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房市價量增溫國庫也賺飽！2024房產稅收將挑戰3900億新高
受惠房地產價格與交易量雙雙增溫，統計今年前10月房地產相關稅收已達2729億元，全年有機會挑戰3900億元，將創歷史新高。其中房屋稅收與房地合一稅收也雙雙來到頂峰，反應價格大幅上漲與新成屋數量多，尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後，稅收一路成長。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，例如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，房屋稅稅收還會增加，房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。根據財政部113年10月全國賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10個月857億元，已經寫下歷史新高，契稅前10個月稅收159億元，土地增值稅前10個月749億元，地價稅則是仍在課徵階段，過去兩年地價稅稅收都在940億元，今年應不會有太大變動，推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。曾敬德表示，持有稅因為房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔增加，至於交易稅則多是因為2016後買進的房地產價格大漲帶動，今年推估房地合一稅收也增加到近千億元，對於國庫也大大進補。也因為稅收增加許多，民眾應多利用合法管道節稅，例如注意戶籍設籍規定，同時房地合一稅也有重購退稅等優惠，建議最好提早詢問專業人士做好規劃，避免被國稅局關注。
台南捷運深綠線未蓋先轟動 「這區」房價漲幅衝123%
台南捷運深綠線已完成可行性研究期末成果，計畫雖還有待送交通部審議通過，但沿線區域房價已先漲翻？！根據台灣房屋集團統計，台南捷運深綠線預定計畫路線行經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區，這5大行政區近3年房價已全面上揚，其中新市、歸仁及新化區，漲幅均達6成以上，同時新市與歸仁區平均房價，更從1字衝破3字頭，而新化區平均房價也從12.5萬元，今年上半年上揚至27.9萬元，漲幅翻倍高達123.2%，漲勢力道位居5區之首。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，捷運深綠線預定行經的5大行政區，本身就自帶豐沛的建設紅利，因此深綠線利多還沒正式發酵，房市表現就已頗亮眼，以南科特區善化及新市區，受惠南科效應，近幾年來房市價量持續旺盛，而永康區做為台南傳統購屋熱區，亦是距離南科最近的成熟市區，加上已有捷運藍線利多走在前頭，擁有強勁剛性買氣支撐房市表現。圖表。而房價漲幅最強勁的新化區，與永康及大南科特區相鄰，受外溢效應，近一年公寓、華廈新建案供給量攀升，磁吸買氣進駐，最高成交單價已奔上3字頭，3房總價最高衝破千萬元，受新屋助攻，中古房價連帶補漲，拉抬力道強勁有逾4成漲幅表現，以目前新化區均價已達27.9萬元，未來捷運利多如順利進駐，房價恐一路向3字頭前進。不只房價表現亮眼，觀察捷運深綠線5大行政區今年上半年買氣，其中，新化區近幾年供給量攀升，去年一整年包含交屋、買賣，去化了將近600棟量能，創下近10年來高峰，今年上半年進入盤整期，讓整體表現呈價漲量縮，其他包括歸仁、新市、善化及永康4區，近3年買賣移轉量均呈年增表現，其中歸仁區累計今年上半年移轉量達822棟，近3年年增率高達173.1%，房價亦同步飆升逾7成，站穩3字頭，整體價量表現，可謂深綠線各區中的佼佼者。台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示，歸仁區紅利眾星拱月，匯集台南高鐵站、沙崙智慧綠能科學城、台南三井Outlet、成大沙崙醫院等建設利多，帶動近年推案量能大爆發，歸仁區同時也是捷運藍線延伸線與捷運深綠線雙線受惠區，做為串連台南市區與大南科生活圈的主要交通樞紐，還有高鐵軌道經濟加持，未來發展潛力強旺，磁吸龐大買氣進場，主要購屋熱區就集中在台南高鐵特區，市場以2-3房低總價預售小宅為主力，目前推案量能已超過2000戶，統計今年上半年移轉量，甚至已超越北區、中西區等蛋黃區，等待未來捷運機能錦上添花，房市價量表現將更樂觀可期。李家妮指出，捷運深綠線串連南科與沙崙綠能科學城，2區為啟動台南產業經濟2大重要引擎，做為串聯科技廊帶生活圈的重要交通建設，深綠線整體開發進度備受市場矚目，未來如審議通過，將與一期藍線延伸線形成十字路網，市區串聯到台南高鐵站及南科路程，可望大幅縮減，除了深綠線，捷運第一期藍線主線今年4月已通過環評，預估2031年通車，藍線延伸線，今年8月可行性研究亦通過審查，台南已準備進入捷運世代，待未來捷運機能到位，也將為沿線房市再挹注大紅利。
房價直追竹北！桃園青埔每坪76萬成交創新高 房仲指「這原因」買貴
素有「青龍國」之稱的桃園青埔房價再創新高！位於桃園中壢區領航南路的「桃大允」社區，近期實價登錄出現中樓戶別，今年3月以總價3954萬元成交，總面積59.27坪，拆算車位後單價達76萬元，比目前預售屋最高單價74.2萬元還高，不僅刷新桃園市的單價新高，也超過竹北新成屋的75.8萬元，打破青埔作為「三北」（台北、新北、竹北）之間房價凹陷區的局面。台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出，「桃大允」近高鐵站，且該物件為帶裝潢的實品屋，可以直接入住，因此比同社區其他物件每坪多出近7萬元，更創下桃園區域新天價。而青埔重大建設利多不斷，其中最新地標「桃園會展中心」預計於今年10月落成，未來將成為桃園經貿交流與大型展會的核心平台，預期大幅提升青埔的區域吸引力和發展潛力。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青埔與竹北房價勢均力敵，主要是兩者有三大共通性，首先兩者皆為高鐵新興重劃區，吸引大量人口移入。再者，青埔的青溪里是桃園市最富裕的里，與竹北的中興里同樣為高收入族群聚集地。第三，加上青埔與竹北近年大型商業設施進駐，展現出宜居且具投資潛力的特點，兩地的重大建設不僅加強了各自的區域潛力，更重要的是，與雙北相比，桃竹的房價還是相對合理，因此吸引雙北買盤轉進桃竹，推動房市價量的穩定增長，使桃竹高鐵站區的高價雙雙突破7字頭。張旭嵐進一步指出，青埔在新成屋市場稍占優勢，但竹北在預售屋市場仍保持領先，目前竹北已有「馥御」、「合石MOON RIVER」等預售案的單價突破8字頭，其中「馥御」頂樓戶更高達83萬元，也為成屋市場泛起漣漪。
高鐵新竹站3年房價漲6成 受惠園區南二都也漲4成以上
高鐵延伸屏東近期再度掀起討論，也讓高鐵沿線的房市發展受到關注。台灣房屋集團根據內政部實價登錄數據，統計近3年各高鐵站區的成屋均價，排除成交量過低的車站後，高鐵新竹站房價漲幅高達62.6%，居全台之首，平均單價接近6字頭。台南站漲幅51.2%居次，左營站44.2%，前三名均受惠園區發展，行情看俏。台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶分析，漲幅居冠的高鐵新竹站，原本就受鄰近的新竹科學園區加持，加上近期生醫園區第二期、AI智慧園區相繼完工，慧榮、聯發科等重磅高科技企業總部也陸續落成、興建，在各大園區的就業機會帶動下，近年竹北每年人口成長5000人，使竹北市總人口數已經超過21萬人，隨著人口持續增加，新竹高鐵周邊剛性購屋需求持續火熱，但土地、房屋卻供給有限，讓新竹高鐵周邊成屋均價從2021年的3字頭，一路飆到接近6字頭，近3年漲幅高達6成。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台南與左營高鐵特區，均具備產業公共建設紅利，像是台南高鐵特區為「沙崙智慧綠能科學城」的核心重鎮，受惠三井Outlet挹注商圈機能活水，近年磁吸建商大舉開發推案已逾千戶，包括「達麗國家強棒」、「佳展大展」、「晶悅首發」等大案，完工後成交行情已站穩3字頭，由於台南高鐵屬於市郊的新興重劃區，早期推案量與房價基期均低，受新案帶動，漲幅也相對明顯。左營高鐵則是全台少數位於蛋黃市區的高鐵站，區域地段精華，房價水位本就屬於高段班，尤其左營高鐵特區，為距離台積電廠區最近的蛋黃商圈，近年受惠台積電設廠利多，未來更有「左營高鐵科技之心」188億元商辦開發案前景，產業建設紅利豐沛，更有利支撐房價持續上揚，區域新屋最高成交單價已坐四望五。桃園站以29.7%的漲幅排名第四，均價來到45.8萬元，不過比起上一站板橋的63.5萬元，和下一站新竹的59.2萬元，桃園站為北台灣高鐵沿線的房價凹陷區，也讓消費者對桃園站所在的青埔，有更多房價補漲的期待。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，時間換空間的購屋方式，是小資族不變的購屋法則，由於相對台北、板橋和竹北的高房價，青埔具有價格優勢，因此工作地點若在雙北高鐵站周邊，或是從北部「竹飄就業」的受薪族，以及太太仍在北部工作的竹科新貴，折衷夫妻通勤時間選擇在青埔購屋，兼具房價合理性和通勤便利性。至於苗栗、彰化、雲林及嘉義等站，因區域發展較緩慢，購屋需求仍相對和緩，但近年各站區的產業投資日盛，尤其嘉義站受嘉科建置、台積電設廠、華泰名品城落腳等多重利多帶動，房市價量齊揚，往後高鐵延伸的宜蘭、屏東，也可望隨著廠房完工，就業人口入住，為區域房市熱度增添柴火。
建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
桃園5大房市熱銷路段出爐 「這3處」2字頭房價吸置產
桃園市過去一年人口增加超過2.2萬人，是六都人口增加最多的直轄市，也帶動房市需求。有巢氏房屋盤點桃園市過去一年最熱銷5個路段的實價登錄資料發現，成交量第一名的桃園區「中山路」、第三名龜山區「文青路」皆具交通便利優勢；另外桃園區「中山路」「大有路」及龜山區「中興路」3條路段，平均單價還落在2字頭，吸引置產。「中正路」過去一年以252件的成交量位居桃園市熱銷路段榜首，平均1.5天就成交1件。有巢氏房屋桃園藝文捷運加盟店長張迺楓指出，中正路從慈文路以北是藝文特區新商圈、以南則隸屬桃園火車站舊商圈，生活機能相當優異。其中藝文特區周遭擁有展演中心、圖書館、電影院、綠地等多樣大型建設，加上桃園捷運綠線規劃將沿著中正路設立站點，帶動交易量熱絡。張迺楓店長補充，從中正路段成交價來看，屋齡10年內每坪成交價已達40-45萬元，屋齡10年以上則落在30-40萬元之間，購屋族群過半為首購族。另因緊鄰國道1號，又擁有同德國中小等明星校區，也讓許多雙北市的開車通勤族在此置產，不僅上班方便，又能顧及孩童的就學需求，成交熱度持續升溫。以年成交量達188件而晉升熱銷路段第三名的「文青路」，每坪30.8萬元的成交均價，是5大熱銷路段中最高。有巢氏房屋林口文青合宜加盟店長蕭凱文表示，文青路物件與其他區最大區別，是民國105年落成、超過4000戶的合宜住宅，全數為電梯大樓，在5年閉鎖期後，110年起陸續有物件釋出。文青路合宜宅坪數介於30-60坪間，大坪數、3房以上房型受到許多首購族和換屋族喜愛。蕭凱文分析，今年每坪成交價為35-40萬元，對於在長庚醫院、林口科學園區等鄰近上班族具吸引力，因為同樣預算在2站之差的林口A9捷運站僅能買到2房物件。此外，文青路鄰接體育大學A7站，在TPASS「1200月票」加持下，也備受雙北市通勤族青睞。熱銷路段第五名的「中興路」，年交易量達139件，每坪平均單價僅23.1萬元，是5大路段中最親民的。有巢氏房屋龜山萬壽加盟店長艾秋蘭說明，中興路是發展成熟的老商圈，能滿足食衣住行等各方面需求，周遭從國小、國中到高中都有，甚至還有銘傳大學分部，可滿足有孩童家庭的求學需求。除了生活機能優異，緊鄰龜山工業區也讓該區上班族就近置產，加上鄰近桃園火車站、開車到板橋市區只要半小時，以及未來台北捷運迴龍線延伸段經過，中興路種種交通優勢磁吸桃園、雙北通勤族提前卡位，帶動當地房市價量穩健成長。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，路段成交量可以反映特定時間、地點的民眾購屋偏好，以中正路、文青路、中興路來看，交通便利是其共同特色，除了桃園當地購屋需求外，2、3字頭房價較雙北市親民許多，也激發雙北市居民外移到桃園置產，推升住宅需求上漲。長遠來看，跨區通勤族數量不斷上升、加上捷運的延伸建設，擁有交通便利性的住宅，不僅房價保值、更有增值空間。
房市價量齊揚「看不到頂」 祝文宇：「這類人」永遠不會有錢
愛山林(2540)股東會28日壓軸登場，由董事長祝文宇主持。祝文宇認為，現在游資太多，價量齊揚的態勢，到目前看不到跌勢，他觀察「跟銀行借錢借越多的賺越多，若只是靠薪水，永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」愛山林2023年營業收入達81.03億元，主要來自代銷案「都廳大院」「金城帝寶」「新竹帝寶」「丹佛花都」；建設案「山森原」及營造案「新竹帝寶」「金城帝寶」「帝景」系列案等。2023年淨利為15.08億元，每股盈餘3.91元。祝文宇表示，現在錢太多，股市非常高，下半年仍是維持價量齊揚態勢，但不敢說房價會漲到什麼程度，依他經驗，非常注重供需，北台灣有需求，但如果全台遍地都能蓋，擔心供過於求，會像中國一樣，一線城市買不到，跑到三、四線城市，蓋很多房子不知道誰來住，沒有住的需求，所以他也不敢在中南部大量推案。他也提到，民國73年到78年，6年時間北市房價從10萬漲到50萬元，漲了5倍；上一波房市低潮時，板橋江翠每坪60萬元的房子壓到45萬元銷售，5年後現在已經漲到80萬元，「還沒有到1倍，現在大家覺得漲很多，但我認為還好。」他觀察目前房市，「價量齊揚會維持，錢少了才要小心，股票跌了，錢就少了，但房地產還會有一波，當那波結束時，就會跌了。跌時一定是跌在供應量多的地方，不過現在還看不到跌勢。」「目前還沒有任何跡象顯示錢會減少，要小心供需而已，就怕供過於求房價down下來。」對於台商資金解禁，是否將流入房市，他認為，台商在中國看過成長爆發，「20多年前看上海房價最震撼，徐家匯從2000年每平米1500元現在已到30萬元。」「台商資金解禁後，會前進房市的應該很多。」他也提到，科技業最少在5年10年跑不掉，錢那麼多，沒有其他地方可以分流。針對新青安貸款管制，他認為對首購沒有影響，今天打房不是打年輕人，但他也說，「年輕人今天再不買，距離會越來越遠，薪水漲幅比房價漲得慢。跟銀行借錢借越多的賺越多，台灣30年利息都是低數，物價房價漲多少，若只是靠薪水永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」
打房出重手！央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手！中央銀行13日召開第二季理監事會，一如外界預期利率不動，重貼現率維持2％，不過打房倒是有備而來，除提高存準率1碼至11.5％，即日起實施第六波選擇性信用管制措施，針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會（Fed）台北時間13日凌晨公布利率決策，央行同日亦舉行第2季理監事會，在第1季意外升息半碼（0.125個百分點），將重貼現率拉上2％，回到近15年半高點，央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示，台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息，他還說：「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變，成為各界共識。反而是房市管制措施方面，央行五波信用管制以來，去年上半年房市已明顯降溫，但8月新青安房貸上路後，房市價量齊揚，楊金龍日前表示，觀察國內房市指標，除了房價居高不下，包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比，及國銀不動產放款占總體放款比率，三數據仍居高不下，有充足理由推出第六波信用管制。央行指出，上年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自本年6月14日起實施。值得一提的是，央行此次搭配調升存款準備率，表示透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自本年7月1日起實施。
貝佐倫斯注資世芯！史上最強盛的內科時代
6月初，NVIDIA創辦人黃仁勳跟AMD董事長兼執行長蘇姿丰重磅出席的台北全球科技盛會COMPUTEX 2024，挾著26國1千5百家科技大廠參展之勢，讓台灣感受席捲全球價值數兆美元產業的AI浪潮。在此之前，緯創集團近一年已投注120億，在內科打造集團AI廊道，5月中內科ASIC與AI高速運算晶片設計領域的龍頭業者世芯-KY，更私募獲得亞馬遜創辦人貝佐斯注資5.35億。甲桂林廣告總經理陳衍豪指出，NVIDIA輝達掌握AI運算力關鍵軍火GPU，台灣AI大廠全數環繞在輝達在內科西湖段的台灣分公司布局，光去年上半年就10筆破億廠辦總部交易，就有9筆在西湖段，港墘站與西湖站兩站行程的西湖生活圈房市，今年迎來購買力大爆發的內科企業主與高階主管群買盤。陳衍豪認為「今年是史上最強的內科時代，內湖房市躬逢AI盛世。」新竹、台南、北高到台中西屯和北屯，半導體聚落為房市價量成長發揮推波助瀾之力，而由NVIDIA領軍的內科AI聚落，房市已在起跑線就位。數據顯示，2021-2023這三年內科廠辦交易量達532億元，光去年就有29筆破億成交，且多數集中在西湖段AI半導體聚落內，高階AI人才成為西湖、港墘兩站房市的新活水。隨Nvidia黃仁勳來台點燃computex2024AI主題熱度，AI鏈發威。（圖／品牌提供）內科西湖段AI聚落備受矚目的預售案「恆悅麗山」在520登場，該案位於「金面山－麗山國中－港墘站－內科之心宏匯瑞光廣場」的內科房市黃金中軸線上，基地北瞰金面山，南眺內科之心，步行2分鐘到港墘站，基地緊鄰麗山國中享受校園首排視野，直接入籍內科最搶手的麗山國中小雙學區。產品規劃主流的20-35坪2~3房，是內520檔唯一預售案，僅69戶釋出，市場呈現供不應求的「小真空」態勢，對照因為AI議題和廠辦交易帶來內科新進駐的企業高階主管購屋需求，一開案就很搶手。預售話題新案『恆悅麗山」位於金面山-港墘站-內科之心這條內科黃金軸線。（圖／品牌提供）在地仲介分析，劍南路站大直美麗華生活圈內的預售案，成交價範圍約在150-170萬元間，一兩站之隔的西湖生活圈西湖站和港墘站預售新案掛出135萬元開價，CP值算高。mobile01論壇上網友針對「恆悅麗山」的描述很直接，說出門穿過斑馬線直接進捷運，2站下車逛美麗華跟忠泰noke樂生活，穿過公園直接進公司或到內湖運動中心，更直接點名「內科主管可以買」！
升息半碼對房市影響有限？ 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點)，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，儘管升息半碼，千萬房貸每月僅多出631元，專家則點出三大不利影響，其中即包括租金持續攀高，而對於交易量影響，認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響，包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，李同榮說，顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊，而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加，也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數，六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區，房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，曾敬德說，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。
房市價量背離！「這4區」交易年減超過3成 價格卻抬高5%以上
東森房屋根據實價登錄統計2023年六都建物買賣移轉棟數年減幅最多5大行政區，高雄前金、桃園龜山、台中烏日、桃園觀音、台中豐原名列前5，不過卻發現除了高雄前金「價量皆跌」外，其他4區交易量雖減，但房價卻不受市場影響，反增5~8%，呈現價量背離態勢。2023年上半年受到各種房市黑天鵝干擾，全台房市急速降溫；到了下半年，雖然在新青安2.0的強勢助攻下，市場交易量能回溫，但縱觀全年，全台建物買賣移轉量只有30萬6,971棟，較2022年減少約1.1萬棟，年減3.5%，寫下近4年的新低點。進一步觀察六都各行政區建物買賣移轉棟數，以高雄市前金區年減幅最多，高達47.4%，其後分別是桃園市龜山區年減35.8%、台中市烏日區年減32.4%、桃園市觀音區年減32.1%、台中市豐原區年減30.6%。不過觀察這5大行政區的平均房價與年增幅，除了高雄市前金區27.6萬元/坪、年減2.1%外，其他4區房價卻有走升態勢。桃園市龜山區29.5萬元/坪、年增5.7%；台中市烏日區28萬元/坪、年增5.7%；桃園市觀音區19.7萬元/坪、年增7.1%；台中市豐原區24.4萬元/坪、年增8.0%。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，前金區屬於開發較早期的市中心精華區，區域腹地不大，可供大面積開發的素地相對有限，屋齡較新的建案大多是透過土地整合、危老改建等模式，前幾年有推案量墊高基期，但去年整體房市趨冷，市場觀望氣氛濃厚，區域交易量自然跟著下滑。至於其他4個行政區，黃勝暉表示，龜山有A7重劃區，烏日有烏日高鐵特區，觀音有草漯重劃區、過嶺重劃區，豐原有豐富專案區段徵收，過去幾年房市火熱的時候，這些房價基期低又有建設話題的外圍區域，也成為許多建商和購屋民眾爭先插旗的房市熱區，但隨著市場回歸理性，買方追價意願降低，投資族、置產族開始退場，建商也放緩推案速度，因此近一年上述地區的交易量都出現了明顯的量縮情況。 至於價格方面，黃勝暉認為，雖然市場買氣降溫，但目前房價仍普遍呈現穩健成長的態勢。前金區因過去一年住宅交易以中古屋居多，缺少新建案的拉抬，才導致區域住宅均價被拉低。但從整體來看，在綠色通膨、營建成本高漲、新青安、降息風聲頻傳等因素的影響下，大部分屋主和建商仍對價格有所堅持，短期內房價恐怕難有回落空間。
台經院：各國續控通膨+庫存調整告段落「2023景氣樂觀度回升」
台經院今日發布景氣動向調查報告，觀察近期國際經濟情勢，指出美國聯準會與歐洲央行於12月如期放緩升息步伐，並同步下修2023年經濟成長表現，惟全球通膨壓力仍大，故各國央行仍將保持積極的政策立場，努力控制通膨。在國內製造業方面，受到終端需求走弱，產業鏈調整庫存影響，11月出口、生產與外銷訂單表現明顯滑落，故製造業廠商對當月景氣看法多呈悲觀與持平，然預期東協、印度等市場經濟展望樂觀，中國經濟亦可望逐漸回穩，加以廠商庫存調整逐漸完成、升息步調趨緩，故看好未來半年景氣表現的廠商比例較上月調查相比明顯增加。服務業儘管時序進入歐美消費旺季，然歐美市場消費情勢卻相對冷淡，令貨櫃運輸需求疲軟，海運價格持續走跌，航空貨運業務量價齊縮，使得運輸倉儲業看壞當月與未來半年景氣表現。再者，儘管新興科技應用需求延續，惟受終端消費動能走弱，客戶持續庫存調整，恐抑制拉貨力道，令批發業持平看待當月與未來半年景氣表現。營建業方面，11月測驗點續呈下滑趨勢，主要來自於當月份營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，前者係因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，後者則是受制於大環境的壓制，使得房市整體買氣不盡理想；而未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢，特別是不動產業，在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下，短期內房市價量表現恐不佳。根據台經院調查試算後，11月製造業與服務業營業氣候測驗點轉為上揚，營建業測驗點則續呈下滑態勢。
房市低迷 10月6都房市交易量年減28.2％
房市持續低迷，交易量再緊縮，六都10月建物買賣移轉為1.7萬棟，月減6.9％、年減28.2％，單月移轉量創下五年來同期新低，累計前十月六都移轉量20.4萬棟、年減幅擴大至4.4％，年底旺季難旺，全年全台交易量預估將跌破32萬棟。根據六都地政局最新公布資料，六都10月買賣移轉全數較上月衰退，衰退幅度在0.7～16.3％間，與去年同期房市正值景氣熱絡相較，新北市衰退逾4成最高，桃園、高雄市亦年減逾3成，僅台中市因烏日、北屯等地大量交屋，年衰退幅度在1成以內。其中，新北市10月移轉量跌破4,000棟大關，為20個月以來單月新低，並創下六年同期新低，台北、台南、高雄則創下五年同期新低量，顯示主要都會區房市交易動能，已漸回到這波資金潮所帶動房市多頭前的水位。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市價量都出現居高思危的現象，去年10月疫情後買氣快速回籠，不過今年卻是利空一波接著一波，疫情、通膨導致美國升息、台股大跌近6,000點，房貸利率連三升等，預售市場交易件數已較去年旺季近腰斬，中古屋市場也開始出現年增率衰退擴大的跡象。以今年前十月買賣移轉棟數來看，六都合計20.4萬棟、年減4.4％，其中除了台中市尚有5％成長外，其餘五都均衰退，近年房市火熱的南台灣二都台南、高雄衰退幅度均達1成以上。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年前八月交易量受惠新屋交屋潮挹注，年增率仍維持正成長，不過9月、10月衰退幅度持續擴大至14％、28％，尤其在去年第四季交量熱絡的高基期下，預估全年交易量年減幅達6～10％。
牛市與我無關2／台中地上權住宅超難賣 這家老牌建商不怕撲火被讚 「勇」
近年台中房地產銷售可說是迅雷不及掩耳，「大多都是賣的速度太快，要煞車還來不及」，「台中沒有賣不好的建案耶，如果認真說的話，可能地上權的案子比較推不動吧！」一名地產業者苦思好一會兒，硬擠出幾個關鍵字。CTWANT記者調查，台中在科學園區效應、捷運綠線開通，建商大舉購地推案，房市價量齊揚，去年交易量近5萬棟，創2014年以來新高，然而台中市的地上權住宅案的銷售卻如同老牛拉車，最大苦主竟是老牌建商麗寶集團。所謂地上權建案，購屋時只買下建物的使用權利，並不會取得土地所有權，因此通常會低於市價約7折出售。挑戰民眾有土斯有財觀念，近年來北、高兩市地上權案銷售相對穩定，台中則有點波折。台中的地上權住宅大樓案包括「美邦THE DAY」、「親家Q+」等，其中，「美邦THE DAY」為全球知名「帽子大亨」王台光首度跨足房地產推案，「親家Q+」也是台中老牌建商，但銷況皆不盡理想，甚至一戶都沒有賣出，最後只能轉為出租。台中地上權案大多做飯店、商場、商辦商業用途較為成功，地上權的住宅相對不如北、高兩市接受度高。（圖／報系資料庫）一位代銷業者表示，台中過去地上權案大多是做飯店、商場、商辦，「美邦THE DAY」與「親家Q+」地段非常好都失敗，後來轉作租賃才解套，接著麗寶又在台中首推地上權的透天別墅，「他們真的很勇敢！」麗寶集團5年前投入台中地上權市場，以子公司鵬程建設及麗盛建設分別在太平區及梧棲區推有「微笑莊園」及「微笑歐洲」地上權的透天別墅，總價1000~3500萬元，戶數各約60戶上下，迄今成屋2年，根據實價登錄顯示，分別僅有不到5筆的交易紀錄。「台中透天別墅至少1個月都要賣1戶才算正常！」在地業者說，烏日郊區同樣推有單價不到2000萬元的透天別墅，總戶數百餘戶，光是開案前預約賞屋就有40、50組；若是市中心單元二、三、五的透天別墅，總價落在4000、5000萬元的也都銷售順利，可見台中購屋者對於地上權案的接受度還是有相當影響。「美邦THE DAY」為全球知名「帽子大亨」王台光首度跨足房地產推案，不過因地上權銷售困難轉為社宅，該案因地點好及最初以小豪宅規格打造，成為CP值超高的社宅，反而大受歡迎。（圖／報系資料庫、翻攝自美邦建設官網）儘管在台中地上權推案踢到了鐵板，但麗寶集團似乎沒放棄，去年又投入超過26億元，在全台各地標得約2.3萬坪地上權土地，其中15%將作商業用途，另外的85%則打算全面進攻地上權住宅市場，不過是否台中會再推別墅案不得而知。台中市不動產公會市調委員會分析，上市公司高階主管大多低調，會選擇住大樓較多，會買透天別墅的多是外顯性中小企業、傳產老闆，不過台中對地上權的接受度確實沒那麼高，與購屋習性有關，「且會買別墅型的客戶多已有房產，對房子的需求是可有可無，在政策、環境快速變化下，也不急於一時，近期買透天別墅的人比較少。」對此，麗寶集團發言人、麗盛建設總經理何昭宏表示，賣好或賣不好不單單是地上權或非地上權，還有很多因素，「我覺得賣得還算順利！」
台積電效應好猛！台南永康土地翻倍漲 房仲：4字頭房價｢已是必然」
台南永康房價飛漲，預售案價穩踩3字頭，在地房仲業者表示，土地成本太高，現在都是外地建商在購地，市政段核心區土地價格翻倍在漲，重劃區商業土地飄破6字頭，未來新大樓房價是坐3望4。台南永康受惠台積電進駐影響帶動房市價量，根據內政部實價登錄資料，包含東橋重劃區與復國商圈都有房價破3字頭的交易紀錄。重劃區的土地飆漲更是驚人，東森房屋永康永大加盟店店東楊仁傑表示，永康的鹽行國中重劃區在未重劃完成前，遠雄就已先進場卡位，住宅區土地從每坪30幾萬，短短2、3年直飆到55萬，商業區土地現在一坪飆到65萬，「所以新大樓上看3字頭甚至 4字頭是必然發生的狀況。」「現在土地取得成本太高了，當地建商已經不進場買了，只留著以前買的地慢慢建，都是外地建商在購地。」楊仁傑表示，以永康市政段屬住宅核心區來說，交通便利生活機能非常好，「3、4年前土地一坪17、18萬，今年已經開到40萬，實際成交也有到35~38萬，完全是翻倍！」「以後很難看到3000萬以下的透天了！」楊仁傑說，像地坪30坪左右的無電梯新透天開價就要3000多萬，當時的土地取得成本應不到30萬，像現在這麼高的土地成本，房價自然下不來，目前只有大灣舊社區的老建商推出的小坪數透天，地坪不到20坪才有機會出現1000~1200萬的價格。 據了解，永康未整理的中古屋已經很少出現在市面上，現在流通物件都是買方裝潢過再釋出。楊仁傑說，永康現在的交易量都是交屋拱起來的，房價衝得太高，實際上前三季進場買房的不如想像的多，但判斷年底前應會有一批自住客跟首購族進場，因為擔心翻過年房價更高，所以永康第四季的交易量應會再微幅上漲。
全台房市價量齊漲 這2個縣市一季漲了6%
房市價量齊漲！內政部最新統計資料顯示，今年1、2月七大都會區交易量約4.15萬戶，較去年同期成長19.3%，是近7年新高，回到2014年高點；七大都會區房價與去年第四季相比全數上漲，其中以新竹與台南漲幅在6%以上最多。永慶集團預估2021年上半年交易量約14.7-15.1萬棟，較2020年同期成長約5%至8%左右。永慶房產集團業務總經理葉凌棋強調，這不代表全年成長數字，因去年上半年低基期，下半年才出現大量交易，呈現淡季不淡的第三季和旺季更旺的第四季。「在全球金融震盪加劇，國內打炒房政策持續激烈變化、股市高檔震盪，諸多變數無法完全掌握下半年變化，上半年成長是健康不代表很好，唯有第三季才能知道能否維持去年的32.6萬棟。」葉凌棋說。台經院也發布景氣看法調查表示，政府打炒房動作頻頻，儘管買方期待價格下跌出手意願降低，但因自用剛性需求仍強勁，加上超低利率、市場資金相當充沛，「2021年國內房市交易結構將由2020年的價量齊揚轉為平穩的方向發展。」
房市價量齊漲吸人才 不動產經紀人報考人數激增2成
房地產市場景氣今年第三季開始呈「價量齊漲」的現象，超過7成地區價格上漲，台南市房價甚至在第3季已比歷史高點高了將近50％，帶動房仲業人才需求量也暴增。上周末舉行的不動產經紀人考試，今年報考人數也比去年大幅增加近2成。據統計，11月21、22日舉行的不動產經紀人證照考試報考人數來到6591人，相較去年5599人增加近2成，可見房市升溫明顯帶動不動產相關證照考照需求量。考選部24日已公布試題及測驗題解答；台南市不動產估價師公會理事長陳翰基表示，今年考題回歸與實務較相關的基本題，刁鑽折難的題型較少，預估109年不動產經紀人考試錄取率將會提高。此次不動產經紀相關法規概要的申論題有考消費者保護法的不動產廣告主要規範內容；民法概要考產權移轉登記、房屋所有權買賣契約之效力，都是相當貼近實務的命題；而在土地法考到區段徵收抵價地、地價稅納稅義務；估價部分則出現與近期房市增溫有關的土地開發分析。陳翰基指出，由於地方政府長期來習以區段徵收的方式進行都市開發，因此土地徵收的相關命題在未來仍會是熱門考點。對於不動產經紀人報考人數激增，陳翰基以自身在89年不動產經紀人考試取得榜首，各科成績均拿到90以上高分的經驗，分享有關不動產經紀人考試準備方法，建議先把應試重點放在選擇題，只要選擇題能先儘量拿到40分，剩餘的申論題只要能再拿下20分就能及格，相對會較容易取得過關資格。陳翰基也觀察指出，近期在各地方不動產公協會、職訓中心只要是有不動產的相關課程，幾乎都座無虛席，不只是從業人士，社會大眾都想趕上這一波房地產熱潮，學習相關知識。在房地產市場上，地政三照包含不動產經紀人、地政士、不動產估價師，目前有愈來愈多專業人士標榜領有經紀人及地政士雙證照；提供在房地產上交易、登記、專業諮詢、資產配置規劃、乃至於近期熱門的危老都更等民眾多元需求的整合式服務，儼然已成為從事房地產專業服務的顯學。樂學網表示，近期有關房地產相關證照課程的網路搜尋熱度有明顯增加，房地產的人才需求顯然促使更多民眾投入考取証照，而藉由線上的模式來上課學習可以在工作之餘彈性安排自我進修，對毫無國考經驗的人來說，建議先攻取不動產經紀人證照，之後由於與地政士考科重複性大，再打鐵趁熱多準備土地登記實務、遺贈稅法等就可以再戰地政士證照。
CTWANT 即時新聞》亞昕董事長姚連地：房價穩定要適度開放外勞
林口亞昕昕上城今天舉行開工典禮，董事長姚連地致詞時表示：「林口能超越天母」。而提到房價，他則說近年來蓋房成本增加了20%，即便一個月7-8萬，也已經沒有本國勞工要做，只能找外勞，建議政府，若是要維持房價穩定，得適度開放外籍勞工。新冠疫情在今年第一季發生，當時姚連地就曾預測，房市價量即便短暫受疫情影響而趨緩，但近年來土地價格上揚，建材、工資也不斷漲價，下半年疫情穩定後，房市將回歸常態，呈現量增價溫漲。
不畏疫情 房市Q1守穩 全國每坪成交均價是這個數字
在剛性需求、中低總價小宅撐盤下，首季房市全台表現穩健。29日出爐的2020年第一季國泰全國房地產指數，房市較去年同季呈現「價量俱穩」，每坪可能成交價來到28.38萬元，季漲1.56％、年漲4.19％。展望未來，疫情將是牽動房市價量最大關鍵變數。國泰全國價量指數趨勢在七都個別表現方面，台北市每坪達81.92萬元，季漲2.66％、年漲2.75％，但推案量及成交量都大幅萎縮；與去年同季相比，各指標多為穩定或減少，小宅化推案趨勢仍持續。新北市每坪平均41.11萬元，季漲3.34％、年漲11.77％。首季因疫情影響量縮，但在新興重劃區推案持穩下，剛性需求能否支撐買盤為未來觀察重點。桃園市房價表現較疫弱，每坪平均23.75％，季跌1.02％、年跌5.38％；推案增加但銷售率不佳。新竹每坪24.61萬元，季漲6.27％、年漲1.73％，成交價較上季雖持續上漲，主要是推案區位較佳，以新竹市居多，再加上單一個案銷售率頗佳帶動，致成交價大漲。台中市每坪約22.13萬元，季跌11.42％、年跌4.44％，主要是推案區位及產品類型影響，致價格大幅下跌。 台南市每坪約21.6萬元，季跌0.8％、年漲3.57％，長期價格上漲趨勢在本季似乎趨緩，在推案量續增但銷售率下跌的情況下，未來表現有待觀察。高雄市每坪23.35萬元，季跌2.01％、年漲9.36％，第一季推出產品偏向高總價、大坪數為主，與前幾季低總價、小宅產品不同，未來產品類型差異將牽動市場價量變化。總體觀察，全台可能成交價除台中、高雄下跌外，其餘都會均持穩或上漲，尤其新竹上漲6.27％最亮眼。從四季移動趨勢的七都房價來看，台北、新北已接近波段高點，桃園、台中仍在高檔盤整，新竹、台南、高雄都創新高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北仍處相對低檔，中南部則已超過波段高點。
泣！房價回不去 桃園青埔中路買氣創5年新高
北北桃一日生活圈加上桃園房價親民、購屋負擔輕，造就房市熱度高，買家最青睞「桃園高鐵特區」與「中路重劃區」兩大區，區內新成屋筆數創下5年新高記錄，均有破千筆的交易量，顯見桃園房價盼不回，自住剛性需求仍買單。台灣房屋智庫依「桃園不動產交易e指通」統計實價登錄資料，2019年桃園市總交易量47,888件，較2018年同期增加18.3%，桃園新成屋交易筆數，以「中壢區高速鐵路特區」成交1,737件最多，桃園區中路重劃區次之，成交1,127件，成為買家最愛的兩大房市熱區。台灣房屋智庫經理江怡慧根據「桃園不動產交易e指通」資料指出，過去5年桃園市房價平均行情都在1字頭以內，2019年屋齡5年內大樓交易均價來到每坪21.02萬元，屋齡5年以上大樓交易均價每坪16.8萬元，皆創下均價新高，顯見桃園房價逐步回升。過去盼房價跌的觀望買盤，似乎嗅到房價盼不回了，遞延性的買盤發酵，因此交易市場多以剛性需求買盤為主。台灣房屋高鐵領航店店長彭成貴指出，青埔特區房市確實在機捷開通後帶動房價，現階段8成5自住客層，其中不乏有航空業與物流業從業人員以及雙北客南移購屋者到此購屋。彭成貴說，近年包括怡和集團的宜家家居、國泰人壽等企業投資陸續成形，思科、愛迪達與寶成工業等在青埔設置研發中心，房價表現明顯回升，同時增加屋主與購屋者的信心與意願，高鐵特區內近捷運站或是公園綠地學區等區域，有撐或抗跌，買方有2~3成來自雙新北的通勤族，首購、新婚族為主，總價在1200-1600萬元。台灣房屋桃園南平直營店店長饒文華表示，中路特區近中正藝文特區，隨著藝文特區發展也讓區域內的住宅沾光，區域可享有中正藝文特區與市府商圈原有的便利性，也少去新興重劃區等待發展時期的不便性，加上高綠覆率更是中路特區最大優勢，因此受購屋者的好評價與青睞。隨著市府重大建設陸續動工與進駐，促使青埔房市價量成長。（圖／業者提供）