房地合一
」 財政部 房地合一稅 房市 房價 平均地權條例母憂兒子欠債房產遭扣押 擬直接過繼小兒子 律師急喊「千萬毋湯!」
近日一名母親憂心名下房產未來可能被大兒子的卡債拖累,擔心在她過世後僅有的老房子會遭債權人扣押,打算提前將房產過戶給小兒子。對此,恩典法律事務所創辦人蘇家宏指出,此舉能會造成小兒子面臨數十萬至百萬的贈與稅和土地增值稅支出,建議母親提早寫好遺囑,將房子以繼承的方式給予小兒子可能會更好。蘇家宏日前在臉書發文,內容提到有位媽媽很憂愁,因為他的大兒子欠了卡債,只有小兒子結婚沒有欠款,她很擔心未來過世後,她名下唯一的房子恐怕被大兒子的債主扣押,所以想要把這間老房子過戶給小兒子,這樣就不用擔心未來房產被扣押。對於這位母親的想法,蘇家宏急喊「千萬毋湯!」蘇家宏表示,持有40年的老房產用贈與方式過戶給小兒子,不但要支付贈與稅,土地增值稅也要用一般稅率(無法用自用住宅稅率),恐怕要數十萬或超過百萬,在稅賦上很不划算。另外,如果房產用出售的方式「賣」給小兒子,國稅局會審查小兒子是否有能力購買,未來房產過戶後,小兒子是否有給買賣價金,媽媽收到現金後有沒有把現金返還小兒子,如果沒有「真正支付買賣價金」的事實,將會被認定為贈與,國稅局會要求補交贈與稅並罰款。針對這個問題,蘇家宏建議這位母親不妨考慮提早寫好遺囑,指定由小兒子繼承房產,並附帶條件允許大兒子繼續居住於該房產,而大兒子需在媽媽過世3個月內拋棄繼承,就不用擔心大兒子的債權人來查封媽媽的遺產。這樣一來,母親在世時仍能安心擁有房屋所有權,同時也能避免大兒子的債務問題波及家產。而遺囑繼承的房地產價格是以公告價計算,因此通常無需繳納遺產稅,土地增值稅也無需繳納,讓遺產分配更為靈活。對於日後出售房產的部分,由於媽媽是在104年12月31日以前買的房子,未來如果小兒子繼承後要出售,出售房屋可以選擇舊制(不用房地合一稅),土地也因為是繼承取得,未來土地增值稅計算的起算,將以媽媽過世當年為準。蘇家宏也提醒,若提前將房產過戶至小兒子名下,房屋將完全歸屬小兒子所有,母親無法阻止小兒子將房產轉讓給他人或進行抵押借款,甚至可能因為小兒子或媳婦的態度變化,母親「寄人籬下」,很難不低頭,影響親子關係。文末,蘇家宏也強調,根本之道在於幫助大兒子解決債務問題。大兒子可以運用消費者債務清理條例,向法院聲請債務更生或清算,以解決卡債問題,未來就不用到處躲藏,自己名下也可以有財產,媽媽也不用再擔心了。
房地合一2.0以來最高!短期交易件數創高 Q4恐加碼打房
炒房氣氛拉滿!財政部統計,第2季個人房屋交易件數達到3萬6852件,是房地合一2.0以來最高,其中持有5年內出售占41.64%,創7季以來新高;持有2年到5年者,占21.92%,同步創房地合一2.0上路以來,近3年新高。學者普遍認為,賴清德總統日前宣示繼續打炒房,第4季應會有進一步緊縮措施。財政部數據顯示,今年第2季交易件數達3萬6852件,季增20.9%、相較於去年同期成長率達22.2%;外界所關注,短期交易分別是持有2年內出售,被課徵所得稅45%者有7267件,季增24.5%,占比為19.72%不論是件數或占比,創2022年第3季以來新高。持有2到5年、課徵所得稅35%件數飆升到8079件,不僅較第一季增加24.5%、年增飆上3成以上,達到31.5%,件數和占比21.9%更是創房地合一2.0上路以來新高。另外,第2季房地合一稅額218.78億元,較第1季增漲33%、年增率更是暴漲8成,為87.3%,其中屬於短期交易、持有5年就出售者所繳的稅額就有112.3億元,貢獻超過一半,為51.33%。政大地政學系教授孫振義表示,目前房市確實觀望氣氛較濃,後市恐不像過去1、2年這麼好,惟賣方不會賤賣或降價求售,因此交易量減少,房價還是維持在高檔。他指出,進入11月中旬,就是賴清德政府就任滿半年,外界會檢視賴清德政府政績和推動的各種政策是否符合期待,賴政府已推動兩波房地產管制措施,首波是6月底對新青安的檢視、第2波即是9月央行的管制措施,若打炒房效果未如預期的話,甚至會跨部會「聯合作戰」加強力度。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,房地合一稅主要是課的是所得稅而非交易稅,然而投資客在銀行槓桿操作,例如貸款7成,槓桿就是開了3倍,只要有利可圖,這些投資客就還是會找人頭進場,規避政府的管制措施,讓政策效果大打折扣。他認為,應抑制人頭文化、加強查核的力道,才能夠協助政策落實。
央行打炒房還有第8波? 楊金龍:滾動式檢討
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,被認為史上最嚴厲打炒房措施,市場稱為「金龍海嘯」,央行總裁楊金龍17日赴立院財委會進行專案報告時坦言,大家拚命買房,預期心理下推升房價,若央行再不出手,恐有催化房市泡沫的疑慮,強調信用管制不會高舉輕放。對於外傳央行恐再祭第8波信用管制,楊金龍沒把話說死,指出會滾動式檢討。央行第7波選擇性信用管制、搭配調升存款準備率,是強化管理銀行信用資源,抑制房市投機、囤房行為。對有意購屋或房貸族來說,最關心的是央行會再祭出第8波選擇性信用管制嗎?楊金龍表示,要看成效、持續觀察。據了解,房價是否鬆動、不動產放款集中度是否改善,都是重要觀察指標。楊金龍認為,抑制房市投機,不是只有央行的工作,財政部、金管會、內政部等,實施平均地權、囤房稅、房地合一稅等,必須大家一起來努力。日前房貸因限貸令,央行找國銀開會,除解決首購族的貸款困難外,也設有15支申訴專線;楊金龍表示,1天約有100多通電話進線,統計截至目前為止,累計了1000多個案件進來,有的陳情房貸申貸困難、也有詢問房貸相關規定,央行把陳情案一一整理並轉給銀行,個案要盡量排除、解決。楊金龍憑藉金融專業,打炒房毫不手軟,環球金融雜誌日前評比全球主要國家央行總裁,總計榮獲4次A級的楊金龍,今年評比卻降為B+,國民黨立委賴士葆關心「委屈嗎?」;楊金龍笑稱,「不委屈,我還有進步空間」,對於前總裁彭淮南曾拿下14A,楊金龍稱讚「非常佩服」 ,對於評比降,楊金龍說「我要接受,虛心檢討、繼續往前走」。美國聯準會相隔4年多後,9月首度宣布降息,且一次降息2碼,正式進入降息循環,台灣央行目前維持相對緊縮貨幣政策基調,楊金龍認為,台灣情況與美國不一樣,不一定要跟進美國降息。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施,被市場稱為「史上最強打房」,不動產仲介經紀商業同業公會全聯會(房仲全聯會)提出穩定房市9大訴求,包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……,盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世,令全國房仲業乃至不動產業者措手不及,毫無因應下,被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出,央行推出該措施過於倉促,缺乏完整配套措施與充分思考,房仲業恐將面臨 「沒有成交量,只有糾紛量」的困境。然而,信用管制無預警上路,不僅「錯殺」無辜換屋族,更可能出現許多問題,例如金融業者「挾資金為王」,利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段,迫使消費者買單,造成市場亂象橫生。對此,房仲全聯會呼籲,政府在管制政策下應統一放貸標準,避免橫生事端,導致「有關係就沒關係」,而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出,為避免房市過熱,業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度,但任何政策的實施,都應建立在充分溝通及完整配套之上,倉促上路只會帶來更多問題,不僅讓房仲業者疲於奔命,消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求,期望政府能聽見產業心聲,讓房市更穩健、軟著陸,也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」,2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往,減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」,自住換屋族先買後賣時,2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」,排除依法承受及政策推動之不動產,如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」,結合房地合一自用持有認定標準,持有10年以上之屋主應為長期置用(如婚前購屋、留予子女等用途),應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」,金融管制因新青安政策而來,其本金寬限期由也應由5年縮短為3年,減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」,金融機構不應要求購買金融商品為放款條件,增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」,「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎,標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」,房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」,自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下,以房貸利率地板價(目前為2.185%)加2碼為上限,以避免不合理提高利率水位,大幅增加購屋者負擔。
上半年房市有多熱?全台房地合一稅桃園年增1.2倍 六都稅收王「是它」
今年上半年房市有多熱?財政部近期公布今年1~8月個人房地合一稅收情況,全台共達437.6億元,其中以台中市達81.9億元位居六都「稅收王」,另觀察漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。上半年經歷房市多頭,促進全台稅收大補血,如今央行祭出第七波信用管制,專家認為市場環境轉冷,下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。根據財政部資料,今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元,較去年同期增長92.1%;其中,台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元,年增率為99.1%;新北市為77.1億元,年增率106.1%;桃園市達56億元,較去年同期成長123.8%,漲幅居六都之首;台中市為81.9億元,是六都冠軍,年漲幅則是76.4%;台南市則達27.8億元,年漲幅達57%;高雄市為64.2億元,年漲幅達101.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出,今年1~8月雖有不少風波,但新青安利多仍在,僅出現零星賠售個案,且賣方若在2016~2018年入手,價格位於相對低點,今年售出仍有不小增值空間,致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。觀察六都各區域,台中市仍是六都房地合一稅收王,主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持,區域買盤有所支撐;桃園市則受惠於大台北房市外溢,且區域房價相對雙北、新竹親民,持續吸引外縣市年輕族群移入,市場蓬勃發展,致使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,央行已多次升息,同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施,市場環境趨冷,惟新青安優惠貸款方案仍在持續,且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群,同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在,弱化市場供給,且首購買盤持續支撐之下,下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,短期內房價未必會大幅下跌,長期來看,若供應量相對穩定,需求持續減少,價格可能會有所調整,而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況,也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素,對於有剛性需求的買方而言,尤其首購族,隨著投資客競爭者減少,有機會以更理想的價格購入心儀房產。
賣壓來了!1.1萬降價屋傾巢而出 「這2都」量增5成以上
房市接連在限貸、第七波信用管制後,導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加,促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察,8、9月的降價屋明顯增加,目前全國待售屋至少有11,186件降價,又以高雄、新北單月逾2,000件最多,量增5成以上。根據樂屋網統計,2024下半年降價待售物件狀況,自6月起全國就有9,052件降價屋,7月也有9,920件,到了8月已突破萬件來到12,005件,至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件,增幅達到23.57%。以七大都會區來看,6月原本以台中市有1,744件降價屋最多,高雄市1,659件居次,但7月開始改以高雄市1,931件最多,新北市1,780件居次,不過台中仍有1,689件降價屋,賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加,高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠;台中市8月達2,226間居次,但到9月稍有去化降到1,959間;反倒是新北市8月也有2,117間降價屋,但9月又增加至2,214間居次,屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出,從今年7月起,房市風向急遽降溫,就連當月降價的待售物件,也從6月起明顯增加,南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝,北台灣則是新北市量增最明顯,新北市是六都交易中量體最大,跌也跌得最兇猛。洪安怡說,央行這波選擇性信用管制,主要打擊的就是多屋族,對於部分賣壓比較大的新興重劃區,的確有可能出現一些零星的案件有議價空間,但只是少數。洪安怡進一步解釋,從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法,對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說,早已懂得放長線釣大魚的道理,也知道要保有資金彈性,多方獲取資金管道,不致於有「斷頭潮」的狀況,反倒是一些趁著去年新青安熱潮,想進入市場投資的買方,算是出師不利,才剛踏入市場就踢到鐵板。
民眾黨說明優先法案 推動下修公民權年齡、安樂死
民眾黨今(3)日召開記者會,由黨籍委員說明新會期所負責的優先法案,其中包含透過訂立《新聞媒體與數位平台強制議價法》以保障媒體,以及18歲公民權、不在籍投票、安樂死等議題。民眾黨立院黨團總召黃國昌強調,民眾黨團主張盡速開議,上周已函請立法院長韓國瑜,要求召開黨團協商。黃國昌今日於「台灣民眾黨團第十一屆第二會期優先法案記者會」表示,民眾黨團要推動《公益揭弊者保護法草案》,完善揭弊者保護法制,鼓勵揭弊者勇於揭發不法弊案,實現廉能政治;此外,還要推動修憲案,廢除考試院及監察院,以及推動下修公民權行使年齡為18歲,完善國家憲政制度,啟動第3波民主改革。民眾黨立委張啓楷表示,台灣媒體亂象已久,社群平台使用台灣媒體報導,卻沒有給予相當報酬,他將推動《新聞媒體與數位平台強制議價法》立法以保障媒體,提供媒體可要求數位平台付費使用,帶動媒體產業正向發展。此外,張啓楷將與林國成委員共推《衛星廣播電視法》,針對2部分改革,第一是公開透明,電視新聞業者,特別是新聞台,應確保其公開發行義務,其中包含股權、財務資訊,更重要的是財務中政府採購、補助、廣告收入的透明化,讓國人清楚媒體的收入來源。張啓楷表示,林國成要推動《勞工保險條例》第66條及第69條的修正草案,將勞保基金政府最後支付責任入法。他進一步補充,法案內容是將政府最後支付責任入法,確保勞保永續發展,保障勞工退休權益。民眾黨團幹事長麥玉珍則點出,台灣投票制度要改革,民眾黨團將推動不在籍投票,公投、選舉一步到位,全國、地方一併施行,還要開放在中華民國自由地區的通訊投票。她進一步說明,電子申請不在籍投票,將考慮分區定點的電子投票。此外,麥玉珍將推動《反歧視法》,延續上會期的《新住民基本法》的精神,禁止一切形式的差異待遇,如肢體、語言等暴力,還有建立民事救濟作為受歧視或騷擾之救濟方法,實質填補受歧視者的損害。至於居住正義部分,麥玉珍強調,近來台灣租住亂象多,在租屋市場,民眾黨完善《住宅法》和《租賃住宅市場發展及管理條例》,保障弱勢者比例和育兒家庭居住權利,修正為已有未成年的子女,即可申請社會住宅。公益出租人免稅額、租屋服務業者免稅額都要提高,通案版本為2萬5000元,考量不同的地區,全屋租金上限建議改為3萬5000元。接著,也要排除樂齡租屋障礙,落實110年修法之附帶決議「訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限。」民眾黨立委陳昭姿表示,「安樂死」議題在台灣一直有許多爭論,她將推動《尊嚴善終法》,搭配《安寧緩和醫療條例》和《病人自主權立法》,使人性尊嚴的人權價值才能完整保障,確保經醫師各方評估及病人自主意願的嚴謹程序下進行。實施對象為「具有無法治癒之疾病及無法忍受之痛苦」的病人,包括最低意識狀態和永久植物人。陳昭姿自曝收到許多陳情,台灣推動安樂死的民調高達7至8成作為佐證,說明「每個人有生就有死,所以當他離開的時候會是一個有尊嚴的,有自主的方式離開」,這就是《尊嚴善終法》的精神,這代表台灣的民意脈動,但也當然牽涉生死議題,修法會相當嚴謹。陳昭姿表示,為了以科學、實證精神、台灣醫療體系進步,她要推動《國家醫療科技評估中心設置條例》。台灣因健康投資太低,醫療上壓價、砍價現象普遍,但價格跟價值不同,政策不應一味追求價格單一面向,有時要轉向多元價值思維,例如考慮到家庭中孩子的上學狀況、大人的生產力等,才有更全面的政策藍圖。民眾黨立委黃珊珊指出,台灣現行「長照基金」主要來自菸捐、房地合一稅、遺產稅,稅源高度不穩定,且支出逐年增加,嚴重影響國家勞動力及國民晚年照顧之品質,必須要推動《長照保險法》,未來民眾黨團將參考日本、德國、韓國,比照健保局而成立長照局,建立一套妥善機制,讓財務穩定、多方負擔,目標財源達到2300億。黃珊珊說,也會延續上會期的《財政收支劃分法》,讓地方財政可以充足,中央運作也不會受到影響,健全台灣整體的財務發展;此外,近年來台灣融資公司、詐騙行為頻繁,乃至於詐騙集團結合之案例層出不窮,影響民眾生存權益乃至我國整體金融體系穩定,因此要推動《融資公司法》打擊詐欺。黃珊珊解釋,本次推動的《融資公司法草案》,部分融資公司已成三不管灰色地帶,「融資公司變成影子銀行,已經大到比銀行還大,誘使年輕人借款,最後卻還不出來,變相使他們成為詐騙集團的共犯、車手」。她認為,應指定由金管會監管,落實監管、遏止民眾信用不當擴張。民眾黨團副總召吳春城表示,上會期台灣民眾黨團八位立委是「八仙過海」、各顯神通,扮演關鍵少數的力量。吳春城說,民眾黨團延續戰力,推動各項法案。他負責的是人口政策,台灣面臨最大的人口問題就是少子化及高齡化。針對少子化,吳春城推動《營養午餐專法》,當前台灣學校,每週提供炸物兩次以上的學校竟然占到22%,還有丸類、香腸等重組食品、半加工食品超過五成,相當不營養,對照日韓在60年前,已有《營養午餐專法》,凸顯台灣的教育部懈怠、立法牛步,「什麼錢都可以省,但是孩子的營養錢,絕對不能省」,本會期民眾黨團將會盡力推動。吳春城也會持續針對高齡化,推動壯世代相關法案,包括《中高齡者及高齡者就業促進法》,他說,台灣已經邁入超高齡社會,社會福利預算達8130億元,政府思維僵化,沒有想到高齡者所組成的金字塔結構,只是「頭痛醫頭,腳痛醫腳」。他強調,《中高齡者及高齡者就業促進法》是一個全面性的政策,並從文化開始改革,目前各部會響應中,應消弭對長者歧視,將高齡者統稱為壯世代。民眾黨立委林憶君說,現代軍事偵查手段多元化、戰場透明度高,中共衛星技術也越來越發達,很容易拍到我國軍事基地營區和戰力配置,因此將透過修訂《要塞堡壘地帶法》,明確定義戰略要域、公告被劃分戰略要域地點,避免民眾無意間觸法,以及規範哪些行為應被禁止,以保障營區、設施的安全。林憶君並點出,國軍裝備基地、軍事工程都有保密要求,目前普遍缺工,將推動《陸海空軍獎勵條例》,修法鼓勵民間參與國防工程建設與事務。她強調,民眾黨將為國軍爭取更人性化服役環境,讓國軍能夠安心服役、捍衛家園。黃國昌強調,民眾黨團主張盡速開議,上周五已函請立法院長韓國瑜,要求召開黨團協商,相信韓國瑜辦公室已經收到,希望韓能盡速召開黨團協商,決定開議日期。若各黨團無法達成共識,就依照新修正通過的《立法院職權行使法》規定,各自提出議事日程草案,交由談話會表決處理,希望民進黨團負起責任,清楚表態民進黨團打算何時開議,給全體國人清楚的交代。
打破豪宅賠售黑歷史 西華富邦轉手賺4000萬包下「增值王」冠亞軍
近期低總價住宅熱賣,豪宅市場也頗熱鬧豐收,台灣房屋集團趨勢中心盤點今年以來億元以上豪宅轉手增值前五名。大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名,其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元,持有逾8年以2.39億元售出,帳面增值4839萬元,拿下今年豪宅轉手增值金牌獎。名列第三的是南港區經貿二路豪宅「大同璽苑」,實價揭露,今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售,單價站上107萬元,創社區新高,帳面上增值3802萬元,對照2018年同社區鄰居出售曾賠掉1700萬元,如今社區身價雪恥大翻身。台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長曹健中表示,南港2014年底因北市府端出東區門戶計畫,大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情,不過因區域利多尚未到位,2017~2020年出現賠售案例,但近年南港的建設利多豐富,包括日式百貨商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等,帶動區域房市價格,預售住宅案均價120萬元上下,經貿園區附近的大坪數豪宅包括「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等,如今挺過低迷期,近期中古豪宅單價已突破百萬元,買方大多是回台置產的台商或國內企業主。第四、五名的增值豪宅交易,持有期間都不長,屋主約持有3~5年就轉售,像是「碧湖畔」的17樓屋主僅持有3年,就增值逾3000萬元,等於1年身價成長1000萬元。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,「碧湖畔」持有僅3年多就轉售,主要是原屋主取得的2020年,為新冠肺炎爆發的年度,當時市場擔心景氣重演SARS的短期暴跌,因此買氣相對遲滯,所幸台灣防疫得宜,疫後更迎來大規模產業投資、股市維持高檔,房市亦搭上國內經濟活絡的順風車一路走揚,使屋主的資產在短時間內增值數千萬。陳定中也表示,第一手豪宅屋主若在預售期間以相對低價購入,並持有一定期間,轉售通常賺多賠少,且如今正逢房市熱的時機點出脫,增幅表現多半亮眼第一建經研究中心副理張菱育也說,在通膨的大環境下,長期持有房地產,大多能享有不錯的增值空間,若把握住「危機入市」的起漲點進場,增值速度還會更加鮮明。不過她也提到,央行自2021年規範自然人購買高價住宅,貸款成數都降為4成,且無寬限期,加高進入豪宅市場的門檻,再加上短期持有的轉售獲利,會以高稅率課徵房地合一稅。以「碧湖畔」原屋主僅持有僅3年為例,稅率達35%,因此獲利控怕會遭重稅壓縮。
水位已滿傳房貸利率衝破4%? 專家解析「要你知難而退、看你吞不吞」
近期銀行放款總額水位已滿,造成不少房貸族申貸卡關、到處碰壁,甚至出現違約狀況增加的情況,有公股銀行公告最高利率已見3字頭,甚至一度衝破4%的傳聞,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就透露,「這是要讓人知難而退」,她感嘆,「有些信貸利率都比房貸低,這世道已經認知失調到看不懂了!」近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定,陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿限制放貸,購屋族不但要「排隊」等核貸,利息條件也愈來愈高。根據東森新聞報導指出,除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13%、3.098%,甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4%的狀況,雖然目前該利率資訊已撤下,但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。以前房貸利率多在2.18~2.4%之間,現在普遍聽到都要2.7~2.8%,「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶,不擋著你借錢,但以價制量,因為台灣人對利率很敏感,自然會知難而退」,徐佳馨指出。高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋,目前非新青安房貸利率多要到2.7%,民營銀行甚至2.8%到3%以上,「如果會到4%,應是考量放貸性風險權數下,針對投資客所設的高利息門檻」,與之前低利息環境相比,現在申請房貸就差了至少2碼利差,貸款千萬元每月多背2000~3000元,「調高的利率,就看你吞不吞得下去」。徐佳馨甚至觀察,近期客戶端的違約量變多,因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決,卻仍無法成交,顯示市況的殘酷;另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮,部分區域過去1個月可簽上百間,現在8月過半了都還簽不到50間;還有聽說有建案將交屋,卻直接請買方自己去找銀行,否則恐面臨違約退戶的情況。對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說,陳碧源認為,違約解約戶應該不多,多會用換約來解套,一來是一旦解約不只要負擔最高總價15%的違約金,還會損失至少2成的增值,淨利得損失很大;這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制,雖然換約仍逃不了最高45%的房地合一稅,但至少不會賠錢。徐佳馨認為,這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大,「市況恐怕會比想像中嚴峻惡劣」,甚至直言有些銀行信貸利率2.3%都比房貸的2.7%條件還好,「這個世道已經認知失調,我都看不懂了」,提醒對市場不容樂觀。
「富爸媽」避稅!房屋贈與移轉創33年新高 雙北居前二名
上有政策、下有對策!7月囤房稅2.0上路,為達節稅效益,「富爸媽」紛紛卯起來送房,根據內政部統計顯示,全台上半年贈與移轉棟數達2.87萬棟、年增3%,創1991年有統計以來同期新高。內政部統計顯示,贈與移轉的高峰期為房地合一稅實施前的2015年,當年高達5.5萬棟,2016年房地合一稅上路後降至4.1萬棟,不過近年隨房價上漲、房市熱絡,贈與移轉棟數逐年攀高,去年已達5.2萬棟,今年上半年續成長3%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示,中央銀行信用管制針對七都自然人購買第二屋,貸款由6成降為5成、且無寬限期,購置第三戶高價住宅貸款上限僅4成,此外,今手7月上路的囤房稅2.0,規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」,且調高多屋者房屋稅率達2~4.8%,各種限貸、重稅壓在多屋者身上,使多戶持有人贈與房產給親人的需求提高。以六都來看,房價最高的台北、新北不僅贈與移轉棟數高居一、二名,上半年年增率7.3%、4.9%也遙遙領先其他四都,反應雙北房價高、年輕人購屋不易,贈與移需求大,尤其台北市不少金字塔族群,若持有多戶不動產,房屋稅等持有成本較高,更有贈與房產給親人的節稅需求。此外,戰後嬰兒潮世代多是享受台灣早年經濟成長、擁有房產的族群,隨此世代步入老年,加上贈與移轉快速增加,今年繼承移轉則有趨緩,內政部統計顯示,上半年繼承移轉為3.73萬棟、年減3.1%,但仍創下有統計以來同期次高。
「股房連動」台股將拉房市跳水? 專家認為「這原因」難有拋售潮
受各方利空衝擊,台股昨(5)日下跌逾1800點,過去向來有「股房連動」的說法,各界認為台股崩盤將影響房市也跟著泡沫,專家觀察2003年SARS以來共7次股災,認為股災與房市的成交量不一定正相關,尤其市場傳聞投資客「賣房救市」,恐因房地產變現慢,怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」出現,房市能否延續買氣,有待市場觀察。住商機構觀察內政部資料,自2003年SARS以來歷次股災,其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等4次股災,當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅,惟2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災,當年度買賣移轉棟數反而成長,顯示國內雖有「股房連動」,但股災與房市成交量並不一定正相關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,全球股災造成長時間經濟危害,衝擊國家整體發展,雖說當時平均房貸利率並不高,但投資人受創慘烈,致使房市交易量難有表現;其中,最值得關注是2015年中國股災,當時隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下歷史低點,主因是「房地合一稅」初上路,重挫房市信心,交易量急縮,不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠,加上當時並無打房新政,不動產市場立即谷底回升。另外,若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19,當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年,甚至有買氣延續至隔年的趨勢。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,2020年COVID-19侵襲台灣,央行立刻降息1碼,且美國無限QE導致市場熱錢豐沛,資金流入房市;此外,2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易,故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟,可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。賴志昶認為,不少民眾認為股市重挫間接衝擊房市,期待搶進房市低點,不過房地產因為變現速度慢,雖說確有「股房連動」情形,惟房市表現總是慢半拍,且由於房市物件流動性低,市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」出現,加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響,整體供給量低,購屋者若非事後諸葛,難抓到真正低點進場。賴志昶提醒,未來除股市震盪、美國大選等因素,目前銀行限縮房貸的隱憂仍在,購屋者除看大環境外,不彷多注意個案環境與條件,並備妥充足銀彈,才能在危機入市,買到真正具優勢的好屋。
新青安誰都能貸8成?拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者,一定都對於「新青安房貸」非常熟悉,其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性,最高貸款成數達8成,貸款金額最高1000萬,對於小資族可說是切中要害。然而,難道誰都可以貸滿8成嗎?銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢?下列整理銀行常看的條件,對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮!影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。(圖/踏取國際開發提供)通常在房貸評估中,銀行會從幾個層面來進行審核:信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分:銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好,因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀?」大錯特錯!試想今天貸款像是在找工作,若你是一張履歷白紙,銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢?不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者,也可提高信用卡額度,以此降低信用卡額度使用率(註:[應繳金額+未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任,從而判斷你未來還款狀態,進而增加貸款額度。● 財力證明:最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高,可以提供本人的資產證明,如:存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉,可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等,有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成,依各銀行規定而異),以收支比6成來說,若月收入8萬,貸款支出只能4.8萬(除房貸外,信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力,也會將其他支出納入考量。例外:非一般薪轉報稅類財力,走資產審核,則不看收支比。● 房屋狀況:包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」,較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核,其貸款條件較差,權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響,也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人:目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者,可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如:夫妻之間以收入較高者,或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品:以其他動產或不動產作為擔保品(設質),如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外,買賣案件的銀行貸款成數,通常為買賣價與銀行估價中,兩者取其低的8成。近半年,追高價銀行估不到。要特別留意的是,如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況,通常貸款成數會不足,則自備款要增加。在分析完貸款條件後,我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下,恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息,不過未繳納的本金,都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示,寬限期後再賣房也可以賺一筆,又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估,且未來買家是否願意出到你心目中的理想價?你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢?「不建議民眾以40年期貸款買房!」踏取國際開發副總詹博宇提到,除非估計往後40年生活穩定,且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出,再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說,繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大,在青壯年時積極理財,也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後,我們來談談「壓縮還款時間」的好處:如果提早把部分房貸繳完,則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出,且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案,在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明,以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃,搭配線上房貸試算工具,勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃,了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事,辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問,歡迎線上諮詢,LINE ID為「@447asmbe」。
建商忙補貨1/房市熱警告!上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱,不少建商董座坦言「看不到跌勢!」數據會說話,CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕,進行建商推案與獵地的最新統計,發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額,雙雙比去年下半年增漲逾2成;也因為案案順銷,建商開始大舉獵地補庫存,今年上半年全台建商購地金額高達798億元,較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高,游資充沛,再加上台積電、AI科技股話題,撐住國內房市表現。(圖/報系資料庫)「房市看不到頂!」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪,對市場看法脫口而出的一句話,讓現場記者訝異,懷疑是否誤聽;興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」;就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說,這波房市強勁買氣,短時間內不會退散;鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼!」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環,2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下,房價漲勢凌厲,就連房地合一稅收也創下上路以來新高,不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊,房市由盛轉衰;為防止預售短期炒作,2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案,讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮,不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售,再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢,房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響,到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。(圖/林榮芳攝)CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額,2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元;到了2023年房市降溫,推案也跟著放緩,上下半年推案件數分別不到750件,不過因為價格持續走揚,總銷金額落在1兆元上下;由於去年下半年房市好轉,今年上半年建商推案放量,推案數884件、總銷金額1兆2319億元,分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示,今年Q2確實推案大爆量,關鍵除了高房價推升總銷金額外,建商對市場樂觀積極加碼,因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼,兩地除了房價基期相對親民,同時也擁有大量重劃腹地可供開發,加上大量就業人口擁進,建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度,CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額,2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨,下半年房市雖降溫,但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易;2023年上半年掉至30筆、341億元,下半年房市回溫,建商購地也開始增加,共40筆、455.7億元;2024年更是大爆發,上半年共64筆、798.9億元,較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析,2023上半年建商購地金額341億元,創6年來同期新低,主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下,建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起,住宅交易持續回暖,部分建商開始擴充土地庫存,至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%,交易筆數亦呈現翻倍成長,顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後,將使銀行拉高授信門檻,李嘉玶認為,建商是否能順利取得貸款,土地位置與建案規畫尤為重要,恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市,李忠哲認為政府態度是關鍵,雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前,但仍難擋這波景氣洪流,房市價量依然是一路向前衝,短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔,估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
新青安房價甩尾漲10% 李同榮:年輕人慘為小額補貼承擔高額房價
新青安貸款上路到今年5月底,累計核貸5萬7980戶,核貸金額約4281億元,每個月以近500億持續遞增中,隨之也助燃房市啓動另一波甩尾行情。房市趨勢專家李同榮分析,新青安真正的效益評估,有3種人受益,包括建商餘屋出清、售屋者多賺10%利益、買來轉租的投資客,但也有1種人深受其害,就是年輕人,沒買的望屋興嘆,買的人為了不到10萬元的補助卻要多花50萬以上,吸收被拉高的房價,等於買或沒買屋的年輕人全部淪為受害者。李同榮進一步指出,新青安上路10個月以來,吸引近6萬戶以及約4500億的貸款額度,核貸戶佔成屋總交易量達2成之多,同時也點燃已經降溫的房市,加上今年股市發燒不熄,成屋房價漲幅已達約10%之多,這些超漲的幅度都要購屋者買單,因此推論,新青安雖立意良善,但也引來3成以上假性需求介入,推升房價,致使房市邁入高風險的情況,雖然財政部宣稱只發現1700戶疑似轉租的問題戶,但隱藏在租賃黑市中,最少有5倍之多無法稽查,再加上人頭戶稽查不易,非自住用途的假性需求數量絕對超過2萬戶,這對市場機制將造成扭曲變形的惡果。李同榮認為,新青安專案推動至今,真正受益的有3種人:(一)建商餘屋趁勢出清:2022年下半年到 2023年前三季預售市場一共累積將近10萬戶以上的餘屋,無論完工與否,都在近1年當中,趁著房市甩尾行情而順利出脫,建商利用新案促銷低自備款拉高行情,同時也順勢掩護舊案餘屋在比價優勢中出清。(二)售屋者一年內多賺10%增值價差:近一年房價甩尾行情中,房價漲幅達10%之多,換句話說,晚賣一年的售屋者多賺了百分之十的超額利潤,在2021年房地合一2.0的重稅上路2年後出售的買方,須繳的35%稅金,大半已經由購屋者間接轉嫁買單。(三)轉租者坐收補貼之利:無論是否人頭戶,轉租者不但坐收貸款補助優惠,又可以5年寬限拉高槓桿,以租金繳息綽綽有餘,5年後獲利出脫還可避開房地合一2.0重稅,同時還可以公益房東之名免除囤房稅,再獲裝潢補助與所得稅減免,可謂一擧三得。李同榮痛批新青安專案有如新青年安非他命,不自量力的年輕人將浸淫在5年寬限期的甜頭上踏入可能成為房奴的惡夢,而真正剛需自住的年輕人為了3年不到10萬元的利息補貼,卻被超漲10%的房價狠狠的被迫多付出50萬以上的代價,以多付50萬卻換到低於10萬的補助,虧的還是真正自住剛需的年輕人。至於暫時根本沒有能力購屋的年輕人而言,高漲的房價更是只能望屋興嘆。無論是自不量力投入新青安的年輕人,或是有能力投入新青安的剛需自住的年輕人,抑或是暫時沒能力購屋的年輕人,幾乎都成為新青安專案的受害人。
賣房賺三倍2/炎亞綸賣房3年賺620萬 投資眼光被讚爆
張書偉因為婚後需求不同,賣掉住了十多年的婚前房,而賺進700萬價差。近年台灣房價只漲不跌,不少藝人也因買賣房地產賺了不少錢,像炎亞綸就曾被披露,持有3年就獲利620萬出場的超狂例子。炎亞綸2018年以7980萬元買下天母豪宅「溪雅圖」,去年他捲入MeToo風暴時,不少媒體到「溪雅圖」樓下守候,管理員深感困擾而脫口「炎亞綸的房子已賣掉」,才發現,他在2021年8月以8600萬元脫手,3年就獲利620萬元,當時有不少房市專家讚他買房眼光佳。雞排妹曾被爆買賣房屋賺了大賺一筆,但她表示實際成交沒賺那麼多。(圖/翻攝自雞排妹臉書)雞排妹鄭家純曾揪親友一起買大安區預售建案,一次買三戶,跟建商殺價200~300萬,交屋後不久,其中一戶就在房仲網刊出求售,開價2480萬元,一買一賣轉手價差將近500萬。不過當時鄭家純在臉書澄清,並非外界所言賣屋賺價差500萬元,實際成交價還得是看狀況,還得繳稅,若順利成交一戶也不會賺那麼多。于美人也曾被披露賣豪宅獲利,但也據傳被課了重稅。(圖/翻攝自于美人臉書)于美人也曾被披露賣豪宅獲利約1609萬,她2018年以1億4459 萬元買下北市南京東路的豪宅「元大方圓」15樓戶,2022年11月以總價1億6068萬元售出,帳面上看似有1609萬價差,但因為房地合一稅的關係,獲利要扣45%的稅,實際大概進帳900萬元。
高雄女賣房爆賺一波!欠稅271萬「存款遭扣押」 霸氣刷卡付清
高雄一名楊姓女子於112年出售其在105年買賣取得之高雄鹽埕區房屋與土地,楊女持有該房屋與土地之期間為7年,依所得稅法第14條之4第3項規定持有房屋土地之期間超過5年未逾10年,房地合一稅稅率須以百分之20計算應納稅額,經移送機關高雄市國稅局(下簡稱國稅局)查核應核課稅捐271萬餘元,楊女收到稅單逾期未繳,移送法務部行執政執行署高雄分署(下簡稱高雄分署)強制執行。依據110年修正所得稅法第4條之4第一項規定「個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。」,即一般所稱之房地合一稅2.0,稅制改革的目的係為打擊短期持有房屋,炒作不動產。依據同法14條之5規定須在房屋與土地移轉登記之次日起算30日內向國稅局申報所得稅。楊姓女子於112年7月以3500萬元出售該房地,同年10月申報房屋土地交易所得稅,但一直遲遲無法提出原始取得成本契約書,經國稅局輔導後,楊女以內政部實價登陸資料申報,國稅局嗣後開出稅單,仍逾期未繳,而遭到移送強制執行。高雄分署收案後立即核發扣押存款與股票之命令,楊女收到執行命令後驚覺遭到強制執行,立刻聯繫書記官希望不要收取銀行帳戶之存款,以免影響其個人信用,數日後到場以信用卡刷卡霸氣全額繳清稅款,本分署即迅速撤銷其銀行與股票帳戶之扣押。高雄分署呼籲民眾若有不動產交易之情事,應主動向國稅局申報房地土地交易所得稅並繳納稅款,切勿置之不理,以免因遭到移送執行而影響自身信用。
壓力山大!33%上班族名下有房 房貸佔收入72%
1111人力銀行17日公布2024上班族買房壓力調查。調查結果顯示,33.4%上班族名下擁有房子,但平均每月要繳交的房貸為3萬2167元,以受訪者平均月薪4萬4906元條件來看,若沒有家人共同分攤,房貸占收入的72%,負擔能力明顯過低,整體房貸壓力指數平均7.1分。1111人力銀行發言人曾仲葳表示,實質經常性薪資平均4萬3099元,通膨壓力下,連續3年呈負成長,從調查可以看出房價上漲、薪資停滯的現象,呈現「難安居、不樂業」;根據內政部資料顯示,2023年第4季全國房價所得比攀至9.97倍新高,台北市房價所得比更高達15.71倍,上班族壓力指數繼續攀升。準總統賴清德推行的「新青安」政策,最高貸1000萬元、利率1.775%,寬限期5年、貸款年限40年期,年滿18歲的自住民眾即可申請,讓年輕人買得起房;根據調查指出,上班族認為可負擔的房貸年限為23.3年、合理購屋總價平均956萬,理想的物件形式以兩房格局為主,其次才是三房格局。曾仲葳觀察,政府抑房政策包括實價登錄、房地合一稅、升息、平均地權條例修法等,事實是房價漲勢凌厲,年輕人買房退而求其次,「買得小、買得遠」。現年31歲、從事英文教學的楊先生,月薪約6萬元,為了想給女友穩定的家,除了教學本業外,還身兼家教、創業做網拍等工作開拓多元收入,平均每月存近5萬元,銀行已有250萬元存款。不過,當看到新北蛋白區房價也水漲船高,只能大嘆台灣房價已經回不去了。
五月報稅季有「撇步」 買賣屋、賠售都還能抵稅
時序將進入4月,意味著即將進入報稅季。對於屋主而言,其實不論是買賣或持有房產,都有合法節稅管道,讓荷包不至於大失血。消費者若是近期購屋,面對5月報稅季來臨,不少人是「一個頭兩個大」,但事實上購屋節稅有妙招,一是「重購退稅」,也就是納稅人出售自用住宅後,在2年後又另購價格更高的自用住宅,依照兩屋價差,可有條件退還所繳納的土地增值稅、房地合一稅(2016年以後取得者)或是綜合所得稅(舊制)。對於賣屋者而言,「房地合一稅2.0」可謂一大噩夢之一。不過,該稅是於2016年正式上路,且併不溯及既往。因此,屋主若是交易2016年前取得的房屋、土地,並不適用於該法,且是在售屋後的1年後的5月份,與個人所得稅一起申報。此外,屋主出售房產只要能檢附適當證明,也能達到節稅功用,例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等都可列入「取得成本」,另外如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等都可列入「移轉費用」。至於賠售的屋主也不需太灰心,若是交易不屬於短期交易的房產,則財產交易損失可列報為財產交易所得的扣除額。因此,賠售的賣方透過適當的管道,還是能為自己荷包止血。雖說「中華民國萬萬稅」使一般受薪階級心煩,但民眾換屋或持有房產,是為了自住用途,沒有投機因素,只要檢附正確文件,仍有機會透過正常管道,達成節稅的妙效。
引進移工也難解缺工!社宅應帶頭提升工法 建商大老:成本不降永遠高房價
台灣省不動產開發公會理事長29日舉行交接典禮,由新竹市無黨籍議員吳國寶接下理事長一職。吳國寶強調,建商只是加工業,絕對沒有炒作,「成本沒有降低,就是永遠高房價」。不動產協進會理事長張麗莉出席也不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價,「缺工問題光靠移工無法解決,政府是最有機會率先做產業升級,或許這樣有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」不動產協進會理事長張麗莉不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價。(圖/林榮芳攝)吳國寶新竹市人,現年54歲,從事不動產開發業逾30年,目前是寶君、君寶、寶涵、有謙等4家建設公司董事長,同時也是新竹市議會5連霸的市議員。回顧過去6年來,不動產建築業經營發展環境面臨空前丕變與挑戰,業者不僅通過的打炒房限制,還有疫情的肆虐、和缺工缺料的嚴重考驗,不過不斷墊高的房價,卻讓建商成為眾矢之的。吳國寶表示,「我們只是加工業,絕對不會炒作,所有土地標售都是地方政府訂出這麼高的標價,缺工缺料也不是我們願意」「現在還有增值稅、囤房稅、房地合一稅,導致房價不斷墊高。」去年政府超收了2兆稅額,他建議,可以補助年輕人購屋,讓年輕人可用1%利率,貸款9成,讓貸款負擔比降下來,年輕人就有機會買到房子。不過他也表示,本想等到新青安結束後再向政府建議調整,結果新青安申請很踴躍,要再增加優惠,可能不容易。張麗莉也表示,現在所有政策都在助漲房價,站在業者立場,不希望房價一直升高,但不是光喊口號就能達成,政府既然超收稅金,就應該把預算再回歸產業升級。尤其缺工是事實,只能想辦法用工法解決缺工問題。他自己就碰到申請泰勞移工,原本都要入境報到了,結果喊卡,因為以色列出了更高的工資延攬了他們,不只台灣,全球都在搶工,「移工政策要解決缺工,是解決不了。」她認為,政府的住都中心社宅發包造價都要每坪20萬元了,政府都知道造價漲不停,怎麼會認為房價會低,「我對房價下跌不樂觀。」他認為房價要降,政府要多一點產業股利政策推動預鑄工法,先進國家都在做模組化。從解決工法提升智慧建築之下專研產業升級,政府提升,不只政府公共工程用得到,產業也用得到。她舉例,其他國家的社會住宅,都是很簡單的外型,不會特別著墨在外觀的設計,台灣則是請到國外建築師設計美輪美奐的外觀,如有更多心力,應該把重心放在如何模組化。營造成本不是短期降不下來,是短中長期都降不下來,所以要轉念!例如鋁系統模板出來的強很平整,未來是否可以不貼磚,塗料就可以。她說,台灣是一個高地震帶的國家,竟然大量在建築外觀貼磚,是因為大家認為這樣才是高價值的呈現,所以從消費者到業者都要轉念,才能解決缺工問題,「政府是最有機會率先做產業升級,或許有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」卸任的台灣省不動產開發公會全聯會理事長黃啟倫則表示,社會對建商有很多誤解,高房價不是建商造成的,建商配合政府法令推動、提升建築安全,公會未來希望持續扭轉負面印象,改變社會形象來努力。
《做工》台南豪宅挑戰8字頭 上曜張祐銘笑稱:我們像台積概念股
台南豪宅建商上曜集團(1316)今年將推出成屋案「THE KING」及台南九份子重劃區預售案,合計總銷上看250億元。其中「THE KING」將在329檔期推出,該案7年前預售就開出3字頭高價,後來工程期間封盤,如今完工再推出,平均每坪開價跳漲55萬元以上,頂樓露臺戶挑戰8字頭。上曜董事長張祐銘笑稱,台南豪宅買家除了在地傳產企業主,現在還多了科技業高階工程師,「我們為園區客供應優質房屋,也算是台積電概念股了吧!」「THE KING」的前身案名叫「湖美帝璟」,位在近4萬公頃的台江國家公園旁,基地近千坪,規畫地上29層、地下6層,98~184坪的大坪數產品,目前可售總銷48億元。該案也是2020年電視劇《做工的人》的拍攝場景。台南超豪宅「THE KING」大廳搶先曝光,現場花藝跟軟件還在布置中。(圖/上曜集團提供)「THE KING」7年前推出時就開出3字頭價格,張祐銘表示,「當時大家都覺得我們太瘋狂,沒有代銷要幫我們銷售,我們只好自己賣。」但,2016年時遇到房地合一稅實施,市場觀望氣氛濃厚,當時賣了4成便決定先封盤,等成屋再銷售,因規劃頂級豪宅產品,內外都精雕細琢,一直到近期才完工落成重新開案,同時也更換案名「THE KING」,更具有國際化,卻也意外巧遇台積電進駐南科熱潮、台南房價起飛,為豪宅產品增添銷售信心。「以前台南單坪30萬以上很誇張,但現在市區一坪50、60萬很正常,甚至有建商喊7字頭!」張祐銘信心滿滿說,台南這5年來完全沒有大坪數的同質產品,儘管限貸令有其阻力,但豪宅客很多是現金購買;更何況「THE KING」旁邊政府已規劃AI軟體設計園區,銷售不只是鎖定台南高資產的企業主,還有高階工程師。張祐銘分析,園區人購屋有優越感,希望找品質比較好或是地標型、指標型的建案,因此包括上曜在台南九份子重劃區推出的台南第一高樓35層的「湖映白」也都熱銷;今年下半年預計再推200億元總銷的預售個案,高度超越「湖映白」來到38樓,總戶數逾1千戶。上曜集團董事長張祐銘(中)率集團斐成總經理曾鵬光(左)、世紀民生總經理張碩文(左二)、永捷總經理黃南豪(右二)、信立總經理鄭毓棠(右)合影。(圖/林榮芳攝)張祐銘認為,南科產值已超越竹科,台南的房價有實質的購買盤,並不是虛漲,供給有限下,目前仍是供需失衡的狀態,買盤仍強勁,尤其園區客有購買實力,「上曜提供大量優質房屋滿足園區人置產需求,某個部份而言,我們也像是台積電概念股了吧!」上曜除了建設,近年也積極轉型控股公司,透過併購、策略合作,布局食、衣、住三大領域,包括主打豪宅市場建案的上曜建設,專攻危老都更的斐成建設(3313);化工產業則運用永捷(4714)在PU合成樹脂產業的實務經驗與研發技術,結合信立化學(4303)的生產資源,打造PU合成皮上、下游垂直整合產業鏈;運用社群媒體與電商平台進行轉型的世紀民生(5314),以「朝和生醫」品牌推出一系列保健食品搶市。張祐銘透露,集團2024年包括在房地產、運動、折疊式手機、保健食品等四大產業布局逐步開花結果,帶動集團總市值飆破新台幣200億元。