報復性買盤
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桃園重劃區標售8成標脫 草漯住宅地價飆4字頭
疫情一降溫，桃園市的土地標售就湧現報復性買盤！桃園市地政局今(25)日舉辦今年第二次市地重劃區標售，釋出觀音區的草漯第三區與第六區整體開發單元，以及桃園區經國的抵費地土地。其中草漯一口氣端出78筆標的，經國則釋出7筆，合計共標售85筆，總面積約3.72公頃，由於標售規模龐大，光是理標、審標就花了近1小時，總計共吸引241封標封搶標。此次開標結果，85筆標的中有68筆順利標脫，總標脫率約80%，標脫總金額高達22.5億元，整體溢價率達22.2%。其中，觀音草漯第六單元的搶標情況熱絡，當中大觀段84地號土地，面積約156坪，因面大觀路精華角地，堪稱是此次標售人氣王，共有21封標單搶購，最終以6,712萬元售出，換算單價每坪43萬元，溢價率更高達138.4%，榮登溢價王寶座，住宅地價超越商業區，同時也創下區段土地單價的新高記錄。台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎分析，觀音草漯一帶土地行情屬桃園市相對親民，加上重劃區鄰近工業區，大量就業人口創造住宅需求，往後發展相當可期。至於經國重劃區方面，以水汴頭段37地號為此次標售中的總價冠軍，面積317坪土地，總價約2.91億標脫，換算土地單價每坪91.6萬元，在合理行情內。台灣房屋經國特區直營店店長王肇麒則指出，早在多年前已有許多知名建商看好經國重劃區後勢，紛紛插旗購地，包括中悅、昭陽、寶佳、忠泰、竹城、璞園等建商，都已在此獵地，該重劃區也是桃園的商辦聚落之一，目前商業區土地的成交行情，每坪約100萬左右，此次標脫的商業區土地格局方正，具一定開發潛力，因此以9字頭得標頗為划算。桃園經國重劃區水汴頭37地號以總價2.91億元標出。（圖／台灣房屋提供）台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園近年在台商回流及桃捷等各項建設帶動下，不但就業力道強勁，也帶動工業廠辦、重劃區房市走揚，加上部分地區有房價親民的優勢，自然吸引超過200位買家進場競標。近年來經國特區及觀音草漯的土地行情明顯上漲，賣一塊少一塊，加上大面積的腹地更顯稀有，因此大型素地便成為建商眼中的績優標的，當桃園整體房價都來到2字頭，觀音草漯竟然還有1字頭土地可買，也讓標售土地的價格水漲船高。
法拍也出現報復性買盤？ 楠梓透天60人搶標高價拍出
昨(29)日高雄金服公司一筆楠梓區透天法拍案，湧入60人進場搶標，創下疫情後重新開標以來最多人投標案件，最終以1351萬拍出，拆算每坪單價18.9萬元標出，由於該區實價登錄每坪交易價約落在16~19萬間，如今法拍拍出高於二手屋交易行情的價格，顯見市場火熱。該法拍物件位於高雄市楠梓區德祥街「首富第十代」社區透天，地坪23.63坪，建坪71.57坪，地點鄰近高雄科大楠梓校區、捷運後勁站、楠梓加工區及橋頭科學園區，屬於機能成熟舊市區，該案件為第三拍，總底價694.4萬，吸引60人進場搶標，最終以將近1倍的價格1351萬拍出，不過還是略低於市場行情。以往正常10人以上投標就算多，這次卻罕見出現60人搶標情景，104法拍網總經理林迪重表示，過去以3-5人投標約占45%，6-12人投標約占30%，36人以上投標僅占1%，「超過60人投標的案件1年不到2件，此案主要是底價太低，再加上一、二拍不點交，到三拍才點交，所以吸引多人入場。」法拍案件「首富第十代」位於楠梓舊市區巷弄，生活機能便利。（圖／擷取自104法拍網） 根據實價登錄近期交易資料，該社區曾於108年的成交價為1110萬，如今法拍拍出價格高於二手屋交易行情，交易火熱程度可想而知。其實於本月28日，達麗建設才以每坪49萬元標得鄰近的台糖合建橋頭新市鎮二期基地，創下區段住四用地新高紀錄，也是達麗在不到1周的時間，第2筆購置高雄新市鎮土地交易，2筆合計總投入金額26億元，預計未來推案單價將高於每坪25萬元。「橋頭、楠梓兩地區近期火爆的主因是橋頭科學園區所在之位置鄰近省道，加上台積電入主橋頭與楠梓的風聲不斷，無論是自住或投資者都高度關注這2區。」據透明實價網104法拍陳慧瑜經理表示，基本上法拍本應該是市場上最容易低價取得房屋的地方，且楠梓與橋頭過去都算是首購族的天堂，但如今就連法拍也拍出高於二手屋交易行情的價格，足見橋頭科學園區與台積電帶來的狂熱反應超乎想像。橋頭科學園區帶動周邊房市價格，連法拍屋也拍出高於二手屋交易行情的價格。（圖／104法拍提供） 台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮也表示，高雄受缺工缺料影響，建築成本日益升高，房價也跟著水漲船高，讓不少購屋族轉向房價較親民的蛋白區入手，其中楠梓及橋頭區受楠梓大學特定區及橋頭新市鎮發展帶動，沿線擁有捷運紅線繞行，交通機能便利，成為蛋白中的交易熱區，而台積電設廠橋頭議題未演先轟動，不少人期待橋頭成為下一個南科，看準未來人口紅利與房市前景，對自用或投資客群來說，更有利加價以搶先入市。不過林迪重也提到，這波疫情造成很多人失業、沒收入、繳不出貸款，預估這波後，預估年底或明年，進入法拍市場的案件保守估計將增加10%以上。
7月中若解三級 賴正鎰：房市將拉尾盤價漲逾1成
政府7月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」打房原子彈，歷經半年預告，建商遞延推案、購地放緩，但對基本盤的房價並無影響，反而因物價指數攀高產生通膨疑慮，出現高資族選擇置產避險的轉移效應。近期疫情趨緩，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，若有機會在7月中解除三級，今年房市將在Q4時急拉尾盤，不過受原物料上漲，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。疫情來勢洶洶，工地缺工缺料下，還要防疫，預售屋賞屋驟減，工地也被迫減工。鄉林不動產研究室統計，根據建商開工及建照申請資料，今年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6,500億元，與去年同期比較年增率分別是-11.2%與-9.3%，除了桃園和台中市有小幅成長之外，多數都會區推案量衰退逾2成。520檔期多數建商緊急封盤或暫緩推案，下半年Q3的928檔期也備受考驗。雖推案速度放緩，不過全台疫苗施打率已經突破10%，還會提速增長，賴正鎰認為，疫情若能在7月中旬解除三級後趨緩，Q3報復性消費出籠，房地產Q4推案量就會恢復常態。總體來說，去年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再，但今年房市「先蹲後跳」，Q4急拉尾盤，預估全年總案量可維持在1.1兆元規模。展望下半年到明年的房市趨勢，賴正鎰認為將呈現5大現象，包括(一)疫情解封的速度與房市回溫同步，報復性買盤一觸即發，(二)受營建成本上漲，預估新建案開案價調漲約15至20%，(三)疫情催化換屋型需求，戶數單純且50坪以上中大坪數產品受青睞，(四)全球資金寬鬆通膨隱憂擴大，高資產族加碼佈局房地產作資產配置，(五)雙北都會區土地稀有，房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務認定放寬，政策面作多，將是提高優質地段加速都更的誘因。「下半年與明年房市表現並不悲觀！」賴正鎰表示，因為台灣房市會有機會在今年Q4隨報復性消費出籠而出現快速反彈，且新成屋的不二價市場會加速成形，預售案也會減半，變成先建後售居多，此外，高資產族的置產計畫增加，52坪以上的中大坪數產品，將可望重回主流。他認為，原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較去年提高15%以上，建商只好減少預售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。（圖／翻攝畫面）
日月光旗下鼎固控股回台獵地 200億銀彈尋造鎮機會
半導體封測大廠日月光集團旗下鼎固控股，長期深耕中國大陸房市，近期宣布近2年將帶著200億銀彈回台投資，希望將在大陸的造鎮經驗帶回台灣，推出住商辦複合式造鎮案，目前積極在中南部尋找適合標的。鼎固由日月光集團創辦人張姚宏影的兩位公子張虔生、張洪本等家族成員擔任大股東，由第三代、張洪本的公子張能耀擔任總經理，夫人王鏘嵐則為副總經理，年輕一輩掌舵，員工平均年齡也才36歲。鼎固於2012年在台灣證交所掛牌上市，資本額174億，是台灣第一家主營大陸房地產回台上市的公司，也是台灣營建業中資本額最高的公司，主要推案位於上海、重慶等一線城市地鐵站鄰近區域。鼎固於2002年就進入中國市場，土地取得成本極具優勢，選擇地段搭配軌道交通及新市政規劃具開發潛力，並以商場或辦公樓的形式出租，提供穩定現金流，亦受惠於不動產潛在的增值利益，在競爭激烈的中國市場維持良好財務表現。鼎固全年營收達134.2億元，年增134%；稅後淨利11.8億元，每股盈餘0.68元。鼎固董事會12日通過2020年度盈餘分配案，將配發1.2元現金股利，股利發放率高達176%。王鏘嵐表示，受惠疫情期間「恐慌性買盤」，及後疫情出現的「報復性買盤」，完工建案持續熱銷，不過因為鼎固選擇的城市都是持續成長，現在只愁找到好的土地不容易，相較於2003年剛入市時價格也高不少，目前土地庫存位在精華地段也都相當惜售，未來會往二、三線城市持續觀察。鼎固除開發也負責商場規畫與招商，面對去年疫情對市場的衝擊變化，王鏘嵐表示，2012、2013年曾有一次大轉型，當時淘寶崛起，大陸電商市頭熱，於是把消費性電子產品類似光華商場的營業型態收掉，改作消費型餐飲及體驗型商業體，當時在上海市創舉，轉型至今非常成功，現在團隊面對市場變化的改造能力非常強，目前餐飲占60%，零售30%，10%為娛樂，希望未來能持續提高娛樂比重，包括情境式裝扮、鬼屋等時下年輕人喜歡的餘熱設施，持續轉型。展望2021年，因地點好、毛利高的未銷售建案逐步銷售，由於去年疫情期間鼎固減免租戶部份租金，使得租金收入略有下降，而在疫情趨緩帶動整體商業及消費活動復甦，及商場改裝完畢下，商場及辦公樓租金收入可望成長，有助於帶動毛利率提升，鼎固認為今年營運成長動能可謹慎樂觀期待。王鏘嵐也透露目前正積極籌備回台投資，「目前有在北中南看一些土地，鼎固有造鎮能力，但在北台灣買不到太大土地，有點失落，未來2年內有100~200億投資計畫。」王鏘嵐表示，已著手籌組台灣的團隊，尋找合適目標進行獵地，待完成法令所規定的回台投資開發必要核准程序後，以期為台灣提供安全且優質的居住空間和商業環境。她也表示，台灣相較大陸市場稍微平衡、成熟，每年購房需求和供給穩定，進入台灣市場要看緣份，土地不像大陸有不同重劃區可以提早介入和規劃的機會，但入市的決心是百分之百，同時也不排除有適合的案子會找日月光家族成員上市公司宏璟建設一起合作推案。
承德路推案秒殺王 傳真再銷「宏國大道城」3週賣百戶
承德路一段到二段短短700公尺，傳真行銷連續3年一年一個秒殺案。從10多年前的「克里翁」，到107年長安西路角地的「京王」，總價6、7千萬以上的換屋產品4個月賣光；108年南京西路角地的「永陞奕居」，創21天賣21戶的紀錄；如今，近民生西路口的「宏國大道城」，原本預計今年初開案，因疫情影響延遲至6月，30坪以下小宅第一週就被搶光，56坪也只花了3週的時間去化，全案可售戶125戶全數完銷，銷售速度驚人。「不管在任何景氣，傳真都能將案子完銷，這不是疫情後的報復性買盤，是經過長遠的思考布局。」傳真行銷董事長王明成表示，過去的「三好一公道」是服務好、信用好、品質好和價錢公道，現在，房地產銷售「新三好」則是內容好、設計好、氛圍好，然後「公道自在人心」。後疫情房市發展目前多方說法仍待觀察，「宏國大道城」不到1個⽉完銷，王明成認為是「新三好」全面奏效。「宏國大道城」主打2100坪市中心大規模基地，打造13處動靜態水景、88棵喬木大樹、百米人行散步道規劃，創造台北市絕版已久的花園廣場高級社區。王明成說，接待中心用心打造，開放式挑高迴廊環繞充滿綠意的內中庭，上到二樓洽談區，大片落地玻璃明亮通透、懷舊的磨石子地面，牆上掛的是當地藝術家的畫，給人清新舒服的第一印象。「宏國大道城」全區劃分成ABCD四大棟，第一期先推CD兩棟，總銷約40億，規劃28-56坪2-3房產品，平均單價90萬，以迅雷速度完銷；AB棟總銷160億，預計將於年底登場，以70-90坪為主力，預估價格將突破3位數。全區採不二價銷售。已有多年大同區推案銷售實力的傳真，在面對年底中大坪數推案，王明成仍信心滿滿表示，「在這邊超前部屬多年，CD棟在沒有廣告下，靠簡訊、舉牌、pop就讓區域顧客回籠，目前AB棟也已有很多區域客登記賞屋。」王明成也透露，下半年傳真在雙北市還有10大推案即將登場。
疫後房市新時代 台屋彭培業：馬拉松型、健康小宅產品當道
台灣房屋位於桃園總部的「智慧型訓練中心」正式啟用，自106年房市走向低檔以來，台灣房屋已3年未曾召開記者會，此次再度邀請記者，台灣房屋總裁彭培業難得針對大環境及房市影響提出看法。他認為未來是「馬拉松型」和「健康小宅」產品當道的時代。他解釋，各種稅負出來買盤突然增加是短跑型，如今稅負完整下短跑房產時代已過去，以大格局看，房產增值需要時間醞釀，現在推馬拉松長線型，購屋要往「建設多、人氣旺、商機穩」的地方去。而不動產不是快速消費品，上半年已有很多投資商品出來，推估疫情後也不會出現報復性買盤。另外，他也說，疫情會結束，但高齡化不會結束，是更大的潮流，家戶人數還是會減少，這兩、三年本來就是小坪數當道，經過疫情洗禮，未來房地產會從1.0有泳池、保全，2.0有豪華大廳、秘書服務，3.0禮賓接待、餐廳、管家服務，開始進化到4.0有健康溫泉、復健、營養諮詢，最後到5.0有專業護理、醫學照顧健康管理。疫情後所有事情都要跟健康畫上等號，未來產品附加價值都會走向0接觸、健康為賣點。他也提醒，首購族購屋不要限定10、20坪產品，要有5-10年規劃，最好有30坪，才不會因換屋時不好脫手，最後只能賠售。上半年疫情期間，房地產卻不受影響，台灣房屋今年上半年與去年同期相比成長31.2%，下半年疫情趨緩民眾走出來的動能更大，向來都是信心商品投資先行、剛性需求在後，下半年民眾嗅到房市持續回溫，投資與剛需族群將一起跟進。