工業不動產
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AI黃金廊道結合多元產業 兆元產值打造林口國際商辦新聚落
最強AI基地結合多元化產業，林口即將迎來跳躍式成長。房產專家指出，林口搭上百年一遇的AI浪潮，產業地位愈來愈重要，近年不僅已吸引多家國內、外科技巨頭進駐，商辦市場更是供不應求，未來伴隨產業鏈的擴展，勢必帶來更多的高端人才與企業，成為最具潛力的國際商辦新聚落。統計數據顯示，受到景氣回溫、外銷成長等因素帶動，商業不動產市場上半年交易火熱，整體交易金額達711億元，年增幅約19%，主要受惠於AI題材帶動產業鏈需求快速成長。其中，光是工業廠房與商辦就包辦了整體交易額逾6成，成交金額分別達218億元與205億元，占比各為33%與31%。房市專家分析，央行雖祭出史上最嚴限貸令，但在政策「打住不打商」的原則下，商用市場已回歸「需求大於供給」格局，特別是AI題材帶動企業擴廠需求，積極布局工業不動產與商辦投資。林口因具有產業群聚優勢，商、廠辦市場甚至有機會受惠於置產熱錢的「轉單效應」，成為打炒房下的最大受益者。事實上，隨著林口產業聚落的成型與AI技術的蓬勃發展，當地商辦市場正進入快速成長期。市場調查顯示，林口商辦預售市場是新北市近年成長最快的區域之一，且除了做為總部的大型辦公室，符合中小企業與新創公司需求的中小坪數商辦也特別受到青睞，迎合了疫後彈性工作模式的趨勢。專家直言：「產業是推動林口未來的成長引擎。」尤其是位於林口台地的黃金8公里產業廊道上，匯集了包括新北AI+智慧園區、林口新創園區、華亞科技園區、龜山產業園區等AI完整產業鏈，並吸引國際大廠如微軟（Microsoft）、輝達（NVIDIA）、廣達、研華等科技巨頭進駐，提供產業聚落更強大的凝聚力。其中，「新北國際AI+智慧園區」更是林口進階為國際AI城市的重要關鍵。該園區占地108公頃，定位為「先進研發、高階製造」的產業聚落，致力於吸引高科技、智慧金融、綠能、醫療及文創等新興多元產業的進駐。全球半導體設備製造巨頭艾司摩爾（ASML）更選擇在此設廠，預計2026年完工後，將創造超過2000個高薪就業機會，並帶來全球產業鏈上下游的集聚效應。除此之外，政府大力推動的「亞洲矽谷3.0計劃」，也為區域內的AI產業與新創企業的發展注入了強大動能。在政府帶頭獎勵創新下，不僅替新創企業提供了強大的技術支持與資金援助，通過引入AI、物聯網（IoT）等先進技術，致力於推動產業的數位轉型與升級，並吸引國際科技企業在此設立研發中心與總部。專家指出，「這些企業進駐不僅帶來了龐大的技術創新與經濟效益，預計每年可創造超過上兆元的產值，並為當地帶來數萬個高薪工作機會，進一步推動區域內的居住與商辦需求。」特別是AI產業的成長才剛開始，隨著愈來愈多國內外企業進駐，林口將有極大機會成為台灣國際級商辦的新聚落。#亞昕三十 #全心為您#林口文化二路 #雙公園國際AI城#30層地標鉅獻 #都會商務──────────────最好的林口．林口的最好．一次擁有☫ 預約專線｜02-2608-7777☫ 瞭解更多｜https://reurl.cc/RvRjke
信義A辦租金最高仍擠爆 商仲曝去年最難做的案子是「這件」
仲量聯行舉辦2021年終回顧記者會指出，去年台北A辦平均月租金每坪2,894元，年上升2.4%，預計2022年將達到每坪近3,000元歷史新高。仲量聯行董事總經理趙正義預期，在資金豐沛及實體產業發展需求增加下，今年市場將持續熱絡，除了能看到辦公室租金保持2~3%的年成長，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，將持續推動全年交易量成長。根據仲量聯行調查統計，目前南港租金為每坪1,400~2,500元，空置率降至0.8%，市場已近滿租；內湖西湖段租金每坪1,300~2,000元，空置率4.6%低點，相較去年下降3.4%；而信義區A辦平均月租金每坪3,465元，較去年上升1.3%，空置率更降至1.5%歷史新低，顯示多數企業面臨升級新形態辦公室壓力，儘管租金較高，仍更願意選擇頂級辦公室。企業對頂級商辦需求殷切、卻找不到適合的辦公空間，也發生在仲量聯行位於台北101的辦公室。會中仲量聯行副總經理劉建宇坦言，去年最難做的就是幫公司找更大更好的環境，但是都滿租，於是只好原地進行裝修。趙正義也嘆，「自己辦公室要搬家都沒位置，連自己都很辛苦！」趙正義分析，台北市區仍受限供給有限，租賃交易動能轉至南港，需求主要源自製造業、科技業、金融業。但值得留意的是，市場已出現房東將辦公空間收為自用的跡象，諸如原定2023年完工的國泰寰宇約1萬坪辦公空間，於2021年已調整為自用等情況，使得A辦選擇越來越少。預計今年完工非市區的萬坪辦公室亦已改為全數自用，未來3年A辦新增供給將只減不增。綜觀去年商用不動產市場，雖二、三季逢疫情高峰，表現保守，但第四季迅速回升，全年投資額達1,325億元，為歷史第二高。在研發中心及總部型科技廠辦續熱下，投資自用買家紛紛出手，去年交易主要以工業不動產為主，其中以廠辦尤為熱門，全年投資額約508億，相比前年138億元投資額，成倍數成長。土地交易也受到建商看好，全年投資額達2,045億元，主要投資標的仍為住宅土地，約占整體投資標的 49%，另商業用地占比上升至31%，主因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。工業用地也翻倍成長，年交易額達到652億元，相較2020年312億元增加明顯，亦和全球對工業用地需求成長趨勢相符。趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後表現十分穩健，科技業及製造業出口表現亮眼，企業對辦公空間的擴編及升級需求隨著市區老舊A辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，將持續推動工業不動產投資額成長。趙正義預估，土地稀缺下，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡下，今年重大招標預估投資額上修至2,600億元。相信在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。2021年台北A辦平均月租金為每坪2,894元，相較2020年上升2.4個百分點，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。（圖／仲量聯行提供）
富旺處分桃園平鎮不動產 有望2Q入帳獲利進補
上櫃公司富旺國際(6219)於今(18)日下午5時30分舉行重大訊息說明記者會，經董事會決議通過向關係人鴻鉅建設處分不動產案，並同步於今日完成土地買賣合約簽訂，處分桃園市平鎮區山子頂段及中庸段土地及建物，交易總金額約9.67億元，處分利益約1.3億元。富旺桃園市平鎮區山子頂段及中庸段土地及建物於2020年8月26日至2020年11月11日期間所取得，土地面積約4,300坪，建築物面積約4,000坪，總計取得成本約新台幣7.95億元。富旺表示，以桃園市平鎮區不動產估價報告，土地每坪22.48萬元計算，其交易總金額約9.67億元，處分利益約1.3億元，以資本額15.4億元計算，貢獻稅前每股盈餘(EPS)約0.84元，預計於今年第二季前完成過戶、進行認列入帳，有望為富旺第二季整體獲利進補。富旺日前宣佈跨入商用不動產領域，包括近期投標取得交通部鐵道局高速鐵路台中車站地區新高鐵段38及39地號土地使用權資產，目前正緊鑼密鼓規劃未來複合式開發案，以餐旅、飯店、辦公大樓、休閒娛樂等功能為主的商辦承租。富旺表示，商業不動產領域的加入，結合目前建案、工業不動產的多年業務開發實績，持續搶攻城掠地，加上在手建案保持良好的銷售表現及施作工程如預期進度，有望三引擎動能全開，增添富旺未來整體營運更上一層樓。
富旺Q1簽約戶數年增115％ 營收3.73億元
富旺(6219)公布2021年第一季營運暨4月合併營收成果，累計2021年第一季合併營收達新台幣2.86億元，主要歸功於建案事業體「世界之翼」、「站前大時代二期CD區」、「匯幸福」銷售業績如預期穩定入帳的貢獻，加上營業成本與費用支出良好控管，挹注首季營業毛利率為28％，營業淨利932萬元，不過業外認列2559萬元損失，使得稅後歸屬於母公司淨損及稅後每股虧損(EPS)分別為 0.26億元、0.17元。2021年4月合併營收達新台幣7,253萬元，主要係旗下「匯幸福」、「站前大時代」等成屋銷售業績認列貢獻；累計2021年1至4月合併營收3.73億元，去年同期有處份中彰國際工業城之工業不動產業績、以及「心海苑」建案銷售入帳認列，使得累計前4月營收較去年同期減少42.46％。受惠於自住剛性需求穩定、新建案交屋處於高峰期，帶動房市移轉量高檔不墜，根據六都公布的買賣移轉棟數資料顯示，今年4月的買賣移轉棟數為2.25萬棟、年增27.9％，表現為近8年同期新高，前4月則8.47萬棟、年增19.3％。展望2021年第二季，富旺維持審慎樂觀看法。富旺提到，此次房地合一稅2.0修法主要是壓抑投資性購屋需求者，從中長期來看，台灣低利率環境、游離資金豐沛、經濟持續復甦等，仍有助於實質需求的首購族及換屋族提供良好的環境，從富旺今年第一季存貨包括待售房地、在建房地、預付房地，總計金額仍有高達61.7億元，以目前富旺股本新台幣15.4億元估算，每股存貨價值即有40.06元的水準。富旺表示，公司已早先規劃未來4年旗下兩大「建案、工業不動產」引擎動能，另一方面，包括新竹「站前新時代」、「站前富時代」、台中「雍華」、「世界之翼」、雲林「雲科莊園」等皆保持良好的銷售表現，隨著施作工程如預期進度，將推高今年整體營運更上一層樓。富旺也進一步表示，公司目前各建案也如火如荼的施工及推案中，統計公司布局於全台共8個尚未銷售完成屋以及線上預售案，不僅詢問度大幅提升，今年前4月預約看屋數較去年同期成長，尤其是台中地區總價在1000萬元內的2-3房案件，預約看屋數明顯成長，顯見高購屋意願的族群需求強勁，加上公司針對潛銷期的建案採取穩固成交策略、房產結構的狀態，今年前4月的簽約戶數達181件、年增115％，將有助於對未來營運挹注穩健的成長動能。
農家子翻身2／追公務員認識一周就求婚 地產大哥從小立志光耀門楣
政府為打炒房，祭出「房地合一2.0」加稅草案，3月30日立法院通過初審。該草案就房屋買賣總額扣除取得成本後的獲利金額，對房屋持有2年內者課徵交易利得稅45％，持有2至5年者，則課徵35％。儘管此案一路獲得朝野支持，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄仍獨排眾議，3月25日在立法院公聽會上直言：「一帖藥不能醫兩種病！」加稅只會墊高房價與房租，對年輕人沒幫助，全台房屋買賣移轉也將從1年30多萬棟，急凍剩18萬棟。提著膽公然反對政策的林正雄，正是7年前成功拉下業者口中「世紀惡法」「新制二類謄本無識別化」的領頭羊。政府為打炒房，祭出「房地合一2.0」稅制，身為業界代表的林正雄3月25日在立院公聽會中直言，加稅只會墊高房價與租金，無助於居住正義。（圖／翻攝自不動產仲介公會全聯會理事長張世芳臉書）林正雄同時是富旺國際董事長，30多年前白手起家，富旺旗下建案及工業不動產兩大事業體，去年合併營收31.95億元，在同業中算「小咖」，但較前一年成長96.87％，稅後純益3.63億元，實力不可小覷。林家世代在台中神岡務農，子孫中沒人當官也無傑出成就，因此身為長男的林正雄，從小立志要「光耀門楣」。「就連求婚，理由也是『要娶個好太太光耀門楣』。」人稱「江姐」的林正雄太太江庭華好氣又好笑地說，當年她是個公務員，兩人認識才一周，林正雄就向她求婚。位於台中精華地段的預售案「富旺天際W ONE」，頂樓的透明玻璃泳池向外推出5米懸空，為富旺30周年代表作，目前已銷售9成。圖為該案模型（左）與頂樓3D立體圖（右）。（圖／富旺國際提供、黃威彬攝）林正雄非常重視家庭關係，父親過世後，老母親林黃碧英更是凝聚家庭力量的重要人物，每個禮拜天晚上，林正雄都親自下廚，兩個兒子帶著媳婦、孫子，以及林正雄的姊姊與弟弟，四代同堂家族團聚。(續)
農家子翻身3／曾北漂打拼睡公司地板 一件事讓他自立門戶成大老闆
中華民國不動產聯盟總會理事長、富旺國際董事長林正雄出身農家，畢業於光華高工電子工程科，因早早看見產學落差，就學時的他始終對念書提不起勁。和大多數人一樣，林正雄年輕時也是個「北漂族」，在台北騎個「歐兜賣」從小業務做起。「當完兵後，阮爸介紹我到台北一家進口機械代理商當業務。剛開始我睡在公司地板，後來賺了點錢，和別人合租8人大通舖，一碗飯湯和蛋就解決一餐。」為了讓父親有面子，他努力工作，每天騎機車在縱貫線（台一線）上拜訪工廠，深刻了解工廠老闆的需求，也奠定日後開發廠辦的基礎。富旺近半的營收來自工業不動產，圖為台南工業城富旺科技園區12廠房，目前正在銷售中。（圖／富旺國際提供）「後來我老闆的生意愈做愈好，換新辦公室時，開幕前一晚，我被要求打掃清潔，跪在長毛地毯上刮毛，忙到凌晨3、4點。」苦頭吃盡的林正雄，誓言自立門戶；1986年間，他在台北創業，也做起機械代理生意。1988年前後，機械業正賺錢時，林正雄就打算收手轉行。「以前田僑仔都是有錢人，所以房地產是我最大的夢想，交易金額大，比較容易實踐富有及『光耀門楣』的願望。」他聽聞房仲業興盛，先派妻子江庭華到當時北部最大的「巨東房屋」上班考察。林正雄的長子林宗毅今年34歲，原本在銀行上班，12年前進入富旺從開發專員做起；他說：「我爸對我們比較嚴，寧願在公司嚴格，也不要上戰場死掉。」（圖／報系資料庫）江庭華相當認真，1個月換3家公司，才剛學會房屋帶看及斡旋技巧，丈夫就急著要加盟「住商不動產」，「那時剛生完第一個小孩的我感到驚嚇，但他心意已決，只好拎著行李回台中開房仲公司。」「（開房仲公司）第一個月就賺錢，但一次只能賣一間房，還要自己發傳單、半夜吊看板。一年後，他（林正雄）又說要轉戰代銷。」江庭華只能夫唱婦隨，1990年成立「昌運機構」，跨足代銷，第一年就賺錢。(續)
住宅商業工業建造核發爆量 創本世紀新高
不動產資金氾濫，資金湧向各類不動產開發市場淘金，無論住宅、商業及工業不動產，投資興建動能均為近年新高。今年前八月住宅建照核發量已達10.3萬戶，全年可望超過去年的14.8萬戶、創25年新高；工業倉儲、辦公服務與商業三類不動產建照核發，則分別創下有統計以來的20年、10年、3年同期新高。住宅建照核發數量在新冠疫後飆出一波高峰，內政部統計資料顯示，7月全台住宅建照核發1.6萬戶，是本世紀以來的單月新高，8月1.4萬戶、也是20年來的單月第四高量。由於建商對住宅市場後市信心大增，比過往更積極的推案信心激勵下，為近年原本已持續擴量的住宅供給，再添新動能，前八月全台住宅建照核發達10.3萬戶，年增8.6％，預計今年全年將達15萬餘戶，創25年新高。住宅供給量增呈現全台遍地開花，六都中住宅投資興建動能最強的台中市，今年平均每個月建照核發達2,684戶，比起過去五年平均量高出七成以上；新北市平均每月2,207戶、桃園市每月1,921戶，也比過去幾年均量高出四至五成，房市規模較小的嘉義縣市、屏東、新竹縣市、南投等地，今年建照核發量也都比近年均量大增。不僅住宅市場推案熱，各類工業及商業地產，在台商資金回流，大幅擴大辦公及生產據點需求增溫，特別是預期房產保值效益提高下，建商投入興建商辦、廠辦、廠房出售，企業也擴大建廠規模，帶動工業、商業地產的建照核發規模，均處於近年高水位。以最夯的工業地產來說，近年全台每年約有170～240萬坪的工業倉儲建照核發，不過今年前八月已達211萬坪，年增30％，為近20年有統計以來新高。工業投產也帶動辦公據點需求增加，辦公服務類今年前八月建照核發達52萬坪，年增41％，亦為近十年來同期新高；包含商店、旅館、遊樂場的商業類，前八月建照核發23.6萬坪，年增45％，為近三年來同期新高。
【陸美打戰趨緩２】台廠搶轉單財 科技廠遷徙
陸美貿易戰延燒，為避免被課徵高額關稅，台灣科技製造業紛紛調整生產基地，除了將大陸的生產線移往越南、印尼、柬埔寨等東協國家，也有不少廠商選擇鮭魚返鄉，將生產線撤回台灣，搶轉單商機。為了縮減與大陸貿易逆差，美國去年起掀起兩波貿易戰。其中第二波，針對兩千億美元的大陸貨品加徵二五％關稅，品項除了手機、筆記型電腦等電子商品之外，涵蓋自行車、機械、鋼鐵、石化、工具機、塑膠、農畜產品、衣物等產業，台灣廠商也因而受惠出現「有感」的轉單效應。避高關稅 科技遷廠潮再起印刷電路板（PCB）廠商泰鼎在泰國設廠多年，策略長暨發言人吳森田向本刊記者表示：「去年客戶多處觀望，隨著陸美貿易戰白熱化，今年五月起，PCB轉單明顯增溫。客戶過去像在賭場外圍觀，現在開始『進場下注』。」吳森田進一步透露，在轉單及旺季效應下，泰鼎的第三季營收不僅比第二季明顯成長，今年營收、獲利也將再創新高。除了轉單，台灣科技產業為了避免被課徵高額關稅，也開始將大陸的生產線移往越南、印尼、柬埔寨等東協國家，甚至有不少廠商選擇鮭魚返鄉、撤回台灣。其中，在大陸設廠的筆記型電腦大廠仁寶，生產基地已分散到東南亞，目前越南廠製造網通產品的生產線已開始運作，仁寶還在當地砸下六千萬美元擴充生產設備。至於工具機大廠力山工業，則決定將大陸浙江桐鄉產能移回台中大里廠區，盼以台灣作為新產品研發製造據點，積極爭搶轉單的大商機。工業不動產 交投熱絡製造業撤回台灣，也帶動國內工業不動產交投熱絡。不動產服務機構高力國際董事總經理劉學龍表示：「陸美貿易戰促使台商重新布局，是近年工業不動產交易熱絡的原因之一，光是今年上半年國內工業不動產及土地交易金額，就高達五二七．六億元，比去年同期成長一一％。」六月底，在二十國集團峰會（G20）後，膠著已久的陸美貿易戰突然露出曙光。美國總統川普不僅同意在「不會造成重大國家安全問題」的前提下，讓美國企業繼續出貨給華為，同時原訂對三千多億美元大陸商品加徵關稅的第三波貿易戰，也先暫時喊停。根據劉學龍觀察，由於陸美貿易戰及總統大選情勢逐漸明朗，下半年工業不動產的交易成長力道可能趨緩，這是廠商進場布局的好時機。更多精采內容，詳見最新出刊274期《周刊王》和2160期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/07/10全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省997元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/