房市表現
」 房市 購屋 房價 交易量 永慶
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
台南捷運深綠線未蓋先轟動 「這區」房價漲幅衝123%
台南捷運深綠線已完成可行性研究期末成果，計畫雖還有待送交通部審議通過，但沿線區域房價已先漲翻？！根據台灣房屋集團統計，台南捷運深綠線預定計畫路線行經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區，這5大行政區近3年房價已全面上揚，其中新市、歸仁及新化區，漲幅均達6成以上，同時新市與歸仁區平均房價，更從1字衝破3字頭，而新化區平均房價也從12.5萬元，今年上半年上揚至27.9萬元，漲幅翻倍高達123.2%，漲勢力道位居5區之首。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，捷運深綠線預定行經的5大行政區，本身就自帶豐沛的建設紅利，因此深綠線利多還沒正式發酵，房市表現就已頗亮眼，以南科特區善化及新市區，受惠南科效應，近幾年來房市價量持續旺盛，而永康區做為台南傳統購屋熱區，亦是距離南科最近的成熟市區，加上已有捷運藍線利多走在前頭，擁有強勁剛性買氣支撐房市表現。圖表。而房價漲幅最強勁的新化區，與永康及大南科特區相鄰，受外溢效應，近一年公寓、華廈新建案供給量攀升，磁吸買氣進駐，最高成交單價已奔上3字頭，3房總價最高衝破千萬元，受新屋助攻，中古房價連帶補漲，拉抬力道強勁有逾4成漲幅表現，以目前新化區均價已達27.9萬元，未來捷運利多如順利進駐，房價恐一路向3字頭前進。不只房價表現亮眼，觀察捷運深綠線5大行政區今年上半年買氣，其中，新化區近幾年供給量攀升，去年一整年包含交屋、買賣，去化了將近600棟量能，創下近10年來高峰，今年上半年進入盤整期，讓整體表現呈價漲量縮，其他包括歸仁、新市、善化及永康4區，近3年買賣移轉量均呈年增表現，其中歸仁區累計今年上半年移轉量達822棟，近3年年增率高達173.1%，房價亦同步飆升逾7成，站穩3字頭，整體價量表現，可謂深綠線各區中的佼佼者。台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示，歸仁區紅利眾星拱月，匯集台南高鐵站、沙崙智慧綠能科學城、台南三井Outlet、成大沙崙醫院等建設利多，帶動近年推案量能大爆發，歸仁區同時也是捷運藍線延伸線與捷運深綠線雙線受惠區，做為串連台南市區與大南科生活圈的主要交通樞紐，還有高鐵軌道經濟加持，未來發展潛力強旺，磁吸龐大買氣進場，主要購屋熱區就集中在台南高鐵特區，市場以2-3房低總價預售小宅為主力，目前推案量能已超過2000戶，統計今年上半年移轉量，甚至已超越北區、中西區等蛋黃區，等待未來捷運機能錦上添花，房市價量表現將更樂觀可期。李家妮指出，捷運深綠線串連南科與沙崙綠能科學城，2區為啟動台南產業經濟2大重要引擎，做為串聯科技廊帶生活圈的重要交通建設，深綠線整體開發進度備受市場矚目，未來如審議通過，將與一期藍線延伸線形成十字路網，市區串聯到台南高鐵站及南科路程，可望大幅縮減，除了深綠線，捷運第一期藍線主線今年4月已通過環評，預估2031年通車，藍線延伸線，今年8月可行性研究亦通過審查，台南已準備進入捷運世代，待未來捷運機能到位，也將為沿線房市再挹注大紅利。
台積電5年股價飆漲逾3.4倍 「台積電概念房」最高狂噴1.4倍
台積電(2330)從2020年3月19日收盤價248元，至今(18)日上午一度站上1100元大關、漲幅超過6%，歷經5年股價飆漲逾3.4倍。被稱為「護國神山」的台積電，不僅為經濟標竿，每逢設廠更挹注房市表現，房仲業者盤整台積電設廠十大行政區，近年來房價皆有2成以上漲幅，並以新竹寶山、台南新市漲勢最高，漲幅超過130%以上。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台積電設廠為區域帶來相關產業鏈，吸引高階就業人口移入，增進房市未來性，致使房價頗具支撐力道。住商機構盤整台積電設廠十大行政區，房價表現最為亮眼為台南市新市區，根據實價登錄，該區域今年1~9月平均成交單價約29.8萬元，對比2020年同期房價約每坪12.2萬元，多年房價漲幅達144.3%，房價飆漲幅度位居十大行政區之首。住商不動產新市南科加盟店店東黃睿禹分析，新市近年來受惠於台南科技園區議題，區域近年來陸續吸引高階人才移入，由於區域有著高收入「科技新貴」剛性買房需求支撐，致使房價發展一路向上。另觀察同樣有台積電設廠議題的新竹縣寶山鄉，今年1~9月平均成交單價達30.1萬元，對比2020年同期漲幅達135.2%。賴志昶補充，大新竹地區近年來受惠於剛性買盤支撐，加上自疫情以來全球各式議題帶動國內半導體產業發展，有著豐潤薪資水準的「竹科客」手握熱錢積極入市，惟新竹市區開發日漸飽和，建商推案往大新竹蛋白區外擴，在新案持續疊價之下，讓寶山鄉房價日益驚人。其餘像是苗栗縣竹南鎮、嘉義縣太保市、台南市善化區、台南市安定區及高雄市楠梓區，近5年來也皆有6成以上的房價漲幅，台積電為區域帶來的利多效益相當驚人。賴志昶提醒，若拉長往年房市發展時程，「台積電概念房」雖說是房價保證，但若是全球產業結構發生改變，或是進駐廠房消息成為幻影，難免房價「泡沫化」出現修正，消費者若僅為投資與置產需求而進場，適逢近期房市受央行信用管制措施而趨冷，則需格外注意市場波動。
盤點桃園8大重劃區 6區房價站上4字頭、唯一2字頭剩「這」
雙北房價居高不下，促使越來越多民眾轉向桃園買房，永慶房產集團統計近1年桃園市8個主要重劃區的預售屋房市表現，發現A7重劃區近1年成交量逾4000件，等同每日均有11件成交，交易最熱；成交價方面，8區就有6區站穩4字頭，其中，青埔高鐵重劃區成交單價50.8萬元最高，最為實惠的是草漯重劃區，單價26.7萬元，平均總價也僅為845萬元，也是唯一總價不到千萬的重劃區。近1年A7重劃區預售屋成交量高達4080件，交易熱絡。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，A7重劃區緊鄰新北市林口區，從機捷A7體育大學站搭乘捷運至台北車站僅需30分鐘，開車半小時也能抵達新莊區。通勤相對便利，因此吸納不少雙北移居人口。在價格上，A7重劃區近1年預售屋單價為41.7萬元，相比鄰近區域仍屬房價凹陷區，加上周遭坐落諸多產業園區，豐富的就業機會吸引不少人口遷入，也帶動房市成長。隨著公共設施及商業區的持續發展，A7重劃區已吸引不少建商購地推案，連而帶動該重劃區近1年預售屋成交量逾4000件，大幅領先其他重劃區。近1年青埔高鐵重劃區預售屋均價攀上50.8萬元，位居8大重劃區之冠，其成交量達2354件，位居第二。陳金萍表示，青埔高鐵重劃區近年來公共設施逐步完善，除了擁有環球購物中心和華泰名品城等大型商場，還設有公園綠地和休憩空間，使得生活機能日益完備。在交通部分，該重劃區鄰近高鐵桃園站，前往高鐵板橋站的高鐵車程約為15分鐘，相當便利。因此吸引不少雙北通勤族在此購置房產，帶動青埔高鐵重劃區房市成長，近1年逾2300件的成交量也僅次於A7重劃區。包括A7、中路、小檜溪、經國重劃區及藝文特區等，近1年的預售屋平均成交單價都在4字頭，八德擴大重劃區平均單價則為37.9萬元，而草漯重劃區單價僅為26.7萬元，是桃園8大重劃區中唯一仍有2字頭單價的重劃區，平均總價僅為845萬元，房價相對平易近人。陳金萍表示，草漯重劃區位於大園區與觀音區的交界處，以「田園城市」為定位，計畫打造綠地充沛、低密度的宜居地區，目前該區已有風之谷公園、水之丘主題公園等綠地規劃。然而，陳金萍提醒，草漯重劃區屬於新開發重劃區，生活機能仍缺乏，民眾若有意在該重劃區置產，建議實地走訪該區域，並根據自身需求，挑選最適合自己的社區入住。
房貸滿水位案場來人掉3成 林聰麟：房貸訊息亂、客戶擔心貸不到款
近期房貸滿水位問題，讓很多民眾止步進場購屋，清景麟集團創辦人林聰麟受訪透露，8月案場平均來人剩下6~7成，掉了3成多，目前房貸相關訊息混亂，加上農曆民俗月，賞屋來人減少。雖然日前總統賴清德已喊話，要行庫「已簽約、首購族都應受理貸款」，林聰麟認為，「總統喊話是信心用，不見得會反映在成交上」，後市發展要再觀察。高雄小港區「清景麟·國家公園」5日舉行上樑典禮，林聰麟表示，貸滿水位對房市一定有影響，以清景麟在高雄、台南銷售中案場來說，8月平均來人就剩下6~7成，掉了3成多，因為房貸相關訊息很混亂、有些客戶會擔心貸不到款，加上農曆民俗月，因此單月賞屋客戶有減少。而客戶最在意的是交屋時分戶貸款要確保貸得下來。至於後市，還要觀察9月份的表現。不過針對個案表現，林聰麟則是信心滿滿，由於「清景麟·國家公園」主要客群為首購，影響甚小，每周維持銷售3~4戶。該案基地規模達2180坪，正面3萬坪小港森林公園首席第一排，規畫地上17樓、地下4層，主力坪數為2~3房，共590戶，總銷80億元，預計於明年7月交屋。林聰麟表示，目前銷售率剛好跨過8成，因剛好碰上房市景氣一路上揚，每坪最高以36萬元成交，較當時預售時高出20~30%。近期政府宣布將斥資880億元興建高雄國際機場「全新航廈」，預計2032年一期完工，2045年國際線、國內線總運量目標達1,650萬人次。各界相當看好藉由新航廈落成，能促進高雄產業投資、觀光發展。小港房價也受到「航空城」話題激勵，近期房市表現不凡，預售案大樓均價首度站上3字頭。清景麟推出「清景麟·國家公園」，並打出高雄首創黑卡秘書服務的建案。林聰麟認為，小港區房價相較於嘉義已經見到4字頭，小港最低還有2字頭，補漲行情可期。至於清景麟集團旗下上櫃工具機廠福裕(4513)，2022年10月入主後也正式跨足房地產營建事業。林聰麟也透露，福裕首度攜手鑲揚國際開發公司成功得標高雄捷運聯開案的R20案，下周10日將正式簽約；另外9月或10月將推出首發案，位於台南歸仁高鐵站附近的「坐忘林」，總銷暫訂至少達50億元，預計3年後完工入帳，屆時將迎來第一筆營建收入，且有機會超過工具機本業營收。「清景麟·國家公園」上樑典禮，據了解，受高雄國際機場興建新航廈利多影響，該案開賣一年半已每坪漲10萬元。（圖／林榮芳攝）
「股房連動」台股將拉房市跳水？ 專家認為「這原因」難有拋售潮
受各方利空衝擊，台股昨(5)日下跌逾1800點，過去向來有「股房連動」的說法，各界認為台股崩盤將影響房市也跟著泡沫，專家觀察2003年SARS以來共7次股災，認為股災與房市的成交量不一定正相關，尤其市場傳聞投資客「賣房救市」，恐因房地產變現慢，怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現，房市能否延續買氣，有待市場觀察。住商機構觀察內政部資料，自2003年SARS以來歷次股災，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等4次股災，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅，惟2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災，當年度買賣移轉棟數反而成長，顯示國內雖有「股房連動」，但股災與房市成交量並不一定正相關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，全球股災造成長時間經濟危害，衝擊國家整體發展，雖說當時平均房貸利率並不高，但投資人受創慘烈，致使房市交易量難有表現；其中，最值得關注是2015年中國股災，當時隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，主因是「房地合一稅」初上路，重挫房市信心，交易量急縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，加上當時並無打房新政，不動產市場立即谷底回升。另外，若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19，當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年，甚至有買氣延續至隔年的趨勢。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，2020年COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，且美國無限QE導致市場熱錢豐沛，資金流入房市；此外，2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。賴志昶認為，不少民眾認為股市重挫間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，雖說確有「股房連動」情形，惟房市表現總是慢半拍，且由於房市物件流動性低，市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現，加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響，整體供給量低，購屋者若非事後諸葛，難抓到真正低點進場。賴志昶提醒，未來除股市震盪、美國大選等因素，目前銀行限縮房貸的隱憂仍在，購屋者除看大環境外，不彷多注意個案環境與條件，並備妥充足銀彈，才能在危機入市，買到真正具優勢的好屋。
六都建物交易年增逾3成 專家提醒年底房市恐有「收斂跡象」
六都會區公布2024年7月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為26,555棟，年增33.6%、月增11.6%，其中以台中市年增53.8%、月增26.3%，表現最為亮眼。不過對於下半年房市表現，業者多數認為，目前各銀行貸款水位將滿的狀態下，下半年能否延續買氣有待市場觀察。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，7月的建物買賣移轉棟數反映的是6月至7月初的市況，在國內經濟穩步成長，出口暢旺、台股在7月初創下歷史新高紀錄，讓消費者信心轉強，房市交易熱度延續，加上部分縣市新屋交屋潮挹注下，六都7月建物買賣移轉量較6月增加逾1成。進一步觀察7月六都交易市況，台北市月增12.8%，新北市月增11.4%，桃園市月增7.6%，台中市月增26.3%，台南市是唯一量縮的都會區，較6月略減3.5%，高雄市月增7.3%。與6月相比，台中市月增26.3%，表現最為亮眼，主要受惠於北屯區月增417棟，而清水區與沙鹿區也各有306棟與115棟的增長，帶動台中市7月建物買賣移轉棟數來到近6,000棟的水準，創下2016年1月以來單月最高紀錄。而桃園市7月建物買賣移轉棟數為4,993棟，也創下連續31個月來單月新高。另與2023年7月相比，2024年7月六都建物買賣移轉棟數年增33.6%，其中，台中市年增53.8%，表現最為亮眼，台北市年增30.2%，高雄市年增38.1%，其餘也都年增逾2成，顯示今年房市交易熱絡程度明顯優於去年同期。六都7月買賣移轉棟數統計。（表／住商機構提供）住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，7月各都會區月增率各有增減，不過觀察與去年同期數據比較，皆有不小增幅，主因為8月適逢民俗月，不少有民俗信仰的買方，會趕在此之前進行交屋移轉，加上去年7月為《平均地權條例》上路，市場觀望氣氛濃厚，單月移轉棟數基期較低，相比而言，各都今年買氣都有明顯增長。中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然7月買賣移轉棟數交出了年月雙增的好成績，但由於買賣移轉棟數通常有1~1.5個月的時間落差，目前市場受銀行收縮房貸水龍頭、高房價、美國總統大選、囤房稅2.0等因素影響，買方逐漸轉向觀望，而賣方仍有所堅持，買賣雙方難以達成價格共識，導致交易週期拉長，交易量也跟著回落，再加上即將進入傳統房市淡季，第三季買賣移轉棟數成長幅度很有可能會呈現收斂跡象。陳金萍也認為，去年下半年房市交易逐月增溫，六都建物買賣移轉棟數平均單月達21,560棟，基期已處於相對高檔，今年下半年不易再有大幅度的增長，年增率應會慢慢收斂，加上未來變數增，包括國際有美國總統大選、地緣政治衝突等，而國內是否有新的房市政策推出，都充滿不確定性，下半年房市交易熱度是否能延續，值得持續觀察。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也提醒，先前排隊或團購買房等情形逐漸少見，房市熱度似有減弱，加上銀行傳出縮限銀根等動作頻頻，更有「囤房稅2.0」、央行擴大「二戶限貸令」等打房政策上路，提醒買方別誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。
房市持續火熱！ 台經院：6月營建業景氣熱度創高但有「這隱憂」
台灣經濟研究院25日公布6月營建業營業氣候測驗點達113.04 點，不僅連3升，更創下2010年5月以來的14年新高，台經院指出，中央銀行雖祭出新一波打炒房措施，但整體房市未出現明顯減緩，主因是目前股市高檔，加上新青安政策、經濟成長率佳，還有科技業建廠效益、都更危老重建風潮等，土地和商用不動產交易市場活絡，預計未來半年仍將高檔震盪，不過也要注意物價高漲，以及美國總統大選兩大隱患。台經院25日上修今年經濟成長率GDP至3.85%，其中營建業營業氣候測驗點連續上揚，台經院景氣預測中心主任孫明德表示，前兩年房市表現不佳，但在去年8月推出新青安房貸，國內利率不高，後來有公共工程持續推動，業者從觀望轉向樂觀，再歷經4月的花蓮強震後，有都更跟資金行情，讓營建業廠商更加樂觀。孫明德也認為，雖然台美利差接近中，有升息的空間，但台灣經濟動能良好，央行念茲在茲的房市，最近5大銀行新增房貸金額收斂，新青安貸款也在做政策上的調整，加上最近股市有一波下滑跟修正，若升息會對金融市場產生刺激，經濟是央行的主要考量，預估今年第三季央行「按兵不動」機率較大。台經院產經資料庫總監劉佩真也表示，房市在目前股市高檔，加上新青安政策、經濟成長率轉佳、AI等半導體產業蓬勃，還有通膨、都更危老重建風潮下買氣依舊，但仍有兩大隱患，第一是美國總統大選牽動地緣政治變化，對不動產業有間接影響，再來是營建業缺工、成本高漲問題短期難解，加上碳費即將開徵，對於不動產開發商而言，難以掌握其營建成本，將形成挑戰。內政部日前公布今年第一季全國與各縣市房價指數，六都與全國房價指數全數上漲，其中桃園市、台南市的單季漲幅最高，分別上漲3.99%、3.94%，全國房價指數單季成長約3.39%，已經連續23季上漲。房市交易過熱，過去一年房貸餘額激增逾9300億元，隨著央行調升存款準備率，傳出部分銀行放款動作趨向保守，還有銀行停止受理新案件或排隊等候放款等消息。
建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
全台房仲營收曝光！年增45%創十年新高 嘉義暴增2倍房市超熱
今年上半年房市買氣好熱，房仲業的收入也跟著衝高！根據財政部統計不動產仲介業銷售額，也就是不動產仲介業的服務費收入，2024年1-4月達323.97億元，年增45.4%，創下近十年新高。若觀察縣市，又以嘉義縣房仲業營收暴增達2倍最多，新竹縣也增加1倍以上，另外像是高雄市、新竹市、南投縣、雲林縣、台東縣比起去年同期也都有6成增幅，顯見房市熱度。一般而言，房市交易市況大都以建物買賣移轉棟數來作為觀察指標，這是房市交易戶數的表現，而房仲業營收則結合了戶數與總價的加乘效果，更能直接反映房市交易熱度。從近十年房仲業營收可以發現，2020年以前都不到200億元大關，2021年後每年前4月房仲業營收都在200億元以上，且2022年是近十年來首度突破300億元大關，房市熱絡程度可見一斑。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2023年因平均地權條例修法，市場短暫出現觀望，讓2023年1-4月房仲業營收較2022年減少93.35億元。而今年前4月表現不僅突破300億元，同時也創下近十年新高紀錄，在經濟基本面穩定、出口暢旺、低利環境仍持續與股市財富效果挹注下，同時還有對未來通膨的預期心理發酵，加上新青安點火，推升市場買氣，讓2024年上半年房市交易火熱。若從近2年全台各縣市房仲業營收來觀察，嘉義縣大增於2倍最多，年增229.9%，新竹縣成長超過1倍，新竹市也有8成以上的增長，成長幅度驚人，而雲林縣與南投縣均有超過7成的成長幅度，高雄市、台東市則年增逾5成。陳金萍指出，從這些房仲業營收大幅成長的縣市可以發現，過去房市交易熱區以六都與新竹縣市為主，房價漲幅相較於其他都會區更為明顯，但目前全台房市均出現跟漲與補漲效應，加上產業進駐、重大開發以及台積電設廠效應加持，讓市場看好區域房市發展，推升房市表現。
520商辦突起2／大建商百億案轉戰中南部 業者：市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下，今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查，今年520住宅指標案平均分布，雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出，值得注意的是，大型建商明顯往中南部布局，台中有潤隆(1808)、華固(2548)，高雄有豐邑、興富發(2542)；雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計，今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約1萬戶，銷售金額高達3202億元，年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看，2月銷售量最大的是台中市，共1624件，其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上，百億指標大案過去多集中在雙北，今年520檔期，指標案遍地開花，均勻分布全台，甚至因大型建商積極布局中南部，讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」，總銷110億元，近期接待中心才剛上案名。（圖／潤隆提供）台中地區520亮點都集中在西屯區，有總銷106億元的「華固頂匯」，此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者，台中土地資源豐富，又有許多殷實企業，科學園區腹地廣大，消費力又強，相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長，因此華固決定跨足台中，目前已經買了4塊地，「華固頂匯」為第1案，開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回，本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館，預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」，「沒想到很多台中好朋友一直問，因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷，反應很好，第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解，「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案，潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」，總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示，該案基地位置非常漂亮，位於逢甲大學東側，旁邊就是中央公園軸線，規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅，跳脫小坪數思維，設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後，於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左)，坪數規劃29~49坪。（圖／豐邑提供）「水湳經貿園區就是下一個七期！」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭，林暐鈞認為，七期開發已飽和，水湳才正要起步，未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面，520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」，不過因建照尚未取得，因此房市聚焦在前金區2大案，興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」，且2案距離5分鐘車程內，短兵相接，相當競爭。據了解，「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品，開價每坪45~65萬元，搭配興富發集團的優惠付款方案，目前潛銷已近8成；「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案，由創意家操刀代銷，每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示，目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中，已在飯店舉辦2場說明會，預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪，於5月8日正式公開，新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。（圖／記者方萬民攝）北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案，分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」，總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」，據悉開價已站穩5字頭。雙北地區，原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案，不過就在5月後，經CTWANT記者求證，確定延期推案，讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」，4個百億大案撐場。根據記者調查，南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」，2個接待中心都還在趕工中；國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」，總銷165億元，為「META PARK」的二期，即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開，但其實早在1個月前就已經銷售，新潤興業董事長郭長庚表示，「士科大院.」總銷金額127億元，目前每坪開價105~120萬元間，相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說，「士科大院.」只要一半的價格，未來也有望比照大直房價。對於今年市況，林暐鈞表示，依潤隆內部銷售數據來看，今年房市滿熱，尤其購屋年輕化明顯，總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門，也出現不少80年次的客戶，「由於之前政府推很多抑制房價的政策，現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制，但仍有很多剛需客，不只自住也置產，並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數？他認為，「都是同一黨派，應不會有太意外的事發生！」慕樺廣告董事長李幹樂也認為，受到通膨壓力因素，使得目前全台房市表現還不錯，但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題，導致整體營造成本居高不下，現在還沒看到有利空，也因為政府超前布局祭出不少管控措施，台灣房市相對健康，預期今年下半年房市持穩，與上半年差不多。
信義房屋房仲業務韌性受中華信評肯定 評等展望調整為「穩定」
信義房屋房仲直營店經營綜效佳，在房市表現不佳的情形下，仍逆勢繳出成長的成績單，在財務體質更為健全下，經中華信評實地訪查後，將長期評等的評等展望調整為「穩定」。與此同時，中華信評確認信義房屋的長期發行體信用評等為「twA」，短期發行體信用評等為「twA-1」。中華信評表示，信義房屋為台灣最大的房屋買賣仲介業者，儘管子公司的土地開發可能會在未來一至二年間推升槓桿水準，但預期信義房屋的國內房仲業務應可維持具韌性的營運表現，反映未來24個月信義房屋的財務緩衝空間，應可將其所關注的財務指標維持在一定的水準。中華信評本次將信義房屋的長期評等的評等展望由「負向」調整為「穩定」，反映未來幾年信義房屋房仲業務應可維持穩定的營運績效表現。儘管國內房市整體呈現下行趨勢，信義房屋房仲業務的交易動能仍具有韌性。信義房屋在因應市場變化方面具有彈性，依照以往的記錄，未來12至24個月該公司房仲業務的營運績效應可持續超越市場表現並優於同業。信義房屋的借款槓桿比可能會因子公司開發事業及觀光旅遊事業的資金來源需求增加而面臨壓力，但仍在可控範圍。信義房屋在房地產開發擴張業務審慎評估，並對財務槓桿採取紀律化的控管。因此，中華信評預測，在其房仲業務獲利能力的支持下，信義房屋應仍可維持適度的財務緩衝空間。信義房屋表示，信義房屋2023年合併營收達新台幣(下同)142.05億元，合併淨利17.71億元，年增43.29%。展望2024年，信義房屋除致力於房地產科技PropTech發展，實現居住生活生態圈，也積極賦能內部員工數位硬實力，期以結合更優質之線下全直營業務服務，並發揮全房產通路綜效，提升買賣成交效率，同時提供社區居民及客戶更優質的居住生活體驗。
兩岸六都房價大比拚 高雄因台積電漲幅12%超車北京、上海
近期台灣房市屢創新高，相較之下中國表現相對弱勢，住商機構統計兩岸六大都會二手房房價，發現高雄受惠於台積電等重大利多，加上本身房價基期低，以12.8%漲幅傲視各區域，北市與台中在高基期影響下，漲幅有限；兩岸六大都會唯一下跌的僅有廣州，跌幅達0.6%，比起北京與上海，表現相對弱勢。住商機構董事長陳錫琮指出，住商機構今年邁入45周年，台灣住商已達784家，旗下2014年成立的大家房屋也達到252家，中國住商店數已達2500家，全機構分店數超過3536家，穩居台灣兩岸最大品牌。住商中國總經理伍世豪分析大陸房市，近年中國在「房住不炒」的原則下有一系列的管控措施，加上近期中國內部經濟震盪劇烈，的確引起不動產市場相當的不安，在這波修正中，因大型房企負面消息連連，憂心無法交屋的恐慌影響民眾信心，重災區主要在一手房，加上之前不少投資者降價出售，許多買方因而轉向二手房，連帶讓二手房暫時脫離泥淖。伍世豪說，在北京、上海與廣州3大都會表現上，北京與上海因需求基本面強，市區內供給不多，相較於最慘的2022年，2023年確實觸底反彈。至於廣州房價持續下探，推估與廣州買盤外來客多，不如北京上海穩定有關。相較於中國，台灣因低利與熱錢挹注，房市表現強勁。住商台灣兩岸營運中心副總經理李杰峰指出，近年來由於台積電話題帶動，中南部房市非常熱絡，一方面是買盤具有經濟實力，二方面是市場熱錢氾濫，在低基期區反應更為明顯，同時各地除招商外，不少重大建設陸續到位，短期內在交易價量上，南強於北趨勢不變，首購與換屋亦將持續擔綱房市主角。綜觀2024年房市表現，伍世豪認為，中國GDP進入緩速發展後，未來市場將著重貨幣政策的穩定性，同時財政政策也會隨同跟進，從房地產上下游表現觀察，民企投資保守，開發速度趨緩，整體熱度仍低，值得注意的是縱然市況表現平淡，但重點城市供給端表現若於需求端，一線城市壓力相較小，日後進入上升軌道時將會具有較強的反彈力道。至於台灣房市表現，李杰峰認為，2024年許多區域房價已到高點，買方態度更為躊躇，賣方卻無讓價空間，不容易出現全面性降價，但卻有機會找到願意獲利了結的個案。在新青安貸款的助攻下，中低總價首購型產品仍有一波好光景，因為總價上限影響，業者為促進買氣，某些區域將有機會寫下單價新高，連帶拉抬平均單價。
年前超徵紅包來了！上看550億 1／19前入袋
年前超徵紅包來了！財政部公布2023年中央統籌分配稅款情形，攸關地方政府財源的普通統籌分配稅款實際數達3817.17億元，較預算數多了516.67億元，加計延後入帳整理期，超徵規模預估上看550億元，創下歷史次高，將在19日前加發第13次普通統籌分配稅款，即俗稱地方政府的超徵紅包。中央統籌分配稅款是地方很重要的財源，其主要來自所得稅的10％、營業稅扣除依法提撥統一發票獎金後40％、貨物稅的10％；以及土增稅在縣市徵起的20％，不包含直轄市。財政部資料顯示，中央統籌分配稅款財源中，營業稅實收2051.39億元，預算達成率120.38％，是所有財源中表現最佳；所得稅實收數1815.77億元，達成率112.92％；貨物稅實收162.96億元，達成率104.7％。土增稅受到2023年上半年房市表現較為停滯，實收數只有28.86億元，達成70.69％。中央統籌分配稅款分為特別與普通統籌分配稅款，後者占整體財源的94％，財政部每月依預算數分配數平均發給地方政府，如有超過預算金額，就會在1月加發給地方，通常是在農曆年前加發，又稱為地方超徵紅包；剩餘就是特別統籌分配稅款，為地方政府緊急及其他重大事項所需經費，由行政院依實際情形分配。到去年底止，普通統籌分配稅款實收已達3817.17億元，達成率達115.65％，較預算數多了516.67億元，財政部官員表示，因為還有部分延遲入帳的稅款，還有一段整理期，預估超徵紅包將達到550億元，財政部預計本周就會加發，為地方政府財源添活水、喜迎農曆年。
大巨蛋、百貨人流、金流挹注 東區商圈有望風生水起
台北巿信義計畫區的崛起，令東區商圈沉寂許久，一線精品店、老字號餐飲，紛紛遷出、歇業，不過，近期東區商圈卻迎來兩大利多，分別是新光三越Diamond Towers進駐，以及大巨蛋啟用迎接亞錦賽等重要賽事、其商場棟將開設北巿規模最大商場遠東SOGO CITY，人流、金流挹注，勢將帶動商圈版塊移動，東區商圈可望再度風生水起，區內房巿跟著受惠。歷時26年整合更新，正義國宅華麗轉身，蛻變為頂級豪宅「台北之星」，開價每坪230至290萬元。（圖／王莫昀攝）元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近期北市精華地段「東區生活圈」及「國父紀念館生活圈」，在疫後人潮復甦開始消費，指標大案推出與重大建設陸續完工營運等好消息下，大幅受到市場矚目。正義國宅都更 台北之星成指標以東區生活圈來說，疫後人潮湧現，帶動商圈內空置的店面陸續有新商家進駐，商圈明顯有復甦的跡象，而且，區域都更案、豪宅案陸續推動，指標大案原正義國宅都更改建的「台北之星」近期正式推出，更讓區域房市受到矚目。東區豪宅新案陸續進場，位於忠孝東路四段的大陸建設「耑序」，實價登錄最高行情每坪約219.4萬元，靠近國父紀念館的日勝生「鑄慕」，最高成交單價也來到每坪約207.66萬元。正義國宅歷時26年整合打造的「台北之星」則開出每坪230至290萬元行情。捷運忠孝復興站2號出口旁，富邦建設推出的「富邦藝庭」，據悉，單價也在每坪220萬以上。台股穩定成長 房市就有溫度在展望2024年選後巿場，海悅國際總經理王俊傑表示，只要台股穩定成長，房市就會有溫度在。目前這波升息已到了末端，台灣整體市場逐漸穩定，買方也發現買房子相對保值抗跌，市場現在已經沒有投資客，都是剛性需求的置產族群，他認為，未來房市可以看上市櫃公司的獲利表現，若有達35％以上，房市就不會太差，因為影響房地產的關鍵還是看百工百業整體經營狀況。就實價登錄資料觀察近1年東區生活圈中古屋房價可發現，大樓華廈房價已明顯出現上漲，從2022年每坪成交107.96萬，到今年前11月每坪已衝高到125.47萬，年漲幅高達16％以上，直逼2成，遠高於北市整體僅約2％的房價年漲幅，顯見買盤對區域未來發展認同度相當高。住商機構北市區經理錢思明認為，作為北市曾經的第一商圈 ，近年隨著大巨蛋落成加上百貨公司轉進，確實有復甦的味道，不過因為周邊案件釋出少，自然成交價格波動較大，但整體而言趨勢往上不變。國父紀念館生活圈 將谷底翻身至於國父紀念館生活圈，陳傑鳴分析，近期在大巨蛋正式完工試營運下，也明顯受到市場關注，有機會串聯逐漸復甦的東區商圈，成為新的北市房市熱點。不過，由於先前大巨蛋施工延宕卡關，完工營運日期無法確定，加上商圈人潮減少，導致區域房市表現平平，觀察近5年國父紀念館生活圈大樓房價變化可發現，房價甚至不漲反跌，2019年區域大樓均價成交每坪112萬，但今年卻只剩下97.79萬，5年來房價下跌幅度超過1成。不過，隨著疫後消費人潮出籠與大巨蛋完工開始營運，預計大巨蛋周邊人潮可望明顯回升，周邊房市可望一掃先前多年的陰霾，將有機會「谷底翻身」！
央行下修GDP 王美花指全球都不樂觀 會續拼經濟
央行昨日說明，因全球需求不振影響，3度下修今年經濟成長率（GDP）預估到1.46%，比上次預估，減少0.26個百分點，但預測下半年通膨可望低於上半年，全年通膨率（CPI）到2.22%。經濟部長王美花今天在立院被問到央行下修GDP，是否顯示台灣今年下半年經濟不如預期？王美花則說，GDP確實沒有很樂觀，但紡織、運動器材產業，因為有亞運、奧運商機，有所幫助，經濟部看好明年景氣比今年好，會努力拼經濟。明年初大選就要投票，國內經濟表現被視為可能影響選戰的因素，尤其同步連動的股市與房市表現被視為關鍵性觀察指標。立法院第10屆第8會期今天開議，行政院長陳建仁率相關部會首長列席，王美花也在立法院被問到如何看待中央銀行下修今年經濟成長率，她表示，國際大機構預測全球經濟成長率和貿易流量，都不是很樂觀，台灣雖因有AI商機，還有部份產業去庫存化，比較好一點，部份行業譬如紡織和運動器材，因為有亞運等商機，也都會有幫助，但也無法過度樂觀，經濟部會繼續努力拚經濟。此外，問離岸風電區塊開發3-1期落幕，3-2期選商草案作業進度何時會出爐？王美花表示，目前正緊鑼密鼓準備草案，仍希望9月底公布。至於外界點名，在農業部長陳吉仲為了雞蛋風暴請辭下台後，下一個可能下台可能是能源問題搞不定的經濟部長王美花，對此，王美花說，她沒有任何回應，隨後就步入議場。
北士科、美國在台協會效應 聚焦天母國際學區 品味保值指標
近兩年來，台美關係「史上最佳」，自中美貿易後，台商資金返台履創新高，加上全球受疫情影響，資金熱錢轉而來台投資，美國在台協會（AIT）更是購置天母不動產，推動許多國際企業加碼增設辦公室。加上美國、日僑、歐洲學校促成濃厚異國風情街廓，讓天母成為許多「國際客」、「台僑」居住、置產的第一首選。據專家觀察，近期受惠於北士科利多，天母整體房市表現亮眼。AI智慧、生物科技與數位醫療等產業優勢，預計將創造3.5萬個就業機會，年產值上看200億元，重現內科、竹科的剛性購屋需求。唯一不同的是，北士科相鄰天母高質感、高機能生活圈，兩兩互相拉抬下，天母房市也跟著活絡，形成科技、商業、文化共存的新生活圈。國際學校菁英聚落 精品級文教街廓天母擁有美國、歐洲、日僑3所國際分校、3家時尚百貨，高級形象、豐富機能、時髦品味的區域調性，是重視孩子教育、教學資源的族群首選聚落。加上榮總、振興醫院等豐富醫療系統，運動公園、自然生態環繞，更成為後疫時代下，重視醫療品質和環境的樂活指標，整體住宅質感立於不敗之地。（圖／聯上建設提供。）國際級山河景觀 磺溪首排24層SRC至高地標天母區內富有磺溪綠帶、忠誠公園、天母棒球場等大型綠地，綠地密集度堪稱全台北最高，自成一格的純住宅區，保有綠地空間以及獨特的慢活風格，在地居民對此相當自豪。其中磺溪首排最高地標「聯上天母」，選址磺溪最飽滿的轉折帶，以千坪原生森林為院落，即使在高樓層陽台上，也能聽見潺潺水聲，擁有北市豪宅無法比擬的豁然氣度。（圖／聯上建設提供。）訂製8.4米非凡尺度 震撼陽明山景大窗為讓賓客親臨見證視野的震撼，特邀元澤設計操刀77坪實品屋（19樓 A1+A2合併戶），訂製近8.4米陽明山大景視野，挑高3.6米通透尺度，締造出「自由欣賞廣闊地平線」的生活尺度，透過軸線自然綿延為景深，三面採光，雙陽台、雙主臥、三衛浴規劃，讓人在轉換不同空間場景，皆有不同層次的山水視野為生活換幕。（圖／聯上建設提供。）聯上天母投資興建│聯上開發股份有限公司建築代銷│海鉅開發股份有限公司基地位址│台北市士林區天母北路56號貴賓專線│02-2873-3366官方網站│https://reurl.cc/NGdNE9建築規劃│三門聯合建築師事務所立面設計│李文勝建築師事務所李文勝公設設計│近境制作、西恩CNFlower凌宗湧景觀設計│木荷景觀
未來3年將現新屋爆量潮 永慶：估2023年交易量年減8％至11％
平均地權條例修正、央行升息等因素影響，全台湧現下車潮! 永慶房產集團統計全台與七都12月預售屋轉售刊登量，較去年同期均明顯成長，全台年增41.0％，其中以桃園年增77.4％最多。值得注意的是，2023-2025年將現新屋爆量潮，全台逾15萬戶新增供給大量賣壓恐湧現，估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右年減8％至11％之間。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7％，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16％，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增8％，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明，觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0％，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4％，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。葉凌棋表示：全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
利率連4升…美女主播試算房貸「每月多3千」 無奈嘆：資產一直縮水
美國聯準會（Fed）15日凌晨宣布升息2碼（0.5個百分點），我國中央銀行也在下午召開2022年第4季理監事會議，會後宣布將調高政策利率半碼（0.125個百分點），利率繼3月、6和9月之後「連4升」，讓車貸、房貸族紛紛哀號，主播劉芯彤也忍不住發文感嘆。經常在社群平台分享生活的美女主播劉芯彤，15日在臉書發文指出，央行再度宣布升息半碼，代表貸款族荷包又要受影響，她也以房貸1000萬，30年期本息攤還來試算，「史上最低1.31%利率時，每月本息還33,608元，到這一次連四升，升到房貸利率1.935%，每月本息還36,638元，一個月就會增加3,030元，一年就增加36,360元。看出來了嗎？等於每年增加的利息錢，你就可以拿去多付一個月的房貸了！」美女主播劉芯彤針對央行再度宣布升息半碼發文。（圖／翻攝劉芯彤臉書）劉芯彤指出，照目前的情勢來看，升息依舊是勢在必行，明年可能就要面臨到利率破2%以上的局面，她也提醒想買房的朋友，「千萬別只聽售屋小姐跟你說，寬限期繳付的金額，自己得要評估本息攤還的壓力，是不是能負荷呀！」最後也無奈嘆道，「這已經不是一顆茶葉蛋的錢了，一個月三千多，是我22天上班日的午餐錢了呀！」還指出連知名速食店麥當勞也宣布要漲價的消息，「沒做任何虧錢的事但我的資產就一直縮水中，通膨壓力越來越大。」房地產專家徐佳馨也針對升息的消息在臉書粉絲專頁「徐佳馨房產人生事務所」發文指出，雖然升息半碼幅度不大，但是今年已經累計升息4次，「溫水煮青蛙已經讓有各式貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動不僅僅只是房貸，還包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不可不謂深遠。影響所及，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。」徐佳馨指出，央行也下修今年經濟成長率為2.91趴，「如果按照昨日Fed指出2024才可能降息的說法，也意味著明年大家都得辛苦些。」房地產專家徐佳馨也針對升息的消息在臉書發文。（圖／翻攝臉書粉絲專頁「徐佳馨房產人生事務所」）
「4字頭不保」 台中高鐵百億造鎮案傳二房單價37萬
根據國泰房地產報告顯示，全台Q3六都、新竹縣市的預售市場，在房價高漲、推案遞延效應下，比起上季，呈價量俱漲，全台房市表現偏熱。其中，台中每坪約43.99萬元，比上季價漲量穩，比去年同期價漲量縮。早前傳出華建（2530）在台中高鐵站特區規劃的160億元造鎮案「大華縱橫」，「預約期」二房單價最低37萬元，讓上半年房價剛登上4字頭的高鐵站特區，如今退回3字頭，房市表現有待觀察。大華縱橫位於台中高鐵站旁高鐵三路、站區一路口面積4256坪，規劃六棟地上24層、地下四層大樓建築，總戶數達1,153戶，坪數22至42坪，每坪起初開價43萬元，為今年中部房市最大案。不過，此案目前仍在潛銷中，後續將視銷售情況採逐步調整策略。該建案引發買氣的誘因為單價低於周邊預售行情約一至二成，且為高鐵站第一排出站就回到家。業界人士透露，今年上半年，台中高鐵站旁登陽建設的未來之丘，三房每坪單價就已賣到40多萬元。業界原本推估華建雖有寶佳機構入主背景，但二房產品開價應不低於4字頭，不料潛銷每坪均價竟只從37萬元起跳，震驚業界。台中高鐵站擁有三鐵共構優勢，加上站前投資金額逾200億元由廣三集團主導的「高鐵娛樂購物城」，預計明年動工，2026年完工營運，為也此區房市帶來大利多，一般認為，此區長期房價仍有穩定保值作用。最新出爐的第3季國泰全國房地產指數顯示，全台每坪可能成交價達47.23萬元，季漲2.99％，超越2014年第3季前波高點。從四季移動趨勢觀察，本波與2013、2014年波段高點相比，各地區成交價均創新高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，處於高檔盤整。綜合2022年第3季房市，相較2021年同季，在房價高漲及遞延推案情況下，本季推案金額大增，成交價大幅上漲，成交量維持穩定呈價量俱漲，房市表現偏熱；惟觀察銷售表現，受諸多房市負面因素影響，消費者觀望心態濃厚，銷售率下降，買氣走弱。國內房市正面臨通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策、金融市場震盪、年底選舉及疫情後續發展等不利因素，房市前景仍具不確定性。