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北市11萬坪史上最大都更案登場 賴正鎰：15年開發總銷高達1.4兆
鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今(18)日宣布將啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地。賴正鎰高喊要讓大家知道，「民間也能這樣做，不是靠政府」「若能成功，15年後我82歲回頭看，也是人生對台灣的一個貢獻。」「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓，預計未來含地主分回戶的總銷高達1.4兆元。（圖／林榮芳攝）「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶，預計含地主戶總銷高達1.4兆元。賴正鎰表示，這是台灣有史以來最大都更案，中山區位於台北市最核心的區域，是最早最古老的建城區域，這裡建築都是60年以上4、5層樓老建築，生活品質不好，發生災害地震會非常危險。他說，過去25年來鄉林深根台北有20多個都更案，原來在吉林路「中山賦」的基地開發近20年，近百個地主，就在今年6月「中山賦」動工銷售後，大家看中鄉林品牌、品質，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作。近半年來已經完成第一階段整合的7個街廓，已整合面積約1.1萬坪，地主所有權人近千人，約600人已簽妥「都市更新合建契約書」。「與鄉林合作除了可以住新房子，價值還能大幅上升，從現在的一坪約50多萬元，未來都更重建後每坪140~150萬元，現在每周都有幾十戶來簽約。」據了解，周邊平均每坪成交單價130~200萬元，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關，創中山區最高房價。取名「新松町計畫」，也就是新生北路到松江路一帶，賴正鎰說，受到法規限制，都市計畫純住宅區，平均只能蓋15樓，整個11萬坪會分成6期、15年開發，「未來這一帶將成為台北最高級的住宅區。」會整合這麼快，賴正鎰提到，因為在原本「中山賦」的基地有一小角遲遲無法整合，他很生氣，3年前把它切掉，附近居民看到不願整合就會被切除，所以促成大家積極督更，他稱之為「教訓屋」。他也提到，現在該塊地主反悔請他幫忙，但他不可能為此再次送件重跑2、3年，最後可能考慮以委建方式協助重建。集團副總經理賴廣陽也補充表示，大家積極參與重建合作，除了附近多是郭姓家族地主，整合特快，另一方面也因為今年0403地震後，北市府今年提出額外30%的容積獎勵，目前已經整合6、7個街廓，大多都超越8成都更門檻，朝向11個街廓努力。賴廣陽也提到，未來預計融入美術館、博物館及畫廊等藝文展覽空間，同時計畫引入星巴克、誠品或蔦屋書店、高端診所、麵包店、時尚精品店、超市、藥妝店等高質感生活配套，分布在巷弄裡面。原本8公尺巷弄將轉型為行人徒步區，2、3月有櫻花及黃花風鈴木盛開；3、4月有流蘇花綻放；10月可賞秋楓；11、12月還有無患子樹葉轉黃。「民間也能這樣做，不是只能靠政府！」賴正鎰說，鄉林的經驗和品牌促成這個案子，以前造價每坪12萬元，現在一坪25萬元，鄉林利潤一年不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值，當初他也猶豫是否要賺微利，後來覺得人生應該要做一點有意義的事，「15年後也82歲，回台看這案子若能做成功，也是人生對台灣的一個貢獻！」
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
農曆7月不是房市淡季？北市中山北路每坪120萬小豪宅 百戶量體3個月完銷
位於中山北路、民生東路交匯點的「昀集柏寓」，建商晶匯建設開發16日宣示攜手日商台灣大林組為營造管理總顧問，同時宣告153戶的住宅量體完銷。據了解，該案每坪成交單價120~138萬元，總價1600~4800萬元，5月才開案，短短3個月即完銷，「銷售速度快到只能完銷才開記者會！」業者說。根據內政部實價登錄揭露中山北路國賓飯店改建案交易資訊，每坪成交單價已高達218萬元，其中不乏超過 4億元總價的超級豪宅，創下大直以外、中山區預售最高實價登錄資訊，也帶動周邊建案交易熱絡。「昀集柏寓」座落國賓飯店改建案旁，基地面積278坪，坪數規劃15~32坪，2~3房，總銷30億元。代銷業者敦聯開發總經理邱宗博表示，「昀集柏寓」總戶數153戶住家、2戶店面，地主戶占1/3， 實際銷售106戶已完銷，目前接待中心已準備撤場，預計11月動工。主要買家有醫生、金融科技業等置產客，雖然是小坪數，但卻規劃出大尺度空間，使用建材等級高，並請來大師級規劃公設和園藝景觀，也是周邊零星個案中距離捷運站最近的案子，因此熱銷。「昀集柏寓」短短3個月完銷，近期接待中心準備撤場。（圖／業者提供）今日晶匯建設與日商台灣大林組簽下營造管理總顧問，被問到為何在鬼月舉行記者會，邱宗博表示，沒想到銷售速度快到沒有時間，只好等完銷再舉行。晶匯建設開發董事長陳亮宇介紹，祖父母做鐵工廠，父親創辦營造、室內裝修，到現在的建設事業，晶匯建設曾參與過圖書館、體育場館，以及微風信義、微風南山等。日商大林組從20世紀以來便參與台灣各個重大工程，是營造中的翹楚，中山北路有很多文化底蘊，「昀集柏寓」坐落中山北路、民生東路交匯，距離晶華、國賓、大倉久和不遠，優越的地理位置，希望借重大林組精工職人的精神打造155戶建築。台灣大林組董事長今井昌彥表示，台灣大林組與其他日系營造廠最大不同之處，是擁有豐富台灣高端住宅案的實際執行案例，像是信義計劃區知名豪宅「信義之星」、東區都更地標「台北之星 Diamond Tower」等，有成熟在地施工經驗，嚴謹品質管控流程，能協助晶匯建設開發有效整合介面，確保營造工程能確切落實嚴謹要求。除台灣大林組參與營建顧問外，「昀集柏寓」也邀集三賦聯合建築師事務所黃崧苗建築師、沐易設計徐嫡嬪、太研規劃設計吳書原、十聿照明設計賴雨農等為建築加持。
三重1家3口命案 岳母心碎稱「經濟」非動機：都更分到4戶地主戶年底可入住
新北市三重區9日傍晚發生人倫悲劇，42歲廖姓男子殺害43歲劉姓妻子後，帶著6個月的兒子到陽明山輕生雙亡。夫妻倆據稱分別在南港的不同科技公司任職，但2人在孩子出生前雙雙失去工作，此後則靠著雙方父母金援生活。劉姓妻子的母親表示，娘家經濟狀況根本無虞，因為都更還在三重分到4戶地主戶、4個車位，房子預計年底交屋，不料如今卻發生憾事。據了解，廖男與劉女在南港的不同科技公司任職，廖男擔任業務，劉女則任職會計，劉女卻在2023年底因懷孕而遭資遣，廖男後也因不明原因離職，2人在孩子出生前雙雙失去工作，此後則靠著雙方父母金援生活。之後，廖男與劉女疑似因孩子教養問題頻頻起口角衝突，2人9日中午再次爆發口角後，廖男狠砍劉女7刀致死，後帶著兒子逃往陽明山馬槽橋下自縊。據《ETtoday新聞雲》報導，劉女母親受訪時表示，家裡經濟無虞，且雙方家庭父母都會協助夫妻倆，認為經濟關係並非憾事發生的原因。據了解，劉女曾留美，婚後住在娘家，由於娘家在三重有房子接受都更計畫，因此母親在三和路三段先行購置一間約10多坪大的房子供女兒、女婿、外孫暫住。據悉，由於房子空間不夠的緣故，廖男經常返回土城居住，就等都更地主戶年底交屋後便可搬入新居。劉女娘家因地主戶緣故，一共分到4間房子、4個車位，經濟狀況無虞，如今發生悲劇，令雙方家長都感到相當心碎。
北市超豪宅「台北之星」內裝曝光 一戶4億吸引10組大咖藝人賞屋
北市忠孝東路上正義國宅都更案「台北之星」，10日首度對媒體開箱，公開5樓公設層，以及位於16樓，由負責代銷的海悅董事長黃希文親自設計的實品屋，也是海悅成立以來裝潢費最貴的實品屋，投入金額超過5000萬元，「來看過的藝人約有10組。」市場預估，高樓層樓中樓將有望站上「300萬俱樂部」，成為台灣最貴豪宅。總銷400億元的「台北之星」位於捷運忠孝復興站旁，由龍麟建設歷經26年整合完成，與三圓建設合作興建，2020年1月舉行上梁典禮，今年3月拿到使用執照，目前由海悅銷售中。「台北之星」目前唯一的實品屋，150坪的房型，由海悅董事長黃希文親自設計，目前已售出。（圖／海悅提供）該案基地1,545坪，興建地上31層、地下7層建築，全案共分A、B、C棟，1~5樓為商場及公設。A、B棟6樓以上為住宅，規劃150坪及300坪做銷售；C棟部分，6~11樓為原地主戶分回，財政部國產署則分回12樓以上，一層一戶，每戶約160餘坪。目前每坪開價230~290萬元，一般戶150坪平均總價4億元，至於頂樓的樓中樓產品價格，業者語帶保留。市場預估，「台北之星」高樓層有望超越目前北市所有豪宅，由於目前國內最貴的豪宅為「信義聯勤」，歷史每坪成交最高單價299.9萬元，也就是說，未來價格將有機會站上每坪300萬元大關。該案公設集中在5樓，由於屬豪宅規劃，業者雖開放媒體進入參觀，但仍希望媒體使用業者提供的公關照，完美呈現該案的內裝。（圖／海悅提供）海悅總經理王俊傑表示，該案採預約制，來客每禮拜平均7組，目前已售約10戶。他透露，某金控的夫人來看過後表示，「其他豪宅同樣管理費一坪350元，但不管公設尺度或細節都不及這個案子」。他也表示，如果是離不開市區的，這房子來說沒得挑剔，在看完樓下百貨公司後，知道車輛、住戶如何管制，覺得管理沒有問題，如果是介紹來的，大概第3次就會決定要不要買。據了解，幾個檯面上喜歡買房子的藝人都有來看過，像是亞洲流行天王、嘻哈先驅的「大哥」、台陸夫妻檔等接近10位。而目前位於16樓已售出的實品屋，由海悅董事長黃希文親自設計，號稱海悅成立以來單一發包最貴的實品屋，投入金額超過5000萬元。海悅表示，該戶為150坪、室內100坪，如果是外面業者承攬約要6000萬元成本，而黃希文向來對建築設計相當有興趣，過去大多參與接待中心的設計，此次首次參與實品屋，將自身設計需求納入，也透露未來不排除還會有其他設計作品問世。
鄉林花20年拿下北市吉林都更案 賴正鎰：睽違十年回歸北市蛋黃區
鄉林集團董事長賴正鎰26日宣布睽違十年，正式回歸台北核心蛋黃區的中山區吉林路推新案！整合20年近1100坪大型都更案基地，近百戶住家都已騰空點交並陸續完成搬遷，地主戶中有一位80多歲老先生聽到就要拆房了，儘管相當不捨住了將近60年的舊公寓，但想到終於要蓋新大樓，內心相當雀躍。鄉林(5331)吉林路都更案將規劃2棟地上15層，地下3層的大樓住宅，主力為2、3房產品，今年第4季即將公開銷售，預計可分回總銷約30億元。鄉林集團董事長賴正鎰說，該區域經過20年都更整合，與80多位地主搏感情，終於整合出這塊千坪以上土地，地主們在今年下半年起陸續搬遷，鄉林也在10月初將擇吉日吉時開始清理地上物。賴正鎰表示，吉林路都更案基地處於中山區新福里近吉林路與農安街口，是中山區的正核心位置。過去近百年來，原本僅有6、7處三合院古厝的風貌，地主是當地務農維生的大家族，六代宗親200多人就住在這，三合院前面埕院，常要曬稻穀或花生，還可以遠眺圓山。該案基地從百年前的水田三合院第三次蛻變將化身為飯店式管理的新地景豪宅。（圖／鄉林建設提供）該基地多位地主描繪，50、60年代，台北很多地區都還是水田，都要挑擔走到大稻埕販售謀生。鄉林中山區吉林都更案的住戶，幾乎都是在地老一輩的台北人，為滿足愈來愈多家族成員居住需求，從最初的三合院到民國60、70年代改建４樓連棟公寓，如今公寓也已老舊，長輩們隨著年事增高、雙腳行走也日益辛苦，對於爬樓梯其實視為畏途。其中一位80多歲的老先生，對於都更後重建新電梯大樓充滿期待，去年底因病住院還是掛念都更重建，交待好家族裡大大小小親戚，要繼續推動這個都更計劃，如今聽到要拆屋了，儘管內心萬般不捨，但仍希望能與子孫入住新厝。中山區是屬於台北火車站的核心區第一環，屬於北市的蛋黃區，開發僅略晚於大稻埕艋舺，屬中期開發的台北城區，且中山北路這條中軸線設有多家指標銀行、證券公司與高檔飯店，過去有美軍俱樂部及日本商社的匯集地，要找到建地釋出不容易，向來是建商必爭之地。賴正鎰看好地段、交通與商圈、歷史人文優勢，預計在新建案中融入鄉林建築元素與生活美學，打造飯店式管理的新地景豪宅。
危老都更無「法」管？ 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議，時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官，老屋重建沒人管？」記者會，並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚，共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出，建商利用資訊不對稱，在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙，包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等，仗著沒有刑事責任，只有民事賠償問題，建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示，危老都更的速度裹足不前，解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足，且法制面不夠完善，造成雙方的資訊不對稱。因此，時代力量與陳泰源提出3大解方：第一、預售屋有定型化契約，危老都更也需要；第二、老屋合建同樣屬於消費行為，行政院應修《消費者保護法》；第三、建商獲得更高容積獎勵，政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制，解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。（圖／時代力量提供）針對定型化契約的部分，邱顯智說明預售屋有定型化契約，明定應記載與不得記載事項，但仍會有建商違規或發生買賣糾紛，何況是涉及開發利益更龐大的危老都更，更該有定型化契約範本，提高資訊透明度，民眾有法可循。邱顯智認為，行政院應該要研議修消保法，將危老都更納入在內，「同樣是買房，掏錢買預售屋屬於消費行為，但拿土地重建卻不屬於消費行為，尤其重建涉及的產權利益更為龐大，卻完全沒有任何保護機制，完全不合理。」邱顯智也強調，危老合建需要搭配審議機制，都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查。相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到，定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱，搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例，過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念，套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上，因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，不但於法理可行，且現實上也可以做到。此外，蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照，強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家，2020年爆出合建糾紛，為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。（圖／CTWANT資料室）
台版寄生上流1／中山精華區大樓「乞丐趕廟公」 管理員蝸居樓頂槓管委會
韓國電影《寄生上流》劇情是原住在半地下室的一家4口，長子成為富豪家的家庭教師後，妹妹假扮藝術治療師，老爸成為司機，媽媽成為管家，一家子竟鳩佔鵲巢住在豪宅內，而台北市繁華的中山區也有類似案例，大樓管理員陳男一家30多年來住在頂樓水塔旁的「屋突」加蓋鐵皮屋、養狗、種植物，去年大樓管委會成立後卻遭陳男提告《偽造文書》，還堅不點交公基金及大樓其他文件，管委會已提告討公道。本刊調查，位在中山商圈精華區、欣欣秀泰影城旁的金財神大樓，屋齡38年，目前1坪價格為57到60萬元。1樓是商場2樓為旅店，3樓到7樓清一色都是套房，不過當時銷售分為建商和地主戶，將大樓一分為二，3樓以上不能互通，兩邊各自獨立，各有各的管理員。住戶A先生指出，管理員一家住在頂樓公共區域，加蓋鐵皮屋養狗種花，還將安全梯當成自家儲物間，逃生問題堪憂。（圖／劉耿豪攝）該大樓的右棟多為投資客持有，屋主只在乎房租收的到、有人管理即可，也因租客來來去去，加上管委會遲遲未成立，住戶A先生出面控訴因此養出「肥貓管理員」。A先生表示，自己在此處住了15、16年，剛搬入時管理員陳男即要求他繳交詭異的「入住費5000塊」，且陳男自創「紅磨坊管委會」，向所有住戶收管理費，但根本沒有核備。而近來大樓逐漸老舊，他痛批繳了管理費卻住在鬼屋裡，朋友來訪遭遇電梯驚魂記，「電梯太老舊一直抖把朋友嚇壞」，反觀左邊同時興建的大樓卻早已斥資百萬換新電梯。 最讓A先生傻眼的是，陳男一家4口住在樓頂8、9樓「屋突」處20多年，這裡原是屬於302位區權人的公共空間，一般來說屋突應被用做管線間或工具間，或存放水塔和冷氣主機之用，陳男卻加蓋綠色鐵皮屋，把「頂樓變我家」不但養狗、種花草，放瓦斯桶煮飯炊食。租客、住戶們繳納管理費給陳男，他自己卻不付一毛錢住頂加，完全是《寄生上流》翻版；住戶也憂心陳男將安全梯掛滿衣物、雜物，還將通往頂樓的安全門上鎖，萬一火災該如何逃生。另外，去年10月管委會開會選出新任13位委員，也經主管機關完成備查後，管理員陳男竟槓上管委會，對外聲稱自己才是真主委，對推選出的新主委提告《偽造文書》、《侵占》，想以此威逼管委會；管委會也硬起來提告陳男《竊占》，要求他交出頂加住處的公共區域、大樓管理權和管理室，強制執行社區財務交接等，且不排除追溯之前租金，未來如陳男還要住在該處也得繳租金給大樓。去年10月區分所有權人遴選出新管委會成員，完成核備手續且公告住戶，管理員卻不願交接還告主委，管委會也提告希望拿回主權。（圖／（左）投訴人提供（右）劉耿豪攝）本刊調查，2010年到2020年間市府都發局建管處共接獲該大樓5件檢舉，但建管處表示，1994年之前的違建是既存違建，僅加入列管，因此並未對該處進行拆除。對於與管委會間爭議，管理員陳男表示，自己所處大樓為紅磨坊管委會，並非金財神管委會，目前官司正在進行中，還嗆記者「你不要來管」隨即掛掉電話，後續記者再致電已轉為語音信箱。
豪宅新列傳3／富豪群聚「西華富邦」 可頌名店創辦人、「蔡家們」也買進
去年大環境不佳，加上政府打炒房祭出《平均地權條例》抑制豪宅市場，根據台灣房屋以成交單價為基準，彙整2022年全台十大豪宅排行榜，北市知名豪宅「西華富邦」、「華固名鑄」沒有懸念再度進榜，分別占居六、七名。2022全台豪宅排行第六名的是「西華富邦」，去年4月39樓戶，以總價共3.5億元、單價233萬元成交，買家為傅姓外籍人士，戶籍地登記在大直另一豪宅「忠泰交響曲」中。同月，38樓也成交2戶，總價6.65億元，每坪約233萬元，全額無貸，財力驚人，經查謄本，買方為蔡姓自然人，與去年11月以總價6.8億現金掃進2戶的登記地址都在北市仁愛路三段，恰巧富邦家族也在仁愛路三段擁豪宅，推測是蔡家再次購入「西華富邦」。除了富邦蔡家掃樓，相關事業也加入置產行列。去年12月底，「大豫實業」和「大咸實業」各以現金3.2億元、每坪222萬元買下西華富邦37樓各一戶，雖兩公司代表人不姓蔡，但「大豫實業」由蔡明忠妻蔡陳藹玲成立，代表人吳國章正是大富媒體併購凱擘一案的時任董事長。而「大咸實業」負責人趙玉清，曾任明東實業派任富邦健康管理顧問公司的董事，明東實業董事長為蔡明忠。「大咸實業」出手相當豪邁，交易特別備註包含裝潢費用高達2,250萬元，足以購入台北市一戶小宅。富邦蔡家成員捧場自家豪宅「西華富邦」不少戶，去年也發現非蔡姓的富邦集團其他事業體的老臣，也以法人名義入手，成為蔡家鄰居。圖為前大富媒體董事長吳國章。（圖／報系資料庫）「西華富邦」的34樓，則是被法人「強達投資」砸3.2億元、單價約213萬元買進，本刊查詢，該公司股東有「創頌味佳」負責人劉佳雯，推測背後是可頌名店「八月堂」、「完美羅宋製造所」，以及「KUKO鬆餅店」等多家品牌的飲食集團；虹光集團宋家去年也加碼3.2億元、每坪216萬元再買下34樓戶，是目前已知所持有的第3戶。「西華富邦」位於大直豪宅聚落，基地面積約7,633坪，總樓高達42層，也是北市樓高最高的豪宅，高樓層坐擁大直水岸景觀，還享有一旁萬豪酒店私人管家頂級服務。住戶除富邦蔡家捧場自家建案，還包括台積電創辦人張忠謀與夫人張淑芬、「水龍頭大王」路達集團董事長吳材攀家族、和泰興董事長蘇一仲家族、萬豪酒店劉家、窗簾大廠億豐莊錫榮兄弟、印尼紡織大王宋良浩家族、三發地產董事長鍾俊榮、東方高爾夫集團潘家、聯華神通集團董事長苗豐強夫婦及王記汽車王家，且富豪們多以現金無貸款購入，甚至持有多戶，今年又有不少新鄰居加入，含金量完全不輸給連年排名十大豪宅冠軍的「One Park Taipei信義聯勤」。排名第七的「華固名鑄」，去年地主興南實業集團出現李家成員間的轉售交易，興南實業也是紅及一時知名節目「五燈獎」的贊助商。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）排名第七的「華固名鑄」，最高成交價為去年12月成交的18樓戶，由「壽元開發」以總價2.2億元、單價206萬元買進，經謄本調查，該公司登記在嘉義市東區，負責人為馬永昌，這筆交易在今年初完成過戶、實價登錄，在最後一刻讓「華固名鑄」挺進第七名。另外，去年10月17樓戶、10樓戶分別以總價約2.3億元、2.18億元，拆算單價為220萬元、156萬元出售，經查，賣方為地主戶「興源藥品」，將2戶分別轉售給「昹盛國際」、「閎豐國際」，買賣雙方公司代表人均為地主興南實業集團李家成員。興南實業最廣為人知的是與日商共同成立「台灣田邊製藥」，曾每年砸300萬元製播家喻戶曉節目「五燈獎」。該豪宅10樓也以總價2.69億元、每坪單價197萬元成交，買家為法人「立豐全球」，公司代表人為陳俐君，經查，家族先輩為和泰汽車創始股東之一，目前陳俐君的「貴隆投資」也是和泰汽車的董事。「華固名鑄」入住名人除自家華固建設董座鍾榮昌夫婦，還有台塑王家及力晶集團創辦人黃崇仁家族，以及金曲歌王哈林庾澄慶、以廣告「阿嬤！妳怎麼沒感覺？」打響知名度的保健食品代理商「扶陞貿易」。其中光是台塑家族就持有8戶，總價值超過23億元，且買時皆未貸款、一次付清，成為「華固名鑄」持有戶數最多的家族。
海海人生2／萬華都更改設性專區？ 北市議員：絕無可能
北市萬華康定路上的鑽石大樓，過去就是特種行業及風化區的聚集處，而這樣的私娼文化或許會隨著都更計畫走入歷史，卻也同時讓是否要設立性專區的議題浮上檯面，但台北市議員應曉薇則認為萬華的紅燈區已是黃昏產業，相關業者都已外移，現階段北市也不可能設立性專區。本刊調查，該都更區域除去少數不同意或未表達意願的地主戶外，表示同意進行都更的地主戶在統計前期就高達8成。應曉薇也向本刊證實，康定路鑽石大樓週邊確實有都更計畫正在進行，不過因為都更範圍重劃，同時又包含地藏庵與青草巷等古蹟建築，相關計畫程序仍在重新審核中，預計最快2、3年內就能通過施行。鑽石大樓屋齡40年，是地上11層、總戶數137戶的老舊社區大樓，對面即是老松國民小學，而週邊的廣州街、西昌街及桂林路巷弄內除了有近百家、50年歷史的茶室外，還有數不盡的私娼租住其中。隨著萬華性產業中心「鑽石大樓」將要都更，可能打散週邊的紅燈區，台北市是否可能藉此契機設立全國第一個性交易專區，也成為附近居民私下議論的焦點。立法院2011年修訂《社會秩序維護法》，明定各地方政府得設性交易專區，在專區內進行性交易「娼嫖不罰」，反之皆罰，但法規修正至今，儘管各地都有民意代表在競選期間主打設立性專區政策，最終仍是雷聲大雨點小，台灣至今仍沒有合法性專區，只要被逮到就是娼嫖通通慘，一併被警方送辦。康定路一帶暗藏許多應召站，讓萬華分局抓不勝抓。（圖／本刊攝影組）有資深刑警透露，性專區的設立其實有助於維護地方治安的平穩，肯定是利大於弊，何況性產業自古就有，幾乎不可能根除，有關單位單方面強力驅趕，只會造成性產業轉為地下，製造更多浮不上檯面的事情，「這是所有人都知道的事情，但問題就出在沒人敢設。」他表示，性專區的設立至少法規已經通過，如果真的能夠設立，才能有秩序的管理，將所有業者登記在冊，至少第一時間就能避免逼良為娼或販賣人口等問題。而將相關業者全數集中一起，除方便管理外，也能要求業者在設備與健檢部分須符合政府法規，更能以政府名義對其課稅，增加收入來源，一方面也可達到業者間互相監督的作用。他強調，至今沒人敢設性專區主要原因仍在於擔心「房價」往下掉，只要執政者或相關單位有人能想出辦法，讓性專區成立後可以穩住房價，或是針對附近居民給出回饋金，那麼選址問題一定可以解決。本刊調查，都更承包建商在規劃之初，本欲將低樓層作為事務所來使用，不過卻引發地主戶擔心，強調該區周邊是萬華地區紅燈戶的聚集地之一，長期下來不僅造成居民困擾，更使許多產業與建商卻步，不少樓層更都被樓鳳性產業所佔據，建商若再將低樓層規劃唯一般事務所，恐怕只會造成樓鳳盤據，無法讓真正「合法」的產業進駐，抹煞都更的美意。更有地主戶直言，希望周邊的攤販與相關紅燈區性產業都能藉此機會移到其他「較沒落」的地方，全力發展龍山寺周遭觀光。台北市議員應曉薇表示，萬華的紅燈產業目前已成為夕陽產業，不需要再特別設立性專區。（圖／報系資料照）台北市議員應曉薇也對此回應表示，台北市不會設立性專區，也不考慮設立性專區。她解釋，萬華紅燈區已經是黃昏產業，相關人士也都已經陸續轉移，並不需要再特別去標榜性產業，讓民眾將性產業與萬華有掛勾。而選前主打設立性專區議題的嘉義市議員「顏色不分藍綠支持性專區田慎節」被問到相關意見時，則以這是萬華區相關事務，目前她主要專注在嘉義市政上，不方便多做評論，婉拒回應。
嘉潤建設「嘉潤一御」 民生東路國際大道新登場
一個都市更新重建案歷經20餘年整合，多家建商「進場又退場」，直到嘉潤建設進場與地主懇切的溝通之後，僅約5個月時間，成就了台北市民生東路、吉林路這塊「雙面臨路」黃金寶地的危老重建整合個案，嘉潤建設總經理賴嘉鴻說：「讓地主相信嘉潤建設的專業，是我們能夠順利整合這件個案的要件之一。」嘉潤建設「新帥老將」，2年時間「戰功彪炳」嘉潤建設是房地產市場的「新帥老將」，2020年9月成立的建設公司，是房地產的「新帥」，但是，這家公司成員都是擁有20年資歷以上的房地產老將，具備豐富的實際開發、規劃、興建、銷售的專業，包括上櫃建商新潤建設機構董事長黃文辰、亞昕國際董事長姚連地，新潤興業董事長郭長庚及賴嘉鴻總經理，這4位房地產大老合起來「百年功力」傾注在嘉潤建設，2年時間，已經在新北市推出2件銷售與口碑都極佳的「嘉潤青翠」、「久云嘉潤日出」建案，2022年更進軍台北市，取得民生東路、吉林路口「嘉潤一御」危老重建案，短短2年時間「戰功彪炳」，成為房地產被高度注意的焦點。2020年9月成立的嘉潤建設是房地產市場的「新帥老將」，左起新潤董事長黃文辰、嘉潤建設總經理賴嘉鴻、亞昕國際董事長姚連地。（圖/嘉潤建設提供）嘉潤建設「全能建築」，六合一的精品建築嘉潤建設總經理賴嘉鴻表示，建築技術日新月異，嘉潤建設打著「新鋭品牌、全能建築」的市場定位，努力在「建築科技、建築藝術」有所精進，與現在一般建築市場作品產生區隔，他指出，如果要說嘉潤建設的作品與其他建築有什麼不一樣，或是更精進之處，「我可以很篤定的告訴你，嘉潤建設做的是『全能建築』，是『健康、智慧、綠能、品味、防疫、藝術』六合一的精品建築，打造建商、客戶雙贏的置產體驗。」因為股東結構加總的資歷已經具備百年房地產功力，所以「我們的作品提供業界罕見的10年防水保固。」嘉潤建設台北首案「嘉潤一御」民生東路亮點他以台北市民生東路、吉林路口「嘉潤一御」危老重建案為例指出，嘉潤建設不論是在危老重建或是都市更新，都把地主戶當成是客戶一樣的款待，「滿足客戶的需求，交易就容易達成。」所以，別家建商談不下來的危老重建，嘉潤建設憑藉著「專業、誠懇、服務、滿足」的經營態度，創造客戶最大收益價值，在短時間內順利完成這件危老重建，也讓嘉潤建設順利跨進台北市蛋黃區的房地產市場，「因為是台北市精華區的第一案，所以嘉潤建設一定會做到最好，回饋地主、滿足客戶。」總經理賴嘉鴻很誠懇的說到。嘉潤建設總經理賴嘉鴻表示，台北、新北、桃園鄰近捷運站具備生活機能的精華區素地開發、都市更新、危老重建都是公司持續開發的標的。（圖/嘉潤建設提供）民生東路國際大道「首段」具備開發增值潛力總經理賴嘉鴻指出，台北市民生東路擁有國際級飯店、企業總部、米其林餐廳，具備「國際大道」的優勢，他細分民生東路國際大道的3個區段，分別是(1)台北車站到松江路、(2)松江路到敦化南路、(3)敦化南路到基隆河畔的塔悠路，這3區段分別具備「傳產聚落、國際商圈、民生居住」的特質，而在城市國際化的進程中，民生東路「傳產聚落」路段(台北車站到松江路)，正醞釀著豐沛都市更新的發展動能，在房地產發展領域裡，反而具備穩健增值機會。豪宅大師呂建勳打造「現代時尚國際寓所」他表示：嘉潤建設「嘉潤一御」位居民生東路第一區段的傳產聚落，由豪宅建築大師呂建勳以「時光建築，捷運寓所」為主軸的整體規劃，打造出的產品將成為區域先行指標，未來區域內的其他都市更新或危老重建案，勢必依循「嘉潤一御」的指標往上提升。嘉潤建設引進當下最新「建築藝術」智能科技對於嘉潤建設未來規劃推案的佈局，總經理賴嘉鴻說：「台北、新北、桃園鄰近捷運站具備生活機能的精華區素地開發、都市更新、危老重建都是我們的標的，目前已經有多件個案都在洽談接觸中，應該很快的能讓外界見識到嘉潤建設的整合開發實力。」而在建築創新規劃部份，他表示：「嘉潤建設除了打造最新穎的建築之外，與時俱進的引進當下最新發展的『數位藝術』智能科技，打造出住戶居住新穎的體驗環境。」
都更拖字訣2／地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示，營建成本上漲，建商會努力和原地主協商，希望調整分配比例，但若不成功，可能不履約、以拖待變，已施工的則有可能演變成爛尾樓。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」工料雙漲，合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本，卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上，但房價過高又會脫離行情滯銷，相當兩難。（圖／鑫建築提供）
實價登錄蓋牌2／「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價，只是將成本上漲反映在今年售價上，較去年高出約2成，卻遭地政局以偏離市場行情，實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因，承辦科長坦言，「不希望實價登錄變成炒房平台，沒揭露壓力也很大，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。」過去，北市建案也曾有過，成交但實價登錄未揭露的案例，像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」，就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出，刷新區域房價新高，去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露，直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高，且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄，因此決定先蓋牌；不過目前銷售數已過半，地政局今年初決定掀牌，目前實價登錄已可查詢。（圖／黃耀徵攝）另外一件著名蓋牌案，正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」，2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交，打破台灣史上豪宅雙記錄，但實價登錄至今皆未揭露，外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司，屬特殊關係交易，且成交價大幅偏離市場行情，因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。他進一步說明，新建案銷售要上實價登錄前，依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報，由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查，後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別，若是價格高於或低於20%，將會被判定為異常價格，暫不會揭露。 北市地政局長張治祥（左）2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任（右）共同簽署合作備忘錄，由估價師協助檢視價格合理性，為實價登錄的正確性進行把關。（圖／北市地政局提供）若遇到類似豪宅案，整批成交價都偏高的情況，地政局則會請更多估價師加入複核，認為有影響市場行情的疑慮，就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映，蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數，鄭益昌表示，如果是北市預售屋的話，民眾可以上「臺北地政找房+」網站，上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數，以及目前實價登錄件數，即便是被列為暫不公告實價的交易，亦會列在已銷售戶數數量中；但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報，實價登錄上找不到紀錄，可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋，就是因為不希望被質疑政府控制房價，所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查，目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大，但不希望實價登錄變成炒房平台，然後失去民眾對實價登錄的信任，所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪，鄭益昌直言，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。
省吃儉用10餘年買新屋 他裝潢驚知隔壁是「日租套房」崩潰
房價飆漲、置產不易，許多人在買房前皆會再三評估物件週遭環境與便利性，看準了才下手。有位網友分享朋友的買房經驗，指對方拿出十年的積蓄買下新成屋。豈料，裝潢時與電工師傅聊天才驚覺隔壁要做「日租套房」，讓他相當擔心未來人員出入會變得複雜，影響家裡的小孩。貼文曝光後，引起大批網友熱議。原PO在臉書社團「靠北建商2.0」發文表示，友人砸了幾十年來省吃儉用的積蓄在台北買了一間新成屋，原本還相當開心終於有個屬於自己的窩；沒想到，新家還在裝潢階段的朋友在某次與隔壁電工師傅聊天時才得知，隔壁竟然要做成日租套房，且整棟樓有好幾間房都是同樣的況狀，且屋主都是地主戶的親戚，連管委會也由地主戶所把持。該名網友表示，朋友乍聽此事感到十分錯愕，因為家裡還有2名就讀小學的女兒，「這樣出入到時候很複雜，是真的會擔心家人安全，想請教各位前輩，不知有什麼可以因應的對策？」原PO在文末還特別強調，「找管委會這邊是無望了，也讓各位版友看到一個機會教育，買之前真的要多打聽！」許多網友看過貼文後，也紛紛留言表示，「出租戶多於自住戶，社區居住品質會變低，進出的人也複雜」、「那些都是違法的呀，可以查一下法規就知道了，檢舉可以罰很重的」、「台北新成屋抓這抓很嚴吧？檢舉看看」、「住戶大會可以通過不能有日租套房，違者處罰。」網友分享朋友的買房經歷，提醒事前真的要多方打聽。（圖／翻攝自「靠北建商2.0」臉書）
王力宏封口送4億豪宅 「吾疆」內裝曝光名住戶還有「她」
王力宏出軌風暴越演越烈，李靚蕾公布王力宏訊息，只要李靚蕾道歉並承認是自己精神錯亂發言指控，「吾疆」就送給她，而內容中的「吾疆」就位於北市仁愛路上，王力宏於2017年砸4億以無貸款現金購入的百坪豪宅，號稱客廳大到足以容納百人，如今銷售時的樣品屋及王力宏開聖誕趴的照片也被翻出，讓人一窺豪宅格局。李靚蕾今PO出王力宏昨日下午傳來的訊息，「Give you the 無疆 condo」，前提是李靚蕾必須向社會大眾道歉，承認指控毫無根據，而且還是自己神智不清，如此一來，仁愛路豪宅「吾疆」就送給她。王力宏每年聖誕節都會邀請娛樂圈大咖一起到家裡開趴，如今已成為絕響。（圖／截自王力宏臉書）該戶豪宅，指的是王力宏於2017年砸4億元，以無貸款現金方式，購入的「吾疆」12樓戶，含6個車位共計250.95坪，拆算車位單價約為208萬元。該案建商為桓邦建設，屋齡9年，樓高21樓，總戶數47戶，分為2棟大、小吾疆，大吾疆為豪宅棟，一層一戶，戶戶破百坪規格，小吾疆則多為地主戶，一層兩戶，每戶約50多坪。「吾疆」一層一戶，客廳具有20米大面寬景觀窗，可盡攬仁愛路樹海美景。圖為2009年預售樣品屋。（圖／報系資料庫）據了解，王力宏於2015年就入住仁愛路三段的豪宅「吾疆」，當時盛傳他買下豪宅送給李靚蕾，不過據消息透露，當年王力宏雖有意購入，但價格談不攏，索性以每月約40~50萬租金「以租代買」，直到2017年才以4億現金買下12樓，但產權未如傳言登記給李靚蕾，而是公司「宏聲文化」名下。王力宏每年聖誕節都會邀請娛樂圈大咖一起到家裡開趴，2016年，林俊傑、吳建豪、陳漢典、王宏恩、林志玲、大S夫妻、侯佩岑、黃大偉、王偉忠等多達50名藝人名流齊聚，盛況空前，也因此傳聞客廳大到足以容納百人。據傳，王力宏於2015年就入住「吾疆」，不過當年因價格談不攏，索性「以租代買」，直到2017年才正式以4億現金購入，且非外傳將產權登記在李靚蕾名下。（圖／報系資料庫）「吾疆」於2009年推出預售，當年總銷60億元，由於基地位在知名豪宅「仁愛帝寶」旁，擁仁愛路林蔭樹海，低調奢華、簡約大氣的外觀設計，據傳在沒花半毛錢廣告下，就全數售罄。當年交屋名單就包含宏仁集團王文洋、鈺創科技某大股東、宸鴻投資公司金天齊、永豐餘關係企業代表人、太設集團章家、壹傳媒主席黎智英，以及藝人許慧欣。
寵妻護子 庾澄慶2.76億買下「華固名鑄」豪宅卡位雙敦學區
金曲歌王庾澄慶（哈林）和伊能靜離婚7年後，2016年再婚主播張嘉欣，兩年內生了一對兒女，去年8月傳出赴敦北豪宅「華固名鑄」看屋，據《蘋果新聞網》證實，哈林砸下2.76億買下9樓戶，由於附近屬知名雙敦學區，庾澄慶這次大手筆置產，推估就是為了一雙兒女就學布局。哈林與張嘉欣結婚後寵妻無極限，還曾為了接老婆下班，在路邊等候多時。（圖／本刊攝影組）哈林去年年初被爆和老婆張嘉欣，從台北市大安區的舊家「一品大廈」，搬到信義區的「台北花園」豪宅，外界揣測是因為婆媳同住問題多，但哈林否認並表示，媽媽就住在他的新家樓上，本刊去年也接獲房地產業傳出，哈林又悄悄前往台北市松山區知名豪宅「華固名鑄」看屋。台北花園。（圖／翻攝自官網）「華固名鑄」共23層樓，空中花園、宴會廳、交誼廳和健身房等公共設施一應俱全，總戶數約86戶，每戶從100到132坪不等，透過最新實登顯示，「華固名鑄」9樓戶，含4個地下車位合計共174.2坪，今年8月以總價2.76億成交，扣車位換算單價約196.84萬，今年11月完成過戶，戶籍登記在位於東區的「哈林音樂工作室」，顯示買方為庾澄慶。「華固名鑄」門面裝潢頗為氣派，加上周邊環境好，附近又有不少明星學校，吸引許多名人看屋。（圖／翻攝自華固建設官網）據悉，哈林一家大享天倫之樂的同時，有感「台北花園」的生活空間不足且租金高昂，有了另尋住處的想法。從小就住在北市東區的哈林，一開始便打算在此尋屋，由於「華固名鑄」臨近台北小巨蛋和微風南京百貨，周邊除了有捷運站和松山機場等交通建設，更有敦化國小和復興中小學等名校，就環境條件而言，這裡的確很適合哈林一家人居住。「華固名鑄」有不少企業大咖住戶。（圖／翻攝自華固建設官網）「華固名鑄」住戶企業大咖雲集，像是力晶集團創辦人黃崇仁家族、華固董座鍾榮昌，還有台塑王家曾砸20億掃下8戶，庾澄慶入住後，將與大老闆們當鄰居。哈林對房地產的眼光，其實頗為精準，2011年，他帶著母親搬進北市東區名宅「一品大廈」，房仲業者推估，他大約砸下1億2千6百萬元。庾澄慶大手筆買敦北豪宅，被推測要問兒女學區提早布局。（圖／翻攝臉書＠Harlem Yu 庾澄慶）「一品大廈」曾有不少政商名流入住，包括前副總統連戰、「國泰信託集團」理事主席蔡辰男、「寒舍集團」董事長蔡辰洋、「新光金控」董事長吳東進、「湯臣集團」董事長徐楓和藝人費玉清等等。本刊調查，稍早，哈林還買下位於大安路、約70坪的「金城大廈」，價值近5000萬元。此外，2009年有報導指出，哈林以5590萬元入手忠孝東路四段的「華新大廈」，看來哈林除了樂壇成績輝煌，也是個房地產高手。根據全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「華固名鑄」位處敦化南北路林蔭大道、小巨蛋生活圈、雙敦學區，尤其是明星學區，對想讓子女贏在起跑點的家長，頗具高度吸引力，附近中古屋行情約單坪9字頭。另外，中信房屋南京敦化加盟店長黃秋蘭也表示，「華固名鑄」為「國際大樓」舊商辦改建，地主戶多為企業主，改建豪宅後因住戶均質，吸引不少傳產業者入住。這次交易的9樓戶別，正對敦北林蔭大道，側面可見敦化國小校園，視野較他棟開闊，價格略高，認為單坪約197萬成交，屬於行情價。
敦北全錄大樓二度轉手變豪宅 忠泰打造最貴危老案
台北市中心危老變身豪宅推案再添一例，原敦化北路全錄大樓近期由忠泰建設與永沛開發強強聯手合建推出「衍見築」，開價每坪180萬起跳，為目前敦北最貴住宅新案。該土地位於敦化北路120巷，前身為全錄大樓，屋齡逾30年，2012年遠雄建設以20.88億元買進，持有6年後於2018年以22.5億賣給永沛開發、鉅曜投資，2019年12月通過危老審議，永沛開發與忠泰建設合力推出「衍見築」。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，本案正對長春路，又近敦化北路、台北文華東方酒店、文華苑豪宅、小巨蛋、長庚醫院、松山機場的地標，為位置精華、一地難求的稀有物件。尤其周邊未來有中壽金融大樓、台塑都更等大型開發案帶動，區段增值力驚人。該基地的前身是全錄大樓，後經危老重建程序，再結合知名精品建商的規劃，嶄新推案。目前敦化北路新豪宅已站穩每坪200萬，本案挾區位、增值、品牌、價格四大優勢，肯定能獲高資產人士青睞，進而帶動商圈都更、危老重建等豪宅開發的浪潮。住展雜誌研發長何世昌分析，危老案因開發變數低、容積獎勵項目明確，及開發時程較短，獲利可以快速入袋，堪稱房地產最強煉金術。「衍見築」總銷約60億，據悉每坪開價將上看188萬元，應是最貴危老案。忠泰集團過往與不少建商合作推案，與長虹建設合建的「明日博」、「明日綻」；也有跟華泰飯店合資的「忠泰華漾」；土地開發有和元利建設合資成立佶泰建設，這次與永沛開發合作打造敦北豪宅，同時也是目前敦北門牌唯一線上銷售住宅案。忠泰集團副董事長李彥良表示，忠泰建設不斷與國際知名建築師合作，創建一棟棟不同的忠泰建築，此次還特別邀請曾獲美國AIA新銳建築師獎的Oyler Wu團隊。北市一直有群實力頂端的建築藝術收藏者，他們追求美學的市場雖然小眾，但卻從未被滿足，因此催生「衍見築」案的誕生。「衍見築」鄰近松山機場國門、捷運南京復興站，台北小巨蛋站，基地面積約395坪，為地上17層SC鋼骨建築，坪數規劃59 ~75坪，總戶數45戶，純住家、無店面、無地主戶。璞園建築團隊副總林世成表示，該案開價每坪180~200萬，成交價約每坪165萬，總價落在1億至1.5億元，1月份潛銷至今已銷售4成，多是地緣關係客戶，很多一次買2戶，預計9月1日動工，受缺工影響，可能4年後才會完工。敦北全錄大樓二度轉手，經由危老改建，北市品牌建商忠泰建設與永沛開發強強聯手推案。（圖／黃耀徵攝）「衍見築」坪數規劃59 ~75坪，總價落在1億至1.5億元。圖為74坪樣品屋。（圖／黃耀徵攝）
已購客太低調炒不起口碑 北市熱銷豪宅案被迫公開
金山南路推案不多，富邦建設於今年農曆春節前推出大坪數預售案「富邦醴仁」，在鄰居買盤撐場中熱銷，銷售瞬間破5成，不過已購客皆屬低調富豪型，沒辦法造成口碑效應，原本打算不公開的案子銷售面臨卡關，如今正式對外公開，富邦建設繼「西華富邦」後再度聯手大陸工程，推出80、160坪豪宅產品，希望吸引高端客目光。位於金山南路預售案「富邦醴仁」，聘請日本國寶級建築大師高松伸操刀設計、大陸工程營造，規劃地上19樓、地下5層建築，搭載60組住友制震系統的SC鋼骨地標，總銷60億，全案共計36戶，規劃雙併80坪，可合併成160坪，採毛胚交屋，預計2023年第四季交屋。該案原由喬崴建設耗費17年整合，再與富邦建設合力推案。富邦建設從「信義富邦」、「富邦天母」、「富邦七七七」及台中地標「富邦天空樹」，到近期高雄鳳山約4440坪基地的「富邦大無疆」，每次出手都是高端產品。富邦建設近5、6年來未在台北核心推出指標大案，此次富邦建設回歸，已有不少高端粉絲期待已久。「富邦醴仁」聘請日本國寶級當代建築大師高松伸操刀設計、大陸工程營造，規劃地上19樓高、地下5層，全案共計36戶。（圖／林榮芳攝） 喬崴建設董事長楊貴清表示，「富邦醴仁」黃金地段，花17年進行整合，都更程序也跑了7年，時間再長也都值得，喬崴建設公司門牌一直都是仁愛路二段，跟左右鄰居都熟識，「阿才的店」就像是後廚房，希望在這個地區打造好建築，因此邀請富邦建築及高松伸建築師組成一流團隊，希望打造住得人愜意、跟家人有美好回憶、來訪親友和路過的人都有美好的記憶的產品，「富邦醴仁」是驚嘆號，未來10年回頭看還是非常具有時尚感。富邦建設董事長薛昭信表示，富邦建設推案不多，因為以合作標準要找對象蠻難的，大陸工程合作10幾年，喬崴則是首次合作，很慶幸有共同理念，在溝通協商超乎想像平順；大陸工程台灣事業處總經理陳學聖也提到，大陸工程和富邦建設從民國88年就開始合作，富邦在品質上有特別要求，挑選的廠商永遠比大陸工程的標準還好、還貴，跟富邦合作非常放心。富邦建設繼「西華富邦」後，近5、6年來未在台北核心推出指標大案，此次富邦建設回歸，已有不少高端粉絲期待已久。（圖／林榮芳攝） 由於建商整合不易，近期周邊推案基地面積都不夠大，「富邦醴仁」難得的黃金地段，受到區域客矚目。據悉，「富邦醴仁」趕在春節前夕正式登場，已有成交客戶，高樓層成交單價近逼190萬，低樓層每坪成交行情有160多萬之譜。不過負責銷售的璞園建築團隊樸群廣告協理顏允賢也直白地說，目前銷售雖已過一半以上，都是附近鄰居購買居多，這邊客戶是低調富豪型不會再介紹朋友來，所以又特別再公開宣傳。金山南很少推案，中大坪數換屋的需求強勁，「富邦醴仁」總戶數36戶，0店面，沒有地主戶，客戶均質，國際團隊及鋼骨制震，目前開價180-216萬元，總價約1.7至2億元間。合併戶的比例高，因為強調團隊和建材，成交價也是近2年區域最高。
都更案住戶白髮出席入厝 建商老董嘆「人生有多少個10年！？」
永和最大公辦都更案「勝開大地」今年5月完工交屋，開晟建設捐贈的公益設施「永平市民活動中心」也於今日（19日）正式啟用，建商、住戶歡喜舉辦啟用暨入厝活動，由於整合到完工耗費10年，出席者多已白髮蒼蒼，就連開晟建設董事長鄭阿明也拄著拐杖參與盛會，被問起是否將繼續整合旁邊其他單元，鄭阿明笑回「人一生有多少個10年！？」「勝開大地」為永和近20年最大社區，基地面積3100坪，共702戶。（圖／黃鵬杰攝）「勝開大地」為永和近20年最大社區，由新北市府主導辦理的「永和大陳義胞社區」單元2公辦都更案。大陳社區總面積共8.2公頃，分為單元1-7，為早年政府安置國共內戰自大陳島撤退的軍民，政府租地給居民蓋屋，時隔多年部分僅建物產權、無土地產權，部分僅登記土地產權，又有違占戶等問題，產權複雜。「永和大陳義胞社區」公辦都更案共分為單元1-7，目前順利都更的為單元2「勝開大地」，其餘面積更大、產權更複雜，建商投標意願低。（圖／新北事都發局提供）由於單元1-7中，單元2占地3100坪，地理位置較優越、產權相對單純，經實施者開晟建設耗費5年整合，由大陸工程負責營造，打造3棟崗石外觀SRC鋼骨大樓，總戶數702戶，扣除分回共316戶可售戶，案量約100億，由創意家行銷負責代銷，2016年預售開賣至今已銷9成。大陳社區巷弄狹窄，還有許多違建、加蓋，造成公共安全隱憂。（圖／創意家行銷提供）「勝開大地」主委馬榮隆表示，目前已有200餘戶入住，其中多數為地主戶，因為租屋在外，如今新居落成，都迫不及待趕快遷入。不過也有住戶感嘆，從談整合到建築完工一過10年，許多人已不在。今日出席的大陳原住戶，皆已是70、80歲的白髮長者，就連當初捲起袖囊促成整合的實施者開晟建設老董鄭阿明也拄著拐杖。鄭阿明曾向媒體透露當年都更招商不想投標，是朋友勸進他作為在地指標建商應起示範作用，才決定挺身而出。如今，社區大器落成，住戶圓滿入住，記者再詢問鄭阿明是否願意繼續整合旁邊其他單元，鄭阿明笑回「人一生有多少個10年！？」「勝開大地」坐落水岸第一排，近學區、公園、捷運、夜市，生活便利，目前均價落在61萬元。據了解，拆除前多為6-10地坪老透天，最終以1坪土地換5.1坪建坪完成100%同意都更。除了單元2率先整合興建完工，其餘單元也陸續公告徵求實施者，但因其他單位全部都是300名以上的地主，產權更為複雜，加上市府給予都更誘因不足，建商也興趣缺缺。單元1、3、4已流標，預計10月底單元5、6、7將公告徵求實施者。開晟建設捐贈公益設施「永平市民活動中心」，2層樓共200坪活動空間，今眾人舉行揭牌儀式。（圖／黃鵬杰攝）而今日啟用的「永平市民活動中心」位於「勝開大地」的1~2樓，闢建獨立進出動線的200坪活動中心，其中1樓大廳為公益活動、老人共餐空間，2樓則是4間多用途教室，滿足舞蹈、講座、靜態課程，可開放給一般市民租借使用。開晟建設總經理張于利說，活動中心空間不僅提供住戶一處聚會、上課地點，一般民眾也可使用，對社區也有加分作用。