寶路建設
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萬年滯銷新古屋1／雙北12案銷逾十年 2特性成推案地雷 滯銷王是「這家」
日前新北迴龍、桃園八德及台中才出現排隊買房盛況，儘管政府屢次出手調控，在通膨避險需求下房市仍維持一定熱度，但也有「某些產品」持續陷入銷售困境，拖上10年仍賣不掉。CTWANT委託住商機構從591平台盤點雙北銷售逾10年的新建案，共計12案，淡水區超過一半，7案含百坪產品，而寶路建設在淡水、新店共4案進榜，堪稱雙北建案「滯銷王」。根據住商機構盤點，雙北銷售超過10年新案，12案中就有7案位於淡水區，當中除了「台北灣-江南大宅」為25~55坪產品外，其餘6案包括「水公園」「海帝景」「台北灣-頤和」「天藝」「達麗世界灣」「水立方」等全都主打中大坪數，甚至不乏百坪以上，明顯發現「淡水」+「大坪數」成為推案地雷。淡海現在每坪開價已站上4字頭，不具名業者就說，「淡水大坪數死翹翹也不是一天兩天的事，那邊交通和生活圈真的扛不住那種價格。」淡水紅樹林、淡海一帶十多年前推有不少度假型的大坪數產品，豪宅規劃搭配淡水夕陽美景，但供給大於需求、交通問題未解，熱潮過後大坪數產品難以消化。圖為「台北灣NO.6江南大宅」。（圖／報系資料庫）大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，淡水包含淡海新市鎮、紅樹林或竹圍等處，由於早期區域屬於雙北房價凹陷區，親民價位受購屋族群青睞，也吸引建商推出各類產品。其中，部分高總價物件，雖說主打面山或面海景觀頗具吸引力，惟部分重劃區交通、生活機能未明顯改善，區域房價保值性也較顯不足，且同價位在雙北乃至於桃園都有其他選擇，時至今日，適逢政府打房劍指豪宅物件，市場波動下，讓區域豪宅物件買氣持續低迷。591房屋交易網新聞公關組長林哲緯也分析，淡水區雖有河岸水景加持，但因當地距蛋黃區較遠，買方多半以在地客或首購族居多，難銷的多半屬於高總價大坪數產品，產品規劃不符當地需求。但即便面臨奢侈稅、房地合一等政策亂流，整體房價仍是漲多跌少，加上不動產擁有保值，就算銷售受阻都還是老神在在，「如果碰到好買方當然有機會議價，但說要主動對外宣布降價當然是不可能。」有趣的是，12案中竟有4個案子出自寶路建設，包括淡水的「台北灣-頤和」「台北灣-江南大宅」，及新店的「玉上園」「園頂」。雖然大家對寶路較陌生，但一定聽過新店湯泉系列，就出自寶路建設。知情人士分析，寶路董事長趙子超原是廣告起家，早期接了宏盛的案子，後來一起去大陸投資發展，回國後，宏盛也投資寶路。寶路建設早期於新店所推出的新案，大多為超大量體的社區，且有各類套房、小宅、大坪數產品，客群較難以定位，雖說寶路出自以「帝寶」聞名的宏盛，豪宅品牌力足夠，但價位上也較難有折扣，種種因素為銷售增添難度。市場也傳言，寶路建設是宏泰集團創辦人林堉璘個人轉投資事業，負責人是林堉璘的三房邱寶慧。宏盛建設總經理陸永富過去接受媒體專訪時透露，創辦人林堉璘留下的大片淡海土地，宏泰持有土地就超過5成。除林堉璘外，甲山林集團董事長祝文宇也曾向媒體透露自己也是湯泉(寶路)的小股東。祝文宇曾在林育璘身邊學習十多年，因為林育璘的邀約，才從代銷跨入建案投資，寶路案子也多是交由甲山林代銷。甲山林與三重幫林家合作密切，圖為2014年甲山林董事長祝文宇(右4)與林堉璘的小公子、宏盛建設副董事長林鴻森(左3)等人，同台宣布淡海新市鎮「天藝」正式公開上市。（圖／報系資料庫）甲山林從過去代銷知名豪宅「宏盛帝寶」、和林堉璘三房獨子林鴻森的凱越建設聯手推出「天藝」，到現在和宏國集團合推新竹寶山造鎮案、總銷逾千億的「宏道新竹帝寶」，可以看到祝文宇和「三重幫」林家關係交好、合作頻繁。這次淡水超過10年的難銷案，除了寶路的建案外，甲山林集團自建案「天藝」「水公園」與代銷案「水立方」也進榜，似乎就不那麼意外了。對於淡水為何有這麼多大坪數產品難銷，張境在回應，以前淡水、紅樹林很多豪宅產品是規劃渡假用，大坪數本來就是慢慢賣，但目前最主要的困境是政府豪宅限貸政策，對大坪數不是很友善。淡水居住最大抗性就是上下班塞車，淡江大橋興建將加快淡水進入北市的車程。圖為淡江大橋完工模擬圖。（圖／新北市交通局提供）據了解，「天藝」坪數48~120坪，從2013年起預售，至今已成屋7年，還有3成可售；「水公園」坪數41~86坪，屋齡則已有13年，剩2戶；幫宏國銷售的「水立方」，坪數43~162坪，剩10多戶。以上3個案子皆剩大坪數待銷售。「淡水房市就等淡江大橋、淡北快速道路(淡北快)和淡海二期科技園區3大利多。」儘管銷售慢如牛步，張境在還是很看好地說，淡北快今年2月已動工，預計2029年通車，淡江大橋也已看得到橋體，未來能縮短進入北市車程，過橋也能快速抵達台北港、桃園機場，可望大幅改善交通；淡海科技園區為淡海新市鎮二期，預估約500公頃規劃產專區，引進科技廠進駐，雖還沒通過，但據悉中央地方已開過幾次會議，「以過往經驗，只要定案開始規劃，區域房市就會很不一樣。」
近8800坪江南園林-九大園林名樹，江南大宅博覽！
近年來約有三、四萬人口移居淡水，根據新北市地政局統計整體開發區指數，淡海新市鎮已連續4季上漲，較上季增加1.72％，起因為受惠於重大建設利多，包跨：淡北道路環評通過初審、輕軌藍海線年底完工、滬尾藝文休閒園區BOT案等項目，讓淡水區今年前8月的房屋移轉棟數，不僅在新北市中打敗新屋、重劃區推案林立的板橋區、新莊區，更在全國六都的各行政區排行榜中，也拿下第3大的好成績，這也讓近輕軌濱海沙崙站，與濱海沙崙站的國際台北灣系列、第六期的江南大宅備受關注。業者表示：江南大宅擁有國內首見近8800坪江南園林，遍植台灣各類原生樹種、風雅植栽，尤其九大園林名樹，日本黑松、日本紫薇、真柏、鐵杉、梅樹、櫻花、落羽松、台灣原生欒樹、樟木等百款姿態皆歸住戶所有，並且有許多珍貴松柏園藝，為園林景色更添優雅、蒼勁兼備的人文風采、四季賞遊皆宜，可說是風雅落成、驚艷全台，歡迎喜歡江南園林、嚮往天高地闊悠游生活的每一位品味人仕，趁著秋高氣爽的好時節，與家人好友一同來「江南大宅」賞遊。享受一邊品茗、一邊品鑑全台少見的江南園林風采。江南大宅園林規劃喬木、灌木，搭配新東方風格的水景、亭台自古以來，中國字「樹」所賦予的意義就是「家庭凝聚」，尤其不少豪宅建案都以大樹作為訴求，而在台北灣江南大宅，業者強調：園林規劃一別尋常社區造景，特選多樣質地細膩的大小喬木、灌木，搭配新東方風格的「水景」、「亭台」相映，更顯園林意境。其中園內11棵日本黑松別具珍貴，不僅每一棵原生自日本，皆具備百年樹齡，運送移植所需的高難度條件，更讓其樹身價非凡、令人讚賞；餘下柏、杉、欒等九大名樹，皆費數十年心力養成塑形，同樣名貴難得，以園內所植比較全台，於數於價，皆為大宅風範。江南大宅第六期園林，強調因地制宜創造千變萬化的四季風情過往台北灣系列已有一至五期的好口碑，而第六期江南大宅，寶路建設更是不計成本投入綠化景觀，遍植四季花卉與四十多款奇珍名樹，總計豐養數十萬株草花、斥資逾億心血成果，才營造出創造國內首現、風雅獨樹一格的園林大境。綜觀第六期園林規劃會發現，每一株植栽幕後的用心彌足珍貴，精心考量日照風向、花期樣式、甚至地形起伏與視覺效果等特性，為所有花草樹木，配置最適當的養護條件，春天欣賞櫻花與杜鵑、夏季紫薇花長紅盛開、秋天落羽松和欒樹滿載金黃、冬季梅花與小葉欖仁營造出迷人意境，因地制宜創造千變萬化的四季風情，大片綠意花海自家門前漫延，令住戶隨時徜徉芬芳、環抱鮮氧，其規劃心力何其難得。江南大宅第六期私家園林規模驚人，帶給住戶育教故事，與豐富設計在台北灣江南大宅，無論是住戶或是賞屋民眾，會發現私家園林規模驚人，其植栽細膩配置創造出更多機能，如部分建築圍籬實牆以九重葛、長紅木取代，不僅視覺看過去增添生命溫度，雙重植栽相比一般綠籬具備更高的隱私性；貼心於園內規劃親子果樹區，種植桃、李、梅、檸檬，隨著養成與結果，業者表示就是希望帶給住戶育教故事，更多豐富設計，吸引更多嚮往更美好生活的品味菁英人仕們，親臨賞遊，感受一步一景的賞遊「青出江南、更勝江南」的新東方園林美學！ 台北灣 江南大宅｜新江南2-3房電話：(02)2805-9898 地址：新北市淡水沙崙路一段1號網址：http://www.taibay.com.tw/no.6/粉絲團：https://www.facebook.com/TaiBayseries/