土地謄本
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姓名一字之差 新竹市千萬土地80年找嘸繼承人
新竹市近年房價大漲，土地更是寸土寸金，不過市區有2筆逾35坪、價值逾千萬元的精華地段土地，自日據時代就一直無人繼承，每年1萬元的地價稅稅單遲遲無法送達，稅務局積極追查，才發現是地主名字有1字誤植，鍥而不捨終找到已8旬的唯一繼承人。新竹市稅務局指出，此土地位在都市計畫區十字路口的黃金三角地，緊臨千坪大公園，附近商店、銀行林立，依據目前實價登錄，至少有超過千萬價值，但不論依土地謄本上登載日據時代門牌地址，或戶政資料姓名及地址比對，都查無地主「王阿城（化名）」，因遍尋不著所有權人，周遭土地獨缺這1塊，無法整體開發運用。由於土地是共有，其他共有人又都是繼承取得，稅務局主動聯絡土地共有人，依祖譜逐一核對，發現「王阿城」與祖譜1位伯公輩「王阿成」姓名相近、出生年次相同，早年遷居花東，有1名養女，曾居住新竹地址，亦與地政事務所記載地址相符。比對後才發現，原來是早期土地總登記時，因同音異字，誤將「成」登載為「城」，而移居花東的後輩不知長輩在新竹市還留有土地，故遲未辦理繼承登記。稅務局說明，「王阿成」1944年死亡，依「繼承登記法令補充規定」，繼承開始（即被繼承人死亡日期）於台灣光復以前，應依日據時期繼承習慣繼承，該時養女對家產無繼承權，由男性直系卑親屬為繼承人，因養女所生次男與三男於「王阿成」過世後才出生，不具繼承資格，而1942年出生、已高齡82歲的長孫成為唯一繼承人，目前已向地政事務所申請姓名更正登記再辦理繼承。
82歲翁忽繼承竹市2筆千萬精華土地！ 80年前登記姓名「寫錯字」險錯過
新竹市近年房價大漲，土地更是寸土寸金，不過市區有2筆逾35坪、價值逾千萬元的精華地段土地，自日據時代起就一直無人繼承，每年1萬元的地價稅稅單遲遲無法送達。新竹市稅務局比對超過千張的戶政資料，才發現是當初地主名字有「寫錯了1個字」，導致「找不到繼承人」。在稅務局人員鍥而不捨追查下，今年9月終於找到這位年已8旬的唯一繼承人，完成一場「超級尋人任務」。新竹市稅務局局長蘇蔚芳表示，這筆登記為「王阿城」（化名）的土地，不論依土地謄本上登載日據時代門牌地址，或戶政資料之姓名及地址比對，皆查無此人。從土地共有人方向著手，但依王家祖譜逐一核對，發現「王阿城」與祖譜一位伯公輩「王阿成」姓名相近，又是同年出生，早年遷居花東，有1名養女，曾居住新竹地址亦與地政事務所記載地址相符。種種跡象顯示「王阿城」正確姓名應為「王阿成」，誤會是因早期土地總登記時，誤將「成」登載為「城」，而移居花東的後輩不知祖先在新竹留有土地，是以遲遲未辦理繼承登記。然而在確認身份要辦理繼承時，又發現「王阿成」的養女已離世，育有3男3女合計6位子女，土地該由誰來繼承？新竹市稅務局說明，「王阿成」於昭和19年（民國33年）死亡，依「繼承登記法令補充規定」，繼承開始於台灣光復以前（民國34年10月24日以前），依光復前日據時期繼承習慣繼承，那時的養女對家產無繼承權，由在家男性直系卑親屬為繼承人，因養女所生之次男與三男於「王阿成」過世後才出生，不具繼承資格，而昭和17年（民國31年）出生，年僅2歲的長孫W男成為唯一繼承人。稅務局主動聯繫已高齡82歲的繼承人W男，告知阿公留下2筆新竹市區價值千萬元的土地，因阿公登記名字有誤，應依地籍清理條例相關規定，向新竹市地政事務所申請姓名更正登記再辦理繼承。W男一開始半信半疑，證實後又驚又喜，在稅務局協助下備齊相關證明文書，並經90天公告程序後，完成阿公姓名更正手續，於今年9月順利完成繼承登記。他事後特地親筆致信稅務局，對稅務人員詳盡而謹慎的長期調查、專業的態度，耐心且有效率地迅速回應等協助表示感謝。差點與千萬祖產錯身而過，這名繼承人事後特地親筆致信稅務局表示感謝。（圖／新竹市稅務局提供）據了解，該土地位處新竹市都市計畫區十字路口黃金三角窗，緊臨千坪大公園，附近商店、銀行林立，因遍尋不著所有權人，獨缺這一塊，無法整體開發運用。完成祖產繼承後，土地更能有效利用，依據目前實價登錄，至少可以逾千萬元賣出。稅務局計算，如113年出售約需繳180萬元土地增值稅，另外，繼承土地早在日據時期取得，可依所得稅法第4條第1項第16款規定土地交易所得「免納」所得稅，扣除土地增值稅後仍有近千萬元，繼承人非常開心地說，冥冥之中有來自阿公的保佑，庇蔭後代子孫，帶來厚禮，心存感恩。蘇蔚芳表示，此案歷經3年終於順利找到遠在花東的唯一繼承人，主要是稅務同仁鍥而不捨、突破困境，結合花東地區戶政、地政跨機關跨縣市合作，設法還原80年前的真相，幫民眾尋回千萬元的祖產，同時增裕市庫，創造雙贏。
民眾個資外洩 桃市都發局坦承有疏失
交通部高速公路局推動國道3號增設桃園八德交流道工程計畫，桃園市政府配合辦理「變更大溪埔頂主要計畫案暨細部計畫案」公告公開展覽，市議員陳治文發現，在公展網站竟出現民眾土地謄本等個人資料，包含姓名、身分證字號、地址等重要個資外洩。市府都市發展局坦承是同仁疏忽，立即撤回網站資料遮蓋彌補替換紙本資料，後續將追究行政責任並懲處。都發局說，變更大溪埔頂都計案公告公開展覽，日期自5月9日至6月7日，因同仁疏忽，不慎將民眾個資外洩，發現後已撤換網站資料，也檢視更正遮蔽區所公告的紙本個資內容，這是首次發生民眾個資外洩，後續將啟動內部調查並追究相關行政責任。陳治文痛批說，都發局辦理變更大溪埔頂都市計畫案公告公展1個月，提供地主、民眾參閱和提出意見，但網站上的公展內容竟有民眾的公務用土地謄本資料，包括姓名、身分證字號、地址等重要個資，尤其變更都市計畫具有公益和私利的衡量，外洩這些資訊不利在地居民。如今詐騙集團猖獗，這麼重要的個資竟能在網站上看到，難保不被不肖分子盯上鎖定詐騙。市府工務局則強調，經查交給都發局的正式公文紙本，都有遮蔽地主的相關個資等重要資訊，都發局在公告公展時本來就應該遮蔽相關資料，研判應該是2單位私下往來的電子檔遭都發局同仁誤用，才會將未遮蔽個資的檔案上傳到公展網站造成疏失，已違反《公務員服務法》，後續會嚴格要求局內同仁，在處理相關文件檔案時應特別留意，切勿外洩民眾個資。
官搶民地2／憑空出現捐贈同意書 地主控：連身分證字號都寫錯
政府徵收土地做為道路前本應徵求土地所有人同意，並且完成徵收程序，或應取得土地使用權同意書，但本刊卻接獲投訴，泰山區公所涉及偽造同意書強占民眾9坪、市價約400萬元的土地，且檢視該份同意書後發現，上面只有地主姓名是正確的，而身分證字號、戶籍地址疑似都是偽造的。「真的很扯，如果政府需要土地來作道路，我們都沒有意見，但是登載不實，甚至偽造文書這點，區公所帶頭違法，實在讓人無法接受。」錢男一講到區公所蠻橫行徑，心中就憤憤不平。「市政府養工處有專員過來，表示這筆土地是他們所有的，因為我父親曾簽過土地使用權同意書，但是上面的資料錯誤百出，根本不是我父親簽名的。」錢男質疑，區公所為了獲得土地不惜偽造文書、睜眼說瞎話。根據本刊循線取得的同意書，當時土地的所有人為錢男父親，但是比對記載錢父身分證字號的土地謄本，他的身分證字號明明是F1007XXXXXX，但區公所同意書上的卻記載為A201543XXX，根本牛頭對不上馬嘴，尤其身分證數字第一碼，「1」是男性、「2」才是女性，「難道我父親是女的？」錢男質疑。另外，根據戶籍謄本記錄，錢父戶籍地址為「新北市泰山區福泰里024鄰泰林路二段…」，但是區公所上的資料卻是「台北市環河南街」；錢男強調，最重要的是，同意書上的筆跡根本不是自己父親的，荒謬內容讓人一看就識破。律師劉文瑞建議民眾可以向區公所及市府提告偽造文書，以及確認土地使用權同意書偽造之訴。（圖／劉文瑞提供）錢男曾多次向市政府陳情，承辦人也表示登載不實是不法的，但市政府明知違法，卻不理不睬，讓他沒有辦法接受，目前除了要對區公所提告，也打算對市政府提出告訴。律師劉文瑞表示，民眾收集完證據後，可以對市政府、區公所提起偽造文書的刑事訴訟，而在民事方面，也可以提告確認土地使用同意書偽造之訴，以維護自身權益。對此，新北市議員候選人李宇翔表示，區公所提出明顯有誤的同意書，應主動釐清其中錯誤的原因，並應調查該同意書的來源，在調查結果出來前，也不該貿然改變土地現狀，否則將損害民眾權益，更可能使公部門喪失公信力，嚴重影響民眾觀感。對此，新北市政府工務局養工處表示，土地使用權同意書當初是由建商提供，養工處並無主動索取同意書，會去該處劃紅線的起因，是在111年8月下旬接到新北市政府警察局林口分局通知，泰山區楓江路16巷3號前水泥路障位置的地主主張該處不是道路，所以請求協助查明是否屬道路範圍以利警察單位後續執法清除。養工處經調閱發現該處有「63泰建字第318號」建照，在民國63年請照發照當初，道路及建築基地是沒有分割的同一批土地，建照在這同一批土地上分別有畫設道路用地及建築基地，養工處前往會勘時，錢姓地主曾主張同意書有問題，但針對土地使用同意書爭議部分，由於年代久遠，建議錢姓地主應循司法途徑解決。新北市議員參選人李宇翔表示，區公所應釐清土地使用權同意書真偽，以免侵害民眾權益。（圖／李宇翔提供）
買房撿便宜有撇步！全台房屋二胎8萬多筆 欠債屋主最多在「這裡」
房價居高不下，想便宜買好房？想找可能急售的房屋？全台首個「欠債屋主地圖」大公開！根據元宏不動產加值服務平台彙整建物謄本資料，全台有8萬多個屋主拿房子向民間私人或公司進行借貸並設定抵押權，也就是俗稱的「二胎」。專家推測，這些屋主資金需求相對較一般屋主更大，借貸利率普遍高達8%~24%，最有急售、低價售屋的可能。這2年受新冠肺炎疫情衝擊，許多民眾工作不穩，不少民眾拿手頭房子進行借貸，根據元宏不動產服務加值平台內部統計，去年(2021年)全台就有37,071間房子有進行私人設定抵押權，比2020年的33,500間，增加了1成以上。截至9月20日止，私人設定抵押權的房屋數量高達85,433筆。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立解釋，所謂「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同，是借款人提供自己的房屋、土地當作擔保品，把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人，讓他們擁有不同順位的抵押權。一旦最後借款人無法清償債務，債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。目前民間私人設定(如:房屋二胎借款)的借貸利率相當高，普遍年利率高達8%~24%不等，遠高於現行不到2%的一般房貸利率，因此會願意接受這樣高利率的屋主，資金需求急迫性往往是最大的，也是最有急售房屋的可能。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，未來如果民眾工作遲遲無法回穩或是經濟衰退股市下跌導致房價出現修正，這些有私人設定的房屋，都將是未來房市潛在賣壓，甚至有造成價格破壞的可能，值得多加留心。觀察這些私人設定房屋分布，以新北市的14,721間居全台各縣市之冠。其中73%成集中在六都，細分行政區可發現，最多的行政區都在「桃園」，以「桃園區」以2,433間最多，其次為「中壢區」的2,167間，第三才是台中「西屯區」的1,635間，都是房市熱門行政區。陳傑鳴則指出，民間私人借貸除了賺取高利息外，債權保證收回也是一個重點。這些縣市與熱門區域的房市交易量大，近2年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度，也因此讓屋主有更多借貸空間，提升不少民間業者的放貸意願，自然量體會較大。周昆立建議，買房前可先留意房屋及土地謄本資料，如果發現權狀上的他項權利部有設定非銀行房貸的抵押權，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價便宜買好房機會也大。民眾想找到這類潛在急售屋，可化被動為主動，多跟房仲接觸，請房仲主動開發相關物件，也能增加便宜買好房的可能。
房仲可不只帶你看房而已 這8大資料記得索取
「Cosmo，我們就是跟房仲說自己想要的房屋條件，然後仲介帶我們去看房，如果喜歡我們就下斡旋，然後議價成交，買房就這麼簡單對吧？」。我第一次聽民眾這樣問的時候，會心一笑的覺得：「也太天真可愛了吧！」，不過仲介的專業可不只帶看房、收斡旋、幫議價而已喔！仲介的完整產調可以幫我們找出房屋問題國內的大型仲介其實產調都做得相當完整，藉由仲介的努力而整理的這些房屋詳細資訊，可以幫助我們看出房屋的相關問題；只不過通常產調是不可能讓我們拿回家看的，因此在買房前我們會跟房仲約到仲介店去看產調，確保自己買房的權益。第一種資料是「房屋現況調查表」，當屋主要賣房時，仲介會請屋主勾選房屋的現況，其中最重要的資訊之一就是＂有沒有漏水＂。如果屋主勾選＂有＂，那便可視漏水情況議價；若屋主勾選＂沒有＂，那在交屋前驗屋若找到漏水，便可要求屋主修繕。第二種資料是「建物與土地謄本」，通常我們會拿到的是二類謄本，重要的資訊包含建物種類（RC、加強磚造...）、屋齡與坪數（之前有遇過仲介寫錯），另外還有屋主幾年前買的、貸款多少、是否是繼承而來的，都會影響議價的幅度。第三種資料是「建物測量成果圖」，由於有時候仲介畫的格局可能跟建物測量成果圖對不起來，遇到這種很怪的情況就要再進一步調出第四種資料「原始竣工圖」，確認原本房屋應該有的廁所、開窗等數量，因為有些廁所或開窗是屋主後來才加的，這會影響未來要做的合法室裝。第五種資料是請仲介協助查詢「違建查報」，看一下該物件地址是否有被查報違建，特別是有頂加的物件要格外注意。同步也要確認一下第六種資料「土地使用分區圖」，確認該物件的土地使用分區是住宅區、商業區、或工業區，這都會影響房價評估與未來使用限制。當然，通常第七種資料「實價登錄」房仲都會主動提供，不過建議自己還是要到實價登錄網查詢，並且可以進一步詢問仲介屋主之前買多少，但這部分確實需要一點說話技巧。在雙北如果要合法室裝，還必須要索取這個資料第八種需要索取的資料，是在雙北需要做合法室裝時，必須要「樓下同意書」，由於樓下同意書必須要請房屋所有權人簽名同意，因此需要請房仲幫忙調直下層的謄本，確認所有權人是誰，避免簽完名後才發現簽名者非所有權人的窘境發生。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
與神搶地1／土地公200年廟產變私產 屋主兒控前立委逼「拆屋還地」
位在台北市晉江街的長慶廟供奉福德正神，建於清代康熙年間，至今有2百多年歷史，前立委黃政哲自稱擁有廟地產權，因此向廟方以及居住在廟後方的陳家人連續提告。屋主陳天賜兒子陳周信向本刊控訴，黃政哲當年涉以不法手段取得土地謄本，以致此件廟產糾紛至今已牽扯30多年仍在訴訟中。本刊調查，1954年陳周信的爺爺與長慶廟當時管理人簽署建物交換證書，用「以屋換屋」方式自別處搬去長慶廟後方賣金紙，就是中正區河堤段四小段第256地號之上，該地直到1978年都還登記在福德爺名下，豈料1984年廟產管理人周水源等3人將土地所有權登記為周家私產，1991年周家又以5000萬元抵押給許文章，1996年許文章再讓渡給黃政哲，之後黃為了趕走廟方和陳家，取得完整的土地，因此不斷提告訟訴。陳周信表示，1954年他們與長慶廟管理人黃禮和用以屋換屋方式，搬到廟後方居住，卻是廟產糾紛的開端。（圖／方萬民攝、CTWANT合成）陳周信說，長慶廟管理人周水源早就對福德爺公產心懷不軌，明明切結書白紙黑字寫得很清楚，內容還提及，「北市河堤段四小段114、114-1、356號（應為256地號的筆誤）等3筆土地永久作為福德爺公產，恐空口無憑特立本切結書乙份。」立書人是周水源，但他卻在立切結書後搞一堆小動作，把廟產變私產。離譜的是，周水源把長慶廟土地抵押給許文章時，登記原因寫「拍賣」不是「繼承」，顯然廟產已被設定為買賣，最後黃政哲取得土地所有權後，就開始對廟方及陳周信一家3口提告，讓全家人陷入無家可歸的危機。黃政哲1997年就曾告陳天賜竊佔，敗訴後改提民事告訴，要求長慶廟「拆屋還地」，結果還是黃政哲敗訴，今年黃仍不死心，再用民事告訴提告陳天賜的老婆，要求拆屋還地，訴訟還在進行中。陳周信無奈表示，長慶廟不僅有多筆廟產被盜賣，連現在他一家人居住的這間屋子也被要脅「拆屋還地」，眼看住了67年的房子，險些被人強奪走，這心情實在五味雜陳，而且很多證據文件都得到國家圖書館翻資料查詢，「根本是小蝦米對抗大鯨魚」。1991年長慶廟第一屆管委會，陳周信父親就是財務委員，信徒們一直認為廟產是屬於廟寺所有的公產，但一夕間廟產突然變私產，令他們匪夷所思，黃政哲還想要把廟拆了，任誰都無法接受，如今官司仍在訴訟中，只希望可保住廟產，給信徒們一個交代。對此，本刊記者實際面訪前立委黃政哲，他表示，200多坪都是他的土地，不要聽陳先生胡說八道，「起初周先生與韓佐中跟我借了3千多萬，把長慶廟那塊地當作擔保品，結果兩人都沒還錢，因此我去法拍，卻拍不掉才概括承受，由於陳先生搭鐵皮屋賣金紙，有違建之嫌，才委請律師提告竊佔，目前官司還在訴訟中。」
屏東版亞泥2／要求提石頭營建物謄本正身 文資人士痛批縣府刁難
屏東縣枋寮太陽能光電發電廠開發案位於二戰遺址，文資人士於去年10月14日提報為文化資產，縣府竟在五天內以未有土地地籍謄本及建物謄本為由，退還要求補實資料，然而學者直言，這些二戰遺跡如何有建物謄本？質疑縣府分明刁難古蹟維護工作。據悉，1944年二戰後期，美軍在太平洋戰場試圖反攻，預計登陸枋寮進攻台灣，當時日軍的要塞地石頭營，如今保存有64件遺址、14條總長超過2800米的坑道。捍衛石頭營聯盟召集人林炫耀表示，該遺址最難能可貴的是，日軍石頭營要塞從二戰至今仍完整保留著戰爭時的原貌，不僅是台灣二戰史的歷史資產，更是世界級的重要遺址，應共同努力維護可以傳承世代的歷史資產，作為給後代子孫永續的歷史教育，及推展觀光發展來帶動地方經濟。佔地逾一百多公頃的負責該項計畫的「生利能源股份有限公司」，由其母公司「星耀能源」參與並投資石頭營一帶的光電開發案；而星耀能源背後是由友達光電、台灣人壽（中信金控子公司）和富邦金控持股投資成立的能源公司。林炫耀指出，去年10月14日他向「屏東縣文化資產保護所」提報文資，但五日內即收到縣府火速「檢還」的公文，要求補正相關資料，公文指出：依據「古蹟指定及廢止審查辦法」規定，提報文資尚須補正土地地籍謄本，以及建物謄本，尚難以敘明保存維護範圍」等。不過，曾參與文資審查的學者、台灣生態學會前理事長楊國禎指出，該二戰遺址具有列為世界遺產的條件，然現行法令卻跟不上實務運作，遺址如何提出建物謄本？再者，若土地所有權人提出土地謄本，又如何證明遺跡是否為私有？屏東縣枋寮太陽能光電發電廠開發案位於二戰遺址上，文資人士批評，部分機槍堡於開發時遭破壞。（圖／讀者提供）對此，屏東縣政府回應，該案於109年10月14日接獲個人團體提報，縣府即依文化資產保存法相關規定受案，經檢視該提報內容無法據以確認其提報地下坑道之確切範圍，且申請表格欄位之所有權屬亦未載明建物所有人、使用人、建物管理人、土地所有人，依據文資法相關規定，主管機關接獲提報辦理現勘應通知所有人等，且過去台灣多有因文化資產審查現勘未完整通知到所有人等，導致案件面臨行政瑕疵之爭議，使該文資身分之行政處分遭受法院撤銷之先例。因此，屏東縣政府為確保行政程序完整，避免上述問題發生，依《文化資產保存法施行細則》規定，於109年10月19日函請提報人協助再予補充，且縣府也予以主動協助，同時函請地政相關單位，協助調閱地籍、戶籍等相關資料，予以確認，並非縣府刁難退回提報人而拒絕受理提報，所造成民眾誤解特予澄清。經確認範圍及通知相關關係人後，縣府於11月23日邀集文資委員、專家學者及提報人、土地所有權人等利害關係人，啟動文化資產審議現勘。
開心農場變調2／繳不出房租挨告 禍不單行出庭地址也出錯
「我本來想成立一個養生食品會館，跟孩子做一些事業，結果被搞得身心俱疲。」黃婦說，她租下這一處農地與農舍，因為冰花生長需要環境控制，先後花費了一千多萬元，在原有農舍旁搭建鐵皮屋頂，並在鐵皮下建構水耕設備，準備在半室內的環境種植冰花。她計劃打造一座「快樂農場」，讓民眾認養這些作物，自己種植、採收，採下後可以當場烹煮，安心吃自己種植的冰花等養生食品，但卻一直無法申請營利事業登記，弄得她不僅資金已經花光，更因為太過煩心，身體也出現問題，上次在法庭外身體不適，送醫檢查出心臟可能有問題，醫生安排到台北大醫院接受心導管檢查，近日結果將出爐。黃婦指控說，地主林姓兄弟一直不肯提供土地謄本以及農舍建築的使用執照，讓她無法申請合法登記，因此無法對外營業，資金周轉出現問題；不僅如此，黃婦在二０一九年四月收到縣府寄來《違章建築補辦手續通知書》，指除了她搭建的鐵皮之外，原本農舍的鋼骨及鋼筯混建凝土建築，共有三百多平方公尺都是違建，要求限期補辦建築執照。黃婦說，她從二０一八年三月起就多次請求地主提供房舍的使用執照等文件，以辦理農舍營利事業登記，並申請加蓋鐵皮棚架為「雜項使用」，以便合法使用，但地主總是嘴裡說「好」就沒有下文。「我已經付了一年多的房租了，地主仍不處理，還要欺騙我。」黃婦無奈地說，縣府承辦人員指點她說，就算地主原本沒有使用執照，也可以提供相關文件，進行補辦，「可是地主一直不願出面解決，也不提供原本申請的建物使用執照讓我們去補辦執照。」林姓地主其中一位兄弟批評黃婦的控訴是「亂講」，並指控黃婦「到處租房子不繳房租」；他說，「這件事已經請律師打官司，是她（指黃婦）欠房租都不繳。」林姓地主說，黃婦當初訂定合約的時候，沒有註明要地主提供所有權狀去辦登記，也沒有農地農用，「哪有租地第二天就要拿所有權狀的？萬一她把我們土地拿去賣掉怎麼辦？」