房住不炒
」
兩岸六都房價大比拚 高雄因台積電漲幅12%超車北京、上海
近期台灣房市屢創新高，相較之下中國表現相對弱勢，住商機構統計兩岸六大都會二手房房價，發現高雄受惠於台積電等重大利多，加上本身房價基期低，以12.8%漲幅傲視各區域，北市與台中在高基期影響下，漲幅有限；兩岸六大都會唯一下跌的僅有廣州，跌幅達0.6%，比起北京與上海，表現相對弱勢。住商機構董事長陳錫琮指出，住商機構今年邁入45周年，台灣住商已達784家，旗下2014年成立的大家房屋也達到252家，中國住商店數已達2500家，全機構分店數超過3536家，穩居台灣兩岸最大品牌。住商中國總經理伍世豪分析大陸房市，近年中國在「房住不炒」的原則下有一系列的管控措施，加上近期中國內部經濟震盪劇烈，的確引起不動產市場相當的不安，在這波修正中，因大型房企負面消息連連，憂心無法交屋的恐慌影響民眾信心，重災區主要在一手房，加上之前不少投資者降價出售，許多買方因而轉向二手房，連帶讓二手房暫時脫離泥淖。伍世豪說，在北京、上海與廣州3大都會表現上，北京與上海因需求基本面強，市區內供給不多，相較於最慘的2022年，2023年確實觸底反彈。至於廣州房價持續下探，推估與廣州買盤外來客多，不如北京上海穩定有關。相較於中國，台灣因低利與熱錢挹注，房市表現強勁。住商台灣兩岸營運中心副總經理李杰峰指出，近年來由於台積電話題帶動，中南部房市非常熱絡，一方面是買盤具有經濟實力，二方面是市場熱錢氾濫，在低基期區反應更為明顯，同時各地除招商外，不少重大建設陸續到位，短期內在交易價量上，南強於北趨勢不變，首購與換屋亦將持續擔綱房市主角。綜觀2024年房市表現，伍世豪認為，中國GDP進入緩速發展後，未來市場將著重貨幣政策的穩定性，同時財政政策也會隨同跟進，從房地產上下游表現觀察，民企投資保守，開發速度趨緩，整體熱度仍低，值得注意的是縱然市況表現平淡，但重點城市供給端表現若於需求端，一線城市壓力相較小，日後進入上升軌道時將會具有較強的反彈力道。至於台灣房市表現，李杰峰認為，2024年許多區域房價已到高點，買方態度更為躊躇，賣方卻無讓價空間，不容易出現全面性降價，但卻有機會找到願意獲利了結的個案。在新青安貸款的助攻下，中低總價首購型產品仍有一波好光景，因為總價上限影響，業者為促進買氣，某些區域將有機會寫下單價新高，連帶拉抬平均單價。
恒大3大債主曝 許家印10年套現2144億爆「借債分紅」
大陸房產巨頭恒大集團面臨財務危機，瀕臨破產，國際投資人擔憂重演雷曼兄弟破產事件，出現大幅拋售潮，全球股市震盪。然而，有媒體分析，恒大的困境，並不妨礙許家印大手筆套現，作為持股超過70%的大股東，許家印拿走了恒大大多數的分紅，10年間套現超過500億人民幣（約新台幣2144.6億元）。根據《鳳凰網》報導，梳理恒大集團歷年債務發現，正是在2016年，恒大集團開始了債務暴漲之路，2015年負債6149億人民幣的恒大，2016年債務規模一躍到了1.16兆人民幣，從此開始了萬億債務巨無霸之路，直到2021年中期的1.97兆人民幣。短短5年多，恒大負債增長了1.36兆人民幣，增長了兩倍多，這一切都是監管不斷去槓桿的政策進程，恒大的擴張，和官方「房住不炒」的政策基調背道而馳。坐擁四家上市公司的恒大巔峰市值高達1.32兆港幣，如今只有1226億港幣，只有當年的一個零頭，1.2兆港幣灰飛煙滅。至於錢究竟去了哪裡？報導指出，除了用在地產主業逆勢擴張外，恒大這些年在多元化道路上也是撒錢無數，然而業務不成，並不影響許家印生財有道。公司幾乎年年大比例分紅，分紅總額接近700億人民幣，從持股比例來看，分紅大部分被許家印以及其重要股東「朋友們」揣進口袋，金額接近540億人民幣，僅2011年起，許家印就通過分紅套現了499.81億人民幣。即便在2020年，債務危機苗頭已顯現，恒大依然沒有停止大手筆分紅，簡言之，相當於借債分紅。另根據《路透社》報導，投資研究機構晨星（Morningstar）資料顯示，基金巨頭貝萊德（BlackRock）、匯豐銀行（HSBC）和瑞銀集團（UBS）是位列恒大債務的最大買家，其中貝萊德今年1月至8月增持了3130萬張恒大債券。
房地產是影響企業生產要素成本 陸打房定調！房市只能「平穩」
中共中央政治局11日召開會議，部署即將召開的中央經濟工作會議。由於此次會議只提到「促進房地產市場平穩健康發展」13字定調。受到關注的是，此次會議內容與今年4月和7月有所不同，「房住不炒」未被提及，於是就有人開始認為，是不是意味著明年對房市的調控會放鬆？炒房現象會捲土重來？不過，綜合許多市場專家看法，很多人明顯想錯了，業內人士普遍認為，儘管未提「房住不炒」，但房地產市場仍會平穩運行。據《華夏日報》報導，民生銀行研究院宏觀研究中心負責人王靜文就公開表示，此次政治局會議公報有惜墨如金之感，對各項經濟工作的表述都是寥寥數語，並未完全展開。此前，中央已經多次強調「房住不炒」定位。預計在後續的中央經濟工作會議中，還將重提「房住不炒」。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，儘管未強調要「房住不炒」，但「促進房地產市場平穩健康發展」這一表述不變。預計在2020年全年新建商品住宅全國銷售面積保持平穩、銷售額保持一定增長的情況下，2021年房地產市場仍將保持現有的力度，促進市場平穩，對於出現過熱的城市和區域採取積極措施，確保房地產市場平穩健康發展。騰訊網分析認為，政治局會議強調要促進房地產市場平穩健康發展，言簡意賅，意義重大。這意味著房地產雖然不作為經濟的助推器，但仍然扮演著經濟穩定器的作用，房地產關係到諸多行業，國家提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，把握好「度」仍然很重要。實際上，今年11月3號，新華社發布「十四五規劃」，提出關於房地產調控方面的表述為堅持「房住不炒」的定位；12月3號，住建部座談會上也提出，要牢牢堅持「房住不炒」的定位。有分析指出，雙循環的格局下，大陸房地產調控力度不會放鬆。國內大循環的兩個重要方向就是消費和投資，如果大家都把錢拿去買房，其他行業的消費就會被擠壓，如果企業最賺錢的投資方式是賣房，那麼其他實體經濟的發展空間也會受到限制。此前，華為創辦人任正非也毫不客氣指出，房地產「影響企業生產要素成本」。如果房市過熱，房價過高，租房成本也會上升，不管是企業還是個人，都會變成給房東打工，這不利於年輕人發展，也不利於科技企業的進步。隨著各地升級房市調控措施，大陸房市整體繼續降溫，11月70個大中城市房價指數延續漲幅收窄之勢，年漲幅和月漲幅分別為近5年和近8個月新低，新房價格上漲城市數則創今年2月以來最低。分析人士預期，大陸各地房市調控密度再提升，房價上漲動力將進一步弱化。大陸國家統計局14日公布70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，11月70大中城市中有36城新建商品住宅價格較10月上漲，10月為45城；持平的有6個，10月也是6個；下跌城市為28個，10月為19個。從月漲幅來看，濟寧漲幅1.2%領跑，「北上廣深」4大一線城市則分別跌0.1%、持平、漲0.9%、持平。路透報導，11月下旬以來，熱點城市調控不斷升級，成都、西安和寧波接連出台新的調控措施，如寧波規定首套房貸款未結清的，二套房首付比例不得低於60%。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，中長期看房地產調控將延續房住不炒的基調，平抑房價波動，住房金融調控繼續深化，供需兩端槓桿嚴格受控，2021年房價上漲動力將進一步弱化。路透根據大陸國家統計局14日公布數據測算，11月70個大中城市新建商品住宅價格指數年漲幅4%，較10月的4.3%收窄，漲勢延續62個月，漲幅為2016年2月以來最小；月漲幅0.1%，漲幅亦較10月的0.2%收窄，為今年3月以來最小。中原地產首席分析師張大偉分析認為，在7至8月衝高後，9至11月房市整體開始出現明顯的漲幅放緩。越來越加碼的調控政策有望平穩市場，年底房價漲勢會繼續放緩。
房子「只住不炒」！北京打房4年 光是今年上半年就倒逾200家房企
2020年房地產行業中的中小房企受關注度提升。根據大陸人民法院網公布數據，今年上半年發佈破產文書或進入破產清算程式的房企有200多家，三四線城市中小型開發商占比較高，日子顯得頗為艱難。專家指出中小房企當前面臨困境的原因有三點，包含品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足；運營能力低，效率不高以及缺錢。在房企面臨困局之際，在政策動向上也尤為關鍵。大陸中央近日發佈「十四五」藍圖建議，在房地產市場調控方面，仍堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，並要求租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，顯示「房住不炒」仍是大陸「十四五」基調。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年底大陸中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」概念，此後各類房地產政策的制定，都嚴格遵循這個思路。此次《建議》繼續強調這一點，凸顯「十四五」期間將繼續落實。從大陸近期的上市房企第3季季報觀察，營收放緩、利潤下滑、負債提升成為行業的普遍現象。即便是業績常年穩定，被視為房地產業標竿的萬科，今年前3季營業收入為951.4億元（人民幣，下同）、年增率12.5%；實現歸母淨利潤73.6億元、年增率14.9%。但與去年成長幅度的20.8%、31.6%相比，增幅明顯放緩。另據《21世紀經濟報導》以A股第3季營收600億元以下的中小型房企79家作為分析樣本，有41家房企營收與去年同期呈現業績下滑，高於2019年的32家，且業績下滑超過30%的有17家。該數據一定程度反映市場因素對房企業績的影響，部分小房企甚至面臨多年來的虧損高峰，如泰禾集團前3季虧損19億元，是調查房企中虧損最大且年減185.9%。同策研究院研究總監肖雲祥認為，經過兩年的調整，房市已轉換為買方市場，市場變化倒逼行業注重產品品質、品牌塑造，並需加強管理能力建設，成本控制，以創新的方式提升融資能力等，最終吃老本或被收購，仍是優勝劣汰、適者生存。