張世宗
」 房市 購屋 國產建材 張世宗 疫情
2022房市3變數3關鍵評估進場 專家：面對鷹派Fed央行溫和因應
今年房市受疫情及經濟面干擾，尤其在資金緊縮政策步調逐漸明朗，房市成長動能恐將放緩。各種干擾變數中，又以臆測度最高的升息話題討論最為熱絡。專家認為，升息雖對房市形成壓力，但幅度與次數不見得會與國際相同，購屋人持續做好自身財務規劃，把握3關鍵即可評估適不適合進場。美國聯準會Fed貨幣政策寬鬆態度由「鴿派」轉為「超級鷹」，1月6日釋出訊息，預計提前到今年3月開始升息，並啟動縮減資產負債表。央行總裁楊金龍更表示，央行貨幣政策朝向緊縮，將在適當時機升息，房貸利率將可能連帶跟著提高。此外，隨著全台灣各地重劃區興起，房產一間又一間的興建，市場快速供給下，可能出現超額供給的情況。貨幣緊縮、市場超額供給及房市政策將是影響2022年房市的3大變數。比對近年聯徵中心過去住宅貸款統計資料與我國央行利率決策，購置住宅量體與整體放款金額會隨利率降低而走升；相反的，升息恐將壓抑房市交易量能。「雖然升息對房市形成壓力，台灣應會以溫和的方式因應國際升息變化。」中信房屋總經理張世宗分析，央行雖會參考美國聯準會決策進行利率調動，不過考量國內經濟規模，以及利率調整對國內經濟帶來的衝擊，調動幅度與次數不見得會與國際相同，國人也不必先對利率可能帶來的衝擊過於揣測。至於市場超額供給及房市政策的影響，21世紀不動產認為，台灣整體在國外資金持續回流，以及供應鏈重組等效應下，預期2022年在商用不動產市場依舊會有支撐；另外，通貨膨脹持續發酵，建築材料價格水漲船高，連帶影響房屋價格易漲難跌，雖然升息勢在必行，但房價依舊因通膨而有所支撐。2022年是否適合購入房產？21世紀不動產認為，關鍵一：是否能掌握區域型利多。例如：雙北市環狀線南北段、東段、基隆捷運等，未來有交通建設經過就是一個值得入手處。關鍵二：企業投資。以台積電來說，2022年將會陸續在台南、高雄新建新廠，原先有廠房的地方是否有擴廠需求，而這些廠房周遭也是個不錯的選擇。關鍵三：保值性。全世界正面臨許多金融風險，這時具有保值、抗通膨特性的房地產就成為相對有保障的資金停泊地。張世宗也表示，現階段購屋人反而應該做好更實際的因應，例如做好自身財務規劃，設法提高自備款規模，並且妥善累積個人金融信用，以便未來在升息環境下能取得更具優勢的房貸條件。
國產建材爆發內線交易 總裁林孝信300萬元交保
上市公司國產建材實業在2019年10月14日發布重訊，公告孫公司獲益等重大訊息時，多名董事及相關人士涉嫌內線交易，違反《證券交易法》等規定，台北地檢署昨天（6日）指揮台北市調處兵分24路搜索訊問涉嫌人士，包括國產集團總裁林孝信、林孝信胞妹林富美、林孝信兒子中保科副董事長林建涵等20多人，北檢今天凌晨複訊後，諭令林孝信300萬元交保，其餘被告分別以10萬至100萬元不等金額交保。其餘18名交保名單包括，林孝信胞妹林富美、國產建材實業董事張世宗，2人各100萬元交保；林孝信的兒子中興保全副董事長兼國產公司法人代表林建涵、時任國產董事林純美、曾任國產董事的國賓影城創辦人張明吉、國產公司董事林泰宏，4人各50萬元交保；中興保全副總經理陳素玲、林泰宏友人賴金道，2人各30萬元交保；國產公司前董事張連豐、國票金總經理邱彥郎，2人各諭令20萬元交保；國產公司副總經理溫上元及其前妻蕭采彤，2人各15萬元交保；林富美媳婦楊卉琳、林泰宏妻子蔡秀球、林純美的人頭帳戶周健如、張世宗的胞弟現任國賓影城董事長張中周、張連豐妻子張簡雪雲、國票金經理李憲忠，6人各以10萬元交保。檢調獲報，國產建材實業於2019年10月14日發布重訊，公告孫公司「GREATSMART」處分國產實業（福建）水泥有限公司等訊息；此外，2020年3月，國產建材實業也召開董事會，決議通過擬實施庫藏股買回股票，預定從當年度的3月18日開始買回10萬張，區間價為8至13元。兩次重訊公布前後，疑似有大批內部人或因職業或控制關係獲悉內線消息者，提早進場買進國產股票。國產建材創立於1954年，現有28座預拌混凝土廠，為台灣預拌混凝土的龍頭企業，除了預拌混凝土、水泥、營造建設及建材外，事業觸角延伸至保全、通訊、傳播、科技等多重領域。
國產建材疑內線交易！4上市公司遭搜索 中保科林孝信漏夜複訊
國產建材實業公司疑在2019、2020年間接連發布重訊，爆出內線交易疑雲，檢調為調查釐清，昨天（6日）發動24路的大規模搜索，包括國產董事長徐蘭英、中興保全（中保科）董事長林孝信、國票金董事長魏啟林等20多人均遭約談，其中林孝信和兒子林建涵7日凌晨，由檢察官漏夜複訊，徐、魏等人分別以證人身分請回。號稱台灣預拌混凝土龍頭的國產建材實業公司，被舉報在2019年10月14日發布重訊，公告孫公司處分福建水泥廠，預估獲利約4.82億元。另外在2020年3月17日，公告實施庫藏股買回，國產股價在這2次重訊後，都連著幾天上漲，但疑似有多筆資金提前進場買股。專案人員懷疑，曾任國產董事長的現任中興保全董事長林孝信與兒子林建涵，還有2位妹妹林富美與林淑美，以及國產前董事張明吉、2位兒子現任董事張世宗、國賓影城董事長張中周等，可能有多組人馬涉嫌違反《證交法》內線交易罪。因此台北地檢署檢察官，昨天指揮調查局台北市調處展開搜索，搜索地點包括國產、中保科、國票金、台產相關涉案人的辦公室，3名上市公司董座徐蘭英、魏啟林、李泰宏，均被以證人身分約談到案，協助釐清案情後，最後分別從北檢、市調處請回。
國產建材爆內線交易 國賓影城創辦人張明吉訊後50萬交保
上市公司國產建材實業爆發內線交易，台北地檢署6日指揮調查員執行搜索24處，訊問國產建材董事張世宗等人，張世宗的父親、國賓影城創辦人張明吉訊後，獲檢方諭令以50萬交保，張世宗的弟弟、現任國賓影城董事長張中周以10萬交保。現任國賓影城董事長張中周以10萬交保。（圖／中國時報林偉信攝）國產建材創立於1954 年，現有28座預拌混凝土廠，為台灣預拌混凝土的龍頭企業，除了預拌混凝土、水泥、營造建設及建材外，事業觸角延伸至保全、通訊、傳播、科技等多重領域。
國產建材爆發內線交易 檢調24處大搜索訊問
上市公司國產建材實業在2019年10月14日發布重訊，公告子公司獲益等重大訊息時，有董事及相關人士涉嫌內線交易，違反《證券交易法》第171條第1項第1款、第157條之1第1項、第5款等內線交易罪嫌，台北地檢署今天（6日）指揮台北市調處兵分多路執行搜索24處，並訊問相關涉嫌人士，稍晚將移送北檢複訊。據了解，國產建材除了董事張世宗被檢調約談外，張世宗父親張明吉、張世宗胞弟張中周，今天也一併被約談。今天被搜索的單位另包括國票金董事長魏啟林辦公室，據了解，魏疑似也捲入國產建材實業的內線交易，台北市調處今天以關係人身分約談魏啟林，不過魏不會送檢方複訊。國產建材創立於1954年，現有28座預拌混凝土廠，為台灣預拌混凝土的龍頭企業，除了預拌混凝土、水泥、營造建設及建材外，事業觸角延伸至保全、通訊、傳播、科技等多重領域。
受創深反彈強！ 3大房仲統計8月成交量「這縣市」表現啵兒棒
8月適逢暑假與鬼月，是傳統購屋淡季，不過隨疫情趨緩，購屋遞延性買盤持續出籠，國內3大房仲業者公布8月交易量統計，相較過去2個月因疫情停滯的房市，七大都會區交易量皆有明顯成長，其中新北市表現最佳，量增最多達32%，疫情受創深反彈也最大，業者持續看好下半年房市，在無疫情干擾下，房市交易量可與去年持平，甚至小幅成長。根據信義房屋統計全台門市8月前28天的交易狀況，8月交易量較7月增加約16%，和去年同期相比則大致持平，其中以新北市表現較佳，月增幅度達18%，且較去年同期增加約7%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情對房市短期衝擊影響「量大於價」，隨疫情逐漸穩定，過去3個月累積的遞延買盤，在8月陸續重新回到市場上購屋，房市也回到疫情前熱絡的市況。其中，台北市總價2500~5000萬元、新北市總價1500~3000萬元的產品交易比重成長，反映雙北市在疫情逐漸穩定下，換屋型產品買氣明顯復甦。在台灣房屋內部成交行情統計8月價量變化，交易量以桃園市和新北市交易表現最亮眼，分別月增33.7%和32.6%；七都整體8月平均量月增20.8%，價月增2.3%，整體交易量年增7.8%，價年增3.2%。台灣房屋集團趨勢中心執行張旭嵐指出，民眾出門意願大增，整體看屋量較5月增加9成，店面租賃和買氣也明顯回溫，北台灣疫情期間受創深，疫後價量回溫也較明顯，尤其收益型的產品，包括店面、辦公室或低總價公寓，吸引置產族在價格大幅回升前先行卡位布局，凸顯對於後市的信心。在永慶房屋的內部交易統計，七大都會區房市交易量較7月成長12%，同樣是以新北市量增24%最多。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾恐慌情緒降溫，看屋、詢價轉趨積極，前2個月因疫情而延宕的實體看屋，在8月有明顯增加，較7月大幅成長近3成，民眾購屋意願高，加上買賣雙方價格認知共識高，也有利於成交，推升8月房市交易。陳金萍認為，疫情後續發展沒有劇烈轉折，前2、3個月因疫情產生的交易停滯期，有望在年底前獲得彌補，依目前交易量推估，今年房市交易量較去年持平甚至小幅成長仍可期待。中信房屋總經理張世宗也表示，目前成屋交易量幾乎已回到正常交易時期的8成左右，房價仍持續走穩，在在顯示房價欲跌不易，甚至有上漲的可能，使得買方有提前佈局的打算。大家房屋企畫研究室副理郎美囡則表示，原預期房地合一2.0在7月上路後交易量縮，但年中疫情爆發反而讓買氣遞延至下半年，現階段利率與資金環境有利於房產，928檔期預售市場推案積極，帶動中古買盤價量齊揚，若無政策或更嚴重疫情干擾，下半年「穩中求進」。
高端家族淘金術1／創20跌停板不影響事業起飛 電子起家再跨生技地產
研發國產新冠疫苗的「高端疫苗」，股價連吃6根跌停板，一路從417元腰斬到207.5元，在中研院院士陳培哲請辭疫苗審查委員一職後，8日跌停打開攻上漲停，不過這段期間爆出來的炒股疑雲，宛如再現其母公司「基亞」7年前的狂瀉風暴。本刊調查，高端和基亞董事長都由張世忠擔任，張家從監視器起家、轉投生技再跨足地產，淘金術相當犀利；而張世忠的妹婿黃子亮從基亞賺到錢後，大舉進軍房地產，外界傳聞黃子亮是甲桂林廣告、大隱開發董事長張裕能的大金主，對此張裕能表示，「他（黃子亮）沒投資我，我有投資他。」為推動國產疫苗，總統蔡英文去年2月訪視高端，也帶動該公司股價。（圖／總統府提供）上市公司「高端疫苗生物製劑股份有限公司」（高端，6547）研發的新冠國產疫苗，備受總統蔡英文厚愛，她去年2月訪視高端廠區後，高端股價從30多元一路上衝，今年5月13日一句「國產疫苗7月底開打」，高端股價又連漲3天，飆出417元的新高價。然而，5月28日，高端迎來千萬劑政府大單的消息曝光後，引爆了小英政府「不買國際疫苗、護航國產疫苗」的民怨，高端股價瞬間變臉，連吃6根跌停板，期間逼得蔡英文不得不親上火線澄清，卻遭台北市長柯文哲揶揄「死百人蔡英文沒出來，高端跌停就開記者會。」本刊調查，高端「暴起暴落」的股價，如同高端之前的母公司「基亞生物科技股份有限公司」（基亞，3176）。基亞7年前一度當上生技股王，創下468元高價，卻因為肝癌新藥解盲失敗，陷入20根跌停板風暴。高端股價從30多元一路上揚至417元，直到上個月底高端公告和政府簽約引發民怨後，股價連吃6根跌停板。（圖／翻攝自Yahoo奇摩股市）本刊調查，高端和基亞董事長都由張世忠擔任，張家從監視器起家、轉投生技再跨足地產，淘金術相當犀利，張世忠的胞妹張姿玲，是上市公司「云辰電子開發股份有限公司」（云辰，2390）的董座，而張姿玲的丈夫黃子亮則為統創建設總裁黃子亮，一家人的事業囊括生技、電子及地產業，但淘金手法卻充滿不少爭議。
三級警戒房市交易停滯 重災區雙北量縮超過3成
國內疫情升溫，全國疫情警戒提升至第三級，讓原本有意購屋的民眾放緩看屋腳步，延後看屋、購屋時程。根據永慶房產集團統計，5月全台交易量與4月相比量縮26%，其中疫情最嚴峻的雙北，量縮幅度超過3成。通常第二季是傳統房市交易旺季，4月初雖有房地合一稅修法紛擾，不過，自住、置產族群購屋需求仍強，買氣也延續至5月上旬，交易量表現與4月持平。始料未及5月中開始，國內疫情急轉直下，本土確診人數從每天2位數擴增至每日破百例，全國提升至三級警戒，房仲業者也紛紛自行升級防護，避免成為防疫破口，減少人與人接觸的機會。根據永慶房產集團統計：5月房市交易量與4月相比，台北減少37%，新北量縮34%，桃園減少17%，新竹縣市量縮27%，台中減少12%，台南與高雄則分別量縮23%與21%。若與去年5相比，全台交易量量縮8%，雙北減幅均超過2成，台北年減25%，新北量縮26%，桃園增加5%，新竹縣市微減1%，台中以南三大都會區也都呈現小幅成長，台中增9%，台南與高雄分別成長1%與5%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於去年5月國內疫情控制得宜，疫情趨緩而逐步解封，農曆年後因疫情壓抑且觀望的買氣回籠，帶動當月房市交易量增，對照今年5月中下旬受疫情爆發影響，房市交易瞬間轉冷，較去年同期減少8%，顯示這波疫情衝擊不小。中信房屋總經理張世宗也表示，這次警戒提升後，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，成效不如預期。多空相互拮抗房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過6月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。張世宗分析，現階段雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內7月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。
疫情鎖經濟2／台車廠備料量只剩3個月 還在癡癡等晶片恢復供應
在疫情肆虐下，北台灣的房市首當其衝。「原估計第三季才會出現交易量縮，恐因疫情警戒升級而提前發生。」中信房屋總經理張世宗認為，「但要見到房價大幅下修的機會不大，因缺工嚴重，通膨壓力大，在原物料及人力成本無法降低下，房價欲跌不易。」建案代銷公司「創意家」公關陸宜表示，疫情嚴峻期間，民眾可透過官網「720環景賞屋」線上賞屋，並預備下周推出，每梯次可容納15人的線上賞屋，也有代銷人員即時解析。「海悅國際」總經理王俊傑則說，同仁以建案為活動範圍，每天足跡鎖定住家和建案接待中心，不需要回公司開會。至於車市，本刊調查，目前和泰、裕隆、福特六和、現代等各大國產車集團，備料都在3個月以上，「但若疫情持續惡化，政府無法在短時間內有效遏制，到時候整個汽車產業都將一片哀嚎。」一名汽車業者說。對此，隸屬於福斯集團的ŠKODA台灣分公司指出，全球航運船員7分之1為印度籍，目前由於當地疫情大爆發，導致印度籍船員無法上船，有可能影響新車到港時程，「不過，影響交車最大的因素仍是『晶片』。」民眾看車時，除需手部消毒外，賞車過後也會立即全車噴灑酒精消毒。（圖／業者提供）福特六和公關處長林宇涵表示，雖然整車進口仍得仰賴海運，但體積較小的零、配件可以改走空運，只是運輸成本會增加很多。為了留住業績，目前鼓勵經銷商採取「預約賞車」、「專人到府試駕」等因地制宜的服務。福特經銷商新苗汽車總經理顧生仿則說，部分展示車已設在戶外，分散人流，減少人與人的接觸，「一組客人看過車後，也會立即全車噴灑酒精消毒。」
房產投資不等同炒房 紅單烽火下業者推投資型物件
低利環境房市投資風氣再起，紅單短期炒作導致房價快速飆漲、打亂市場機制，引起政府高度關切，也讓一般民眾誤解，將房地產投資和炒房畫上等號，有業者認為不該一竿子打翻一船人，市面上有不少房地產投資方式及標的屬合法、低風險，只要尋求正常管道，房地產仍是資產配置的不錯選擇。位於北市捷運台電大樓站旁的「大安MONEY」，擁有小坪數、明星學區宅等特色，建商恆合機構推出限量戶別包租3年享8~10%高投報方案，開案2.5個月已於日前完銷。業者透露，看好捷運站旁和明星學區，有客人採「先置產後自住」策略，先讓建商代管收租，順便提前卡位古亭國小、金華國中學籍，過幾年後再搬入自住；也有客人受到包租方案吸引，前3年收租，過了包租期若要出售也可避開奢侈稅、減少房地合一稅。汐止「未來樹」周邊擁有近5000家的企業及眾多的就業人口，自住、租屋需求可觀。業者推出低總價588萬元，吸引小資族、投資客。（圖／業者提供）近期宜蘭礁溪合田開發同樣推出包租代管方案，新建案為「碧蘭溪城」溫泉度假會館，地點就位於頭城、礁溪交流道旁。合田開發總經理吳宗哲說明，「包租3年、年利率3.5%，包租期滿附買回105%」的優惠方案，3年預估投報率可達41.16%、遠高於3年定存投報率的3.58%，而且前3年房貸只需繳利息。而買方所繳的30%金額，會全額信託銀行，建設公司只能申請8%做為廣告費用，信託專款專用，有了信託專戶跟建經履約保證，對買方才有保障。除了尋找建商包租代管的產品，其實只要選對好地段也能穩穩賺租金坐等升值。新北市汐止區周邊擁有南港軟體園區、內湖科學園區、汐止科學園區環繞，不僅與緊鄰的南港、內湖房價落差大，還擁有穩定就業人口，新建案「未來樹」除力推自住客群，也強調能作為投資型商品。隨著市場投資商品更加開放多元，房地產投資不僅限於買賣賺價差，業者同時推出商用不動產結合包租代管方案，讓民眾可以穩當包租公、婆。（圖／林榮芳攝）創意家行銷品牌公關陸宜表示，觀望整個汐止的熱鬧路段，成屋近10年或超過10年的電梯大樓，都是落在每坪1000元租金行情，「未來樹」全新的飯店規劃社區，擁有豐富的公設，以18坪房型來算，總價588萬元，自備款25%為147萬元，用上述舊屋狀況每坪1000元來算租金行情，月租金1.8萬元，年租達21.6萬元，換算投報率近15%。中信房屋總經理張世宗表示，隨著政府釋出打房意向並大動作稽查相關交易後，11月不動產交易確實稍見冷卻，尤以新建案及新成屋影響最鉅。陸宜也坦言，10月底開始傳出打房風聲，的確來人有影響，不過11月底陸續回歸正常了，再加上政府實際開罰，可以讓消費者安心，繼續正常賞屋狀況。房產專家范世華表示，近期在預售屋交易部分有心人士操弄市場拉抬價格，導致民眾對於房地產投資形成負面觀感，其實自實價登錄及房地合一稅的制度實施後已促使房產交易提高透明度，房地產投資並不等同炒房，而是資產配置的選項之一。坊間稱團購可取得超低價可能有交易安全疑慮，或讓自己接手別人的投資物件，為避免受到價格操作而買貴，或是想降低投資風險，最好尋正常管道購買不動產，只要慎選地段與未來發展潛力之標的外也能達到投資效益。
今年房市大好 11月全台交易量年增27%
11月是傳統年底購屋旺季，民眾看屋意願不減，加上美國總統大選已底定，以及疫苗研發量產獲成效，兩大影響全球的干擾因素消除，讓民眾看法轉趨樂觀，購屋信心增加，讓11月房市交易量與10月相比成長3%。根據永慶房產集團根據內部交易統計，與10月相比，七大都會區交易量均成長，台北量增5%，新北增加4%，桃園與新竹縣市分別成長8%與1%，台中量增4%，台南與高雄則成長3%與2%。永慶房屋業管部協理謝志傑說明，若與去年同期相比，全台交易量較去年同期增加27%，除了台中、高雄成長23%與24%外，其餘五大都會區年增率都在3成以上，台北、新北增幅分別為31%與34%，桃園增加35%，新竹縣市成長36%，台南則年增31%，由於去年11月正值中美貿易戰以及總統大選短期干擾，導致去年11月房市交易較為低迷，基期較低，讓今年11月房市交易量年增率大幅成長，且自今年下半年起，每月的年增率都有兩位數的增加，顯見今年下半年房市優於去年同期。謝志傑表示，在低利、資金潮帶動下，今年下半年的房市交易持續增溫，觀察11月看屋量較10月增約1成，顯示民眾看屋意願高，但仍有美國大選與疫苗兩大變數，讓民眾有所顧忌，11月初房市買氣有短暫趨緩跡象。不過，經過約兩個禮拜的紛擾後，美國總統大選終於底定，而疫苗研發、量產也陸續傳出捷報，影響全球經濟景氣的兩大干擾陸續排除，民眾對於經濟發展看法轉趨樂觀，讓11月中下旬房市買氣持續增溫，若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，這波年底購屋需求應可延續至農曆年前。謝志傑指出，近期政府徹查紅單的行動值得肯定，穩定復甦中的房市經不起投機炒作，房價能隨著經濟復甦而緩步走揚，才是健康的房市表現。而目前房市仍以長期需求為主，雖自住買盤購屋信心增加，但追價力道有限，預期今年房市「量增價穩」格局不變。中信房屋總經理張世宗也表示，隨著政府釋出打房意向並大動作稽查相關交易後，11月不動產交易確實稍見冷卻，尤以新建案及新成屋影響最鉅，中古成屋交易雖略有影響，但並未熄火。「六都交易量有起伏波動，顯示市況仍屬健康；倘若交易量不斷正成長，成長過多也不停歇，那這才是令人真正擔憂的現象。」謝志傑建議，有購屋需求的民眾，可趁目前政經穩定加上低利環境下，積極看屋、詢價；至於有意售屋的屋主，切勿對房價有過多期待，適度讓利提升成交機會，讓現金落袋為安。此外，彭博示警美歐疫情重燃可能拖累景氣，對於明年上半年經濟保守看待，而國內必須慎防疫情反撲，加上經濟與國際連動，未來仍面臨挑戰，而政府是否會祭出房市管制政策，影響房市的不確定因素仍多，有待持續觀察。
疫後房市遞延買盤趨緩 台中價量仍穩穩上揚
中信房屋統計7月份不動產內部買賣成交件數，結果顯示六都除台中市成交月成長表現較為出色，月增9.8%，其餘五都增減幅度約落在5%左右，桃園、北市月增達3.3%及0.9%，其他三都均呈現下跌，台南、新北月跌約5%。中信房屋總經理張世宗分析，7月除台中地區成交持續放量且月增幅度較大外，其他區域大多呈現交易熱度略減的走勢，整體市場在交易激增過後開始回歸常態，實際交易量體與5月份相近，波動起伏趨於和緩。中信房屋研展室副理張漢超進一步說明，7月台中買賣熱區又以西屯、北屯成交量較大，台中整體而言，相較其他都會區有量大且量穩的優勢，不會有太大波動性，即便4月疫情影響出現一波跌幅，但其他地區也無法倖免，反倒是5、6月遞延買盤六都同時拉升，再來到7月當其他地區成交量已趨緩，台中的成長幅度卻還能維持。仔細觀察成交總價可發現，以1000萬為分水嶺，7月前成交多為高總價物件，7月則轉為低總價，雖維持成交量，但成交的物件屬性不同。而依台灣房屋集團統計內部7月價量變化，台中交易量並非一枝獨秀，但在價格部分，不管是年增6.2%還是月增5.1%，都以台中最亮眼。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，中科、水湳智慧城就業機會穩定，吸引中南部優質產業人才聚集，尤其台中捷運通車在即，帶動價量增溫，捷運沿線房市熱，北屯、西屯和南屯三區，總價千萬左右的產品買氣旺，看好後市，建商也持續搶地。新案銷售市況上，代銷業者吉智廣告總經理程祥嘉也分析，台中市心產品以豪宅、精品宅為主，總價帶高，近期市況不俗，持續有新案推出，銷售上也跑得動；而山線及海線因總價帶低，則吸引不少首購進場，其中海線近年重大建設、民間投資案齊聚，又比山線便宜，房市將有非常大的發展空間。整體市況而言，張旭嵐表示，受惠於股市創下新高點，熱錢湧現，市場投資信心增溫，不僅自住族買氣旺，連置產投資族群也明顯增加，不少股票族將部分獲利了結，轉買不動產當包租公，近期套房、隔套透天等出租型產品帶看率大增，只要符合投報2%，置產族出手都很積極。不過張世宗也提醒，成交趨於和緩，有利房市站穩腳步，倘若交易不斷量增，反倒有成長過猛而不利於後市的隱憂。綜觀目前雖仍樂觀看待後市，但仍要留意經濟環境欠佳對房地產的影響。「房市穩健發展必須建立在穩定的經濟基礎上，經濟若持續疲弱，房市亦將難以獨強。」
下半年房市好或壞？各大房仲說法一次看
2020上半年，新冠肺炎疫情攪局，不僅對民眾生活和工作有大幅的影響，在購屋計畫上也造成觀望及交易遞延，國內於6月解封後生活逐漸恢復正常，報復性看屋人潮持續出籠，不過對於後疫情生活及下半年房市，各大房仲業者仍持不同觀點。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，五大行庫的新承作房貸利率降至1.349%，超低利率對於自用型客戶相當有感，加上30年房貸產品越來越常見，對於購買總價千萬元左右的購屋人，「租不如買」的狀況更為明顯，值得留意在低利年代的環境下，投資需求有可能又會重新回到市場上。優美地產企研室主任林哲緯也說，今年下半年房市狀況，有機會在疫情減緩，政府一連串推出振興三倍券、安心旅遊方案等刺激下，一掃上半年疫情陰霾，而現階段處在全球市場資金充沛的環境，高資產族因避險，紛紛將現金轉向不動產，低檔的貸款利率也支撐剛性買盤，下半年是有機會維持穩定增長的格局。中信房屋總經理張世宗亦認為，目前房產交易仍以首購及換屋族群為主力，在疫情限制解封後，買賣雙方對價格的看法也趨於收斂，賣方對買方釋出善意，願放低姿態進行讓利，現階段房地產在後疫情時代雖無重大利多，但「沒有壞消息就是好消息」，後續中古房市仍有機會持續放量。台灣房屋智庫發言人張旭嵐則分析，上半年股市的震盪，凸顯不動產的穩定性、保值性等優勢，台灣進入後疫情時代，隨著觀光景點、百貨商圈補償性消費人潮出籠，市場供需逐步回歸正常，下半年房市將站穩腳步，交易量可望穩定回溫，不過最擔憂的還是疫情對國際經濟的衝擊，也間接影響台灣出口貿易，下半年的「經濟景氣」將是影響房市的最大黑天鵝。永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，第二波疫情在部分地區重燃火苗，對於未來疫情的發展仍充滿不確定性，恐須等到疫苗研發才能真正解除疫情的影響。除此之外，台灣無薪假人數仍在持續攀升，已創10年來新高，疫情對於經濟的影響恐仍需一段時間才能回復。因此，下半年的房市變化因素仍大，不可太過樂觀看待。21世紀不動產企劃研究室也提醒，台灣銀行業逾放比仍在低位、資本水準健全，足以應對經濟下行帶來的衝擊，短期內不致造成國內房地產市場拋售局面，但投資人仍須留意全球整體經濟不穩的長期風險之可能性。對於新建案部分，住展雜誌研發長何世昌則表示，今年上半年新建案市況雖然表現不惡，買氣也讓業者很樂觀，不少地區銷售率表現亮眼，但仍需注意供給量居高不下的問題。
疫情影響房市 業者擬2套劇本教你超前部署
房地產買賣交易是一般民眾一生的重大支出，尤其在疫情嚴峻的當下，房地產自然無法獨善其身，中信房屋擬定2套不同的未來房市發展劇本，建議買賣雙方都能預先準備超前部署，觀察市場變化並預先進行準備，免得日後承受重大壓力。依中信房屋內部統計，截至3月底的實際交易狀況表現穩定，國內第一季建物買賣移轉交易表現不俗，中信房屋總經理張世宗指出，由於疫情威脅尚未解除，因此不代表房市就能安然度過危機，房市仍有可能進入蟄伏。張世宗表示，國內疫情緊張的時刻約是在3月中旬左右，以買賣移轉棟數較實際交易遞延1個月左右的時間推算，疫情若對房市有所影響，應會在4月過後買賣移轉數字上反應出來，而後續所面臨的變化與挑戰，則可能有2套不同的劇本。劇本1，疫情在6月底前解除，而房市也將在第3季開始回溫，甚至可能超越第2季的交易數字。以過往的數字觀察，第3季的交易量通常會比第2季少，但如果房市在第2季底獲得控制，原本觀望的買氣迅速回流，屆時將使第3季的交易量向上攀升。張世宗分析，一般產業的消費型態往往牽涉時效性，即使利空消失，後續回補的消費依然有限、只能慢慢等待下次的季節再次來臨；但房地產與觀光和其他產業不同的是，房地產受利空影響會產生遞延交易，利空結束後需求進場，將會使得先前減少的交易量回補。劇本2，疫情持續嚴峻，甚至到第3季後都未見舒緩跡象，那麼房市將可能隨全球經濟陷入緊縮的景況。張世宗認為，這牽涉民眾對未來市場的信心，如果疫情未獲改善，造成國民生計的重大影響，那麼房地產交易自然會產生停滯甚至滑落，此時房市悲觀性賣方將會湧現，房市交易將減少只剩剛性需求來支撐。國內疫情目前在政府及民眾的配合下獲得有效的控制，因此只要各國疫情不再繼續惡化，那麼危機將有撥雲見日的可能，張世宗建議有意買房的民眾可趁此時多比較查找有興趣的物件，也可致電房仲業者詢問市況與行情，一旦有適合自己的物件也可把握機會進行議價；至於欲出售的屋主不妨嘗試稍微讓價，並請專業的不動產經紀人員進行撮合銷售，以便縮短出售的時間成本。
肖想！複製北宜雪隧經驗 蘇花改成花蓮房市利多？！
蘇花改完工通車，為東台灣提供了一條安全方便的路，不過能否複製當年雪隧開通後為宜蘭帶入利多的模式？中信房屋總經理張世宗認為，若缺乏長期穩定的需求，未來震盪幅度也將加劇。依據內政部統計，花蓮縣2019年全年建物所有權買賣移轉登記棟數達2,947棟，較2018年成長8%，建物買賣移轉與全台同步呈現正成長，顯示花蓮房市動能並非如一般人想像中的平淡。中信房屋總經理張世宗表示，花蓮房市在價量上原本就與西部地區存在落差，但過去一年花蓮縣仍能隨著全台建物買賣移轉棟數的成長而同步受惠，透露花蓮房市「平中透強」的態勢。張世宗指出，長期以來花蓮交易基期偏低，因此當利多浮現時房市絕對會是正面加分，不過花蓮並不像宜蘭一樣比鄰雙北，經由蘇花改前往花蓮至少需要2.5小時車程，人流效應勢必不比宜蘭，倘若缺乏長期穩定的需求，那麼未來市場出現變化時，房地產的震盪幅度也將相對加劇。未來人潮商機浮現、不動產活水湧入後能否持續，就端看政府在產業經濟政策與人口結構上有何新的作為。不過受疫情影響，房市是否能如預期受惠？住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，當利多與疫情正面對決之際，買氣多少會受到影響，不過花蓮近年漲了不少，在基本面加持下即使修正也有限，只是蘇花改通車之際，地方也要注意迎來觀光客的同時，若年輕人求職不易，人口也會因此加速流失。
大選影響有限 12月房市穩中透強
中信房屋統計，因受到上月交易量衝高影響，總計全台12月成交量月減6.3%，與去年12月相較則成長8.1%。中信房屋總經理張世宗表示，總統大選壓抑房市交易的現象不如先前預測來的明顯，加上第4季本來就是交易旺季，由季度和年增率表現可以發現整體交易仍屬於「穩中透強」的格局。根據中信房屋統計，6都12月不動產成交量與11月相較，台北市月減13.9%、新北市月增1.3%、桃園市月減5%、台中市月增2.4%，台南市月減15%、高雄市月增5.7%。與去年12月相較，台北市年增10.7%、新北市年增10.3%、桃園市年增34.1%、台中市年減6.2%、台南市年減5%、高雄市年減7.7%。中信房屋表示，12月交易表現雖受11月交易量大增、拉高比較基期，而使得月增率受到壓縮，不過2019年第4季交易表現仍較第3季為佳，顯示市場交易仍屬穩定。張世宗指出，總統大選壓抑房市交易的現象似乎不如先前預測來的明顯，且第4季本來就是交易旺季，因此12月成長力道雖然看似不足，但由季度和年增率表現就可以發現整體交易仍屬於「穩中透強」的格局。展望2020年房市，張世宗指出，今年中古房市交易表現均較去年成長，預估明年仍有表現空間，至於預售及新成屋明年表現，由建商獵地動作頻頻可看出後勢應屬穩定而樂觀。張世宗表示，以目前情勢研判，在寬鬆的資金面和位於低檔的房貸利率下，將持續對房地產買氣形成有利條件，再加上目前自住型剛性需求買盤仍然有撐，在市場無重大利空的影響之下，房市整體將持續穩定發展，房地產後勢仍應偏多看待。
中信房屋：2020全台買賣移轉棟數估30.5萬
今年房市價量俱增、溫和成長，中信房屋總經理張世宗認為，明年房市在國內金融面具備有利條件下，預估仍將維持微幅成長走勢，不過由於政策面尚未出現足以左右市場多空的條件、房市亦有超額供給的隱憂，因此明年房市雖能持續成長，但走勢將屬於盤整格局。張世宗指出，國內房地產發展，主要受到經濟金融面、政策面及產業發展面等3個層面的影響。目前全球主要經濟體的貨幣政策皆朝向寬鬆方向行進，短期國內房貸利率調升機率不大，金管會也規劃在明年第3季起調降房貸最低風險權數，如此將有助於行庫爭取更多房貸業務。至於代表資金動能的M1B年增率仍與M2維持黃金交叉態勢，不動產相關貸款餘額也持續成長。整體而言，在國內資金充沛供給的條件之下，房地產後勢仍將具備有利條件、成長亦具動能。雖然經濟金融面能為房地產持續注入活水，不過房地產業界最關心的還是政策面的影響。依過往經驗，過去政府在實施重大房地產政策時，都會對交易面產生重大的影響。例如2016年起實施的房地合一稅，就使得交易量大幅下降，歷經一段時間之後交易量才逐漸回穩。張世宗表示，目前政策面雖多空未明，但近期央行在理監事會議中已釋出對房地產發展的擔憂，難保未來會有針對房市相應的對策，而各黨總統候選人也暫無影響房市的重大政見，因此政策面後續發展只能持續觀察。至於在產業發展面，張世宗表示，明年需留意新建餘屋及空屋去化的狀態，如果能減緩餘屋空屋增加速度，甚至進而加快去化速度，如此才有機會脫離超額供給的狀態，房地產也才能以健康的方式持續發展。中信房屋認為，今年全台買賣移轉棟數估計約有29.5萬棟左右的水準，而2020年住宅市場趨勢將是正面盤整、多空並存的格局。現階段研判明年國內住宅價量表現較難有爆發性的成長，但在金融資金面支撐及政策面暫無重大利空的前提下，明年房市交易量預估將比今年小幅成長3%左右，全台買賣移轉棟數預估將有30萬到30.5萬的交易水準，延續今年溫和成長的表現。