工商綜合區
」 馬述健 泰豐輪胎 南港輪胎 林學圃 泰豐
大同比氣長4／土地資產股「泰豐中福」現在怎麼了 一家等報喜訊一家恐下市
三家老牌公司大同、泰豐輪胎、紡織業起家的中福，這二年皆因公司具有龐大未開發土地資產利益，相繼發生經營權之爭，市場派大股東取得董事會多數席次，股價走高，但土地開發迄今多不如預期，中福面臨財報難產股票恐下市；泰豐則9月可望傳喜訊。大同（2371）董事長王光祥在去年12月，前董事長盧明光請辭臨時記者會中，笑容滿面地數算著說，「桃園大園廠16萬坪土地、基隆6.53萬坪土地……總計有46萬坪土地，都會依序開發，開發利益驚人。」至今仍令股民印象深刻。大同名下與轉投資土地多達46萬坪，市場預估開發價值高達千億元，2020年10月21日大股東鄭文逸、王光祥聯手入主後，大同股價從17.7元一路上揚到去年11月最高點38.85元，漲幅達21.15元；儘管隔月盧明光、何春盛董總搭檔雙雙請辭後，股價一度掉到30元左右，現在也回升到今年8月26日終盤以34.55元作收。「大同莊園三期」基地離捷運海山站500米，同時基地面積也接近5000坪，大面積開發相對具有優勢，今年第一季實價揭露金額達51.6億元。（圖／CTWANT資料照）至於土地開發部分，根據大同所公布的轉投資尚志資產開發的資料，仍是以先前林郭文艷擔任董總時期開發的新北市土城區「大同莊園」一期、二期案為主，及還在向新北市申請設計許可、等待取照的捷運萬大中和線連城錦和站聯開案；芙蓉大樓、北市復興南路都更案、大同總部工業地變更案等，還無進度。在2020年經營權爭鬥戲碼中，還有兩家輪胎老廠大戰「南港奇襲泰豐」，當時72歲南港輪胎（2101）名譽董事長林學圃就是看上泰豐中壢廠市價飆破200億元4.4萬坪土地，即趁著泰豐輪胎（2102）股價跌破面值10元之際，豪砸9.7億元，短短一個月內成了泰豐輪胎大股東。南港輪胎雖在當年股東會改選董事會中，僅取得一席董事，未取得經營權，但仍持續買進逾3成股權並邀集股市聞人孫鐵漢等盟軍進場，並成功聯署股權過50％，並於去年10月底召集股臨會及全面改選董事前，林學圃與泰豐創辦馬家第三代馬述健達共識和解，市場派也正式取得泰豐經營權。泰豐輪胎原計畫在去年8月開標的中壢廠土地開發案，延至今年6月開標因無人投標而流標。（圖／ctwant繪圖組）只是，林學圃還未展開泰豐中壢廠土地開發案，去年底因病過世，其遺孀委由國揚建設董事長侯西峰協助推動土地開發；泰豐股價今年6月一度來到35.35元，8月26日收盤價為21.2元。根據CTWANT調查，泰豐董事會已於今年6月展開第一塊桃園中壢廠2.7萬坪都市計畫區住宅用地標售案，底價喊出95億元天價，無人遞標單而流標，但目前泰豐則正趕申請進度，可望在9月23日期限前，順利取得桃園市地重劃作業核定函，才可享有相關土地重劃優惠獎勵，以利後續重啟土地二次標售案優勢。另一塊為1.7萬坪土地工商綜合區用地，為1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用，泰豐雖公布將以公開招標、處分股權或自主開發等方式處理，目前細節還未明朗化。中福國際位於中壢中正路的廠房用地，由於交通地段優，成為買家關注熱點。（圖／翻攝中福官網）至於有50多年歷史的紡織廠中福（1435），原是一家未被市場注目的公司，去年至今年2月，多日出現漲停板，股價不到一個月還飆漲一倍，一路飆破60元，創下歷史新高，並爆出經營權之爭，市場派看中的就是中福積累的土地價值。中福土地包括桃園中壢面積達2.1萬坪丁種建築用地，可闢建工廠與附屬辦公室，及新北市中和辦公大樓，而成為市場投資焦點。今年8月獨董高榮志召集股臨會，通過解任中福創辦人黃家董事長的董事席次及補選2席董事，市場派順利取得經營權後，新的董事會就有機會加速廠地標售案，因此備受關注。不過，中福也因會計師終止委任，遲交今年第2季財報，加上先前也曾遲交去年年報遭處分，金管會已於8月16日加重罰鍰至48萬元，並限期20天內補正公告申報；證交所則從本月18日起處分中福股票停止買賣，且若未在6個月內補交財報，恐將面臨明年4月股票下市之虞。中福於8月17日收盤股價為44.20元。
噶瑪蘭旅館戰3／住房、營收砍半難經營 飯店待價而沽3年翻倍漲
「今年4月起退房電話接不完！」宜蘭、礁溪五星飯店業者透露，住房率平均只剩2成，同業多關閉餐廳、部分樓層以節省人力。宜蘭縣旅館商業同業公會總幹事梁博凱預估，平均每家旅館營收減少逾5成，「大飯店入不敷出，小旅館咬牙苦撐，更有業者想脫手，待價而沽。」中天溫泉渡假飯店董事、宜蘭縣觀光協會理事長王文新就說，生意幾乎掉進谷底，住房率不到1成，「只好申請樓層歇業，讓房屋稅營業用的3%降成2%，沒辦法開源就要節流！」近期礁溪老爺酒店、寒沐酒店和長榮鳳凰酒店，因疫情高峰、旅客減少，紛紛調整餐廳營運時間，平日自助午餐暫停營運，希望同時節省人力及食材開銷。去年營收以9.1億元拿下宜蘭觀光旅館龍頭的蘭城晶英酒店，同樣住房率砍半，蘭城晶英酒店公關副總監郭穎珊淡定表示，上個月住房率33%，走過疫情2年，也就這樣很平實的營運，正好趁著遊客較少進行一些現場維護工程。業者表示，疫情之下，只要有任何風吹草動，市場就會一下子全萎縮，經營入不敷出。圖為衛生局接獲飯店有確診者後，進駐替員工及旅客進行快篩。（圖／報系資料庫）梁博凱表示，疫情反覆宜蘭飯店業跟著陷入慘況，現在確診數高，團客幾乎都取消，「之前還有政府紓困，現在都是業者自己苦撐。一有風吹草動，市場就一下子全萎縮。」目前約2成旅館選擇歇業、關閉部分樓層，也有人不想經營，只要等到好價格就轉賣。CTWANT記者上網搜尋待售旅館，的確找到一棟礁溪屋齡7年的全棟旅館正在出售，土地面積139坪，6層樓高，共12間房，記者循線向仲介打聽，仲介表示業主當初買地自建旅館，現在不想經營了，要以2.4億元轉手，有誠意再談。不過在地人士向CTWANT記者透露，「該旅館2、3年前出售時開價1.2億元，短短幾年價格便翻倍，讓人相當傻眼。」對此，梁博凱表示，目前在礁溪持有旅館者，不是在地宜蘭人，就是口袋不缺錢，只要有人來談到好的價格，都願意出售，「市場成交的不多，但有成交的價格都很高，現在都漫天喊價，價格沒個準。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，礁溪土地占宜蘭縣20分之1，卻擁有總計70公頃的數個重劃案，這麼小的地方卻有這麼多的保護區、重劃區，全台獨有，其中以遠東工商綜合區及近24公頃的休閒渡假區討論度最高，遠東集團已計畫開發觀光渡假飯店及OUTLET購物城；休閒渡假區重劃後可蓋住宅、旅館、餐廳和健身中心，同樣吸引企業爭相投資，也因為開發利益龐大，多年來爭議不斷，就連周邊溫泉宅也每坪價格也被炒到5字頭。不過梁博凱認為，現在進場投資飯店的仍是看好疫情、國際解封的後市發展。對於前幾年炒地、炒房情形，他則說，現在土地買賣成交價都太高，投資報酬率看不到，是蓋住宅還是蓋飯店，大家都在觀望，想純投機的已不多了。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，未來遠東集團、台塑集團也都將在礁溪興建飯店，「礁溪這麼小的地方卻有70公頃的重劃區，同時又吸引各大企業集團爭相投資，全台獨有。」（圖／黃舒衛提供）
泰豐天價95億住宅標售案今開標 無人出價宣布流標
泰豐輪胎（2102）喊出底價95億元天價的桃園中壢廠都市計畫區住宅用地標售案，今天開標，由於無人遞出投標單而宣布流標，泰豐董事會將會討論後續處分事宜，且該案須趕在今年9月23日前取得桃園市地重劃作業核定函，才可享有相關土地重劃優惠獎勵。泰豐輪胎目前決定出售的兩塊用地，今天開標案為子公司泰誠開發、榮誠開發名下的中壢廠土地及建物，該地約為2.7萬坪都市計畫區住宅用地。另一塊為子公司泰鑫建設名下約1.7萬坪土地工商綜合區用地，泰豐輪胎董事會則是在4月27日決議處分方式，除了依照去年10月股東會決議採取公開招標處分土地方式，另增加以處分股權，或自主開發等方式處理，排除相關限制以利處分之進行。該基地係為1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。
桃園「天價」2.7萬坪住宅地六月開標 泰豐輪胎底價喊95億
南北台灣皆有上達百億土地出售！受到台積電於楠梓設廠利多消息刺激，義联集團正委售高雄兩塊土地將在7月下旬開標，備受市場注目之外，北台灣位於桃園中壢泰豐輪胎（2102），也正積極準備標售都市計畫區住宅用地與工商綜合區兩塊用地，前者底價喊出95億元的天價，將於6月初開標。根據CTWANT調查，泰豐輪胎決定出售的兩塊用地，其一塊基地已於3月15日公告處分子公司泰誠開發、榮誠開發名下的中壢廠土地及建物，該地約為2.7萬坪都市計畫區住宅用地，泰豐標售此地有面臨一個關鍵重要時刻，即是需要趕在2022年9月23日前取得桃園市地重劃作業核定函，才可享有相關土地重劃優惠獎勵。另一塊為子公司泰鑫建設名下約1.7萬坪土地工商綜合區用地，泰豐輪胎董事會則是在4月27日決議處分方式，除了依照去年10月股東會決議採取公開招標處分土地方式，另增加以處分股權，或自主開發等方式處理，排除相關限制以利處分之進行。該基地係為1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。CTWANT調查，通常此類標售案是於開標前一天截止收出標單，據了解泰豐輪胎住宅用地的標案，市場傳出有兩家「有意願」出價競標，但也有熟稔土地標售案市場作業的專家說「買況消息恐怕不是很熱烈」，主要就是卡在泰豐輪胎否順利趕在9月23日前，取得桃園市地重劃作業核定函的變數。
泰豐開天價95億賣中壢廠「住宅用地」 重劃9月截止「得標者動作得快」
泰豐輪胎（2102）今天（15日）召開董事會，決議處分中壢廠土地及建物，並公開標售底價為95億元。由於該案為都市計畫區住宅用地，涉及桃園市地重劃作業預計須在2022年9月核定截止，標售及完成重劃作業只剩不到半年的時間。泰豐輪胎財務處處長兼發言人呂新義表示，配合泰豐長期營運及資金需求，經董事會全體董事同意，決議委由香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司辦理泰豐處分子公司泰誠開發、榮誠開發名下中壢廠土地及建物之公開標售作業程序及相關事宜，並授權董事長兼總經理江慶興處理。CTWANT調查，泰豐輪胎中壢廠土地開發案，主要土地資產4.4萬坪分為兩塊，即為去年6月中決議關閉中壢廠現址工商綜合區、都市計畫重劃區等土地，靠近忠信路的2.7萬坪為都市計畫區住宅用地，原設有生產線現已停工，其中東南隅約4000坪倉庫，2017年曾發生大火；桃園市地重劃作業預計2022年9月核定，一旦開發，生產線將移至桃園觀音廠。至於靠近中華路的1.7萬坪空地，1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。據了解，該案因為包括工商綜合區、住宅重劃區等，對於做商場的買家不一定有興趣蓋住宅大樓，泰豐輪胎泰豐應是將此地拆分為兩案標售，今天公告的底價95億元案為泰誠開發等名下約2.7萬坪的「都市計畫區住宅用地」，即將面臨須在今年9月截止的重劃區時限，也會讓買家考慮得標後是否能及時完成重劃作業；另一塊1.7萬坪的工商綜合區則是由泰鑫持有。根據《蘋果新聞網》報導，泰豐中壢廠於1960年以每坪成本約230元取得，由於位於中壢市中心，2001年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福，其餘土地以市地重劃方式，自工業區變更為第二種住宅區用地，開發面積約4.4萬坪中約有1.7萬坪已變更為工商綜合區，另2.6萬坪為工業用地廠房。
南港派接掌泰豐輪胎 將推電動車胎拚營收 中壢廠土地分批出售
泰豐輪胎（2102）今天（15日）召開股東臨時會暨全面改選9席董事，由於選前三位大股東林學圃、馬述健與孫鐵漢共同滿額提名即當選之意，9名候選人皆親自到場，並於會後順利召開臨時董事會，選出新任董事長江慶興，並全員拍大合照象徵泰豐新時代來臨。本次股臨會除了改選董事，並有一項重要議題，即重啟處分泰豐中壢廠的土地，透過股東提出討論事項修正案予以投票通過，「同意另行以公開招標方式處分子公司泰誠開發、泰鑫建設的土地，並授權泰豐董事會全權處理一切相關事宜」，據了解將會依「都市重劃區」土地、「工商綜合區」土地分批出售，有別於之前的底價百億元起、兩地包裹整批標售案作業方式。泰豐輪胎新任董事長與全體新當選董事、獨董公開亮相。（圖／泰豐輪胎提供）股臨會主席趙國帥表示，因應美國高關稅對公司的影響，出售土地可以充實公司營運資金，台灣已經慢慢走出疫情陰影，房地產市場逐漸回溫，這時候的標售土地，可以為公司帶來更充裕的資金。為降低美國對輪胎業反傾銷調查的衝擊，泰豐和南港會攜手合作、調整市場對策，強化歐洲、中東、亞洲、澳洲及中南美洲等地非美市場業務、推出電動車胎新品，發展海外代工合作模式，盡量抵銷損失。泰豐輪胎新當選6席董事為江慶興（前南港輪胎董事長，現為南港輪胎董事、南榮開發監察人）、南港輪胎副董事長趙國帥、陳恒寬（台灣高等法院法官出身，現為寬典聯合法律事務所所長）、葛作亮（前華航董事）、方詳棋（蘇勒德國際顧問總經理、卓越成功董事與創新新零售獨立董事），以及現任泰豐董事於知慶（前臺北地檢署檢察官、現為恆昇法律事務所資深合夥律師）。新當選的3席獨立董事為鄭富月（中國科技大學、淡江大學教師）、姚文亮（威遠聯合會計師事務所主持會計師）與趙士懿（前寶來證券香港分公司總經理，現為華川資產管理董事長、用心快樂社會企業董事長）。泰豐股臨會召開前一天，大股東南港輪胎（2101）發出的一則重訊，即可嗅出重啟中壢廠土地公開標售案風向，是關於向智慧財產及商業法院聲請定暫時狀態假處分暨緊急處置泰豐今年6月15日、7月22日處分子公司資產及土地之相關董事會決議，以泰豐為被告提起確認無效訴訟，雙方經法院調解，已在10月13日當庭調解成立，這也代表南港輪胎可拿回15.5億元定暫處分擔保金。今天泰豐大股東南港輪胎等共14人共同以超過50.1%股權，依公司法規定可逕行召集股東臨時會，會中有股東「臺灣隔熱應用科技」代表人針對討論事項第二案提出修正動議案，取消出售子公司股權方式，改為單純標售中壢廠土地案，由於該土地享有桃園市政府獎勵容積率，必須依照合約在2022年9月底前完成變更，有時間壓力。最後出席股東投票通過此案。大股東也強調，從未反對賣地，而是反對以出售子公司股權的標售方式來辦理。因為根據房地產業界人士分析，處分這類大型的不動產，如果直接賣地可以吸引更多買家，透過公開標售的合法程序，可以為公司創造更多的利益。
泰豐大和解有內幕！「既往不咎」土地共同規劃
泰豐輪胎（2102）原定10月、11月兩場股東臨時會，由於大股東至少二次的會面商談，共同推出足額董事候選人，並傳出有「既往不咎，共創未來」共識，待10月15日順利完成董事改選的選舉一案，將可望讓「股臨會鬧雙胞」解套。泰豐輪胎本屆董事會其實於去年即已選出，大股東南港輪胎取得1席，仍由創辦馬氏家族等為主要經營團隊，董事長馬述健則為馬家第三代續任。南港輪胎名譽董事長林學圃曾在與馬述健會談中，提出「土地我負責，輪胎事業由你管」的建議，雙方未達進一步共識。南港輪胎遂於今年繼續加碼增加泰豐持股，到6月8日宣布已超過30%，成為泰豐輪胎最大股東，並獲股市聞人孫鐵漢支持等，以取得超過50%等共計14人股東聯署，依《公司法》規定可逕行召集召開股東臨時會，訂於10月15日於南港輪胎新竹縣新豐廠登場，全面改選9席董事（6席普董、3席獨董）。泰豐公司派與市場派，從今年初起到9月14日的這段期間，雙方透過「解任董事、獨董」、美國反傾銷高關稅議題、策反盟友、關閉中壢廠生產線、公開招標中壢廠土地、智慧商業法院判決「有條件定暫董事會決議」（即中壢廠地、子公司股權等公開招標出售案）等，針鋒相對、駁火交鋒。據悉，林學圃、孫鐵漢與馬述健在全通「委託書大王」張永祥居中邀請，三人至少聚餐會面二次以上，相談氣氛愉快，關於「拚轉型顧員工攢營收、撤回雙方的訴訟案、股權按比例提名董事席次、土地規劃交由新任董事會處理」等共識之外，也達到「封口不談細節」的默契，由最大股東南港輪胎陣營統一對外發布訊息。泰豐輪胎最大股東林學圃（本圖），須趕緊與股東們找出本業輪胎的轉型策略。（圖／黃鵬杰攝）熟稔公司經營權人士分析，最終能促使泰豐大股東們合演「和解」大戲，有三個關鍵時間點轉折。第一，台苯8月初奇襲大股東、股市聞人孫鐵漢，提案於10月14日（就在泰豐輪胎10月中股臨會的前一天）召開台苯股臨會並提前全面改選董事，而當時孫鐵漢正與南港輪胎名譽董事長林學圃，聚焦等待智慧商業法院判決，期盼能成功擋下泰豐馬述健趕在南港輪胎大股東取得董事會多席次前，處分中壢廠現址土地，當時馬述健則是希望在他的手上，順利完成祖父馬歧山時代為了設廠購進的中壢土地工商綜合區、都市重劃之案。當然，孫鐵漢陣營也非省油之燈，早有準備，甚至備妥糧秣（銀彈股權、委託書通路等資源），林文淵也在本刊專訪中公開喊話「歡迎林學圃來投資台苯……」，是否能給予對方資金回防的時間壓力，仍待觀察，「孫鐵漢仍然展現智慧與強韌鬥志，足額提名台苯董事候選人，打經營權還是要靠自己，看股權說話，能取得愈多股東支持很重要！」是不爭的事實。馬述健在泰豐創立的FEDERAL品牌，在美國市場相當受歡迎，如何持續鞏固、開拓海外市場，挑戰股東們智慧。（圖／馬景平攝）第二，善用今年7月1日上路的《商業事件審理法》，公司經營權之爭「商業法院」說了算！以往上市櫃公司股東競爭董事會席次，透過相關訴訟拖延戰術取得公司經營主導權，大同公司案就是其中經典案例。當馬述健將林學圃鍾情泰豐中壢廠土地的工商綜合區、都市重劃地等規劃案，市場估算高達百億元開發價值，以董事會強勢表決通過在8月18日辦理公開招標，林學圃、孫鐵漢陣營即積極展開法律攻勢，最終在智慧商業法院判決取得重要一勝，並在四天內就支付15.5億元擔保金，及時擋下土地招標案，直接威脅馬述健經營權。第三，就是5月美國反傾銷高關稅的最終稅率判定結果出爐，嚴重衝擊泰豐輪胎本業命脈營收，南港承擔最高的101.84%，泰豐則是84.75%。南港輪胎因為有海外廠暫時解決危機，但泰豐輪胎產線皆在台灣，且市場營收以北美占了8成，泰豐今年以來累計營收11.28億元，較去年同期的36.9億元減少幅度達69.42%，迫使泰豐於6月決定關閉中壢廠、解雇180名員工。現在雖以觀音廠來負責產能之外，泰豐董事會經營團隊未來還得趕緊面臨轉型與開拓海外市場營收，才能讓泰豐輪胎本業永續經營。
泰豐南港輪胎時間競賽！8月下旬百億土地開標 想攔胡恐讓經濟部傷腦筋
泰豐輪胎（2102）大股東南港輪胎（2101）原預定10月底前直接召開股東臨時會，全面改選董事，取得泰豐經營權，未料因為公司派直接出售祖產土地，迫使南港以土地保衛戰為先，希望能趕在8月下旬土地公開招標開標前，阻止泰豐創辦人馬家售地。泰豐董事會決議8月18日針對中壢廠地公開招標案辦理開標，兩塊土地底價共100.44億元，引發大股東南港輪胎（2101）再次反對，並已緊急發函董事會，要求立即召開股東臨時會，由全體股東共同討論表決處分案。一旦董事會15天內未同意此提案（8月7日前），是否可召開股臨會恐將由經濟部來決定，距離18日開標日期也約11天，時間緊迫。泰豐7月22日公告，預計在今年8月底前召開的股東常會中，就公開標售案「進行說明」並「記載於議事錄」。南港輪胎認為此舉，並非是提付全體股東表決，涉及忽視公司法規定，剝奪全體股東的權益，及違反金管會三令五申要求遵守的公司治理原則。南港輪胎強調，該公司已繼續1年以上、持有泰豐公司發行股份總數3%以上之股東，依公司法第173條第1項規定，「得以書面記明提議事項及理由，請求董事會召集股東臨時會」，因此依法請求泰豐董事會立即召集股臨會，將公開標售案提付股臨會，由全體股東討論並表決。依公司法第173條第2項則提到，前項請求提出後15日內，董事會不為召集之通知時，股東得報經主管機關許可，自行召集。也就是說，當泰豐董事會決議不召開股臨會，南港輪胎則可以改向經濟部申請，獲得許可後便可自行召開。泰豐今年6月忍痛關閉中壢廠，資遣180名員工。（圖／馬景平攝）泰豐輪胎於7月22日公告，董事會決議將以底價新台幣43.94億元、56.5億元，分別就泰豐100%持有之子公司泰鑫建設全部股權及子公司泰誠開發全部股權，委託世邦魏理仕公開標售。世邦魏理仕宣稱處分股權交易案主要土地資產4.4萬坪，即為6月中決議關閉中壢廠現址工商綜合區、都市計畫重劃區等土地，底價總計共100.44億元，預計8月18日開標。南港輪胎目前為泰豐輪胎大股東，持有股權逾30℅，南港輪胎董事長張昌平發函給泰豐董事會表示，泰豐輪胎刻意忽視公司法第185條相關規定，剝奪一般股東合理預期應可依法定程序慎重研討重大處分案，要求立即制止。泰豐董事會若涉及違法，應負民刑事責任。南港輪胎公司主張依公司法第185條第1項第2款規定，處分主要部分之財產應由全體股東以特別決議同意，不可由董事會決議即輕率執行，以免戕害全體股東權益；7月23日下午緊急發函泰豐董事會要求立即召開股東臨時會，由全體股東共同討論表決處分案。南港輪胎強調，不動產是泰豐公司的重要資產，且泰豐公司實收資本額約47億元，公開標售案的底價總和高達100.44億元，已超過泰豐實收資本額2倍以上，顯見公開標售案之標的當然是泰豐公司主要部分財產，主張應依公司法相關規定辦理。
南港輪胎大反攻2／林學圃豈非省油之燈 連出2招逼宮馬述健凍結賣地
泰豐輪胎董事長馬述健要賣的「地」，與去年的一場牛排宴有關，當時南港輪胎名譽董事長林學圃告訴他：「你管輪胎，土地交給我！」其中，｢土地｣指的就是泰豐輪胎創辦人、馬述健爺爺馬岐山半世紀來留下的祖產。市場盛傳，泰豐輪胎中壢廠的土地開發價值高達兩百億元，分為工商綜合區及住宅區，由泰豐輪胎百分之百持股的子公司「泰鑫建設」及「泰誠開發」持有。今年6月間，南港輪胎副董趙國帥宣布聯署逾50％股東，將在10月底前召開股東臨時會，全面改選董事會，看似逼宮馬述健；然而，馬述健一記「賣地」的回馬槍快狠準，打亂南港輪胎的布局。當然，南港輪胎也非省油的燈，現正全力回擊。本刊調查，6月22日，南港輪胎已向金管會等單位陳情，認為泰豐輪胎董事會未遵守《公司法》，在不經股東會決議下，執意於不動產急凍的不利環境下，處分部分主要財產（近百億元重大資產），希望主管機關調查，阻止董事會濫權，損及股東權益。金管會證券期貨局則已請證交所調查，請泰豐輪胎提供營業資料等說明，進一步釐清是否依《公司法》做實質認定。「董事會中，泰豐輪胎（賣地）只邀請『世邦魏理仕』與『仲量聯行』兩家參加遴選，前者評估土地價值約62億元，後者估值為121億元，最後卻決議委由世邦魏理仕處理。賣地竟自貶身價，豈有此理！」一名泰豐輪胎改革派大股東憤慨地指出，「其中的工商綜合區，位於桃園市中壢蛋黃區商業土地，緊鄰繁華的中華路及興建中的中壢捷運線，市價每坪約45萬元，以世邦魏理仕估出的19.9億元換算，每坪才15.6萬元，悖離市場行情。」「人家是賣瓜的說瓜甜，泰豐是賣地說自己的地有一堆問題，有但書不好賣、有禁業條款不好找買主、還沒全部重劃完成、期限內無法開發就打回原形（原土地區分）、估值低的世邦魏理仕比較接近行情……，有任何一家上市公司這樣處分自己的重大資產嗎？」知情人士分析說。
南港輪胎大反攻3／提醒馬述健莫賤售泰豐祖產 另找估值皆逾百億揪出4疑點
對於泰豐輪胎打算售出中壢廠地一事，南港輪胎副董趙國帥點出四大疑點。「南港輪胎雖同意土地採公開招標，但認為此時市場不佳不宜辦理，所以棄權投票。其他出席的董事，竟有6人投給世邦魏理仕，只有1人選了估值較高的仲量聯行，兩家相差近60億元，竟捨高估值就低價，這邊要提醒馬述健莫賤售泰豐輪胎資產！」「世邦魏理仕的估值，是被交代的金額？」趙國帥透露，南港輪胎遂自行委託戴德梁行、第一太平戴維斯與仲量聯行重新估值，皆逾百億元，相差甚大。此外，趙國帥也質疑，泰豐輪胎對外說工商綜合區土地為8560坪，事實上，泰鑫建設還擁有多目標使用停車場用地4150坪，「多目標使用停車場用地怎麼被刻意忽略？」趙國帥細算，泰鑫建設的工商綜合區法定容積率為360％，總銷售面積可達4.4萬坪；多目標使用停車場用地法定容積率為640％，建築總坪數扣除停車場用途，興建成商場可銷售面積達約2.4萬坪。「也就是說，泰鑫建設的工商綜合區可興建高達6.8萬坪商場，是桃園市未來最具規模的新地標，同時擁有1500個停車位的最佳條件，土地價值怎麼可能只有19.9億元？」泰豐（2102）對此發布重訊，說明泰豐董事會對於辦理公開標售作業公司之遴選，係由全體董事各自就參與遴選公司之規模、商譽、過去三年是否具銷售工商綜合區及重劃區之實績、標售方案之完整性等項目，進行加權比重計分評估後，依各董事評分結果決定遴選順位；另本公司並未委託參與遴選公司進行擬標售土地之鑑價。就報導「世邦魏理仕的估值，是被交代的金額？ 」，嚴正聲明絕非事實，為恐造成世邦魏理仕公司聲譽之傷害，爰予澄清。泰豐輪胎處分資產必當遵守公司取得或處分資產處理程序，就處分資產採行公開標售作業而遴選專業廠商，即是為謀求公司及全體股東之權益；媒體報導遭有心人誤導，中傷本公司及所委任辦理公開標售作業之公司，合理懷疑渠係為私利企圖妨礙本公司處分資產，併此保留追究法律責任之權利。泰豐輪胎公開標售處分資產，會依公司取得或處分資產處理程序規定，擇定二家以上公正鑑價機構進行公開標售標的之鑑價，媒體報導表列「泰豐中壢廠地-四家估值表」，註記文字「資料來源：南港輪胎提供」，可見所示之估值並非本公司之委託鑑價或（及）參與本公司遴選二家專業廠商之評估資料，該等不具公信力之表列估值與衍生之偏頗言論，有混淆視聽之虞，特此澄清。
南港輪胎大反攻4／神秘家樂福條款 趙國帥氣馬述健沒說看報導才知
「最令人嘆為觀止的是神祕的『競業禁止條款』，泰豐輪胎聲稱賣地給家樂福時有簽競業禁止條款，未來（中壢廠土地）買方並不能規劃與家樂福同性質的賣場、超商等用途，因此主張中壢廠土地價值減損近六十億元，才選擇估值較低的世邦魏理仕。」南港輪胎副董事長趙國帥指出。趙國帥抗議，「競業禁止條款一事，我是後來看媒體報導才知道，我6月15日參與董事會時一無所知，資訊根本不對等。現場我也提出應該再找兩家來簡報多比較，馬述健都沒回應，不得不質疑，此條款有無提呈董事會或股東會決議核決？決策過程是否合法？是否人謀不臧？有無隱匿重大訊息？」趙國帥表示，他從未被泰豐輪胎告知工商綜合區還涉及家樂福競業條款。（圖／馬景平攝）至於泰誠開發名下約2.7萬坪的住宅區土地，尚在辦理土地重劃中。「土地重劃完成後的價格，當然會遠高於土地重劃前好幾倍。」趙國帥不解，泰豐輪胎為何急於標售，侵害股東權益。面對指控，泰豐輪胎發言人、副總吳凌雲表示，泰豐輪胎遴選專業不動產公司，是根據公平公開公正的原則，董事依八項指標評分，不是依估值高低而選出，且估值也非保證標售底價，並無陰謀論，歡迎市場派來競標。馬述健不僅在董事會提案公開招標中壢廠地，連帶也要處理泰鑫建設、泰誠開發兩家子公司（如圖）股權。（圖／翻攝自GOOGLE MAP）泰豐輪胎並於6月21日發布重訊指出，中壢廠土地非泰鑫公司所持有之土地。董事會遴選辦理公開標售作業之廠商並非決定處分資產之底價，辦理公開標售前，會就處分標的資產委託專業鑑價公司進行鑑價，再由董事會決議訂定公開標售底價，所謂「賤賣土地、踐踏股東權益」，絕非事實。董事會決議通過「處分中壢廠土地（或子公司泰誠開發股份有限公司全部股權）及子公司泰鑫建設股份有限公司全部股權公開標售案」，皆依法令規定由董事會遵循泰豐輪胎「取得或處分資產處理程序」（不動產、有價證券）辦理。另以公司法第185條（營業政策重大變更）規定及相關經濟部函釋、司法實務見解檢視董事會該處分資產案，因不發生「財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就」，因此不適用公司法第185條規定，毋庸提請股東會決議。
泰豐擋南港3／賣祖產變現救泰豐！元大馬佩君有意見 跟進馬述壯、母親蕭祥玲轉讓股權
泰豐輪胎（2102）面臨大股東南港輪胎（2101）將在10月底前召開股東臨時會，取得經營權來勢洶洶，市場盛傳馬家第三代鞏固董事會立場鬆動，先是堂弟馬述壯辭去董事，上週另一席董事馬佩君也申報出售代表的大天投資近50℅股權，且昨天董事會中決議出售中壢廠土地前，據悉馬佩君曾提出許多意見，並要求公司提供完整財務報告，恐非支持該出售案。根據公開資訊觀測站資料，泰豐董事馬佩君代表大天投資，選任董事時持有泰豐174萬2861股權，已在6月11日提出股權轉讓85萬股，將採取一般交易，轉讓時間為6月14日起至7月13日。由於轉讓股權未逾選任時股權的一半，不會影響馬佩君該董事席次。泰豐先是在5月20日董事馬述壯辭職後，連續兩天盤後交易出現共逾7億元的鉅額股票出售，釋出約6℅股權，市場陸續傳出泰豐創辦馬氏家族第三代馬述壯（馬述健的堂弟，其父親馬紹祥為馬述健的叔叔，母親張仙平為台泥董事長張安平的姐妹）、元大馬家（泰豐董事馬佩君，其父馬德玲為元大馬志玲胞弟、母親為蕭祥玲）等大股東的股權，似有出現鬆動之勢，而6月9、10日及15日，泰豐盤後仍出現多達數億元的鉅額交易等，南港輪胎則已買進泰豐股權逾30%，研判馬述健可掌控股權約逾1成多。2004年泰豐50週年慶，前排左起二叔馬紹祥、奶奶馬于心素、父親馬紹進，後排左起堂弟馬述壯、馬述健以及堂弟馬述康一同出席。（圖／報系資料照）泰豐昨天上午召開董事會，基於防疫措施，出席董事分別於三個會議室採取線上會議，討論的議題包括處分中壢廠土地或子公司泰誠公司全部股權及子公司泰鑫公司全部股權案；遴選專業不動產公司辦理公開招標處分上開資產；及委任專業顧問公司擬訂中壢廠土地重劃作業書面計畫案。南港輪胎副董事長趙國帥便發表聲明，以南港持有泰豐逾3成股權的大股東身分，認為包括他自己與董事長馬述健等各位董事、獨董，應該是「看守內閣」身分，此時泰豐並未出現資金缺口，不宜在疫情嚴峻、商業活動低迷的此刻，出售土地，也反對其他提案。會後，趙國帥回答記者提問，南港輪胎是否會參加中壢廠土地公開招標案，他說「不排除」。而根據世邦魏理仕、仲量聯行的土地鑑價約為60億元、上百億元，與外傳200億元的開發價值尚有距離。本刊調查，泰豐中壢廠占地4.4萬坪，分為兩塊，靠近忠信路的2.7萬坪為都市計畫區住宅用地，原設有生產線現已停工，其中東南隅約4000坪倉庫，2017年曾發生大火；桃園市地重劃作業預計2022年9月核定，一旦開發，生產線將移至桃園觀音廠。至於靠近中華路的1.7萬坪空地，1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。原本馬述健認為這2塊地，應無法以公開招標處分土地，如今接受大股東南港輪胎今年2月的提案，據知情人士說，通過此案的董事希望能在9月底前完成。南港輪胎副董事長趙國帥。（圖／趙世勳攝）根據《蘋果新聞網》報導，泰豐中壢廠於1960年以每坪成本約230元取得，年產約300萬條輪胎，由於位於中壢市中心，2001年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福，其餘土地以市地重劃方式，自工業區變更為第二種住宅區用地，開發面積約4.4萬坪，約有1.7萬坪已變更為工商綜合區，由泰鑫建設負責，另2.6萬坪工業用地廠房，則由泰誠開發持有。知情人士透露，「這應該是馬述健所做的焦土策略，泰豐輪胎喊賣地很多年，要賣也不是件壞事，只是一旦違法賤賣，恐會涉及掏空公司，南港勢必會追究馬述健及買家的法律責任。」馬述健此刻突然提出泰誠、泰鑫這兩家的土地（或是泰誠、泰鑫這兩家的股權），都要採公開標售的方式出售。站在泰豐股東的立場，雖樂見馬述健終於同意以公開標售方式處理這兩筆佔泰豐資產近六成的重大資產，但除了時機不對，108年7月24日桃園市都市計畫委員會第35次會議決議，泰豐中壢廠（目前在泰誠名下）應「同時」與「另一區塊」之土地，一起以市地重劃方式開發，如無法合併開發時，中壢廠就不能取得應有之條件完成都市更新，屆時必須回復為工業區，而將來如有再變更為其他使用分區時，需另再負擔10％之回饋。股東質疑，當時泰豐公司為什麼會接受這種顯然對公司不利的條件，又「小塊土地牽制大塊土地」是否有被綁標之嫌？是否有圖利他人之嫌？應請馬述健詳細說明。再者，中壢捷運將於117年通車，屆時整體環境與目前不可同日而語。不過，董事會中仍通過出售中壢廠土地等案，依據泰豐重訊指出，受到美國商務（DOC）於110年5月24日通過對台及多國乘用及輕卡車胎案之反傾銷案終判稅率，已影響公司主要市場美國之接單全面性衰退，使得本公司營運產生衝擊。為面對現況變通求存及追求公司永續經營並顧及公司及股東最大利益考量下，董事會決議通過先行全面停止中壢廠生產，並申請員工大量解僱，非美國市場之訂單由觀音廠承接及出貨，以維繫客戶及本公司營運。並會將美國訂單轉與海外代工合作生產，以逐步恢復對美供貨。去年7月，馬述健邀請林學圃到教父牛排用餐，林學圃提議「土地我開發，輪胎給你做」被拒，雙方最後未達成共識。（圖／本刊繪圖組）泰豐輪胎現任董事長馬述健從去年疫情爆發以來，接到南港輪胎名譽董事長林學圃親自來電說買進泰豐股權，且表達欲取得董事席次意願後，馬述健遂邀請林學圃於教父牛排聚餐並深談五個多小時。「林學圃說由他來管理土地，我來負責輪胎本業，高端輪胎交由南港輪胎生產、低端輪胎由泰豐製作等建議後，我覺得不符合泰豐善長研發製作高端輪胎的經營理念，沒有答應他。」馬述健向本刊記者提起會面內容。而去年取得一席次董事的南港輪胎於今年2月起，先是建議中壢土地採公開招標未獲董事會通過，接著提案解任3席獨董，泰豐公司派也提案解任南港輪胎董事，並見報紙開始刊登給泰豐股東公開信，質疑馬述健為何反對公開招標土地等諸多事項，公司派也回擊「泰豐的美國反傾銷高稅率是遭南港輪胎池魚之殃」，點燃經營權戰火，延燒至今雙方砲火愈加猛烈。泰豐董事長馬述健面對南港輪胎名譽董座林學圃的來勢洶洶，一肩扛起，全力反擊。（圖／王永泰攝）泰豐輪胎簡介位於桃園中壢市的泰豐已有67年歷史，1954年由來自山東的馬岐山與胞弟馬積善合資300萬元創辦，主攻民生及軍用輪胎，是台灣首間輪胎廠。目前有中壢廠、觀音廠，年產量各300萬條輪胎，又以出口北美市場為最大宗占總營收的8成。馬家第三代馬述健於24歲時，回台加入泰豐並開創FEDERAL品牌等，現為泰豐董事長。泰豐創辦人馬氏兄弟與神通苗家、大成長城韓家、廣豐賀膺才、六和宗家、元大馬家等家族，被通稱為「山東幫」。第一代馬岐山有五個小孩，女兒馬紹文嫁給了廣豐賀膺才次子賀鳴琴；馬岐山年邁後，第二代長子馬紹進接手泰豐，創造每年營收逾10億元的佳績，泰豐輪胎的市占率維持2成5。馬紹進當家時期，一度因健康之故，和弟弟馬紹祥、馬紹泰等共治泰豐，當時元大集團馬志玲胞弟馬德玲也曾擔任泰豐副董事長，總經理馬紹祥則為馬述壯的父親、現任董事長馬述健的叔叔。
輪胎經營權大戰／泰豐馬述健護地「回饋中壢鄉親」 徵求委託書開打關鍵
受到疫情升溫，雙北提升到三級，上市公司股東會是否仍如期正常舉行，有待觀察。經營權之爭浮出檯面的泰豐輪胎，昨日股東們陸續收到開會通知及委託書，東元電機、漢唐集成等選情緊繃，雙方陣營持續隔空對峙喊話，展現實力與砲火。台北、新北市今（15日）起至28日提升三級警戒管制，民眾外出全程配戴口罩，避免不必要移動或集會，家庭聚會室內五人、室外十人為限。泰豐輪胎（2102）將於6月17日下午2點召開股東常會，地點位於桃園市觀音區，儘管去年才完成董事會改選，但因為大股東南港輪胎（2101）僅拿到一席董事，而近期其買入股權近20℅，遂於今年發動攻勢提案解任三席獨立董事，泰豐公司派也提案解任南港輪胎法人代表董事趙國帥，以及行使歸入權案（意即南港營收歸入到泰豐）加以防禦。鄰近中壢車站與中原大學的泰豐中壢廠，連同工商綜合區，土地總面積達4萬多坪，市值逾200億元。（圖／馬景平攝）泰豐輪胎股東會通知單及委託書，也在本周13日下午寄出，預定股東們周五收到，而本周六、周日即是雙方陣營公開徵求委託書的重要交鋒關鍵日。泰豐輪胎董事長馬述健接受本刊專訪時，對於去年在與南港輪胎名譽董事長林學圃會談，對方要求「馬述健管輪胎，林學圃管土地」之外，今年其法人董事趙國帥還不滿「公開招標中壢廠區土地被拒絕」等狀況，給予泰豐股東們一番信心及溫情喊話。馬述健篤定地說：「中壢廠還在生產輪胎，根本沒有公開招標土地問題」，還說「未來土地要蓋房，也是要依泰豐家訓取之社會用之社會，回饋給中壢地方鄉親，不要蓋民眾買不起的豪宅。」（劍指南港輪胎林學圃主導的「世界明珠」住宅案）泰豐董事長馬述健面對南港輪胎名譽董座林學圃的來勢洶洶，一肩扛起，全力反擊。（圖／王永泰攝）南港輪胎副董事長趙國帥則砲火猛烈地回擊說，與泰豐公司派之間戰火是一場不平等的戰爭，並透露南港掌握泰豐約35%股權，不放棄改革泰豐。只是今天上午10點半，行政院院長蘇貞昌臨時舉行記者會，衛福部長陳時中宣布昨單日確診病例暴增180例，雙北即日起提升三級，呼籲民眾非必要減少移動，是否會影響股東出門給予委託書的意願，尚待觀察。
奪地搶泰豐1／輪胎老廠駁火互嗆 馬述健：根本禿鷹行為
南港輪胎（2101）去年奇襲泰豐輪胎（泰豐，2102），吃下15％股權，取得1席董事。照理泰豐在2年後才改選，但南港輪胎法人代表董事趙國帥5月3日提前開戰，並有泰豐小股東同步登「致泰豐輪胎48,000位股東的公開信」廣告，一連6則，一天一控訴。面對73歲的南港輪胎榮譽老董林學圃強勢出招，47歲的泰豐董座馬述健向本刊吐露祕辛，去年7月他邀林學圃到「教父牛排」吃了5小時牛排，林學圃對馬述健挑明說：「你管輪胎，土地（4萬多坪桃園中壢廠地、市值逾200億元）交給我！」雙方不歡而散。馬述健反控這是「禿鷹」行為，並指南港輪胎退出美國「反傾銷」案調查，害慘同業。南港輪胎名譽董事長林學圃主導的台北南港「世界明珠」案開始發酵，讓他手中銀彈豐沛，陸續買入泰豐近二成股權。（圖／黃鵬杰攝）兩大輪胎老廠經營權大戰，提前開打。有67年歷史的泰豐，即將在6月17日舉行股東會，但持股近2成的大股東、成軍62年的南港輪胎法人代表趙國帥，5月3日就宣戰，指控泰豐董事會欲以黑箱作業處分土地，更前往台北地檢署按鈴申告泰豐董事長馬述健，涉嫌背信及偽造文書，並開始徵求委託書，要解任公司派3席獨董，欲對持股約兩成的馬家掀起改選大戰。市場派同時發動廣告大戰，5月3日起，在各大報頭版刊登「致泰豐輪胎48,000位股東的公開信」，輪番砲轟泰豐經營失當。泰豐不甘示弱，大動作發出聲明反擊，並對造謠者進行追訴。雙方你來我往，使得南港輪胎覬覦泰豐的經營權之爭，從檯面下角力，正式浮上檯面。遭到「逼宮」的馬述健，5月6日在桃園中壢廠區辦公室接受本刊記者專訪。鄰近中壢車站與中原大學的泰豐中壢廠，連同工商綜合區，土地總面積達4萬多坪，市值逾200億元。（圖／馬景平攝）
奪地搶泰豐4／南港代表頻出招 劍指市值200億4.4萬坪土地
日前甫出任南港輪胎副董座的趙國帥，今年3月在泰豐董事會上開第一槍，以臨時動議要求處分泰豐子公司土地（中壢廠），並主張採公開招標方式進行。「泰豐經營團隊動輒以營業祕密為由拒給資料，嚴重妨礙董事職權，……南港輪胎成功開發『世界明珠』案，如泰豐股東給機會，必可創造顯著效益。」趙國帥這招，旋即遭泰豐以《董事會議事規範》「不得以臨時動議提出」回拒。泰豐內部人員則納悶地說：「南港輪胎董事應該搞錯了，中壢廠一部分還在生產輪胎，另一部分已納入工商綜合區，無外傳公開招標問題，不是泰豐要阻擋。」本刊調查，泰豐中壢廠占地4.4萬坪，分為兩塊，靠近忠信路的2.7萬坪為都市計畫區住宅用地，目前仍在生產輪胎，其中東南隅約4000坪倉庫，2017年曾發生大火；桃園市地重劃作業預計2022年9月核定，一旦開發，生產線將移至桃園觀音廠。靠近中華路的1.7萬坪空地，1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。意即這2塊地皆無法以公開招標處分土地。「林董（林學圃）曾說，兩家（南港輪胎與泰豐）可分工合作，高端車胎由南港輪胎代工，低階輪胎則由泰豐製造。」馬述健對此一頭霧水地說：「明明泰豐生產的是價位較高的輪胎，國內外同業都知道的啊！」林學圃在1994年就開始布局南港輪胎，後順利取得經營權，2019年更因世界明珠開發案回收大筆資金。圖為2019年聯強國際購入世界明珠商辦大樓簽約記者會。（圖／黃鵬杰攝）
【輪胎奇襲2】愛輪胎更愛開發區土地 南港趁疫破40年平衡
新冠疫情重創股市期間，泰豐輪胎卻一支獨秀，短短46天，股價從跌破面值的9.22元，驚奇翻倍衝上18元，然而，掌管泰豐輪胎已66年的馬家，面對6月13日的董監事改選，卻是苦不堪言。南港輪胎（南港）與泰豐輪胎（泰豐）都是老字號，40多年來相安無事，4月9日的一紙股市公告，卻洩漏了「南港偷襲泰豐」的事實。原來，自3月18日起，南港豪砸6.09億元，購入泰豐股票，擁有9.59％的泰豐持股，成了單一最大股東；4月13日的停止過戶日後，南港又狠砸約3億元買入泰豐股票。算一算，南港一個月內共搶下14.25％的泰豐股權，超過泰豐馬家檯面上13.37％的持股。對此，南港聲稱是「投資理財」、「看好未來輪胎市場」、「對於加入南港團隊後的泰豐輪胎有信心，因而續增持股」，卻又提出「二董一獨董」名單，入主董事會意圖明顯，引起外界「打算整碗端走」的揣測。泰豐輪胎（2102）從3月18日起短短1個月，股價上漲2倍。一名業內人士指出，南港及泰豐即使聯手，規模仍與正新、建大等輪胎大廠有段差距，「明眼人都知道，南港志在泰豐的中壢廠土地，希望複製『世界明珠』模式。」去年底，南港在台北市推出「世界明珠」千億豪宅商辦大案，大筆現金陸續落袋，手中銀彈豐沛。泰豐中壢廠位於主要幹線中華路旁邊，距離中壢火車站僅約800公尺，附近有天晟醫院、中原大學，加上鄰近的中原火車站、捷運綠線體育園區皆已定案，土地價值水漲船高。本刊調查，1960年，泰豐以每坪230元取得中壢廠土地，總面積高達5.8萬坪；1999年，其中的3.1萬坪變更為工商綜合區，其中4400坪，2001年以每坪22.5萬元售給TESCO大賣場（現為家樂福）。2006年時，泰豐曾辦過資產重估，估計處分該筆土地後，可獲利26.4億元，如今已過14年，相信「含金量」會更為驚人。