳為在地不肖警官設局詐賭，陳先生只長嘆口氣，未置可否。陳先生強調，自己的輪胎行土地約45坪中，40坪為自新竹縣政府手中購得，另外近5坪則向國有財產署買進，其實自己並無多大本事或特權購地，而是乖乖繳了幾十年的「占用租金」和「承租租金」給縣政府，才合法取得承購權，自己一直以來對「合建」沒什麼興趣，沒想到自家卻在「都更說明會」後被盯上，繼而因連串巧合釀憾，自己對犯嫌兒子沒有恨意，只能怪自己沒教好，但多說無益，如今希望老鄰居各自安好，輪胎行原址現在已掛上出售看板，希望澈底遠離傷心地。新竹縣政府對此回應，此案拆遷實施者理銘開發正積極與違占戶溝通協調辦理相關補償事宜，縣府也依照《民法》第179條向佔有人請求給付不當得利，過程都依法辦理。官員說，理銘開發是經過公開徵選後標得縣府都市更新實施委託案，初步有與居民溝通，未有成果才只好由縣府興訟，法院也已判決縣府勝訴。至於監察院糾正案，縣府未直接回應。林智堅則對此強調，自己與家人皆未曾在「盤龍」社區置產，呼籲外界勿以訛傳訛，以正視聽。
桃園逾9萬筆「總價1044億」土地無人繼承 列冊滿15年將公開標售
桃園市地政局12日議會工作報告，民代關心土地未辦理繼承狀況，地政局表示，累積未辦繼承土地有9萬6326筆、面積1427公頃、建物3659棟，依今年公告現值總價1000多億元，呼籲民眾應辦理繼承，若列冊滿15年沒辦繼承，將公開標售。市議員錢龍、黃婉如等針對土地未辦理繼承狀況指出，大筆土地沒有辦理繼承，要求地政局應該做好宣導，讓民眾知道，才能保障民眾權益。地政局長蔡金鐘答詢時說，未辦理繼承原因多，有的是土地持分太細，或是找不到人，也有繼承權問題而起爭議。地政局有多元宣導方式，例如結合稅務等單位，或是利用機會在外設攤、掛布條等宣導，也會在「熱區」舉辦說明會。蔡金鐘說，如桃園、中壢因為地價、房價較高，民眾繼承意願也會較高。他舉例，台北市地價、房價高，未辦繼承人數相對就比較少。蔡金鐘表示，如果6個月內未辦登記就會罰款，若超過1年，就會開始列冊管理15年，期間若還是沒有辦理繼承，就會移請國有財產署公開標售，所得歸國庫，呼籲民眾可以到地政局官網「不動產繼承專區」查詢。蔡金鐘也提到，遺產繼承沒有性別差異，男女都有繼承權，若是無法整合繼承人的意見，也可以先依照《民法》第1151條及土地登記規則第120條規定，由繼承人其一或數人代表全體繼承人，申請登記共同持有即可，未來達成協議再分割，避免被罰款或者遲遲未辦理繼承，導致遺產遭標售。未辦繼承中較為特殊如桃園區福元段1筆土地面積高達2427.23平方米，公告現值1.9億元，龜山舊路坑三段土地距離桃園長庚醫院1.5公里，面積2萬455.37平方米，公告現值2.06億元。石門水庫附近也有1位民眾名下有42筆土地面積達3萬320.9平方米，公告現值達4億。
繼承「銀行存款」遺產比房地產還難 劉韋德：因為少了一條便民法規
遇到親人去世，繼承人在辦理各種遺產繼承時，為何會常感覺要領銀行的存款遺產，會比繼承房地產還困難呢？答案原來是在不動產的繼承時，現行法令有一條很便民的法規。依據土地登記規則第120條，若部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記，其他繼承人就可以先向地政事務所依該條辦理公同共有繼承登記，避免造成遺產長期無法登記的狀態。至於登記完成後，若有過半數的共有人希望把不動產賣掉，還可以再依土地法第34-1條做處理，所以若利用這兩條規定，其他繼承人就可以順利將繼承的不動產處分掉，不會被其中一兩個繼承人所影響。但存款遺產的繼承，因為沒有這種便民條文，銀行因擔心責任問題，所以都會要求所有繼承人須出具相關資料並蓋章同意，缺一個都不行，而這也往往是很多家庭的痛。銀行這種要求雖非沒道理，但對於很多家庭來說，要所有繼承人都提供資料蓋章同意，常常是一件很困難的事情，主要原因可能有以下幾種：1繼承人間感情本來就不睦，所以有人不願配合。2繼承人間因遺產分配談不攏，所以有人不願配合。3部分繼承人覺得遺囑對自己不公平，所以不願意配合。4部分繼承人不知去向無法聯繫。不管是以上哪一種情況，要全體繼承人都同意一起去辦理提領銀行存款，就變成是一件很困難的事情，導致有許多存款遺產都長期放在銀行或郵局，成了「不動產」，讓許多繼承人感到非常困擾。要解決這種情況，最好的方式就是大家坐下來好好協調，但若最後仍無法達成共識，法律上還有一種方式，就是依民法第1164條請求分割遺產，等法官判決後，繼承人就可以拿判決書去銀行或郵局，依據判決主文提領應分得之款項。補充：據報載金管會宣布3萬元以下存款，若有部分繼承人無法親自至銀行辦理存款繼承，只要其中一位繼承人代表到銀行辦理，銀行會請來辦理的繼承人出具切結書後，就可以讓該繼承人領取存款遺產。不過這種做法，只是一種權宜便民措施，並非該繼承人把錢領走後就可以私用，因為這些錢屬於遺產，若未經全體繼承人協議分割就私用，會產生侵占刑責，不可不慎。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
【3700萬成廢紙？5】地政局註銷權狀 律師：根本像極權國家
針對土地權狀遭撤銷的情況，律師沈泰基表示，台灣對於人民財產的保護相當全面，且《土地法》、《土地登記規則》裡都載明，沒有經過法院的判決，行政機關不能任意塗銷、註銷權狀，但是這樣的事情卻在台中市發生。沈律師指出，依據《土地法》第43條「依本法所為之登記，有絕對效力。」以及《土地登記規則》第7條「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」。也就是說行政機關不能任意註銷、塗銷、撤銷人民的財產，一切都必須依照司法機關判決的結果才能夠進行變更，而台中地政局今天將人民的權狀撤銷，土地所有權人在拿到地政事務所的公文時就已經是被撤銷的狀態，這樣的行為跟共產國家一樣，國家想把土地收回就收回。而台中市地政局在收到內政部的訴願書後，訴願書裡面有提到要撤銷原處分，也就是將原本登記、轉移的處分撤銷，並沒有提到要將善意第三人的土地權狀撤銷，台中市地政局這樣的行為根本是濫權，就像極權國家一樣。
【安泰銀行涉違法放貸】家族爭奪豪宅土地 控核貸程序違常規
掬水軒家族爭產20年，牽扯官司超過50起，其中一筆位在「致和園」的土地產權糾紛缠訟多年。掬水軒現任董事長張楷御指控，銀行遇到有訴訟註記的土地，不應該受理抵押貸款，但安泰銀行卻違規放款。「家族之間的爭產糾紛，外人很難釐清，但如果銀行涉及非法借貸，那就不只是單純的財產糾紛！」張楷御向本刊透露，他經手公司運作後追查發現，掬水軒柯家母子等人位在「致和園」中的這9筆土地，地政機關早有註記，卻能申貸成功30億，與一般銀行核貸程序不符。金管會銀行局法規制度組官員指出，如果借款人是以「土地建物抵押貸款」的名義申請貸款，銀行依法必須在設定抵押手續完成之後才能撥款；此外，依據《土地登記規則》，土地涉及訴訟、遭假處分時必須註記。雖然註記只是做為風險管理的考量依據，法律並未限制有註記之標的物做為擔保品，但本刊向一銀、土銀及兆豐銀詢問，三銀行皆回覆，在有註記的清況下，為控管放貸風險，是不會受理的。安泰銀行對此表示，所有的核貸過程都按照規定，完全合規、合法。 更多精采內容，詳見最新出刊269期《周刊王》和2155期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/05全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/