實坪制
」 高嘉瑜 花敬群 實坪制
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
預算十年來刪減幅度最低 邱臣遠籲新舊政府善用預算
立法院第十屆第八會期19日迎來最後一次會議，當中成功三讀通過包括「113 年度中央政府總預算」、囤房稅2.0的《房屋稅條例》與《所得稅法》修正案等重要法案。民眾黨立委邱臣遠表示，對於113年度中央政府總預算的三讀通過感到欣慰，在2兆8,818億元預算中減列299億元，是十年來最低的刪減幅度，他藉此呼籲未來新舊政府要善用預算，為民謀福祉。邱臣遠指出，減列的內容中，最重要的包括大陸地區旅費的30%，這反映民進黨主導兩岸交流中斷的現況；此外，減列媒體政策及業務宣導費25%，凸顯執政黨不當利用公務預算進行大內宣，做媒體操控與朝野不公平競爭的問題。邱臣遠表示，民眾黨在監督總預算的提案方向，主要針對暗網揭露政府不當偵蒐、打詐不力、整治道安與資安作為不足、居住正義跳票，以及提升國防與國安等面向，共提出 268 個提案，其中 11 案未能取得政府具體保證或說明，因此未予妥協，保留送交表決，以凸顯民眾黨的價值主張。邱臣遠也提到，19日三讀通過的《房屋稅條例》修正草案（囤房稅 2.0），針對非自住住宅調整為全國歸戶，稅率調升為2%至4.8%，預計將在明年7月1日生效。他強調，實施全國歸戶囤房稅僅是居住正義的開端，而非終點，民眾黨在「居住正義」方面提出了「三多力」政見，包括大力蓋社宅、大力改稅制、大力補租客；與「房價三實」政策，包括「實價課稅」、「實坪制」及「房屋供實際居住者免稅」，囤房者則要課重稅。邱臣遠說，《所得稅法》第17條條文修正案，旨在配合「0-6 歲國家養」政策，打造適合青年願婚、敢生、樂養的環境。他續指，雖然有些相關法案仍需進一步盤點修正，以打造更友善的生養環境，而他也將繼續努力爭取選民的支持，明年再度回到立法院服務大眾。
獨家／知名房仲作家陳泰源回歸政壇 時力徵召提名任不分區立委
時代力量今(15)日將舉辦8周年黨慶餐會，公告2024不分區及區域立委提名人選，CTWANT提前掌握消息，在居住正義議題上，時力將號召知名房仲作家陳泰源參選不分區立委，記者向陳泰源求證，陳泰源也證實確實有此事，並將公告他的15大房市政見。這也是陳泰源繼2010年參選北市議員後再度參與政治選舉。陳泰源表示，他當了十多年的「租屋族」，也從事13年的「房仲」，還是3年的「房東」；他的父母是遭受黑心建商坑殺的「受害地主」，而他目前待的公司老闆是「建商」。他關心居住正義，若要比廣度，應該不輸人，因此時力詢問、經過多番考量，決定出來承擔責任，同時也感謝時力的認可。他提出的房市主張，包括租屋制度應效仿國外，在房東權益受到保障的前提下，房客享有優先續租權，房東若無重大理由，不得收回房子，調漲租金也必須準備充分資料說服法院，打破「有土斯有財」觀念，一旦「不用買房，也有安全感」的氛圍建立起來，交易量必銳減，到時房價或許就跌了；就算房價飆漲，對年輕人來說也沒有相對剝奪感。另外他也主張，全面取消「預售制」，只許「先建後售」，房子蓋好並交屋後，建商才拿得到信託專戶裡的價金，以杜絕建商不用自掏腰包就能動用消費者的錢來蓋房子，消費者還得與建商一起承擔爛尾樓風險的不合理情況。陳泰源的父母曾因與建商危老合建糾紛鬧上新聞版面，他甚至出書教導地主該如何辨識不肖建商，這次參選，彌補都更危老合建制度的不完善，也成為他的政見之一，期望推動「定型化契約」的問世，並頒布「應記載與不得記載事項」。這椿合建糾紛至今已3年，房子已蓋好，購買預售屋的消費者都已入住，陳泰源的父母(地主)卻仍自費在外租屋，有家歸不得，讓他相當無奈。今年7月20日，內政部長林右昌在臉書上的一句「地主和開發實施者雙方都想多拿一點」最是讓陳泰源氣憤。他解釋，地主往往是因不懂怕被騙而只想守護財產，「我很想拿著坊間非常普遍、單單一份就超過20個以上陷阱條文的契約，來考考林右昌和花敬群，如果連他們都看不穿至少一半以上的契約陷阱，我要求林右昌，為他曾說過的話，公開向全國善良地主們道歉！」另外他也支持，建商資本額須超過5億元才符合整合都更及談合建的資格、支持公設不計價的實坪制、房東的房租收入與年度綜所稅採分離課稅、房屋稅與地價稅合一等房市政見。時代力量8月時就曾透露，立委提名會朝與社會大眾生活息息相關的議題領袖為主，包含居住正義、交通改革等，都是積極爭取合作的領域。陳泰源透露與時力合作契機，是源自7月20日時力找他一起召開記者會，以陳泰源家的危老合建糾紛案為例，呼籲內政部推動協議合建的定型化契約頒布應記載與不得記載事項。陳泰源回憶，他於會後閒聊，關心時力不分區立委都跑去選區域立委，時力告訴他，「時力是一個非常願意給素人參政機會的政黨。」陳泰源當時還趕緊拒絕，「我說政治太可怕，還是當個自由自在的業務員比較快活。」沒想到當晚回家，他跟爸媽提起此事，爸媽竟認為他應該要從政，把黑暗面揭露，為善良弱勢的地主發聲，讓他相當驚訝。陳泰源解釋，其實13年前，在他26歲時就曾參與民進黨台北市議員黨內初選，當時家裡還斷他金援，讓他負債過了好長一段省吃儉用的苦日子；沒想到13年後，竟態度大轉變支持他從政。他說，合建糾紛對他家人影響相當大，「黑心建商利用資訊不對稱談合建，有糾紛時還抹黑受害地主，爸媽對這些不公不義的事情超級有感觸，在家裡還有祖產庇蔭下，認為應該為社會做點事情。」對於即將放下他十多年客戶人脈轉戰政壇，他相當坦然，「客戶因此跑去找其他房仲服務，那也是很自然的事，我給予祝福，我也相信我的客戶會祝福我，也會願意等我回歸房仲業，畢竟，一屆立委不過4年任期，就當作留職停薪囉！」陳泰源曾於2010年代表民進黨參選台北市議員，13年後，他豐厚羽翼，帶著房仲、房東、租客、地主及建商員工等多重身分替民眾追求居住正義。（圖／陳泰源提供）
高嘉瑜提「改實坪制得天下」 房市專家痛批譁眾取寵假議題
立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比，「改實坪制者，得天下」。對此林右昌承諾將提出虛坪改革的政策，讓房市趨勢專家李同榮痛批是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，他警告，若因噎廢食提出實坪制，將產生嚴重的4大後果。李同榮表示，各國土地登記政策只是形式上不同，只要資訊全面透明化，就沒有對錯之分。然而，改變土地登記形式並不是小工程，若只是建商公設灌水，就大費周章取消公設登記， 讓他痛批，「這就是我們當今所有房地產政策的通病，管不了，就乾脆通通禁止，就像預售禁止轉售一樣。」他認為，房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向，影響變數超過30種以上，而把高房價歸咎於高公設比，是不了解實務。到底實坪制推動有哪些障礙與後果？李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，將産生4大嚴重後遺症：（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，公設直接在產權登記上消失，反造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的門廳、走道、車位、消防、機電，所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明，購屋者更無所適從。（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象產生交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大。（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：一旦公設消失，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，對於指望房價下跌根本就是緣木求魚。（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境：原有900萬戶權狀登記是否全面重登？若重登就茲事體大，不但預算問題，還有巨額房屋稅收劇減問題，另外民眾資產全面縮小問題，政府絕對無法負荷，民眾也無法接受；若舊戶不重登，依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一，還是一體兩制？這因牽涉登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，只會越切越複雜。李同榮認為，虛坪改革應從防止建商虛坪灌水、解決高公設比問題、使資訊更透明化3大層面做起，建議政府應檢討建商虛坪灌水的現象，並提出嚴謹的制度規範，並且設定公設最高上限，以及使資訊揭露更透明化，實價登錄的價格，必須揭露出不含公設的實際單價，才是上策。最後李同榮強調，政府不能因為制度管不了，就採取禁止或廢除的便宜行事措施，應以更積極的態度規範高公設比亂象，而不是因噎廢食，禁止或廢除了事，這才是負責任的政府。
房價狂漲誰負責？高嘉瑜痛批居住正義無法落實 花敬群怒離質詢台
立法院內政委員會今日審議《平均地權條例》部分條文修正草案，民進黨立委高嘉瑜在內政委員會詢問內政部代理部長花敬群，台灣房價不斷飆漲等問題，誰要負責；對此，花敬群說，都更進度不會跳票；高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺。質詢過程中兩人激辯不斷，花敬群一度離開質詢台，相當不滿。高嘉瑜詢問，台灣房價不斷飆漲、居住正義無法落實和社會住宅跳票沒辦法達到8年20萬戶的目標，台北市40年以上老屋占比44％，都更進度緩慢，誰要負最大責任？花敬群說，都更進度不會跳票，進度越來越快，高房價是長期問題，正在努力。高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺，我剛剛講的都是民眾的感受，如果到現在都不承認，就代表你還沒有去面對民眾感受的問題。花敬群表示，事實勝於一切。高嘉瑜說，最大的責任就是內政部花敬群；花敬群隨即表示，我沒有意見，如果說民眾認為我需要負責，我當然負責。高嘉瑜怒斥，所以我覺得你非常不適任，因為你不願意去面對，你用這種態度來面對質詢，你不肯面對民眾心中的痛；高嘉瑜接著問，預售屋房價紅單炒作問題，罰則說明一下？花敬群說，紅單轉售罰則15萬至100萬元，高嘉瑜問，你覺得重嗎？投資客的獲利高達上百萬，根本無助於遏止紅單轉售的問題花敬群插嘴說，紅單很難到數百萬，可能是你的資訊有問題。質詢過程兩人一來一往，高嘉瑜痛批，「這是民眾的感受」；花敬群回應，民眾也是部分民眾錯覺，委員我們真的要理性對話。高嘉瑜隨即反嗆，現在不理性的是你啦！花敬群說，民眾的感受多元，我們不要拿極端個案就說是全面，而高嘉瑜質詢過程中頻頻遭到花敬群插嘴，最終高嘉瑜忍不住詢問主席王美惠，主席，我現在講話，他一直在插嘴；花敬群回應，「好，那我閉嘴」並退離質詢台。高嘉瑜說，花敬群沒有要聽問題，他只想講他想講的，預售屋紅單炒作的罰鍰，最低15萬，很多人認為要提高到30萬這是可以討論的，現在罰鍰是不是過低，無法遏止炒作的狀況，這部分部長應該傾聽民意，在推動所謂實坪制公設計價不合理性；高嘉瑜問，部長2021年4月當時說修法降公設，現在已經過1年半，修法在哪裡？花敬群才回到質詢台問，我可以回答了嗎？高嘉瑜說，我現在問你修法在哪裡？花敬群說，建築技術規則，我們內部經過很多次討論，也跟民間對話，本質上版本已有構想，朝哪個方向修訂，整個建築產業內容要分別調整的工作一步一步來，平均地權條例更重要。高嘉瑜表示，所以你現在就是沒有要做？去年4月，我問當時部長徐國勇，他說會很快檢討全面檢討，花次長當時回答，會趕快修法第四會期提出，現在第六會期，建商反彈很大。高嘉瑜說，這些不公不義，建商把內政部免計容積辨公設賣給民眾，一頭牛被剝兩層皮，把車道計入公設，這就是不公不義的事情，還說一步一步來，當全世界都在實坪制，公設要計價品質還越來越差，2015年到現在公設比在飆高，內政部無法可施。高嘉瑜指出，公設比到35.9％，買房不是看每坪單價還要看公設，建商更惡劣，公設點交全部卡關，品質越來越差，等於建商擺爛無計可施，還要買公設，內政部沒有檢討改進，一直推託。花敬群再次詢問，「可以回答嗎？」緊接著說，其實剛剛提過，辦法想好了，政策推動需要節奏不能大開殺戒，最後一事無成。高嘉瑜批，民眾對執政黨已經開殺戒，等到要執行來不及。花敬群說，該承擔我承擔，謝謝委員。最後，高嘉瑜說，這是民眾迫切感受到，讓民眾高公設問題，以此目標解決而不是推託；花敬群回應，全世界沒有實坪制的制度。
欽天監算房市1／產業、人才回流薪資看漲 鄭欽天：「台灣看得到明天」
興富發（2542）去年業績大豐收，交出442億元營收新高。在原物料大漲、百年缺工、政府打炒房，甚至限制建商土地融資下，CTWANT記者獨家專訪總裁鄭欽天，他一語逆勢開場：「台灣看得到明天」。台商西進大陸30年，不少人翻身致富，近年在美中貿易戰及香港事件等影響下，情勢逆轉，資金產業大舉回流，鄭欽天振奮地向記者說，「哪裡有市場商人往哪去。台灣產業在變動，過去國內只負責接單、轉單，聘用的人不多，現在到處設廠、到處需要人力。」「這幾年興富發應徵人資長、財務長，9成從大陸回來。」「產業回來了！人才也回來了！」鄭欽天高亢的聲音掩不住雀躍，「我一個朋友到南部拓點，一開始設置3~5人研發中心，今年打算從60人變500人，就業機會增加，推升當地平均所得。」「企業去年獲利不錯，今、明年又是穩定成長，老闆賺錢管理層也要加薪才留得住人才，薪資所得都將大幅調整。」半導體產業南下擴廠，帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水，城市人口已有南移跡象，對市場嗅覺敏銳的鄭欽天，早已鎖定台中、高雄獵地推案，此外，他還看好5G時代，工作型態改變，「雙北以外區域的發展將會再加速。」鄭欽天看好半導體產業正熱，帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水，5G普及更將加速雙北以外的發展。圖為台積電南科18廠。（圖／CTWANT資料室）「如果新北跟中南部所得差不多，那新北市能賣7字頭，中南部能賣多少？」房價是敏感議題，鄭欽天只能點到為止，「當各地薪資陸續變動，房價會跟著上來。」被問及如何健全房市？一向快言快語的他突然語塞，幾秒後勉強擠出「加速國土規劃政策」和「提供容獎偕同民間力量蓋社宅」。鄭欽天表示，20年前，外縣市沒有就業機會，大部分的人口因為就業集中在台北，但城市發展需要新腹地，30年前台北市發展從西區移往東區，未來10年也可能移到桃園或其他城市。「台灣這麼多人被限居在都市計畫區內，但政府能做的長遠規劃卻越來越少，目前只有台中、高雄重劃區較多，年輕人想住新房，新規劃土地很慢、舊城改造也很慢，台灣需要加速國土規劃政策，多開發新型發展區，解決人口過度集中、推升房價的問題。」鄭欽天的話不無道理，目前產業、人口正移入的幾個縣市，不少地區是建商無建地可開發消化購屋需求，導致搶購潮；而為了搶一塊建地，眾家業者更願出高價，也推升了成本和房價，可說是環環相扣。這幾年停獎取消、開放空間獎勵也取消，現在又提公設不能計價（實坪制），鄭欽天搖搖頭嘆，在建商利潤與成本結構不變下，原來一坪賣65萬元，少了1/3公設坪，除以0.6，房價就會變100萬元，「但是民眾對於總價有需求啊，最後就是坪數越來越小。」而就高房價下，政府力推的社會宅政策，點子多的鄭欽天給了建議，可提供20%容積由建商協助興建社宅，快速解決社宅不足問題。他舉例，若原來要蓋500戶，政府多給20%容積多蓋100戶作社宅，營建費用由建商負擔，這100戶由政府作東定價出租，10年後建商收回出售。政府沒花半毛錢就能完成社宅興建，為了未來好銷售，建商也會盡力維護社區品質，這對政府、購屋弱勢與社區住戶皆有益處。「畢竟術業有專攻，只要這政策出來，我可以幫它（社宅）遍地開花！」 鄭欽天說，政府想造國民車找車廠最快，同樣的造房，也能和建商合作。他建議政府在民間住宅案中提供容積，就可以讓社宅在各地遍地開花。圖為台北市東明社會宅。（圖／李宗明攝）
實坪制潘朵拉1／建物公設誰買單 高嘉瑜：日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息，現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」，也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對，彷彿高是在故意找麻煩，但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理，高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊，說明她只是反映購屋民眾心聲，無意與行政部門唱反調，不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說，每逢他質詢實坪制，官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查，其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準，只有台灣、大陸未以實坪制計價，將「公設」灌入室內面積，再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討，朝取消公設面積（大陸稱公攤面積）方向檢討。高嘉瑜認為，建商若仍將公設與室內實際面積，用相同價格計價，就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」，完全看建商要「灌」多少，對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高，民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式，甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用，此建設費用設計的合理性受到議論。（圖／報系資料照）她以內政部統計處資料佐證，近7年新完工住宅，室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升，101年第 3 季是 78.96 ，110 年第 3 季卻上升至114.83，印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯（興建成本）誰買單」？高嘉瑜說，建議仿效日本，建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價，換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收，政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式，擁有美國建築師執照的沈千量說，美國人少有「公設比」概念，房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準，多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質，而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制，日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」，也就是台灣所謂的「室內面積」計價。（圖／截圖自日本仲介業者賣屋網站）日本房市投資達人吳先生則說，日本房市採實坪計價，日本仲介房屋網站上的坪數，標註的都是室內面積，房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低，常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等，較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為，陽台是逃生的平台，嚴格禁止外推，因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析，台灣房市長期以「總價」銷售，即使改採實坪制，業者設定總價依然不變，屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水，恐推升房價走高。此外，「實坪」定義仍不清楚，一旦實坪制實施，因政策不溯既往，房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品，必須有配套，避免消費者混淆。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
大陸建設首度揮軍舊金山推案 張良吉：租金投報4.5%簡直暴利
繼馬來西亞吉隆坡酒店式公寓開發案後，大陸建設首次揮軍美國，於舊金山街區中心Market Street推出「尚芮公寓SERIF」，大陸建設董事長張良吉估租金投報不少於4.5%；負責銷售的大師房屋董事長陳建慶表示，台灣可銷售的36戶公開短短1個月已銷售4成，中部富豪佔比更達3成以上，熱度驚人。「尚芮公寓SERIF」由大陸建設與厚生集團共同投資，與位於舊金山當地的開發商L37 PARTNERS採聯合開發方式進行開發，總投資金額約4億美元(約新台幣115億元)，為地上12層、地下2層的複合多功能用途大樓，外觀設計則像紐約熨斗大廈致敬。東側規劃1-2房住宅，西側部分則力邀擁有豐富精品飯店開發及管理經驗的Sydell Group飯店集團進駐。「尚芮公寓SERIF」住宅規劃242戶，以實坪制規劃11-35坪作為套房及1-2房住家使用。（圖／大陸建設提供） 大陸建設董事長張良吉表示，這是大陸建設第二個在海外的不動產開發案，鄰近舊金山政府大力推展的高科技辦公區，鎖定族群就是高科技的人才，只要去過舊金山幾次的人都會知道這是個最好的住宅和飯店的位置，過條馬路就到了舊金山最熱鬧的娛樂大街，生活機能和辦公都很方便。「台灣離舊金山只有12鐘頭的航程，是很接近台灣的國際城市，舊金山流入人口比流出人口多，有很好的租金投報率，不少於4.5%，台灣住宅能達1%就不錯，簡直是暴利，很適合投資置產。」張良吉說。厚生集團董事長徐正材表示，和大陸建設是很好合作夥伴，過去合作在信義計畫區的「琢白」和台中七期的「丽格」都成為當地地標，大陸建設選點眼光非常精準，此次進軍舊金山，基地在市中心門牌上，旁邊有運站、百貨公司，相信會是個成功的不動產開發案。大陸建設舊金山推案「尚芮公寓SERIF」位於最精華的Market Street及Turk Street的黃金交匯處。（圖／林榮芳攝） 大陸建設此次合作的Sydell Group飯店集團，事業版圖遍及全美，包括紐約、洛杉磯、華盛頓、芝加哥、邁阿密等各大城市都有其佈局，旗下奢華酒店品牌NOMAD更與Soho House&Co於倫敦攜手推出極具創意的國際級酒店「NED」，Sydell Group為目前美國最具規模與知名度的飯店集團之一。L37的Managing Partner歐慧瓊（Joy Ou）表示，「尚芮公寓SERIF」基地位在最精華的Market Street及Turk Street黃金交匯處，緊鄰市政中心與聯合廣場，且享有地鐵、輕軌、纜車、巴士及路面電車五鐵共構的絕對交通優勢，距離Powell Street Station僅3分路程，有四通八達的交通網路可通往鄰近的渡輪大廈、矽谷、舊金山國際機場、柏克萊大學等重要城市地標，生活、交通機能皆相當完善充實，自然受到當地民眾關注及飯店集團的高度青睞。「尚芮公寓SERIF」住宅規劃242戶，以實坪制規劃11-35坪作為套房及1-2房住家使用，主力產品總價約100萬美元，內部以簡約現代風進行設計，精裝修交屋。此案已於2018年12月開工，預計2021年第2季完工。由於舊金山三面環海且內陸有山，土地資源稀缺，加上舊金山擁有嚴格的法規限制，包括住房密度的土地使用限制，禁止建築物不可高於40英尺以上，使土地開發既困難又昂貴，人口及住宅呈現嚴重的供需失衡。大師房屋董事長陳建慶指出，即使房屋生產率依照近5年的比例進行成長，舊金山的住宅要達到供需平衡至少也需要40年左右，尤其當地都是舊房子，矽谷大量具經濟實力的科技菁英及有置產需求的企業二代對新房產品擁有強勁的剛性需求，「尚芮公寓SERIF」不僅是當地罕見的大型基地，更位在灣區最精華的地段，一推出即受到區域極大關注。「當地購屋族對於角間三角形的格局最為喜愛，華人則普遍喜歡方正格局，再加上匯率和低利影響，全案於網站公開短短1個月就吸引破千組的預約詢問，配給台灣銷售的36戶更已去化4成，顯見搶手熱度。」
實坪制對槓！花敬群要求「尊重專業」 高嘉瑜回嗆了
房屋公設比多年來屢有爭議，內政部長花敬群今日（14日）於立院內政委員會被問到此事時表示，有些虛坪離譜，會檢討，但請尊重專業，綠委高嘉瑜當場回嗆「是尊重建商還是尊重專業」，花敬群不滿回應「這樣講又扭曲了，這非常不可取。」花敬群指出，有些建案的公共管理區域，或許不需要那麼多空間，但給了建商就蓋了，這部分是應該檢討。但逃生、避難樓梯等等，這個是必要的。高嘉瑜說，法規已針對逃生避難消防設施，給建商免計容積了，建商還計入公設要民眾買單，還有一些車位到底計不計公設，都要有明確規範，推實坪制就是要減少這類公設灌水亂象。高嘉瑜表示，若內政部不願意推，至少要在建案銷售廣告上要求註明房子的實坪面積，實價登錄網站上，也希望揭露實坪單價。花敬群回應，實坪虛坪並非法律專有名詞，因此不太可能要求任何人去揭露。高嘉瑜指出，但主建物的居住空間是多大，這是大家可以知道的，花敬群說，這是我們可以做的，我們也一直在做。高嘉瑜表示，民眾在買房時，往往被浮濫公設灌水，導致搞不清楚附屬建物、公設怎麼算，內政部也都不管，才會造成亂象，內政部要硬起來管管建商。花敬群指出，所有的買賣移轉，規定都一定要有不動產說明書，說明所有細節。高嘉瑜說，必須要在銷售廣告上就得揭露，才能遏止建商在浮濫的廣告下，讓民眾知道到底公設佔多少。花敬群說，從未反對過廣告上去要求揭露。高嘉瑜表示，內政部應該主動要求，因為沒有建商會主動揭露，都希望越模糊越好。花敬群說，一直以來都強調要透過資訊揭露降低疑慮，但這件事不叫實坪制，叫資訊揭露。高嘉瑜認為，這就是實坪制的第一步，現在全世界只有台灣公設要計價，對台灣人不公平。花敬群說，沒有計價不計價，這是錯誤論點，若沒有計價誰來管？不該去扭曲他的說法。花敬群說，該做的都已在做，但請立委聽我們的專業分析，別再用個人認為的路徑，若錯誤的引導，對社會的危害更嚴重。高嘉瑜表示，至少內政部要針對虛坪、離譜、公設灌水的現象趕快處理。花敬群回應，該做的都會做，但要聽得進別人的意見，別一直建立在自己的想法裡面，把議題導向錯誤方向。
政院祭打炒房措施 高嘉瑜批：未竟全功有遺憾
行政院日前在院會通過公布「健全房地產市場方案」，但立委高嘉瑜認為，該方案還是有「為德不卒」、「未竟全功」的遺憾，並缺乏前瞻思考；她呼籲，行政院應盡速成立專責小組，推動房屋實坪制，才能讓真正的居住正義可以早日實現。高嘉瑜表示，擔任立委將近一年時間，已在立法院針對高房價、高公設、虛坪灌水、紅單炒房、熱錢湧入等房市亂象，多次提出質詢。她認為，行政院目前提出方案只是短期對策，包括取締預售屋紅單、遏止過多資金流向房市、選擇性信用管制等。高嘉瑜指出，「高公設比」已成為民眾購屋的困擾及負擔，新建案公設比越來越高，從2012年到2019年，台北建案公設比已經接近35%，對於高公設浮濫灌水的情形，內政部到底做了什麼？她表示，行政院好不容易把健全房市方案提出來，卻完全沒有處理高公設的問題。對於建商售屋廣告誇大不實，主建物與廣告宣稱的坪數落差太大，誤導消費者等問題，也沒有提出任何的解決辦法。高嘉瑜也針對財政部即將實施的短期項目提出看法，認為防堵個人藉由公司規避不動產稅負及修正住家房屋現值免徵標準這兩項，台灣現行房屋稅相較亞洲各國，房屋持有稅已算低，幾乎無人會把房屋分割為小坪數，作為規避房屋稅的方式。她說，財政部不可能不知道，卻還是忽略現實狀況。高嘉瑜也表示，現行房屋稅制有3個問題，包括是否要針對非自用住宅提高稅率(實施囤房稅）；現在房屋標準現值與市價存在巨大落差；自用住宅勾稽不易。她說，世界各國的不動產登記，除了台灣、中國，全都是採用實坪制，國內有高達8成以上的民眾支持房屋登記改採實坪計價。高嘉瑜說，已多次呼籲內政部應研議推動實坪制，避免建商以公設比稀釋房價，降低民眾購屋痛苦指數，並與國際不動產登記主流制度接軌。她認為，只有落實房屋買賣登記的實坪制度，才是根本解決房市亂象的釜底抽薪之計，但是非常遺憾政院此次方案仍未看到。
立委薪水也買不起房？高嘉瑜陷火線喊冤稱未隱瞞已買房
房市熱潮，民進黨立委高嘉瑜日前受訪曾表示，台北市房價居高不下，感嘆她也租屋10年買不起房，不過近日高嘉瑜財產申報資料曝光，發現其名下有2筆建物、4筆土地，總價值2500萬元，遭質疑是睜眼說瞎話。對此，高嘉瑜今現身受訪表示，不論是財產申報或是先前的媒體採訪，她都曾提過自己買房一事，只是要表達年輕人的心聲，因為連她這樣的薪水買房都還很辛苦，且難買到理想的房子，因而有感而發。高嘉瑜長期關心居住正義，日前她曾表示，台北高房價，連她都買不起房子，在外租屋10年，不過，有人近期翻出高嘉瑜財產申報，質疑高明下2筆建物、4筆土地，都在內湖，總價值2500萬元。高嘉瑜繼昨天發出4點聲明回應，今現身立院表示，她自己確實有兩戶房屋，皆是毛胚屋，兩間小套房加起來總共約20餘坪，價格約2000多萬元，當初原本想要將兩間套房打通，裝潢後自住，但因為交屋時正值選舉，行程非常忙碌，加上現居房子住10年，東西非常多，直到現在都還沒入住新房。高嘉瑜說，買屋一事在財產申報及過去媒體訪問都有大方承認，並無隱瞞，而且她現在每月要繳房貸8萬多元，加上現住的房租3萬多元，等於一個月要繳近12萬元，讓她覺得非常辛苦，因而問政時有感而發。高嘉瑜強調，高房價是買房人的切深知痛，尤其是在台北市30幾坪的房子，動輒要4、5千萬元，想要買一間理想的房子非常辛苦，所以擁房這件事情，並不會影響她持續關心高房價的議題，也會持續推動「實坪制」。
港湖女神租屋10年買不起房？財產申報曝「擁2間千萬房產」 4點聲明回應
立委高嘉瑜談到年輕人買房困境時，自爆自己也是租屋族，還說是國安危機。不過，根據財產申報揭露，高嘉瑜名下共有2筆建物、4筆土地，似乎打臉自己的說法。對此高嘉瑜在臉書上做出4點回應，強調自己即使有房產，也可以關心高房價的議題。台北市房價居高不下，買房成為現今年輕人面臨的困境，看不過房價居高不下，高嘉瑜打擊炒房亂象，在立法院質詢時可是句句犀利，接受媒體專訪時更直呼是「國安危機」。 高嘉瑜稱買不起房，卻遭揭露名下有房產。（圖／翻攝自中天新聞）高嘉瑜過去表示，以自己的選區內湖為例，新成屋每坪60至70萬元，再加車位，根本無法負擔，就連像她這樣的中高收入單身女性，也買不起。不過根據監察院的立委候選人財產申報資料中，高嘉瑜去年名下不動產資料卻有4筆土地，而且都在內湖區，107年就持有，另外2筆建物也是在107年時購入，地點也在內湖，總價值2500萬元。高嘉瑜稱買不起房，卻遭揭露名下有房產。（圖／翻攝自中天新聞）高嘉瑜被自己的財產申報重重打臉，其實她去年底曾公開談內湖買房子，把兩間小套房合併為一間房，正式晉升為「屋奴」。對此，台北市議員游淑慧認為高嘉瑜在炫富、睜眼說笑話。游淑慧表示，不知道高嘉瑜講話動機，還是忘了自己有房子，還酸說，「高嘉瑜年紀比我小，可以在內湖買新成屋，還一口氣買2戶，這確實是我們人生奮鬥的目標」。台北市議員游淑慧認為高嘉瑜在炫富、睜眼說笑話。（圖／翻攝自中天新聞） 對於外界質疑，沉默幾乎一整天的高嘉瑜，17日晚間在臉書上做出4點澄清，強調即使自己擁有房產，還是可以以關心高房價的議題。高嘉瑜回應如下一、去年12月蘋果專訪，就有報導嘉瑜買房，也有財產申報。兩間室內坪數共約20坪出頭，原本要自住，但因裝潢考量以及工作忙碌，無暇處理，也沒出租。二、嘉瑜確實還在租屋，也已租屋超過10年，現在同時背負房貸跟房租！三、嘉瑜長期關心高房價及浮濫虛設灌水的高公設並努力推動實坪制是基於社會公益，也是年輕人買房的心聲，更是有感而發，並不是有房產就不能關心高房價議題，也會繼續堅持該做的事。四、非凡報導原文說法：「高嘉瑜感嘆，想在台北市買間，心目中理想合適的房子真的好難，甚至就連身為她這樣，平均中高收入的單身女性也買不起。」嘉瑜是以自身為例，至今已租屋十年，到現在也買不起「理想合適」的房子，若媒體報導讓大家誤會，以後會注意用詞。 高嘉瑜臉書回應房產疑雲。（圖／翻攝自高嘉瑜臉書）