宋大華
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商場接力賽4／舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來，繼舞廳、汽車旅館退場，量販店也出現淘汰潮，如今不只新型特色商場誕生，商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算，未來5年，大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團，推出7大案、近萬坪基地的商辦產品，樓地板面積可達3萬坪，業者信心滿點高喊，「這裡將是下一個小信義計畫區！」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者，台灣這幾年在台商回流、產業重組下，成功的企業很多，「現在跟我們要（興建）總部大樓的，隨便算起來都是5、6萬坪，很多是希望做總部，但市區寸土寸金，當信義計畫區貴到不能再貴，若要自成一區，周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性，大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查，未來5年，華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險，共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品，推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦，已於2022年12月結束營業。（圖／黃耀徵攝）世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，大直商圈交通位置方便，松山機場過橋就到，也有捷運經過，能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品，在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下，尋找高級商辦的眼光，自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區，商、娛區約40公頃，早期因為發展未成熟，土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主，也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途，再加上長年都市計畫未通盤檢討調整，因此出現不少違規住宅的使用。多年來，大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落，但商業發展卻相當有限，地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地，直到近年，台商回流讓商辦市場出現供不應求，大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區，也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算，未來5年大直將有7大商辦案推出，推算樓地板面積達3萬坪。（圖／世邦魏理仕提供）2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪，並更名國票金融大樓做為總部之用，為商辦市場開出第一槍；2020年，台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層，約3800坪，換算每坪單價106萬元，直追大安區商辦交易，再為市場打下強心針，大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元，買下3筆土地，及簽下1筆土地合建條約，約1329坪的土地預計推出A級商辦；大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地，原租給大直家樂福經營量販店，也於去年11月宣告將收回改建商辦；而另一為大直地主良茂建設，則是拿出美福飯店旁持有20年的土地，打算新建企業總部大樓，其餘商辦面積只租不售，目前也在興建中。李彥良認為，大直商辦環境有其獨特性，和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣，像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部，目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直，讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」，延請到日本建築大師安藤忠雄設計，規劃地上17樓、地下4樓商辦，預計2026年完工。4月才潛銷，預計5月公開，希望以每層700坪為單位銷售。他也透露，忠泰目前在大直商圈還有4塊土地，共7000~8000坪，未來所推的商辦產品可能會以租為主，「且不是挑租金最高，而是租我最想租的人，希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案，虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館，預計興建地上10層、地下3層精品商辦，預計2025年完工。對於銷售時程規劃，虹光集團總經理曹松連回應，因為是虹光首次新建純辦公機能產品，銷售時機尚未成熟，先以施工品質為重。曹松連也表示，虹光在大直的布局上，除了現有商場「虹光LIVE」之外，也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口，根據虹光內部調查指出，大直商圈還有17%的土地尚未進行開發，近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主，到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區，因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說，雖然虹光僅成立10年，但以他們對大直商圈的了解與信心，如果有不錯的開發或合作機會，還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察，目前已插旗的產業以金融相關較多，興富發賣給台壽再售後回租的交易，每坪租金已站穩2000元新高，要能承租得起這個金額的，相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析，大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓，附近是高價豪宅聚落，卻沒有那麼重的金融味道，雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠，拜訪客戶不易，但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下，無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道！
實價登錄藏祕密1／富豪資產配置大搬風 大直隱藏版特殊交易有這2筆
2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高，再加上政府祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化，房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。CTWANT記者調查，北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」，從房地合一稅新制2016年上路前的20筆，去年暴增為33筆，占大直地區房屋交易數量的1成。其中，去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子，以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權，另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易，雖未備註特殊交易，但也被外界認為是左手換右手的關係戶。東龍不動產專任約經理陳泰源解釋，實價登錄特殊交易主要可分13種類別，其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗，若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅或事業布局考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟，分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年，外界對於哥哥宋大江較為熟悉，十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地；而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業，在疫情影響下，宋大華也跟著哥哥腳步，把事業重心移回台灣。今年正逢虹光國際集團成立10周年，印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營，加碼投資台灣，而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。（圖／報系資料庫、翻攝自伊都汽車旅館臉書）去年6月，宋大華正式成立「虹光大華」，第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權，據了解，兄弟二人計劃合作開發資產。而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶，也有多筆特殊交易戶，但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元，一口氣成交40樓2戶，且均無貸款，買家都是蔡姓自然人，買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中，因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。依「西華富邦」實價揭露行情，至今單價最高是2015年39樓的291萬元，同年38樓也是以288萬元成交，2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元，2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下，因此被外界視為是建商保留戶。根據CTWANT調查，至今實價未揭露的41樓戶，地籍謄本已有資料登記，所有權人為蔡小姐，戶籍地址就設在「西華富邦」42樓，推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。「富邦蔡家自購的這2筆，實價登錄雖然沒有註明特殊交易，但也算是特殊交易的一種，因為單價買得太低、太便宜了！」陳泰源分析可能原因，建商本來就預定了保留戶，由於便宜過戶不利餘屋市場銷售，因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時，再用超優惠價格自己人購買取得。而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶，因賣方為凱盛投資，負責人詹其哲，為光隆實業董事長詹賀博的兄弟，而買方也為詹姓自然人無貸款購入，也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。這個「景泰園」社區可說是大有來頭，20多年前，由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法，於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造，稀有36戶，戶戶都是精挑細選的名流大咖。「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄，2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶，另一筆則是2020年8月，「台軒投資」搬1.26億元現金購入，負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。陳泰源表示，「景泰園」過去少有交易紀錄，而這次光隆詹家法人換自然人的物件，根本沒有拿出來市場賣過，就默默成交了，雖然實價登錄沒有標註特殊交易，但他認為，應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣，也算是一種特殊交易。大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流，去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人，外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。（圖／報系資料庫、截取自google map）