徐華辰
」 法拍
利率走低＋房地合一稅 法拍屋移轉創19年來新低
在房市火熱時，法拍屋曾是小資族成家圓夢管道之一，但隨著利率走低及房地合一稅制實施，法拍屋占所有移轉件數的占比直直落，去年0.8％創19年來新低，今年前4個月也仍持續減少中，由於購買法拍屋有前置金額龐大等風險，業界提醒民眾若想買法拍屋應更小心謹慎。內政部資料統計，去年全國法拍移轉量僅4248棟，創下2003年有統計以來、近19年的最低量，全國法拍移轉量在2003年SARS疫情發生期間時，1年法拍移轉量就高達將近5.8萬棟，占所有移轉件數高達11.9％，隨後，法拍屋對所有移轉件數的占比率逐年減少，2012年占比降到個位數的9％，近年雖有COVID-19疫情發生，但法拍屋件數仍直直落，去年占比更降至小數點以下的0.8％。法拍屋件數跌跌不休，今年前4個月統計持續走低，僅有1322棟，與去年同期的1593棟相比，大幅減少17％、近2成，主要都會區普遍法拍移轉量也都僅100~200件。依官方統計，1至4月六都法拍移轉棟數，與去年同期相比，除桃園和高雄有些微增加外，其餘四都均減少，其中以新北減少幅度最大，達3成8。若以今年前4月六都法拍移轉棟數總數271件來看，新北就占了一半，達131件。對此，屋比房屋總經理葉國華指出，2003年全國法拍移轉量在占所有移轉件數的11.9％，也就是當時每10間房子過戶，就有超過1間以上是法拍屋，市況相當慘烈。隨房市復甦，法拍移轉量一路走低，即便2014年台灣房市反轉，但在房價回檔空間有限下，全國法拍移轉量也沒有明顯走高。葉國華指出，法拍移轉量低顯示房市穩定、違約狀況有限，最近幾年台灣房市一片火熱，貸款違約流入法拍市場的物件數量自然也不多。尤其是近年來在全球QE、低利率、投資台灣3大方案等利多因素的影響下，台灣房市的交易價量持續走高，部分急需變現的屋主只要開價合理，找到接手的買方並非難事，因此流入法拍的物件自然愈來愈少。寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍數量一直逐年減少的原因，除了不動產貸款利率維持在低點，另外就是政府實施房地合一稅制，造成投資客習慣改變，過去投資客可能持有很多房屋進行槓桿操作，物件多時，資金出點小狀況就被查封拍賣，如今受制房地合一稅規定，持有房產年限太短將被課以高稅率，投資客同時操作件數下降，被斷頭的風險相對比較小。雖然今年前4月房市市況還算穩定，葉國華也提醒，隨今年以來聯準會加速升息，台灣也開始升息腳步，導致購屋族群的房貸負擔已開始加重，這將是下半年房市變數之一。而且，目前房市還有政府打炒房與新冠疫情干擾等變數存在，下半年房市違約率與法拍移轉量是否增加，將是市場關注的焦點。葉國華表示，通常法拍屋的價格會比市場價低上1~2成左右，不過，近年房市熱，法拍價格已經與市價差異不大。購買法拍前置金額龐大，除要繳交20％~30％的保證金外，順利得標後還要在7日內繳清全部屋款，雖然目前部分銀行有提供「法拍屋代墊款」的業務，但是利率普遍不低，想買法拍屋的民眾要特別留意。
富姨太淪欠稅魂1／積欠2億遺產稅土地遭拍 中泰賓館林家新店置產曝光
在一地難求的新北市新店區，5月3日有4筆道路用地、底價達2.5億元，遭法拍結果流標，意外將24年前過世遺產稅迄今未繳的中泰賓館創辦人林國長二房林朱佩芳再度搬上檯面。CTWANT記者調查，林朱佩芳迄今遭法拍資產逾30筆，其中包含中華路10戶老公寓，堪稱該區「土地婆」。根據台北分署表示，林朱佩芳過世後留有龐大遺產，因遺囑執行人迄今仍未繳納2.2億元遺產稅，資產因而遭拍賣，此次遭拍的4筆土地皆屬於第四種住宅區用地，現做為道路使用。經查這幾筆土地已是2019年以來第2~3輪的標售，其中一筆更是有流標9次紀錄。被拍賣的道路就位在新店中華路，近捷運新店區公所站、新店行政園區，周邊商家林立、交通便利。（圖／報系資料庫）記者實地走訪，遭拍賣的道路為中華路42~54巷，鄰近調查局、新店區公所及捷運站，巷道約4~6米寬，兩旁皆是4層樓高的50年老舊公寓。一旁除了有瑠公公園，中華路主幹道路兩側人行道還種植上百株的楓香，又有楓香大道美名，環境與北市民生社區相當相似。這次遭法拍的道路用地可說是位在新店蛋黃區，為何屢屢流標？寬頻房訊發言人徐華辰告訴CTWANT記者，法拍市場的確有一批專業人士，專門收購道路用地做為新建案容積移轉使用，此案卻不受青睞，最終流標，主要原因是該道路並非政府預定道路，而是早期建商蓋房時開闢給居民進出用的私設道路。徐華辰說，「因無法做容積移轉使用，只能等到這區塊要都更時才有利用價值，如果底價沒有非常低，可能都不會有人到市場做競標。」寬頻房訊發言人徐華辰表示，該道路為早期建商蓋房時開闢給居民進出用的私設道路，無法做容積移轉使用，如果底價沒有非常低，可能都不會有人到市場做競標。（圖／張文玠攝）CTWANT記者追查，林朱佩芳的資產拍賣案件自2009年起至少30件以上，大多位於新店中華路巷內，約有6筆土地、道路，還有10戶的老公寓，但公寓持分只有1/5，法拍時僅賣1/5產權。據謄本顯示，其他持有人還包括林國長孫子林命群、林命嘉及林國長的夫人趙璧芝。記者依法拍地址尋線訪查，發現好幾戶仍有人居住，向鄰居打聽，有的是租客，租10年以上，有的是空屋。一位知情老居民透露，「這邊很多路、空屋都是他們（林家）的，很多人都是向他們租，他們都有公司在做（管理），有次法拍有去標，都買不到，他們都是有錢人，道路也是他們的，我們要改建也沒辦法。」對於居民反映「標不到」，徐華辰解釋，應是拍賣1/5持分，若裡面已有人居住使用，買家很難協調1/5要用哪些範圍，頂多就是1/5持分出租，這種「持分的物件」標下後較難處理，一般民眾比較不會去競標，況且其他共有人有優先承買權，就算得標，只要其他共有人行使權力，法院就會先讓共有人買回，根本不怕別人買走。
【扶弱變套利3】現買現賺還能增值＋避稅 業者曝合宜宅法拍暗黑玩法
「合宜宅法拍屋」拍定價在下跌的大盤中逆勢向上，不斷刷新歷史高價，原來合宜宅一旦進入法拍市場，即可破解政府設下的轉賣「閉鎖期」。記者在法院遇到一名年約50歲的太太，「我朋友住在浮洲合宜宅，覺得環境好也想買一戶，特別親自到法院觀看標售、和業者打聽物件。」她對整套「玩法」似乎已做足功課。合宜宅閉鎖期的破解之道為何？寬頻房訊發言人徐華辰說明，「買賣雙方先私下協議好價格，再利用簽訂本票，以償還票款為由，『故意讓房子被法拍』，同時，事先做假租賃契約，讓法院判定為不點交，『買賣不破租賃』，可阻絕潛在買方，在無人競標而流標後，債權人就可行使承買權承受；若擔心有人搶標，債權人也可主動參與競標。」寬頻房訊發言人徐華辰表示，不少人趁著搬入浮洲合宜宅前，假造「債權證明」法拍資產。（圖／張文玠攝）徐華辰透露，合宜宅進入法拍市場後，存在一個「套利模式」。假設第一手屋主以每坪19.5萬元承購，後來買賣雙方私下協議每坪30萬元成交，第一手屋主「絕對賺到」；透過「協議假債權」購入的第二手買家，若未來以低於法拍得標價出售（例如法拍得標價每坪35萬元，第二手屋主只賣每坪34萬元），不但可以賺到差價，帳面上還是「賠售」，可以輕鬆避開房地合一稅。「相較周邊房價和5字頭的江翠北側新重劃區，浮洲合宜宅的第二手未來還是有漲價空間。」在暴利的吸引下，浮洲合宜宅法拍數量及價格越來越高，有業者大膽預估，「目前在法拍市場中，8成都是假債權、假交易」，因為這些物件都有「一拍或二拍成交」、「不點交」、「拍定價高」、「清償票款」的共通點。
建商走上斷頭台 新成屋法拍連2年逾300件
寬頻房訊最新統計，全國屋齡5年內法拍新成屋物件，自2016年起連續3年逐年增加，前年及去年皆突破300件大關，去年更達到377件創新高。業者分析，新成屋進入法拍市場有增加趨勢，其中很大部分來自於合宜宅及建商斷頭。根據寬頻房訊數據顯示，近年屋齡5年內新成屋進入法拍市場的比例逐年增長，2017年全年度計207件，2018年303件，2019年更來到377件；而2020年1-4月新成屋法拍數量也已來到100件，再加上疫情關係，今年新成屋法拍件數要突破300件不是問題。細查屋齡5年內新成屋法拍物件的拍賣原因，有不少債務人均為建商清償債務或拍賣抵押物，導致名下同一社區多戶同時遭法拍，衝高新成屋法拍數量，像是2019年北市南港區「中研高登」13件、文山區「再興韻綠」26件，另外新北市中和員山路「嘉泉名璽」雖只有1件案號，但卻是79戶一次拍賣。去年全新成屋全年法拍數377件，實則拍賣423戶。寬頻房訊發言人徐華辰表示，這幾年房市景氣不佳，部分財力有限的區域型小建，可能因取得成本高、產品規劃失當、房子賣不掉或是財務槓桿過高等狀況，拿名下資產去作融資或抵押借款，但最後還是無法等到春天來臨，導致名下資產被債權人查封拍賣，以2019年度來說，北市和台中幾乎都是建商出狀況。根據士林地院2018年11月5日公告，「中研高登」建商佳達開發建設宣告破產，內容指出因大環境改變、生意嚴重虧損，開設票款、借款皆無法如期清償，債權人紛紛申請強制執行，債務高達9億多元，除了「中研高登」外，名下北投區奇岩路一棟木造2層樓別墅也遭到法拍。「中研高登」扣除已售出的5戶，剩下13戶全數淪入法拍市場，坪數約19.8-30.12坪，去年拍賣底價1744-2375萬元，換算單坪價均超過75萬，最高逼近90萬，過於偏離市場行情，4拍底價打了4折，換算每坪單價約4字頭仍流標；今年重啟拍賣，2拍時底價717-977萬元已於5月6日順利拍出6戶，最高以960萬元標脫，坪單價最高39.1萬元。新北市新店區「巴黎皇宮」外觀豪華氣派，還曾找來藝人許瑋甯代言，不過自銷售起糾紛不斷，屢登新聞版面。（圖／擷取自GOOGLE MAP）而目前另一個在法拍程序中的新北市新店區「巴黎皇宮」，債務人同樣是建商，此案2011年預售時因土地糾紛，一度停工，負面新聞不斷，建商瑋珈開發建設本身糾紛案件不少，光今年就有9件申請民事裁定，經查其中一筆負債1億250萬元，導致董座郭國俊名下「巴黎皇宮」1戶於5月12日進行1拍，坪數110.59坪，底價6741萬元，換算坪單價60.95萬元，最終流標。徐華辰認為，「巴黎皇宮」位於新店中興路，成交行情多落於每坪45-55萬元，1拍拍出機率不高，若按照目前行情要到3拍、底價降至39萬元才有機會標脫。