張傳芳
」 新隆社區 張傳芳 三圓建設 王光祥 國揚
三圓都更告成一團1／上市櫃建商告自救會「首例」！未簽同意書地主「做了這事」遭求償600萬
二年前，CTWANT獨家報導三圓建設（4416）董事長王光祥領軍從國揚集團總裁侯西峰，搶走了北市蛋黃區最大都更案「新隆社區」實施者；二年後，接班人王雅麟控告未簽同意住戶團體侵權索賠200萬元，成了都更史上總銷逾500億元案量的上市櫃公司控告住戶首例；且還罕見因著都更住戶告住戶，新隆社區管委會從主委到委員共23人，聯名對這群住戶索賠400萬元。一件好端端的都更案為何會鬧到建商、管委會都主動對住戶提出告訴？CTWANT記者調查，肇因於他們貼在社區一根柱子上的文宣品，以及在網站上公開對新隆社區都更的一些質疑內容。2020年7月新隆都更案實施者重新招標，由國揚集團換成三圓建設，迄今三圓已在總共550戶住戶中，取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，10％的住戶未簽同意書。去年8月，這群未簽同意書住戶發現三圓建設的設計圖，主張與原先承諾條件不同，基於維護權益，便向台北市府完成法人登記成立「台北市新隆都更權益促進會」（簡稱權促會），開始透過文宣品、網路發表對都更程序、建築設計圖等相關質疑與建議。其中，權促會還在自家社區柱子上張貼海報，內容有提到「建商的惡霸規劃」「排除不佳的建商，減少都更的風險」「管委會扭曲資訊」等字樣被要求移除遭拒後；今年6月，三圓、新隆社區管委會即各對權促會提告求償共600萬元。台北市新隆社區都更權益促進會常務理事陳培根說，權促會因為在社區柱子貼出對都更的質疑內容而遭三圓、管委會主委與委員們提告。（圖／趙世勳、趙文彬攝）8月間，法官第一次開庭，權促會主張今年2月20日前，即已對新隆都更後建物高度過高，可能違反文資保存、都市設計、國家安全等議題提出質疑，經文化部具專業背景之審議委員審查後，亦認同影響古蹟觀覽、城市天際線等，所提出的「建商的惡霸規劃」等意見縱然言詞較為尖酸，係經合理查證發表，應屬合理評論範疇，無侵害原告商譽之違法性。10月5日，三圓建設控告權促會第二次開庭，CTWANT記者獨家直擊這場法庭全程攻防戰。台北地院26庭中，法官詢問原告三圓建設，「你們說商譽有受到損害，有沒有證據要補充？」受委任的永然聯合律師事務所的主任律師陳宜鴻說，「實質上的損害舉證有難度，會跟原告再確認，需要3週時間準備。」法官再說，「整件案子的核心就是你們所說的商譽受損，上次開庭後也說要補件，也過了一個月，為何要再延長？」三圓委任律師則回覆說，「550戶的住戶中，到底有哪些住戶受到影響，還要找住戶當證人。」權促會委任的律師、前環保署副署長詹順貴當場為住戶辯護說，「上一次開庭，對方委任律師說，針對營收報表有造成三圓損失34萬元」「我方去下載三圓財報，每個月系按施工進度營收列帳，包括工班、物料、颱風等因素影響」「因此，我方認為原告舉證不一致，實屬舉證不當，懇請法官駁回此案」。詹順貴繼續答辯說，「三圓委任律師起訴第一時間，本應蒐證完備才能提起訴訟，已經開了二次庭，在舉證上，對方都還跟法官說要再確認」「原告既然事先蒐證未周延或無法舉證，是拖延時間，要讓住戶精神上有更大的壓力，不認為庭上可以再給予時間。」權促會理事會成員跟CTWANT記者說，「法官第一次開庭說，都更案的建商怎麼還把住戶告到法院……」「我們沒有簽同意書，不代表我們反對都更，政府不是一再提醒我們要有充分資訊了解才能簽約。」「沒有看到設計圖，哪敢簽同意。」三圓建設於2020年取得北市新隆社區都更案實施者，該基地鄰台灣民主紀念園區大孝門。（示意圖／三圓建設提供）另有住戶告訴CTWANT記者，依三圓建設今年9月最新變更的設計圖，「一樓店鋪數從34間雖增加到45間，還不夠分配給原有的79間店家之外，被文化部、國安局打槍後降樓層、轉角度，很多變數，現在更不敢簽名了。」據CTWANT調查，法官雖同意給予三圓補證時間，強調若無新證據的話，即要召開辯論庭，讓該案儘快走下去。三圓建設則在6日由負責此案的三圓建築師鄧培華、委任律師陳宜鴻，於設在新隆社區的籌設都更辦公室，親自回應CTWANT記者採訪；管委會主委張傳芳也到場說明緣由，雙方皆說暫不撤告，也不和解。三圓強調合建契約與實施者承諾、新隆社區招商的條件一致，並非權促進會所稱的大不同，且三圓為上櫃知名建設公司，新隆社區已逾9成地主住戶都已簽同意書，顯見對其的信任，並非其所稱的惡霸規劃……因此主張權促會言論已損及三圓商譽，營收減少等損失之外，也已請法官酌請裁定損害金額。張傳芳則表示，權促會擅自佔用社區共用的立柱外牆設置公告欄，且區權人都是簽相同條件內容的合建契約，都更程序資訊公平公開透明，權促會在毫無事實根據對管委會不實指控。看來，得交由法官來審理裁判認證，哪一方主張有理？這樁台北市最大都更案仍有一段路要走。
三圓都更告成一團4／「老師可能不記得我」 新隆社區兩次都更事隔40年建築師藏師生情
北市新隆社區從四十年前第一次都更到如今再推二次都更，取得實施者的三圓建設預計10月要將設計圖送至北市都市設計審議。CTWANT調查，該社區原為新隆國宅，由知名建築師黃有良所出的設計圖還曾獲獎，而負責此案的三圓建設建築師鄧培華，還是黃在文化大學教書的學生，有這一層師生關係。10月6日，新隆社區住戶拜訪今年80歲建築師黃有良，對他說，「謝謝設計出可以二面、三面採光的國宅，可以四通八達進出的住宅空間！」CTWANT記者也訪問到黃有良，他拿出1977年（民國66年11月）北市府編印的新隆里都市更新資料與圖片，娓娓述說當年他30多歲取得該案的故事。新隆社區（前身為新隆國宅）正在經歷第二次都更。第一次都更是在民國66年市長林洋港先生任內，以都市更新有效利用日據時代遺留下來衰退、窳陋、環境不良的「新榮町公共住宅」老舊木造建物，整體推動公共設施與基地，促進現代化建設。新隆國宅後更名為新隆社區成功的都更案例，於1986年獲得內政部國民住宅優良設計獎，到今天仍是經典之作，當年為該案設計的建築師黃有良說，「為了要符合政府說要容納店鋪設在一樓，就沿著道路四周設計開放式空間，花了好大心思規劃進去了79間店鋪」，「只有將一些原本就沒有店面的攤商，設在地下一樓」，也就是後來的欣榮超市原址。新隆社區更名前為新隆國宅，即是當年北市長林洋港推動都市更新之案，如今由地主推動二次都更，40多年前負責的建築師黃有良接受CTWANT獨家採訪，道出設計原委。（圖／李蕙璇攝）黃有良並說，由於國宅就在台灣民主紀念園區大孝門正前方，考量城市風貌規劃，因此在國宅基地最前方鄰愛國東路，設計闢建一棟辦公大孝大樓；再加上外觀避免搶色，「當年很多建築流行黃色、紅色等，是我極力爭取新隆用灰白色較宜」；他也跟記者說，知道鄧培華在三圓建設。對於CTWANT詢問若新隆二次都案由黃設計的話有何想法？他不假思索地說，「現在不是我做的！重點就是要好好與地主住戶溝通。」三圓建設建築師鄧培華一聽到CTWANT記者，採訪到新隆社區第一次都更建築設計師黃有良，他說，「老師可能不記得我了，我大四的時候有到老師的建築事務所實習過。」記者則轉告老師說記得他這位學生……。現今負責新隆社區二次都更的三圓建設建築師鄧培華，是黃有良的學生。（圖／李蕙璇攝）
侯王473億大對決6／ 三圓贈1萬元+人蔘液 獲半數住戶同意 取代國揚
其實，國揚集團創辦人侯西峰就在新隆社區居民即將舉行選舉，決定是否由三圓建設出任其都更案新的實施者之前，已同意提高合建定評比等條件，並由總經理彭邵齡具名發出一封「您最忠誠的都更夥伴」之信，表示國揚從未離開新隆，強調只要住戶支持，國揚一直在。外傳三圓建設董事長王光祥曾就爭取新隆社區都更案實施者之況，親自與侯西峰會面商議，會後，侯西峰才有改變都更條件等重大心意的轉折。對此，國揚及三圓建設發言人皆只重申各自立場，未對此會面及談話內容加以證實。目前三圓建設取得新隆社區都更實施者資格後，已開始徵求住戶的「都市更新事業計畫同意書」，新隆社區管委會主委張傳芳提到，「三圓還從整合基金中，提供簽署同意的居民領取1萬元獎勵金及一盒3小瓶人蔘液」，待取得逾50℅時，三圓即會連計畫書送件報核市府都審會審查。有住戶強調，「我們不是反對都更，但在條件不明，未看到詳細的都更計畫、合建契約、信託契約、權變計畫，貿然簽下同意書，一旦送都審會通過，恐怕因此被綁定非三圓不可，居民也難以再爭取合理權益。」還有住戶說，管委會招商條件明明說「地主分配比不得低於65℅，而且面積不得低於1比1。如今所啟動的簽同意書儀式，預估權力變換比例60.5℅，『且』改成『或』，差別非常大。」新隆社區住戶於去年11月23日召開第十一屆第一次區分所有權人會議「提案是否贊成三圓建設成為新隆都更案實施者」的投票前，550戶每個住戶都收到一封由國揚實業總經理彭邵齡具名的信，很清楚提到，願將原先允諾的合建條件「定坪比」，從1比1提高到1比1.12（室內＋陽台），並且願把實施者再從神揚建設改回最一開始說的國揚實業。彭邵齡在這封信中提到，國揚在2017年9月獲得新隆社區區權人大會通過，確認為新隆社區都更實施者，參與初始，社區土地持分無法釐清、海砂屋獎勵未明確，國揚即攜建築師團隊、大陸工程全力投入，花費專業人力、時間、金錢不計其數，至今問題一一釐清，「國揚的誠意，唯日月可表，一本初衷，重信重諾，從無改變」。「我們可以理解住戶不瞭解過程，希望爭取更佳條件的想法與心情，可是自都更專案小組成立後，片面更改分配條件並關閉協商大門，迫感無奈，國揚只能走司法途徑為公司爭取應有的位置及權益，也請住戶諒解」彭邵齡信中提到。彭邵齡並說，國揚集團創辦人侯西峰先生更是眾人皆知一位不畏艱難堅持到底、重信重義的性情中人，得知社區有一群非常愛護國揚的住戶，經常徹夜開會製作各式各類傳單、比較表，期待國揚與大陸團隊留下，即便受各方指責攻擊，都堅決守護新隆社區都更的品質與安全堅顧，守護一個公平與正義的承諾，赤子之心，深受感動，召開臨時會一致通過，遂於6日清晨2：20，電話告知現場開發人員五項決定。這五項給予新隆社區居民的保證，即是「同意恢復以國揚實業為都更實施者，合建條件（室內＋陽台）改為1：1.12，以符合社區住戶期待的設計為設計宗旨」，並強調「國揚從未離開新隆，只要住戶支持，國揚會一直在，並維持原有的其餘承諾不變」。儘管國揚提出新條件，新隆社區管委會主委張傳芳說：「根本來不及」，「重新招商時曾邀請國揚參加，但國揚未投標，因此無法列入投票表決項目中。」他並解釋，去年7月已以國揚、神揚未啟動規劃需求、宣導都更、所擬建物規劃配置明顯不利住戶等，且委由春風開發辦理都更事宜，讓住戶漸失信任，紛撤銷同意書從原先76%降至40%，終止所簽的備忘錄及實施者資格。因此在11月23日新隆社區區權人會議中，共454位居民出席，其中307人投票「同意三圓建設擔任都更實施者」，權值占52.98℅；「不同意三圓」者為138人、權值占24.91℅。最後由三圓繼國揚之後，擔任新隆社區都更案實施者。至於國揚於去年12月向台北地院提告，請求確認與新隆社區管委會所簽的備忘錄契約關係存在一案，今年2月23日法官宣判駁回，國揚一審敗訴。判決書中提到，縱使法官認為管委會終止與國揚契約無理由，但基於委任契約信任關係動搖，若不允許終止契約，勢將不利於經濟交易行為效益最佳化，因此不論有無正當理由，均可隨時通知對方終止契約，可認定此備忘錄已生合法終止效力。國揚還主張因履行契約另受有損害，法官提到當事人一方於不利於他方之時期終止契約者（即新隆社區管委會），應負損害賠償責任，國揚可舉證依法另向管委會請求損害賠償，但此無法否定管委會終止備忘錄的效力。審理此案法官認為，社區已有舉辦多場都更說明會，國揚確實有依約辦理規劃需求調查及都更宣導事項，並無違反承諾，且備忘錄並未禁止國揚可複委託春風開發辦理事宜，因此難以認定管委會終止契約有理。由於社區管委會為住戶居間代理人，與國揚溝通所簽署的備忘錄，為一種委任關係契約，依備忘錄約定，執行都更還須由神揚建設與住戶另訂合建契約，可見備忘錄兼有合建契約預約之性質，屬混合契約。簽約雙方不論有無正當理由，基於委任信任基礎，均得隨時通知對方終止委任契約。
侯王473億大對決3／新隆社區主委換人風雲變色 皇翔也退出三圓王光祥竟成唯一選項
2018年9月，在台北市長柯文哲的見證下，新隆社區管委會與國揚實業（2505、國揚建設的母公司）、神揚建設（國揚實業百分之百投資的子公司），正式簽立都更備忘錄。神揚建設旋即進行海砂屋採樣及耐震檢測等作業，同年底完成海砂屋鑑定結果。不過，由於備忘錄中原本「連帶保證」的用詞後來改為「承諾書」，實施者也由國揚建設變更為神揚建設，部分住戶開始出現雜音，質疑國揚集團的誠信。「國揚解釋，由於會計制度變更，上市公司以前的建築預售可計入收入，後來則不行。因此，如果國揚擔任實施者，評估十年投資會沒有收入，進而影響股價，加上獨立董事反對用『連帶保證』的字眼，所以請求居民諒解。」何國榮接著回憶，「國揚曾說，若居民無法接受以上兩處改變，會選擇退出。但後來經過住戶七成以上同意通過，國揚也就繼續走下去。」長城證券前董事長張傳芳角逐新隆社區管委會主委一職時，主要政見就是「都更案重新招商」。（圖／李蕙璇攝）沒想到計畫趕不上變化。侯西峰原要求何國榮承諾繼續擔任主委，才同意擔任都更案實施者，不過，社區主委一屆只有兩年，且僅能連任一次，何國榮前年底屆滿，轉軌選上里長，新任社區主委張傳芳正是質疑國揚的住戶之一。據悉，張傳芳參選社區主委的政見即是「重新招商」，要求未來都更實施者須採「權利變換」保障，即是爭取到建商的拆遷補償費約7.3億元；或分配定坪比至少要1比1以上，如此全體住戶就能增加約2160坪的「合理權益」。去年7月，張傳芳重新辦理招商，包括潤泰新、富邦等十多家建商都到場聽取簡報，最後僅皇翔建設與三圓建設願投標。投票前一周，皇翔建設突然寄出存證信函表示：「管委會有不公平行為……，（皇翔）決定退出。」因此三圓建設成為唯一競逐者，獲得逾五成居民同意，取代神揚建設成為都更案實施者。三圓建設所執行的都更案中，最知名的是台北SOGO百貨忠孝館旁的正義國宅一案。（圖／馬景平攝）
侯王473億大對決4／自傲地段好！不滿國揚都更分配僅1比1 柯文哲嘆：貪心再貪心
北市最大都更案新隆社區管委會主委張傳芳，是長城證券前董事長，經營開發投資公司，相當熟稔建築相關規定。面對本刊記者採訪，他強調：「我們一切都是經過區分所有權人投票表決，由居民同意取消國揚資格，才重新招商。如今三圓承諾分配比為1比1.12，確實比國揚（1比1）給的高。」現場多名管委會委員也說：「三圓董事長王光祥親自來談了很多次，帶我們參觀建案，還印了厚厚快一百頁的更新計畫說明，分給每位住戶看，相當有誠意。相反地，我們只見到國揚總經理彭邵齡，都沒看過侯西峰來社區。」對於新隆社區都更案更換建商，外傳柯文哲曾批：「貪心，再貪心。」張傳芳證實此言並表示：「市長說再貪心，都更招商會不成！」一旁有管委會委員補充說：「六年前市府都更版曾粗算過分配比可達1比1.18，國揚只有1比1，新隆有房價地段優勢，可以爭取到更好條件。」都更實施者變更為三圓建設，讓部分住戶質疑有行政瑕疵而舉牌抗議。（圖／報系資料庫）前主委何國榮則回憶「柯文哲說貪心五字」經過。「由於過去他親自列管新隆社區都更案，親自出席過我們的區權會議多次，常來社區了解。有天柯市長再來到社區，我主動介紹新主委張傳芳見面認識，目的是希望市長像以前一樣，繼續支持新隆社區都更案。」，「張主委當場向市長說，因為國揚給住戶分回比1比1加一個停車位不合理，要求分回比可提高到1比1.182，有15億元履約保證金，及重新招商。」「柯市長聽完後説，他已當五年的市長，看過的都更失敗案例，就只用二句話形容，『貪心，更貪心』。而第二天後，市長就解除列管新隆社區了。」前主委何國榮說。不過，今年2月3日新隆社區都更會館開幕暨三圓建設簽約的典禮上，仍出現數十位居民手持「保財產、要居住正義、要都更」、「小蝦米VS.大鯨魚」等標語，對王光祥、張傳芳等人抗議「出賣社區利益、違背對住戶承諾」。甚至有部分新隆社區住戶私下流傳：「林文淵（台苯董事長）被（王光祥）找去大同公司（大同）擔任董事長，簽好3年約，結果50天即下台，王光祥的誠信令人擔心！」等耳語。本刊調查，原來林文淵與兄長林文輝，也是新隆國宅最早的住戶之一，當年林文淵在自來水管理處擔任公務員時，為了方便妻子鄔麗麗就近上班，而在新隆國宅購入一戶30坪的房子。林文淵與兄長林文輝，都是早期參與新隆國宅配售的住戶，常和鄰居、店家話家常。（該社區住戶提供）