小建商
」![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/87/354987/sm-6fa2f13cab92f2c29c38a42f9a2ac886.jpg)
投資客翻車?全台法拍量增1成 專家:高槓桿+找嘸「接盤俠」
住商機構觀察內政部統計,全台2024年上半年法拍移轉棟數達1,840棟,全台法拍量年增1成,六都中以新北市法拍移轉量達329棟最高,年漲幅44.9%,其次為高雄270棟,年增26.8%。專家分析,高槓桿加上升息,又找不到「接盤俠」,南部有投資客「翻車」、小建商周轉不靈所致。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,法拍移轉量被視為房市景氣的反向指標,但今年上半年法拍移轉量與2009年有統計以來歷年相比,仍處相對低點,僅高於2023年,惟整體違約率仍不高,市場體質仍健康。至於國內法拍量出現增加,她認為,主因是自2022年以來進入升息循環,尤其3月央行再度升息,當部分購屋人負擔加重,加上超額槓桿,又找不到「接盤俠」,就可能讓愛屋淪落法拍市場。觀察六都法拍移轉量,僅新北、高雄市與去年相比出現增長,其中新北市上半年度移轉棟數達329棟,為3年來同期最高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,南北兩大都會區同時出現法拍案量成長,主要有2大原因,一是兩市同為房市熱區,其中新北上半年新案量爆出歷史巨量,高雄市則憑藉半導體產業議題吸引各路建商進駐,推案量巨大區域,適逢近期政府推出選擇性信用管制與升息措施,小型建商周轉不靈,即可能出現部分法拍量體;二是兩大都會區近期重劃區議題濃厚,吸引投資族群置產,但當央行升息,致使高槓桿族群提前「翻車」。賴志昶認為,全台此次法拍案量增加,搭配近期屢傳銀行房貸水位已滿、全球股災等消息,有「山雨欲來風滿樓」的局勢,惟在高房價時代,且法拍釋出案量仍處低水位,買方要到法院撿便宜恐也不容易,且法拍有難辨識屋況、需準備底價2~3成保證金、得標需7日內繳清尾款等條件,建議有意進場者,需多詢問銀行貸款條件,且探訪鄰里了解屋況,才能保證買到適宜的法拍物件。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/90/354490/sm-5826fb11fc93b17086ef05ab53a1970a.jpg)
「新青安+股災」引發房貸大風暴 李同榮警告留意3後果
新青安後遺症越演越烈,房貸餘額年增率已衝破十兆並創新高,各大銀行不動產放貸趨近滿水位,因貸款延誤引發糾紛四起,加上近期亞洲股市集體崩盤,台股半個多月來重挫18.8%,對市場資金流動性產生嚴重影響。房市趨勢專家李同榮提出警告,「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴,政府若不重視,將會產生三大嚴重後果:(一)搶貸亂象越演越烈(二)房貸糾紛層出不窮(三)觸發小型建商倒閉風潮李同榮指出,新青安成就不少青年成家,但也引發不少假性需求,短期內供需失衡,以致再拉高已經到頂的房價,也助漲市場投機氛圍,而年輕人所獲利息補貼金額卻根本遠不及被拉高的房價,政策的一得兩失,可謂弊大於利。然而更大的後遺症是銀行業貸款額度趨於滿水位狀態,除了房貸不易,更排擠中小建商的土建融申貸,各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施,購屋者及急需開工的中小建商全部加入搶貸行列,加上近日股災所造成的資金流動障礙,促使銀行資金水位更加緊縮,整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。李同榮分析,日前日經225指數單日下跌超過12%,韓國股市寫下全球金融危機以來最慘跌幅,KOSPI指數收跌8.77%,納斯達克期貨重挫4.7%,標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%,短短半個月大盤跌掉4000點,為金融海嘯以來股市最嚴重跌幅,分析亞洲股市崩潰主因來自美國經濟預期可能衰退,更重要原因可歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息,及地緣政治風險升級3大因素,導致投資人紛紛趨避風險,而此時處於高檔的台股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃,房價處於末升段甩尾的高點,此時也經不起市場風吹草動,加上下半年國內外經濟基本面若不如預期,房市隨時都可能結束多頭行情而反轉。李同榮認為新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴,若不即時提出對策,市場將產生3大嚴重後果:(一)搶貸亂象越演越烈:目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%,滿水位的銀行開始暫停收件,未滿水位銀行採取選擇性放貸,先照顧大客戶,再挑有實力且高利率客戶,至於小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥,造成扶強不扶弱的市場亂象,這也是新青安造成的排擠效應,最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢,他們不但房價買的比人貴,利率也可能比人高。(二)房貸糾紛層出不窮:預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋及利率偏高的窘境,造成因房貸問題引發違約糾紛案件。(三)觸發小型建商倒閉風潮:自從央行祭出請領建照18個月限期開工,加上土建融多次限貸措施,現在又因銀行放貸滿水位風暴,目前中小建商土建融貸款越來越困難。舉例說,銀行建融對中小建築成本評估相對更保守,最少打8折,再給予融資6成,等於48%融資,銀行對中小建商52%的自備款,無視已有營建履約撥款機制,還會要求建商先提出自備款足額的存款證明,以示實力,而且利率也比上市大建商高出許多,不但造成大者恆大的不公平競爭,更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。李同榮最後表示,若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款,將新青安額度列為除外條款,可多出至少5000億餘額貸款。但從另外一個角度看,政府過去包括6次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場,房價甩尾漲勢可能又難以終止。下半年房市走勢強弱,除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外,政策走向的一對一錯會是關鍵,同時不可忽視兩岸地緣政治局勢,更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/66/328766/sm-444c6d9c0e21ac335623b0c72aa5126c.jpg)
台積電點石成金3/嘉義建商走路有風?但私下嘆大建商搶資源內幕
「恭喜恭喜!」「今年房市就看你們了!」台灣省不動產公會3月29日召開會員大會,難得齊聚一堂的全台各地建商,紛紛向嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡道賀。前台灣省不動產公會理事長黃啟倫向CTWANT記者解釋,「嘉義地域關係的同業最近都滿面春風、走路有風!」 以往會員大會上媒體焦點多在六都和新竹,然今年3月18日台積電宣布2座先進封裝廠(CoWoS)將進駐嘉義科學園區,預計2028年量產,可望帶來數萬個就業機會後,嘉義成了新焦點,讓呂冠衡在今年的大會上更有底氣走向記者群打招呼。 會後,呂冠衡接受CTWANT專訪笑稱是「風水輪流轉」,以前嘉義房市大部分是在地人支撐,量體不大,沒什麼漲幅,也不曾引起外界關注,沒想到這次台積電要來,全台矚目;但話鋒一轉,對他們在地建商而言,「是一則喜一則憂」。 呂冠衡回顧房價跳漲歷程,縣治特區雖有嘉義縣府、行政機關,過去還有體大、稻江、大同技術學院等學校,但因為生活機能不佳,早期很多建商進入開發銷售期漫長、利潤也不好,在地建商根本不想去開發。最早進場的就是宏都建設,後來被豐邑建設買下改成豐謙建設(5523),也是嘉義唯一一家上市櫃的建商。嘉義太保擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大產業園區,早在台積電進駐消息前就帶動一波房價。圖為嘉義縣馬稠後產業園區。(圖/摘自嘉義縣政府網站) 一直到故宮南院進駐,房價有些微波動,但每坪都只有10多萬元;9年前,遠雄集團推出「遠雄國寶」,當時就把區域房價拉到每坪17萬元,「大家都覺得不可能,在地人都不能接受,但最後還是賣完了。」呂冠衡繼續說,2021年起,清景麟集團也來了,靠著周邊六大產業園區話題,一連推出「高鐵國際城」等4案,房價從每坪22萬元,到現在的正在銷售的「AI世界城」,已將房價推升到35~38萬元,「嘉義房價都是被外地建商拉起來的!」 「很開心台積電來,但也擔心外地建商跟著進來,在地建商經營壓力越來越大、老百姓房價越來越高。」呂冠衡說,在地建商財力有限,加上央行信用管制的政策,大多鎖定800坪以內的土地來開發;外地建商口袋深、資源多,都是看2000坪以上土地、一口氣推出千戶規模造鎮案,「因為量大,營造成本比我們低,但銷售單價還比我們高。」呂冠衡說,外地建商財力雄厚,購地都鎖定2000坪以上土地推造鎮案,買地很敢出價,有品牌有資源,推出的房價比別人高,壓縮在地中小建商生存空間。(圖/報系資料庫、林榮芳攝) 他也舉例,外地建商高價搶土地的狀況嚴重,「嘉義朴子、民雄一帶,在地建商評估土地每坪24萬才考慮敢買,但外地建商30萬元以上都下的了手。擴大縣治特區將近400公頃的農地,炒到一坪12、13萬元了,推算未來房價肯定都是3字頭以上。」這兩個月,很多上市公司、大建商都一直再問有沒有大塊基地可以買,令他相當擔憂。 呂冠衡說,外地建商進來,搶土地、搶工人、搶資源,廣告預算多,銀行借貸也比他們更有利,在地中小建商很吃虧。他認為這完全是打房政策失敗所造成的,「因為方向不對,病急亂投醫,肥了政府稅收,坐實大者恆大,壓縮了中小建商的生存,苦了購屋者的荷包啊!」雖然台積電所到之處能活絡房市,但如同打開潘朵拉的盒子般,嘉義房市將揮別昔日的寧靜。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/90/325290/sm-dfeec4c629cbbb025369b13ca7ccf2f9.jpg)
台積電到哪哪邊就倒楣?建商嘆:缺工問題不解決房價不會跌
桃園市不動產開發公會20日舉辦會員大會,理事長劉守禮嘆,台積電讓周邊土地就上漲、工資也上漲,「台積電到哪邊,哪邊就倒楣」。他更指出,以後新房子也要碳盤查,然後買碳權中和,不然不能發使用執照,總之房價不會跌。劉守禮表示,這三、四年政府不斷打房,房價越打越高,今年全球共有78個國家最高領等人換人,最重要的是美國總統大選,美國降息應該是6月後,會導引台灣多少比例降息還不一定,不過他認為今年全國房產價格穩定,量會少掉很多,但限縮購地貸款下,中小建商會因為資金不足慢慢離開市場,大者恆大。現在缺工關係,工資上漲,他自己也是小建商之一,透露找工班不容易,因為工班會選擇跟著寶佳、興富發大建商,未來3~5年保證都有案子,「這一、兩年是我們最沒尊嚴的時候,以前是營造請我們吃飯,現在我們要請營造吃飯,都還不來。」他也提到,尤其台積電搶工,原本板模工一天工資2000~2500元,但台積電開出一倍薪水挖角,導致一般住宅營造工地難找工人,缺工問題不只中南部,雙北也受影響,工資漲,房價也跟著上漲;不僅如此,台積電擴廠還帶動周邊土地行情,「嘉義農田土地也漲到每坪10萬元,這就是台積電之亂。台積電到哪邊,哪邊就倒楣,年輕人都買不起房。」桃園市不動產開發公會理事長劉守禮點出房價上漲的因素,包括缺工工資漲、碳盤查徵收碳費,就算未來少子化需求減少,新建案房價也難跌落。(圖/林榮芳攝)另外還有2050年全球淨零碳排,也帶動很大一波成本漲幅,他說,目前課稅標準都還未知,但水泥鋼筋已經開始課徵,鋼筋業者已經說試調看看,多退少補,以後新房子也要碳盤查,然後買碳權中和,不然不能發使用執照。目前政府是訂定一噸碳權是300元,但歐洲是每噸3000元,所以未來不只是建材漲,「開發商的建築成本上升了,房價怎麼可能不調高?總之房價不會跌。」至於少子化是否會影響房市崩盤,他表示,二戰後嬰兒潮出生的都是生長在三代同堂,這幾年變成兩代都不同堂,這種細胞分裂式的方式,造成市場上房屋的強大需求,也造成現在市場上好賣的房子都是小坪數。目前消費者購屋以總價為考量,開發商縮小坪數壓低總價,「雖然我們也不樂意蓋小宅影響生活品質,但也不可能規劃銷售不出去的產品。」現在幾乎都是小坪數當道,2房最好賣。劉守禮最後呼籲520上任的新政府,希望內閣閣員要科班出生,「房產要好,內閣就要任用專業人員,不要政治酬庸,希望央行能調整有關房地產的相關政策。」「缺工問題不解決,房價不可能跌,只能繼續加碼工資讓工人上工,蓋房子不是做慈善事業,政府政策很重要。」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/28/313028/sm-fae33229fd0d0524dd6e0039e95a0717.jpeg)
選後「這8種房」先別買? 房市專家示警:找替死鬼
總統大選順利結束,由民進黨推出的總統、副總統侯選人賴清德、蕭美琴以558萬6019票勝出。至於選後台灣房地產走勢如何,大家都相當關心,房市專家Sway列出8種房,提醒大家最近不要買。一、預售屋:小建商恐怕倒閉。二、轉單房:合約價轉單+現金,新買方沒有佔便宜,只有當冤大頭。三、超貸房:自備款不足就超貸?一定會被抓,可能會被關或是至少吐回不當獲利外加罰金。四、政治利多房:媒體寫哪一地方大獲全勝,就會有人製造炒作話題,但其實是這些人想要下車,找替死鬼。五 人多的:很多建商都被抓過假熱銷、假登記高價,是不是真熱銷是一回事,被騙上車或下不了車,就會很慘。六、聽說這裡至少幾字頭:聽誰說?你阿嬤還是房仲代銷業務還是投資客路人甲?新聞也只能看看,大家都只想炒房獲利。七、假移民房:選完後一堆人假裝崩潰,說要賣房子回美國,都是騙你的,其實只是套牢又想賣高價。八、重劃區多數拉高價:投資客的把戲是,眼看一個人開高價,就會全部都開高價,但如果買到不好建商的產品,交屋了就怕已經漏水,想早點賣掉,也只能低價賣。貼文一出引起討論,不少人紛紛留言「房子漲漲跌跌很正常,跌夠了就要漲了」、「沒錢最幸福,都沒有買房的問題」、「利率不漲,房價不會降」、「飛彈危機都沒能影響台灣人炒作的決心,反而是房地合一稅和實價登錄影響甚大」。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/35/311235/sm-1bc72c71c338e3116ef3e30429c1dfc0.jpg)
限貸令、囤房稅雙衝突 龍寶張麗莉:恐釀豪宅交易糾紛
今天即將揭曉總統大選結果,面對過去3年打房政策一波波,7月還有囤房稅2.0準備上路,日前龍寶建設董事長張麗莉悲觀表示,「房市已被一連串打房政策打得稀巴爛,誰當選都不會變好!」雖然不少同業樂觀看待今年房市將在選舉後撥雲見日,不過張麗莉認為,因經濟復甦腳步不穩,今年經濟不見得會比較好,加上業者面臨碳費問題,所有業者都還在摸索,且這幾年政府政策,已把房市打得稀巴爛,不管誰當選,都要以步步為營的心態面對市場。張麗莉無奈地說,政府以居住正義為題,提出很多壓力政策,業者該反映都反映了,政府仍照著政策走,很多政策問題很大,例如豪宅限貸令一聲令下,很多在預售時沒限制,交屋後卻卡到超過總價只能貸款4成的規定,影響到不少豪宅已購客,未來恐造成建商與客戶間的糾紛增加。而建商方也因為常會在豪宅操作保留戶,等成屋候讓已購客揪親朋好友當鄰居,結果正好遇到限貸令,導致豪宅市場緊縮賣不掉,又被扣囤房稅,帶來雙重壓力,「這些政策彼此是有衝突的,平均地權條例修法的預售屋禁轉售都不溯及既往,豪宅限貸令卻是溯及既往,不符合法律規定!」張麗莉繼續說明,現在的成屋豪宅不是建商不賣掉,而是很多人因限貸令而不買;而新推出的預售豪宅,也因為土地和造價一直漲,造成銷售的單價升高,例如台中要控制總價在4000萬元豪宅線以內,房子只能愈蓋愈小,已非豪宅規劃。日前舉辦台灣建築美學文化經濟協會會員大會,由知名建築師事務所主持建築師劉培森連任協會理事長。圖左起龍寶建設董事長張麗莉、台灣建築美學文化經濟協會創會理事長黃南淵、現任理事長劉培森。(圖/林榮芳攝)張麗莉也碰到央行限制建商購地18個月內不開工就被抽銀根的問題,她抱怨,「難道要建商賤賣土地嗎?為了不被抽銀根,大家搶開工,造成缺工更嚴重」,她舉龍寶建設在水湳經貿園區的一塊土地為例,標到土地時原本可以貸款7成,「那麼好的土地,我找不到工班,也不想貿然開工」,沒在18個月內開工貸款被降到4成,「我不願意浪費這塊土地,只好8億多元先還掉」,這還是口袋深的建商才能這樣做,小建商只能被迫開工或賣地,未來就是大者恆大。對於2025年碳費開徵對房價的影響,張麗莉坦言「還在自評,但內政部說影響房價只有0.9%,應該是低估了」,碳費最直接影響的是上游原物料供應鏈,她在3個月前便收到台泥報價單,已經備註說明,未來若受到碳費影響,發包的金額得再外加。張麗莉感嘆現在建築業的門檻很高,「大家都苦哈哈,未來也不會更好,所以要步步為營」。她也期許,不管誰當選,政策都可明朗有所遵循,讓建築人可以盡本份,努力以新技術、新工法來解決法令和缺工帶來的難題。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/27/293427/sm-e53e6936dfdeda018aa65548f9891a9e.jpg)
合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/34/290334/sm-19641df1547dcb15c63234faab3c8b25.jpg)
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計,全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子,居住安全不能等!中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇,理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示,接下來要用更高的高度看待都更,而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年,恰巧都更總會設立亦滿10周年,今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇,以「都更,新展望」為題,邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人,就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示,論壇題目訂為「新展望」,表示目前在都更已建立相當雄厚基礎,未來要看得更高,這幾年都更逐步成熟,就連澎湖也都有公辦都更案在進行,都更危老已是全民運動,如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要,政府要給明確方向,讓民眾可以依循,不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示,地方政府除了行政程序簡化,還要有整體的戰略,用更高的高度看待都更,而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰,也是民眾最期待的事。江宏志表示,10年來看到中央政府對都更危老的努力,實施都更三法到位,小基地也能參與重建,加上都市更新條例翻修,政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件,目前全國已核定已達4283件,已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶,台北市超過70萬多戶,新北市也有82萬多戶,每年都在增加,面對如此數量龐大且不同類型的需求,居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象,包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議,以及真合建假權變。而自地自建及委建,也發現有延期興建的問題。王進祥表示,疫後生活工作改變,建築成本增加,缺工缺料,也造成貪婪的通膨,中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數,但實務都談的是權值。他也提到,推動師應要國家考試,但現在學校沒有專業科系在做人才培育,建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/59/283859/sm-c85cfe3e6bc28fd2c62ebe788fdeb2e1.jpg)
基泰啟示錄4/大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周,這場因施工不慎引發的工安意外,受影響戶數多達197戶,其中25戶重災戶確定房子需重建,外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍,更對雙北都更市場產生擾動。專家認為,恐讓建商借鏡,未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用,將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談,一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情,相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建,未來買賣轉手價格不好,誰該負責?根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察,過去捷運局在開挖捷運大直站時,也有住戶抗議鄰損,後來也有獲得補償和地質改良;目前雖然市場急凍,但屋主也不急著出售,價格也未見鬆動,反而會因加速都更改建,長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家,因民俗月,物件至今銷售2個月,又碰到「基泰大直」工安意外,賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯,但他反而覺得危機是轉機,因為那一帶不管大樓還是公寓,屋齡都超過30、40年,而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案,平均成交單價130~150萬元,對比舊公寓每坪7字頭房價,「改建後由舊翻新、房價翻倍,是指日可待的預期心理,因此更會讓現在的交易量急凍,或許開價有因應市場狀況調降,但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直,都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知,要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為,再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人,同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說,現在所有與改建有關的住戶,人人自危,心驚膽顫,已發展到庸人自憂的離譜情況,週邊有改建案的人,也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心,但長期看,改建住戶對廠商的選擇會更慬慎,對都更整體市場是好事,但他也認為,日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說,過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償,但現在看來也不影響房價,他認為,反而會加速當地都更速度,帶動區域街廓翻新。(圖/CTWANT資料、黃威彬攝)鑫建築執行長許峻豪就說,疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增,導致營造廠人力上的缺乏,會依案子規模決定是否接案。例如,總樓地板面積未達1500坪以上的案子,很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案,小案子不只不容易施作,且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下,所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬,而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下,在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者,但有些小建商只能想辦法節約成本,就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事,一出事就易遇到資金周轉問題,這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察,無利益的合建案知名建商不做,雙北多靠小建商撐起都更市場,已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例,願求換得能順利圓滿重建的團隊進場,因為又要馬兒好,又要馬兒不吃草,兩樣都要贏,風險高。原物料漲翻天,民生必需品價格波動一般民眾最有感;營造成本的飆高,這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為,改建對地主來說不管在建築安全、生活品質,或是大家最在意的資產價值上,都能大大提升。畢竟,沒改建成,永遠都是老屋的價值而已,只會越來越舊;改建後,不管怎樣,單總價都比舊的好,而且還有電梯可以搭,有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄,導致施工困難,有規模的營造廠承攬意願低,且開發的成本也相對較高。(圖/黃鵬杰攝)
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/65/251965/sm-088d5d0ea08909f786588845f46f3788.jpg)
全台不動產公會大串聯提2訴求 支持預售轉售「法案上路後一律禁止」
號稱史上最嚴厲的「平均地權條例」修正案子法即將出爐,台灣省不動產開發商業同業公會聯合會今(21)日全國各地方公會理事長、理監事等業界代表200餘人召開大會,理事長黃啟倫代業界發表2訴求,一、預售屋限制轉售應於上路後「所有預售屋都要禁止轉售」,二、金融緊縮政策已經危害到業者生存空間,將出現系統性風險,「我們支持政府打炒房,但政府擬定政策不要閉門造車!」黃啟倫表示,建築同業完全支持政府打炒房,但整合同業意見後,認為預售屋禁止轉售應要溯及既往,才能真正限縮那些炒房者獲利的空間與時間、打擊炒房者,「花次長以建商遊說為由髮夾彎轉向不溯及既往,是讓建築業者背黑鍋。」台南市不動產公會理事長郭建志解釋,所謂支持溯及既往,是指假設政策於7月1日上路,就應該所有預售屋都同步不得轉賣,不管是幾年前買的都一視同仁,而非有不同標準,此舉亦不違反「信賴保護」原則,在這之前炒房的投資客要拋售,或要等到成屋才賣,是他自己需要思考的事。而此觀點也與巢運及社會住宅推動聯盟一致。台灣省不動產開發商業同業公會聯合會理事長今召開會員大會,理事長黃啟倫代業界發聲,「支持政府打房,但是擬定政策不要閉門造車,要多跟業界友善溝通。」(圖/林榮芳攝)嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡也針對購地後18個月內動工表達不滿,他說,所有建商土地存貨限期動工,導致營建發包無門,缺工缺料更加嚴重,營建成本居高不下。央行限縮土地融資只能借4成,銀行又抽土融銀根,都會區的營建業資金已經全面緊縮,偏鄉地區更是求貸無門,讓中小建商根本活不下去,產生爛尾樓的風險。桃園不動產公會理事長劉守禮也舉例,一塊完整的地1000坪,建商買300坪還要整合700坪,裡面有多少地主,政府這樣的限制,是逼業者做土地最不好的開發方式。他也痛批,今天業界齊聚討論如何「健全房市」是件可悲的事,這是政府應該要做的,卻變業界在做;年輕人買不起房,是因為薪水調升幅度跟不上物價,也是政府應檢討,「台灣有多少國有土地標售創高價,然後當地房價就跟著上漲,我們只是加工業,麵粉漲價,麵包會跌價嗎?」苗栗縣不動產公會理事長沈林傑也說,業者都支持政府打房,但政府打錯方向,造成房價越打越高,把建築業打到民不聊生,再來花大筆錢救產業,這種案例在全世界都發生過。黃啟倫表示,目前房市已走下坡,但政府卻寸步不讓,希望政府思考目前房市已逐漸冷卻,對於現行打房政策是否已執行過當,或是方向偏差使得效果背道而馳,當業者已經點出因為政府金融政策導致業者生存危機、整體系統性風險,政府當局必須慎加思量。對於近期有業者表示將針對「平均地權條例」禁止預售換約、限制私法人購屋等提出釋憲,黃啟倫說,釋憲要立法委員1/4提案,幾乎是不可能,民間提案要經過三審,都是好幾年後的事,根本緩不濟急,他認為政府應該坐下來跟產學專家好好討論才能解決問題。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/99/235199/sm-f17865fa45bdbceb0b704dcf3927aa37.jpg)
中南部建開喊話新內閣 「勿會後不理」盼留活路
《平均地權條例》讓建商業者怨聲載道,春節前國發會、內政部召開跨部會中小建商座談,今(1)日與會的台灣省不動產公會理事長黃啟倫、大台中不動產開發公會理事長王至亮,偕同苗栗縣、台南市、嘉義市、大高雄等建商公會代表,特別北上召開記者會呼籲,「會議不應淪為政令宣導或安撫,後續必需要有更積極的作為來回應。」「請政府留給中小型建築業者一條生路!」黃啟倫回憶上月19日中小建商座談,開了2個半鐘頭,大家言無不盡、發言踴躍,把建築業的困境一五一十告訴各位官員,包括營建署、環保署、地政司、金管會、建研中心等單位,希望不是開個會、摸個頭,「政府後續一定要再找建築業坐下來談,不是開完就算了。」「我們很認同打炒房,但房價上漲原因在哪,大家都知道原因是土地成本、營建成本飆高,但建築業變成代罪羔羊,政府利用各種設限打壓,讓建築業汙名化。」黃啟倫以大陸打房為案例,現在中國政府要救都很難,台灣應該借鏡。大高雄不動產開發公會理事長洪光佐也補充,房價上漲也與法規有關,因梯間雜物導致的蘆洲大火後就要求多做公設梯,因此增加公設比,人命安全固然重要,但可以將原來公設梯改為戶外逃生梯解決,政府應該聽取業界建議再制定法規;前兩年要求的隔音墊也是好政策,但不是必要;近期還可能強制同層排水,每房加上邊際估增加約20萬元成本,這都會墊高房價,「好的建材能增加附加價值,但不是每個案子都強調高規格,強制執行的結果就是統一墊高成本、房價。」苗栗縣不動產開發公會理事長沈林傑也說,政府帶頭標售土地也是,讓土地成本飆高,房價怎麼能不高,政府不要閉門造車,可以找產業溝通,了解癥結點在哪,而非都怪建商暴利。1月19日國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持跨部會中小建商座談。(圖/業者提供)「錯誤的政策比貪汙更嚴重!」嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡建議新內閣,切勿過度干預自由市場機制,不應匆促立法或制定新規定造成疊床架屋,應充分和業界溝通,聽取並採納建言。再來,各地方政府不要帶頭賣地炒地,抵價地、抵費地標售常標出超高行情,政府應「帶頭凍漲」或「限制漲幅」。王至亮也針對政府近年大力推動淨零建築與ESG永續建築政策表達想法,他說,採用低碳建材大幅提高成本,像是水泥將增加快3成售價,政府應該盡早研擬因應對策,並降低金融成本,讓建築業有辦法吸收,就不會反映房價。他也強調,「我們都願意配合,但不要要求我們要做,又要說房價太高,同時也希望政府執法時考慮清楚,不要說做不到就處罰,政府應給予容積或時程獎勵,並以賞代罰。」最後,台南市不動產開發公會理事長郭建志也針對缺工問題表示,政府總是以影響國人就業為由拒絕引進外勞,要求業界提高工資,其他國家都是外勞薪水跟本國勞工脫鉤,只有台灣是掛勾,工資漲了,最後還是只有外勞肯做。他說,多年前建教合作引進營建老師傅到學校,希望教學生有一技之長,畢業後能就業,但教了50人最後只有3人進入營建業,顯見現在產業缺工並非薪資低,而是年輕人不願從事勞力工作,「只要開放大家都能合法申請到外勞,誰要找非法;沒有非法市場,也就不會有外勞逃跑,這也是解決社會問題。」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/54/234154/sm-fabecfdc3092b3e0ecfb53bad960e9ea.jpg)
中小建商座談不開放報名惹議 10業者代表閉門都「談這些」
政府打炒房一波波,房市反轉向下又再祭出《平均地權條例》,不僅打炒房慢半拍、不夠力被民眾罵翻,建商業者們也是怨聲載道。由國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持的跨部會中小建商座談,於今(19)日舉行,受邀出席建商不到10家,業者對於《平均地權條例》與融資問題發言甚多,有人認為「摸頭」大於實質效益,「希望是有聽進去,媽祖保佑!」16日上午,內政部地政司臨時發函通知18日將召開座談,需在16日下午3點前報名,17日又臨時通知延到19日舉行,除了安排時程超趕,也有許多建商抱怨,僅「特定」建商收到邀約,想參與卻不開放報名,「不透明、不公開,果真是閉門做事的政府!」據了解,今天會議除了龔明鑫、花敬群出席外,還有營建署、環保署、地政司、金管會金融局、建研中心等單位10多位官員。而出席建商有馥域建設、中華都市更新全國總會副理事長劉果;中洲建設、台灣省不動產公會理事長黃啟倫;皇邑建設、台南市不動產商業同業公會常務理事陳煌億;聯儀建設、嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡;以及寶勝開發王至亮、統創建設施俊偉、玖都建設等代表,約7、8家建商,10多位業界人士。會中大家談高房價起因,並著重在《平均地權條例》預售可否換約、工期18個月、檢舉人應具名,並且建議應有亂檢舉之處罰規定、中小型建商因為信用管制而面臨貸款不易…等等面臨生存的問題。對於建商反彈最大的私法人購屋管制,有建商反應,內政部新聞稿對於「參與都更危老」或一般合建,而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形,一下寫可納入「免經許可」,一下又被納入「需經內政部許可」,「是在玩文字遊戲,往後都更跟危老將無法推動!」而且私法人購買住宅每年平均約1.5萬件,就算內政部一年上班365天,換算下來一天也要開會審理41件,業者質疑「這可能嗎?」一名建商還認為,預售簽約後因非自願「失業」等重大事故不得轉售,內政部用「失業」2個字似乎太狹隘也有失公允,常有不得不自願「失業」的狀況,所承購之預售屋不能換約,也太不合理,應放寬,同時經地方政府核准,建商無力稽查,若是因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者,應准予換約轉讓,才符合公平正義。也有人認為,建立檢舉獎金制度,實收罰鍰中提充一定比率作為檢舉獎金,將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復,衍生爭端。除非子法中明定檢舉人因亂檢舉,查證不實時,被檢舉人可以提出比照「誣告」之罪行,此外也不得匿名檢舉。也有建商反映表示,建議對中小建商應取消土建融限制,解除18個月規定,放寬銀行法72條之2,取消銀行對城鄉分級貸款限制,危老應納入非都市土地,調整銀行公會對短期土建融上限,以及豪宅上限應解除或放寬,貸款成數應提高。會議談了近2個半小時,對於業者踴躍發言中央各部會有沒有採納,業者回應,「希望是有聽進去」,18個月的問題應該是有機會放寬或可以用展延處理,信用管制也請中央跟金管會研究如何適度的放寬,「可能而已⋯媽祖保佑!」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/44/233644/sm-a6825df81b7f7453b6d9a5d6900acb64.jpg)
投資客愛花部1/執政黨買票成功?年前送大禮「不溯及既往」 這些人樂翻+專家批「打假球」
醞釀一年的打炒房劇情,在農曆春節前「神反轉」。去年全台掀起預售屋換約逃命潮的《平均地權條例》草案,10日三讀通過後2天,內政部代理部長花敬群突然拋出一句,新法預售屋轉售限制「不溯及既往」,讓投資客們傻眼,「笑死」「投資客不用跑了」,專家們則砲轟,「修法前粗粗糙糙,修法後就得設法解套」「這用打假球都難以形容了!」花敬群12日出席社宅動土典禮被記者團團包圍,對《平均地權條例》的外界疑慮與模糊地帶耐心說明,被問及預售屋禁止換約是否有「日出條款」?向來支持溯及既往的花敬群竟語出驚人,「過去人民在買預售屋時,政府就沒有禁止不能換約,當然這是他的權利!」這句話嚇傻所有人,因為花敬群擔任內政部次長時,在2021年底推動「禁止預售屋轉約」在內的《平均地權條例》修法,在立法院備詢時曾表示,「無論何時取得的預售屋合約,一旦修法通過後,一律禁止換約轉售」,一語讓大批預售屋投資客於2022年間趕在法案上路前下車。豈料,此修正案三讀過後,花敬群態度竟180度大轉彎,「上路前簽約皆不溯及既往」,等於宣布條例上路前買預售屋的人,條例實施後仍可繼續待價而沽,讓尚未下車的投資客拍手叫好。立法院於去年12月10日院會三讀通過《平均地權條例》修正草案,花敬群表示,相關子法會盡快在3、4個月內完成,今年上半年就可以順利施行。(圖/報系資料庫)台南房仲RY就告訴CTWANT記者,身邊幾位投資客客戶本打算趕條例上路前平轉換約,消息一出紛紛通知他,「開價加回50萬元」,立馬回到每案淨賺50萬元才肯賣的投資心態。和朋友共同持有6戶預售物件的南部投資客S先生,本來就計畫放到成屋在賣,因此突如其來的大利多影響不大,但他忍不住揶揄,「本來大家罵翻,想改投國民黨,現在民進黨買票成功!」會不會加碼買進預售屋?他保守回應,「現在市場信心缺乏,要看建商怎麼操作這最後一波,給的付款條件,讓未來轉約是否容易。現在手上持有預售屋的人,若轉約條件好,在未來1、2年有優勢。」業者則看法不一。高雄代銷公會理事長謝哲耀表示,此舉對原本看淡的今年房市有正面幫助,降溫的買氣可望回溫,因為現在購入、未來處分的選項比較多,至於買氣會否全面爆發,業者們多審慎看待。也有部分業者認為,「不溯及既往」反而是一項打擊。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄解釋,這幾年房價上漲將近1倍,不溯及既往反而讓投資客能以較低的買進價格在市場上兜售,但建商已經反映造價成本的價格跌不下來,可能使建商未來更窒礙難行。中華民國不動產聯盟總會16日舉辦十五大不動產業聯合記者會,理事長林正雄(中)與多名建商討論著預售轉售不溯及既往究竟是好還壞,但業界也有不同聲音,尚無共識。(圖/趙世勳攝)「根本就是挖一個坑,要大家(投資客)都拿出來賣,讓價格崩盤,這才是他的盤算。」一群建商在農曆節前一場聚會中七嘴八舌討論如何應變,盼內閣改組後對政策有轉圜餘地。「條例倉促上路,將使產業從奄奄一息變休克,各項細節業界自己都有不同聲音,更何況對市場影響更應該要深思探討,呼籲條例應暫緩實施,等所有細節討論成熟再發布。」林正雄說。房市專家李同榮表示,這次修法很政治,一為敗選找高房價當戰犯,安選民的心,二以維護居住正義為名,朝野為選票,快速修法三讀通過,三修法前「粗粗糙糙」,面對壓力又不得不「修修補補」,以除外條款補救不足,最終只是政策宣示打炒房,「名為居住正義,實為政治目的。」就內政部新聞稿「(不溯及既往)實則保護買受人權益,並非打假球」,房市專家張欣民痛批,就是「打假球」,「花部長一路以來給大家印象是要把投資客趕盡殺絕,錯誤資訊充斥整個房市,過去一年多來也都沒有解釋,直到三讀通過才對外說明不溯及既往,所有人民一頭霧水,真的誤會大了!」「已上車的投資客反變成受惠者。」房市專家張欣民支持通過《平均地權條例》打炒房,但去年內政部一直給出錯誤訊息,如果提早解釋預售轉售將不溯及既往,大家就不會像現在這麼錯愕。(圖/翻攝自張欣民臉書)連最支持條例通過的巢運也發聲明,痛斥「內政部曲解法律,私放投資客逃生」,甚至搬出大法官釋憲,法律不溯及既往應是指「法條施行後,即禁止預售屋契約轉售,但不可追溯施行之前的轉售行為」,批內政部以艱澀法律用語為放水炒作護航。住宅週報社長陸敬民則一反批判角度,「花部一定是看到修法通過後大中小建商全部打死,不僅可能造成股房雙殺,還可能會掉GDP,因此最後送上一顆糖,安撫怒氣衝天的建商,自住客雖不滿意,但還可以接受。」建商、投資客及自住客都顧到了。花敬群冒著得罪業者投資客大不諱,拎著《平均地權條例》花1年多時間闖關,最後竟剩投資客愛戴。只能說政治就是一門藝術,教人看不懂!
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/45/233645/sm-37ae75de3cf34c850a2394977cf354c5.jpg)
投資客愛花部2/打炒房第8波小建商盤售不玩了 遠雄開賣地第一槍
《平均地權條例》修法草案,10日在立法院重槌敲下三讀通過,這是近3年打炒房第8波出招,全台房市業者如臨大敵。「估計全台約有5成建商不玩了!」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言,後果將不堪。不只小建商盤售手中都更案,近期遠雄建設也開出賣地第一槍,調節土地庫存,市場一片看淡。「他們這些政治人物說話都騙人的,都是政治考量,我們(房地產業)是被拿來當敗選祭旗。」向來對於政策直言不諱、替業界發聲的賴正鎰,11日在鄉林集團年度記者會上不吐不快,對於《平均地權條例》,他每次見到立委都建言提醒將對建商衝擊甚鉅,「蔡其昌就我們台中的(立委),他都跟我說不會不會(過),結果那天大槌就是他敲的。」賴正鎰直言,《平均地權條例》修正對建商影響很傷很傷,更以「業界有史以來最重的打擊」來形容,即便房市盤整結束,也很難再修法回來,「因為沒有人敢提議把它修回來,這個沒有救了。」公會統計全台現有1.2萬家建設公司,條例通過讓經營環境更加惡劣,「估計將有5000家建商不玩了!」外界對於私法人採許可制將影響都更作業,內政部承諾申請案件將在7個工作天內完成審查,鄉林集團董事長賴正鎰就呼籲,「內政部一定要按照嘴巴講的去做,在7天之內完成審查。」(圖/林榮芳攝)過去從事都更整合和營造工程的泰昱資產董事長周泰維,在這波原物料大漲與缺工潮中,已先停掉手中營造事業,政府對產業設下重重關卡,讓小型建設公司生存越發困難,他仍咬牙苦撐。被問到會選擇退場?周泰維告訴CTWANT記者,「自己有投資的(都更)案子還是會做完,但不會再買都更案住戶賣出的,買都套住。之後會先靠手上商辦穩穩收租。」驗證賴正鎰所說的「不玩了!」周泰維說,大建商基本上不太會直接跳下來做整合,都是靠小公司整合後再賣給大建商,「但往往住戶期望值過高,再加上營造成本提高太多、銀行緊縮銀根非常難融資,未來都更是越來越困難!」事實上,去年就已出現不少小建商活不下去,將手中土地、都更整合案拿出來盤售。一名中型建商估算,去年大概就收到10~20件盤售案找上門,實際在市場上兜售的數量,難以估算。不只小建商賣地求生,大建商也調整經營策略。遠雄建設就開出第一槍,10日公告授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案的土地。一位不具名商仲業者觀察,好幾家大型建商都已在賣地,尤其土地存量多的,開始做庫存調整,市場剛性需求不是這麼強的地點,就先處理掉,但好地點還是會再進場。泰昱資產董事長周泰維表示,現在銀行非常不好融資,只好放緩都更整合速度,未來不會再接手住戶出售的房子。(圖/CTWANT資料照)鑫建築執行長許峻豪就說,近年來諸多關於房地產的法案是來的又快又亂,不知道是為了選票而打房?還是為了整頓市場才打房?全台不耐震的老舊公寓華廈很多,政府雖說鼓勵加速改建,同時又像在扯後腿,讓建築業摸不著頭緒,「你可以打壓、汰除或是限制無良建商或財團,但不是整個連根拔除建築產業。」許峻豪對於實施者購屋插旗都更街廓,需提出申請書劃定整合範圍以取得私法人購屋許可,擔憂回到過去建商卡位先搶先贏的狀況,變成萬年實施者,反而導致都市更新效率降低,還有許多執行細節都有諸多疑問,不過最令整合建商困擾的,還是融資額度下降。對於市場擔憂建商將走向大者恆大、小的死一片,花敬群12日回應,不一定是大者恆大,是財務健全者恆健全,不健全的要大也大不起來。不過他也坦言,確實接獲業者反映融資動用、開工時間太短等問題。內政部也於18日召開跨部會,找中小型建商辦理座談,不過不少公協會代表皆反映未收到邀請,質疑閉門會議的客觀性。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全就怨,政策形成過程缺乏與業界對談,在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行。另一位公會代表也無奈表示,現在三讀過了,剩子法時才說要找業界對談,「大路設下路障,只用個旁邊小路給輪椅走,又怎麼能走出康莊大道,現在座談都沒有意義了!」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/80/232080/sm-67d7a567dc2b69b8b5a857fc2e0b3f98.jpg)
史上最重打炒房政策!《平均地權條例》修正案三讀通過 8問答全面解析
史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正草案1月10日正式三讀通過,明文限制換約轉售,還建立檢舉獎金制度。先前政府跨部會連祭7大打房措施下,房巿已然冷卻,但這次通過的政策才真正嚴重,業者預估中小建商會倒一片,全台建商家數也將由目前的1萬多家砍掉5000家左右。但修正案到底修了哪些法?何時開始上路?又是否會溯及既往?CTWANT在此彙整了8大問題,一次為讀者解析。《平均地權條例》修正草案何時上路?此次《平均地權條例》修正草案並未明確指出何時上路,僅稱「此次修正條文的施行日期,由行政院定之」。不過,內政部代理部長花敬群去年12月底曾表示,希望《平均地權條例》修正草案三讀通過後,可以在3個月內完成子法並正式上路,因此實施日期可能落在4月中旬。《平均地權條例》修正案休了哪些法?限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。重罰炒作行為:明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數,處罰100至5000萬元,並可連續處罰。建立檢舉獎金制度:如果你發現有人炒作,歡迎檢舉。如今,民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。管制私法人購屋:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜漸其後續變相轉作短期炒作。此外,許多業者抱怨屆時實際審查案件上將非常緩慢。內政部指出,申請案件原則會在7個工作天內完成審查,讓合理的交易需求順利運行。解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違規者將按戶(棟)處罰3至15萬元。《平均地權條例》修正草案相關法案,是否「溯及既往」?目前該案母法並未說明將會溯及既往,但有一項附議是指,民眾若以預售屋轉約,「除罰緩之外,還會再追繳不法所得」。而花敬群其實也在2021年底說過,該案經三讀且發布上路後,預售屋就不能轉售,且不會因為合約時間在修法前完成,就獲得赦免,這意味著「預售屋禁止轉約」可能會「溯及既往」,但仍要視未來內政部細則如何規定。《平均地權條例 》修正草案三讀後,對「都更、危老案」是否有影響?花敬群曾在1月7日於臉書發文表示,建設公司參與都更分回,以及參與合建分回的房屋,都不受平均地權私法人購買住宅的限制,也不受5年內不得出售的管制。預售屋、新建成屋禁止轉約,其中新成屋如何認定?目前母法並未明確定義什麼是「新成屋」,未來內政部應還會核定細項條目,看是要從取得使照開始算,或是其他日期。《平均地權條例》修正草案對中古屋市場有無影響?不動產仲介經紀業公會全聯會理事長張世芳指出,中古屋買氣主要仍受升息影響,但該案還是會拉長消費者買房思考的時間,進而影響交易量。整體而言,在雙北地區交易量約少3、4成,而在中南部地區則少4、5成。至於價格方面,北部原本房價基期就高,因此整體中古房價頂多修正5%。中南部則是因過去漲幅較快,因此有可能下修到10%。此法案三讀通過後,那些地區首當其衝?平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注,而過去2年預售市場熱絡的區域,可能成一線重災區,尤其是重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域。根據信義房屋統計預售實價登錄,房地合一2.0上路以來,2021年9至12月的預售市場交易出現單月萬件的熱潮,最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。另根據統計顯示,2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶,挑戰28年以來新高,其中前11月供給量大的區域為台中市3.1萬戶,其次是新北市2.7萬戶,桃園市2.4萬戶,台南市與高雄市各1.8萬戶,台北市最少也有1萬戶。如果不得已需要將預售屋換約轉售,有可排除在外的特殊寬容條件嗎?若擁有屋約者存在下列任1種情況,可報請縣政府排除在外:買房簽約後受到強制執行有重病需要長期療養非自願失業重大變故無力還貸款