大同大樓
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重量級都更都在「這區」 中山區身價鍍金
下半年台北房市最轟動的話題，莫過於是躋身200萬俱樂部的中山北路國賓飯店改建案！首波實登就揭露一坪218萬元的數字，讓委屈在大安、信義、松山身後多年的中山區揚眉吐氣，嶄露地段實力。市場上認為中山區爆紅有三大關鍵：首先是都更爆量登場，中山區身價重新鍍金。第二是中山區核心圈內80家上市櫃公司去年營收逾4兆的經濟硬實力。第三則是比價效應下，水往低處流的補漲行情。中山區東側的松山區敦北小巨蛋豪宅「敦仰」，最高每坪239.67萬紀錄，平均都有217.96萬元行情，中山區西側國賓飯店改建豪宅案「國賓皇琚」創最高218萬元身價；南邊的大安區預售案「鑄慕」實登單價達207萬；北側松山慶城福華大樓都更「城仰」預售有望看齊隔壁釋出稀有的「文華苑」最近兩筆214萬、244萬成交行情，東西南北都更案都破200萬了，在中山北路到敦化北路這塊原本行情在130-160萬元間的價格漥地，很自然成為資金去處。甲桂林廣告總經理陳衍豪指出「更何況中山區這片街廓，還是全台北都更案密集度NO.1的地方。」中山北松山這區內有富邦、新壽、上海商銀、大同大樓、玉山金、開發金、全球人壽、台塑、京華城等金控和大型企業集團所主導的重量級A辦都更，帶來龐大的新就業人口購屋需求；亦有國賓、馥敦的新形態飯店寓所創造新價值，未來民生東路西華飯店改建豪宅身價，也有望受「國賓皇琚」200萬行情拉抬。陳衍豪進一步分析，亞洲一級城市台北的房市，是國內甚至國際資金效應的總和，資金進來就像水，灌注大量投資與建設議題的地方，會沸騰、會噴水花，譬如信義計畫區和雙子星，接著水位會自然而然第一時間去填補盆地最中心的低處，大家一起水漲船高。近期中山女高建國啤酒文創園區首排的「睦月」、南京東路建國高靜巷內的「新潤朗格」，以及吉林路民生東路口的「嘉潤一御」等中山區都更危老案買氣，都湧現資金效應。今年中山區都更推案表現亮眼，嶄露地段實力，圖為吉林路民生東路口的「嘉潤一御」接待中心。（圖／業者提供）中山區房市資金效應的錢從哪裡來？從中山北路到敦化北路，盤點民生東與南京東兩條經貿大道，光民生東路沿線就有37家上市櫃公司，在重量級的台塑集團和長榮航運、聯強、玉山金帶頭下，去年創造出3兆1744億營業數字；有台北華爾街美譽的南京東路則有43家上市櫃企業，包括萬海航運、和泰汽車、開發金領銜眾多金融、貿易業，去年一年繳出9252.5億的營業成績。這80家上市櫃公司和與之有生意往來的上下游中小企業扎根中山區超過半世紀，其中許多企業中高階主管、專業經理人、董事，自營商老闆，和會計師、律師、醫師「三師」，都搭上今年中山區都更遍地開花的浪潮，「大家一起水漲船高。」中山、北松山重大都更、開發案列表（圖／業者提供）
總部大風吹6／各大總部齊聚敦北A辦聚落 5年後辦公室租金看漲3成
老舊商辦大樓大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，帶動辦公人潮遷徙，台北市另一條黃金大道南京東路上也有不少企業因大樓都更或辦公室不敷使用而搬家。如新光人壽正緊鑼密鼓地規劃著南京東西路上的「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」都更重建；位在南京東路與復興北路口的「元大大同大樓」（原為大同大樓），屋齡約35年，都更價值樣驚人，4年前，元大金控自大同集團購入大同大樓，預計今年第四季進行拆除作業，2025年10月完工，未來將成為元大證券事業總部大樓，並納入投行、證金等部門或子公司等。此外，2018年間，元大金控以約82億元標下空軍官兵活動中心舊址的地上權，打算興建元大銀行總部。落成後，元大金控旗下證券、人壽、銀行等四大事業單位，將分別在敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓上班。 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／報系資料庫） 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／元大提供）長達12年在南京東路租辦公室的國票金控，則是在2019年間以56.7億元購入中山區大直新商辦「亞太置地辦公大樓」的9個樓層，並將全棟改名為「國票金控大樓」，今年1月初已完成喬遷。此外，泰安產險買下三商美邦人壽位於長春路與松江路口的「長春金融大樓」作為總部，3月初全面進駐。而位在南京東路五段、已熄燈的京華城，則仍在都更案送件中。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出：「未來幾年，敦化南、北路沿線的辦公商圈，將陸續釋出至少9萬坪的辦公面積，擬興建或都更的商辦大樓共有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦化南、北路，加上復甦中的南京東路辦公商圈，兩者將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。」目前業界認為敦化北路最有機會搖身變為大型A辦聚落，據時下每坪2200元至2500元的辦公室月租行情，未來極有機會調漲2至3成，來到每坪3500元以上，資產價值自然跟著水漲船高。難怪各大財團近年都將敦化北路視為兵家必爭之地。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，整體而言，2026年左右，北市精華地段新建大樓的樓地板面積，將新增逾20萬坪的辦公面積，開發價值上看5000億元；以每4坪空間安置一名員工的保守估計，就有5萬個工作崗位要大遷徙，「不僅影響商圈零售和餐飲需求，更帶動水電、裝潢、搬運與辦公家具等行業。」台北市金融街廓的面目一新，指日可待。(完)A辦是啥咪一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
二房長女林淑明：現在的大同，早已是郭家的大同 父親從沒欽定林郭文艷接班
位於南京東路復興北路口的大同亞瑟頓是國內知名酒商，董事長林淑明是林挺生的二房長女，因為去年大同的經營權爭奪戰箭在弦上，林郭文艷為了仰賴元大證券及張永祥協助收購委託書，才將位於雙捷運精華地的大同大樓出售給元大集團。五月底元大即將拆屋重建進行都更，位於一樓的大同服務站及大同亞瑟頓都面臨搬家的命運。對此變局，林淑明無奈地說，「現在的大同，已是郭家的大同。」成立22年的大同亞瑟頓面臨搬家，始終不想過問大同家務事的二房長女林淑明難掩心中的無奈，看到父親一手建立的大同集團，竟然成為嫂嫂林郭文艷當家，現在是「郭家的大同，已經不是林家的大同」，向來自己埋首在紅酒世界的林淑明說：「請她（林郭文艷）好自為之，我們能怎麼樣？」今年二月，林蔚山辭去大同董事長，妻子林郭文艷接任，林挺生兩房十名子女之間的心結，更耐人尋味。尤其當年林挺生最愛的二房次子林鎮源，在2013年因病過世，其他子女包括大房次子林蔚東，二房長子林鎮華、三子林鎮弘均已經淡出大同集團的經營。應該說，現在的大同集團內，除了林郭文艷大權獨攬之外，林挺生十名子女，幾乎都成了大同的「局外人」。林淑明說，媒體都很清楚過去二十年，家族其他兄弟姊妹都努力過，希望均衡在父親林挺生一手創立的大同集團扮演一些角色，但是，都沒有任何作用，「事情已經走到這個階段，我也沒什麼好談的」。大同在2006年林挺生過世之後，歷經多次經營權爭奪戰，第一位出手的聯電榮譽董事長曹興誠，在林挺生過世後不久，就結合大房次子林蔚東、二房次子林鎮源，透過旗下創投大力買進當年虧損150億元的大同股票，打算一舉取得大同經營權，順便拿下華映，但沒有成功。到了2008年，當時擔任華映董事長的二房老三林鎮弘，被兄嫂林郭文艷趕下董座，離開後心有不甘，趁著大同董監改選的機會，結合前開發金董事長胡定吾等勢力，希望為自己在大同董事會爭得一席之地，更進一步回朝華映；但最後在林郭文艷發動全面收購委託書下，林鎮弘功敗垂成。而2011年第三次的經營權爭奪戰，則是因為林蔚山涉及通達掏空案遭檢調偵辦，市場派金主賈文中、林滄海因為看中大同的土地資產大量買進大同股票，外傳林郭文艷以低價出售尚化持股等條件斡旋讓金主轉向支持公司派，才穩住陣腳。到了2017年傳出包括中資在內的市場派砸下百億準備拿下大同，市場派甚至推出十位董監事準備向林郭宣戰。為了尋求外力協助保住經營權，外傳林郭文艷希望元大證券及張永祥可以幫忙，將子公司尚志資產持有的復興北路及南京東路雙捷運的精華區土地，出售給元大，讓元大可以順利進行都更。因此包括大同3C賣場、大同亞瑟頓，都在五月底面臨搬家命運。去年股東會前，曾經是大同前十大股東的大房次子林蔚東，在大同股價突破17元高價時，竟然選擇出清手中持股，宣布從此與父親林挺生一手創立的大同劃清界線，近來因身體狀況不佳，幾乎不再與外界聯繫。林淑明說：「兄弟姊妹不願意再插手大同集團的任何事，過去二十多年來，許多兄弟姊妹都努力過，但是，都沒有用，事情已經到了這個階段，沒有什麼好談的，其他兄弟姊妹和他們（林蔚山夫婦）也沒有往來。」但是，外界始終認為林郭文艷是林挺生欽點的接班人，當年，不但挑選林郭文艷作為長媳，擔任秘書，甚至早已扮演大哥林蔚山的分身，替林蔚山處理大同的決策，因此，林郭文艷當家，似乎也沒有太意外。身為二房長女的林淑明斬釘截鐵地說「ＮＯ！ 這是錯誤的」，林淑明說，父親林挺生一直希望能照顧、均等對待每一個小孩，可以在他所創立的大同集團，都能夠扮演一定的角色，雖然 ，哥哥林鎮源曾經是林挺生最喜歡，也認為最有能力成為接班的人選。但是 ，可以確定父親林挺生從來沒有「欽定」林郭文艷成為集團的接班人 ，絕對沒有 ！」林淑明表示，父親中風的很突然，父親健康時以公平分配為原則對待子女，沒有特別獨厚誰，而父親中風後林郭文艷就把批示公文的工作攬在身上。 現在的大同，就是往郭家大同的方向走，郭家的「大同坤德」，由林郭文艷的母親郭林碧蓮擔任負責人，林郭文艷的兄弟姊妹包括郭文敏、郭文政，在大同集團的角色遠遠勝過林家的兄弟姊妹。「父親也不知道自己中風之後，整個大同集團完全失去控制。」林淑明甚至用了「被挾持」來形容父親中風之後大同集團的狀況。林挺生過世，家族兄弟姊妹之間的嫌隙恩怨，陸續離開大同或被迫出走，林家成員就說：「家裡很複雜，上一代有一些事情很難處理。」有些老臣、老員工都很關心，認為現在的大同與林挺生當年創立的精神已經完全不同了，但是又如何？心裡充滿無奈。大同：批改公文職責所在大同副處長何明芳表示，大同經過合法程序，由董事會一致通過由林郭文豔擔任董事長，沒有指定誰接班的問題。此外，林郭文豔時任公司執行副總，身為專業經理人，批改公文係本身職務權限，沒有所謂獨攬公文批改之說。