建經
」 豪宅 都更 危老重建 城中城 房價
老牌西服「青山洋服」2021撤出台灣 西門店閒置3年「5.9億賣出」
日本西服連鎖品牌「青山洋服」（洋服の青山）創立於1964年，在台灣也曾擁有多家分店，不過受到疫情影響，陸續關閉了台中、台北市東區分店，僅存的西門、中山店也在2021年底結束營業，正式退出台灣市場。「青山洋服」西門店空置3年，近期以5.9億高價賣出。據《ETtoday房產雲》報導，「青山洋服」西門分店由2棟透天合併，屋齡近70年，屬第四種商業區，建蔽率75％、容積率高達800％。近期實價揭露，該建物土地在閒置3年後，被具有不動產背景的「長裕昇股份公司」以5.9億元買下。建物面積約248坪、土地99.5坪。換算土地單價約為593萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該建物周邊「大遠百寶慶店」正在都更改建中，商圈人潮因此略減，不過建物地理條件優異，開發價值相當高，現階段買下透店可收租投資，長期來看可持續整合鄰近基地，做危老或都更重建。台灣房屋進一步透露，2024年西門商圈共有5筆「億級透天交易」，累計交易金額破14億元。張旭嵐認為，台北車站仍然是北市交通的重要樞紐，結合台鐵、高鐵、捷運等三鐵共構，可說是人流轉運的必經之地，也帶動相鄰的衡陽路和西門町商圈觀光人潮。第一建經研究中心副理張菱育則指出，央行近期頻打炒房及限貸，加上近年升息影響，導致貸款投資店面的利潤相對被壓縮。對投資者來說，若手上有足夠的現金，乾脆直接不貸款投入店面市場，以降低投報利潤受到未來利率波動的影響，之後若有資金需求，還可透過融資貸款，資金仍有靈活運用的空間。
打破豪宅賠售黑歷史 西華富邦轉手賺4000萬包下「增值王」冠亞軍
近期低總價住宅熱賣，豪宅市場也頗熱鬧豐收，台灣房屋集團趨勢中心盤點今年以來億元以上豪宅轉手增值前五名。大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名，其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元，持有逾8年以2.39億元售出，帳面增值4839萬元，拿下今年豪宅轉手增值金牌獎。名列第三的是南港區經貿二路豪宅「大同璽苑」，實價揭露，今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售，單價站上107萬元，創社區新高，帳面上增值3802萬元，對照2018年同社區鄰居出售曾賠掉1700萬元，如今社區身價雪恥大翻身。台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長曹健中表示，南港2014年底因北市府端出東區門戶計畫，大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情，不過因區域利多尚未到位，2017~2020年出現賠售案例，但近年南港的建設利多豐富，包括日式百貨商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等，帶動區域房市價格，預售住宅案均價120萬元上下，經貿園區附近的大坪數豪宅包括「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等，如今挺過低迷期，近期中古豪宅單價已突破百萬元，買方大多是回台置產的台商或國內企業主。第四、五名的增值豪宅交易，持有期間都不長，屋主約持有3~5年就轉售，像是「碧湖畔」的17樓屋主僅持有3年，就增值逾3000萬元，等於1年身價成長1000萬元。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「碧湖畔」持有僅3年多就轉售，主要是原屋主取得的2020年，為新冠肺炎爆發的年度，當時市場擔心景氣重演SARS的短期暴跌，因此買氣相對遲滯，所幸台灣防疫得宜，疫後更迎來大規模產業投資、股市維持高檔，房市亦搭上國內經濟活絡的順風車一路走揚，使屋主的資產在短時間內增值數千萬。陳定中也表示，第一手豪宅屋主若在預售期間以相對低價購入，並持有一定期間，轉售通常賺多賠少，且如今正逢房市熱的時機點出脫，增幅表現多半亮眼第一建經研究中心副理張菱育也說，在通膨的大環境下，長期持有房地產，大多能享有不錯的增值空間，若把握住「危機入市」的起漲點進場，增值速度還會更加鮮明。不過她也提到，央行自2021年規範自然人購買高價住宅，貸款成數都降為4成，且無寬限期，加高進入豪宅市場的門檻，再加上短期持有的轉售獲利，會以高稅率課徵房地合一稅。以「碧湖畔」原屋主僅持有僅3年為例，稅率達35%，因此獲利控怕會遭重稅壓縮。
郭台銘妻曾馨瑩砸6.24億買豪宅 光車位就花近3700萬
法人禁買豪宅，但是富豪照樣買！北市信義區豪宅「首席公館」睽違3年半，出現女富豪一次現金買下同層2戶，總價共約6.24億元、單價245萬元，進一步查證地籍資料，2戶登記在鴻海創辦人郭台銘夫人曾馨瑩。令人驚訝的是，單戶配2個車位，總價共1850萬元，平均一個車位就要925萬元，超越實登「皇翔御琚」今年的883萬元，榮登台北市最貴車位！而新買家2戶共買了4個車位，光車位就花了3700萬元，比一般台北市住宅都還高，可以說是「車都住的比人好！」根據台北市實價網最新揭露，該豪宅2戶均在8樓，單戶坪數約138.49坪（包括2個車位、約18.73坪），扣除車位坪數與價格，每坪單價約244.98萬元。對照成交戶別地籍謄本，2戶買方均為曾女、戶籍地為「信義富邦國際館」，而該址曾有媒體報導為郭台銘2011年買給曾馨瑩的房產。北市信義區豪宅「首席公館」過個馬路就是地標台北101，其中25~27樓的頂樓戶已被創見資訊束家砸下12.8億元包下。（圖／台灣房屋提供）表格台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示，「首席公館」屋齡僅3年，一戶大約3億元以上，且目前全社區單價都在200萬元以上，低樓層在預售時成交單價214~242萬元上下，高樓層單價則落在260~271萬元，此次交易算合理範圍。而信義區新豪宅車位，多半有配電、充電裝設備，行情已來到650~750萬元左右，至於「首席公館」身價近千萬的車位，可能在硬體或規劃上有過人之處，或是採特殊設計的類車庫規劃，才能創下高價。另外，大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，也在今年上半年由女富豪現金買下1戶，總價約4億元、單價268萬元，創下目前今年豪宅交易，單價次高紀錄。台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年上半年200萬豪宅已有18筆交易，比去年的12筆還多6筆，共有7棟豪宅入榜。其中「西華富邦」最熱門，共有6筆成交；「One Park Taipei元利信義聯勤」，4筆交易單價區間在266~279.4萬元，是今年上半年的豪宅王；「皇翔御琚」也有3筆，「首席公館」2筆，而「首泰信義」、「琢白」、「潤泰敦峰」各1筆，上半年兩百萬俱樂部總銷累積逾63.8億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然平均地權修法後，私法人禁買豪宅，影響高資產族的財務配置，不過由於今年上半年股市表現亮眼，加上許多法人股東個人盈餘分配，不動產的保值效應仍深受企業家族喜愛，因此仍有不少富豪有雄厚資本，將現金直接轉入房產。第一建經研究中心副理張菱育指出，常見企業家族一次買下同層2戶，多半認同該區域未來增值性，且原本就熟悉該區，對居住環境情有獨鍾，會以妻子或子女的名義購入，為家人置產，在居住空間上更具使用彈性。
花蓮加油2／名店接連倒、阿美麻糬業績跌9成 號召全民「下架」花蓮產品
進入暑假出遊旺季，觀光勝地花蓮反倒接連傳出名店停業消息。據CTWANT記者調查，花蓮新景點「將軍府1936園區」4月剛開園就碰上強震，店家說，「沒人敢來，一天有20組消費的客人就偷笑了。」阿美麻糬董事長余國基也嘆，「人潮、營收都少9成，沒有因為暑假比較好。」為了幫助花蓮，苗栗雲林縣政府祭出住宿補助，台中市更號召上百團、4000多人旅遊，情義相挺。為促進花蓮震後復甦，台中市政府號召上百社團組旅團以具體行動支持花蓮。圖為台中市都發局與大台中不動產公會前往花蓮縣府建設處了解震後拆除重建作業及震災應對經驗分享。（圖／大台中不動產公會提供）花蓮觀光業者終於撐到暑假到來，但生意卻不見好轉、持續慘澹，月初接連傳出花蓮最美餐廳「黑金通」及人氣冰品「浪花丸 かき氷•島食」將於9月宣布停業，引發大批網友不捨。但不只名店重創，而是「大家都很慘！」有花蓮最美餐廳名號的「黑金通」，就位在倒塌的天王星大樓旁，受到地震影響，已宣布將於9月停業。（圖／翻攝自黑金通臉書）一名旅行社業者就透露在15日剛結束的台北夏季旅展中，花蓮國旅產品去年不特別推廣，單日就有10位數訂單，今年大推卻只有個位數。既然人進不來，只能自力救濟，花蓮縣府甚至擬對32萬縣民普發10億元振興消費券，希望增加買氣、擴大「內需經濟」，最快8月上路。才在花蓮新景點「將軍府1936園區」開業不久的辣椒餅乾店，店員見有人光臨店鋪，趕緊遞上試吃餅乾，5、6種口味一一送上，嘴裡不忘還要同時招呼剛進門的「貴客」，因為每一個踏進門的客人都相當寶貴。該業者苦嘆，「將軍府1936園區」4月才剛開園，沒想到就碰上地震，之後一下台鐵出軌，一下路又斷掉，很多人不敢來，雖然花蓮縣府、部落客都有幫忙推廣，人流還是相當有限，「假日有20組客人就偷笑了，只能盡量跟客人推優惠商品。」花蓮新景點「將軍府1936園區」4月才剛開園，就碰上地震，遊客人數不如預期，花蓮縣文化局也以減收7個月的租金，希望協助度過難關。（圖／翻攝自花蓮將軍府1936臉書）擁有阿美麻糬、七星潭柴魚博物館等多個品牌的宗泰食品董事長余國基就說，「原以為暑假會較好，卻比疫情時更慘，營業額、人流都短少9成。」記者電訪當下，余國基正在西半部出差，他說，為了提振業績，到全台各地展售會、市集推廣產品，找可以合作的通路，除了麻糬保鮮期較短以島內銷售為主，目前也正研擬開發其他產品希望爭取外銷訂單，來降低天災損失的風險。自403地震後，為幫助一落千丈的花蓮經濟，各地方政府和企業都伸出援手，像是台北捷運就攜手花蓮縣府於捷運西門站舉辦「花蓮伴手禮暨農特產品展售會」，累積總營業額達近500萬元；除了中央補助花蓮住宿不分平假日可折抵1000元以外，苗栗、雲林縣府也分別針對縣民祭出300~1000元不等的住宿補貼；台中市長盧秀燕也號召台中社團組團到花蓮旅遊，用新台幣「下架」花蓮農特產品，據了解，已媒合近120團、4800人接力到花蓮玩。組團之一的大台中不動產開發公會理事長王至亮就說，除了親身到花蓮力挺觀光業者外，也和全台不動產公會一起捐贈共410萬元給花蓮災民，另和台中市不動產公會、台中市建經會、台中建築師公會4個單位一起團購了100多萬元的花蓮農產品，像是麵、米果、西瓜、剝皮辣椒、米……，有的捐助弱勢團體，有的贈送會員、客戶，拋磚引玉希望大家覺得好吃、喜歡，能再回購促進更多農產品的銷售。花蓮縣府觀光處長張志翔向大家宣傳花蓮百大伴手禮，企業單位可向觀光處邀請實體展售合作外，有百大伴手禮網站，歡迎民眾上網選購；也有其他單位像是Line禮物、台積電等，直接跟有興趣或覺得有賣點的店家洽談，協助商品上架於各合作單位的平台，希望就算短時間內觀光人潮無法回到往年高峰，至少貨送得出去，減輕花蓮民眾經濟負擔。
花蓮房屋倒塌恐無保險理賠 全台住宅震險投保率不到38%
今晨花蓮發生芮氏規模7.2大地震，各地也陸續傳出災情，讓民眾直呼「好大，好可怕！」但觀察全國各縣市的住宅地震險投保率，總計近930萬戶住宅中，僅有約352萬戶投保地震險，投保率只有37.92%；而地震好發區的花蓮，這次至少２棟建築嚴重受損，震險投保率也僅約3成，保障明顯偏低。台灣房屋根據財團法人住宅地震基金資料，各縣市當中，以桃園市的投保率最高，達46.36%，但仍不及5成；新竹縣市則以45.75%的投保率居次。而本次發生強震的花蓮縣，投保率只有3成，落居第11名的後段班，全國投保率最低的是連江縣，只有1.48%的住宅具震險保障，本島縣市中，則由雲林敬陪末座，投保率20.58%。第一建經研究中心副理張菱育表示，住宅地震保險於1999年的921大地震後才積極推動，為降低震災造成的財務風險，金融行庫幾乎都會要求在申辦房貸款時投保住宅火災及地震基本保險，加上住宅基本震險推動至今還不到25年，所以具震險保障的住宅，大部分都是有房貸的新屋及25年內中古屋，至於無貸款的高屋齡老宅，則多半沒有投保。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，地震險保障範圍包含因地震震動、地震所引起的火災、山崩、地層下陷等事故，所造成的住宅損害或倒塌。不過因為目前基本地震險多數僅有150萬保額，且多為申請房貸強制投保，購屋人如果擔心，建議可以申請超額地震險，對自己多一層保障。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，桃園、新竹因近年推案熱絡，申貸購屋的新屋數量也多，因此投保率居全國之首；且都會地區的房地產價值高，民眾確保資產的意願也較積極，使六都及新竹等都會區的投保率位居全國的前段班。至於投保率後段班的縣市，基本上均為房地交易量較低的非都會地區，申貸投保震險的案件，也因而處於低檔；且許多祖厝老屋亦無房貸，所以不會特別去投保地震險，也讓花蓮、台東等地震好發區的震險投保率，反而遠遠落後於被認為是弱震區的桃園、新竹等地。
拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
捧億買豪宅1／「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐，由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯，創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家，一口氣買砸於8億元買下2戶，與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅，全數單價皆站上200萬俱樂部，其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入，顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制，仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月，去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2023年北市十大豪宅排行榜，其中信義區有3個社區進榜最多，其餘分散在大安、中正、松山、中山區，進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等，總價都在4億元以上，且無貸款購入，顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」，屋齡約5年，基地規模超過2000坪，由於正對大安森林公園第一排，擁有無敵棟距和景觀，房價抗跌保值，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司，與另一同樣公司登記地址的欣楓公司，去年6月一口氣買下25樓2戶，總價分別約4.23億元、4.15億元，換算單價277萬元。進一步查詢，勇誼公司的代表人為陳致遠，即為萬海少東，推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案，去年還在預售即創下每坪單價達285萬元，高於「One Park Taipei元利信義聯勤」，其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟，斥資19.83億元買走。（圖／翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室）「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外，還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司，以總價3.6億元成交，而該公司負責人姓張，董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺，研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易，就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此，第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」，再加上國內歷經5次升息，但手中握有大筆資金的頂級豪宅客，購屋根本無需貸款，也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題；平均地權條例去年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，但富豪資產配置需求仍在，只要符合用途申請，不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元，今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。（圖／業者提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋，以下6種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內5戶以上，規模出租經營使用。她認為，法人購置住宅採許可制，豪宅市場交易降溫，今年還有囤房稅2.0上路，建商將面臨持有成本大增的壓力，大坪數物件餘屋多的社區，或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格，張旭嵐認為，目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元，像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」，目前正在施工中，去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」；總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」，住宅開價每坪230~290萬元，未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜，頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
陽明山別墅再現神秘富豪砸3.2億現金置產 今年還賣出61年「老墅」
高總價產品交易降溫，不過部分高資產族的佈局仍不受影響。最新實價揭露，今年10月有一筆陽明山的整棟透天別墅交易，屋齡僅7年的3層樓別墅，建物218.3坪、土地1032.4坪，土地使用分區為保護區，成交總價高達3.2億元，買方為自然人無貸款入手。今年台北市億元別墅交易共5筆，有4筆都落在士林區，最老屋齡甚至高達61年。陽明山別墅環境清幽，雖然市區豪宅大樓推陳出新，但仍有部分高資產族，就是喜歡郊區的別墅產品。（圖／台灣房屋提供）該別墅位於仰德大道二段131巷內，鄰古蹟林語堂故居，且可居高臨下俯瞰都市景觀，目前附近也有50年別墅，開價5.2億元待售，更讓這筆含有千坪土地的輕屋齡別墅，吸引買家目光。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，陽明山別墅屬於市場上的獨特產品，環境清幽，不僅獨棟建築建坪大，通常土地坪數也大，因此不乏老別墅仍能賣出億元身價，雖然近年富豪多偏好市區豪宅，不過仍有一些原本就住士林、天母一帶的待退休高資產族，對這類產品情有獨鍾。此外，台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年台北市億元別墅交易共5筆，屋齡最高的交易達61年，該交易同樣也位在陽明山仰德大道巷內，今年中5月成交總價2.25億元；總價最高的是6月成交的士林區至善路二段巷弄內別墅，屋齡也高達59年，總價3.58億元；而唯一不在士林區的別墅，則是內湖區大湖街48年老別墅，總價1.05億元。第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市最知名的別墅聚落就是陽明山地區，不乏台商、香港富豪、影視明星、科技與傳產大老等各類富豪持有，主要是陽明山「離塵不離城」，距離台北市中心車程不遠，但是環境幽靜、隱私性高。而內湖則是台北市少數有別墅產品供給的地區，像是四期重劃區、大湖山莊、環山路「麗山新村」、瑞光路「大華山莊」別墅等，因採低密度開發，規劃不少透天別墅型產品。
百億少東考證照2／天成家族資產難估計 富三代拚國考「背後盤算」？
「我最近在準備建築師國考！」44歲的天成飯店集團副董事長張東豪20日才剛完成建築師考試。一位地產業者告訴記者，天成家族是「台北神秘大地主」，光是旗下台北天成飯店及桃園龍潭高爾夫俱樂部等土地價值就近百億，加上全台未公開地產，總資產難以估算。莫怪這位飯店業第三代接班人要考照，一來可活化資產，再者有助飯店新開發。天成飯店集團已故創辦人為何朝家，原只是台中豐原客運的一名司機，透過自學珠算和日語，在日據時代就當到豐原客運的會計。1930年代時，何朝家拿著800元北上創業，在台北縣新店開藥房、文具店，手上一有現金就透過標會在新店、景美一帶買地，然後出租店鋪，同時也經營戲院。天成家族的資產就是從這樣累積而來，而張茂松則是何朝家的女婿，年輕時是景美地區的基層員警，認識在戲院賣票的何朝家女兒，之後進入天成飯店做採買，最後被何朝家認可，成為集團二代掌門人。天成家族資產最近一次躍上新聞的是今年10月中，新店光明街上荒廢已久的「國賓大戲院」3拍約7.95億元流標。經媒體查證，該戲院過去由天成家族長期經營，亦是早年張茂松與夫人的約會地，張茂松也曾在該戲院幫忙排片，但因土地產權複雜，2019年時，有地主提出共有人變價分割，也就是將物件透過法拍變現分錢。當地里長也證實，「天成家族是光明街大地主，很多攤販都是跟他們承租。」天成家族在新店光明街也有不少房產持分，其中包括「國賓大戲院」(改名前為伊士曼戲院)，據聞，天成集團董事長張茂松就是在那結識夫人，年輕時也曾在戲院協助排片。左圖為歇業後、面臨法拍的現況。（圖／翻攝自google map、報系資料庫）而另一地方人士也向CTWANT記者分享，天成老老闆叫何朝家，有一子一女，40年前還曾和他一起打過高爾夫球，早期何朝家在光明街開旅社及電影院，約在民國60~70年間和幾位新店朋友有合蓋公寓，除光明街外，就他所知新店北新國小對面也有何家土地，不過天成開枝散葉，似乎股東好像也有不同的組合。CTWANT委由第一建經估算台北車站旁精華地段的台北天成飯店，和天成旗下面積最大、占地22萬坪的桃園龍潭高爾夫球場土地價值。第一建經研究中心副理張菱育表示，天成飯店為44年老屋，若不考慮建物價值，用今年6月台北天成飯店旁和泰產險出售商辦每坪土地成交單價約719萬元估算，天成飯店土地價值近50億元；而桃園高爾夫球場占地226,875坪，以土地每坪3.6萬元估算，估計價值約40.8億元，兩者相加約百億元。另一筆大面積土地則是花蓮占地2萬坪的瑞穗天合酒店，2019年新開幕，根據天成日前透露購入土地成本及開發共斥資60億元；另外天成旗下飯店也有不少是自有資產，這還不包括在新店、景美、林森北路、太原路一帶所擁有的零星物業，資產總值難以估算。「最近在準備建築師國考！」坐擁百億資產仍奮發考試的第三代接班人張東豪告訴CTWANT記者，旅館經營的前一個步驟是資產開發，在興建之前，規劃設計很重要，每個階段環環相扣，前端沒有處理好，後面就會浪費很多成本修改，若能在興建前決定很多事，便能事半功倍，因此希望自己在這塊多做努力。據了解，明年將開幕的「天成文旅-曉琉球」和「台中丰閣-樂捷」的室內和景觀設計，張東豪都親身參與。瑞穗天合酒店獲頒卓越五星認證，會後張茂松先行離開，留下張東豪帶著經營團隊於會後合影留念，也可嗅到張茂松已放手第三代主導管理。（圖／林榮芳攝）至於大家最關心的，具有44年歷史的台北天成飯店何時有都更計畫，張東豪說，從啟動到送事業計畫、開發完成，都更少說要十年，雖然自己基地750坪、產權單純早符合危老重建條件，不過張東豪似乎也盤算著目前都更能取得的容積獎勵較多，甚至也希望看看周邊有沒有機會擴大合建面積，「機緣到就會啟動！」張東豪淡淡回應。不過他也透露，目前天成在談的飯店合作案就有6、7件，地區遍布高雄、新北、花蓮，有全新飯店的委託經營，也有原本就有旅館執照的舊飯店，經過拉皮及重新裝潢委由天成管理。談起建築開發甚至都更，張東豪游刃有餘，看來這位少主不僅準備好將集團飯店事業大刀闊斧開展，或許也對日後家族資產的處置與活化能起到加速效果。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
雙北低總宅現形3／凶宅、套房便宜好入手？ 專家：可能踩到「貸款地雷」
雙北房價高高掛，小宅因為低總價、好入手，成為房市交易主流產品，但坪數過小、產品不好、地點不佳的物件，在銀行眼中將會被列為高風險擔保品，貸款成數將受影響，想避開「貸款地雷」，專家提醒，購買前須特別留意貸款成數，必要時可多準備些自備款。CTWANT委託台灣房屋統計台北市總價1000萬元以內、新北市總價800萬元以內的熱門成交社區，可發現北市多集中在中山、北投區，物件多為小套房為主的中古住商混合大樓，其中有不少是林森北路上經常發生事故的社區；新北市則集中在淡水、汐止、中和區，物件同樣多是小套房為主的中古大樓，入榜的社區包括曾遭受土石流衝擊的「林肯大郡」以及工業宅，第一建經研究中心副理張菱育就提醒，「這些產品雖然總價低、好入手，但可能在貸款上需要有心理準備。」張菱育解釋，銀行在審核貸款時都會考慮房子的價值有多少、法拍的風險和價格，因此銀行會依照房屋條件，包括區域環境、產品流通性來篩選不動產核貸，經過認可的房子就會給予較高的貸款成數，若銀行認為風險高或容易貶值的房子，就會給予較低的貸款成數。雙北仍能找到不少500萬以內、周邊生活機能佳的物件，但相對坪數可能比較小、屋齡較老、屋況較差等，圖為淡大商圈知名套房大樓「海景天下」。（圖／周志龍攝）以入榜北市低總價社區的「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」為例，張菱育指出，以這類早年興建的傳統住商混合式大樓來說，規劃坪數以小宅為主、住戶數量多，可能會有公私動線未分流、出入人員複雜、管理運作欠佳等問題，雖然社區價格低於區域行情、入手門檻較低，但因為社區狀況多，銀行評估放貸條件時，都會列入考量重點。民眾較避諱地「凶宅」，銀行也怕怕！張菱育說，倘若物件曾發生非自然死亡、上過新聞，銀行大多也都會有記錄，在核貸的時候，考慮到迷信、不易轉手買賣，通常也不會給予高成數貸款，甚至銀行更直接不承貸，所以雖然凶宅總價較低，卻可能要準備較高的頭期款購買。另外像是入榜新北市低總價社區的「摩天鎮」及「林肯大郡」等，這類地點偏離市區，有些甚至位在山區的低總價社區，也須特別留意貸款成數，尤其是基地是否為順向坡、山坡地保育區，或是曾發生嚴重自然災害的社區，銀行有可能不承做貸款，因此購買前建議先向行庫諮詢。第一建經研究中心副理張菱育提醒，有產品雖然總價低、好入手，但可能被銀行列為高風險擔保品，恐需準備較多的自備款。（圖／張菱育提供）另外還有如「四季紐約」等工業宅，張菱育說，工業區的地依法作為「工業用途」，在上面蓋的房子只能做為辦公室或事務所，所以無法適用自用住宅的房屋貸款，或是其他政府推出的自住房屋優惠貸款，一般貸款銀行最多核貸5成。其餘入榜物件，大多都是套房或小宅產品居多，就算沒有上述特殊狀況，也要留意，銀行對小宅的放款限制，盡量優先選擇15坪以上的住宅，不僅使用空間相對較大，貸款成數比較有機會達到8成左右。張菱育也建議，想爭取高成數貸款的小宅買家，還可以選擇對區段熟悉度較高的在地銀行申貸，另外行庫也會根據申貸人的負債比、薪資收入等經濟條件來放貸，假如申貸人的財力出色，且物件的地段條件不俗，即使是套房產品，仍然有機會爭取8成貸款。
獨家／續建機制有等同無？從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉
大陸地產龍頭碧桂園上半年爆發財務危機，7月國內又有北投危老案「泊山妍」建商落跑事件發生，讓準備都更的地主們提心吊膽，擔憂爛尾事件也發生在自己身上。近期一位近北門捷運站的地主，就因「續建機制」和建商發生衝突，而該建商並非小公司，在北市也稱得上是知名業者。地主表示，「因為建商自備款不到1億元，卻可以貸款幾十億元，怕建案變爛尾，要求要有續建機制，但建商就是不願意白紙黑字寫進信託合約。」該名林姓地主表示，與建商的合建案，建商自備7000萬元，貸款39億元，「若在簽約前建商有提供事業計畫書，我方不可能同意如此高的貸款金額！尤其中國目前恆大、碧桂園都因負債比過高而破產造成爛尾樓！」他因此要求將續建機制放進信託合約，而建商在協調過程中2次承諾，最後態度轉強硬，就是不肯。據了解，該合建案地主與銀行簽訂之不動產信託契約書，該契約中未明載該案續建機制，而是約定在建商與銀行簽屬的信託契約書中，因林姓地主認為，續建機制也應該要列在所有地主與建商、銀行的信託契約書中，才有保障，因此向建商提出修正。林姓地主表示，都更審議會上，委員也針對此事提出疑慮。翻開去年9月會議記錄，當時委員唐惠群就提出，「本案續建機制是否為地主方、銀行方及實施者三方共同簽署於同一信託合約。倘若非三方共同簽訂於同一信託契約，如何保障地主權益?實施者將信託合約拆成兩部分，似乎為預售履約保證機制，請實施者說明。」「本案既有續建機制應保障三方權益，三方關係應在同一架構內始能執行，倘若無在同一架構內，此續建機制對實施者應無執行約束。」而實施者回應，「本案為100%協議合建，相關內容會依照雙方合約內容執行，不允許所有權人再另行提出額外要求，續建機制會依照事業計畫所載內容執行。」「實務上信託合約分為兩種，一種為委員所提之三方共同簽訂、另一種為所有權人將土地及房屋信託，另外再由實施者與信託銀行另外簽署信託合約，將貸款及未來收入價金納入信託帳戶。本案所有權人將土地及房屋信託於信託銀行，實施者與信託銀行之信託合約中亦有檢附合建契約，倘若未來風險發生時，則由銀行方主導，而非全體所有權人主導。在實務上確實有建商採第一種或是第二種信託方案辦理，無論哪一種信託方式，均能保障所有權人之權益。」最令林姓地主不滿的是，建商也就是實施者還說，「本案實施者與所有權人之合建契約中並未提供續建機制，續建機制亦屬額外之要求。本案合建契約中有載明所有權人在一定期間內必須簽署信託合約，倘若該陳情人未於規定期限內簽署信託合約即屬違約，故其若確實違約，將依法提告，並做強制執行。」「2021年2月，建商丟出從未見過的信託合約，要地主快簽，不然要求償，我方反應續建機制有問題，建商2次承諾改善未果，現在竟以『9成以上地主已完成簽屬信託契約，無法隨意異動合約內容』為由，不肯修正，還反過來要提告地主。」林姓地主忿忿不平地說，「假如地主得知建商要提供續建機制納入地主的信託合約，其他完全不變，請問會有地主不同意嗎？」CTWANT記者詢問多名建商，各家對於續建機制及信託合約簽屬方式似乎沒有標準答案，即便事業計畫書有續建機制，信託合約書中也不見得會載明。更有業者提到，有續建機制，就必須多付建經公司一筆費用，所以很多建案是沒有續建機制的。東龍不動產董事長王棟隆解釋，銀行給予建商土建融貸款，由建經公司做工程進度管理，保障建案順利完工，讓信託銀行取回債權。現在營建成本上漲，怕發生爛尾樓，大多信託銀行會要求要寫續建機制，萬一房子蓋不起來，銀行沒有專業團隊做續建，還有建經公司能找建商接手續建。王棟隆表示，市場不時就有爛尾樓爆出，地主擔心安身立命的家會有都更風險，合情合理，身為實施者應該給予地主最基本的保障。不過他也表示，地主跟信託銀行的信託合約，比較像是建商為了前期整合階段避免地主反悔所做的產權信託，沒有任何實質撥款意義，真正有保障的是建商與建經公司間的信託合約，因此，既然產權信託合約等同是雙方合議制，地主希望增列續建機制，照理是可以個別修改。一位不願具名的知名建商高層就說，續建本就是商業模式失敗才會發生，即便有約定也只能補救，效果很有限，目前僅有少數特定建經公司願意承接，但實質上就是不會甩鍋而已，也沒啥用。他更直白地說，「寫了代表願意幫你找，但不代表能找到建商願意承接，5成案子建經公司是找不到續建建商，寫了也不見得多有保障。那究竟地主如何才有保障？「大概只能找有實力、口碑、品牌的公司吧！」
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
中華大樓新房客Solaria西鐵飯店8月開幕 挹注「國泰一號」REITs獲租金收益
日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐台北市西門町商圈的中華大樓，預定8月開幕，該樓為國泰一號（土銀國泰R1，01002T）REITs基金所持有的不動產，基金管理部分析該樓未來租金收益開始產生後，將可進一步提升國泰一號每單位可分配收益。第四檔清算的「新光一號」REITs在今年6月，已全部清算持有的六棟不動產與部分大樓樓層，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，由於二年前「國泰一號」持有的台北西門大樓，也曾在受益人會議中討論過處分的議題，因此在中華大樓啟用之後，是否會重啟此案，受到市場關注。國泰一號、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T）兩檔不動產投資信託基金，是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託，各由所募集到的139.3億元、72億元，分別向國泰人壽購買三棟大樓，前者為台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓；後者為民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓。台北西門大樓位於台北市武昌街二段，全幢出租誠品生活公司。（圖／李蕙璇攝）根據CTWANT洽詢兩檔REITs的管理機構國泰建經，基金管理部表示，目前兩檔基金持有之不動產皆無增減，惟中華大樓於2014年受益人會議後，通過決議進行都更，2015年申請掛建照，2019年正式通過事業計畫核定，現已完成各項工程驗收及點交作業，並取得「黃金級」綠建築標章。 完工後的中華大樓6樓~28樓為日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐，預定於8月1日開幕；1樓至4樓為商場，目前已有知名餐飲品牌評 估進駐。「國泰一號」2021年12月曾由持有受益權數3％以上的受益人召集受益人會議，討論是否對台北西門大樓進行處分，會中討論到當時中華大樓都更新建工程進行中並無收益，處分台北西門大樓後，基金收益來源將僅剩台北喜來登飯店，認為處分西門大樓並不符合收益分散原則。加上以國內商用不動產價格持續走高的環境下，處分台北西門大樓後將不易另行購入更佳投資標的以取代台北西門大樓所提供的穩定收益，因此認為處分台北西門大樓無法為投資人獲取最大利益，最終受益人會議以出席受益權數的 89.24％決議反對出售。CTWANT進一步了解「國泰一號」出租率，2023年第一季平均出租率96％，台北喜來登飯店全幢出租寒舍餐旅公司，台北西門大樓全幢出租誠品生活公司，台北中華大樓出租西鐵飯店集團、嘟嘟房；租約均為長期租約，並有調升租金機制，以提高租金收益之外，台北喜來登飯店與台北西門大樓，每年視大樓狀況進行修繕更新，以延長資產收益性。「國泰二號」的出租率部分，2023年第一季平均出租率100％，民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓每年皆有進行大樓修繕，除提供租戶更好的使用環境，更能保持或提升資產價值，以利大樓租金維持或提升。以近三年每受益單位可分配收益的表現來看，國泰一號及國泰二號每單位可分配收益皆呈現上漲趨勢，「國泰一號」每受益單位可分配收益自2020年的0.338元提升至2022年的0.398元，提升幅度4.9％；「國泰二號」每受益單位可分配收益自2020年的0.451元提升至2022年的0.473元，提升幅度17.8％。另國泰一號及國泰二號成立十餘年來所持有資產均有明顯增值，國泰一號成立初期資產估值約138億元，2022年估值約304億元，增幅120％；國泰二號成立初期資產估值約71億元，2022年估值約168億元，增幅137％。由於「REITs」屬固定收益型商品，具有稅務優化功能，參與投資可以較低門檻參與不動產投資，獲取穩定收益分配，國內七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；但也因投資人多以長線投資為主，為法人機構偏愛標的之一，因此相較國外「REITs」的成交量，較不活絡。未來在新制基金制REITs修法通過後，相關法令的更加放寬，是否會進一步促進業者發行更多檔的新基金之意願，才能有利於對REITs有興趣之投資人，有更多元的投資選擇。國泰建經基金管理部表示，配合政府法令，藉由對「國泰一號」資產進行建築物耐震力提升及其他修繕更新，促使國泰一號資產可收益年限得以延長，進而確保投資人穩定收益之來源。兩檔REITs基金每年皆會對潛在不動產投資標的進行評估，對於標的種類、收益穩定性、增值潛力等進行評估，若有具備投資潛力之標的將擇機購入。
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路，私法人購買住宅採許可制，由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素，不論是獲利了結或逢低買進，私法人在房市操作各異，形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮，惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1～5月台北市億級豪交易量。（圖／中國時報製表）截至目前為止，今年1～5月台北市1億元以上豪宅，共有53筆交易紀錄，不過對照去年同期104筆，交易量減少近一半，不過實價登錄有登錄的時間落差，因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，疫情期間不少台商回流，熱錢湧入房市，高端豪宅交易熱絡，不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等，再加上《平均地權條例》修正案通過，市場氛圍趨向保守，豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》新制已於7月1日上路，為了遏止炒房，當中祭出的私法人購屋採取許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，交易流程更為繁複，法規上路後，恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度，得改由個人名義購置，下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，在《平均地權條例》新制上路前，私法人出現換手潮，相較豪宅，買賣最多的仍是一般房型，雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽，但若以內政部以往統計，私法人買賣占房屋移轉棟數3％到4％之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅，以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出，由投資客組成的公司，由於買賣量太大，成立公司買房，不僅好管理，且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損，也可防止買賣掛在個人名下，可能發生偷賣弊病。他表示，私法人買豪宅的仍占少數，多數標的仍是以1到3房的一般房型居多，以一年約30萬筆交易來概估，換算私法人買賣也有好幾萬戶，因此，不論是獲利了結或逢低買進等各種原因，私法人在7月1日前有人搶上車，也有人搶下車，形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點，何世昌表示，私法人豪宅買賣仍以台北居多，外縣市少，台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間，投資報酬率差，私法人一般不會買來投資，因此，私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量，大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出，《平均地權條例》的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐漸將目光，從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下，高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75％，由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色，以及「高出租率」的地段優勢，因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
台灣REITs買不買？2／樂富一號股民想提高基金收益 搶當台南新光三越百貨房東
「期待證期局修法案通過後，投信公司可以發行REITs，能改一改目前處於『多做多錯，少做少錯，不做不錯』的不是很積極狀態。」負責推動「新光一號REITs」清算的晶華公寓大廈管理維護總經理林超驊跟CTWANT記者說。台股登萬七再次燒旺ETF等基金市場，唯獨開張18年的REITs（不動產投資信託受益證券）市場冷清，七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；再看亞洲二大REITs市場，日本有61檔REITs、總市值逾4兆元，配息收益率4％，新加坡有44檔REITs、總市值逾2兆元，收益率約6％。2005年，國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）掛牌上市，國泰一號（土銀國泰R1，01002T）、新光一號（兆豐新光R1，01003T）接著推出，隔年還有富邦二號（土銀富邦R2，01004T）、三鼎（01005T）、基泰之星（01006T）、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T），2007年為駿馬一號（駿馬R1，01008T）。然在2012年、2014年，三鼎、基泰之星與駿馬一號共三檔REITs，相繼清算、下市。王道銀行在2018年募集推出「圓滿一號REITs」。（圖／王道銀提供）睽違10年後，王道銀行募集的圓滿一號（王道圓滿R1，01009T）與樂富一號（京城樂富R1，01010T）在2018年上市；連同已清算下市的REITs，迄今國內共發行10檔REITs。目前上市七檔REITs中，新光一號雖正在清算中但還未下市，仍可交易，這三年股價也從16多元一度漲到快23元，6月27日清算六棟大樓的最後一棟「新光國際商業大樓」成功標脫，當天交易量爆量達1.4萬張，昨天在銳減到880多張；2022年現金股利0.561元、配息受益率2.79％。國泰一號、國泰二號股價在17～18元，富邦一號、富邦二號約在14～15元間，樂富一號有10多元，各檔日交易量從上千張到0張都有，與ETF、共同基金等的交易量，相差甚鉅。CTWANT記者詢問，為何台灣REITs交易量，與這幾年國外炒得沸騰的REITs有天壤之別？晶華公寓大廈管理維護總經理林超驊如此回答，「兩者本身架構上有很大的差別，國外的REITs採基金架構發行，由基金管理人負責操盤。」反觀，國內的REITs因為在十八年前因應國際金融情勢變化，由金控旗下的壽險公司出售不動產後，並募集成立REITs買下這些資產，再由自己旗下的建築經理公司管理，「但規定是由銀行作為受託機構，管理機構只有建議權，然後交由銀行董事會去討論做決策。」金管會主委黃天牧曾在立院回答立委鍾佳濱質詢時表示，「台灣REITs發展不活絡，可能是先前REITs架構下，銀行作為受託人，較不熟悉REITs市場」。七檔REITs多由金控壽險、銀行募集，交予集團旗下建經公司管理，唯獨「樂富一號REITs」由晶華國際酒店與樂富資本共同募集，再由晶華公寓大廈管理維護公司擔任管理者，總發行規模165.8億元為國內最大的不動產投資信託基金，其中2021年12月追加募集案60億元，創台灣REITs市場首次追加紀錄，且一舉推上發行規模榜首。樂富一號REITs受託機構京城銀行發言人尤其偉說，「因國內上市REITs標的較少，且持有者多為法人機構，每日交易量較少，流動性不佳。」他進一步剖析台灣REITS較未受股民青睞原因，不過，「REITs 投資具有收益穩定及價格波動較小之優點，適合長期投資之金融商品」對投資屬性較為保守的股民還是有吸引力。尤其偉建議，「可由增加REITs投資標的及公私部門合力加強宣導等方向著手，改善此一現象。」目前樂富一號受益人多為法人，2022年每單位之分配收益金額約為 0.4元，年化收益率約4％。「近期樂富一號受益人會議中，關注的議題包括如何提高基金收益」尤其偉分享說，「因此今年6月2日參與標購新光一號REITs的台南新光三越百貨大樓案，並以底標約43.75億元順利得標。」不過，尤其偉也提到，因樂富一號與新光一號皆由「晶華公寓大廈管理維護股份有限公司」擔任管理機構，樂富一號基金將召開受益人會議，待受益人決議通過後，才會正式簽署台南新光三越百貨大樓買賣契約。
六都租金越來越高 大學新鮮人首當其衝
112學年大學申請入學各校系錄取結果日前公告，8日起上網登記志願序，即將接受統一分發，外地學生有著成為新鮮人的喜悅，但若無法進住學校宿舍，就需面對租屋市場租金高漲的問題。除了資格符合者可申請租金補貼，減少負擔外，專家認為，選租屋處時，安全為最重要的考量。北市單坪已達1400元近年不只房價上漲，租金也節節攀升！實價資料統計今年六都平均單坪月租金較2021年全面上漲！台北市的租金單價已來到1400元，為六都最昂貴，南二都近三年的單坪月租金漲幅超過1成，台南從563元漲到644元，漲幅14.4%，為六都之冠！高雄則以10.6％的漲幅居六都第二。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，近年房租隨著物價飆漲，像是大學周邊套房更為明顯。因此對於準大學生家庭來說，可能還得多付出一點代價。若學子是來北部大學就讀，除了面對高租金的租屋壓力，生活開銷也較為沉重，以租金平均單坪達1400元，光是租一間30坪左右的2房小宅，月租總額就高達4.2萬元，比一般人的月薪還高，整體物價水平也都比中南部高。專家建議，可與同學朋友共同租用，減少負擔。簽長約議價或揪團合租到中南部就讀，租金漲幅也讓人瞠目結舌，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，主計總處最新公布消費者物價指數中的房租類指數已連續22個月創新高，各區域中又以中部年增2.39％最多，南部年增2.38％也不遑多讓，且南部的年增率更連續12個月超過2％，顯示租金漲勢十分強勁。想壓低租金也有小撇步，第一建經研究中心副理張菱育指出，面對租金不斷走揚，近年租屋市場也逐漸出現「簽長約以利議價」、「捨套房租雅房」、「揪團合租」等發展，目的就是為了省荷包，但民眾租屋時除了要審視租金外，建議也需檢視電費的收費方式是否合理。近來電價漲，不少房東都跟著調高電費，但根據相關法規規定，房東收取電費，不得超過台電所定的「當月用電量最高級距之每度金額」，以最新電價來看，6到9月的夏月電價上限為每度7.69元，其餘月份為6.03元；另外在合約有效期間，房東也不能任意調漲電價，須等到約滿簽立新約時，才能重新約定調漲，若房東違反相關規定，租客可循消保管道來保障自身權益。如想申請政府租金補貼，以減輕經濟壓力的學生而言，崔媽媽基金會執行長呂秉怡建議，一定要事先和房東溝通並獲同意。在《民法》上成年人年齡已下修到18歲，大學新鮮人可以申請政府的租金補貼，但現今比較大的遺憾是台灣租屋黑市問題嚴重，涉及稅金，學生申請租金補貼上仍要看房東臉色，房東若不同意，政府補貼美意也無法落實。他表示，學生申請上雖不用經過房東同意，但除非學生抱持一年換一次房的心理準備，否則，房東在報稅時就會知道，房東可能生氣甚至退租。消基會董事暨房屋委員會委員張欣民表示，學生租屋最重要的還是安全問題，需觀察是否有閒雜人等出入，環境愈單純愈好，女生到學校路程上，不管是走路或騎車是否有安全上的模糊地帶，可以跟學長姐打聽一下，多了解一些，確保安全。
鍍金翻身！「新板樂睦」成屋品質 眼見為憑
近年高通膨效應下，缺工缺料推升營建成本，建商獲利空間大受擠壓，根據內政部營建署統計，6年來已經有超過250個已核定之都更案尚未正式動工，就怕興建後無力完工交屋，外界盛傳預售案爛尾警鐘響起，但其實整體興建工程竣工的爛尾樓案，在地方政府監造單位層層把關，並透過嚴謹的審查過程獲取使用執照，其建築品質獲得認證，若位處精華地段，更將成為業者競逐之標的，像是近期板南線府中站旁的指標新案「新板樂睦」正處於四川路、成都街黃金十字軸心，一站直抵五鐵共構之板橋車站，收納板南沿線繁華商圈，加上施工品質眼見為憑，吸引不少質感客群青睞。「新板樂睦」近距府中站，一站直抵新板特區。根據安信建經統計，大台北地區近期爛尾樓狀態都在有力的建商接手下，一舉翻身成功，重新推案後皆獲得佳績，主因在於北台灣精華區土地稀有，整合開發不易，想要透過老舊建物都更整合更是曠日費時，因此一有爛尾樓釋出，又正處於都會區中的超級蛋黃區，後續銷售都有好的結果，而甫完工的新成屋案「新板樂睦」散步550米至板南線府中站，近取府中商圈、新北十年府中雙城大計，一站直抵市政中心新板特區及匯聚高鐵、台鐵、捷運之板橋車站，加上Google、亞馬遜落腳的TPARK遠東通訊園區，三大金磚地段環繞，一線鏈接東西區門戶計畫、台北東區、信義計畫區等重量級商圈。觀察府中站周邊推案狀況，目前多數個案為預售階段，除了區域為早期開發成熟商圈，不像重劃區大量素地可推案，且受到營造成本高漲、缺工拖累興建時程，加上新案銷售前置作業日趨嚴謹，現階段新成屋案呈現真空狀態，除了老舊的中古屋大樓以外，「新板樂睦」為區內稀有即將落成之新案，全案實價成交行情落在親民單價，相較於同為板南線的江子翠、新埔站大坪數新案陸續站穩9字頭，10年以上的中古大樓「新巨蛋」近一年也出現多筆單價90萬元以上成交紀錄，相對偏僻的浮州地區、土城頂埔也出現6字頭新案，「新板樂睦」不僅隸屬板橋門牌，更為板橋發展最早期的府中林家花園生活圈，區段地位前景不言可喻，房價補漲可期。「新板樂睦」機能充沛，日常生活便捷，且透過捷運暢達各大精華區。「新板樂睦」除了立地條件優越，基地四周日常機能也相當充沛，步行3~4分鐘即為忠孝國中、後埔國小，近取實踐路商圈提供生活採買，外觀採崗石精工雕刻建築，規劃23~30坪均質2房，稀有小宅低梯戶比設計，且公設比僅31.4%，高CP值、高坪效配置，現正推出低自備訂簽7%、使照取得5%之優付方案，且建商更提供8%交屋保留款，不僅優於法令規範，保障消費者權益以外，更讓民眾在購屋時更有餘韻，保有彈性資金籌湊期。
「墓仔埔」搬遷房價未必漲 「這墓」搬走後反跌近1成
清明節傳統習俗，大家會去掃墓對祖先表示敬意，不過殯儀館、公墓、納骨塔等對住戶來說卻是嫌惡設施，甚至恐讓房價低於區域行情。有房仲業者統計雙北市近年遷移的7座公墓周邊行情變化，其中士林第8公墓搬遷前後，路段房價上漲1成左右最多；然而大安第9公墓卻是在搬遷後，周邊路段房價跌了將近1成。為了改善市容及都市發展，近年雙北市積極遷移市中心的嫌惡設施，根據台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察遷移前後的路段房價變化，其中台北市的士林第8公墓，士東路住宅房價2021年搬遷後就比前一年漲10.1%，均價來到每坪62.1萬元；而新北市淡水第3公墓搬遷後均價14.3萬元，年漲5.1%。然而大安第9公墓的辛亥路三段、景美第11公墓的景豐街、內湖第9公墓的陽光街，搬遷前後房價卻出現年跌0.9～9.5%。台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣指出，雖然大安區的第9公墓搬遷，但辛亥路三段上仍有第二殯儀館、生命禮儀公司等，對住戶來說仍有購屋抗性，加上屋齡偏舊，短時間尚未反映遷墓利多，反而跌近１成。而單看大安第9公墓座落的辛亥路三段兩端房價也有明顯差異，前端物件離殯葬產業較遠，周邊生活機能較佳，有大安運動中心、和平實驗國小、和平高中等，電梯大樓約7字頭房價；而後段鄰近殯儀館及公墓的多為老公寓，房價僅5、6字頭，價差明顯。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，公墓或殯儀館被認為是嫌惡設施，一旦搬遷對周邊房價必然有提升作用，不過通常從政府公告遷移，到完全遷移完畢多半需要幾年的時間，且不少福地位在山區或離市區較遠，周邊的住宅生活機能及交通便利性本就不如市中心，因此房價不會呈現快速回漲，但這些地區購屋門檻相對較低，對經濟有限的年輕族群來說，不失為一項入門選擇。第一建經研究中心副理張菱育表示，大多數民眾會認為住在這類嫌惡設施旁較不安穩，且常常會舉辦法會或喪葬儀式，影響居家寧靜，就算不介意與「好兄弟」當鄰居，也要留意若距離嫌惡設施過近，有些銀行甚至可能不承做貸款，或是給予較低的貸款成數，在入手前都須評估。
豪宅新列傳4／平均地權緊縮豪宅市場 卻釣出高比例法人、現金買房
2022年全台十大豪宅排行榜，由「代官山」、「華固敦品」踢掉「冠德信義」和「輕井澤」搶進九、十名，不過在國際政經局勢詭譎多變，及政府祭出《平均地權條例》私法人購屋限制下，豪宅市場一改前年價格一飛衝天格局，去年價量萎縮明顯，也使得「華固敦品」雖入榜，卻以每坪單價195萬元些微之差，未能和其他9案一起躍進「200萬豪宅俱樂部」。位於信義區指標豪宅「琢白」，去年以總價2.9億元、每坪單價205萬元成交9樓戶，名列第八，買家登記為「九昱建設」，經查背景為高雄三大家族之一的前監委王玉珍家族，以無貸款現金購入；賣方則是特力屋總裁何湯雄家族的「欣秋有限公司」，持有短短1年就出售，帳面獲利393萬元，不過專家認為，扣除房地和一稅及管理費等持有成本，實際上不見得有賺錢。「琢白」位於信義區信義路五段、捷運象山站旁，以全棟純白外觀深受年輕層峰客喜愛，包括「麻吉大哥」黃立成以6.08億元包下30樓頂樓戶，其他知名住戶還包括新光金控第三代吳昕東、上櫃羽絨大廠光隆實業詹家、歌林集團家族、藝人陳怡蓉及香港娛樂大亨向華強、陳嵐夫婦及NBA曼菲斯灰熊隊老闆佩拉（Robert Jacob Pera）等。屋齡已有16年的「代官山」，因位於大直水岸第一排，稀有物件，釋出不多，此次高樓層交易為這棟資深豪宅擠進豪宅排行榜。（圖／CTWANT資料室）位於中山區、屋齡已16年的「代官山」，去年13樓以總價1.68億元、單價201萬元，拿下第九，買家登記為鄭姓自然人，賣方則是尹姓自然人。「代官山」為大直水岸豪宅，地段和景觀有不可取代之處，知名住戶包括政論主持人鄭弘儀。「代官山」歷史最高單價為2014年9樓戶的232萬元的交易，由於該社區釋出物件不多，最新交易又是高樓層，景觀視野佳，若內裝屋況良好，對買方而言仍頗具吸引力。此次交易是近5年來該社區賣出的最高單價，也讓「代官山」重返200萬俱樂部。最後擠入第十名的是松山區豪宅「華固敦品」，去年16樓戶由自然人毛女士以總價1.2億元、單價195萬元購入，根據謄本資料，買家戶籍登記在新生北路豪宅「品中山」，也是「華固敦品」首次進入十大豪宅排行榜。《平均地權條例》擬對私法人購屋採許可制，雖讓去年豪宅市場緊縮，卻出現更高比例的法人購屋和無貸款交易，隨法案通過上路，今年豪宅價量表現也再次受到牽動。（圖／報系資料庫）觀察去年豪宅整體市場，可說是價量同步萎縮，據實價登錄最新資料，去年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，但跟2021年的58筆相比，大幅減少43.1%；成交單價方面，去年平均每坪225.9萬元，年減2.5%；此外，2022年200萬以上豪宅交易當中，有超過半數都是由法人購置，至於2022年十大豪宅交易，就有5個社區的最高單價交易，是採無貸款方式買進。第一建經研究中心副理張菱育分析，去年頻頻升息、全球經濟下行、股匯市場重挫、央行持續緊縮豪宅貸款成數等因素，讓去年北市豪宅交易量萎縮，不過對於部分頂級豪客來說，採取現金購置不動產，不僅能降低升息帶來的成本風險，還能縮短交易時程，省下的資金還可做其他投資之用，因此去年仍不乏此類型豪宅交易案。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，房地合一稅2.0上路後，法人購置不動產的節稅功能銳減，不過還是有許多企業家和高資產族會以法人名義持有豪宅，除持有成本和部分裝修費用可做為節稅外，也有不少為家族置產規畫。她也提醒，如今《平均地權條例》通過，擬對私法人購屋採許可制，且限制取得5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，在轉手彈性緊縮下，私法人在豪宅市場的佈局也將隨政策調整，將使今年豪宅的價量表現受到牽動。