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台股開盤上漲136點！「薯條三兄弟」三檔續跌 融資建商須納房市管制放款總量中
台股17日開盤23,131.57點，目前最高來到23,175.91點，上漲了136點，受到消息面影響而股價在昨天一度下跌2％～6％的融資租賃股「薯條三兄弟」中租-KY、和潤企業、裕融，今天各以112元、77.3元、104元開出，目前下跌超過1％。立委王世堅、郭國文等持續關注「融資租賃股」，起因是立委點名中租-KY（5871）、和潤企業（6592）及裕融（9941）向銀行取得低利貸款，轉手間接放款給建商等，恐成打房破口，金管會、財政部等相關允諾一個月完成調查報告，已於12月16日出爐。金管會表示，13日已正式發函給銀行公會，要求全體銀行對融資租賃公司授信需設下4道防線，對於租賃公司的授信管理新增管理規範，應定期追蹤資金實際用途與原申貸用途是否相符；若融資給建商，則須比照央行對金融機構辦理房貸等的房市管制措施處理，納入《銀行法》第72-2條的放款總量管制中。第一道防線為「銀行對融資租賃公司授信」部分，應覈實辦理徵授信審核，評估資金用途和授信額度合理性，並應定期追蹤資金實際用途與原申貸用途是否相符。第二道為「若融資租賃公司的資金用途，是不動產業的資金融通（如融資給建商）」，銀行應了解融資租賃公司的相關風險控管機制，揭示在徵授信資料。要求融資租賃公司辦理該等資金融通時，應遵循「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」的相關條件、額度限制與其他控管措施。例如對土建融、餘屋、工業區閒置土地等貸款條件、成數限制等。第三道則是金管會前已要求銀行自行訂定免計入銀行法第72條之2限額項目納入銀行整體不動產內部風險控管之放款總量管制，對融資租賃公司放款資金用途如屬對不動產業之資金融通，應併計入上述放款總量管制，且銀行不得因此提高前開總量限額。第四道防線則為銀行對融資租賃公司之其他授信，應要求融資租賃公司切結或承諾資金不得流用至不動產業相關資金融通；並已研議將資本額達一定規模以上之上市櫃融資租賃公司指定為金融服務業，適用金融消費者保護法規定納管，並已委外研究制定融資公司專法。
薯條三兄弟2／中租和潤裕融今年股價已跌三成多！ 辯稱「短期貸給建商僅過渡性融資」
美股及台股不斷創新高，日前遭立委點名為炒房幫兇的三家租賃業者，通通吃筍，股價已從高點腰斬，曾以「年獲利賺逾一個股本」股價飛高到283元的中租-KY，受到中國市場等影響，股價腰折到123元，和潤企業、裕融也跟跌6日各收在83.5元、116元；三家股價今年以來各跌了67元、42.5元、70.5元，跌幅三成多。近期被立委點名的三家上市融資租賃公司中租-KY（5871）包含旗下的中租迪和（公發，2858）與和潤企業（6592）、裕融（9941），依據2023年公開的財報資料顯示，來自公股行庫約738億元貸款，以及向其他民營金融機構的1235億元貸款共1973億元，若加計商業本票，則總計為2856億元，中租迪和達1769億元，和潤企業為875億元，裕融有212億元。立委郭國文分析說，「這三家融資租賃公司從銀行搬了2856億元，借款利率竟不到2％，這對民眾公平嗎？」「進一步細看，借款最多的中租迪和的有擔保銀行借貸利率1.63％～2.57％，無擔保銀行借貸利率為1.15％～2.77％，以成本價借出去，是比照台積電的待遇嗎？」CTWANT記者也從財報資料整理出包括台灣銀行等十家公股行庫等金融機構，就2023年及2024年前三季對這三家上市融資租賃公司的「授信額度」。以中租迪和來說，台灣金融業於去年12月的「授信額度」共近1363億元，今年9月則近1346億元，減少17億元；和潤企業去年底共取得1334億元額度，今年9月則有1539億元，增加205億元；裕融金融業去年底則取得550億元，今年9月為488億元，減少61億元。除了被立委點名，三家租賃業者今年營收獲利、股價表現灰頭土臉。中租-KY今年前三季稅後淨利184億元，年衰退5％，每股稅後盈餘EPS為10.83元，公司自結10月歸屬母公司稅後淨利13.55億元，月減30.96％、年減30.9％，EPS為0.81元，創逾4年來新低，累計前十月自結歸屬母公司稅後淨利197.59億元、年減7.05％，EPS為11.63元。中租控股2024年以來股價從190元掉到123元，跌幅達35％。（圖／報系資料）2024年以來中租股價高點190多元，11月的自結獲利數據出爐，股價隔天大跳水跌停收在130.5元，近二周則在是123元附近，跌了67元，跌幅達35％。和潤企業今年前三季合併營收226.5億元，比去年同期增加8％；前三季合併稅後淨利27.7億元，比去年同期年減10.76％；前三季稅後盈餘EPS為3.7元，也低於去年同期EPS的4.39元。股價表現上，今年從126元跌到83.5元，跌了 42.5元，跌幅達33.7％。裕融今年第三季合併資產達2,944億元，微幅年減1.5％；累計營收314億元，則成長2％。在股價表現上則是從高點的186.5元，跌到116元，下跌了70.5元，今年以來跌幅達37.8％。中租控股發言人廖英智執行副總表示，融資貸款給建商只是過渡性融資，期間只有6個月到18個月，利率也不是高利，建商長期性資金還是來自銀行。對於外界質疑的不動產放款，中租對於各種產業類型的中小企業，均有融資租賃業務往來；產業別非常分散，其中涉及不動產相關的土地、成屋或建築物融資占比，低於台灣業務比重10％。和潤企業則表示，公司主要分期業務佔比為車輛75％、機車商品10％、企業金融15％；車輛分期為最核心業務；受先買後付（BNPL）影響，中古車及機車商品分期市場業績下修；且以運輸工具的分期業務為主，亦提供中小企業設備分期服務，其中針對部分營建商客戶有機器設備之需求或是營運資金需要提供融資服務，惟為加強信用擔保，會要求部分以不動產做為擔保。裕融則強調，租賃業面臨包括自律公約的規範、台灣資金成本上升及大陸政經環境日益嚴峻等挑戰；企金業務主要支持中小企業的經營發展，並充分考量風險管控。注重客戶產業的多元與分散，涵蓋商用車輛、重型機具、醫療設備、零售批發等領域，其中土建融案件的資產餘額僅占台灣總資產餘額的3％，平均利率不到6％。
五大銀行房貸十月大減234億元 房貸吃緊何時放緩？公銀董座：等「這類 」佔比下跌
新青安炒熱房市，銀行房貸水位吃緊，中央銀行22日公布10月五大銀行新承做購屋貸款金額新台幣876.23億元，月減234.23億元，新青安房貸占比再降至32%，連續4個月下滑，創下14個月來的新低。官員表示房市是全國性熱絡，觀察六都10月相較於9月明顯下降民眾申貸排隊等核貸。土地銀行董事長何英明今（23）日表示，新青安房貸影響深遠，使用寬限期的民眾未還款，就會一直占用額度，目前新青安使用寬限期的比例約半數，最長寬限期為5年。土銀今日舉行員工健行活動，何英明表示，目前土銀待撥房貸餘額仍有1,600億元，雖然土銀不受《銀行法》第72之2條比率限制，但仍被金管會要求土建融業務放款不可超過總放款量的25％、房貸不可超過總放款量的35％，兩者合計60％，因此仍會管控房貸案量。針對銀行房貸吃緊何時能夠緩解，何英明指出，新青安房貸寬限期最高為5年，若客戶在寬限期內未還款，額度就會一直占著。何英明表示，新青安寬限期使用情形大概一半一半，觀察25到35歲這個年齡層，很多是由父母協助，大多會盡量不使用寬限期，以減少利息成本。而新青安貸後轉租、人頭戶違規狀況頻傳，財政部要求八大公股銀行嚴查，何英明表示，土銀目前查核違規戶共248戶，目前已收回補貼利息147戶，金額約230至240萬元，仍有101戶未收回。
裕融「2原則」回應放款建商質疑 總座：土建融案占比僅3%
裕隆集團旗下裕融（9941）今（21）日舉行法說會，截至2024年第3季，合併資產達2,944億元，同比微幅下降1.5%；合併累計營收達314億元，同比增長2.0%。裕融企業總經理闕源龍表示，裕融土建融案件的資產餘額僅占台灣總資產餘額的3%，平均利率不到6%。闕源龍提到，今年以來，租賃業面臨諸多挑戰，包括自律公約的規範、台灣資金成本上升，以及大陸政經環境日益嚴峻等問題。裕融自去年以來加強資產品質的管控，呆帳實際損失金額逐季下降。隨著租賃公會自律公約的實施，營運進一步調整後，將有助租賃產業發展；在企業金融事業方面會持續維持成長動能，延滯率及新增呆帳控制良好。不過針對近期社會輿論關注融資租賃業放款給建商的問題，並認為這可能會成為不動產信用管制政策的破口。闕源龍指出，裕融及其子公司在進行企金業務放款時，主要支持中小企業經營，並充分考量風險管控；同時在辦理各項融資租賃業務，也以合法合規為首要條件。在東南亞市場，菲律賓通過業務轉型，專注於醫療事業發展，資產品質保持良好，獲利穩健；馬來西亞今年5月正式開幕的分公司已穩步推進業務，團隊建設逐漸成熟。在能源部分已完成光電、儲能各100MW案場建置的里程碑，也將進一步擴大售電業務。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
營建股一片綠油油 限貸令對預售有影響？業者這樣說
台股今（11）日終場跌33.08點，收在21031點，跌幅0.15%。其中營建類股一片綠油油，跌幅達1.52%，成為市場第二大跌幅族群，僅次於居家生活類股。其中櫻花建（2539）重挫超過6%，三地開發（1438）跌逾5%，達麗（6177）也下滑超過4%，多檔營建股遭受賣壓。業者坦言，限貸令雖對預售沒有直接影響，但房市不好、大家觀望，也讓預售成交減少。有網友對今營建股崩跌感到疑惑，認為「政府已經喊話了，第一戶的貸款應該是沒問題，房市目前看起來也還是很穩定，怎麼崩成這樣？」有網友說，營建股崩跌是房價長期空頭的開始，也有認為，「第一戶是沒問題，但問題在很多人都不是第一戶啊....第二戶以上限縮房貸就讓很多人玩不下去了啊」「第三戶以上不得貸款，資金問題馬上解決，房價也能適度壓抑」「大家會趁著放鬆拼命貸，怕以後貸不了，所以房價又吵一波，水位又滿了，又不能貸了」雖然營建類股多檔遭受賣壓，但也有逆勢上揚的，像是京城（2524）漲逾6%，愛山林（2540）漲逾4%，新建（2516）、根基（2546）、皇昌（2543）等也都漲逾2%。資深證券分析師呂漢威認為，營建股走跌的原因主要來自資金集中效應以及即將到來的9月19日央行理監事會。雖然政府早已發聲明保障首購族的貸款條件，並強調房市穩定，但目前建商面臨貸款壓力，部分可能需提供更多折扣來促進銷售，讓市場對營建股的信心不足。日前高雄建商清景麟集團創辦人林聰麟也透露，房貸滿水位對房市一定有影響，高雄、台南銷售中案場，8月平均來人就剩下6~7成，掉了3成多；台北建商欣暘建設副總經理林啟俊也坦言，限貸令對預售銷售也造成影響，整體房市不好，大家也多會觀望，不會進場。呂漢威認為，投資者對於9月19日的央行理監事會議持觀望態度，市場預期央行可能推出第七波選擇性信用管制措施，或調降建商的土建融貸款成數，以防止房市過熱，因此潛在買盤現階段選擇觀望。且在利率政策尚未明朗的情況下，建商的融資壓力進一步加大，除非央行會議後釋出明確的利好政策，否則買盤動能恐難以回溫。
平息「限貸令」疑慮 卓榮泰提「四個原則、四個順序」
金融穩定、房貸議題近期爭議不斷，行政院長卓榮泰多次澄清，政府沒有「限貸令」，更邀集央行來討論。卓榮泰今（5）日於行政院會中提出「四個原則、四個順序」，重申要維護金融安全，也不要影響正常貸款的民眾，行庫也須自主調節貸款結構，並對新青安貸款要嚴格審核。行政院代理發言人謝子涵轉述，卓榮泰在院會中提出「四個原則、四個順序」。在4個原則部分，第一，要維護金融體質的安全；第二，民眾自住首購及契約中的貸款要優先；第三，行庫對於貸款結構必須自主調整；第四，新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理。卓榮泰近一步說明，行政院依循上述四個原則，一步步來做，第一金融市場的安全穩定是第一要務，感謝中央銀行第一時間就向行庫和社會大眾提醒，絕對是正確且必要的；第二點、必須消除民眾心裡不安，因此政院第一時間即表達民眾正常進行中的貸款不應受影響，不要讓民眾有貸款不容易的情況。第三、感謝財政部、金管會跟各個行庫在這段時間內提出相當多因應措施；第四、針對第三點行庫要自行檢驗並自主管理調控貸款結構，尤其是大型的鉅額貸款戶，甚至是集中在土建融方面，必須自主去調控，才有助於健康永續的不動產市場，也是社會安定條件。卓榮泰表示，對於新青安貸款，貸款前一定要審慎審核貸款資格，並清楚說明貸款人清償能力，是否符合日後逐月或寬限到期後的清償能力，貸後更要嚴格管理，必須限於自住使用，不能有轉租或違背新青安政策行為。對於建商有違規狀況的話，卓榮泰強調，若有建商利用政策或內部作帳、人頭繼續誤用或濫用政策，內政部必須透過工會了解，或考慮採取法治措施。卓榮泰補充，政策首先要照顧的是金融體質的安全，首先要弭平民眾貸款不易、心裡不安，再來是《銀行法》第72條規定的「商業銀行辦理中期放款之總餘額，不得超過其所收定期存款總餘額」，30％規定不變、安全警戒值也不變、相關規定也不變，希望各部會讓民眾了解政府施政兼顧衡平性和優先順序，盼在最短時間內，讓民眾疑慮消失，也請各部會繼續通力合作。
銀行房貸還有額度「優先承作這三類」 13家行庫將公布受理窗口
13家銀行將優先儘速公布可否承受房貸的情況，與銀行公會建置平台揭露公開資訊，以及承做房貸窗口的聯絡方式，便於民眾申請使用。銀行局副局長林志吉4日表示，目前還無法確認該平台上架時間。這13家銀行包括八大公股行庫為臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、兆豐銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、台灣企銀；另有五家為目前承作房貸前五大民營銀行的台北富邦銀行、國泰世華銀行、中國信託銀行、台新銀行與玉山銀行。金管會4日上午邀請央行、財政部、銀行公會與八大公股行庫、承做房貸前五大民營銀行共13家銀行代表，共同商議目前房貸承作情況，會中也作出多項結論，傍晚金管會召開臨時線上記者會說明接下來承做房貸的原則等範圍，希望銀行將資源放在無自用住宅的民眾購屋實際需求。銀行局副局長林志吉表示，首先在銀行端，受理房貸申請案件以首購族、自住購屋者與先前受理申請房貸者；且在銀行公會部分，將會建置公開資訊平台揭露全部銀行在房貸是否還有額度可承做房貸的情況、聯絡窗口等資訊，保持暢通，給民眾了解，哪一家銀行還能不能承做房貸申請件，避免讓民眾到處詢問而資訊不清楚者。也會請銀行業者評估申貸戶與承作資金的需求，以準備未來能夠承做房貸戶的額度與水位的需求。而涉及銀行法72-2條部分，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％，基本上是國銀不動產放款的「天條」，且銀行內部多會設定更嚴格的預警值，多會設定在28％或28.5％。林志吉表示，該條款貸款水位不會排擠到都更、危老等案件；有銀行業者也建議也應該不納入海外房貸與之共同計算額度與餘額範圍。金管會3日公布以7月底的銀行業提供的數據來看，分母（存款總餘額加金融債券發售額）為55.85兆元，近3年銀行存款已增加將近11兆元，過去每月存款增加額度約3,000億元，採動態方式控管，沒有所謂滿水位、額度已滿的概念。若要達到法定規範的30％，約還有上兆元的空間，但此額度還要計入土建融、商辦等，不是只有房貸，且會希望銀行將資源放在無自用住宅的民眾購屋實際需求。
躲限貸風暴！新北開工年減7成創新低 專家：建商品牌比房價重要
房市前景不明，建商興建速度也放緩，住商機構觀察內政部資料，上半年全台開工量約5萬2712宅，同時為近6年來同期最低；其中，新北市上半年開工量3,575宅，創2009年統計以來同期史上新低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，建商延後開工，意味著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，眼下購屋建商品牌實力比房價更要緊。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2712宅，與去年同期相比減少21.8%。觀察六都數據，其中三都開工量皆呈現不同程度衰退，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反應半年前至9個月前的新案市場狀況。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月《平均地權條例》修正案正式上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑；至於新北市會達到開工量同期歷史新低，研判為疫情後建商推案集中於新北市第一環以及與淡水、新店等行政區，上述區域餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。另觀察其他開工量成長的三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。賴志昶指出，台北市近期新案供給以都更、危老案件為主，由於都更流程曠日廢時，若順利整合且無其他因素干擾，大多會即時開工；而桃園市則有各大重劃區、機場捷運等議題加持，新案供給量穩定；至於高雄市則受限於去年打炒房氛圍濃厚，但本身仍有不少產業議題，因此開工量維持平盤。徐佳馨提醒，雖說延後開工等話題沸沸揚揚，惟下半年還面臨銀行限貸等風暴，對建商與代銷銷售增添不小壓力。對購屋人而言，新案市場多為「先售後建」的預售模式，且適逢市場「有錢也借不到」氛圍濃厚，建商延後開工，也就意味延著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，但建商品牌實力強弱，才是眼下比房價更要緊的事情。
打炒房見效？全台「純住宅開工量」創6年新低 專家：前景不看好
近期颳起「限貸風暴」，房市前景不明，2024年上半年全台「純住宅開工量」創6年新低，回到2019年疫情前水準；其中新北市更創2009年統計以來最低紀錄。有房仲專家指出，「平均地權條例」修法通過加上建商專注銷售餘屋，才導致開工量驟減。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2,712宅，與去年同期相比減少21%，同時為近6年來同期最低。觀察六都數據，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。另觀察其他三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居於六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反映半年前至9個月前的新案市場狀況，當時適逢「平均地權條例」修法通過，加上建商專注銷售餘屋，致使開工量驟減。大家房屋企研室公關主任賴志昶也分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月「平均地權條例」修正案上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑。而新北市開工量衰退最嚴重，研判是疫情後建商推案集中於新北市第一環、淡水和新店等行政區，這些區域餘屋量供給大，建商傾向於先專注銷售，進而使延後開工情況嚴重。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。
「最嚴限貸令」強碰20年來最大交屋潮 下半年買賣移轉量恐緊縮
央行21日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀為抑制過熱房市，住商機構觀察內政部數據，2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創1995年以來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。觀察內政部數據，自1991年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間，此3年建照量每年皆多達20萬戶以上，之後未曾突破20萬戶大關，直到近期疫情後房市進入多頭，2020~2022年出現新一波高峰，其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶，創下自1995年來最高紀錄。徐佳馨指出，2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶，若以現今工期約3~5年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤；此外，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。另細看觀察七都純住宅用建照宅數，台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶，位居全台第一，而新北、桃園次之。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材，且區域重劃區議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟，並有北市房市外溢效應，磁吸雙北首購族群移入，自然吸引開發商進駐。賴志昶提醒，依一般工期計算，此波交屋潮將自2024年起陸續體現，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，建商也非省油的燈，多數業者除選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。至於一般購屋民眾，若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等，惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。
「新青安+股災」引發房貸大風暴 李同榮警告留意3後果
新青安後遺症越演越烈，房貸餘額年增率已衝破十兆並創新高，各大銀行不動產放貸趨近滿水位，因貸款延誤引發糾紛四起，加上近期亞洲股市集體崩盤，台股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響。房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生三大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈（二）房貸糾紛層出不窮（三）觸發小型建商倒閉風潮李同榮指出，新青安成就不少青年成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致再拉高已經到頂的房價，也助漲市場投機氛圍，而年輕人所獲利息補貼金額卻根本遠不及被拉高的房價，政策的一得兩失，可謂弊大於利。然而更大的後遺症是銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，除了房貸不易，更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，購屋者及急需開工的中小建商全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。李同榮分析，日前日經225指數單日下跌超過12%，韓國股市寫下全球金融危機以來最慘跌幅，KOSPI指數收跌8.77%，納斯達克期貨重挫4.7%，標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4000點，為金融海嘯以來股市最嚴重跌幅，分析亞洲股市崩潰主因來自美國經濟預期可能衰退，更重要原因可歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，及地緣政治風險升級3大因素，導致投資人紛紛趨避風險，而此時處於高檔的台股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也經不起市場風吹草動，加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉。李同榮認為新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶，至於小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房價買的比人貴，利率也可能比人高。（二）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋及利率偏高的窘境，造成因房貸問題引發違約糾紛案件。（三）觸發小型建商倒閉風潮：自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，現在又因銀行放貸滿水位風暴，目前中小建商土建融貸款越來越困難。舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力，而且利率也比上市大建商高出許多，不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。李同榮最後表示，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款，將新青安額度列為除外條款，可多出至少5000億餘額貸款。但從另外一個角度看，政府過去包括6次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場，房價甩尾漲勢可能又難以終止。下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯會是關鍵，同時不可忽視兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
台股屢創新高 房價跟著漲？楊金龍稱「有可能」曝實際情況
台積電股價破千元，台股屢創新高，央行總裁楊金龍赴立法院財委會報告時，立委賴士葆質疑，投資人在股票市場賺錢，會不會推升房價新一波漲勢？楊金龍坦言，「有可能」！立委吳秉叡則擔心，台商回流資金閉鎖期將解禁，當資金釋出恐再推升房價。行政院推出健全房地產方案，他呼籲各部會密切注意。台商回流資金閉鎖期將解禁，吳秉叡質疑，當資金釋出會更推升房價；楊金龍表示，目前有1380億元資金未進入生產類投資，從今年8月起將分成3年，即每年約400多億元進入投資市場，楊金龍認為，這些資金不會全進入房地產，部分會到股票，或轉往海外投資，相信資金會分散。央行針對房市已提出第6波選擇性信用管制措施；楊金龍自曝，央行持續關注房市變化，並採滾動式檢討，除了關注銀行不良債權（NPL）數據變化外，日前銀行也進行壓力測試，即使發生較大巨變，從壓力測試的結果來看，銀行體系還能承受。楊金龍強調，房價不是《中央銀行法》的經營目標，央行的職責是「金融穩定」，關注房價是擔心價格一旦太高，將有泡沫的跡象，進而危害到銀行體系與債權，當銀行沒辦法承受時，不僅影響金融穩定，還會進一步外溢到經濟表現，央行必須關注房價的變動。值得注意的是，不動產市場資金動能恐再受限。金管會主委彭金隆日前透露，楊金龍向金管會提及《銀行法》72-2條「排除條款」應檢討，立委建議不動產放款應採總量管制。彭金隆昨日表示，就《銀行法》72-2條，金管會內部已籌設小組討論，至於是否總額限制，還要跟央行一起討論。《銀行法》72-2規定，銀行承做房貸、土建融等不動產放款，以銀行總存款和金融債30％為限，2018年金管會因應社會需求及鼓勵企業擴充生產線，將六大建築項目如公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅和廠房（含都更危老、營建工程的營運周轉金放款等）排除，不計入30％限額。
打房出重手！央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手！中央銀行13日召開第二季理監事會，一如外界預期利率不動，重貼現率維持2％，不過打房倒是有備而來，除提高存準率1碼至11.5％，即日起實施第六波選擇性信用管制措施，針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會（Fed）台北時間13日凌晨公布利率決策，央行同日亦舉行第2季理監事會，在第1季意外升息半碼（0.125個百分點），將重貼現率拉上2％，回到近15年半高點，央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示，台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息，他還說：「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變，成為各界共識。反而是房市管制措施方面，央行五波信用管制以來，去年上半年房市已明顯降溫，但8月新青安房貸上路後，房市價量齊揚，楊金龍日前表示，觀察國內房市指標，除了房價居高不下，包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比，及國銀不動產放款占總體放款比率，三數據仍居高不下，有充足理由推出第六波信用管制。央行指出，上年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自本年6月14日起實施。值得一提的是，央行此次搭配調升存款準備率，表示透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自本年7月1日起實施。
新青安政策、交屋潮助攻！房市年底又升溫 專家：看準明年會降息
由於美國鷹式升息，各國建商紛紛傳出倒閉和房市泡沫化，但台灣房市卻穩如泰山，原因就是台灣央行利率政策長年死守，沒有快速升息，但央行之所以這樣做，主要是因為銀行土建融佔比過高，與其說是怕建商倒，不如說是怕建商倒閉後的呆帳，會影響到銀行。專家也認為短時間來說，因為市場資金太多，想要期待房價大幅下跌，恐怕短期內並不樂觀。在新青安政策、交屋潮助攻下，房市近期的買氣有逐漸增溫，尤其第4季購屋旺季效應明顯，6都11月買賣移轉棟數也攻上2萬3413棟、創近20月來最佳紀錄，更寫下年增率連5紅，全年買賣交易量將站穩30萬棟大關。據悉，新青安貸款為1.775%，低於目前房貸利率地板價2.06％，再加上申辦條件不會太嚴苛，專家估計可帶動房市，也有更多父母親希望孩子能早點買房，因為新青安貸款政策出現，也觸及到許多準購屋族，進而帶動房市升溫。住商房仲經理林郁霖證實，最近帶看量確實是有往上提生，主要原因還是因為現在很多年輕人，遇到要成家，或者是要自住，有需求，那自住其實是剛性需求，所以大家其實還是會持續出來看房子。國立政治大學地政學系教授孫振義則認為，主要原因是有一些房屋持續在交屋，再加上新青安的政策，有一些年輕人，開始買人生的第一棟房子，所以讓買賣移轉棟數有稍微的往上填補。他也建議，到明年1月13日選舉這段時間，能賣還是盡量賣，但是數量不會太多，主要還是既有的成交交屋，所以會反應在買賣移轉棟數上，再者就是新青安的這個數量有逐漸增加的趨勢。住商企研室總監徐佳馨也指出，有很多購屋人，雖然現在收入不是很好，但是他會善用5年左右的寬限期等條件，去做一個資金上面的調度，先完成成家的夢想，另外一種層面，也是因為現階段的租金不斷的往上飆漲，會讓很多的購屋人覺得，我乾脆就不要再租房子了，並做出買屋的規劃。德明財經科大財稅系主任、副教授倪仁禧則分析，一般民眾本來在年底就比較會有購屋潮，再加上最近這幾年，臺灣的經濟狀況，也沒有像全球經濟衰退得很明顯，特別是大家都預期，聯準會準備在明年降息，利率可能會下降，那現在的利率，就可能是在一個高點，「所以我覺得民眾會有購屋的預期。」住商企研室總監徐佳馨觀察今年整體市況，認為上半年比較慘澹，但是下半年的交易狀況其實十分的熱絡，特別是一些低總價以及低價的區域，在這段時間其實跑得非常的快，「那我們可以觀察到最主要的原因是很多的首購客戶，他利用這一次的一些優惠貸款，跟種種政策上面的利多，去做完成他購屋的這樣的規劃，所以在整體的交易的狀況，就是相對比較好一些。」
全球建商倒閉潮！台灣卻無風無雨 學者點1關鍵：央行只想「苟」下去
由於美國鷹式升息，各國建商紛紛傳出倒閉和房市泡沫化，但台灣房市為何卻穩如泰山？對此，政大商學院信義不動產研究中心學者章定煊接受《三立新聞網》專訪時也解釋，世界各國在美國鷹式升息下，4至5%都是常見利率，但仍追不上美國腳步，過去泡沫化的房市，在升息加上資金外流下自然破滅，然而台灣目前利率約2%，房市未受創，主要原因與央行升息牛步、護國神山台積電及中國台商回流有關。章定煊認為，各國建商紛紛傳出倒閉，主要是因為美國鷹式升息，各國追不上其腳步有關，當初美國QE寬鬆政策，資金流向全球，也讓各國房價飆漲，但實際上剛性需求卻沒有這麼多，也出現了所謂的房市泡沫化。接著美國鷹式升息加上資金外流，銀行對於建商融資條件越趨苛刻，建商開始倒閉，房價也開始下跌。例如2023年日本H1破產就有約785家；瑞典2023年前8個月的公司違約數量也飆破逾5千家；另澳洲已有1709家進入破產程序；德國則有439家建築公司申請破產；英國截至6月則有約4280家建築公司破產。章定煊續稱，其實目前台灣央行的利率就跟日本、中國差不多，日本是因為負債過多，而中國經濟鏈出了問題，才會如此低利，而台灣外匯存底高，排除日本、中國的2大因素，相較其他主要經濟國家4%起跳，現階段利率實在低得不像話。他也點出關鍵，直指台灣央行利率政策長年死守，沒有快速升息，是房市不會受創的主因，但央行之所以這樣做，主要是因為銀行土建融佔比過高，與其說是怕建商倒，不如說是怕建商倒閉後的呆帳，會影響到銀行。當然央行也想出冠冕堂皇的理由，聲稱不升息是擔心中小企業承受不住，但章定煊認為，台灣通膨目前仍沒有明顯緩解，直言央行就只能這樣一路「苟」（苟且）到最高點。也因為央行只想控制在穩定範圍，因此只要匯率不要升太快、GDP好看，其他民生物價、房價等，央行都不太想管，「所以才會出現每次升息都半碼，甚至凍漲，如同小狗撒尿的結果。」章定煊表示，雖然央行的做法很難說對或錯，但對於房市來說，一些奇奇怪怪的建商、區域都在前幾年大撒幣時代亂蓋房子，因此邏輯上只要升息就會洗去這一些「無效供給」，但央行現在的做法就是讓「無效供給」持續累積，空餘屋也會越來越多，何時壓垮台灣經濟就無人知曉了。至於台灣有沒有可能因央行承受不了通膨壓力，進一步快速升息？章定煊分析，「台灣外匯存底多、近年從中國回流的台商資金多，而且又有護國神山台積電，讓資金不快速流出，讓國內資金相對穩定，所以除非是物價過高，導致民怨沖天，才有可能迫使央行快速升息。」
明年經濟「等待春燕」！合庫金不悲觀 估房市應價量持穩
合庫金15日舉辦第三季法說，合庫金總經理陳美足表示，由於美國通膨壓力有趨緩可能，國內民間消費動能也值得期待，因此對明年的經濟「不悲觀」，更形容是「等待春燕」。至於房市部分，市場預估大選過後管制政策方向不變，合庫認為明年首季為「價量持穩」。陳美足談到明年經濟展望時指出，整個市場預期美國聯準會將在明年降息，看起來通膨的壓力已經趨緩，全球的景氣復甦的步調應可加快；至於國內部分，9月份出口單月又出現正成長，預期整體國內產業庫存消化以後，新科技應用如人工智慧、互聯網、雲端運算等，都有機會帶動出口逐步轉強，另外也伴隨著高科技業廠商擴廠，以及對綠能設施建置需求增加、各產業對節能減碳設備的投資等，都有利於民間投資的回溫。同時，基本工資和軍公教人員調薪因素，使民間消費帶動的成長也可以期待，因此對明年的經濟「不悲觀」，但要說「春燕來了」反而太樂觀，應是「等待春燕」更為貼切。房市方面，合庫銀目前截至10月底的土建融餘額約1,675億元，比去年底成長2.38％、比去年同期成長1.52％；個人房貸部分為6,523億元，比去年同期成長5.82％。合庫指出，今年自8月政府推出新青安補貼政策之後，讓8月跟9月買賣移轉棟數連續兩個月呈現年、月雙增，加上年底建商將有交屋潮，預計今年買賣移轉棟數將會比預期略增。展望明年第一季，雖有新青安催出剛性需求，不過，受總統大選因素影響，市場認為目前管控措施要修正的可能性較低，另外，2019年起業者有大舉申請建造的新增供給量，且成本壓力仍高，預期量或價應該都處於持穩的狀態。
獨家／續建機制有等同無？從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉
大陸地產龍頭碧桂園上半年爆發財務危機，7月國內又有北投危老案「泊山妍」建商落跑事件發生，讓準備都更的地主們提心吊膽，擔憂爛尾事件也發生在自己身上。近期一位近北門捷運站的地主，就因「續建機制」和建商發生衝突，而該建商並非小公司，在北市也稱得上是知名業者。地主表示，「因為建商自備款不到1億元，卻可以貸款幾十億元，怕建案變爛尾，要求要有續建機制，但建商就是不願意白紙黑字寫進信託合約。」該名林姓地主表示，與建商的合建案，建商自備7000萬元，貸款39億元，「若在簽約前建商有提供事業計畫書，我方不可能同意如此高的貸款金額！尤其中國目前恆大、碧桂園都因負債比過高而破產造成爛尾樓！」他因此要求將續建機制放進信託合約，而建商在協調過程中2次承諾，最後態度轉強硬，就是不肯。據了解，該合建案地主與銀行簽訂之不動產信託契約書，該契約中未明載該案續建機制，而是約定在建商與銀行簽屬的信託契約書中，因林姓地主認為，續建機制也應該要列在所有地主與建商、銀行的信託契約書中，才有保障，因此向建商提出修正。林姓地主表示，都更審議會上，委員也針對此事提出疑慮。翻開去年9月會議記錄，當時委員唐惠群就提出，「本案續建機制是否為地主方、銀行方及實施者三方共同簽署於同一信託合約。倘若非三方共同簽訂於同一信託契約，如何保障地主權益?實施者將信託合約拆成兩部分，似乎為預售履約保證機制，請實施者說明。」「本案既有續建機制應保障三方權益，三方關係應在同一架構內始能執行，倘若無在同一架構內，此續建機制對實施者應無執行約束。」而實施者回應，「本案為100%協議合建，相關內容會依照雙方合約內容執行，不允許所有權人再另行提出額外要求，續建機制會依照事業計畫所載內容執行。」「實務上信託合約分為兩種，一種為委員所提之三方共同簽訂、另一種為所有權人將土地及房屋信託，另外再由實施者與信託銀行另外簽署信託合約，將貸款及未來收入價金納入信託帳戶。本案所有權人將土地及房屋信託於信託銀行，實施者與信託銀行之信託合約中亦有檢附合建契約，倘若未來風險發生時，則由銀行方主導，而非全體所有權人主導。在實務上確實有建商採第一種或是第二種信託方案辦理，無論哪一種信託方式，均能保障所有權人之權益。」最令林姓地主不滿的是，建商也就是實施者還說，「本案實施者與所有權人之合建契約中並未提供續建機制，續建機制亦屬額外之要求。本案合建契約中有載明所有權人在一定期間內必須簽署信託合約，倘若該陳情人未於規定期限內簽署信託合約即屬違約，故其若確實違約，將依法提告，並做強制執行。」「2021年2月，建商丟出從未見過的信託合約，要地主快簽，不然要求償，我方反應續建機制有問題，建商2次承諾改善未果，現在竟以『9成以上地主已完成簽屬信託契約，無法隨意異動合約內容』為由，不肯修正，還反過來要提告地主。」林姓地主忿忿不平地說，「假如地主得知建商要提供續建機制納入地主的信託合約，其他完全不變，請問會有地主不同意嗎？」CTWANT記者詢問多名建商，各家對於續建機制及信託合約簽屬方式似乎沒有標準答案，即便事業計畫書有續建機制，信託合約書中也不見得會載明。更有業者提到，有續建機制，就必須多付建經公司一筆費用，所以很多建案是沒有續建機制的。東龍不動產董事長王棟隆解釋，銀行給予建商土建融貸款，由建經公司做工程進度管理，保障建案順利完工，讓信託銀行取回債權。現在營建成本上漲，怕發生爛尾樓，大多信託銀行會要求要寫續建機制，萬一房子蓋不起來，銀行沒有專業團隊做續建，還有建經公司能找建商接手續建。王棟隆表示，市場不時就有爛尾樓爆出，地主擔心安身立命的家會有都更風險，合情合理，身為實施者應該給予地主最基本的保障。不過他也表示，地主跟信託銀行的信託合約，比較像是建商為了前期整合階段避免地主反悔所做的產權信託，沒有任何實質撥款意義，真正有保障的是建商與建經公司間的信託合約，因此，既然產權信託合約等同是雙方合議制，地主希望增列續建機制，照理是可以個別修改。一位不願具名的知名建商高層就說，續建本就是商業模式失敗才會發生，即便有約定也只能補救，效果很有限，目前僅有少數特定建經公司願意承接，但實質上就是不會甩鍋而已，也沒啥用。他更直白地說，「寫了代表願意幫你找，但不代表能找到建商願意承接，5成案子建經公司是找不到續建建商，寫了也不見得多有保障。那究竟地主如何才有保障？「大概只能找有實力、口碑、品牌的公司吧！」
房市低迷建商保守過冬 全台上半年建照年減16.9%
房市進入盤整期，今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%，建商有感市場轉冷也放慢推案腳步，採減量經營策略，今年上半年住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少，其中台南市建照量甚至砍半，建商對未來評估轉趨保守反映在數字上，不過專家提醒，去年建照量創新高將陸續完工，累積龐大賣壓將成為後續觀察重點。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，目前全球經濟局勢不穩定，加上平均地權條例修法上路，以及各項房市政策管制續行，房市買氣雖回穩，但離熱絡仍有很大一段距離，因此，預售市場銷售狀況趨緩，也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮，尤其是建照量減少幅度遠大於開工量，顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制，造成建商購地自有資金的壓力增加，導致建商採取減量經營策略，建照量明顯放緩。根據內政部資料統計，今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶，到今年只剩71,259戶，總量減少16.9%；而住宅的新屋開工戶也從73,775戶，降到67,649戶，年減8.3%。因前兩年建照量處歷史高檔，加上近期缺工、缺料情況改善，建案得以陸續開工，雖開工量不如去年，但衰退幅度小於建照量表現。陳金萍分析，建照核發戶下降，可見建商、地主減量經營的趨勢明確。其中，台南市從11,107戶，腰斬到5,031戶，量縮54.7%，建商心態轉折最為劇烈。另外，高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長，年增31.0%與4.7%，是七大都會區中唯二成長的都會區，顯示建商對當地房市仍具信心。若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量，與去年同期相比增減互見，量縮的縣市中，以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多，而新北市則年增16.3%，對照出新北市需求仍強，建商持續加碼的意願仍高。陳金萍提醒，一般而言，新屋開工年增率的增減，往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化，今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下，除了代表產業面臨調整的挑戰外，另一方面，在去年全年建照量18萬戶創新高，在近幾年將陸續完工，而全台餘屋量也超過8萬戶，將累積大量賣壓，未來是否能順利去化，需持續觀察。