容積獎勵提高
」![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/27/293427/sm-e53e6936dfdeda018aa65548f9891a9e.jpg)
合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/27/279527/sm-30bd19362f23c8a52cfccbcad346e57f.jpg)
都更進步幅度賴清德不滿 提老舊房屋符「進步條件」給更多容獎
民進黨總統參選人、副總統賴清德今天出席「全國不動產產業賴清德後援會成立大會」,重申他的居住三政策,主張以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎,未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶,並增加租金補貼至50萬戶,解決台灣100萬戶的租屋需求,並檢討提高容積獎勵,大力推動都更。賴清德宣示他若當選總統將持續推動都更,讓「30年以上」老舊房屋透過都更改善居住安全與周邊環境,帶動內需產業發展。如果老舊房屋大量都更,包括水泥工、板模、裝潢、運輸業、玻璃等各行各業都會蓬勃發展。賴清德說,他過去擔任閣揆時,曾經都更容積獎勵提高至50%,建構簡便的行政程序,給予都更住戶租金補貼、稅制減免等,運用公權力面對釘子戶問題,雖然近年來都更持續進步,但進步幅度他並不滿意。賴清德認為,都更無法大幅進步原因在於並非每個都更案件都能「一坪換一坪」,導致都更戶都更後分回的新房子坪數縮減、空間變小,但協助都更的建設公司也想要分配利潤。他承諾,未來這些問題都會一一檢討改進,例如「如果有達到某些進步性的要求」,將給予更高容積獎勵,讓大家住得更舒適,願意參加都更。立委私下指出,賴清德點出都更「無法一坪換一坪」確實是目前全台都會區老舊防屋都更「龜速」的重要原因,但許多精華地帶、面臨大馬路的老舊房屋,如果願意都更,配合容積率獎勵、綠建築獎勵等,其實都更後總坪數已貼近一坪換一坪。但住戶卻仍不願意都更,抱怨公設比太高,而期盼「室內面積也要一坪換一坪」,進而卡住都更進度。此外,都會區非大馬路兩側的老舊公寓,例如被狹窄巷道包圍的老舊公寓,因為都會景觀、天際線等考量,難以適用最高比例的容積率獎勵,這部分老舊房屋「都更卡住」情況更嚴重,對都會區的公共安全、老人妥善照護都相當不利。立委說,其實大家都清楚都更卡住原因在哪,綠營自家立委也曾在立院為了放寬公設比,舌戰內政部官員,不過,公設比牽涉公安、建商層面太廣,蔡政府任內都未降低公設比,賴清德如今再拋出「符合某些進步性的要求」就給予更高容積獎勵,雖聽起來讓推動都更又多了一絲希望,但「進步性條件標準」為何?公設比是否有機會合理降低?會不會仍然只有大馬路兩側老舊房屋受惠,其它老舊房屋看得到拿不到?都讓外界好奇。賴清德今天也推崇蔡總統的居住政策,強調當年蔡總統訂定8年內興建社會住宅與包租代管達到20萬戶的目標,包括新建12萬戶、包租代管8萬戶,明年5月20日之前將兌現政見、不會跳票,未來若他當選總統,8年規劃社宅30萬戶,其中新建13萬戶到25萬戶,包租代管新增17萬戶到25萬戶,租金補貼至少增加到50萬戶,等於16年期間規劃100萬戶,完整解決台灣社會的租屋需求。