房屋標準單價
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地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化，住宅也加速高齡化。依政府統計，全台逾30年老宅高達483.3萬戶，其中有247萬案件因過於老舊，房屋現值未達課稅門檻，免繳房屋稅。學者與業者建議，台灣地震頻傳，老屋安全堪慮，政府應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高容積率上限，讓獎勵看得到也吃得到！全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選，尚未上任前，於當年3月接受《中國時報》專訪時指出，新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟，最適合大規模都更，好比她在永和住處，「後面一大群房子，我都覺得需要都更」，但是住戶無法獨力完成，應該從雙北做起，以國家政策投入資源，這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去，蔡英文即將卸任，雙北依然是全台高齡化房屋的前2名，老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出，2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅，1年增加5.9萬件，新北市約27.5萬件，1年就增約1.3萬戶，戶數與成長數均為全台第1，全台房屋1年老過1年，即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」，《房屋稅條例》以10萬元為基準，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，各縣市的免稅現值門檻有些微差異；其次是「房屋必須是住家」，非住家的店面、商廠辦，即使房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出，房屋評定現值會因建物折舊而降低，國內房屋堪稱進入「超高齡社會」，屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶，且仍持續增加，低於課稅門檻的房屋越來越多；再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準，符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞，今年7月起實施「囤房稅2.0」，限縮低價免稅屋規範，自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳，老宅數量快速增加，居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶，10年累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶，老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言，首先鼓勵協議合建，讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同，以減少權利變換審議時間，其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長，最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」，因全國主要只有3家提供預鑄建材，產能不夠，應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高上限，讓獎勵看得到也吃得到！景文科大財務金融系教授學者章定煊示警，1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。章定煊建議，應就居住安全出問題的老宅，設定退場機制，同時因應老城區地價貴、房子老舊個案，建立機制，換居地價較便宜的新城區新屋。
烏龍踅桌1／柯文哲主政撇房屋稅爛攤 市府校正回歸挨批面子裡子全要了
前台北市長柯文哲2020年以房屋稅稅基審議委員會背書方式，不甩中央房屋稅最低1.2%限制，砍半20萬戶單一自用住宅房屋稅率至實質0.6%，一年市庫短收新台幣3億元房屋稅。財政部多次直批市府違反《房屋稅條例》，卻屢被已讀不回。如今俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例》修正案將於7月1日上路，市府卻趁勢搭便車取消實質優稅，甩鍋漲稅責任，遭財政部狠批市府「贏筊還要贏話」。立法院2023年底三讀通過《房屋稅條例》修正案，將全國單一自用住宅稅率從1.2%降至1%，今年7月1日上路在即，然而當年柯文哲主政的北市府，大幅調整房屋稅地段率引發民怨，後來市府以低於全國基準的0.6%實質房屋稅贏得德政美名，卻頻頻遭到中央責難其違法，如今這項全國「最優惠」措施也將成絕響。台北市自用住宅房屋優稅確定於今年取消，未來20萬自用住宅屋主房屋稅動輒雙倍起跳，繳交房屋稅時將會很有感。（圖／報系資料庫）根據本刊掌握， 7月1日北市財政局將跟進全國，取消實質房屋優稅漲回1%，以8年內新房權狀30坪的單一自用住宅房屋稅為例，每年房屋稅將暴增超過5千元。。長期關心住屋政策的台北市議員許淑華表示，北市不符合單一自住要件的房屋約62萬戶，符合的則有20餘萬戶，約占全市總戶數近25%左右，試算這25%戶的6%房屋稅一年稅收約新台幣5億元；若7月1日北市回調提高到1%，可望替市庫每年再攢新台幣3億元，對於台北市地方稅稅收實徵淨額 768.22 億元增幅只有一點點，然而卻加重住戶和年輕人的生活負擔。 她憂心地表示，這些符合優稅的住戶多世居老房，居住安全堪憂，每月房屋修繕成本高，短期內又難進入都更，若還得加重稅賦，等於是要把人趕走；有些不少年輕人好不容易攢到頭期款買房，每月得繳貸款、管理費與水電費等，如果還要加碼房屋稅，年輕人恐怕持續往外流。台北市議員許淑華受訪說明北市房屋優稅來龍去脈，怒批時任柯文哲市長便宜行事，呼籲現任蔣萬安市長挺住壓力，能讓20萬自用住宅屋主續享房屋優稅。（圖／劉耿豪 攝） 許淑華回顧說，時任市長柯文哲自認聰明，主導地價評議委員會狂漲地段率，搞得房屋稅暴增，結果挺不住輿論批評壓力，再走偏門列出多項扣減額獨創實質0.6%稅率，現在落得財部點名狠批，基層事務官兩邊不是人，實在很差勁。 財政部賦稅署官員直言，北市府當年以《房屋稅條例》1.2%為基準，拉高可抵減稅額，讓實質稅率降到0.6%，就是違法的措施。他進一步表示，《房屋稅條例》規定，房屋評定現值指標涵蓋房屋標準單價、折舊率和地段率，因此同一大樓內房屋的標準單價、折舊率、地段率均相同，假設面積相同，其評定現值本來就該相同，地方政府不可再以「自用」等名義，巧立名目增列折扣項目。 財政部官員感嘆，其實2023年適逢北市每三年稅基重評時機，當時北市若重新檢討房屋標準價格，並搭配調回單一自用住宅稅率到1.2%，問題就能悄然解決。 對此，北市財政局長胡曉嵐1日表示，北市當年施行單一自住房屋稅基折減政策，是因為2023年《房屋稅法》修正案（囤房税2.0）通過之前，並没有「單一自住稅不可打折」的規範。市府當時考量北市房屋價高，持有全國單一自住1戶跟3户，「納稅力」差很多，卻適用相同公式有失公平，北市是補強當初中央法令不足。至於外傳7月1日起將取消單一自用住宅房屋實質優稅0.6%，胡曉嵐則低調未置可否。
最爽房屋稅率只撐4年? 北市稅捐處：未定
立法院於去（2023）年底三讀通過《房屋稅條例》修正案，將全國單一自住稅率從1.2%降至1%，今年7月1日上路。原有意鼓勵多屋族釋出房屋，增加供給以平抑房價，然而近期坊間盛傳，因北市原享全國最優惠單一自住房屋0.6%稅率，未來恐將跟進全國，一併漲回1%。以北市權狀30坪的單一自用住宅房屋稅率為例，每年房屋所有人料將暴增千元房屋稅，引發熱議。台北市稅捐稽徵處官員23日表示，現行北市符合單一自住稅率要件的房屋稅0.6%自2020年7月1日上路，當時因為市內不動產評價委員會決議調漲多處市內房屋稅路段率，引爆民怨，為安撫反彈，市府將市內單一自住稅率從跟進全國一致1.2%降為北市獨有0.6%，延續至今近4年。官員補充，過去北市符合0.6%自用住宅稅率者，本就較全國規定嚴格，僅大約20萬戶符合資格。比方過去全國以「縣市歸戶」，各縣市獨立計算自用住宅數，但是北市早已規定此0.6%計算基準為「全國歸戶」，亦即「名下全國只有一戶」才適用，本次立院修法從「縣市歸戶」擴大為「全國歸戶」，反倒是中央跟進北市腳步。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則樂觀評估，如果北市較全國維持折減比例不變，仍以降稅目標調整起課稅現值折減比率，那麼不只將不會增加房屋稅負擔，甚至有望再降房屋稅，可持續觀察地方政府對折減比率的態度。稅捐處官員重申，配合《房屋稅條例》修正案7月1日上路，目前北市刻正研擬新版市內房屋稅計算公式，去年已針對新落成房屋標準單價提高，繼而影響新房房屋稅，如再一次漲回比照全國房屋稅，恐對都更進行造成負面衝擊。目前暫無確定方向，請房屋所有人不須提前過度擔心。
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案，順利送出委員會，不過關於稅率等的關鍵條文，各黨團、立委意見分歧，最後保留朝野協商，財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案，最為關鍵為第5條，非自住住宅稅率從1.5到3.6％調高為2到4.8％、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2％、建商餘屋2年內稅率2到3.6％；以及第6條，財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考，若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損，中央不會補足財源，強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾，近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準，初步規畫22縣市將劃分3大模組，六大直轄市為一群組，非六都為一群組，屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分，財政部也聽取外界意見，1年內的餘屋擬採單一稅率2％，超過1年未達2年的餘屋，採差別稅率2到3.6％。財政部官員表示，影響民眾購屋決策因素很多，建商要在1年內完成房屋銷售確實過短，所以只課徵基準稅率；超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會，民意代表不能進入，且專家、各種性別要達一定比率，財政部同意朝此方向修正，惟立委希望條文修正可更為細緻；與11條民眾黨、時代力量提案，房屋標準單價從現行3年重新評定，調整為2年，財政部表達將造成地方政府作業上的困難，因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示，因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價，故六都新屋、採囤房稅2.0後，非自住房屋稅負平均增加78％，平均每戶增加2.64萬元，對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊，建築業產品是存貨，且對當年GDP、房屋供給具有貢獻，不應被課囤房稅。且新屋稅基已高，再提高稅率，對建築業生產房屋形同刨根，只能藉由轉嫁生存，對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標，中央將不再補貼地方政府租稅損失，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房屋稅是地方稅，許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主，但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，若新制上路，多屋族會有一波汰弱留強，出現「捨新屋，留中古」、「捨小戶，換大房」、「以買房，代租屋」三大現象。
囤房稅2.0各方角力 最高稅率達10％
囤房稅2.0立委、黨團提案重點立法院財政委員會於周三（18日）審議，行政院、黨團與立委所提案的《房屋稅條例》修正案，共計21案，可說是囤房稅2.0大鬥法，部分黨團、立委提案最高稅率達到10％，其中又以立委吳怡玎6戶以上就要課徵10％最嚴格。行政院院會9月底通過財政部的《房屋稅條例》修正案，俗稱囤房稅2.0，修法重點包含非自住房屋採全國總歸戶，稅率從1.5到3.6％提高為2到4.8％；地方政府要依據標準訂立差別稅率；課稅所屬期間為前一年的7月1日到當年度的6月30日；以及房屋現值10萬元以下免稅，排除法人，自然人則以全國3戶為限等。除行政院版本，黨團、立委針對《房屋稅條例》修法提案就高達20個。針對第5條住宅使用的房屋，立委江永昌提案應該要課加徵空置（屋）稅，另立委與各黨團多同意多屋族群應該要提高現行稅率，甚至達到10％。像是民眾黨提案，第10戶房屋以上就應該課徵10％；時代力量黨團第7戶以上者，最低不得低於6％、最高則以10％為限；吳怡玎則是6戶以上就要課徵10％。建商的餘屋，行政院版本規定2年之內稅率為2到3.6％，超過2年則回歸一般囤房稅課徵；民眾黨版本為起造人1年內未出售者，按1.5％課徵；賴士葆則認為建商興建房屋主要目的是銷售，興建後的待售尚難認定是囤房動機，因此待銷售的房屋課房屋稅，2年內未出售者，稅率減半課徵。此外，對於房屋標準單價，現行是每3年評定一次，不過民眾黨、時代力量黨團、賴士葆認為應要縮短至2年重新評定，才能遏止囤房、抑制不當炒作房價行為。對於部分住屋者刻意將房屋分割小坪數，使房屋現值低於10萬元以下，規避房屋稅，行政院版本已經排除法人，自然人全國限3戶。立委蔡易餘認為應該直轄市限制3戶、立委賴品妤版本較接近行政院版，賴士葆則認為刻意分割房屋來爭取規避稅負，對於未分割者不利，因此提修法應將自住房屋低於30萬元，就符合免稅的標準。其他修法還有賴品妤提案，應該將多戶卻未能有效利用的房屋稅收撥入住宅基金；時代力量、立委高嘉瑜則提地方的不動產評價委員會運作辦法、規程，應該由財政部訂定；以及時代力量也提，滯納金若因不可抗力或者不可歸責納稅義務人，原因消滅後的10日內向稽徵機關提出具體證明，申請延期或者分期繳納，並免徵滯納金。
今年出口外銷慘 明年營所稅估負成長9％
行政院24日拍板明年總預算案，歲入2.7兆元創歷年新高，較去年增加1296億元、約增5％，歸功於證交稅成長30％、營業稅成長21％，明年央行也將繳庫2000億元，以及台積電、陽明海運股利發放，提高國發基金繳庫金額。不過，由於今年出口、外銷訂單情況不佳，明年營所稅將減少編列，負成長9％。主計總處資料顯示，歲入編列增加，主因是稅課收入、營業盈餘及事業收入、財產收入皆增加，其中營業稅收入估增加577億元、證交稅增加536億元、央行繳庫增加193億元，國發基金繳庫增134億元；規費及其他收入為923億元，下降24億元。財政部長莊翠雲解釋，稅課收入是參考國內外政經情勢、國內經濟成長率、稅目特性及歷年實徵數後綜合考量編列，明年稅課收入為2兆2990億元，增加1041億元、成長4.7％；營利事業所得稅有遞延效果，今年獲利情形會反映明年營所稅，參考今年出口狀況、外銷訂單及工業生產指數等因素，明年比今年減少編列，負成長9％。綜合所得稅部分，莊翠雲指出，此也有遞延效應，由於今年基本工資調整、政策利率調升都會增加綜所稅收入，因此明年預計成長10.4％；營業稅則與當年度消費情形有關，將以今年消費為基礎，按中經院所發布有關消費成長率推估，營業稅部分是成長21.4％。至於證交稅，莊翠雲說，證券市場交易量受政治經濟、國際情勢及投資人心理影響，變數較大，基於穩健考量，是按照最近日均量成交量、當沖比例、明年交易日數估算，預計成長30％。非稅課收入部分，主計長朱澤民解釋，央行繳庫從今年的1800餘億元，增加至2000億元，主因是央行國外投資的債券利率提高，導致盈餘增加，而國發基金是因台積電及陽明海運股利發放增加，繳庫金額從150億元增加134億元，上升至284億元。另財政部昨日公布統計通報，通報顯示，今年前7月六都房屋稅收初步統計，五都包含台北、新北、高雄、台中、桃園5年來皆成長；只有台南市是唯一衰退的原因，主要是台南市長黃偉哲2019年調降房屋標準單價，使房屋稅大幅縮水。
5戶以上囤房大戶過半逃漏稅 財政部追討1.12億元
囤房大戶逾半逃漏稅！財政部正進行5戶以上囤房大戶租金所得申報查核作業，依最新資料，完成的4877件中，就有2530件須補稅，逃漏占比51.87％，補稅金額高達1億1238萬元。專家直言，許多包租公、包租婆是以老舊公寓分成多房出租，房屋稅較低，擔心報稅不論級距是12％、20％都是不小的開支。財政部從2021年8月開始進行個人房屋稅租賃所得專案查核，2021年8月到2022年3月31日查核10戶以上囤房特大戶，查核件數1734件，共查獲1007件，補徵稅額9985萬元，逃漏稅比率58％，平均每件補稅額9.92萬元。自2022年1月1日到今年底前，財政部查核5戶以上囤房大戶租金所得，共計查核7603件，到6月底已完成查核4877件，其中2530件，逃漏比率仍逾5成，補稅額達1億1238萬元，平均每件補稅額4.44萬元。合計這兩項專案查核的補稅已達2億1223萬元。財政部官員表示，平均每件補稅金額不高，原因在於房東基本上沒有其他所得，多靠收租，因此也很難累進到最高稅率，此外租賃所得有43％可列必要費用扣除，房東仍應該誠實申報。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前地方政府房屋稅稅基普遍偏低，即便調高房屋標準單價也僅影響新屋，多數房東寧願不申報出租，適用租屋優惠稅率，也要逃漏稅，主要不願房租收入併入所得，被課更高所得稅。徐佳馨認為，查稅比起推囤房稅新制更具效益，她建議政府，專案查核可以繼續往下、擴大範圍，像是2戶、3戶的囤房戶，更能刺激房東誠實申報租金所得。值得注意的是，受到全球經濟景氣疲軟、加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響，依實價登錄資料可看出，台北市豪宅市場已受重創。永慶房產集團表示，觀察台北市整體豪宅交易變化，2021年上半年有高達335件的交易量，平均一天有近2件豪宅交易，到了2023年上半年交易量驟降71.3％，豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。
台中房屋稅微調15％ 「這時間」後取得使照者適用 每年影響1.8萬戶
號稱「史上最重打炒房」的《平均地權條例》子法7月1日上路，因應房屋建造成本增加，台中市府昨也宣布調漲房屋標準單價及七期精華區19條路段地段率，其中房屋標準單價部分，1日之後取得使用執照者一律調漲15％、初估每年受影響戶數約1萬8000戶，另地段率漲幅約10至40％。台中市府地方稅務局長沈政安指出，房屋稅條例規定，房屋標準價格每3年重新評定一次，近幾年受國際原物料及人力短缺衝擊，建築成本大幅提升，市府上半年召開不動產評價委員會重評會議，委員考量房屋建築成本飆漲，參考營造工程物價指數變動等情況，決議調漲中市地價稅微調稅基 。沈政安強調，房屋標準單價調漲適用範圍為今年7月1日之後取得使用執照的新建房屋，根據過去台中市新建房屋數量估算，每年受影響戶數約1萬8000戶；這次調漲幅度是兼顧民眾租稅負擔條件訂定，調整後，台中市房屋單價在六都中位居第四，仍較台北、新北及高雄低。此外，考量七期精華區商業發展快速且建設密集，七期地段房屋近幾年的成交價格、土地公告現值都是全台中漲幅最大，不動產評價委員會也決議調漲西屯區鄰近惠中路東西側的台灣大道三段周邊、共19條路段地段率，漲幅約在10至40％。沈政安指出，這次調漲是為了讓房屋稅基更公平合理，在地段率的部分，因無法區分該區域房屋新舊，只要區域內的房屋一律調漲，影響戶數約5800戶，若為新建房屋且位於該區域內則兩項稅基都會受影響，此調整將反映在明年5月開徵的房屋稅。
稅額增加顯著！新北、台東、澎湖將跟進推囤房稅
2023年非自住住宅按差別稅率徵收概況2023年期房屋稅即將於5月開徵，值得留意的是，桃園、新竹、台中、台南等7縣市去年7月開始實施非自住住宅按差別稅率徵收，即囤房稅，今年繳稅時，計有25.27萬戶的囤房大戶稅額大增，平均每戶增加4982元；財政部透露，新北市、澎湖縣、台東縣等縣巿政府也可望跟進，最快明年開徵時陸續適用！依財政部統計，2023年期全國房屋總件數929.18萬件，稅額869.97億元，分別較去年增加13萬件、35.43億元。六都房屋稅稅額占全國總稅額8成，其中台中不論件數與金額的成長幅度都居六都之冠，主要是新建房屋、採行囤房稅等因素。目前全台已經有10縣市採行囤房稅，2022年7月以前就已採行的縣市有台北市、宜蘭縣以及連江縣；2022年7月之後，則有桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、屏東縣與新竹市跟進。10個縣市非自住住宅共計47.24萬件、稅額66.4億元。依財政部數據顯示，去年實施囤房稅的7縣市中，共有25.27萬戶首當其衝，稅額增加12.59億元。其中桃園市受影響囤房大戶每戶平均稅額增加最多，約8713元、高雄市則增加5027元居次、台中市以4978元名列第三。新北市、澎湖縣與台東縣擬跟進實施囤房稅，其中新北市囤房稅草案已經送市議會審查。澎湖縣和台東縣則正在預告當中，據澎湖縣所預告草案，預計今年的7月開始實施，順利的話會反映在2024年5月開徵的房屋稅上。台東縣則預計2024年7月才開始實施，將反映在2025年5月開徵的房屋稅上。此外，去年重新評估房屋現值共計有13縣市，其中有9個縣市調整房屋標準單價，包含彰化縣、嘉義市、嘉義縣、雲林縣、基隆市、新竹市、屏東縣、台東縣、台南縣，也將反映在今年5月開徵的房屋稅上。今年要重新評估房屋現值的縣市，則有台北市、高雄市、新北市、台中市、苗栗縣5縣市。財政部官員表示，仍會持續關注各縣市政府房屋現值調整、有無反映巿況。
豪宅冷氣團報到2／300萬防線差肩而過 富人低調技術性「不創高價」
北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下，為市場注入豐沛動能，每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚，但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者，歸納出3點原因，除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外，有錢人低調不想曝光，也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。根據最台北市地政局統計，去年豪宅交易暴增，全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」，也是2013年實價登錄以來，最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名，以32樓總價4.7億元，換算每坪單價299萬元最高，另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間，緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關，沒想到今年黑天鵝滿天飛，市況萎靡下，實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。「大家都很有默契，不會去挑戰，目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年房價飆漲，但是豪宅產品依然未出現創新高，有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因，凡只要創新高價，必定成為媒體大肆報導的焦點，更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」，在政府抑制房市下，不僅須承受媒體、網路輿論壓力，還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。「信義計畫區一堆天價車位，都是把價格灌在車位，拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站，一個信義計畫區知名中古豪宅，歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有，「周邊大家車位價格都500萬上下，就它特別貴，價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」，房屋加上4個車位一次出售，帳面就暗藏了1200萬元。富人買豪宅怕高調引來媒體、政府關注，偶有出現將房價灌在車位價格中，讓每坪單價貼近社區平均價的作法，因此有不少豪宅會出現車位價格高的離譜的情況。（圖／報系資料庫）再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄，每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問，是否因為第一手，建商有表定車位價格所以波動較小？「如果客戶有需要，建商自然配合，因為收到的錢也不會比較少，只是挪一挪罷了。」業者回應，這是合法操作。陳傑鳴也提出，沒有300萬元挑戰者出現，也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，其中，不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」，以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。今年9月，CTWANT就接獲民眾爆料，購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網，以為是建商未正常申報，後來經查居然是「價格漲幅達2成」，被地政局認為偏離行情，因此未公布交易。遭蓋牌預售交易，在北市約有200件，最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶，實價登錄至今皆未揭露。北市府地政局科長鄭益昌解釋，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。不過他也回應，「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件，是陶朱隱園的關係人交易。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府打炒房之下，民間業者及買家為避免房價「太高調」，不太會去挑戰官方的底限，使豪宅單價難有300萬以上的紀錄。（圖／翻攝自吉美大安花園臉書、張旭嵐臉書）台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年底央行第四波信用管制，北市7000萬元以上豪宅限貸4成，再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」，且豪宅的持有成本也高，降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後，政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施，前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」，顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場，民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。陳傑鳴也分享，過去不少有錢人為了節稅，幫二代置產買豪宅，現在持有稅重到連富人都縮手，特別是新屋豪宅，因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅，加上還有房地合一稅，節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求，在缺乏交易量能下，價格自然不易創高。「目前都沒量了，後續要破300萬更不容易了！」陳傑鳴直言。
資金3大緊箍咒 衝擊下半年房市
今年下半年房巿面臨政府組合拳打房、新冠疫情等多隻黑天鵝！銀行業者更指出，央行調整存準率、仍會繼續升息至少1碼（0.25％）、以及銀行尚未完全掙脫《銀行法》72-2緊箍咒，市場資金緊縮，勢將衝擊不動產巿場。值得注意的是，2022年適逢13個縣市調整房屋稅基的年度，已有8縣市公告，多數作法是調高標準單價或地段率，其中彰化、雲林兩縣分別提高房屋標準單價60、12.7個百分點調幅較高，至於尚未公告的新竹縣市、嘉義縣市、基隆市等5縣市，也會朝調高稅基方向調整。台南巿雖未調整，但之前早已宣布要實施囤房稅。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，雖日前央行僅升息半碼，也未如預期祭出第5波信用管制，但是此次央行卻出乎意料之外調升存款準備率1碼，等於宣布要銀行直接收水，迫使銀行在放款縮手，間接影響房貸的量能。加上金管會幾波針對各銀行的房貸專案金檢，等於是前幾波信用管制「升級版」，掐住資金咽喉，使自住客、投資客都有縮手。公股銀主管認為，市場普遍預期，美國聯準會下半年還會升息7碼，台灣也不太可能不動，下半年至少再升息1碼，屆時房貸平均利率恐達2％，房貸族、自住客都要精算成本壓力，購屋上就會更謹慎小心。令銀行融資綁手綁腳的是《銀行法》72-2規定，要求銀行不動產貸款不可超過存款與金融債3成緊箍咒仍在，根據金管會統計，到4月底止，超過29％的銀行有1家、介於28％到29％有10家、27％到28％間有7家，瀕臨警戒線的銀行仍不在少數，加上不動產風險權數規範，使得銀行不動產放款更加謹慎小心，釋放到不動產的資金感受到緊縮的壓力。對於下半年房市的看法，銀行主管表示，現在建商仍面臨缺工、缺料的情況，成本壓力相當高，所以房價要走跌並不容易，預期下半年的房市上漲與下跌空間都有限，應是持穩的走勢。至於成交量方面，通膨仍會造就房市需求，不過對升息預期、資金逐步緊俏，抑制民眾購屋意願，成交量恐怕會逐步下滑。
房屋稅基吹起漲聲 彰化一口氣調高60％
房屋稅基吹起漲聲，今年度有13個縣市要檢討房屋稅基，財政部昨日整理各縣市公告情況，有8個縣市已公告2022年7月以後適用稅基，5個縣市調高房屋標準單價，其中近40年未調整的彰化縣，這回調好調滿，一口氣調高60％，頻率跟幅度都相當顯眼。房屋稅計算方式，是稅基乘上稅率與持有時間和持份比例；而稅基的組成要素包含房屋標準單價、地段率、折舊率、面積等，而各縣市每3年都要重新檢討、評定房屋標準單價。財政部表示，今年有13縣市要重新檢討、評定，已經有8縣市已經公告適用稅基，包含花蓮縣、彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、連江縣、台南市以及屏東縣等。其中5縣市調高房屋標準單價，包含彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣和屏東縣。各縣市調幅最大的是近40年未調的彰化縣，一口氣調整60％；其他縣市以1984年的標準單價為基準，台東縣的增幅從84％調整為100％；雲林縣從81％調整為104％；南投縣61％調整為67％；屏東縣從76％調整為95％。至於基隆市、新竹縣、嘉義縣、新竹市與嘉義市等5個縣市，是已經檢討卻尚未公告。財政部表示，各縣市調整標準單價的最終結果將在6月30日於財政部官網公布，調整標準單價今年7月以後新增建房屋會受影響，而舊有的房屋則不受影響。財政部近年公告標準單價調幅指標，雙北、高雄等縣市，近40年標準單價調幅在80％～160％，為調整單價前段班；桃園市、新竹市、台中市、屏東縣、花蓮縣等調幅約60％～80％，為中段班。其中彰化縣過去近40年都未調整，今年適逢調整年，所以財政部也特別緊盯。值得注意的是，去年財政部也找六都以及新竹縣市討論房屋稅率問題，針對非自住房屋採取差別稅率最高3.6％，也就是俗稱的「囤房稅」，六都與新竹縣市都表達會推行，部分縣市甚至今年7月起開始適用，估計一年可多10億元以上的稅收。
8縣市提高稅基 這一縣38年未調竟一次提高60%
財政部今日表示，今年有13縣市要檢討房屋稅的稅基，其中有8縣市已經確定會調高稅基(房屋標準單價為主)，其中38年未調的彰化縣一口氣調高60％。根據財政部統計，經過各縣市不動產評價委員會開會討論、公告，已經確定有8縣市會調高房屋稅中的稅基房屋標準單價。8縣市包含花蓮縣、彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、連江縣、台南市以及屏東縣。新標準單價預計今年7月1日起適用，新增建房屋影響最大，舊屋不受影響。
國人購屋主力35-44歲 專家：新屋契稅高買新房要注意
根據財政部最新統計，109年契稅實徵金額達161.5億元，創史上第三高，六都申報人數以新北市5.5萬人最多，申報人年齡以35-44歲為主。專家提醒，近年預售屋為首購首選，其中交屋前將繳交一筆十多萬含契稅在內的暫收款，若購屋族資金抓太緊，恐面臨交屋窘境。根據契稅條例第2條規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，均應申報繳納契稅，不過多數契稅產生仍以買賣為主。從財政部最新統計來看，法人在雙北及臺中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、臺南，雙北及臺中仍為法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。根據統計，109年契稅實徵金額達161.5億元，創下史上第三高。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，申報人年齡級距以35-44歲者為主，國人申報年齡為25-54歲者占8成，外國人則高度集中於35-44歲區間，占比達76%，大陸地區人民35-54歲者占88%，青壯年仍舊是買屋的大宗。另外，年輕人購屋偏好預售屋，常常會以為只要準備好頭期款、裝潢費，就可以輕鬆購屋，往往忽略隱形成本，其中包括契稅、印花稅、抵押權設定規費及其餘建商預收費用等，林林總總動輒十幾萬起跳。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，契稅往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。
囤房稅實現居住正義？1／囤房稅抑制房價 朝野立委提7版本 周一決戰見真章
備受外界矚目的《房屋稅條例》第5條修正草案，也就是囤房稅條款，下週一將進入實質條文審查，政院及財政部目前對「囤房稅」的立場仍高度保留，但在野黨磨刀霍霍、要藉囤房稅壓抑房價，爭取買不起房的青年族群支持。在此之下，雖然政院未提對案，綠委郭國文仍以個人名義提出囤房稅版本「備戰」。藍委私下爆料，傳出政院期待綠委阻擋立院訂囤房稅的規劃，但藍委辦公室近來被支持者期待囤房稅早日過關的關切電話「打爆」，如果民進黨拒絕制訂囤房稅條款，「打房」就是玩假的，誰要為居住不正義負責，選民自有公評。為了抑制房價，朝野立委共提出多達七版本的囤房稅修法，主要內容可粗略分為「調高非自住住家稅率上限或下限」、「調降自住稅率」，「直接訂定差別稅率」等三種方向。至於行政院則沒有提出任何版本，財政部長蘇建榮29日在立院答詢時表示，囤房稅牽涉層面廣，還要考量到繼承或共有房屋等問題，也會擔心房東會間接轉嫁到房客或買主，應審慎評估。立院才剛剛三讀通過房地合一2.0修正案，預計7月1日上路，立院財政委員會又接力審查「房屋稅條例修正草案」（簡稱囤房稅草案），在野黨強調，只有房地合一2.0與囤房稅一起上路，才能象徵台灣重視居住正義，但由於行政院目前對於立法態度很保留，也讓民進黨立委明知支持者中多數是青年、很重視該議題，但表態就相對謹慎。目前已在財政委員會待審的囤房稅高達七版本，國民黨立委的版本中，賴士葆版草案稅賦最重，但賴士葆澄清，他的版本最簡捷可行，也不會增加稅務機關的稽徵成本，畢竟其他立委的草案多半分為「自住」「非自住」，但真要區分房屋是自住、非自住，對稅務人員而言其實是很困難的事，不如以持有房屋的棟數作為課徵囤房稅的基準。簡單的說，賴士葆版與現行房屋稅相較，第一戶、第二戶都調降，第三戶持平，第四戶起直接大幅拉升，依照全國總歸戶下的差別稅率，持有第1戶房屋，稅率0.8％到1.2％，2戶以上就採取差別稅率，2~3戶稅率1.2％至3％、4~5戶稅率3％至4％、6~9戶4％至6％、擁有10戶以上的稅率可以高達8％，而且房屋標準單價將從現行3年評定一次，縮短為2年評定一次，以便更真實反映房價起伏。賴士葆指出，國內有4屋以上者僅佔3.97%。其中，個人平均擁有5.2戶，每一法人擁有25.4戶，大多數民眾應不會反對讓這些「多屋族」加點稅。他還說，目前房地合一稅每年稅收約110億元新台幣，房屋稅則高達800億元，囤房稅就是為增加這些「多屋族」的持屋成本。至於藍委曾銘宗與費鴻泰所提的版本，則將非自住住家用房屋稅率提高到5%，同時明訂各地方政府應以全國歸戶資料來訂定差別稅率，也就是持有四戶以上稅率不得低於5%。民進黨立委則有郭國文以個人名義連署提出修法，明訂房屋若屬自住或公益出租，稅率可降至1％，但是其他供住家用者，則提高門檻，稅率從2％起算，最高稅率達4.8％。他指出，現行的房屋稅，自住三戶內稅率是1.2%，非自住住家用稅率為1.5%至3.6%，郭國文版及藍委楊瓊瓔版，都將自住住家用稅率從現行的1.2%調降至1%，非自住住家稅率天花板則拉高到4.8%。民眾黨提出的版本則規定，房屋所有權人、配偶及未成年子女僅持有1戶、或者公益出租，才可以採行0.6％至1.2％稅率，否則其他住家用房屋將採取累進差別稅率，持有6戶以上的稅率最高稅率4.8％。時代力量版本的稅率則最重，除單一自住稅率1％、其他供自住或公益出租稅率1.2％，非供自住且非公益出租人出租房屋，以全國為範圍計算戶數，並採累進稅率課徵囤房稅，其中10戶以上適用稅率最高可達10％。此外，非住家用房屋如果空置，也就是空屋，稅率也將高達5％~8％。面對朝野立委競相提出囤房稅草案，財長蘇建榮在回答藍委曾銘宗質詢時曾表示，行政院並非不實施囤房稅，而是將囤房稅設定為中長期的措施，希望更多審慎研議。此外，房屋稅是地方稅，由地方政府所屬的稅捐機關負責徵收，但「多屋者」持有樣態多元，現行規定是，「非自住住家」是以「直轄市及縣市歸戶」計算戶數課差別稅率，但未來加重課稅若擴大到全國，仍需考量到繼承或共有房屋等問題，實際牽涉的層面很廣，訂定全國統一標準確實有難度，財政部也擔心房東會以囤房稅為由，間接轉嫁到房客或買主，希望立院審慎評估。不過，蘇建榮的「待中長期研議」的緩兵之計，不僅無法說服想要爭取更多青年認同的在野黨認同，連民進黨立委私下都有微詞，面對2022縣市長選舉將登場，一邊是青年選票、一邊是不樂見政府打房打過頭的建商及投資人，「囤房稅」是否能在立院闖關成功，外界都等著。
年青選民高度關切居住正義 朝野立委競相拼囤房稅版本搶票
立院才剛剛三讀通過房地合一2.0修正案，預計7月1日上路，立院財政委員會週四（29日）又將將審議《房屋稅條例修正草案》，也就是外界所謂的「囤房稅」，有鑑於年青選民相當關心居住正義問題，朝野立委、在野黨團紛紛提出稅率不一的修正版本，要爭取年青選票。不過，財政部迄今為止對於調高「囤房稅」立場保留，遭在野黨痛批，只過房地合一、沒有囤房稅是「為德不足」，預料朝野將有番唇槍舌戰。目前已經在財政委員會待審的囤房稅高達七、八種版本，行政院則未提出相對草案。國民黨立委部分，包含曾銘宗、賴士葆、李貴敏、楊瓊瓔都提出版本。其中，賴士葆版草案稅賦最重，將囤房稅稅率改成全國總歸戶下的差別稅率，1戶房屋之內，採取稅率0.8％到1.2％，2戶以上都採取差別稅率，例如2~3戶稅率1.2％至3％、4~5戶稅率3％至4％、6~9戶4％至6％、擁有10戶以上的稅率可以高達8％，且房屋標準單價將從現行3年評定一次，縮短為2年評定一次，以更真實反映房價起伏。賴士葆指出，國內擁有4屋以上者僅佔3.97%，在這個部份中，個人平均擁有5.2戶，每一法人擁有25.4戶，相信全國人民都不會反對對這些多屋族加一點稅。賴士葆表示，我國目前房地合一稅每年稅收約110億元新台幣，房屋稅則高達800億元，推出囤房稅就是為了增加這些多屋族的持屋成本。他說，在野黨支持政府打炒房，但政策不能只做一半，應增加房屋持有成本一起推出囤房稅，才能收到成效。雖然政院對「囤房稅」採保留立場，希望能採中長期研議的漸進修法方式立法，未提出版本，但卻遭到在野黨痛批，只會將「居住正義」掛嘴邊、但修法永遠只做半套。未免被在野黨當成箭靶，雖然財政部保留，但民進黨立委則郭國文曾以個人名義提出修法，明訂房屋若屬自住或公益出租，稅率可降至1％，但是其他供住家用者，則提高門檻，稅率從2％起算，最高稅率達4.8％。民眾黨草案版本則規定，房屋所有權人、配偶及未成年子女僅持有1戶，或者公益出租才可以採行0.6％至1.2％稅率，否則其他住家用房屋將採取累進差別稅率，持有6戶以上的稅率最高稅率4.8％。相較之下，時代力量版本更嚴格，除單一自住稅率1％、其他供自住或公益出租稅率1.2％，非供自住且非公益出租人出租房屋，以全國為範圍計算戶數，並採累進稅率課徵囤房稅，其中10戶以上適用稅率最高可達10％。此外，非住家用房屋如果空置，也就是空屋，稅率也將高達5％~8％。針對朝野立委競相提出囤房稅草案，瞄準抱怨買不起房子的首購族、年青選票，財政部官員私下表示，立委與黨團賦予囤房稅太多的政策目的，部分草案版本課徵方式相當複雜，可能會導致稽徵困難，雖然財政部尊重立委審查結果，但仍希望能繼續與朝野立委溝通，不要貿然倉促通過囤房稅。
各縣巿聯合打囤房！桃園、金門調房屋標準單價 專家喊話：推出囤房稅
打囤房，財政部希望各縣巿也動起來！財政部長蘇建榮昨日指出，財政部要求調整房屋單價，地方政府都有正面的回應，桃園市、金門縣近期就會公告，預計今年就會調整，但彰化縣卻久未調整，經溝通，現已承諾將在明年調整。近期財政部推出「房地合一2.0版」，但不論是在野立委、學者都要求應進一步推出「囤房稅」，才能達成抑制房價作用。唯蘇建榮語重心長說，「囤房稅調整要審慎規畫，目前暫時無時間表。」蘇建榮指出，囤房稅有兩個面向應審慎思考，首先不僅是稅率的問題，稅基也可檢討，他認為，調整稅基會比直接調整稅率來得適宜，因稅率「一刀砍下去」全國都要適用，但是地方政府的稅基卻可因地制宜。以房屋稅的公式來看，影響房屋稅的因素有房屋的標準單價、面積、折舊率、地段等級等，地段等級會隨著都市規畫等發展有所調整。2014年也是為了因應財政健全方案進行房屋稅制改革，當時就希望地方政府在新成屋的部分要按新的房屋標準單價來計算，而非採用20、30年前的標準單價來認定，導致舊屋和新屋的標準相同。蘇建榮表示，財政部會強化獎懲誘因，緊盯縣市調整稅基，例如桃園市、金門縣都預計今年調整房屋標準單價；而久未調整的彰化縣也將在明年調整。以「稅率」來說，台灣的房屋稅其實偏高，以非自住來說，台灣為1.5％到3.6％；但是美國則是僅只有1％、2％。蘇建榮認為，各地方政府調整稅基較能反映出各地方差異，哪些地區、縣市有囤房問題，地方政府就應調高稅基，較能精準打擊。他說，調整囤房稅還要考慮租金轉嫁問題，若加重囤房稅，恐影響近80萬戶租屋族，例如韓國調高稅率，但房租不斷上漲，這也是政府不樂見的。
北市新屋滯銷 內湖北投最難賣
「屋比房屋」指出，六都屋齡5年內新屋有44%已經賣超過1年還賣不掉，若以新屋滯銷比率來看，「內湖」以62%居冠、「北投」61%次之、「三重」59%居第三，比重都高達6成上下，區域新屋滯銷情況驚人。2019年房市持續復甦，在台商回流與自住買盤不斷出籠等利多下，不少房市指標都創近年同期新高。不過，對於今年市況，是所有住宅產品都順銷嗎？對此，「屋比房屋」彙整六都網路住宅待售資料發現，截至10月7日止，六都屋齡5年內新屋竟有44%已經賣超過1年還賣不掉，遠高於屋齡5至15年的36%、屋齡15至30年的35%、屋齡30年以上的38%。六都新成屋網路代售一年以上件數占比。（圖／屋比房屋）若以區域來看，可發現「雙北市」新屋滯銷最嚴重，分別有59%與51%的新屋已經滯銷超過1年，其中，「淡水」有910間新屋滯銷，滯銷數量最多，其次「林口」也有653間、「新莊」的401間。若以新屋滯銷比率來看，「內湖」以62%居冠、「北投」61%次之、「三重」59%居第三，比重都高達6成上下，區域新屋滯銷情況驚人。對此，「屋比房屋」總經理葉國華表示，擁有一間新屋是許多人曾經的夢想，不過受限目前台灣低薪、高房價的問題，購屋族面對價高的新屋往往只能望屋興嘆，而這樣的現象在房價最高的雙北市特別明顯。雙北市十大新屋滯銷區(以待售量排名)。（圖／屋比房屋）葉國華指出，北市新屋房價動輒3000至5000萬元，甚至破億的比比皆是，而新北新屋2000萬以上的新屋也相當普遍，即便購屋族年薪百萬，想要負擔都很不容易。根據內政部不動產資訊平台統計資料就可發現，雙北市2018至2019第2季的住宅交易中，屋齡5年內新屋交易分別僅佔19%及18%，低於其他都會區的2至3成即可見一斑。他說，目前雙北超過8成以上的住宅交易都是中古屋，也難怪新屋滯銷狀況特別嚴重。雙北新屋滯銷除價格高外，近年新屋房屋標準單價調整，導致房屋稅增加，也是目前雙北新屋滯銷的原因，不少北市大坪數高總價新屋，每年房屋稅高達數十萬，甚至上百萬，即便父母有意買給子女自住，子女也無力負擔。雙北市十大新屋滯銷區(以新屋滯銷占比排名)。（圖／屋比房屋）屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，觀察目前雙北市新屋滯銷狀況可發現，滯銷新屋確實普遍都有「總價過高」的問題，都是區域實價平均成交總價的2到3倍，差距相當大。以滯銷比率最高的「內湖區」及「北投區」來看，滯銷新屋待售平均總價就要5347萬與4084萬元，但區域平均成交總價僅2347萬與1911萬，滯銷新屋總價是區域買盤需求價格的2.3倍與2.1倍，明顯有不少差距。