大都更時代
」 都更 蔣萬安 地震 台北市 大都更時代
央行不講武德2／都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。2012年北市曾經歷文林苑都更案市府和釘子戶對峙的爭議，讓市府更小心謹慎面對不同意戶強拆時的程序。（圖／報系資料庫）他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對提升民間都更效率有很大幫助。另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不是讓釘子戶更有恃無恐？對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公部門始依法執行公權力。不少都更業者皆抱怨都更事業計畫送件審查反覆遭退補件，都更專家彭彥祥就點出問題可能出在審查人員人力不足，若能有效率審查，對市長喊出的加速都更將有很大幫助。（圖／方萬民攝）台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例適度給與緩衝。彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都更時代才會到來。
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
北市府施政報告社宅數悄減 民眾黨批「無限跳票」
民眾黨台北市議員黃瀞瑩7日表示，台北市長蔣萬安2022年上任前，曾允諾要蓋出7,000戶社會住宅，如今屢屢跳票，議會每會期施政報告都在下修數字，近期只喊出5,327戶，消失1,000多戶，蔣萬安必須說清楚。台北市議會4日開議，蔣萬安安排於7、8兩日進行施政報告，民眾黨團7日上午則針對北市府施政報告書，先行召開記者會提出質疑，批評蔣萬安競選口號「你加台北等於無限」，如今變成「無限跳票」。黃瀞瑩在記者會指出，蔣萬安從7,000戶縮水為5,000多戶社宅不打緊，細看其中有3,000戶預計蓋在北投機廠，但該址目前還在可行性評估，即使經費無虞，能不能蓋成還是問號，卻被市府搶先拿出來，簡直是敷衍交差。她說，目前蔣萬安任內規畫興建的社宅中，可能實現的僅有198戶，若蔣萬安4年政績成績單，「居住正義」只有198戶社宅，市民不會接受。黃瀞瑩批評，蔣萬安口口聲聲稱要捍衛居住正義，不過施政報告簡報檔中，完全略而不提「社會住宅」四個大字。她預告，暑假放完一個月了，請蔣萬安收心，期中考將屆，蔣萬安的成績將被攤在陽光下檢視。同黨市議員林珍羽則重批，蔣萬安的都市更新也是「一騙再騙」，自己選區內大同區斯文里二期，過去市府稱要減債招商，但「大都更時代」遲未實現，如今要變成「大跳票時代」，漫不經心的市長，絕非市民之福。
拜訪紐約城市規劃局 蔣萬安：台北邁向大都更時代
台北市長蔣萬安一行抵達美國後，台灣時間5日首站造訪了紐約城市規劃局（Department of City Planning, DCP），由該局執行長伊迪絲‧許陳（Edith Hsu-Chen）等詳細介紹紐約目前「City of Yes」市政願景下的住房政策，並以台北「安全之都」的市政願景與紐約方進行深度交流。台北市府指出，紐約城市規劃局作為紐約市都市規劃的主管機關，負責該市的土地使用與環境審查、計畫與政策發展。有著台裔身份、在台北出生的許陳執行長開場親切地以中文歡迎大家，並與局內兩位主管一同詳盡地簡報了紐約市「City of Yes」計畫的背景與措施。她提到，當前紐約出租房空屋率僅1.41%，是1968年以來的最低數字，顯示了房屋短缺的嚴重性，這不僅造成租金上漲、市民房租負擔更重，也連帶影響弱勢族群權益、城市住房品質及產業經濟。會談交流中，紐約方對於台北房價所得比高、但有85%市民擁有住宅感到意外，蔣萬安市長與都發局簡副局長也向紐約分享，台北邁向大都更時代、推動降溫城市的經驗，從都市規劃因應人口老化、住宅屋齡老化、氣候變遷加劇的熱島效應，增進台北的安全韌性並邁向2050淨零碳排目標。台北的理念引起紐約方的共鳴，紐約方也分享，紐約也有房屋老化的問題，有54%房屋是1947年以前建成，也期待透過建設新建築，推進碳中和並增加經濟發展機會，這也是紐約City of Yes戰略的另外兩大重點。許陳執行長更感嘆，外界都以為紐約商業空間已很充裕，事實上他們仍要努力增加高品質的商辦大樓，以防企業「flight to quality」逐漸離開紐約。紐約城市規劃局介紹，面對動搖城市的關鍵挑戰，紐約目前大刀闊斧提出全方位的土地使用分區鬆綁，希望有效且快速增加大量住房供給，他們以不同分區進行對應的土地使用法規鬆綁：在低密度開發區推動重新合法化商業區2～4樓可作住宅 、推動大眾運輸導向的開發（TOD）、開放獨棟住宅增加居住單元；中高密度區域則透過政府補助與稅收減免，推動「普惠可負擔住房政策」（Universal Affordability Preference），參與計畫的住宅能增加20%的住房空間，並由法規規定、專責機構追蹤確保房租的是否符合普惠可負擔性。台北市議長戴錫欽及隨行議員提問，聯邦法規是否限制紐約市的土地使用分區，紐約方說明美國相關管制基本由地方政府決定，且住房短缺為當前全美關注的議題，紐約對此的積極解決方案也受到州政府、聯邦政府的支持。雙方互動熱絡且十分深入，蔣萬安也邀請許陳有機會回台北走走、延續本次交流的緣分。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
北市府各局處業務爆量 開出190個職缺
台北市因爆發寶林案、剴剴案等事件，讓市府人員疲於奔命，再加上市長蔣萬安宣布台北市進入大都更時代，都更業務量增加，台北市就業服務處辦理北市府2024年第6次就業甄選活動，共釋出190個職缺，其中衛生局、社會局以及北市都市更新處、工務局及相關所屬機關就占156個職缺，24日起開放報名。台北市勞動局長高寶華表示，此次就業甄選共有31個機關參加，提供190個職缺，包括聘用社工督導、社工員、心理師、管理師、關懷訪視員等多樣化職缺項目。其中衛生局、社會局及所屬機關為強化社會安全網與社會福利措施，提供多達81個職缺，北市都市更新處、工務局及所屬機關亦提供75個職缺。高寶華指出，台北市家庭暴力暨性侵害防治中心聘用社工督導（專線組）職缺，起薪高達51K，隨著每年考核晉升，更有機會達到72K的高薪，工作內容為督導處理家庭暴力及性侵害事件的個案緊急保護，直接服務工作及其督導工作等業務；都市更新處聘用副工程司起薪達50K，工作內容為辦理「公辦都更7599專案計畫」等業務。北市就服處指出，每月辦理的市府約聘僱人員就業甄選，也包含台北市所屬各幼兒園廚工職缺，本次開出大安區龍安國小、內湖區潭美國小、士林區士林國小、北投區文林國小、南港區修德國小、萬華區老松國小、文山幼兒園計7個幼兒園共7個職缺，月薪最高達38K。就業甄選活動自24日上午10時起至5月30日下午5時受理網路報名，預計6月22、23日舉辦甄試。
「大都更時代」有進入障礙？專家：成本高漲問題需先解決
台灣地震一直搖，老屋占比逾7成的台北，北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過，專家認為，核心問題仍在於營建成本高漲，以目前都更推動速度，要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋，恐怕難度很大。雖然政府積極想推動都更，但都更推動速度依舊緩慢，除去年全國都更核定案件僅83案，今年Q1也僅23案，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口，但根據台北市建築管理工程處資料顯示，全國危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案，創下2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然目前市場對都更推動期待很深，但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，5年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以台北市來說，統計2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。周昆立指出，過往總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。
403震出新都更1／「大都更時代」淪口號？專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民眾支持，但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟，占比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，了解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕，全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3以上的地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示，很多地主因為都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例，租金補貼約為22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為，未來若想大量啟動危老都更，就必須借助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因為貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃，如「艋舺學園EOD計畫（以學校改建為中心的社區重整計畫）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民眾仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
首都圈進入大都更時代 松江路靜巷宅超高含金量吸引置產族卡位
作為台北市重要的金融商業中心，中山區近年都更危老案大爆發，城市翻轉正迎來百年一見的機遇。除了南京東路與民生東路兩條東西向經貿大道，南北軸心松江路沿線更匯集了多達 10 個以上的重磅級商辦改建案，六福集團酒店式豪辦、東元總部大樓、國泰松江大樓、力麒松江總部大樓、元太廣場地上權案、國泰國建大樓都更、華泰飯店危老…等，千億量體改建計劃接連啟動，結合未來一殯遷建的重大利多，更將全面翻新整條松江路沿線市容，成為置產含金量最高的熱門路段。南京松江（圖／松江阡語提供）。馥鈺行銷團隊業務部經理梁睿超指出，松江路位處中山區城市翻轉的黃金中軸線， 盤䠇台北交通正核心，近鄰國道一號圓山交流道和建國高架、新生高架、市民高架閘道，更加快速與其他區域串聯。未來隨著沿線大型辦公都更案相繼落成，勢必大幅拉抬當地辦公室與住宅的租金行情並推升房價，以目前相對低基期的價位， 補漲潛力最被看好。大家地產近期推出的「松江.阡語」預售案，座落於松江路靜巷，大環境享國際級街廓的機能便利，同時坐擁捷運「松江南京站」及「行天宮站」的三捷核心，鄰近中吉、一江、中原、樹德公園，繁華與綠意兼具，如此稀有地段條件，精心規劃 23~32 坪，戶戶雙面採光2~3房的「精緻都心宅」，吸引區域內具經濟實力企業主、高階主管和專業背景的青壯世代認同。梁睿超經理表示，中山區除了極少數豪宅，精華區新案單價大多落在每坪120~140萬元，遠低於大安與信義區的每坪170~200萬元，也明顯落後於鄰近的松山與中正區的每坪140~180萬元，從未來成長性與可預期的增值空間，成為近期置產買方積極卡位的另一項重要原因。靜巷（圖／松江阡語提供）。「松江.阡語」僅規劃 40 戶，均質純住宅社區，基地面寬超過 45米，雙面臨路、戶戶享大面寬邊間採光，戶戶雙衛浴，3房則有寬敞的陽、露臺，為市中心相當稀缺的產品。建材採YKK日系鋁窗、德義精品衛浴、日本大建門及靜音木地板等高檔配備。為確保建築物的結構安全，「松江.阡語」申請耐震標章認證，從耐震設計規劃審查到結構工程的品質監督，全程都受到 TABC 台灣建築中心特別監督團隊的審核與監造，透過第三方公正單位駐地監督與稽查，用最嚴謹的態度徹底落實居住安全。
改建業者震後動起來 全案管理＋減少地下室開挖為地主省很大
403規模7.2大地震，引發全台對老屋建築安全的高度關注，台北市平均屋齡已接近40年，超過30年以上的房屋比例達到72%，台北市長蔣萬安宣布「大都更時代」來臨，業者也看準改建市場動了起來，以全案管理模式搭配減少地下層的開挖，打出為地主節省開銷還能達到高坪效配置，盡可能完成地主對改建後坪數的期待，以協助加快雙北老屋的改建腳步。丞翔再開發專門鎖定雙北70~110坪小基地從事危老全案管理，總經理張丞嘉接受媒體採訪分享，地主們最關心的都是能分回的房屋價值是多少，丞翔再開發能打敗知名建商的優勢在於，一是全案管理模式不和地主參與坪數分配，僅酌收服務費，地主不用擔心容積獎勵被吃掉，有機會滿足室內坪數不縮水的自住需求；第二個優勢是設計規劃，建築樓層配置的改良能降低營建成本，並將小坪數室內空間雕琢到極致。他進一步解釋，其實建築成本最花錢的就是地下室開挖，因此張丞嘉經手的建案，打破台灣傳統建築思維，地下室僅開挖1層，地上1~3樓做塔式停車位，4樓以上才是住家。「我們使用預壘樁工法和地質改良，少開挖2層就可省下6000~7000萬元，也因為住宅層往上提高，戶戶都能有採光通風和景觀。」儘管基地小，1樓仍能設計出挑高4米2的氣派大廳。經過張丞嘉操刀，室內可以將22坪雕琢到2房並且含有1.5套的衛浴設備，也因為挑高3米6的室內空間，讓小坪數看起來不會有壓迫感。張丞嘉公開獨門絕技，不怕同業抄襲或地主自建，原因在於小基地實在太難找到願意配合的營造廠。更何況地主想自己發包，沒有建築專業，根本沒辦法監督工程品質，還有可能被惡質營造廠追加工程預算。他說，目前營建業缺工嚴重，小基地改建工程，不管是建商還營造商，都面臨大公司不願做，小公司沒能力做的窘境。目前市場上有很多全案管理團隊，但唯有能在營建成本持續高漲的大環境下，為地主提供最優質的設計，讓地主得到更多坪數，將成為最後勝出的關鍵。
大都更時代來臨 北市容積率有望專案鬆綁
台北市長蔣萬安8日表示，中正區南機場整宅住戶自3日因震遭列建築紅單後，近期已改列入黃單，居民已可回家居住，目前已列管，後續必須持續修繕。蔣萬安8日前往明湖國小視察，也針對0403花蓮大震進入災後盤點重建階段發表看法。蔣萬安說明，目前原滯留旅館的34人都已經全數返家，另29位依親民眾則依照意願，陸續返家或續留親友家。蔣萬安進一步說明，市府已派員將南機場案住宅外包覆材拆開、實際檢視內部的結構，損害並未擴大，也透過H型鋼柱補強， 6日施作完成後，當日下午自己也親自再到事發地中華路二段307巷視察，「目前安全無虞」。而談到南機場都更多年沉痾，蔣萬安表示，2023年10月提出的計畫「容積率」其實已經達到2倍，未來只要經過都市更新委員會審議通過，可望不受法定容積兩倍上限的限制，以專案審查輔佐容積獎勵來提高住戶的意願。蔣萬安重申「台北已經進入大都更的時代」，對市府而言這是一項使命，絕不只是一個口號，必須讓民眾了解，防災型的都更不僅關乎正義、更關乎安全。0403花蓮強震引發關注，截至8日下午5點止，全台共計有13人罹難、 1,146人受傷、33人留守、6人失聯。失聯6人中，其中砂卡礑 3 人、澳洲籍 2 人、中和礦場1人，本刊也將持續為您掌握。
地震搖出商機！業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台，至今餘震不斷，造成十多人死亡、上千人受傷，更有多棟房屋倒塌或受損，引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」，不僅提出「都更八箭」的政策，還表明後續還有力道更大的都更政策會推出，估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型（TEM）研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現，台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99％、發生規模6.7以上的地震機率有94％，連發生規模7.0以上的大地震機率都有54％，顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現，到去年Q4，全台平均屋齡高達32年，屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅，佔住宅存量5成以上，目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮，區域老屋佔超過6成，台北老屋甚至高達72.1％，幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，台灣早期因法規對結構設計並不嚴格，所以較缺乏耐震。民國72年以後，雖建築技術規則規定要有耐震設計，但能確實做到的建商並不多，加上早期政府為防止過度採集砂石，一度放寬使用海砂，導致民國70~80年間蓋的房子，不少都是海砂興建，這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示，目前因強震全民對老屋都更的意識提升，政府重視度也明顯提高，但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，確實讓很多都更危老案推動卡關，甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工，甚至放到失效的狀況。以台北市來說，目前危老核准重建計畫中，5年多來已有96件已經「失效」不蓋了，顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此，元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作，引進最新韌性減震工法，不僅省成本、減碳，還耐震。周昆立說，同樣耐7級強震下，每坪營建成本還可省1萬，以500坪基地的建案來說，建築成本約可省高達3000萬。此外，因擁有高耐震能力，還可申請內政部耐震性能評估，最高的6%容積獎勵，讓參與都更的民眾與建商，花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出，地震所造成大樓倒塌的主要原因，約有95％歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡，目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先，這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」，在有限成本支出下，確保大樓遇七級強震而不倒，是目前市場最領先的技術之一，估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點，分別新北與台中兩地，對外詳細說明，歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x