工業型地產
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2025投資聚焦工業地產與商辦 世邦魏理仕：建商購趨向謹慎
CBRE世邦魏理仕台灣今(6)日發布對於2025年土地及商用不動產市場前景的預測。世邦魏理仕總經理林敬超表示，2025年建商購地態度趨於謹慎，工業型地產將持續受到青睞，也預測辦公類產品交易成長，保險業者將更積極評估收益型不動產。2025年以「變中求勝」為關鍵，面臨世界局勢變化，在世界前兩大經濟體中、美的中間，如何左右逢源，是企業主和買家最關心的議題。據世邦魏理仕研究部統計，2024年全台大型土地及商用不動產成交金額總計4,027億元，年增幅達53%。受惠於在地建商及自用型企業的購地動能均提升，2024年全台土地買賣金額達2,776億元，較上年大幅增長116%。在2024年前三季房市買氣暢旺的激勵下，許多建商大舉擴充土地儲備量，推升全年建商購地金額至2,010億元，年增152%。觀察2024年建商熱門購地縣市，以台中、高雄、台北分居成交量前3名，其中台中市所佔金額即達583億元，顯見台中住它市場仍備受建商看好。在商用不動產市場，儘管前年基期偏高，但在工業地產需求快速升溫的挹注下，2024全年商用不動產投資額達到1,251億元，小幅年減7%。得益於全球AI應用浪潮，去年台灣出口成績亮眼，不少企業亦積極布局擴產計畫，位於全台成熟工業區內廠況佳、可立即使用之廠房，交易明顯增加，促使全年廠房成交額較上年大增195%至661億元，寫下歷史新高。世邦魏理仕估價及諮詢部主管施甫學指出，檢視2024年商用不動產10大交易，可發現全數與工業地產有關，為過去鮮少出現的情況，包括台積電、美光、矽品等多家半導體相關業者均於去年大手筆購入廠房，持續推動中南部工業地產市場熱度。據世邦魏理仕不動產佔價師聯合事務所統計，近3年中南部主要工業區地價以平均年增率6.5%至10%的速度成長，而在AI等新興應用商機持續發酵下，2025年工業地產市場將持續受惠剛性買盤支撐，主客觀條件良好的標的有望創下區城高價。展望2025年台灣不動產投資市場，林敬超表示，目前銀行業辦理不動產貸款的態度相當嚴謹，而央行於今年內政策轉鴿的可能性較低，再加上民眾購屋熱潮已過，因此預期今年多數建商購地策略將更趨謹慎，物件篩選上仍以區位、公共建設為主要考量。商用不動產方面，林敬超認為，除了工業型地產成交表現將維持穩定外，預測辦公類產品交易量將較去年成長。隨著「保險業辦理不動產投資管理辦法」有望於1月底前完成修正，屆時保險業投資門檻可望自原先的2.97%下降約0.5個百分點，2025年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動産。
打炒房發威！建商縮手購地銳減50% 自用擴廠逆勢增長6成
全球邁入升息循環，加上本土疫情干擾與通膨雙重考驗，上半年全台不動產投資市場以土地交易降溫較為明顯，據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年土地交易額896億元，年減36%。其中，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%；反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，上半年投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年台灣大型不動產交易金額共近1,601億元，其中包含土地交易額896億元，商用不動產交易額704億元，土地投資金額年減36%，商用不動產雖較去年同期小幅衰退7%，仍寫下歷史次高紀錄。台灣央行於今年3月及6月理監事會議決議，各調升政策利率一碼與半碼，至於與房市息息相關的選擇性信用管制，則連續兩季未作調整。分析2022年上半年土地買賣市場，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%，其中第二季建商投資金額僅254億元，創2019年以來單季最低水準。反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，持續鎖定工業用地，今年上半年合計投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，雖然今年來房市信用管制並未緊縮，且平均地權條例修法已延至9月，但在央行連續升息、銀行放貸趨於保守的情況下，當前住宅交易市場降溫跡象浮現，預料建商在土地儲備尚屬充裕下，未來數季追價意願將轉弱。今年上半年前十大土地交易中，3月份南亞塑膠以56.4億元申購彰濱工業區土地，及4月份聯發科斥資37億元取得新竹高鐵特區地上權，分別名列第一和第三，李嘉玶分析，反映本土廠商自用需求相對穩定，惟部分地區工業土地價格已高，加以考量全球經濟面臨下行風險，預期下半年自用型買家出手轉為謹慎。商用不動產部分，今年前6月全台市場總投資額達704億元，當中以辦公室投資成長最為吸睛，交易額高達270億元，相較去年同期大增191%，占總投資額38%。上半年間工業類型物業（含廠房與廠辦）成交額近193億元，占整體交易量27%，且高達74%投資額來自於有自用需求的本土買方。今年上半年保險業者購買力道增強，共投入227億元購置商用不動產，相比去年同期成長49%，標的位置分布於台北、台中及新竹，其中以中國人壽最為積極，今年1月購買台中及台北辦公室資產，合計斥資逾152億元。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，央行升息決策使得保險業投資不動產最低收益率門檻拉高至2.47%，未來保險公司能夠評估的投資標的將有所限縮，部分業者將往南部縣市尋找符合投資限制的物件。此外，在不動產市場處於高檔的環境下，預期將陸續有壽險業者調節手上資產，以為新投資計畫挹注資金。2022上半年整體工業地產市場呈現量縮走勢，主要是中南部地區在過去一年多項利多消息的帶動下，許多賣方姿態轉高，導致成交難度增加，林敬超預料，未來數季自用需求仍在，但偏離市場行情過多的工業型地產將難以