建商購地金額
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建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
旅館轉疫手1／觀光業起死回生？大宗旅館交易上半年僅1筆 總成交額暴跌逾9成
疫情走向復甦，國際旅客回流，市場反彈，前兩年出現的「旅館轉手潮」也有消停跡象。觀察近年大宗旅館交易量，從2021年的高峰走下坡，到今年僅出現1筆5億元以上旅館出售案。商仲業者觀察，旅宿業競爭激烈，又得面對缺工、成本漲的壓力，即便觀光回溫仍缺乏投入誘因；而購地大戶建商們受到打炒房、選舉年影響，獵地趨向保守，都讓今年旅館交易量停擺。根據商仲世邦魏理仕統計2022年至今全台總金額超過5億元的大宗旅館交易，截至今年上半年，較大型的旅館交易僅有「台北綠蒂大飯店」1筆，成交金額5.44億元，其餘10筆皆是2022年產生。對比2021年全年總成交金額接近250億元的盛況，可說是天差地遠。估計今年全年旅館交易總額比起2021年將爆跌9成以上。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶推測應與房市盤整、建商購地態度保守有關。央行在2021年12月祭出第四波打炒房，除了限制建商購地貸款最高成數降為5成、保留1成動工款外，為了遏止借錢養地陋習，也在2022年1月公告購地後18個月內須動工，因此建商獵地腳步放緩。根據世邦魏理仕報告揭露，2023年上半年建商購地金額僅剩308億元，較2022年同期銳減54%。國門開放後大家搶出國玩，不過入境的外國旅客復甦腳步緩慢，又有產業缺工問題，旅宿業者嘆經營不易。（圖／方萬民攝）除此之外，疫情解封後，觀光業回溫，也讓部分旅宿業者心態有所轉變。李嘉玶觀察，「疫情間原有意出售資產的業者，開價本來就不低，因此遲遲沒有成交，照理說乏人問津時，理應會降價，但沒有，到了解封，對於售價更是期待，買賣雙方很難找到平衡點，短期內將不利於成交量能回升。」據了解，量體大的旅館、飯店多半會交由商仲標售，中小型規模的旅館、民宿則會透過房仲或售屋平台銷售。以世邦魏理仕而言，2021年最多同時手握5間旅館出售案，遍佈台南、台北、宜蘭，合計銷售金額接近百億，目前僅剩1件待售案。有趣的是，根據元宏不動產統計各大房仲售屋平台待售旅館數量，早在2018年就掀起中小型旅館的出售潮，且待售高峰竟是落在疫情前的2019年，一度突破200間以上，其中以花蓮、高雄、台中、台北為重災區。今年7月再度統計，掛售數量只剩23間。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶觀察，觀光業持續回溫，部分旅宿業者心態亦有所轉變，有意出售資產的業者可能提高對售價的期待，短期內不利成交量能回升。（圖／李嘉玶提供）元宏不動產研究總監陳傑鳴分析，因是疫情爆發後，來客量差，旅館營運面臨困境，也導致賣價越來越差，希望趕快脫手的已經低價成交，不願低賣的選擇直接關門歇業或走都更，因此中小型旅館掛售數量反而在疫情後下降。他直言，解封後，遊客都回來了，更不需要賣了，因此今年待售旅館數不多。不過現在旅館業就真的一片欣欣向榮嗎？一位本土連鎖品牌旅館集團的高層就說，雖然解封，但要跟疫情前比仍是不盡理想，只有港澳韓客回來較多，日客恢復不到5成，陸客也沒進來，今年以來入境國際旅客300萬人，大家都搶出國玩，國人出境卻有600萬人，真正留在台灣消費的不多，「旅館業長期供過於求，沒這麼樂觀，又面臨缺工，前線作戰很辛苦，想投入這行的少，旅館產業的興衰，還要段時間觀察，或許明年第2季之後，才會見真章。」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也分析目前旅館交易停滯的原因，1.觀光客仍未達到疫情前水準，2.國際連鎖飯店以軟品牌方式協助提升傳統本土飯店的競爭力度，3.租金漲幅追不上經營、整修成本，4.餐旅業普遍缺工問題，5.建築投資業從補庫存轉為去庫存，投資動能有限，6.利率上升，符合投報門檻的物件有限。「旅宿業競爭大、成本越來越高，想接手繼續做旅宿的不多；原本還有建商買來改建，但現在重建成本也高、融資條件更難，使得建商接手的動能也消失。」不過黃舒衛也從中觀察到商機，目前待售旅館大多都是「帶租約出售」或「售後回租」，有穩定現金流，反而是中長期置產客進場的機會，尤其在中南部，還是有較易入手且風險較低的產品。他進一步解釋，現在很多連鎖旅館都走向「以租賃代替持有」輕資產的營運模式擴張，像某知名旅館連鎖品牌，目前高雄及花蓮的分館，就打算售後回租，投報率估有3.5%，投資人要進場可以優先找這類產品。北部地區賣相較好的，大概都是具有「危老題材」屋齡超過30年以上的全棟旅館。像是去年北投成交的3件旅館案都符合危老條件，皆由建商買下或協議合建；今年唯一成交的「台北綠蒂大飯店」也是屋齡達44年的危老建築。李嘉玶透露，11月將公開標售的「安和精品旅館」，就位於大安區精華地段，業主持有很久想活化資產，所以決定割愛出售，由於雙面臨路方正角地，又是單一產權全棟大樓，具危老及都更開發潛力，應可為下半年急凍的旅館交易市場增添活水。
打炒房發威！建商縮手購地銳減50% 自用擴廠逆勢增長6成
全球邁入升息循環，加上本土疫情干擾與通膨雙重考驗，上半年全台不動產投資市場以土地交易降溫較為明顯，據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年土地交易額896億元，年減36%。其中，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%；反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，上半年投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年台灣大型不動產交易金額共近1,601億元，其中包含土地交易額896億元，商用不動產交易額704億元，土地投資金額年減36%，商用不動產雖較去年同期小幅衰退7%，仍寫下歷史次高紀錄。台灣央行於今年3月及6月理監事會議決議，各調升政策利率一碼與半碼，至於與房市息息相關的選擇性信用管制，則連續兩季未作調整。分析2022年上半年土地買賣市場，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%，其中第二季建商投資金額僅254億元，創2019年以來單季最低水準。反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，持續鎖定工業用地，今年上半年合計投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，雖然今年來房市信用管制並未緊縮，且平均地權條例修法已延至9月，但在央行連續升息、銀行放貸趨於保守的情況下，當前住宅交易市場降溫跡象浮現，預料建商在土地儲備尚屬充裕下，未來數季追價意願將轉弱。今年上半年前十大土地交易中，3月份南亞塑膠以56.4億元申購彰濱工業區土地，及4月份聯發科斥資37億元取得新竹高鐵特區地上權，分別名列第一和第三，李嘉玶分析，反映本土廠商自用需求相對穩定，惟部分地區工業土地價格已高，加以考量全球經濟面臨下行風險，預期下半年自用型買家出手轉為謹慎。商用不動產部分，今年前6月全台市場總投資額達704億元，當中以辦公室投資成長最為吸睛，交易額高達270億元，相較去年同期大增191%，占總投資額38%。上半年間工業類型物業（含廠房與廠辦）成交額近193億元，占整體交易量27%，且高達74%投資額來自於有自用需求的本土買方。今年上半年保險業者購買力道增強，共投入227億元購置商用不動產，相比去年同期成長49%，標的位置分布於台北、台中及新竹，其中以中國人壽最為積極，今年1月購買台中及台北辦公室資產，合計斥資逾152億元。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，央行升息決策使得保險業投資不動產最低收益率門檻拉高至2.47%，未來保險公司能夠評估的投資標的將有所限縮，部分業者將往南部縣市尋找符合投資限制的物件。此外，在不動產市場處於高檔的環境下，預期將陸續有壽險業者調節手上資產，以為新投資計畫挹注資金。2022上半年整體工業地產市場呈現量縮走勢，主要是中南部地區在過去一年多項利多消息的帶動下，許多賣方姿態轉高，導致成交難度增加，林敬超預料，未來數季自用需求仍在，但偏離市場行情過多的工業型地產將難以
房屋庫存消化太快 建商火力全開購地上千億
建商大獵地，今年上市櫃建商買地火力全開，前三季累計購入土地金額已835億元，三季的購地規模超過2015～2017年三年間總量，預估全年有機會超過千億元，挑戰近年新高，中南部市場火熱，上市建商在台中今年購地金額達287億元，超越台北市。根據信義全球資產統計，近年上市櫃建商在六都的購地規模一年比一年大，房市高點反轉的2015、2016年僅約200多億元，2017年成長至300多億元，2018年達近600億元，去年已達近年新高的1,061億元，不過今年前三季已達835億元，可望再攀新高，房市由冷轉熱，建商房屋庫存迅速消化，紛紛擴大手筆加碼購地。建商在六都中獵地又以台中和台南二都成長最為明顯，今年以來包括興富發、遠雄、長虹、冠德等上市櫃建商都在台中進場買地，作為未來推案原料；六都中房價基期最低、交易規模最小的台南，同樣受到建商關注，今年前三季上市櫃建商購地金額已達84億元。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去幾年建商為了撐過房市寒冬，實行「不買地、不推案、不交屋」的三不政策，今年前三季上市櫃建商的購入土地金額，已經比2015到2017三年合計買的還要多，顯見建商明顯感受到景氣翻揚，手上建案穩定去化後，更增添購地推案信心，不過雙北市房地價格較高，且取得土地不易，近年大台北以外房市交易熱度明顯比雙北更高，吸引北部建商持續南向購地推案。大台北以外的都會區有許多重劃區可開發，加上有些屬於重劃後的土地分回標售，更吸引建商積極投入，而北部開發商南下推案也將過去當地過去常見的成屋銷售型態，進一步多以提前預售模式銷售，也反應買方市場對房市信心趨於樂觀。