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兩岸六都房價大比拚 高雄因台積電漲幅12%超車北京、上海
近期台灣房市屢創新高，相較之下中國表現相對弱勢，住商機構統計兩岸六大都會二手房房價，發現高雄受惠於台積電等重大利多，加上本身房價基期低，以12.8%漲幅傲視各區域，北市與台中在高基期影響下，漲幅有限；兩岸六大都會唯一下跌的僅有廣州，跌幅達0.6%，比起北京與上海，表現相對弱勢。住商機構董事長陳錫琮指出，住商機構今年邁入45周年，台灣住商已達784家，旗下2014年成立的大家房屋也達到252家，中國住商店數已達2500家，全機構分店數超過3536家，穩居台灣兩岸最大品牌。住商中國總經理伍世豪分析大陸房市，近年中國在「房住不炒」的原則下有一系列的管控措施，加上近期中國內部經濟震盪劇烈，的確引起不動產市場相當的不安，在這波修正中，因大型房企負面消息連連，憂心無法交屋的恐慌影響民眾信心，重災區主要在一手房，加上之前不少投資者降價出售，許多買方因而轉向二手房，連帶讓二手房暫時脫離泥淖。伍世豪說，在北京、上海與廣州3大都會表現上，北京與上海因需求基本面強，市區內供給不多，相較於最慘的2022年，2023年確實觸底反彈。至於廣州房價持續下探，推估與廣州買盤外來客多，不如北京上海穩定有關。相較於中國，台灣因低利與熱錢挹注，房市表現強勁。住商台灣兩岸營運中心副總經理李杰峰指出，近年來由於台積電話題帶動，中南部房市非常熱絡，一方面是買盤具有經濟實力，二方面是市場熱錢氾濫，在低基期區反應更為明顯，同時各地除招商外，不少重大建設陸續到位，短期內在交易價量上，南強於北趨勢不變，首購與換屋亦將持續擔綱房市主角。綜觀2024年房市表現，伍世豪認為，中國GDP進入緩速發展後，未來市場將著重貨幣政策的穩定性，同時財政政策也會隨同跟進，從房地產上下游表現觀察，民企投資保守，開發速度趨緩，整體熱度仍低，值得注意的是縱然市況表現平淡，但重點城市供給端表現若於需求端，一線城市壓力相較小，日後進入上升軌道時將會具有較強的反彈力道。至於台灣房市表現，李杰峰認為，2024年許多區域房價已到高點，買方態度更為躊躇，賣方卻無讓價空間，不容易出現全面性降價，但卻有機會找到願意獲利了結的個案。在新青安貸款的助攻下，中低總價首購型產品仍有一波好光景，因為總價上限影響，業者為促進買氣，某些區域將有機會寫下單價新高，連帶拉抬平均單價。
11月PMI跌至46.8％連9月緊縮 中經院：產業未來展望佳
中華經濟研究院周五（1日）發布製造業採購經理人指數（PMI），11月經季節調整之PMI微跌0.3個百分點至46.8%，已連續9個月緊縮；但新增訂單指數和未來展望指數微幅回升，部分指標略有好轉。中經院院長葉俊顯表示，今年景氣是逐季好轉，目前整個產業就是「等」字，等待曙光到來。未來展望部分，製造業未來6個月展望指數已連續19個月緊縮，惟指數回升2.7個百分點至42.5%。PMI以50%做為榮枯線，指數高於50%代表景氣擴張，反之則代表緊縮，包含5項組成指標，11月經季調之生產、新增訂單、供應商交貨時間、人力僱用、存貨皆呈現緊縮。中華經濟研究院長葉俊顯表示，近幾個月來景氣上下波動，11月和10月PMI的組成指標，變動都在1個百分點左右，幾乎與上月持平，現在製造業氛圍就是一個「等」字。葉俊顯分析，近期中國拯救房市及房企，並增發國債等一系列振興經濟措施，使得基礎原物料產業與電力暨機械設備產業的未來展望轉佳，使得產業未來展望有些許回升。包括年底的中國大陸振興政策及美國輸入轉為正數，歐美市場是台灣製造業的終端需求，美國的輸入自今年第三季開始逐季往上走，可望持續到2024年第三季，有助於我國接下來的出口。至於非製造業，11月未季調之台灣非製造業經理人指數（NMI）已連續13個月擴張，已擴大3個百分點至56.2%，為去年8月以來最高、出現最快擴張速度。其中，新增訂單、商業活動及未來六個月展望等指數皆呈現擴張，且速度加快。葉俊顯表示，內需產業持續暢望，主因內需產業進入年底結案旺季，再加上股市回漲以及歐洲貨櫃和散裝運價回升，與製造業聯動高的產業未來展望指數由緊縮轉為擴張，只有資通訊產業設備與批發業對未來看法相對保守。中經院分析，NMI組成的八大產業中，六大產業NMI呈現擴張，依擴張速度排序為教育暨專業科學業（61.1）、營造暨不動產業（60.8）、零售業（57.3）、住宿餐飲業（56.7）、運輸倉儲業（56.7）與金融保險業（56.1）。僅有資訊暨通訊傳播業（44.5）與批發業（47.9）回報NMI為緊縮。
金融股掃陰霾1／壽險金控大咖碧桂園恆大「零」曝險 富邦國泰股價領漲
隨著多家重量級金控法說會釋出對碧桂園、恆大等陸企「零」曝險消息，加上市場解讀9月將暫停升息，升息接近尾聲，台股金融股指數8月28日起連漲三天，「金融業營運前景可望改善，但外資、投信土洋對多數金控、銀行、保險股買賣超不同調，仍須多加觀察。」台新投顧副總經理黃文清分析說。金管會9月5日則公布金融三業（銀行、保險、證券）今年前7月稅前淨利5144.8億元，相較去年同期4898億元年增5％之外，還已超過去年一整年的獲利，擺脫上半年衰退開始轉正成長；其中，證券業獲利成長55％、銀行成長22％，壽險業則減少49％。2023年8月8日，原本今年上半年還是中國最大房企之一的碧桂園，由於兩筆各規模均為5億美元的美元債，債權人卻未在7日前收到其應支付的2250萬美元利息，引爆「股債雙殺」，接著11檔債券暫停交易，加上公告上半年將出現450億至550億元淨虧損，碧桂園總裁莫斌稱說是自成立以來最大危機。繼碧桂園後，恒大、SOHO中國等中植系陸企也傳財務危機，核彈級消息震驚全球，也嚇到了台股投資人，儘管金管會主委黃天牧喊話說，「金融業曝險不大，他對台灣金融體系有信心」。儘管中信銀對陸曝險占淨值比達53％，高於整體國銀平均24％，中信金強調無碧桂園等曝險，圖為中信金控總經理陳佳文。（圖／中信金控提供）金融類股指數仍大幅震盪，從8月初最高點1714.93點，一路下滑到17日的1582.21點，跌了一百多點；期間，由於金管會統計至今年6月，中信銀對陸曝險占淨值比達53％，高於整體國銀平均24％，也是全台最高，中信金（2891）重挫2％領跌，兆豐金（2886）、元大金（2885）、台新金（2887）、上海商銀（5876）、遠東銀（2845）等跟進走弱。當日中信金也趕緊主動澄清說，未承作大陸地產開發商的授信，也無碧桂園等曝險，總經理陳佳文18日在第二季法說會中則霸氣對此回應說「不必擔心」，主要是在大陸外匯存底3兆美元之外，中信銀對陸曝險雖最大也是「賺最大」，去年台資銀行在陸分行賺24億元，中信銀就賺了17億，占了七成。金管會22日即公布統計至6月底統計，金融三業（銀行、保險、證券）合計對陸房地產曝險約102.3億元，至於碧桂園等三大地雷，壽險業全身而退；證券業對碧桂園曝險為1977萬元；投信基金則有74檔涉及投資碧桂園、恒大金額共7.43億元，皆無投資SOHO中國。24日富邦金（2881）總經理韓蔚廷說明富邦金控對中國大陸整體曝險部位為8400億元，佔金控資產比重約3％，並強調對恆大、碧桂園及中植系都是「零曝險」。8月25日，國泰金（2882）總經理李長庚表示，國泰金旗下各子公司對大陸曝險部位總計4000億元，對於碧桂園、恒大、中融信託等企業風暴並無任何股票、債券投資，銀行也沒有對上述陸企有任何放款。由於富邦、國泰兩家金控揭露對爆出財務危機的陸企「零曝險」，金融類股指數不僅止跌，隔周的周一的28日台股開盤，站上10日線，富邦金、國泰金漲幅逾2％，其他像是玉山金、台新金、合庫金、華南金、兆豐金、新光金、開發金、永豐金等也收紅盤。進一步翻開法人買賣超統計，8月以來，投信買超前十檔以永豐金奪冠，其次為中信金、兆豐金、第一金、華南金、玉山金、台新金、元大金、國泰金、開發金；其中多檔是承接外資賣超個股，包括永豐金、開發金等；而投信、外資同步買進則為國泰金、元大金這兩檔金控股。30日開發金（2883）總經理龐德明也提到，對中國曝險共1320億元，占總資產3.6%，且無碧桂圓、恆大、中植系等陸企的投資、授信等曝險。31日新光金（2888）總經理陳恩光則說明其中國大陸曝險總金額617億元，占金控總資產比率1.5％，也都無碧桂園、恒大、中植系等房企的曝險。
2025政策效果才見效…陸房地產接連「暴雷」 學者預估行業將大洗牌
大陸多家房地產企業近期陷入財務危機，外界關注未來產業走向。學者分析，官方可用的政策工具多已推出，預計政策效果約至2025年才可見效，而經過這波房市震盪，相信大陸房地產業將出現大洗牌。國防安全研究院國家安全研究所副研究員林雅鈴向本報分析，房地產政策方面，大陸官方已能出盡出，包括放寬購房限制等刺激市場措施，未來至多是敦促銀行對建商延長債務償還期限。然而，現實中仍面臨民眾信心不足問題，導致政策短期內效果不佳。由於政策見效與市場信心恢復需時，林雅鈴評估，相關政策效果明年才會逐漸生效，中國經濟與房地產景氣約到2025年才會真正好轉。除了市場信心不足，在當前失業率攀升、員工面臨減薪的背景下，林雅鈴認為，大陸民眾也可能因「口袋沒錢」而無力購屋，但當局將政策重心持續放在刺激消費上，加上近期降息力道不如預期，都反映出主管經濟的官員對當前中國經濟放緩的情勢有所誤判，若真如此，恐怕導致更大問題。林雅鈴指出，經過這波危機，未來一、兩年內大陸房地產商的結構應會產生變化，體質不好的房企可能會被政府放棄、面臨重組或遭併購的命運，而財務體質較佳、資金流動性問題較低的房企將會在市場上存活下來。此外，在歷經17個月的停牌之後，中國恒大集團28日在港交所恢復交易，首日一開盤股價就暴跌逾86％，全日在低谷徘徊，收盤下跌78.8％至0.35港元，市值從停牌前的217.8億港元縮水至46.2億港元。恒大公告顯示，截至6月底，該公司負債總額高達2.39兆元人民幣。復牌同日午間，恒大宣布債務重組會議延至9月26日，讓債權人有更多時間考慮、理解和評估恒大的近期發展。
中國恆大今年H1慘虧392億人民幣 28日港交所復牌股價狂瀉近87％
中國恆大集團（HK3333）自去年3月21日停牌後，今（28日）於港交所正式復牌，但復牌首日開盤股價狂瀉近87%，至0.25港幣。據香港證交所周日（27日）公布恆大今年上半年財報，業績顯示公司淨虧損合計人民幣（下同）約392億元，負債總額2. 39兆。據香港媒體報導，按港交所相關規定，若停牌18個月，就將面臨除牌下市的風險。恆大在被停牌17個月後，趕在摘牌最後期線前，向港交所申請28日復牌並通過。業內人士認為，中國恒大本次復牌，將有利該公司恢復H股融資管道和後續穩健經營以及保交樓等工作，且其解決方案也將作為其他問題房企的借鑑對象。據港交所公布的恆大財報顯示，該公司上半年收入達1282億、年增44%，毛利98億元，期內經營性虧損173.8億元，非經營性虧損150.3億元，所得稅開支68.4億元，淨虧損合計392.5億元。現金下降6.3%至134億，負債從去年底的2.44兆降至2.39兆，總資產則從1.84兆縮減至1.74兆人民幣。有中國媒體評論，恆大雖補發財報跨過復牌大關，但創始人許家印也開始一系列操作，包括甩賣恆大汽車股份，以及「技術性」離婚。還有在美國聲請破產保護，代表保護其美國資產免受債權人的影響，在提交破產保護後，於美國境內的資產就不會被凍結。中國恆大表示，今年上半年，中國房地產市場明顯降溫，全國商品房銷售面積同比下降5.3%。多家房企出現債務違約，進一步加劇了市場的波動。旗下三家主要上市公司目前恆大物業和恆大汽車兩家已經復牌。截至上一個交易日收盤，恆大物業股價為0.69港元/股，總市值為74.59億港元；恆大汽車為1.29港元/股，總市值為139.88億港元。截至發稿，恆大最新報價為0.35港元，跌幅雖縮小但仍有78.79%。
「金控超級法說周」21日登場 市場聚焦對中曝險＋市場布局調整
本周由玉山金（2884）、台新金（2887）、華南金（2880）、富邦金（2881）及國泰金（2882）5大金控，從周一至五將陸續舉行第二季法說會，可稱作是「金控超級法說周」。由於近日中國大型房企集團出現財務問題，外界關心金控如何看待這場風暴，也將高度關注對國內金融業的影響。日前碧桂園與中植集團旗下信託財務相繼爆雷，外界將此形容為「中國版雷曼風暴」，連帶波及亞股、台股等金融股表現，因此，市場預期本周法人將關注金控對中曝險狀況、影響及海外市場布局之調整或變化。本周將由玉山金打頭陣，於今天（21日）率登場，周二（22日）同時有台新金及華南金，周四（24日）是富邦金，而周五（25日）壓軸是國泰金。據統計5家金控旗下子銀行對中國曝險占淨值比重，曝險占比均較前一季下滑。如玉山金子銀行玉山銀今年3月底占比為54%，至6月底已大幅降至35%；台新金子銀行台新對中國曝險占比從3月底的45%、下滑至6月底的39%；華南金的華南銀行由10%降至7%；至於富邦金的台北富邦銀行曝險占比，也從52%一口氣降至40%；國泰世華銀行曝險占比則由40%減少至38%。面對國銀對中曝險下滑，金管會銀行局分析，因近幾年中國經濟成長率放緩，影響國銀授信或投資意願；加上中美貿易衝突持續，中國債務及房地產風險增加等原因，國銀對中國授信及投資案件均採審慎、保守方式營運。上市金融股走勢自8月11日一路下挫，直到18日才出現止跌跡象，今天類股盤中指數力守紅盤，由中信金領軍、漲幅2%上下，玉山金漲幅1%、台新金小漲0.85%；另金控雙雄富邦金漲幅1.12%，表現相對國泰金微幅上漲0.44%來得強。獲利方面，玉山金自結前7月累計稅後盈餘122.7億元、累計每股稅後淨利（EPS）為0.84元；台新金前7月累計110.3億元，EPS為0.83元；華南金前7月累計128.24億元、EPS為0.94元；富邦金前7月累計554.49億元、EPS為4.19元最高；國泰金前7月累計489.8億元，EPS為3.06元。
中國恒大在美聲請破產保護 衝擊大陸房地產業的信心
至今負債高達3300億美元的中國房地產龍頭恒大集團離在大陸摘牌下市只剩33天、等待重組或破產裁決之際，外電報導，恒大與旗下景程、天基控股於美東時間17日，依據美國《破產法》第15章，向美國紐約曼哈頓破產法院聲請破產保護。根據該規定。企業安排在其他地區重整時，位於美國的資產也能得到保護。專家認為，此舉可讓美資銀行無法提訴訟，恒大可換取時間緩衝債務，以完成中國「保交樓」任務，但無論如何，已衝擊外界對大陸房地產業的信心。中國恒大集團董事長許家印。（圖／路透）衝擊外資對大陸房地產信心恒大則澄清，向美國法院聲請的是境外債務重整程序，不涉及破產。當前恒大正在進行境外債務重整。這項在今年3月提出的債務重整方案，在7月時獲得香港法院批准，債權人將在8月底表決離岸債務重整計畫，可望在9月第一周獲得香港和英屬維京群島法院批准。據悉，恒大提議在9月20日舉行破產保護聽證會。昨天中國恒大發布了公告稱：「本公司目前正在正常按照計畫推進境外債務重組（整）。由於本集團的美元債券受紐約法管轄，本公司根據《美國法典》第11篇第15章，向美國法院聲請承認香港和英屬維京群島（BVI）法律體系下的境外債務重組（整）協議安排，係正常推進境外重組（整）程序的一部分，不涉及破產聲請。」中國恒大剛在16日晚公布，為讓恒大協議安排下的債權人有時間考慮擬議認購及其對恒大協議安排債權人的影響，決定延期並重新召開恒大協議安排會議，日期從23日延至28日，也被視為恒大有意爭取更多時間考量新的重整計畫。在恒大提交法院文件中表明，該公司正在尋求對香港、開曼群島和英屬維京群島的重整談判，恒大最近負債已達3300億美元。旨在讓美資銀行無法提訴訟《星島日報》報導，香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，恒大在美聲請破產保護，旨在讓美資銀行無法提訴訟，緩衝債務，以完成中國「保交樓」任務。如果成功，另一陷入財困的大陸房企碧桂園也會仿傚，但可能會影響外資對大陸房企信心。至於恒大為何不在中國聲請破產，李兆波指牽涉政治問題，因恒大作為中國的房地產龍頭企業，如果「出事」，會引起銀行動盪，購買恒大物業的民眾拿不到房，影響深遠。另外，根據恒大在美聲請破產保護的文件披露，恒大目前發行在外的美元債面值為142億美元，截至今年7月31日累計餘額為168億美元。此外，該份文件主要目的是向法庭解釋，為何恒大目前的情況符合破產保護，並指恒大在海外並沒有重大資產；主要由子公司分紅來償還美元債。重整成功有助集團起死回生大陸京哲律師事務所合夥人劉澤楓稱，恒大聲請破產保護，意味企業已資不抵債，或明顯缺乏還償能力。如果恒大能重整成功，那麼企業就能起死回生，在把管理人費用等開支扣除掉後，債權人會按照順序按照比例分配。根據香港交易所提出的復牌指引，恒大已推遲5次的清盤呈請聆訊，需要在撤銷或者解除後，中國恒大的股票才能復牌交易。距離中國恒大股票停牌18個月的最後日期9月21日，只剩33天，若恒大此前無法解決清盤呈請問題並成功復牌，上市主體將被摘牌。大陸國務院主辦的《經濟日報》18日指出，雖然部分大型房地產企業面對債務風險，因而影響市場預期，但問題是階段性的，「風險化解過程不可能一蹴而就，市場要給予一定的耐心。」
「宇宙第一大房企」碧桂園上半年慘虧…傳債務重整 金管會示警：散戶這2項可能買到
號稱「宇宙第一大房企」的中國地產巨擘碧桂園，在無法支付美債利息引爆財務危機後於11日發布獲利預警，表示遭遇成立以來最大困難，預期截至2023年6月30日止半年度之淨虧損約在人民幣450億元至550億元（約新台幣1980億到2420億）。碧桂園雖表示，淨虧損主要因房地產業銷售下滑，導致地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加，以及外匯波動造成預期淨匯兌損失所致，與坦承帳面可動用資金減少而有階段性流動壓力、誤判市場下滑深度與持續性、對四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠與化解行動有不足。但未在公告提及引爆市場信心危機的美元債券付息情況。有消息人士透露，碧桂園在成立由董事會主席任組長的專項工作小組，將重心放在「保交付」、化解流動性壓力、保障經營有序同時，也聘請中金為財務顧問主導重整。碧桂園股價下跌超過5％。（示意圖／黃威彬攝）我金管會對銀行銷售碧桂園公司債調查後，目前確定有2家銀行銷售，合計新台幣7000萬，但尚無法對應是否為碧桂園已跳票2筆美元債。金管會指出，金融三業合計對碧桂園曝險新台幣3.06億，其中1家銀行參與聯貸案，曝險2.86億，另整體證券自營商持有曝險近2000萬。國內銀行參與碧桂園聯貸案款繳息正常，加上屬對中國地區曝險，銀行均有依規定提足備抵呆帳。另保險業截至今年6月底，國內業者無投資碧桂園股債，直接曝險零。證券期貨投信投顧事業截至今年7月底，僅證券自營商對碧桂園有直接曝險，曝險部位1977萬。而投資人透過投信基金持有碧桂園曝險部位，截至今年6月底曝險達17億，占全體公私募基金規模0.03％，占比極低。金管會確定台灣有2家銀行銷售碧桂園公司債。（圖／報系資料照）《BBC》則稱此事件代表中國經濟最新的重大問題跡象，單是碧桂園就有49億英鎊的6個月淨虧損、遭穆迪調降至Caa1等級，以及在香港交易所股價下跌超過5％，放大看中國整體環境，則可見出口大幅下降、青年失業率歷史新高、2年來多首次通縮，以及面臨不斷膨脹的地方政府債務與房地產市場挑戰，特別是後者占中國經濟的三分之一，房地產問題將對中國造成重大影響。財信傳媒董事長謝金河則以「樹倒可能壓垮龍王廟」形容碧桂園事件，認為中國房地產市場的惡耗頻傳將成為中國經濟新常態，同時以前總統陳水扁為銀行打銷呆帳為例，表示「中國房地產業的危機很快會撞擊金融體系」。
大陸2022房企銷售縮水近5兆人民幣 回到2015年水準
大陸房市去年整體銷售規模向下，透過百強房企銷售額市占率基本保持約54％的數據粗略推估，大陸2022全年的房產業整體銷售額約為13.5兆元（人民幣，下同），較2021年的18.19兆元短少近5兆元，基本回到2015年水準。據克而瑞數據顯示，這也讓2022年全年百強房企銷售額較上年同期大幅下挫超過4成，銷售額達到千億級別的房企更是從43家降至20家。雖然房產業頹勢明確，但產業內部表現卻各有不同，具央國企背景的開發商表現逐漸優於民企、下半年更拉開差距。據《第一財經》報導，去年前7月如保利發展、華潤置地、招商蛇口等央國企的累計銷售年減約20％至30％，截至12月底收窄至10％左右。反觀如碧桂園、新城、美的置業、旭輝等民企前7個月的年衰退幅度約40％，直至年底仍維持該水準甚至進一步下挫。值得慶幸的是，從去年下半年起，大陸官方的房市調控政策發生變化，以「三支箭」保障融資端、多次強調房地產的支柱產業地位，並提及支持剛性和改善性住房需求來釋放需求，導引各地開啟新一輪政策放鬆。從克而瑞數據觀察，從去年第4季起，大陸已有半數城市的成交面積止跌回穩。單看去年12月表現，百強房企實現銷售操盤金額6775.1億元、月增22.2％。易居企業集團CEO丁祖昱預判，2023年上半年行業仍將有不小的壓力，直到6月將是趨穩的重要時間點。此外，恒大集團1日刊發集團董事局主席許家印的2023年新年致詞。許家印逐一說明2022年的各子公司表現，其中恒大地產732個保交樓專案全面復工，全年累計交樓30.1萬套；恒馳汽車實現首款車的量產和交付；恒大物業服務超過千萬業主。面對恒大的經營困境，許家印表示，「2023年是恒大履行企業主體責任、千方百計保交樓的關鍵年」，期許公司上下都能完成保交樓任務、償還債務、化解風險，開啟「涅槃重生」的新篇章。
陸房產銷量前11月年減42％ 中央經濟工作會議2023年定調：振興房市
中國房地產持續走低，一線城市的商品住宅銷售價格環比降幅略擴，二、三線城市環比降幅與上月相同或略有收窄。因其為國民經濟的支柱產業，中國政府正考慮新政策助力房地產市場。16日閉幕的中央經濟工作會議，其中一項重要議題為「部署2023年經濟工作」。各地如何謀劃本省份的明年經濟工作，也備受外界關注，隨後多位省級黨委書記回到本省並召開會議，盤點各自指示中。就中國經濟和房地產市場走向問題，中共副總理劉鶴劉鶴表示，中國城鎮化仍處於較快發展階段，有需求空間來支持房地產市場。經統計100強房企前11個月的銷售額同比跌幅高達42.1%。在整體經濟下行的壓力之下，中央經濟工作會議強調確保房地產市場平穩發展，要防範化解重大經濟金融風險。中共統計局12月15日數據稱，中國指數研究院11月份的全國商品房銷售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月分別擴大10.0和8.5個百分點；前11個月的累積同比降幅仍在兩成以上，且降幅擴大。中指研究院對此的解讀是，雖然祭出多項政策擬穩定房地產市場，但居民購房意願偏低，及疫情衝擊，多個政策疊加尚未扭轉市場低迷態勢；雖然在供給端房企的融資來源有望改善，但短期來看，影響居民購房的收入預期、房價等因素尚未出現明顯修復，穩定仍需時間讓購房置業者改變觀望情緒。中共中央財經辦副主任韓文秀表示，經過3年攻堅戰，中國金融風險收斂、體系總體穩健。但近幾年，房地產業占國內生產毛額的比重大概是7%左右，加上建築業等相關產業達到14%左右，土地出讓收入和房地產相關的稅收占地方綜合財力的將近一半，房地產貸款加上抵押貸款占全部貸款餘額的接近40%，房產占城鎮居民家庭資產的近6成。這次中央經濟工作會議仍重申「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」定位，韓文秀說，要深入研判房地產市場供求關係和城鎮化格局等重大趨勢性結構性變化，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，推動產業重組併購，有效防範化解優質重量期建商風險，改善資產負債情況。抓緊研究中長期治本之策，消除多年來「高負債、高槓桿、高周轉」發展模式的弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。與去年的會議相比，今年關於涉房內容更多一點。房地產對於整個國民經濟的影響非常明顯，中央部署2023年的經濟工作就高度關注房地產領域，將房地產放在一個非常重要的位置。
小紅書赴美IPO計畫擱置 最新估值下滑最多50%
大陸社群軟體小紅書據傳在私募市場最新估值介於100億～160億美元，較去年融資時的200億美元估值下滑最多五成。消息指出，大陸監管部門出手調查網約車滴滴之後，由阿里巴巴及騰訊投資的小紅書也被迫擱置美國上市計劃，使投資者重新評估小紅書等企業價值。外媒引述私募股權數據提供商Altive數據顯示，年初以來，投資者私募市場的小紅書參考估值介於100億～160億美元之間，有主要投資者10月計劃以140億美元的估值出售小紅書持股。Altive執行合夥人Jake Chan表示，小紅書估值區間很大，部分原因是私募市場效率低，另因其投資者基礎多元化，包括大陸房企、騰訊及阿里巴巴所支持的家族辦公室等。Jake Chan分析，部分房地產企業有流動性需求，由於這批股東的核心業務受到宏觀環境和疫情影響，故更願意接受更大折讓以加快減持，造成定價區間如此大。海豚智庫創始人李成東則指出，小紅書若不進行IPO的話，將無法支撐其高估值，且小紅書尚未找到良好商業模式，目前過度依賴廣告收入，當企業客戶削減營銷預算時，恐將造成問題。
陸籲對陷困境房地產行業提供資金支持 這些國有金融機構不願響應
路透報導，數名大陸消息人士透露，雖然中國政府呼籲金融機構對陷入困境的房地產行業提供資金支持，但一些國有金融機構並不願響應，擔心這類風險會拖累他們的資產負債表。此外，大陸銀行頻頻爆雷，銀保監會昨已原則同意遼陽農商行、遼寧太子河村鎮銀行進入破產程序。據大陸銀保監會網站26日披露的2則批覆顯示，已原則同意遼陽農村商業銀行股份有限公司、遼寧太子河村鎮銀行股份有限公司進入破產程序，要求這2家銀行依照有關法律開展後續工作。路透引述消息人士的話說，中國當局最近幾周舉行多次閉門會議，鼓勵銀行和包括證券公司在內的其他金融機構支持開發商的融資。據另外兩名消息人士說，儘管中國人民銀行一直在鼓勵推動政府背景的金融公司為實力較強的房企提供融資支持，但中國人行至今避免發布具體的指示。報導稱，2家國有銀行和3家政府背景的資產管理公司的官員說，他們自年初就開始減持地產債券，儘管他們收到多輪要求支持房地產業的監管「窗口指導」，也就是監管機構向主要是中資企業發出的口頭指令。報導稱，北京將為一些資質較好的民營房地產公司提供新發行在岸債券的擔保。作為這個嘗試的一部分，龍湖集團23日宣布，將發行規模不超過15億元人民幣的中期票據。預計未來幾天還會有更多企業宣佈發行債券。中國的金融公司通常是本土企業發行的這些新債券的主要認購者。但是這一次，一些機構甚至都不打算購買資產負債表相對較好的地產商發行的票據。一位在上海國資背景的資產管理公司工作的信貸分析師表示：「我們無法承受到期前的波動。這會弄亂我們的帳目。」這位不願透露身分的分析師還說：「分析不再起作用，因為悲觀情緒已經占據了市場。任何與房地產相關的事情都是不可行的。」
恒大境外債務重組 有望公佈具體方案
恒大集團29日晚間發佈集團近期「保交付」情況及境外債務重組工作進展。公告中表示，恒大集團正全力促進制定境外債務重組方案，目前盡職調查工作仍在推進中，預計將在近期基本完成，屆時將與有關債權人及其顧問溝通境外債務重組方案框架和建議，並希望在2022年內儘快公佈具體重組方案。同時，恒大揭露「保交付」情況指出，集團已售未交樓專案中96％已部分或全部復工，實際施工人數達到集團正常施工要求的86％。自2021年7月1日以來，公司已累計竣工交付物業23.2萬套，建築面積2419萬平方公尺。根據觀察者網引述房企人士分析，無論引入戰略投資、還是考慮通過自身努力化解債務危機，債務重組都是一個十分漫長的博弈過程。值得注意的是，展開債務重組只是第一步，並不意味著即將走出債務困境。如寧波房企銀億股份，自2018年5月危機爆發，2019年6月首次宣告破產重組，歷經波折，直到2022年3月才成功完成重組。在近兩年爆雷的大陸30多家房企中，恒大之前已有泰禾、華夏幸福、花樣年、奧園、佳兆業、正榮等10多家房企表達重組意願或正在重組過程中，但至今除華南城、建業地產成功被國企入股上岸之外，其餘均無明確進展。恒大方面也坦言，有鑒於集團地產開發業務所涉地區廣泛，境內相關地區的房地產市場仍在調整中，並綜合考慮集團的資產負債規模，預計集團的業務需要較長時間才能恢復有序經營，從而使所有利益相關者的資產價值得到恢復。
「縮表+制裁」美股收黑 台股短彈收兵今年線保衛戰
美國宣布對俄羅斯新一輪制裁，美財政部長葉倫並警告，俄烏戰爭衝擊全球經濟，包括對全球糧食和能源流動性的破壞。另，聯準會（Fed）公布3月會議紀要，除了5月高機率升息2碼外，每月擬縮表最高950億美元，再加上繼殖利率倒掛後，道瓊運輸指數閃現衰退訊號，加深邁入熊市疑慮，周三（7日）美股在科技股領跌下，四大指數再度收黑。台積電ADR跌1.29%；日月光ADR漲0.72%；聯電ADR跌1.80%；中華電信ADR漲0.14%。6日美股四大指數表現：道瓊工業指數下跌144.67點、0.42%，收34,496.51點；那斯達克指數下跌315.35點、2.22%，收13,888.82點；標準普爾500指數下跌43.97點、0.97%，收4,481.15點；費城半導體指數下跌75.9點、2.32%，收3,194.0點。美國科技股中，蘋果跌1.85%；Meta（臉書母公司）跌3.68%；Alphabet（谷歌母公司）跌2.88%；亞馬遜跌3.23%；微軟跌3.66%；特斯拉跌4.17%；英特爾跌1.23%；AMD下跌2.95%；NVIDIA跌5.88%；高通跌4.25%；應用材料跌1.96%；美光跌1.11%。台股6日開低走低。本土疫情、FED傳加快縮表及美科技股重挫影響，台股開低回探年線，最低來到17381.07點，之後逢低買盤湧現，跌幅緩步收斂，最後收在17522.50點，下跌103.09點、0.58%；盤面以綠能、鋼鐵、網通及金融等族群相對抗跌。櫃買指數則以215.05點作收，下跌1.50點、0.69%，成交金額再降至571.85億元。集中市場6日成交金額略增至2618.70億元；三大法人合計賣超267.04億元，外資連2賣，賣超269.39億元，外資自營商賣超0.26億元；投信連5買，買超11.43億元；自營商買超0.54億元、自營商避險賣超11.63億元。資券變化方面，融資金額增加21.83億元，融資餘額為2678.59億元，融券增加0.12萬張，融券餘額為25.57萬張。當沖交易金額略增至1677.76億元，占市場比例為31.27%。上周美國公布3月ISM製造業57.1，ISM服務業58.3表現均相當強勁；且3月新增非農就業人數達到43.1萬人、失業率由3.8%降至3.6%，亦表現優異，但此時強勁經濟數據，反而加速Fed升息及縮表強度，不利資本市場。值得留意的是，聯準會未來新任副主席brainard認為Fed需要“迅速”縮減資產負債表，以壓低通膨。故10年期殖利率將還有高點，且落在第2季，這亦不利股市評價。中國經濟數據不如預期，且疫情失控。近期中國公布3月官方製造業PMI由50.2降至49.5，不但跌破50榮枯線，更為歷年同期最低；且非製造業PMI由51.6降至48.4，亦跌破榮枯線。不但如此，中國在上海的疫情擴大，甚至連昆山也跟進封城並擴大範圍；加上房市景氣不佳，房企在第2季與第3季均有大量債務到期，中國經濟下行壓力將持續增加。富邦證券表示，受到美科技股重挫拖累，台股短彈休兵轉橫盤整理，回探年線支撐。短線，日指標修正拉回下，大盤回探W底頸線及年線位置，技術面不利多方；中期，通膨壓力、戰爭及疫情衝擊下，仍為大區間整理格局。操作上，酌量短打：營收亮眼、股價止穩轉強、法人加碼股；減碼，技術面走空、業績展望欠佳股。統一證券指出，昨日台股在疫情利空及國際股市回檔下，開低再次碰觸月線及年線後，在多頭強力穩盤，指數留下長下影線，保住了月線及年線，型態未完全破壞。由於國際股市不穩及疫情再次爆發，目前台股多空可以17400點為操作基準，高出低進、保守操作。台股集中市場與上櫃股票4月6日大盤走勢圖。（圖／翻攝自基本市況報導網站）
大陸又一家千億房企爆雷 境內債被臨時停牌
繼陽光城、福晟、禹州等爆雷，世茂集團開啟「賣賣賣」模式之後，大陸又一家千億閩系房企正榮地產風聲鶴唳。據路透報導，正榮地產在大陸境內發行的3檔公司債今（15日）起僅限於機構投資者買入，不過近來成交相對活躍的「20正榮03」走勢依舊慘澹，早盤再下挫近26％，被上海證券交易所臨時停牌。上周五已閃崩66％的正榮地產，昨日再度暴跌15％，今日早盤也一度大跌7.7％，此前穆迪將其展望從穩定下調至負面，有投資者已經「不敢看」。昨日，正榮地產發出一則澄清公告，稱關於公司及控股股東歐宗榮離岸債券的報導「不實且虛假」，但顯然市場並未買帳。此次突發崩盤並非沒有信號。早在1個多月前的1月6日，正榮地產發出一則「銀行授予授信額度」的公告，這種非重大日常經營活動正常情況下無需單獨披露，正榮地產一直以來也沒有披露慣例，業內人士看來其突然公告獲授信有點喊話「老鄉別跑」的意思。《中國基金報》報導，2016年至2021年中的5年半時間，正榮地產一直靠融資維持現金流，經營活動貢獻的現金流淨額絕大部分時間為負。正榮地產14日稍晚發布公告，「20正榮02」、「20正榮03」和「21正榮01」自15日起調整投資者適當性管理安排，將僅限於機構投資者買入。
明年經濟求「穩字當頭」 金融成主雷區⋯房地產業恐泡沫化
剛結束的中共中央經濟工作會議定調2022年大陸經濟政策要「穩字當頭」，對此全國人大財經委前副主任賀鏗表示，強調「穩」反映存在不穩定因素，其根源仍來自金融領域，而引爆不穩的導火線可能是房地產業泡沫的破裂。近幾年大陸房企到期債務規模路透報導，賀鏗表示，大陸房地產業與當年泰國、美國和日本出現的泡沫化不同。一是低等級商品房總量過剩。商品房空房率至少在20％以上，所以去庫存問題很大；二是房地產行業的債務量大，且與銀行和地方政府出現債務交集，大大增加了「拆彈」困難。因此，中央經濟工作會議強調：「堅決遏制新增地方政府隱性債務」。賀鏗解釋，會議通稿特別指出「要正確認識和把握防範化解重大風險」，尤其惹眼的是「精準拆彈」、落實「各方責任」和壓實「企業主體責任」等字句。賀鏗解釋，這隱含著2022年不可避免還會有「雷」要爆，必須先明確責任歸屬。調研機構貝殼研究院稍早公布的統計顯示，2021年大陸房企到期債務達人民幣（下同）1.28兆元創下歷史新高，2022年的到期債務亦高達8,951億元。再加上市場普遍預期在2022年房價將進一步下滑，對於房企來說償債壓力巨大。賀鏗也對「增加基建投資以帶動經濟增長」的看法提出質疑。他表示，市場有一理論是GDP年增率增加1％可增加1,000萬人就業，但2020年大陸GDP年增率比上年減少了4個百分點，失業人數並未增加4,000萬人，可見上述說法缺乏事實支撐。他認為，在收入增長緩慢，需求收縮的當下，大陸應該適度捨棄部分增長速度，在質的提升多下工夫。他建議2022年GDP預期年增率定在5％左右，財政赤字不要超過3％，要實行財政平衡與貨幣合理寬鬆的政策組合。至於中央經濟工作會議提到「對資本設置紅綠燈」的新說法，賀鏗解釋，資本以追逐利潤為主，如果不規範其行為，將會對經濟、社會造成嚴重後果。依法加強對資本的有效監管，當然非常必要。但賀鏗認為，應該先透過立法，讓「紅綠燈」以法律為準繩，不可對不同形態的資本設置不同的紅綠燈，而是統一規則讓資本公平競爭，這也是促進經濟發展的重要動力。
大陸房市「銀十」未能到來 二手房量價齊下跌
大陸房市傳統旺季「金九」爽約之後，「銀十」也未能到來，10月房地產市場延續下行趨勢。據中指研究院資料顯示，50個重點城市10月商品住宅成交規模處於近5年同期最低位，年減幅超過2成，單月表現還在續下降；貝殼研究院也根據重點觀察25個一二線城市網簽數據分析，今年「金九銀十」新房成交量較上年同期下滑逾2成之多。房價方面，中指研究院資料顯示，10月百城新房價格較上月漲幅已連續4個月收窄，單月漲幅不到1％，且今年以來新房價格累計漲幅也處於近5年同期最低；二手房價格也出現今年首次單月下跌，且下跌城市數量明顯增加。此外，據《中證報》引述克而瑞最新數據，10月百強房企全口徑銷售額為8923億元（人民幣，下同），延續下半年以來的下行趨勢，年減幅30.5％，月成長4.6％。從房企具體表現看，10月百強房企中有逾8成企業的單月銷售業績較上年同期下滑，其中44家降幅更大於30％。
中國房企遭逆風襲擊 穆迪下調7家企業評級
大陸近期不樂觀的房企融資環境，又面臨評級機構的一陣逆風。10月18日國際評級機構穆迪下調大陸多家房企的企業評級，包括綠地控股、陽光城、中國奧園、佳兆業、祥生控股集團、富力地產、中梁控股等7家。從穆迪最新報告觀察，如此密集下調房企評級，出自於對房企未來銷售、融資前景的不樂觀。據第一財經報導，之前花樣年等出現償債風險的房企，大多逃不過被機構下調評級。在骨牌效應下，行業的融資情緒也被違約事件影響，進而導致更多房企陷入發債艱難、評級下調的命運。但是1天內有如此多家同時遭下調，還是首次出現。實際上，根據稍早彭博整理的數據顯示，今年前3季，國際3大評級機構包含標普、穆迪、惠譽，對陸資房地產發行人的降級次數是升級次數的3倍、創2016年以來最高，累計降級次數91次超過去年的兩倍，更是有紀錄以來的最多。
大陸官方整頓房地產 法國外貿銀行：估恒大債務危機像滾雪球繼續下去
大陸官方整頓房地產開發商，問題如何扼要了解？法國外貿銀行經濟研究部門以「紅線」作區分，讓外界明白，原則上是官方從收入到負債，針對預售、槓桿和流動性三項，劃出「三條紅線」，作為監管出手的準則，答案也很清楚，民營房企面臨的壓力最大，所以才有恒大地產的慘烈個案。法國外貿銀行分析，「三條紅線」中，截至2021上半年，64％的房地產開發商無法滿足與預售相關的規定，這一數字也遠高於其他兩個指標。從整體來看，觸及全部三條紅線的企業比例已經從2020年的20％下降到2021上半年的15％，但企業之間存在較大差異，其中，表現最好的是央企，其次是地方國企，民企的表現最差，因此面臨的壓力最大。從數據上看，整體央企能夠滿足全部政策要求的企業比例達到 64％，地方國企達到26％，相比之下，民營房企合規比例僅占18％。中國房地產商觸及監管紅線的現況分析。（圖／法國外貿銀行）大陸官方對於地產業的借貸限制，意味著房企很難獲得資金為債務再融資，即使企業通過折扣嘗試提振銷售和快速周轉，但價格下限使得出售庫存換取現金並不容易。加上銀行的融資額度有限，購房者需要經歷嚴格而漫長的審核過程才能獲得貸款，這可能會使購房需求減弱。對房企來說，這意味著利潤和還款的雙重壓力。面對恒大地產外溢效應的後續，法國外貿銀行經濟研究部門指出，預計更多小型民營房企將難以戰勝監管收緊和利潤下降的挑戰，尤其是槓桿較高的企業。現在市場都在問，「恒大的陷落，是不是會引發骨牌效應？會不會帶來系統性風險？」該團隊指出，上述是一個關鍵問題，由於2022年即將召開五年一度的中共黨代表大會，因此系統性風險應該會避免，不能出現意外大風暴；不過，估計未來恒大的債務危機，可能會像滾雪球一樣繼續下去，且經濟增長可能無法像過去一樣填補企業的損失。因此最可能的情況是，恒大可能被迫以折價出售資產，但鑒於公司規模龐大，尋找白衣騎士出手救援也是一項極大的挑戰。