房市管制
」 央行 打炒房 房價 房貸 房市盼打炒房打趴房價?專家用一表揭歷次信用管制殘酷真相
第七波房市管制措施,再加上近期銀行房貸水位拉「緊」報,市場上各種利空消息接連傳出,房市瞬間降溫,交易量大幅縮減,不少民眾都認為房市將轉空頭,房價應聲下跌。不過現實很殘酷,有房仲業者彙整內政部實價登錄,發現過去六波房市信用管制前後,房價上漲與下跌各出現3次,但從長期趨勢來看,房價整體仍然持續上揚,業者預判,這次房價下修空間仍是相對有限。中信房屋研展室副理莊思敏指出,台灣的房價向來呈現「大漲小回」的趨勢,回顧2020年底,央行首次推出選擇性信用管制時,當時全台平均房價約為每坪30.5萬元,隨後經歷多次打炒房,期間房價確實曾出現下修,但修正的幅度相對有限,截至今年Q3,全台的平均房價已經來到每坪46.7萬元,也就是說短短4、5年時間裡,全台平均房價就增加了16.2萬元,漲幅高達53%,漲勢相當驚人。為何政府頻繁打炒房,但房價卻始終居高難下?莊思敏指出,雖然政府祭出了一系列打炒房政策,旨在抑制過熱的投機炒作行為,引導房市朝向更健康的方向發展,但房價上漲仍有基本面的支撐。一方面,過去幾年全球QE、降息、台商回流等因素導致市面上游資氾濫,大量熱錢湧進不動產市場,擴大了房市需求;另一方面,由於缺工少料、原物料上漲以及土地取得成本的提高,建商的營建成本也跟著增加,而這些成本最終也會轉嫁到消費者身上,進一步推高房價。至於,這一次號稱「史上最重」打炒房措施是否真的能把房價打下來?莊思敏認為,第七波選擇性信用管制的實施,加之近期沸沸揚揚的銀行房貸限額風波,確實讓市場信心受到很大干擾,買賣雙方紛紛進入觀望狀態,交易量快速萎縮,原本的供需結構也面臨反轉的壓力。房市一向具有「量行價先」的特性,若長期買氣不振,房價最終勢必會有所回落,惟鑒於通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等利多因素仍在支撐市場,因此判斷房價下修空間也會相對有限。
金龍海嘯打炒房!買氣進入「降溫期」 專家:政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議,不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動,並加碼第七波房市管制措施,其中第2戶貸款最高成數降為5成,信用管制區域也從七大都會區擴及全台,堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施,全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者,被市場稱之為「金龍海嘯」,房市專家也普遍預期,住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出,此波信用管制衝擊不動產業,購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加,貸款成數也降低;且新措施也取消部分族群寬限期,對於房仲產業而言,明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示,房仲端只能針對買方做粗略的過濾,無法深入系統查詢詳細資訊,因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋,最怕因貸款貸不出來,後續衍生較多問題,恐造成相關訴訟;因此,政府應該針對換屋、繼承等族群,訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析,第七次選擇性信用管制共計有4道措施,出手力道遠高於市場預期,對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況,下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變,觀望情勢較為顯著,致使住宅市場進入降溫期,交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局,畢竟央行連兩季升準,連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說,此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴,況且仍需留意部分新案房價進入高原期,高房價也考驗市場的接受度,以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數,加上台灣仍有地緣政治因素,對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為,由於通膨與熱錢效應,以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量,全台開創今年房市史上最狂熱買氣,但在央行第七波打炒房管制上路後,接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」,全台房價雖難以出現大幅度下跌,但有機會出現約5%議價空間的微幅鬆動,而首當其衝的交易量必然驟減,市場仍以低總價小宅有相對支撐力,至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整,並提供完整的配套措施,減緩有真正需求自住客的衝擊,也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
央行第七波管制重打炒房 業者:「金龍海嘯」下只有一行業受惠
全台各地房價處於歷史高點,央行20日起採取第七波選擇性信用管制,引發爭議被視為史上最重打炒房。調升存準率1碼,還宣布第7波房市管制措施,加碼第二戶不得有寬限期,限貸最高成數降至5成。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示:「這波『金龍海嘯』打下來受到影響的不只有仲介,幾乎所有房地產從業人員都被波及。唯一受惠的應該只有『法拍業者』吧。」何世昌昨21日在臉書發文表示,這波打下來受到影響的不只有仲介,幾乎所有房地產從業人員都被波及,中古屋、新建案全都中槍。仲介位於「金龍海嘯」第一排,代銷在第二排,剩下的在第三排。不管在第幾排,通通都被沖進海裡面,強者才能成功游上岸並存活下來。對於未來房價的趨勢,何世昌預測,從現在到明年初,價格可能不會大幅下滑,買賣雙方拉鋸越更為劇烈,中古屋和預售屋交易量必然驟減;其中,預售屋市場將從過去的百花齊放轉變為個案崢嶸的時代。因為市場的基本需求仍在,規劃用心的建案、誠心待客的業者仍會受到消費者信任和青睞。何世昌最後強調,房市景氣如同四季遞嬗一般,春天遲早會回來,只是時間早晚而已。而在春天來到之前,我們唯一要做的事,就是活下去。
央行打炒房 藍委籲:時刻注意市場動態
央行19日推出第七波房市管制措施,出拳力道堪稱史上最重。國民黨立委李彥秀20日對此表示,央行總裁楊金龍沒說出口的是,台灣的房市泡沫化的風險「已經到了動搖國本的程度。」不過她也提醒,本次措施全台適用,央行必須時時關注市場的最新動態,機動調整,否則重傷的恐怕不僅是房地產市場,更是金融以及經濟的生機。李彥秀表示,楊金龍果然不負「Mr. surprise」的稱號,當市場都預期央行會有再一波「選擇性信用管制」的時候,楊金龍第七波出手的力道遠大於前六波的總和,反映在今天早盤,營建股全面重挫。央行更一改過去保守的「談話」,直接以日本1990年代資產泡沫化以及2007年美國次級房貸為比喻,楊金龍沒說出口的是,台灣的房市泡沫化的風險「已經到了動搖國本的程度。」李彥秀說,當市場預期,黃曆七月房市會稍微降溫,結果最重要的兩項指標,8月底銀行購置住宅貸款成長年增率升至11%,創下18年來新高;8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度),上升到37.5%,直逼2009年10月底歷史高點的37.9%李彥秀認為,楊金龍用行動回應行政院長卓榮泰,央行有專業、獨立,不受干預的傳統,才能讓台灣淺碟型的經濟與金融體系,一直維持相對穩定,這也是彭淮南14A總裁、楊金龍4A總裁的風骨與央行優良的傳統。李彥秀也提醒楊金龍,房市的健康與穩定,也是整體金融穩定,甚至是經濟發展重要的一環,急症當然要下重藥,但是第七波選擇性信用管制,範圍已經從「重點地區」,擴大到「全台適用」,力度之大,影響之深空前未有,央行必須時時關注市場的最新動態,機動調整,「房市穩健降溫是全民的期待,」也能讓央行獲得更多的支持,但是一棒打死,重傷的恐怕不僅是房地產市場,更是金融以及經濟的生機。
央行打房再出手!利率連兩凍、存準率升一碼
中央銀行19日召開第三季理監事會,即便聯準會稍早做出利率決策降息2碼,不過「美規台不隨」,央行今日拍板利率不動,重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率分別為2%、2.375%和4.25%,拉高存準率1碼(0.25個百分點)。房市管制是重中之重,考量房市漲勢凶猛,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,全台「第二套」房貸成數均由6成降至5成。為進一步強化管理銀行信用資源,抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月20日起實施央行這次打出的「房貸組合拳」,包括1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。央行表示,搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本行道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,自本年10月1日起實施。
美降息2碼央行是否跟進?19日揭曉 林伯豐:民眾更關心「這事」
美國聯邦準備理事會(Fed)在台灣時間19日凌晨宣布降息2碼,台灣的中央銀行也將於19日舉行理監事聯席會議,是否會調整利率政策和房市管制措施,備受關注。三三會理事長林伯豐18日表示,台灣應跟進國際降息腳步,鼓勵台灣企業繼續投資,並吸引外資企業,而電價則不宜再調漲。法人表示,美國自2022年3月以來已11次升息,目前利率仍高,還有空間降,但台灣在疫情後僅升息3碼半,除非有明確的經濟衰退訊號,加上物價、貸款利率等因素,市場預期利率應是「連二凍」,但也可能單純推出第七波信用管制,以管控房市。近期民眾更關注的是央行的打房政策,先前財政部為鼓勵年輕人買房,祭出新青安政策,但近期要交屋卻貸不到款的問題頻出,央行要求銀行留意房貸水位,銀行也開始嚴格審查目前申貸條件。業者認為,因為房市仍熱絡,貨幣政策沒有寬鬆的急迫性。不過因為美國降息,會導致資本流出美元資產,投資者會轉向收益率更高的其他貨幣,使美元貶值,央行也須防止新台幣的價位過高,以免損害出口競爭力。三三會理事長林伯豐18日舉行九月例會前表示,台灣利率政策應配合國際,鼓勵台灣企業繼續投資,同時吸引外資企業;而經濟部9月底將召開電價費率審議會,決定10月新電價,林伯豐認為,明年基本工資已調漲,台灣也將開徵碳費,電價不宜再調漲。
美聯準會決定降息 台灣「電費漲、房價高」難跟進
美國聯準會(Fed)調降利率不到24小時,台灣央行今也將召開第3季理監事會,決定利率政策和房市管制方向。受制電價4月漲價後的通膨效應仍在,加上房價漲勢難抑,我央行都有無法跟進降息的現實壓力,應會形成「台美不同調」。但三三會理事長林伯豐昨主張「降息吸引外資」,認為各國利率在降低,台灣應和國際接軌,除鼓勵國內企業繼續投資,也吸引外資企業。萬眾矚目的聯準會於19日凌晨公布最新利率決策,由於本次形勢複雜,外界的預測最後仍在降息2碼和1碼之間搖擺不定。摩根大通集團執行長戴蒙(Jamie Dimon)的態度則格外鎮定,他表示無論「降息幾碼都不至於驚天動地」,聚焦於經濟基本面的變化更為重要。深諳聯準會事務的財經記者蒂米羅斯(Nick Timiraos)依然對降息幅度全無定論,但他補充,因為年內只剩11和12月兩次會議,本次會議的相關資訊具備高度參考價值,往後的季度預測也可為年底決策提供具體參考。對此金融圈認為,聯準會之所以降息,主要考量是通膨降溫、經濟放緩,但台灣「通膨才正要高起來」,國內物價已連續4個月衝破2%通膨警戒線,8月CPI年增率2.36%,僅較7月小幅回落,這還是颱風影響蔬果價格沒有想像中大的情況,通膨沒到可以無視地步。另一個因素就是房價。財政部去年推出新青安房貸助長房價,央行6月啟動第6波房貸管制措施,然因房市火熱,導致銀行不動產放款水位高漲的「一貸難求」,甚至上綱成為政治事件。央行不太可能降息助攻房價,推估利率不變最安全。金融圈直言,自2022年3月以來,聯準會共升息11次、合計21碼,「當然很有空間降」,反觀台灣在疫情後僅升息3碼半,「每一碼都彌足珍貴,就算降息也要省著用」,除非出現明確的經濟衰退訊號,否則不會貿然降息。
政府出重手「加碼打炒房」!全台房市買氣爆熱 農曆7月建案仍完銷
台灣房市歷經高低起伏,多年來房價日益高漲,隨著股市攀上兩萬點,全台熱錢湧入,再加上「新青安」的推行,中古屋、預售案買氣持續上升,雖然今年8月已經進入農曆7月,仍有不少建案舉辦記者會宣告完銷。據《自由時報》報導,最新8月六都買賣移轉棟數總計共24592棟,年增高達21.7%,更是近14年的同期新高;台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示,5至7月正是新青安貸款承作的高峰期,並陸續在8月完成交易撥貸,也因為各地的新案交屋量頗大,今年8月雖已經進入民俗月,仍衝出近年同期的買賣移轉大量。由於今年房市受新青安專案及股市影響,市場屢次傳出排隊購屋的狀況,據市調單位統計,近2年七都快速完銷建案,今年上半年全台快速完銷案約103筆,年成長直逼2倍之多,包含新北、桃園、新竹、台中及台南,快銷案數量均高達雙位數。從相關數據來看,今年3月到7月資金狂潮轉進房市後,雙北市就有19個建案宣告完銷,台北市與新北市各完銷了8案與11案,且高價和低價案都有,如台北市文山區「原禾呈真」開出均價7字頭高價,新北市淡水區「萬企君品-上善區」開價則僅在3字頭。另外,台北市完銷案中,有4建案平均開價在110至138萬,最高價為大安區的「全坤御峰」每坪138萬;新北市也有4案的平均開價在8、9字頭,最高為新店區「佳元柒章」,每坪95萬元。值得注意的是,以往農曆7月期間會低調銷售的新建案,今年也直接於當月舉辦記者會,宣告建案完銷,例如在植物園附近的「雍雋品」,每坪成交價110至135萬元,總價在4000至7000萬元。報導指出,高雄從今年春節過後,預售市場買氣爆熱,在6月中旬達到高峰;高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷認為,新案買氣暴增3至5成,主要與台積電楠仔設廠有關。對此,專家也提醒,雖然目前房市熱絡,但政府日前頻頻放話並強化對新青安審查力道,央行則已祭出第6波房市管制、限縮第2戶貸款,提醒民眾應該再三評估。
新青安「限貸一次」 徐佳馨:絕望青年「我就爛」恐願淪人頭
行政院27日於院會拍板通過「新青安」貸款精進政策,除公布貸款人需簽訂切結書,同時限定貸款人僅能限貸一次。對此,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,政府全面檢討新青安貸款措施,有望導正房市炒作風氣,不過她也認為,也不乏可能出現「我就爛」的絕望民眾,預期未來也不可能買房,甘願淪為市場投資客人頭。行政院表示,針對外界高度關注的新青安貸款有未符合購屋自住等疑義,已督導公股銀行全面檢視相關貸款管理機制,並將對於新貸戶徵提「自住切結書」,若違反規定將終止利息,並返還自違規事實發生日已撥補之補貼利息;此外,修正新青安貸款原則,新增「2023年8月1日以後經銀行核貸本優惠貸款者,自2024年6月27日起,不得再次申貸本優惠貸款」之規定。徐佳馨分析,「新青安」新規適逢央行日前宣布第六波房市管制措施,限定六都暨新竹縣市等特定區域的第2屋限貸最高6成,加上7月即將上路的「囤房稅2.0」,自新政府上任以來的一系列打炒房「組合拳」,有機會讓多年前置產多戶預售屋的族群近期交屋面臨核貸成數不足,極可能將手上資產脫手以降低槓桿壓力,有望舒緩房市略顯供不應求的窘境,惟此類物件研判仍僅限部分區域,對整體房價是否衝擊,端看景氣與股市表現。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,自去年8月政府端出「新青安」方案後,首購、年輕族群買盤帶起新一波多頭,惟房市火熱也刺激投資、置產族群紛紛出籠,引起政府關注,才有此次「新青安」新策出現。此次新政針對投機客、人頭戶及貸後轉租等未符和自住原則的購屋族,如遭查明有違反規定情事,將終止利息補貼要求購屋者回溯利息,且新增「新青安」每位借款人僅能限貸一次,或將打擊市場上游資置產、炒作風氣,並強化銀行房貸授信品質。徐佳馨補充,此次「新青安」限貸一次的新政,確實會讓補助貸款機會更為有限,將吸引真正自用的年輕、首購買盤,但也不乏可能出現「我就爛」的絕望民眾,可能預期房價高漲未來也不可能買房,甘願淪為市場投資客人頭,未來此次新政是否奏效,有賴銀行、政府雙方審核與勾稽時嚴加把關。
打房出重手!央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手!中央銀行13日召開第二季理監事會,一如外界預期利率不動,重貼現率維持2%,不過打房倒是有備而來,除提高存準率1碼至11.5%,即日起實施第六波選擇性信用管制措施,針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會(Fed)台北時間13日凌晨公布利率決策,央行同日亦舉行第2季理監事會,在第1季意外升息半碼(0.125個百分點),將重貼現率拉上2%,回到近15年半高點,央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示,台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息,他還說:「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變,成為各界共識。反而是房市管制措施方面,央行五波信用管制以來,去年上半年房市已明顯降溫,但8月新青安房貸上路後,房市價量齊揚,楊金龍日前表示,觀察國內房市指標,除了房價居高不下,包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比,及國銀不動產放款占總體放款比率,三數據仍居高不下,有充足理由推出第六波信用管制。央行指出,上年下半年起,房市交易成長回升,帶動購置住宅貸款年增率持續上升,致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自本年6月14日起實施。值得一提的是,央行此次搭配調升存款準備率,表示透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,自本年7月1日起實施。
超級央行周登場!預估美國聯準會升息機率不大
超級央行周登場!美國、日本與台灣央行本周都將召開利率決策會議,市場普遍認為美國聯準會(Fed)應會按兵不動,全年再升息機率不大,台灣利率不變機率接近百分百,日本則因通膨,經濟成長速度緩慢,現階段無立即改變貨幣政策的壓力,三方齊唱「鴿」調。聯準會將於台北時間21日凌晨公布利率決策結果,即使美國8月通膨率因油價上漲,但核心物價指數仍為下降趨勢,金融圈普遍認為,此次利率會議不會貿然升息。安永聯合會計師事務所首席經濟學家達科(Gregory Daco)告訴《法新社》,「我們認為聯準會的緊縮周期已結束,這種觀點在過去幾個月裡沒有改變。」德意志銀行經濟學家日前給客戶的一份報告中則寫到,「在7月升息之後,我們預計聯準會將貫徹會議前的強烈信號並保持利率穩定。」國際財經專家認為聯準會可能按兵不動,我國央行不升息機率也接近百分之百,加上國內通膨趨緩,台經院六所所長吳孟道表示,央行9月與12月都可能不再有新動作,也就是維持利率不變,除非消費者物價年增率再度超過3%,但目前沒有這個跡象。某種程度也暗示,升息動作暫時畫下休止符。值得注意的是,出口不振、投資表現不如預期,主計總處8月已下修今年經濟成長率(GDP)至1.61%,確定無法「保2」,且為近8年新低。央行在6月就預測全年GDP為1.72%,也面臨下修壓力,可能相當貼近主計總處預估值,在1.6%上下。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超說,央行勢必會再度下修GDP預測,主要是出口表現依舊不佳、投資放緩,尤其半導體晶圓代工去庫存有延長現象,不過因國內通膨近月來明顯改善,此次央行應該不會再升息。房市管制方面,央行6月理監事會後祭出第5波房市選擇性信用管制,對六都及新竹縣市新增第二戶貸款上限為7成的規定,這是央行暌違5季後,再次出手房市管制,不過因打到換屋族,央行之後從善如流,微調部分措施,外界預期此次打房「再加碼」機會極小。
危老推案量今年上看800億 北台灣佔68%最熱門
據住展雜誌最新統計,上半年北台灣危老重建案的推案金額約607億元,遠超過去年同期多達107.45%,其中以台北市最熱門,推案金額占比達68%。預估,危老案量會再增加155.48億元,最快第三季便能追平去年全年案量762.48億元,今年全年危老推案量上看800億元。住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年危老推案量高於去年同期水準,主要原因是指標建商回防蛋黃區推案,使相對高價區如台北市大安區、新北市板橋區等危老新案數量增加。據調查,台北市依舊是危老建案最多的地方,截至6月中旬推案量已達412.1億元,涵蓋北台灣68%,並以大安、大同區危老新案數量最多,案量較大的代表建案有大安區鑄慕、大同區國王雙子星等;新北市危老建案也不少,上半年有165億元,約18個建案進場銷售,超過去年全年危老推案量108.1億元。其中,三分之一危老建案位於板橋區,包括家泰豐澤、日健芯等。近五年來看,2018年以來北台灣危老推案量逐年成長,在2021年來到最高峰1130億元。不過,2022年在營建成本上升等因素影響下,部分業者選擇先開工再開賣建案,進一步使年度危老推案量降至762.48億元,減幅達32.52%。因去年推案量基期相對低,預估今年第三季,北台灣危老推案量便能追平去年水準。房市下半年將面臨央行祭出的房市管制措施、《平均地權條例》新制上路,及政經局勢變化等因素影響,業者推案態度趨於謹慎,預期整體推案量萎縮機率上升,將使危老案量成長受限,不過因建商回防蛋黃區推案,以目前線上籌備中建案推估,今年全年危老推案量有機會來到800億元。
央行加碼打炒房?房市專家曝真相:擔心銀行會損失
央行昨(15日)無預警宣布加碼房市管制措施,鎖定「特定區域」個人第2戶購屋貸款,限制最高成數上限為7成,引起市場譁然。但房市專家Sway直言這不是打房,而是央行擔心房價下跌,與下跌到跌破貸款金額,造成銀行損失。Sway在臉書專頁「Sway房市觀測站」表示,央行此舉是對房價的表態及預警,擔心房價下跌1成,先把第2戶者從貸款8成降為7成,避免日後房價下跌、跌破貸款金額,「那就很容易引發銀行損失,因為到時丟法拍比賣屋還划算」。這項政策變化,對有計畫換屋者「要多支出1成『現金』」,讓高風險換屋者手頭卡很緊,「舊屋還沒賣新屋還要貸」,且搬完家後不論是租或賣,都有紓解現金的壓力,這時「賣屋房價就不會太堅持」。Sway認為,這1成現金對多屋購買者來說,根本沒放在眼裡,頂多少買一點股票。作價買屋者雖少掉1成現金,但也只是少拿一點,「反正房價都是做假的,貸款都是超貸的,地方銀行根本就不管央行管制,照樣聯合媒體一起大炒高房價」。
央行總裁看房市 預計明上半年「軟著陸」
中央銀行15日將舉行今年最後一次理監事會,市場預測,本次升息半碼,且為央行本波最後一次升息。央行總裁楊金龍(見圖)12日在立法院時表示,台灣的通膨控制得宜。(圖/黃世麒攝)中央銀行周四(15日)將召開年終理監事會,是否再祭房市管制措施,受各方關注。央行總裁楊金龍昨日在立法院表示,房市成交量已下來,通常是量先行,價才會行,他希望房市能夠軟著陸,但軟著陸要有一些時間,「明年是關鍵時刻」,上半年就會看到軟著陸。本周是今年最後「超級央行周」,美國、歐洲、英國、瑞士等地央行將陸續拍板最新利率決策,可能在24小時內密集升息。央行也將在美國聯準會公布利率決策後不到12小時,跟進召開理監事會,由於這是楊金龍本屆總裁任期內最後一場理監事會,更添市場話題。原本外界預期央行將再升息半碼(0.125個百分點),維持緊縮步調到年底,但隨著美國10月消費者物價指數(CPI)年增率有感下降,聯準會有望由鷹轉鴿,且台灣通膨同樣轉緩,市場上已傳出央行可能「暫停升息」的聲音。楊金龍表示,升息與否,一是看通膨率,二是看在全球經濟成長放緩之下,台灣受影響程度有多少,如果明年CPI在2%以下,應該是可以接受。對於房市管控態度,根據今年六都前11個月買賣移轉棟數推估,全台今年不動產的交易量將落在32.45萬棟、年減6.8%,是近6年來房市交易量首度衰退。央行先前曾說,全球主要央行持續升息,且經濟有下行風險,加上10月金融市場動盪,自然影響民眾購屋態度。楊金龍表示,希望房地產能軟著陸,不過軟著陸要有一些時間,他個人認為,明年是關鍵時刻,上半年就會發生軟著陸。但中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全認為,政府為了選舉加碼打房,將造成房地產軟著陸的困難性。10月國銀建築貸款餘額達3兆4203億元,逾放比率僅約0.08%,遠低於整體貸款逾放比。楊玉全直言,房地產原本如同健健康康的人,現在已被整到奄奄一息。楊玉全強調,房地產正面臨工料雙缺,待俄烏戰爭結束後,重建商機湧現,國際原料會更稀缺,加上總體經濟持續看衰,將影響房巿前景。令楊玉全感到無奈的是,政府持續加重稅負、推出金融政策讓開發商資金斷鏈外,內政部積極推動《平均地權條例》修正案要趕在立法院本會期三讀通過,提升打房力度,「不要說是軟著陸,未來房地產恐被打趴在地上不能動了!」
升息半碼鷹派理事喊不夠! 楊金龍曝「不再緊掐房市」3關鍵
繼美國聯準會鷹派再升息3碼後,我國央行昨(22日)宣布跟進升息半碼,重貼現率調升至1.625%,且同步上調存款準備率1碼,央行總裁楊金龍也透露,貨幣政策目前仍朝緊縮方向走,年底前還會再觀察。然而,此次理監事會議並未調整房市管制措施,楊金龍也點出3大考量因素。中央銀行昨(22日)舉行第3季理監事會議,楊金龍在會後記者會上表示,以目前情勢來看,貨幣政策仍朝緊縮方向走年底前都不會轉向,但若明年CPI下降幅度比預測低、2024年更低,那麼貨幣政策可以在適當時機點「做停頓」。此次又再度調升存款準備率1碼,楊金龍也表示,因調升利率會拉高存放款利率,首購族與中小企業都會受到衝擊,調升存準率是從資金存量著手,可減輕房貸族、中小企業的利率負擔。針對新台幣不斷走貶,楊金龍提及,外資流出基本上與台美利差無關,主要是因為外資賣超台股後並大舉匯出,導致新台幣貶值。雖然受到強勢美元影響,亞幣普遍走貶,但與其他國家貨幣相比,新台幣匯率還是控制得當。然而,此次理監事會議並未祭出第五波房市管制措施,楊金龍也點出3大考量因素,第一、央行自2020年12月以來,已四度調整選擇性信用管制措施,有助銀行授信風險控管,且今年以來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長走緩,不動產貸款集中度大致穩定,不動產貸款的逾放比率也低。第二、今年3月以來央行實施的緊縮貨幣政策,亦有助強化選擇性信用管制措施成效,利率調升對房價也有抑制效果。第三、政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施,加上受到疫情因素影響,今年房市交易已趨緩。楊金龍坦言,本次確實有2位理事認為要升息1碼,主要考量為通膨、房價與房租等問題,但其他多數理事皆認為調升半碼就適當。不過,對於調升存準率部分,則是一致同意通過。
國泰世華銀行豪宅放款違規 遭央行裁罰百萬
國泰金控8月31日公告重大訊息,子公司國泰世華銀行因違反「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」第三點第二款規定,罰款100萬元,先前台企銀在2019年9月首次被罰,及今年8月上旬合庫銀行均被開罰100萬元。央行官員表示,這次國泰世華銀行因金管會進行金檢時,發現對高價住宅的貸款成數,超過規定成數上限,由於屬央行管制措施的職權,因此移交央行開罰,處罰100萬元。國泰金控重大訊息針對國泰世華銀行被央行處款,表示該行已加強相關作業流程控管及檢核。今年8月上旬合庫金控也發布重大訊息,旗下合庫銀行辦理購地貸款時違反「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」第五點第二款規定,遭中央銀行裁罰100萬元。主要是辦理購地貸款業務,因尚未動工興建,動撥時應保留土地取得成本與鑑價金額孰低者金額的1成,主要因計算方式有誤,使得保留成數不足1成。央行這波房市管制以來,首次針對銀行違反規定開鍘案,2019年9月台企銀辦理購置高價住宅貸款,違反「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」第三點第一款規定,有關承作借款人購置高價住宅貸款不得有寬限期的規定,同樣罰款100萬元。過去央行指出對銀行違反其他規定時,處理方式多為到行說明後,以口頭警告方式,並限期改善,並無處罰款的前例,但選擇性信用管制措施實施為政府健全房市重點方案,因此陸續針對違規案處以罰款。
擬縮30年房貸挨轟 央行強調信用管制「只針對4類人」
央行打算祭出第5波信用管制、限縮30年以上房貸,引起市場嘩然,央行昨日緊急聲明改口,限縮30年房貸將針對目前管制受限的4類對象,包含法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款,沒有針對首購族。央行總裁楊金龍日前在立法院釋出第5波房市管制三方向,其中最受矚目的就是擬把30年房貸期限縮到20年,以打擊投資客。但目前貸款超過30年者,依據《銀行法》規定,必須無自用房屋,亦即只能是首購、自用購屋者;其次根據試算,貸款1000萬元、利率1.6%、無寬限來計算,貸款30年與貸款20年相比,每個月要多負擔約1.37萬元,外界解讀央行打炒房開始針對「首購族」,而引起市場躁動。對此民進黨立委邱志偉昨表示,央行錯誤的政策方向,會造成錯殺無辜買房族,從「打炒房」變成「打房」,從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」,呼籲央行務必審慎考量周全。他指出,推升房價上漲包括缺工缺料、經濟表現佳、投資力道強等因素,且如何公平定義「房市熱區」不僅是一大難題,更會引來諸多民怨。遭到外界攻訐,央行緊急發澄清稿說明,楊金龍在接受立委質詢有關信用管制仍有精進空間,是指目前的集中度雖然持穩但是仍然偏高,目前銀行不動產貸款集中度大約37.1%,央行希望可以降低到35%,所以未來管制考量限制貸款年限或第2戶以上的貸款成數。至於限縮貸款年限說法,是指目前管制的受限房貸。央行官員表示,央行的信用管制目前管制的項目涵蓋購地貸款、高價住宅、對第2戶與第3戶有成數與寬限期的限制,其中第2戶的限制是熱門地區例如六都(台北、新北、台中、台南、高雄)與新竹縣市無寬限期。央行說明,所謂管制的「受限房貸」是指4類對象,法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款,首購族從來不在央行信用管制的範圍之內。以此來看,除非首購族直接買高價住宅、豪宅,也就是台北市價值7000萬元、新北市6000萬元,非大台北地區4000萬元以上,才有可能會被限制到。
財委會立委質詢打炒房 楊金龍:還有精進調整空間
針對財委會立委質詢,央行選擇性信用管制是否五度調整,央行總裁楊金龍表示,「未來還有精進調整空間」,並透露可再出三招,一是縮短房貸年期,降低30年期及以上房貸年限;二是六都等特定地區自然人第二戶房貸成數限制;三是鎖定全台房市熱區進一步限縮貸款成數。央行2020年以來選擇性信用管制調整。(圖/呂清郎製表) 楊金龍指出,央行從2020年12月以來共四度調整選擇性信用管制,當前銀行不動產貸款集中度大致穩定,但不動產授信占比37.1%,對照歷史最高37.9%,仍處相對高點,「央行目標是降到35%以下」,因此房市管制尚有精進調整空間。至於未來仍可調整管制的工具,他透露,包括縮短房貸年期,降低30年期及以上房貸的年限,及第二戶房貸成數限制,還有鎖定六都或全台熱區限制貸款成數。觀察30年以上的長年期房貸,雖然總利息負擔高,但炒短線的負擔卻低,形同提供炒房空間。其次目前管制針對台北市等六都及新竹市縣等特定地區,自然人第二戶無寬限期,尚未在貸款成數上設限。並且還可針對房價漲幅高的熱區或全國,進一步限縮貸款成數。至於是否透過連續升息加速抑制房市過熱,楊金龍認為,升息主要是針對通膨問題,雖然對抑制房價上漲也有一定的作用,但調高利率的影響是全面性的,銀行資金成本增加,將反應調高房貸利率,首購房貸族的利息負擔跟著增加,因此3月升息1碼(0.25個百分點)後,即提醒首購族應注意個人的財務負擔。楊金龍強調,央行將持續關注信用資源集中不動產市場的情形,採行多項配套措施,包括邀集銀行座談,籲落實法規遵循及授信風險定價原則,派員金檢,2021年以來合計辦理99次專案金檢,強化督促動工興建,加速土地開發利用,並檢視房市管制措施執行成效,適時檢討管制措施內容,達到促進金融穩定目標。
北台房價漲幅十大行政區出爐 桃竹搶8席「這區」飆漲4成不意外
住展雜誌統計北台灣近一年各行政區新建案房價漲幅,前十大漲幅區依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地,大台北所有行政區全都無緣入榜,顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。住展雜誌研發長何世昌表示,由於大台北房價基期已高,漲幅相對有限,且近年桃竹等地建設與產業投資題材多,以致於房價普遍漲贏大台北。不過,若央行啟動特定區域房市管制,桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。北台灣2020年2月至今年2月漲幅前十大行政區,排名第五的平鎮,近一年房價漲幅約26%,主因是跟著中壢區房價上漲所致;由於中壢市區新建案單價已見4字頭,相對低價的平鎮落後補漲,且吸引部份中壢客前來購屋,房價因而上揚。第四名是新竹市北區,雖然是竹市首府,生活機能好,且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區,但卻因環境較老舊,難以獲得竹科客青睞,房價遠遠輸給竹北與東區。何世昌分析,因竹北、東區房價實在漲得太快了,與北區的價差一度超過10萬元/坪;對購屋族而言,大新竹外圍地區如新埔、芎林等地新案價位已漲到3字頭了,不如回流到北區買房更有吸引力、且建案選擇更多,因此推升房價。新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下,近一年房價由17萬元/坪飆到22.2萬元/坪,年漲幅約30%、排在第三名。即使寶山房價已有不小的漲幅,但因基期仍低,預期未來仍有上升空間。第二名為桃園新屋,近一年房價從18.6萬元/坪,漲到24.3萬元/坪,年漲幅約30.9%。2020年,因新屋土地價格大多不到20萬元/坪,建商湧入購地大量推案,但2021年當地新案供給量又大幅下滑,當市場供給不足,少數推出的新案反映全面調漲售價。目前新屋推案多在頭洲地區與都市計畫外的甲種建地,通常是戶數極少的透天案。漲幅居冠的是竹縣竹北市,房價由29.2萬元/坪,跳漲至40.4萬元/坪,年漲幅高達約38%。何世昌指出,竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區,新建案成交價約45~60萬元/坪之間;高鐵特定區內,甚至有某一建案從銷售初期的2字頭,一路漲到接近5字頭,恰好見證這波房市飆漲的過程。竹北菁華區房價驚天暴漲,促使非菁華區推案出現,並以相對低價拉攏購屋族;如華興地區、中正重劃區,以及都市計畫外等地,都出現3字頭的大樓案或是2000多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大,但因線上供給量仍舊偏低,預料今年漲勢還未到盡頭。
央行升息房貸新「鐵板價」 全面拉高到1.56%起跳
央行升息1碼,房貸市場也風雲再起,據知情人士透露,對於金融市場所矚目的房貸新「鐵板價」,央行已經確定,原先1.31%的鐵板價,將直接拉高1碼,也就是0.25%,新的房貸鐵板價利率水準將為1.56%,不只銀行自家的優惠房貸專案,連同台銀與中信銀目前在承作的公教人員住宅優惠房貸「築巢優惠貸」,也要把其1.31%的價碼全面拉高至1.56%。儘管央行此次未再採取新的房市管制措施,但金融圈人士認為,「升息」比起央行先前任何一項打房措施都有用,因此央行在升息後的房貸「價格管理」上,更不會手軟,尤其是目前不動產放款裡,僅剩首購房貸能適用較低的風險權數,更會引發金融業者對於首購族房貸「搶成一團」,倘若不管理,又會掀起新的價格戰,因此央行官員也非常眼明手快的立馬樹立起新的「行情價」,並藉此封殺業者想趁亂在價格上「混水摸魚」的機會。至於財政部率八大公股行庫共同推動的「青年安心成家」優惠房貸的現行一段式1.4%的利率,則同樣必須增到至少1.56%的價碼,來符合央行對於地板價的最新規定;據悉,由於在日前財委會上,多位民進黨籍立委已要求財政部在政策房貸優惠專案上,避免讓小資族首購族因為升息而加重房貸負擔,因此相關人士指出,青安優惠專案的一段式利率1.4%,應不致調足1碼,大概會拉高至1.56%符合央行地板價規定的水準。不過這並不代表所有房貸戶的貸款利率都要拉高0.25%,倘若現有房貸戶所適用的房貸利率水準高於1.31%,例如已經在1.4%、1.5%以上的,由於加碼幅度不需要加1碼,就能把總利率水準拉到1.56%之上,也就是央行所規定的鐵板價門檻之上,因此只要客戶與銀行之間能達成共識,則其所適用的新房貸利率,增加幅度將可望小於1碼。業界人士也指出,大多數房貸戶的房貸利率將因為央行加碼而上升多少,這要看各家大型銀行調高定儲指數利率的幅度,倘若是月調,最快下個月才會調整,而如果是季調,有些不見得4月就能調,而會等到5月,甚至6月才會調整。銀行主管則表示,大多數銀行現在所使用的房貸基準利率,是以房貸前五大、七大,甚至十大銀行,包括八大行庫,以及國泰、北富銀的一年期定儲存款固定利率,取其平均值來作為加碼的基礎,因此得要看上述這些銀行的最新定儲存款固定利率,才能使決定房貸的基準利率變化幅度更為明確。