房屋實坪制
」 高嘉瑜
實坪制潘朵拉1／建物公設誰買單 高嘉瑜：日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息，現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」，也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對，彷彿高是在故意找麻煩，但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理，高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊，說明她只是反映購屋民眾心聲，無意與行政部門唱反調，不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說，每逢他質詢實坪制，官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查，其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準，只有台灣、大陸未以實坪制計價，將「公設」灌入室內面積，再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討，朝取消公設面積（大陸稱公攤面積）方向檢討。高嘉瑜認為，建商若仍將公設與室內實際面積，用相同價格計價，就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」，完全看建商要「灌」多少，對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高，民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式，甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用，此建設費用設計的合理性受到議論。（圖／報系資料照）她以內政部統計處資料佐證，近7年新完工住宅，室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升，101年第 3 季是 78.96 ，110 年第 3 季卻上升至114.83，印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯（興建成本）誰買單」？高嘉瑜說，建議仿效日本，建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價，換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收，政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式，擁有美國建築師執照的沈千量說，美國人少有「公設比」概念，房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準，多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質，而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制，日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」，也就是台灣所謂的「室內面積」計價。（圖／截圖自日本仲介業者賣屋網站）日本房市投資達人吳先生則說，日本房市採實坪計價，日本仲介房屋網站上的坪數，標註的都是室內面積，房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低，常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等，較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為，陽台是逃生的平台，嚴格禁止外推，因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析，台灣房市長期以「總價」銷售，即使改採實坪制，業者設定總價依然不變，屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水，恐推升房價走高。此外，「實坪」定義仍不清楚，一旦實坪制實施，因政策不溯既往，房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品，必須有配套，避免消費者混淆。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
政院祭打炒房措施 高嘉瑜批：未竟全功有遺憾
行政院日前在院會通過公布「健全房地產市場方案」，但立委高嘉瑜認為，該方案還是有「為德不卒」、「未竟全功」的遺憾，並缺乏前瞻思考；她呼籲，行政院應盡速成立專責小組，推動房屋實坪制，才能讓真正的居住正義可以早日實現。高嘉瑜表示，擔任立委將近一年時間，已在立法院針對高房價、高公設、虛坪灌水、紅單炒房、熱錢湧入等房市亂象，多次提出質詢。她認為，行政院目前提出方案只是短期對策，包括取締預售屋紅單、遏止過多資金流向房市、選擇性信用管制等。高嘉瑜指出，「高公設比」已成為民眾購屋的困擾及負擔，新建案公設比越來越高，從2012年到2019年，台北建案公設比已經接近35%，對於高公設浮濫灌水的情形，內政部到底做了什麼？她表示，行政院好不容易把健全房市方案提出來，卻完全沒有處理高公設的問題。對於建商售屋廣告誇大不實，主建物與廣告宣稱的坪數落差太大，誤導消費者等問題，也沒有提出任何的解決辦法。高嘉瑜也針對財政部即將實施的短期項目提出看法，認為防堵個人藉由公司規避不動產稅負及修正住家房屋現值免徵標準這兩項，台灣現行房屋稅相較亞洲各國，房屋持有稅已算低，幾乎無人會把房屋分割為小坪數，作為規避房屋稅的方式。她說，財政部不可能不知道，卻還是忽略現實狀況。高嘉瑜也表示，現行房屋稅制有3個問題，包括是否要針對非自用住宅提高稅率(實施囤房稅）；現在房屋標準現值與市價存在巨大落差；自用住宅勾稽不易。她說，世界各國的不動產登記，除了台灣、中國，全都是採用實坪制，國內有高達8成以上的民眾支持房屋登記改採實坪計價。高嘉瑜說，已多次呼籲內政部應研議推動實坪制，避免建商以公設比稀釋房價，降低民眾購屋痛苦指數，並與國際不動產登記主流制度接軌。她認為，只有落實房屋買賣登記的實坪制度，才是根本解決房市亂象的釜底抽薪之計，但是非常遺憾政院此次方案仍未看到。