張能耀
」 張能耀 日月光 王鏘嵐 鼎固-KY 張洪本
台灣REITs買不買？1／清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬
近一個月來「新光一號REITs」（兆豐新光R1，01003T）100％標脫旗下全部六棟大樓，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐，總令人期待，是否能激勵國內REITs長期冷清的市況，仍須觀察。國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」，迄今共發行10檔，其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市，「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看，有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發，以壽險業為主。對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看，日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等，皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產，就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標，獨不見壽險公司身影。能率集團董俊毅（右）以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」，中為董俊仁。（圖／報系資料照）CTWANT調查，十年風水輪流轉，國內商辦大樓市場買家霸主，不再是壽險業，先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資，能夠擠走保險公司，主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2％或2.5％上下，低於金管會對壽險業投資不動產的2.845％最低年化報酬率規定。負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說，「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5％超過規定，領標者中逾半數為壽險公司。」不過，最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護，以約43.75億元得標，溢價率0.0％，也就是說出價與底標相同；特別的是，晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。（圖／第一太平戴維斯提供）「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層，以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓，分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。其中，標脫溢價率最高14.9％的為「新光信義華廈商場」，位於北市東門捷運站附近，由立志開發以20億元購入，可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東，而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表，還出任博德開發負責人，博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」，則是由鼎固控股100％的鼎固置業以116.81億元得標，該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈（True Yoga）及家樂福便利購忠誠店。台灣首富、長春集團總裁林書鴻（左）的長子林顯東（右），以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」，該棟為台新金起家厝。（圖／CTWANT合成）鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY（2923）的子公司，總經理張能耀為日月光第三代，從父親張洪本接手鼎固後，疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。2021年5月，鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地，接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地；今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產，創下今年房地產界最大宗交易案。鼎固總經理張能耀表示，由於該棟地段佳、使用率高，加上看好台灣經濟發展，經審慎評估後決議投標，後續仍將以維持租賃為主。「新光中山大樓」位於台北市中山北路，此次標售其中部分辦公樓層，由金地遠實業以72億580萬元得標，溢價率4.67％；金地遠實業負責人為林顯東，為長春集團總裁林書鴻長子。
地產甜蜜鴛鴦1／自認勞碌命不想當少奶奶 日月光第三代小夫妻返台拚地產
7月鼎固-KY(2923)於股東會上，總經理張能耀首度大談台灣房市，「台灣經濟基本面增長，對於疫情後整體市場樂觀，未來將審慎評估在台灣的開發機會。」其實今年3月，鼎固法說會後就大動作召開記者會，宣告即將從主營中國房地產的業務，跨足經營台灣地產，5月便傳出好消息，在台中購得第一塊5000坪土地。這家過去沒沒無聞的建設公司，其實是半導體封測大廠日月光集團張家所持有。在台灣，大家熟知宏璟建設屬於日月光集團張家，其實張家二代張虔生、張洪本兄弟也低調耕耘中國房地產多年，鼎固於2007年成立，2012年回台上市，資本額174億元，一躍成為台灣營建業中資本額最高，更是台灣第一家主營中國房地產回台上市的公司。除了公司背景、大陸實績有看頭，張家第三代張能耀小倆口也跟著曝光，話題甚至不輸公司。2012年鼎固在台灣證券交易所上市，董事長張洪本（左三）、總經理張能耀（左二）與前證交所董事長薛琦（右三）一起擊鼓慶祝上市，為首家回台上市的中國房地產台商企業。（圖／報系資料照）事實上，張洪本早已將鼎固交棒給兒子張能耀，這波疫情，張能耀與夫人王鏘嵐被綁在台灣，也加速鼎固回台發展的計畫，兩個年僅40歲的企業管理者，員工形容，「王鏘嵐活潑，張能耀內斂，講起話來就像『教授』。」兩人在股東會上，張能耀在台上專業、穩健的主持發言，王鏘嵐則是忙著打理會場大小事，夫妻首度對外合體，這對神仙眷侶台下的一舉一動，格外引人注意。張能耀與王鏘嵐同是1981年生，於大學三年級在香港金融機構實習時認識，相識9年後結為連理，夫妻生活至今也近10年，兩人口中說著彼此已是老夫老妻，但甜蜜互動卻像是熱戀情侶，而王鏘嵐保養得宜，更是看不出已是4個孩子的媽。2003年張能耀在美國完成學業後即赴大陸，由父親張洪本親自傳授獵地訣竅，開啟大陸房地開發的工作，王鏘嵐隨後也和丈夫移居上海，但並非養尊處優當個少奶奶，而是成了張能耀的得力助手。「我就是勞碌命，叫我坐在家裡可能會生病。」王鏘嵐打趣地說。張能耀文質彬彬、王鏘嵐氣質出眾，這年輕夫婦對於新事物接受，為了替商場找尋適合引進的店家，還會一起去網紅餐廳試菜。（圖／報系資料照）兩夫妻親身參與了大陸經濟崛起和各路地產開發商的搶地大戰，張能耀獵地精準，王鏘嵐則負責商場規畫與招商，著名案子有上海日月光中心、重慶日月光中心等。如今，鼎固在大陸事業穩定下，兩夫妻帶著成功經驗返台開闢新戰場。今年5月，以老雞帶小雞的方式，鼎固與日月光關係企業宏璟建設以33.17億共同取得台中14期市地重劃區5000坪土地，2家公司各持分一半，每坪公告價格為66.5萬，預計將規劃興建大型住宅。王鏘嵐表示，回來台灣已經快2年，第一年都在看地，也想想怎麼切入、布局，前2年招兵買馬，多跟大家交朋友，畢竟很長時間不在台灣，對市場要重新認識，因此公司也成立開發部門，盡量多收集土地相關資料，選擇合適標的，鼎固與宏璟常常一起看地，未來不排除會再合作。鼎固由張家二代張虔生、張洪本兄弟創辦，合計持股97.38%。圖為2018年7月日月光集團董事長張虔生（右）與張洪本（左）主持土城「日月光廣場」開幕典禮。（圖／報系資料照）
地產甜蜜鴛鴦2／豪門小開情定嘉義望族千金 「獵地」成熱戀約會行程
日月光集團第三代、鼎固-KY總經理張能耀與夫人王鏘嵐，兩人皆出身於豪門世家，在眾集團新生代接班人中，可說是人人稱羨的「甜蜜鴛鴦」。王鏘嵐氣質出眾，長相甜美，說起話來非常溫柔，又總是笑臉迎人，中國大陸的媒體封她為「黃浦女神」，學經歷出色的她，也有「學霸少奶奶」之稱。王鏘嵐是嘉義望族千金，是嘉義祥太醫院院長王福源的掌上明珠，王福源同時也是知名的唐宋古瓷、交趾陶等收藏家，王鏘嵐從小耳濡目染，在藝術薰陶下長大，國小六年級曾當選嘉義市第一屆「豔紫荊公主」，嘉義女中畢業後以優異成績考取美國史密斯大學經濟系，王鏘嵐亮眼外型和出眾才華，在校相當活躍，還被推為學生議會會長、學生政府主計長和副主席，負責審查全校的社團預算，也是該校學生政府的唯一華人。王鏘嵐的父母王福源、魏麗嫥（右二及左二）伉儷收藏藝術品多年，2003年時成立文物館傳承文化及分享樂趣。（圖／報系資料照）張能耀則是畢業於美國杜克大學理科及工程學士，長相、談吐皆相當溫文儒雅，兩人是大學三年級在香港金融機構實習時認識，初識時，張能耀將家族背景低調保密到家，還告訴王鏘嵐「我家是作電燈泡的。」其實，張能耀是日月光集團、宏璟建設創辦人張姚宏影親手帶大的金孫，從小祖孫就同住，也因此張姚宏影相當看重張能耀。王鏘嵐於2006年時考上哈佛大學，獲時任嘉義市長黃敏惠頒發「嘉義女兒」獎狀。（圖／報系資料照）張能耀曾回憶，從小就和奶奶張姚宏影、大伯張虔生和爸爸張洪本祖孫三代一起四處看地，別人出國是逛街血拼，他們是看樓、看房，小時候不懂，長大才體悟這對他來說是一種訓練的過程。至今，張能耀在獵地上親力親為、跑在第一線，就是受到家中長輩影響，和王鏘嵐熱戀約會時，兩人也是「看地」當行程。王鏘嵐回憶早年夫唱夫隨的看地經歷，曾在一天8小時內，兩人走遍5個商場，印象最深一次，在上海崇明島從烈日正午走到晚上6點才結束，「方圓3公里的路，每條巷子都要走過，一雙鞋都走到破了。」張能耀是日月光集團、宏璟建設創辦人張姚宏影（圖）親手帶大的金孫，從小祖孫就同住。（圖／報系資料照）兩人為了商場引進的美食餐廳，還會扮起「神秘客」親自去試菜，當夫妻倆都覺得不錯時，專責商場經營的王鏘嵐就會出馬洽談引進商場內展店，倆人也會跑網紅餐廳，對於新事物接受度高，不怕踩雷。張能耀認為，「新的事物往往比舊的好，如科技3C用品、對於朋友介紹，新的流行音樂、電影、演唱會影片等，就算不是自己偏好，也很願意去聽、去看，理解時下潮流，來內化為資訊的養分。」張能耀受到家中長輩影響，在獵地上親力親為、跑在第一線，和王鏘嵐熱戀時，兩人也是「看地」當約會行程。（圖／報系資料照）
地產甜蜜鴛鴦3／上海造鎮台商招兵買馬返台搶市 宏璟老雞帶小雞購地
找地、看地對鼎固總座張能耀是工作，也是生活樂趣，走遍兩岸大江大海許多城市，張能耀侃侃而談自己的獵地理念，「土地取得成本越來越高，且不比建造成本與其他費用可分期投入，土地款在開發前期就需一次性付清，需更加謹慎，尤其是在外地做開發案，更要深入了解當地區域條件，以規劃符合未來需求的開發案。」張能耀於2003年大學剛畢業就前往大陸，幫著父親一起獵地，隨後張能耀的夫人王鏘嵐，也夫唱婦隨投入大陸土地開發市場，目前鼎固在大陸的持有土地總計有200多萬平方米，已完工占34%，發展中的有66%，在上海日月光商辦中心、與上海嘉定的大型造鎮推案，就是張能耀的事業代表作。2012年鼎固在台灣證券交易所上市，為首家回台上市的中國房地產台商企業，圖為董事長張洪本（右）、總經理張能耀（左）父子出席上市儀式。（圖／報系資料照）張能耀文質彬彬、夫人王鏘嵐氣質出眾，高貴的王子、公主形象，很難想像如何適應大陸的「酒桌文化」。據了解，兩人過去在大陸的事業並不容易，曾經被彪形大漢恐嚇，也需要和三教九流過招，王鏘嵐說，「他(張能耀)大學剛畢業就去大陸，當時方方面面都辛苦，過去大陸非常重視交際，現在好很多，要喝(酒)人家還不跟你喝，他們怕被抓。」經過20年的辛勤耕耘，鼎固2020全年營收達134億元，年增134%；毛利率下滑至41.15%，稅後純益 11.78 億元，年減85.66%，每股純益0.68 元。鼎固在大陸的商用不動產項目，主要位在上海及重慶，過去3年租賃收入平均約20億元，以「上海日月光中心一期」貢獻最大，該中心以商場及辦公樓租賃為主，位於上海地鐵站上方，疫情下，商場日均人流量還能達6萬人，一旁的「上海日月光中心二期」也預計2024年底完工，「上海嘉定商辦大樓」也正陸續興建中。鼎固斥資50億元在上海投資興建的綜合型捷運共構商城「日月光中心廣場」。（圖／鼎固提供）住宅開發上，鼎固於上海嘉定大型造鎮「匯景華庭」規劃20棟高層住宅，早前推出的1、2期均已完銷，今年以3、4期為銷售重點，採「邊建邊售」，首批300戶，總銷56億元。張能耀表示，鼎固推出的個案以剛性需求住宅為主產品，銷售坪數在20~40坪，這樣的產品比較有穩定需求，也可以達到比較好的銷售，自春節開賣至今順銷破9成。而去年鼎固住宅銷售達111億元，則主要由上海嘉定造鎮推案「鼎固華庭」、與無錫「宛溪雅居」完銷貢獻。王鏘嵐提到，台灣市場很成熟，需求供給固定，大陸項目則是永遠都不夠，大家一直在衝，市場狀態不一樣需求也不同，台灣更重質感、居住品質及環境，功能性要求更細膩。上海團隊非常穩定成熟，現在希望把台灣團隊架起來，讓兩邊都可以發展。面對目前台灣受到缺工、缺料，及政府對於房市抑制，有人認為鼎固-KY已過了台灣房市多頭的美好時期，王鏘嵐笑回，「20年前在忙別的，精力不夠沒法度！沒有什麼入場時間點的問題，只要願意做，機會都有。」張能耀也認為，疫情趨緩後，台灣經濟基本面、出口、公司營利都還是有增長，對於整體市場審慎樂觀。日月光集團第三代、鼎固-KY總經理張能耀與夫人王鏘嵐，不僅是人生伴侶，更是事業上的得力夥伴。（圖／林榮芳攝）