小房東
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租事難圓滿1／租補政策大成功＋預期囤房稅 房東：租金先漲再說！
「300億租金補貼」上路1年後，7月3日續推「租金補貼2.0」政策，「不需要告知房東就可以申請」，加上行政院7月端出「囤房稅2.0」草案，兩套政策看似補貼租屋族又健全房市，卻引發房東憂心資產曝光加重稅負，「租金先漲再說」，近期新北樹林更發生租客因不滿租金調漲，開瓦斯氣爆的憾事。CTWANT訪查，不少專家、房客及房東指出，確實已掀起一波租金漲價潮，「政府追到房東稅收」、「但這樣房客真得有補貼到嗎？」房業網調研中心主任林裕豐就說，「300億租金補貼」讓黑市房東現形、資產全都露，政府追回不法稅收，合情合理；但租金補貼非萬年政策，一旦停止補助，租金行情必難回落，無疑是讓房客先嘗甜頭，後吞高漲的房租。全國300萬租屋族陪著70萬黑市房東一起被割韭菜，政府做莊也是最後的大贏家。行政院自2022年推出300億租金補貼，今年7月初，政府加碼續推「租金補貼2.0」，放寬申請條件，不用房東個資，只要有書面租約即可申請補貼。據營建署最新數據，含去年舊戶直接帶入，至8月5日，約有38.7萬戶申請租金補貼2.0，其中新申請戶16.3萬戶，創下歷年新高。不過同一時間主計總處也公布今年6月的租金指數達103.66，再創歷史新高；yes123求職網調查也發現，有44.7%的上班族都在外租屋，且過去1年來，在國內通膨壓力之下，有高達59.9%的人遭房東調漲租金，讓租屋族坦言「壓力山大」。與此同時，行政院也完成「囤房稅2.0」草案，將囤房稅「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，「非自住房屋出租者」調降稅率為1.5%至2.4%，空置未出租的非自用住宅稅率從1.5%至3.6%提高至2%至4.8%，公益出租人則是1.2%。台北市套房平均月租逾2萬元，捷運站旁的套房更是驚人，租金支出已超過單身族月薪的1/3，負擔相當沈重。（圖／黃威彬攝、趙文彬攝）檯面上，政府祭出租金補貼雖是降低租屋族負擔，但前提是，要先將隱藏房東暴露在檯面上，房東一旦被現形，就得乖乖繳納稅金，因此「300億租金補貼2.0」及「囤房稅2.0」草案，已讓租屋市場提前炸鍋。對此，財政部官員解釋，「現行出租房屋適用的稅率是1.5%至3.6%，而囤房稅2.0方案，將會針對『非自住房屋出租者』調降稅率為1.5%至2.4%，空置未出租的稅率則是2%至4.8%，因此對房東而言，房屋稅稅率應該是下降，不至於轉嫁在房客的身上。」「如果轉嫁在房客身上，絕對不是房屋稅的問題，因為房屋稅並沒有對房東多課稅，反而是降稅的，鼓勵他們把房子拿來多做利用。」但囤屋稅2.0真的是幫助房東降稅？「對隱形小房東來說，沒有誠實報稅的誘因，反有可能被追稅！」馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，台灣租屋黑市中的隱形房東，以持有3戶以下的小房東為主，多登記為自用，稅率是1.2%，若「被」浮上檯面變「非自住房屋出租者」，須面對的是1.5%稅率，公益出租人則是1.2%，等於是加稅。 「比起身分曝光，恐面對『溯及既往』及『所得稅級距攀升』的可能，有些觀念傳統房東可能寧可持續待在黑市內。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說。受到近年各地房價創下歷史新高，加上通膨、升息等因素，都帶動整體租金走揚。（圖／報系資料庫）雖然「囤房稅2.0」尚未三讀通過，若今年通過新房屋稅單最快後年才出現，短期不見實質稅收，不過成本增加的預期心理，再加上追稅恐懼，對房東已造成不小影響。「當然是先漲再說！」北市房東M先生就說，現在所有租金都已經調漲了，以前台北市獨立套房1.6萬元，距離捷運站近的1.8萬元，現在都開到2.2~2.6萬元，「等房客要申請時，成本都已經先預扣起來了，誰還傻傻的自己吸收？」至於調漲後的物件是否具有競爭力，他說，北市就是房東市場，有不少是手上50~100戶的大房東，採取商業化經營管理模式，就算空租幾個月也沒差，「反正北市租金是已經回不去了！」另外一位王太太則說，「現在普遍房東的共識都是鼓勵租客去申請，因為就算彼此先講好，事後都很難說，倒不如就依照政府政策，讓房客申請租補，我也乖乖繳稅，只不過，多出的成本，我還是會反映在租金上。」她向CTWANT記者反問，「這樣房客真的有補貼到嗎？」至於網友們普遍反映，就算沒有囤房稅，租金也會調漲，「要漲租金可以有千百種理由...難道不課稅就保證不漲租金」「最終還是打在無殼蝸牛身上」「把租屋黑數稅負提高，就浮上檯面光明正大漲房租，到最後都是在坑殺租屋族。」
房租緩繳1／民眾黨推修法 法務部憂成德國「小房東、大房客」
新冠肺炎疫情確診人數逐漸下降，鴻海和台積電洽購的德國輝瑞疫苗也傳出好消息，不過從5月底疫情大爆發以來，台灣經濟受到嚴重衝擊，有租屋需求的基層勞工或受薪民眾，更是大喊吃不消，主張照顧租屋族的民眾黨，5月底在立法院通過紓困條例修正案時，提出附帶決議，要求法務部參考德國經驗，研擬修改民法，讓房客可在一定期間緩繳房租，不過法務部和相關部會研究後，持保留態度，擔心修法緩繳房租，恐引發其他社會問題。法務部研究指出，德國在2020年初遇疫情時，國會曾通過民法修正案，規定房客在2020年4月1日到6月30日的3個月內，可以緩繳房租，禁止房東以積欠租金為由，主張解約並趕房客搬家，3個月期限屆滿之際，德國疫情並未趨緩，但德國政府沒有延長緩繳房租的規定，原來是租金緩繳政策，產生爭議，讓德國政府不得不喊卡。據了解，德國政府對緩繳租金政策喊卡的重要原因之一，就是世界知名運動品牌愛迪達（Adidas）曾宣布，為「預防」全德國門市因防疫暫停營業，可能帶來虧損，所以將「依法」暫緩繳納租金，包括服飾品牌H&M在內的多家業者都想跟進，引發「小房東、大房客」之譏。愛迪達是世界知名運動品牌，竟在德國申請緩繳房租，引發德國輿論指責。（圖／報系資料照）愛迪達等大公司宣布暫緩繳納租金後，德國朝野輿論沸騰，質疑愛迪達等公司資本雄厚、近年又無重大虧損，還可從德國政府的紓困方案獲得補貼，不至於完全繳不出房租，卻想投機取巧，把疫情損失轉嫁房東身上，痛批愛迪達為富不仁，愛迪達趕緊公開道歉，承諾會按時支付店租，才平息爭議。法務部指出，以台灣為例，固然有一些坐擁多間房屋收租的包租公、包租婆，但僅靠房租收入維持基本生活的民眾也不少，有些房東收了租金，可能拿來繳房貸、支付生活費等基本開銷，如讓房客緩繳房租，這些房東可能周轉不靈，導致財務惡化、甚至破產，衍生其他社會問題，恐對不動產租賃市場形成系統性影響。法務部建議，疫情期間，如果要平衡房東和房客的租金是否合理，或許可透過雙方當事人溝通協商，重新調整契約內容，甚至委由法院判斷，比較不會保障了某一方權益，卻造成另一層面的問題。法務部研究指出，台灣不少房東僅靠房租收入維持基本生活，如讓房客緩繳房租，房東將生活無著。（圖／翻攝畫面）
房租緩繳2／台灣住宅自有8成5 租屋市場逃稅小房東成主流
新冠肺炎疫情5月底大爆發以來，台灣經濟受到嚴重衝擊，有租屋需求的基層勞工或受薪民眾更大喊吃不消，民眾黨要求法務部參考德國經驗，研擬修改民法，讓房客緩繳房租，不過台灣自有住宅率高達8成5，德國只有4成4，台德雙方國情不同，相關部會建議須審慎評估。根據行政院主計總處統計，2018年台灣自有住宅率為84.52%，如包括直系親屬所有者，則高達89.25%；德國自有住宅率為44.04%，因此德國的不動產租賃市場相當蓬勃，台灣的租賃市場則以個人出租型態居多，不少房東以租金收入為主要經濟來源，而且房東普遍逃稅，租賃市場呈現政府無法掌握的「地下化」情形，兩國相較大不同。台灣租屋戶數約70萬戶，但實價登錄只有20萬餘件，政府無法計算租金平均總價和單價。（圖／報系資料照）內政部參考主計總處資料推估，台灣租用戶數約69.5萬至71萬戶，但截至今年5月31日止，租賃實價登錄只有20萬餘件，且申報資料不足，無法計算租金平均總價和單價。租屋人權團體也指出，歐美各國較能掌握民眾租屋狀況並正常收稅，因此可實施「減稅換降租」、「凍漲租金」，並進一步達到「禁止房東驅離房客」等政策，但台灣是小房東為主的「地下化」租屋市場，房東普遍逃稅，政府能掌握的政策工具非常有限，需要透過修法、稅制改革等方式改進，但這不是短時間能解決的問題。對此，內政部正研擬提供房客緊急租屋補助，幫助這些因疫情薪資縮減，且未領取相關住宅補貼的租屋族。