建物移轉
」
第六波信用管制來了！七都第2戶限貸6成 專家：對市場降溫有限
近期房市買氣過熱，引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議，雖然利率凍漲，但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成，其餘並未擴大管制範圍，也沒有下修豪宅的總價認定標準，管控力道較預期溫和。不過專家認為，預售不涉及房貸、授信問題，即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受信用管制牽制，「了無新意，對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市，也影響總體經濟的發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手，加上國際上的升息循環已邁入尾聲，國內的通膨情勢也較先前緩和，所以本次央行利率不變，符合各界預期；但由於國內行庫不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違1年端出第六波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數，上限從7成壓縮為6成，但由於管制區域未擴大，因此資金有可能轉往非管制區佈局，也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制的對象，所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶，也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮，且內政部也明言往後不宜再加碼補貼，所以新青安的後續放款及查核將趨嚴，建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示，去年8月新青安專案啟動後，讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活，今年建物移轉棟數就去年同期增長32%，而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍，催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範，另外，賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌，今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到2022年才以升息取代信用管制，「但這次再度祭出第六波的信用管制，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點，認為預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為，目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
NET告大日侵權！法官裁定停審「先與基市府好好打官司」：有結果再審
基隆東岸商場爭議未歇，主富服裝公司（NET）主張出資興建商場2到4樓建物，擁有產權，被基市府收回後，17日訴請法院裁判所有權，NET同時也控告大日「口頭承諾」把建物移轉基市府構成侵權並求償。基隆地院30日開庭時審判長表示，對於NET因建物所有權喪失而向大日問責「百思不得其解」，並建議NET與基市府的「官司好好打」，等該案訴訟有了結果再審，經與兩造律師討論後，裁定先停止訴訟。基隆市前市長林右昌任內與大日公司簽約，委由大日負責營運東岸地下停車場和1樓空間。後基市府針對東岸商場去年底重新招商，由微風集團出線。但NET主張地上2至4樓為其獨自出資增建，擁有產權，市府於2月1日移交後，NET不滿向基市府提起產權之民事訴訟，尋求法院裁判所有權歸屬，4月17日第1次開庭，下次庭期是6月5日，將再開言詞辯論庭。而NET除控告基市府外，也同時控告大日侵權，基隆地院30日開庭審理。 NET律師指出，大日在與市府開會討論增建2至4樓時，曾「口頭承諾」未來會把建物移轉給市府，因此讓基市府誤認有產權，才使得大日與市府契約終止後，NET喪失向進駐2至4樓商家收租權利。大日律師則反駁，大日公司當時有以減租方式協助NET興建2至4樓商場，現有建物並非NET獨自出資興建，因此也無獨立產權。大日與NET簽定的合作契約，內容有大日與市府契約終止後，雙方契約隨之終止，以及把納入契約範圍的2至4樓空間移轉基市府等條款。審判長表示，大日對於東岸商場2至4樓建物並無權利，NET僅以大日對市府的口頭承諾而提告侵權，讓他「百思不得其解」，不明白NET為什麼那麼急。審判長說，若訴訟繼續進行，「今天我就可以結案」，並建議NET與市府的案子先好好打，打完後本案再審。最後審判長當庭與雙方律師討論後，裁定停止訴訟。
財團搶校地1／首例！新莊國中擬採BOT改建 30％校區恐變百貨議員也沒轍
創校76年、位於新莊區主幹道中正路上的新北市新莊國中，去年中傳出部分校舍可能拆除重建，並由新北市政府招商，採「民間興建營運後轉移模式」（BOT）整建，意即由業者出資興建（Build）、在營運（Operate）50年後將建物移轉（Trasfer）給市府，雙方也可商議延長「一定時間」。此舉引發地方人士反彈，家長和民代擔憂學生的受教和活動空間遭壓縮，痛批不應該「引清兵入關」。新莊國中2020年7月14日校務會議紀錄中，清楚提及「新北市政府正在研議校舍BOT興建案」。（圖／讀者提供）位於新莊區主精華地段的新莊國中，一旁就是捷運新莊站2號出口（紅框處）。（圖／趙世勳攝）新北市議員林銘仁拿出新莊國中校務會議紀錄痛斥，去年7月間，新北市政府教育局就聲稱新莊國中校舍老舊，研議採BOT方式改建，引起家長議論紛紛。「110年度市政府總預算案逕付二讀時，議員們提案附帶決議，要求教育局不得執行這項BOT案，但據我私下了解，新北市政府近期雖暫緩執行，卻正在研擬新方案，而且BOT不須經過議會審查，主導權完全掌握在市政府手上。」他直言，就算新北市政府要硬幹，議員有疑義也無可奈何。林銘仁進一步解釋，依據《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》規定，學校校舍用途只能與校務有關，但教育局以校舍老舊為由，欲將其拆除，「如果真的拆除，未來學校用地就可以依據《促進民間參與公共建設法》，招攬民間廠商投資營運。」新北市長侯友宜在2019年10月議會總質詢中，強調BOT案沒有使用市府預算，依法不須經過議會審查。（圖／報系資料照）「新莊國中此例一開，未來精華地段的公立國中小學，恐都只將任由財團宰割，到底是學生受教品質重要，還是財團生意重要？」林銘仁擔憂地說，新莊國中BOT案明顯在鑽法規漏洞，都市計畫原先劃設這塊地就是教育用途，而商場就該設置在劃定的商業區內，新北市政府不應該違反都市計畫的精神。
人口老化房屋繼承潮湧現 全台去年移轉近6萬棟
老齡化及少子化下，加上戰後嬰兒潮世代漸凋零，繼承移轉連年增加，比起十年前成長五成，每八戶建物移轉中就有一戶以繼承方式取得，漸成為年輕世代取得不動產的方式之一，其中澎湖縣更有高達逾四成的不動產移轉為透過繼承取得。根據內政部公布的建物移轉登記統計顯示，去年全台共有5.91萬棟建物繼承移轉，年增2.5％，為史上最高；贈與移轉為4.38萬棟，年減0.4％，為2016年房合一稅實施逐年提高以來的首次減少。值得注意的是，繼承移轉因為多擁有不動產資產的戰後嬰兒潮世代，已邁入老年，十年前全台一年繼承移轉僅約不到4萬棟，占全部建物移轉約7％，如今已逼近6萬棟，占全部建物移轉12.5％，繼承也漸成為年輕世代取得不動產的模式之一。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不少父母選擇將房產移轉給子女，但近年不少父母除增值稅考量外，贈與房產給子女，若日後出售得付出驚人稅賦，加上提前移轉可能產生的道德風險，使贈與量減少、繼承量仍持續成長。全台各縣市建物繼承移轉規模每年以穩定速度成長，去年各都成長率約在2.2～4％間，新北市2018年達1萬棟，台北市也在2020年達到1萬棟。若以繼承移轉占全部建物移轉比例來看，多數縣市均約在6～20％左右，房產交易規模較小的澎湖縣，則有43％的建物移轉，是透過繼承取得。大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，國人資產有八成集中在房地產，也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要，雖然繼承取得不須課土地增值稅，但若戶數較多，遺產稅額也會不斐，且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛，建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃，以避免產生不必要的糾紛。
「一天接到10組地主要賣地」 賴正鎰：政府打炒房太狠了
政府打炒房一波接一波，央行更祭出選擇性信用管制，商總理事長賴政鎰指出，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。他透露以前買不到地，現在竟有出現一天接到10組地主接洽售地電話，有些土地原本平均開價每坪65萬上下，現在降至55萬，另也發現投資客明顯減少約15％。近期賞屋人數也少了2成。「政府這波打房，打得太猛、太快，在疫情下，這樣打實在太狠了！」賴正鎰表示，房地產今年第2季與第3季表現亮麗，但疫情導致航運費調漲，鐵砂鋼筋建材原物料齊揚；政府祭出新措施打炒房，意在逼退投資客，但應有配套措施與至少給半年緩衝期。他認為，目前游資旺盛無處投資，股匯市與房地產仍是剛需與投資首選。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，政府現在打炒房，一打、二打、三打，且還有措施要推出，似乎要將房地產打到死為止。不過，他強調，站在業者立場，絕對支持政府管理不當炒房。但房巿跟股巿不同，關係到消費者、建商外，還關係到城巿永續發展，政府在推出政策時，應要理性，建議對已推出的打炒房案，回頭檢視有無打過頭的地方，如央行下重手實施選擇性信用管制，建商成本要多出25％，會打擊到小型建商，這部分應放寬限制或給予緩衝期；另這次打房，誤傷都更，讓許多都更案都快被打死了！因在談的都更案，受央行緊縮銀貸波及，不但缺資金推動，且也沒錢整合周邊土地。面對再傳本土疫情，賴正鎰建議政府應加速擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流資金，讓台灣經濟加速復甦。他不諱言，疫情也將造成原本就已嚴重缺工的房地產，缺工情形更雪上加霜。回頭檢視今年房巿交易熱絡，房價上揚，賴正鎰分析，各國實施資金寛鬆政策，加上低利空前低，以及台商資金回流是主要原因。歐、美、日、韓等國，因疫情採舉債資金紓困或採擴張性財政政策，像歐盟祭7500億歐元振興紓困基金與高達1.35兆歐元「大流行病緊急資產購買計畫」(QE貨幣政策)；美國有約2.3兆美元紓困方案，日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經濟對策預算；韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困；台灣則有台幣1.05兆元紓困與振興，大陸紓困人民幣1.7兆元，但僅佔全年GDP的4.7％，是各主要大國比例最低(台灣為5.5％)。這麼多資金在市場流通，無限資金追求有限資產，尤其是利率下降與工資上漲情況下，房市與股市自然上漲。賴正鎰認為，美國新總統拜登明年上任後，中美貿易戰仍會持續多年，加上全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)持續發酵，預計海外的台資回台趨勢不變，全球熱錢更不斷湧到台灣。賴正鎰指出，各國預計明年初全面施打疫苗，疫情可望明年7月慢慢回復，後年初全面恢復正常生活，台商因疫情至少還要受困台灣一年，而台灣景氣才剛要回穩，他不懂政府為何又急打炒房？雖賞屋人數馬上就少了2成，但他認為這只是短暫觀望現象，剛性需求市場仍在。賴正鎰強調，他不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打，跌就拉」，如今持續接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預售屋與紅單管理，修訂房地合一稅，將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策，恐不利房市發展，連帶景氣復甦也受拖累，建議政府應有健全房市的全盤策略，也呼籲業者與地主自律，維持透明公平的市場。他也擔心打房導致明年實體經濟泡沫而出現通膨，他提醒政府要注意通膨骨牌效應及新台幣急升而影響出口。賴說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80％下修到55％，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。賴正鎰接著指出，他曾預測今年總推案量會破10萬戶，結果是突破11萬戶，總銷達1.65兆元，年增16％，繼2016年後，連4年正成長，推案戶數也年增20％。前10個月建物移轉棟數就達26萬棟，預估全年有機會站上32萬棟，創2015年以來6年新高，是「價量齊揚」的局勢，但政府若開始打炒房，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。
史上最強正宮 暗渡陳倉百億資產 外遇夫戶頭僅剩8萬元
在台北市內湖與大直擁有十多筆土地的張姓大地主，因為一次心臟手術漏接小三關切電話，讓元配發現外遇行為，上百億資產讓元配暗中過戶給母子三人名下，等到發現時，張姓大地主的戶頭僅存8萬元，因此他對母子三人提出法律訴訟，要求司法還他一個公道。根據《鏡週刊》報導，張姓大地主除了在內湖、大直擁有十多筆土地外，他也創立吉鴻電子與另外兩家公司，專營電子遊戲機與兌幣機，擁有許多專利，同時他長年在各國拓展業務，妻子負責管理財務，在台、美、日與歐洲等地創下百億的事業版圖。原本看似美好的家庭與事業，但這一切卻在2010年時，張姓大地主做心臟手術的住院期間，因為一通漏接的電話而產生了變化。原來這通電話是張姓大地主的外遇對象所打來，結果電話卻被張妻接到。張妻一直隱忍到丈夫出院後才開始質問，張姓大地主也坦承自己在外有小三，甚至生了一個私生女。張妻為了避免私生女之後來搶奪家產，便透過一紙授權書，上面白紙黑字寫著交由妻子處理印鑑證明、辦理土地與建物移轉等事宜。但張妻卻藉機將公司負責人、張姓大地主名下的資產、股票，全數轉移到自己與兒女的名下，中間僅耗費不到5年的時間。而等到張姓大地主發覺後，戶頭僅剩8萬元的存款，因此他對妻子及子女提出司法訴訟，期望法院能還他一個公道。而這項家產移轉的官司涉及刑事、民事與行政三大領域，曾在台北地院、高等法院、最高法院、士林地檢署與台北地檢署受理，目前仍由士林地方法院與台北高等行政法院審理中。
傻眼！帝寶旁小木屋天價售出 22坪1.6億成交
位於台北市仁愛路上的帝寶，是台灣第一棟每坪價格突破200萬的豪宅，許多明星、富商也都住在這裡。去年11月，帝寶旁巷弄內1間木造平房以逾1.6億元售出，天價數字也讓小老百姓咋舌。據內政部不動產交易實價查詢資料，位於仁愛路三段5巷1弄的這間平房為2房1廳1衛的格局，建物移轉總面積為22.96坪，土地移轉面積為60.8坪，使用分區為都市住宅，土地加建物的交易金額為1億6380萬元，若僅換計算土地單價約為每坪269萬元。移轉資料。（圖／內政部不動產交易實價查詢服務網）據《自由時報》指出，這間木屋是在1957年興建完成，屋頂是採日式瓦片，並未有跡象顯示將與周邊建物整合，之後可能將選擇危老重建或其他整合或重建。2018年2月在台北市廈門街99巷內，也有一間老木屋，以2.55億元成交，但因土地面積有178.48坪，所以僅計算土地單價約為每坪142萬元。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛對此表示，仁愛路可說是「一地難求」，巷內的新建案每坪單價破120萬元者不在少數，就算是屋齡10年以上的二手屋，單價也能破百萬。黃舒衛指出，此筆交易容積單價約120萬元，以60.8坪來看，產品規劃難度不高，雖然巷弄狹窄會提高施工成本，但仍是容易銷售的好投資。至於危老對於活化小基地、導入閒置土地於市場機能，有無可取代的效果。