御林園社區
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都更亂象1／百戶老舊社區要都更 住戶批海砂屋掮客出「奧步」
北市松山區黃金地段「御林園大樓」爆出都更爭議，住戶控訴去年遭不明人士以「海砂屋」奧步換取市府獎勵進行自辦都更，但今年他們實測出來的氯離子數值卻低於對方3倍，懷疑數據有問題，目前已委請律師提起行政訴訟，要求都發處撤銷裁處，而住戶們也疑因意見不同，出現潑糞、車子輪胎被洩氣等亂象。本刊調查，御林園社區共164戶，屋齡37年，緊鄰西松高中，屬文教區，周遭銀行、賣場一應俱全，生活機能佳，也是民生社區黃金地段之一，實價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，不過，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更，卻因此埋下導火線。御林園社區4月29日舉辦更新會籌備會前會，而在此之前，市府19日來函表示核准社區更新會籌組，等於已經站在都更起點，但這場會前會氣氛卻相當凝重，為確保大會成立，台上針對法條細節進行解說，此時有地主站起來跟主席直球對決，質疑社區都更LINE群組「不歡迎黑名單」，有人沒在裡面甚至被踢出群組，主席反嗆「你爸在群組罵人」，場面火爆，現場頓時一團混亂。原來，御林園社區是老舊社區也沒有管委會，住戶多為上了年紀的阿公阿嬤，由於屋齡老舊加上沒有電梯以及海砂屋疑慮，過半住戶認同「透過都更重新打造安全的家」，不過光是談都更就耗費3年，之後一名住戶陳男出面成為都更召集人，找顧問公司協助，似乎讓都更之路有了曙光、加速運作，但部分住戶卻認為此一都更計畫早就歪樓。 住戶M小姐控訴，社區都更LINE群組總共有三個，最重要的實名制群組，上頭有各項最新都更進度和消息，明明是地主卻被「屏蔽」，她納悶「這是一言堂嗎？」她解釋因為自己「不同意以指定方式找顧問公司」，就被納入排擠列黑名單，而顧問公司3年來找各住戶喝咖啡推動自辦都更，如今更新會籌組，但雙方仍未簽約，痛批「不符程序，實在離譜」！住戶B先生表示，都更案鬧得社區人心惶惶，有鄰居住家因此被潑糞、汽車輪胎遭洩氣等，報警時連員警都善意提醒「你們那都更利益龐大，自身安全要多加小心」。B先生說一想到回家壓力大，再加上市府已經將社區認列海砂屋，限期5年搬遷等頭痛問題，怎能住得安心，害他罹患憂鬱症得看身心科。住戶們指控，顧問公司未通過住戶表決遴選、雙方也未簽約，完全不符程序。（圖／劉耿豪攝）住戶C小姐質疑，社區遇到海蟑螂顧問被有心人牽著鼻子走，明明有多家知名且經驗豐富建商可談合作，為何指定顧問公司？她說顧問代表魏男釋出小利「免費檢測海砂屋」，再慫恿住戶「海砂屋是危樓，市府給予獎勵較多、都更速度較快」等話術慫恿住戶們，最離譜的是，她今年3月找市府認證的鑑定單位檢測氯離子，但卻發現得到的結果和社區海砂送驗報告數值低了近3倍，讓她納悶「真實性、公正性在哪？」對此，律師江昊緯表示，已在住戶委託下狀告都發局，「不服御林園認列海砂屋處分」，海砂屋鑑定報告製作過程和檢測有瑕疵，提起行政訴訟。對此，都更專家認為「『連棟建築技術性規避』把社區玩死」，由於御林園是連棟建築，法規規定「1棟檢測出海砂屋，認列全部」，棘手的是市府認列海砂屋後，御林園住戶們首先面對2年內不能使用，3年內住戶全得搬遷，如違法每戶將開罰1萬到4萬元，每3個月就能開罰1次。專家也提醒，更新會核可籌組後，得留心是否有人打著更新會名義、未經地主同意行事，因為法規規定半年內得召開大會，無論同意戶或不同意戶，更新會必須以書面、雙掛號通知地主出席開會，這是每個所有權人的權利，不可被忽略。住戶B先生表示，有鄰居因都更案受威脅，包括被潑糞、輪胎漏氣等，報警時連員警都善意提醒「多小心安全」。（圖／民眾提供）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
都更亂象2／都市更新爭議多 「全台最大海砂屋」延壽國宅一拖10年
台北市老社區多，近年來都更話題夯，從公辦到自辦各自出招但爭議頗多，包括全台最大海砂屋、松山區「延壽國宅」J區，經知名建商整合10年，上月終於動土開工，而內湖「明園大樓」海砂屋都更仍在訴訟中。緊鄰西松高中的「御林園社區」同樣陷入都更難題，雖然市府核可更新會籌備，但住戶質疑海砂屋檢測數值，已委請律師提起行政訴訟。據了解，御林園坐落在松山區黃金地段，鄰近西松高中，附近有銀行、賣場、公園等生活機能完善，該社區為連棟建築，總共164戶分為8棟，1棟5層樓，1樓挑高雙層，時價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更而埋下導火線。經查，2015年間就有房仲以海砂屋、氯離子過高一事發文，表示依照公司規定，簽約該社區一定有同意書，表示知悉氯離子過高，買方不得因此解約。氯離子超標就會被認定為海砂屋，似乎是房仲間有默契的秘密。其實台北海砂屋爭議多，其中位在內湖捷運港墘站旁「黃金圓環」旁的明園大廈共190戶，2010年間被市府公告為海砂屋，核定實施都更拆除重建。依照法規，所有權人於2012年7月前停止使用，但仍有百戶拒絕點交給建商，還有40多戶住在裡面。不過，因地主提請行政訴訟，去年台北高等行政法院判決撤銷海砂屋都更計畫，全案仍在上訴中，今年4月台北市府卻發了拆除執照，引發居民反彈，再掀爭議。 另外，有「全台最大海砂屋」之稱、位在民生社區的延壽國宅，是台北市最大的都更整合案，一路走來風風雨雨，1992年交屋後，隨即發生水泥塊掉落、漏水等問題，1995年被鑑定為海砂屋，北市都發局編列預算修整，期使延壽國宅解除海砂屋列管，但意外仍頻傳，居民因此紛紛找建商都更，但有些區域整合不順利，出現1戶不同意卡住其他44戶，有同意戶認為海砂屋國宅是市府販售，要求政府介入協調，狀況不斷。建商中華工程自2010年開始整合延壽國宅海砂屋社區，陸續完成M區K區及I區的拆遷興建，且歷經10年最後才協調完成J區全部336戶，上月20日舉行動土典禮，該區是延壽國宅最大都更案，未來將興建地上21層地下4層，有大面積景觀和造景，預計2027年完工。有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑，今年自行委請市府認證之單位進行檢測，發現數值差了近3倍，已委請律師提行政訴訟，解除海沙屋處分。（圖／劉耿豪攝）本刊調查，所謂海砂屋學名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，指的是含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造出來的房屋，由於高濃度氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹，鋼筋膨脹後連帶混凝土爆裂，造成房屋結構氧化範圍不但擴大，嚴重損害房屋結構體，危及居住安全。依據現行的國家標準，混凝土中氯離子含量超過標準值0.3kg/m3，即為海砂屋。不過針對氯離子標準，法規從以前到現今歷經2次修改，1994年之前台灣 CNS 標準中沒有要求；經濟部標檢局在1994年制定規範，針對屋齡小於22年，對於所處環境需做耐久性考量者，「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量以0.3kg/m3做標準值，一般環境則是0.6kg/m3；1998年進一步修訂，數值應小於0.3kg/m3。專家表示，民眾如有海砂屋疑慮可以委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測，以確保房屋的安全性。專業技術人員檢測時，會鑽洞取樣，通常各樓層混凝土至少每200平方公尺會取樣1個，每樓層至少 3 個。檢測費用大約是 4千到1萬元不等，在檢測分析完畢後，鑑定機構會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」。目前台北市建管處官網提供海砂屋列管清冊等相關資訊供民眾查詢。海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌，最終損害結構體，威脅住戶生命安全。（圖／報系資料照）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。