延遲完工
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住宅吵什麼1／委託教會友人裝潢北市豪墅 花932萬元變爛尾屋
動輒千萬的房子，花個百萬裝修正常不過，但若不幸碰上裝潢糾紛，損失的可能不止百萬，還可能無法入住。住宅消保會(住保會)統計2023年受理糾紛調處案，以裝修糾紛占68%最多，其中金額最高的是北市一處4層樓豪墅，2019年底簽約，屋主陸續支付了裝潢費932萬元，但至今仍是爛尾狀態，屋主不僅損失近千萬，連退休入住豪墅的美夢都破滅。住保會創會理事長吳翃毅表示，裝修糾紛大多都是碰上裝修蟑螂隨意追加預算、工程擺爛，除了找熟人不見得有保障外，他也提醒常見話術，「我比較便宜，但需先付9成款項」，蟑螂低價搶標敲詐完人就不見，雖然貨比三家不吃虧，但碰到超低價要特別小心。住保會2023年調處案簽約金額和已支付金額最高的裝潢糾紛，是位於北市寧靜巷弄地上4層、地下2層的一棟豪墅。約莫2019年底，屋主和設計師簽訂設計工程合約總金額600萬元，之後又一路追加預算到近千萬，屋主原計畫於2022年6月入住，當初為求工程順利準時交屋，對於追加款項無二話，前後共支付了932萬元，但不僅沒有依照約定日期完工，工程還有多處嚴重瑕疵和漏水，目前屋主已提告，官司正在進行中，並委託住保會進行鑑定。如民眾遇到裝潢糾紛，可透過住宅消保會做第三方協調，以避免遭受威脅簽下其他不合理的條款。（圖／黃耀徵攝）吳翃毅說，設計師是屋主在教會認識的，很信任，根本沒想簽約的事情，最後屋主一氣之下，選擇申請裝潢價值鑑定，雖結果尚未出爐，但未來將會要求餘額退款，鑑定費含其餘損失也打算向設計師提告求償。吳翃毅分享去年另一件追加款糾紛案，竟讓屋主變「犯罪同夥」，這名屋主以300萬元工程費找統包業者整修老家，不僅延遲完工，業者等到驗收給付尾款時才突然告知有追加工程費用，雙方就此鬧翻。屋主因糾紛未解無法入住，再加上業者找律師提告後便電話不接、通訊軟體不讀不回，屋主不知如何是好，只能尋求住保會協助，才發現當初誤信業者為了節稅，簽了工程款50萬元的合約，現在發生糾紛，無法拿50萬元合約去追究300萬元的工程。吳翃毅說，該名屋主事後詢問稅捐單位，才知道依據稅捐稽徵法，配合廠商開立不實裝潢發票，等同幫助他人逃漏稅的犯罪行為，依法可處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金，讓屋主不知所措。住宅消保會創會理事長吳翃毅提醒，報價單就是貓膩，業者沒說的裝潢陷阱，通通都在報價單裡。（圖／黃耀徵攝）糾紛案千奇百怪，中部一對從事藝術教學的夫妻，存款多年買下中古透天打算重新裝修成立才藝班，以為找認識的準沒錯，因此委託學生家長裝修，簽約金額380萬元，支付了近300萬元後，學生家長竟喊還要追加200萬元才能完工。「扯的是，夫妻要學生家長出面協商，卻遭反咬報警指控他們意圖狹持綁架學生，投訴人相當氣憤認為根本是做賊喊捉賊，故意轉移焦點，完全不提裝修的事。」吳翃毅說，經查證發現該業者的「裝修工程管理乙級證照」、「室內設計乙級證照」通通是借牌，透過司法系統查詢還有29條相關裝修官司纏訟中。吳翃毅再三強調，「不是認識就有保障，也千萬別聽信社團推薦。」新北板橋就有一對即將結婚的準新人在臉書社群尋找廠商翻修浴廁、廚具等工程，被一家主打低價裝潢的公司吸引，簽了60萬元的裝修合約後，陸續給付了近50萬元的工程款，但只拆除和塗防水漆，工程就停擺，聯絡業者已讀不回，只好找上公司登記地址，沒想到是借址登記，房東還要他們幫忙提醒工程行「積欠好幾個月的租金，請記得來付款」，讓這對準新人相當傻眼。
建商奧步不交屋2／反悔不賣逼解約 「這理由」最常見專家解碼話術
高雄日前傳出「每坪加價3萬元才交屋」的預售屋糾紛案，據CTWANT記者調查，建商挖坑讓消費者主動退戶的奧步，常見爭議還有建商以疫情、缺工為由要求修改合約書完工日期，以規避賠償違約金，購屋客如不配合可解約。消保官釋疑，「疫情非不可抗力情事，業者不能以此片面要求變更完工日期及提出解約，否則可依違反消保法連續開罰。」房地產業近年面臨疫情、缺工、料漲等多項不確定因素，挑戰業者管理應變能力，有些業者順利解危，有些業者甘願認賠，但也有少數業者選擇出奧步，把風險以不合理的方式轉嫁在消費者身上，類似案例在竹北、高雄屢見不顯，且出招的不乏上市櫃公司或知名建商。除了近期沸沸揚揚的「每坪加3萬才交屋」，過去也有民眾向媒體投訴，建商見房價飆漲反悔不賣了，使出各種「賤招」逼已購客「違約」或「解約」，奧步包括「即便二等親也不給換約」「銀行還沒對保、徵信，就說買主財力不足要多付頭期款」「要求買方改合約完工日期或其他條文」「一定得向建商配合的銀行申辦房貸」「先撥款才給驗屋」「以糟糕的施工品質交屋引起糾紛」…等萬般不合理情況，若消費者有異議，業者就會附上一句，「沒關係，我們也可以協助解約退戶」，民眾只能選擇就範。這兩年因疫情、缺工，不少工程因此延宕，為避免延遲交屋將產生萬分之5的違約金，建商找消費者修改合約延長交屋時間，也造成不少糾紛爭議。（圖／報系資料庫）其中又以更改合約完工日期最多，消基會房屋委員會委員、律師連世昌解釋，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，建商應於完工取得使照之日起6個月內，通知買方辦理交屋，建商如果逾期，依規定按買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方。在疫情、缺工使工程延宕情況下，建商只好找消費者修改合約延長交屋時間，以免去那萬分之5的違約金。至於建商是如何說服客戶？消保官靳邦忠就表示，定型化契約記載事項規定因天災地變等「不可抗力」之事由，致賣方不能施工者，取得使照完工時間得順延；再加上去年公共工程委員會基於疫情考量，函釋給各縣市政府，同意業者得展延完工期限。業者便拿著合約與政府公函，再擴大解釋，向消費者要求更改完工日期。為此，內政部和行政院消保處也做出解釋，「建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求買方無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」「若建案延期完工3個月，只有買方可以解約，建商無權解約，如果建商解約即違反消保法17條，依消保法56條之1可以連續處罰。」靳邦忠也強調，至今並無任一主管機關把新冠肺炎直接認定為不可抗力事件。靳邦忠就表示，近來出現不少消費者申訴調解，建商遇到糾紛的態度就是慢慢耗，不然消費者也可以選擇解約，建商都願意賠違約金。會出現這樣的情況，就是因為幾年前買的預售案相比現今房價，至少有2~5成的價差，就算依照定型化契約規定賠償違約金，也只是小賠，但卻可以重新用高價再出售。消保官靳邦忠說，建商無權以延遲完工對購屋者主張解除契約，若有做解約行為，將依違反消保法開罰。（圖／報系資料庫）連世昌也說，建商想方設法規避巧門，半拐半騙消費者修改合約或解除合約，完全沒有道理，也完全站不住腳。違約成本都是經過計算，往往是已繳價款不高、違約金也不高的情況下，建商很敢走這步，就讓法院去判賠。對此，一位南部地產業者坦言，之前房價賣太低的，這幾年原物料漲價下，是真的有可能會賠，不過「重賣賺更多」的行為相當可恥，「敢預售就要敢認輸，天下哪有穩賺不賠的生意！」靳邦忠也嘆，建商看房價大漲、已購客賺得比自己多，自己卻要承擔原物料漲價，辛苦蓋房又沒賺頭，心裡是越想越不舒服，「但即便如此仍應依契約精神履行承諾，景氣好時展現信用，景氣不好時才能平安度過。」連世昌建議民眾碰到類似不合理狀況，不要輕易掉入「退戶」陷阱，一定要回到內政部定型化契約應記載及不得記載事項做版本檢視，為避免建商趕工或因成本考量，交屋時也需多留意建材及施工品質上是否出現瑕疵，若有問題可依消費者保護法向縣市政府消保官或消保團體諮詢或申訴調解。
買不了台北房 風田哀嘆：我很便宜
風田近日上中天《同學來了》分享在台買房話題，透露自己曾動念在台買房，但比較過後發現，發現在日本買房比較容易：「台北平均房價破2500萬，東京1400多萬，貸款還可以貸到35年。」不過阿Ken卻很好奇工作穩定的風田，應該很有機會能在台灣買房才對，沒想到風田卻自曝：「我很便宜，我是很划算的藝人耶！」不過在場來賓岑永康就有在日本買房投資的經歷，他5年前僅花1100萬台幣，就買下位在大阪距離地鐵站僅3分鐘路程的透天厝，至今的投報率也穩定成長，而他也分享異國買房其實沒有想像中困難：「我把地段摸熟後，只要有麥當勞、超市、大公司，基本上就ok了。」岑永康也分享裝潢的省錢方法：「從大面積開始省比較快，現在有很多系統家具、地板業者，買產品送設計，這樣省蠻多的。」而他也提醒和裝潢公司簽約，內容要非常詳細，像是建材材質、延遲完工的處理等。岑永康分享異地買房、裝潢省錢的小撇步。（圖／中天提供）
預售屋若因「這件事」順延完工 最高開罰150萬元
近期屢有民眾反映部分預售屋建商逾期完工不給付遲延利息，或逕以建照展期作為順延完工事由，內政部表示，建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定，各直轄市、縣（市）政府得依消保法規定要求限期改善，屆期未改善者，最高可處150萬元罰鍰，並得按次處罰。內政部表示，為保障消費者權益，已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。因此，建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。另建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金；如買方不願解除契約，建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。內政部進一步說明，因天災地變等不可抗力的事由，致賣方不能施工，或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時，其影響期間得順延取得使用執照期限。建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力。內政部強調，賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。又依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定，建商遲延取得使用執照超過3個月時，僅消費者得主張解除契約，建商為違約之一方，並無解除契約的權利。內政部指出，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益，同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，或違法解除契約，依消費者保護法可裁處6萬至150萬元罰鍰，並得按次處罰。
預售屋延遲完工可向建商要求利息支付 內政部：違者最高罰150萬
近年碰上科技業擴廠搶工，營建業陷缺工危機影響工程進度，近期有民眾向媒體投訴，自己買的預售屋出現延後完工2年才交屋的情況，但建商只願無息退還已繳價款或無條件等候交屋。對此內政部做出回應表示，消費者可向建商要求給付遲延利息，否則可處最高150萬元罰鍰。內政部表示，建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定，建商興建預售屋建案如有發生超過完工期限但未完工的情形，應依規定給付買方遲延利息；又如超過3個月仍未完工，買方並可主張解除契約，賣方應同時賠償違約金。內政部說明，為保障消費者權益，內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。建商在興建過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。又建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。內政部表示，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，縣市政府得依消費者保護法第36條規定要求限期改善，未改善者並可依第58條規定處最高150萬元罰鍰。