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輝達台灣總部這2地呼聲高！ 商仲曝選址「2重點」：可行性低
本週二（21）重返市值王寶座的全球AI晶片龍頭輝達，欲將亞洲總部設在台灣，近期成為熱門話題，各地政府積極招手表示歡迎，又以台北市南港區的呼聲最高。商仲直言，輝達台灣總部的重要性不亞於矽谷總部，以其前瞻性與規模效益來評估，最佳綜合效益確實為南港，不過最適合的位址則非傳聞的「南港調車場」及「台電CR1都更案」。「輝達這次要設立的是在台灣的企業總部，其重要性不亞於在美國加州聖塔克拉拉的矽谷總部！」宏大國際資產總經理陳益盛表示，如此具規模的跨國企業，總部優先順序應會具高效益、低成本兩重點，前者是考慮企業格局及業務執行能力，可吸引人才、技術、通勤及業務往來便利，若具地標性就更理想；後者則是中長期可擴充性下，租金、地價的低成本考量。以台灣目前產業的發展，台北市仍是人才的最大本營，但相對地價、租金等成本也是全台最高，由北往南成本逐漸降低。然而陳益盛也指出，台北腹地有限，內湖科技園區已飽和、北投士林科技園區機能尚未成熟，只剩南港區的發展到位又兼具開發空間，因此有傳言多處地點適合輝達。根據陳益盛多年經營法人企業的觀察，國內中小企業選擇以最高性價比為主軸，而國際級頂尖企業要選企業總部，重點則是最佳綜合效益，南港的確吸引了多家國際大廠進駐，包括英特爾、飛利浦、雅虎、惠普、匯豐銀行、3M等皆在該區設立企業總部。陳益盛分析，企業總部設立南港主因以吸引人才為重，該區有軟體工業園區、緊鄰內湖科技園區，隨時有成熟技術人才。若要培養未來人才，台北有多所頂尖大學如台大、台科大、北科大等，南港甚至有全國最高學術機構中央研究院，對比矽谷有史丹佛、加州理工學院、柏克萊、UCLA、南加大等名校。南港具產業及交通優勢。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）其他的南港優勢，包括「交通便捷」，有高鐵便於北、中、南業務往來，環東、一高、二高、國五方便開車族及生產品運輸，捷運、台鐵方便通勤族；「商業及生活機能」，區內有南港軟體園區、中信金融園區、南港車站Citylink、環球購物中心，及即將開幕的三井lalaport，未來還有南港之心、美華泰等；「台北流行音樂中心及文創園區」，藝術及文創對於科技產業，可啟發源源不絕的創意，對員工則具有文化及娛樂等附加價值。另一優勢則是「南港展覽館」，國際級Computex舉辦的地點正是在此，媲美在美國拉斯維加斯舉辦的CES展，符合企業產業特性，也更具國際能見度；另外「首都城市」也是重點，台北為台灣在國際最具知名度的城市，南港的都市規劃目標則為第二信義計畫區；「有腹地可擴充」，南港已有13處劃定都更單元，其中多處面積逾3公頃。南港目前有13處劃定都更單元。（圖／宏大國際資產提供）陳益盛也分享他對南港目前發展的看法，親身經驗是20年前介紹南港商辦給客戶時，被當作看不起他，10年前大約10組客人有2~3組可接受，但要看地點和可及性，近2年則有約半數可接受南港。企業選擇南港的思維，主要是需要大面積或新穎的辦公室，產業特性兼具業務往來及行政研發，除了最早於2014年就進駐的中國信託，近期也有多家壽險業及建商陸續插旗或開發興建商辦，壽險業有國泰、三商、台壽、新光、宏泰、富邦，建商有潤泰、遠雄、忠泰、國泰、冠德、長虹、華固、瓏山琳、愛山林等等。至於傳言中可能是輝達相中的南港幾處大型開發案，陳益盛指出，其中「台鐵調度場BR1都更案」，由國泰人壽、三商美邦大樓、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅合資組成的「南港國際」取得，是商業區及住宅區用地，已規劃商場、飯店、住宅及辦公大樓共9幢，並已發包興建約至地上5層樓，所以實際上可行性很低。已發包興建的「台鐵調度場都更案」可行性低。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）另一處傳言為「台電修護處CR1都更案」，近期由宏匯及愛山林建設合組的「山林匯」取得，愛山林董事長祝文宇對此曾表態，若地主台電點頭，「只要輝達有需求，全案以輝達為優先」；宏匯集團事業發展中心總經理崔梅蘭指出，主要看輝達的態度和需求，團隊都願配合。陳益盛認為，台電案客觀條件上或許有機會，但原規劃作住宅的總銷售金額會高於商辦出售，如興建商辦，出租收益的變現性不利開發商的大筆資金取得及拓展，而且地主仍是台電，不太可能出售持有面積，因此能否成案仍有待考驗。台電CR1都更案客觀條件上或有機會。（圖／東森新聞）最後陳益盛也推薦黃仁勳意想不到的地點，以腹地及位置為主，先不考慮法規或跨部門的限制，一處是面積約6公頃的南港高工校地，鄰南港軟體園區，若校舍空間足夠前提下，撥出3公頃面積給這家國際級企業或許正好適合，事實上目前南港展覽館位置就是早期南港國小搬遷空出的基地，有前例可循。另一大腹地是國家生技園區，面積約9公頃，部分原屬聯勤兵工廠腹地，位置鄰南港車站及中央研究院，以發展生技產業為目的而設立，但地點接近保護區、生態保留區，因此開發上的限制較多也更謹慎。國家生技園區面積約９公頃。（圖／東森財經新聞張琬聆攝） 假遺囑詐孤獨死！ 地政局曝「台版地面師」破案秘辛：快做這1事 租金飆漲寫28年新高！專家：房東感覺成本增加 輝達總部花落誰家？ 各地瘋搶一票狂猜 經長潑冷水：都不對
青慕淳預售案「法院將四拍」可望有解？ 承購戶已有這一心理準備
買預售屋買到建商撒手不蓋，近幾年以2019年新北市中和預售案「青慕淳」最為嚴重，多達34戶承購戶共近4千萬元頭期款恐面臨血本無歸慘況，住戶跟CTWANT記者說，「我們已經等了三個過年，再等到三、四月土地法拍到第四拍了，仍抱著希望有營造商承接，到時出些錢買到房都願意。」原定2020年3月開工、位於新北市中和區中正路旁的青慕淳，由於建商財務週轉倒閉，至今土地遭銀行拍賣流標三次，共約244坪基地迄今仍是一片空地。承購戶說，之前法拍的底標金額達3.4億元，有意出標承接者可能覺得金額過高，再打個九折流標而到第三拍的2.17億元而無出標者，現在到了特別拍賣等待期三個月，約是從去年12月到今年3月下旬、4月後將再第四拍，一旦底標能下修到二億元以下的話，可能就有機會等到有廠商願接這案。「我們抱著能買到房屋的希望同時，也有心理準備還會被加價，還要再拿出些錢來，只要不會血本無歸白忙一場，大家都願意等。」住戶跟CTWANT記者說。青慕淳預售屋建案4年多前由山琳建設推出時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。預售屋承購戶34戶當中有多位首購族，眾人近4千萬元的頭期款面臨恐怕血本無歸慘況，多年來承購戶疾呼公部門盡速出面主持正義，迄今仍無解，只能見建商貸款的星展銀行進行拍賣。由於山琳建設積欠星展銀行的土地融資約1.89億元，迄今未依約清償並積欠利息，星展保全債權遂將此案土地於2021年12月交送給台灣金服拍賣至新北地院法拍，歷經2022年一整年因無人投標而三次流標。
首購族悲歌1／星展銀一邊協商又法拍土地 34戶繳4千萬恐血本無歸
明明房市大好，推出新北市「青慕淳」預售案的山琳建設卻爆發經營危機，延宕1年遲未開工，34位承購戶為了自救，根據買賣合約，向承辦信託的星展銀行尋求「續建」解套，最後卻得到「風險太大」的答案。新北市中和區中正路旁的一處工地圍籬前，3月5日站著30多位「青慕淳」預售屋承購戶，冒著陰雨高舉「星展銀行冷血無良」、「履保騙局合法詐欺」、「金管會放任外商銀行欺負百姓」、「罔顧權益、撤法拍、重啟協調」的字牌，進行無聲控訴。原定去年3月開工的青慕淳，至今現場仍是一片水泥地，雜草蔓生。（圖／李蕙璇攝）青慕淳基地共約244坪，原定去年3月間開工，如今鋪好水泥的地面，卻是一片空蕩蕩，周邊雜草叢生。3年前，山琳推出青慕淳時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。位於新北市中和區中正路上的預售屋建案「青慕淳」，號稱完銷卻遲未開工。（圖／趙世勳攝）預售屋承購戶有34戶，他們當中有多位首購族，原本開開心心買房，如今卻因建設公司「山琳建設」（山琳）爆發經營糾紛與財務危機，貸款銀行「星展銀行」（星展）無情撒手，再度被迫淪為無殼蝸牛。「我們有很多人都是首購族！星展銀行一邊與我們協商，一邊將土地（青慕淳基地）送法拍，簡直就是見死不救！」眼見4月就要面臨法拍，眾人近4千萬元的頭期款屆時恐怕血本無歸，承購戶疾呼金管會等公部門盡速出面主持正義！山琳多年來在台北市萬華與新北市三重、中和推案，小有名氣，卻因經營權糾紛引爆財務危機，如今面臨土地被法拍、纏訟遭遇。（圖／趙世勳攝）
首購族悲歌2／誰能保護買家？泣訴「履保騙局合法詐欺」 難啟動續建
位於市區主要幹道旁的青慕淳，鄰近錦和高中、雙和醫院及捷運景安站，一推案就獲得許多當地人青睞。「原本以為（青慕淳）是受疫情影響延遲動工，後來（我們）一直打電話問，卻找不到人說清楚，才察覺異常。」「本來兩年後要搬入新家，結果不但沒蓋好，這塊地四月恐怕還會遭到拍賣！」36歲的陳先生欲哭無淚地說。新婚不久的陳先生是一家金融機構的資訊工程師，他實在想不到首購竟會遇上衰事，「父母家距離青慕淳僅約五分鐘路程。兩年前我準備結婚時，經過這裡覺得離家近，加上預售屋的（貸款）壓力比較鬆，當場刷卡支付訂金10萬元，隔幾天到郵局匯款92幾萬元，當作頭期款。」「內政部的預售屋定型化契約，白紙黑字載明有信託履約保證，這是保護買家的機制。」陳先生拿出預售屋合約指出，依據山琳和星展簽訂的不動產開發信託協定，山琳發生特定事由，導致經營異常、無法順利執行預售案時，星展應依該合約進行評估，執行續建機制。僑馥僅針對山琳現在的財務狀況做續建評估報告，讓承購戶大罵「荒謬至極」。圖為僑馥董事長、青慕淳起造人之一的彭慶。（圖／報系資料庫）然而，星展的作為及反應卻讓承購戶完全傻眼。「山琳內部爆發經營權糾紛，星展明知山琳的經營出現異常，卻刻意隱瞞，沒有告知承購戶。」陳先生說。陳先生進一步透露：「建商及銀行的不動產信託契約裡的『續建機制』，給了我們一絲希望，但沒想到星展刻意曲解續建執行方式，不找其他建商，將續建問題丟回給山琳，明明山琳就跳票、信用出問題，被打入銀行拒絕往來戶，（星展）根本所託非人。」本刊記者實際走訪公司登記在商務中心共同辦公室裡的山琳，不但沒見到招牌，大樓管理員也說寄來的法院郵件都無人簽收。（圖／李蕙璇攝）
首購族悲歌3／建商不開工、信託銀拒續建 買房落得「見死不救」只能求神未卜
據悉，山琳爆發經營權糾紛後，重新籌組經營團隊，星展委託僑馥進行續建評估。今年3月2日，星展與僑馥以「後期資金挹注不易」、「風險高」為由，拒絕協助承購戶辦理續建。對此，陳先生和多位承購戶質疑，僑馥和星展「球員兼裁判」，一把抓住「要不要續建」的決定權，承購戶根本無從主導，「僑馥的續建評估報告很荒謬，就是因為山琳財務有問題，才無法開工，如今卻不是找其他建商來好好談，僅以山琳的情況判定難以推動續建。」日前承購戶發現，青慕淳基地恐在四月間遭法院拍賣，因此更認為星展在玩兩面手法，「原來他們（星展）一邊與我們協調，一邊在去年12月就把土地（青慕淳基地）送去拍賣。」「星展明明是我們的信託銀行，應該幫忙看著我們的錢，哪知他們竟是先顧自己，只想賣地拿回融資出去的錢。」「表面協商，背地裡卻是拍賣土地，毫無信用與商譽可言。」一位參與抗議的承購戶憤怒地說。走投無路的青慕淳承購戶，四處求神問卜，看到籤詩寫著「逢大吉、百事亨、貴人扶」，至今仍抱持一絲「會有救星出現」的希望。（圖／讀者提供）承購戶為了扭轉劣勢討回公道，加上高度期待政府定型化契約的「信託履約保證」，因此準備提出告訴，並四處陳情、打算長期抗爭，盼能喚起公部門的重視。「剛剛總統府已回覆收到我的陳情信了，我們還要繼續寫給行政院長蘇貞昌、金管會主委黃天牧。有人去廣濟宮、福和宮問了開漳聖王、神農大帝，都說再等等，（籤詩指示）茅屋中間百事亨，必然遇得貴人扶……。」新北市中和區立委江永昌則表示：「從去年6月接到民眾陳情後，我一直關切此事，已經三度替承購戶舉行協調會，打算仿效其他爛尾樓續建成功案例，讓承購戶有朝一日能見到大樓完工交屋。」立委江永昌三度為青慕淳承購戶舉辦續建協調會，聽到星展代表說「風險高，沒經驗」而傻眼。（圖／翻攝自江永昌臉書）
首購族悲歌4／預售每坪45萬回不去了！青慕淳承購戶好想交屋 盼貴人助
究竟遇到建商無法開工、蓋到一半停工等發生財務危機時，承購戶期盼的「續建機制」有無成功案例？本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群。唐惠群解釋說：「（一般續建案）都是建商與營造商開工蓋樓後停擺，地上有個爛尾樓，很難賣出去，最好的方式就是繼續蓋完，才拿得回債款。」他認為：「青慕淳的基地還沒有開挖，土地還是有一定價值的。」東亞建經執行副總唐惠群擅長續建方案，他指出過去經辦的續建案多為爛尾樓，若不續建完工，土地很難賣掉，銀行難以追回債款。（圖／東亞建經提供）面對爭議，星展表示，去年2月山琳發生財務困難，星展作為不動產開發信託之受託銀行，即依法規及信託契約相關規定辦理，持續與承購戶溝通協商，後續數月間並配合山琳和不同建商磋商，希望能完成青慕淳建案，但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。星展強調，星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性，根據僑馥的專業評估，續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因山琳未依約清償、積欠利息，該案已轉為逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲請拍賣抵押物。」本刊調查，青慕淳的信託帳戶原有共逾3622萬元，目前只剩約694萬元，星展在透過土地拍賣結束此案，拿回融資還款後，將依約把信託餘額還給承購戶，每戶只能拿回約20萬元。